RIS318898 Heroverweging renovatie Ruimzicht

040

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Leefomgeving

DSO/10745862 RIS318898 Contactpersoon

P. Birnage Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Zuidwest Telefoonnummer

14 070 Datum

E-mailadres

21 mei 2024

pieter.birnage@denhaag.nl

Onderwerp

Heroverweging renovatie Ruimzicht

Geachte voorzitter, In het hart van de Zichten liggen twee blokken aan de straten Ruimzicht en Het Zicht. Deze blokken hebben woningen boven winkel- en bedrijfsruimtes. Volgens de nota van uitgangspunten Zichten (RIS308508) en het projectdocument Dreven-Gaarden-Zichten zouden deze twee blokken, middels een casco-renovatie weer toekomstbestendig worden gemaakt. De woningen zouden worden gerenoveerd en deels getransformeerd naar andere woningtypes. De voormalige winkelplint en bedrijfsruimtes zouden ook complete transformatie ondergaan om ze geschikt te maken voor kleinschalige bedrijvigheid en voorzieningen die een binding hebben met de wijk. In het middenterrein (de binnentuin) werd ruimte geboden voor activiteiten en evenementen door en voor de buurt. Gaandeweg zouden hier meer bedrijfs- en maatschappelijke ruimtes kunnen worden toegevoegd zodat de plinten van beide bouwblokken naar elkaar toe groeien. Aanleiding heroverweging Ondanks dat alle partijen zich tot het uiterste hebben ingespannen om de transformatie van Ruimzicht tot stand te brengen, is in 2023 gebleken dat de transformatie van het project technisch en financieel voor Staedion niet haalbaar is. Het casco is eenvoudigweg in een te slechte staat. Daarom is overwogen of er toch niet moet worden overgegaan op een alternatief scenario met sloop- nieuwbouw.

In bijlage 1 is op basis van een elftal criteria de afweging uitgebreider in beeld gebracht die heeft geleid tot de conclusie dat een sloop- nieuwbouw variant onvermijdelijk is. Hierna is gevraagd aan de architect van het oorspronkelijke transformatieplan om een quickscan te doen welk scenario invulling zou kunnen geven aan de bijzondere positie die de, oorspronkelijk te handhaven, gebouwen innemen in de stedenbouwkundige opzet; centraal in de wijk en invulling gevend aan het gelaagde stadsbeeld.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10745862

Er is een aantal varianten in overleg met de Stedenbouwkundige supervisor Palmbout tegen elkaar afgewogen met als conclusie dat er één variant is waarvan alle partijen overtuigd zijn dat deze, mits goed uitgewerkt, kan leiden tot een overtuigend bouwplan. Deze variant is passend binnen de kaders van het projectdocument en, met uitzondering van de toekomstige uitbreiding van voorzieningen in het binnengebied, passend binnen het vigerende bestemmingsplan. Handhaving kaders De ruimtelijke en programmatische kaders uit de Nota van Uitgangspunten, projectdocument en beeldkwaliteitsplan, die golden voor de tansformatie, blijven overeind: - Programma: o 66 – 81 sociale huurappartementen o mix van 2- en 3 kamerwoningen o 1.200 m2 betaalbare bedrijvigheid en voorzieningenprogramma op de begane grond in de plint. o De plint kan in de toekomst worden uitgebreid in het binnengebied naar maximaal 2.700m2. o Thema voorzieningen: maken, ontmoeten en bewegen. - Openbaar toegankelijke tuin/binnengebied (’s-nachts afsluitbaar) in de volle grond als ontmoetingsplek en belangrijke drager van het plan. - Handhaving van de 3 grote bomen centraal op het terrein. - Hoge duurzaamheidsambities, passend bij nieuwbouw. De keuze voor sloop- nieuwbouw ten opzichte van renovatie heeft geen consequenties voor grondexploitatie “Dreven-Gaarden-Zichten fase 1”.

Bij het oorspronkelijke plan, dat uitging van renovatie, werd het vastgoed niet ingebracht in de grondexploitatie. Ook bij sloop- nieuwbouw zal het vastgoed niet in de grondexploitatie worden ingebracht maar wordt dit in feite een particuliere ontwikkeling van Staedion. De inrichting van de omliggende openbare ruimte was al onderdeel van de grondexploitatie Dreven-Gaarden-Zichten. Ten opzichte de oorspronkelijk geplande transformatie zijn er wel enkele wijzigingen doordat het nu een nieuwbouwproject wordt: - Parkeren. Bij renovatie zou al het parkeren in de openbare ruimte worden opgelost. Bij nieuwbouw krijgen bewoners, conform de vastgestelde kaders, geen parkeervergunning. De bewoners zullen dus moeten parkeren in de collectieve voorziening aan de overzijde van de straat (Zichten 7). De bezoekers van de woningen en de voorzieningen zullen nog wel gebruik kunnen maken van de plekken in de openbare ruimte rond het gebouw. De totale parkeervraag verandert niet en is dus in te passen in de plannen. - Afvalinzameling zal inpandig gebeuren in plaats van gebruik maken van de ondergrondse afvalcontainers in de openbare ruimte. - Uitgangspunt blijft dat Ruimzicht ruimte biedt voor voorzieningen door- en voor de buurt.

In eerste instantie in de plint van het gebouw, maar op termijn, tijdens de verdere ontwikkeling van de buurt, kunnen meer bedrijfs- en maatschappelijke ruimtes worden toegevoegd in het binnengebied. De ruimtes worden door Staedion verhuurd aan ondernemers, met een binding met de wijk binnen een concept van ‘Make, Move, Meet. “Make” bestaat uit kleinschalige maak- en reparatie bedrijfjes, bij “Move” kan gedacht worden aan kleine ondernemers rond sport, beweging en voeding en onder ”Meet” vallen ontmoetingsruimtes, een infocentrum DGZ, kleinschalige (dag)horeca en ruimte voor buurtactiviteiten. In de nieuwbouw variant zal de begane grond ook deels moeten worden ingevuld worden met utilitaire voorzieningen voor de woningen, zoals de entrees (met liften), containerruimten, fietsenstallingen en de WKO-installatie.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10745862

-

In het transformatieplan waren de fietsenstallingen in het souterrain en vond afvalverzameling in openbaar gebied plaats. In de sloop-nieuwbouw variant gaat dit dus ten koste van ruimte voor de overige voorzieningen. In totaal is er nu waarschijnlijk ruimte voor ca. 1.200 m2 onder de woningen i.p.v. de 1.850 m2 uit het projectdocument. Met de doorgroei ruimte in het binnengebied is er in de eindsituatie ruimte voor ca. 2.700m2 voorzieningen waardoor ruim in de behoefte kan worden voorzien. Daarnaast is in de plint van het tegenoverliggende parkeergebouw extra ruimte voor voorzieningen toegevoegd. Er wordt nog onderzocht of het (vergunningsvrij) mogelijk is de fietsenstalling in het binnengebied op te lossen, maar dit is alleen wenselijk als de loopafstand tot de fiets hierdoor niet toeneemt.

Planning vervolg De komende periode zal worden gewerkt aan de uitwerking van het nieuwbouwplan. Hierbij zal deze planontwikkeling onderdeel worden van het lopende participatietraject over de Zichten. Over de planontwikkeling wordt u nader geïnformeerd via de voortgangsrapportage. Het bouwplan zelf is binnen het vigerend bestemmingsplan “Bouwlust” te realiseren. Voor de toevoeging van extra bedrijfsruimtes op het binnenterrein zal een BOPA-procedure doorlopen moeten worden. De oorspronkelijke opzet voor Ruimzicht was al een groeimodel waarbij de uitbreiding van de ruimtes op het binnenterrein zouden meegroeien met de grootte van het draagvlak voor deze voorzieningen, dus deze BOPA-procedure zal ook later gestart worden. De afgelopen jaren is - met succes - hard gewerkt aan de positionering van verschillende ondernemers in de plinten van Ruimzicht en in de tegenoverliggende plint aan het Zicht. Momenteel wordt gestudeerd op een uitvoeringsfasering waarbij we een aantal van deze ondernemers, welke ook in de definitieve situatie erg gewenst zijn, een plek kunnen blijven bieden in de buurt. Het is van belang dat zij ook de komende jaren (ten tijde van de ontwikkeling en bouw) hun bedrijfsvoering kunnen voortzetten.

Ook wordt er gezocht naar de mogelijkheden voor een tijdelijke oplossing op eigen terrein voor bewonersparkeren totdat de parkeergarage van deelplan Zichten 7 wordt opgeleverd. Zonder een (tijdelijke) oplossing van het bewonersparkeren kan het plan niet uitgevoerd worden. Conform de meest optimistische planning zal gestart worden met de bouw begin 2026. Bij een niet gefaseerde bouw zal de bouwperiode circa 21 maanden betreffen. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Martijn Balster

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10745862

Bijlage 1 Afweging transformatie vs. sloop – nieuwbouw Om te komen tot een goede afweging voor de keuze renovatie (transformatie) of sloop – nieuwbouw voor het project “Ruimzicht” (complex het Zicht 34-130 en complex Ruimzicht 3-99) is gebruik gemaakt van een 11-tal criteria: 1.

Schaalniveau plannen Ruimzicht is onderdeel van de grotere ontwikkeling Dreven-Gaarden-Zichten. De motivatie om deze twee individuele complexen te renoveren kwam juist voort uit een beschouwing op het schaalniveau van de hele buurt. Daar nemen deze twee complexen, omringd door sloopnieuwbouw projecten, een bijzondere positie in. Daarom is er oorspronkelijk ingezet op renovatie om deze complexen centraal in het hart van de wijk een bijzondere positie te geven. Op het schaalniveau van de individuele woningen is dit niet haalbaar gebleken. De bouw- en woontechnische kwaliteit van de woningen is na onderzoek onvoldoende gebleken (zie punt 2 en 3).

2. Bouwtechnische staat woningen Het renovatieplan had als uitgangspunt de woningen te transformeren naar nieuwe woningen met een moderne indeling, gasloos en met een kwaliteitsniveau nagenoeg gelijk aan nieuwbouw. De voorgevels zouden hierbij in oorspronkelijke stijl worden gerenoveerd. Dit was één van de uitgangspunten voor de beeldkwaliteit. De balkons aan de binnenzijde voldoen constructief niet meer en worden nu al deels gestempeld en moeten worden vervangen. De gevels aan de binnentuin, die historisch gezien minder van waarde zijn, voldoen ook niet meer en zouden compleet moeten worden vervangen door nieuwe gevels. Deze opzet is uitgewerkt tot een ontwerp dat zelfs nog door de welstandcommissie is behandeld. Tijdens het proces van planuitwerking is gebleken dat de kwaliteit van het casco slechter was dan verwacht. Vanaf het begane grondniveau is er in 1958 gewerkt met constructieve en woningscheidende wanden die zijn opgebouwd uit ‘oorlogspuin’. Dit is een samenstelling van beton waar resten van keramisch puin uit de Tweede Wereldoorlog is gebruikt en weinig cement. Het beton is hierdoor poreus en zwak. Deze samenstelling zorgde voor een aantal problemen: A) De constructie is te te zwak om de belasting door de ophanging van nieuwe balkons aan te kunnen. Dit is alleen op te lossen door een compleet nieuwe hulpconstructies in het gebouw te realiseren.

B) De vloeren en balkons zijn volledig doorgestort waardoor er koudebruggen blijven bestaan na de ingreep. Hiermee blijft de kans groot op klachten als condensatie, vocht en schimmel in de toekomst. C) Geluidsoverlast is niet goed oplosbaar. Er zijn bij alle woningscheidende wanden voorzetwanden nodig voor een vermindering van de geluidsoverdracht met een verlaging van het beschikbare vloeroppervlak tot gevolg. Bij de vloeren zijn zwevende dekvloeren lastiger omdat de verdiepingshoogte al minimaal is. Verder bleek ook het isoleren van de bestaande voorgevels, dat vanwege het behouden van de historische straatgevels vanuit de binnenzijde zou moeten gebeuren, een suboptimale oplossing. 3. Woontechnische staat (comfort) Woontechnisch voldoen de woningen niet aan de eisen van de huidige tijd. De indeling van de woning is verouderd, met een kleine (gesloten) keuken, er is geen opstelplek voor een wasmachine, een badkamer die slechts toegankelijk is via de keuken en te kleine slaapkamers. Ook zijn de woningen niet toegankelijk en geschikt voor mindervaliden.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10745862

Na transformatie of renovatie zouden de woningen nog steeds niet geschikt zijn voor mindervaliden, het blijven namelijk portiekflats zonder liften. De indeling was beperkt aanpasbaar vanwege de staat van het bestaande casco/de draagconstructie. Bij nieuwbouw kan uiteraard een nieuwe indeling worden gerealiseerd en kan zorggedragen worden voor een goede toegankelijkheid voor alle doelgroepen. 4. Doorlooptijd en uitvoering Een kwalitatief goede woning is altijd leidend geweest. De doorlooptijd van de uitvoering is geen argument geweest voor de afweging sloop of transformatie. In beide gevallen zouden de bewoners vooraf zijn verhuisd naar een nieuwe woning. 5. Financiële aspecten Bij het starten van het project is een hoog architectonisch en technisch ambitieniveau geformuleerd voor een transformatie met een eindkwaliteit die zoveel mogelijk op het niveau van nieuwbouw komt, tenzij dit niet mogelijk is of blijkt. Er is in bouwteam gewerkt aan de uitwerking van het plan. Hier zijn mogelijke optimalisaties doorgevoerd, maar ook verdere tegenvallers gesignaleerd. Zo waren de bestaande kozijnen van de voorgevels niet meer bruikbaar en moesten deze worden vervangen. Na optimalisaties en vaststellen van de begroting bleek dat de transformatie per woning net zo duur, of zelfs duurder, dan een woning in het naastgelegen nieuwbouwplan Steenzicht, met een minder eindresultaat.

De grootte van de investering was, ondanks de grote wens tot renovatie, dusdanig dat er niet langer sprake was van een verantwoord volkshuisvestelijk rendement. Dit heeft Staedion ertoe doen besluiten om niet verder te gaan met het renovatieplan en een sloop-nieuwbouwscenario te gaan onderzoeken. 6. Sociale effecten en bewonersinvloeden Alle huidige bewoners zijn al uitgeplaatst. Bij de herhuisvesting van het complex Ruimzicht was er weinig weerstand. De uitplaatsing is rustig en zonder bezwaar verlopen. Programmatisch hebben beide plannen dezelfde uitgangspunten, ook qua voorzieningen. Voor de sociaal maatschappelijke voorzieningen die nu gehuisvest zijn heeft de keuze sloop of renovatie geen invloed. Ook bij de renovatie hadden de bedrijven voor de transformatie moeten uithuizen en was herhuisvesting noodzakelijk. 7.

Effecten op woonomgeving Dit is voor dit complex geen overweging geweest om wel of niet te slopen. De nieuwbouw die wordt onderzocht volgt dezelfde contouren en stedenbouwkundige opzet.

8. Identiteit, imago en cultuurhistorisch belang Vanuit het oogpunt van een historisch referentiepunt is destijds besloten voor de transformatie van Ruimzicht met het handhaven van kenmerken (voorgevels) van het bestaande gebouw. Het complex heeft echter geen status van een bijzondere architectonische waarde of een beschermd stadsgezicht. De waarde zat niet zozeer in de specifieke complexen zelf maar hun positie in de buurt, centraal in de buurt en in de toekomst omringd door nieuwbouwblokken. Door hier een afwijkend plan te ontwikkelen, met behoud van een stukje identiteit van de oude wijk, de koppeling van de twee complexen om een openbaar toegankelijk binnen terrein en de voorzieningen in de plint en deze binnentuin, werd dit een logisch hart van de buurt. In de nieuwbouw variant wordt rekening gehouden met de bijzondere positie die dit gebouw inneemt in de buurt en moet het plan invulling blijven geven aan de functie van ‘verbinder’ in het hart van de buurt.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10745862

9. Tijdsbeeld en marktomstandigheden Het argument van de markt is voor Staedion geen overweging voor sloop geweest. 10. Energie en duurzaamheid Een comfortabele energiezuinige nieuwbouwwoning heeft de voorkeur boven een getransformeerde woning die net zo veel kost, maar minder comfortabel en energiezuinig is. Bij een nieuwbouw variant is het mogelijk om de woningen op het lokale WKO-netwerk aan te sluiten met lage temperatuurverwarming. Bij renovatie biedt lage temperatuurverwarming onvoldoende warmte. Zonder WKO wordt het lastiger om in een koudevraag te voorzien. Bijkomende voordeel is dat een aanvullend netwerk van stadswarmte (Eneco) nu niet nodig is, wat voor de openbare ruimte betekent dat de beschikbare ruimte in de ondergrond en de wortelpakketten van de te handhaven bomen minder worden belast. 11. Woningdifferentiatie en doelgroepen Bij sloop-nieuwbouw is er een mogelijkheid om het woningaanbod uit te breiden door meer verschillende woning typologieën te maken, passend bij de locatie. Dit past bij de hoofddoelstellingen van de gebiedsontwikkeling, maar is niet doorslaggevend voor de keuze voor sloop- nieuwbouw op dit plot.

6/6