RIS318850 Ontwerpverklaring van geen bedenkingen Loevesteinlaan 355

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10738154 RIS318850 Contactpersoon

Frank van Eck Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Zuidwest Telefoonnummer

14 070 Datum

Bijlagen

15 mei 2024

4

Onderwerp

Ontwerpverklaring van geen bedenkingen Loevesteinlaan 355

Geachte voorzitter, In de commissievergadering van 6 maart 2024 hebben we in uw commissie gesproken over het raadsvoorstel ontwerpverklaring van geen bedenkingen Loevesteinlaan 355. Tijdens de bespreking heb ik een aantal toezeggingen gedaan. In deze brief kom ik hier op terug. Het gaat om de volgende toezeggingen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Een toelichting op het voorzieningenniveau. Een uitgevoerde check op het voldoen aan de structuurvisie Zuidwest. Een toelichting op de invulling van het toetsingskader vanuit de Hoogbouwnota. Aangeven wat het aantal beoogde parkeerplaatsen is en hoe hiermee voldaan wordt aan de parkeernota. Ingaan op de verharding van het plan (i.h.k.v. groenbalans) en de bomenbalans. Met betrekking tot de aantallen woningen aangeven in welke prijscategorieën ze gaan vallen. Als de verslagen van participatiebijeenkomsten meesturen voor wat betreft parkeren.

Bij de behandeling op 6 maart bleek dat de ruimtelijke onderbouwing tekstueel nog aangepast diende te worden. Dat is in bijgaande versie gebeurd. De aanpassingen betreffen het specificeren van het woonprogramma (pag. 25 - 27), het parkeren (pag. 60), het waterbeheerplan (pag. 61) en de economische uitvoerbaarheid (pag. 67). 1 Voorzieningenniveau Het plan is gemaakt op basis van een vastgesteld 'kavelpaspoort' uit 2018 toen er nog geen plintenstrategie was. In het kavelpaspoort wordt ook niets gezegd over de vormgeving en invulling van de plint. Wel moest het plan voldoen aan de hoogbouwnota Eyeline - Skyline waarin de invulling van de plint wordt omschreven: Het is belangrijk dat de plint zo wordt ingericht en georganiseerd dat activiteiten in het gebouw bijdragen aan de levendigheid en interactie tussen binnen en buiten gedurende de gehele dag, ook ‘s avonds en in het weekend. De inrichting van de stad ‘op ooghoogte’, inclusief de (semi) openbare functies en buitenruimtes, draagt op die manier bij aan de sociale veiligheid en sociale cohesie in de stad. Een plint is misschien maar 10% van het gebouw, maar bepaalt wel voor 90% de beleving.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738154

Dit vraagt om hoge kwaliteitseisen en betrokkenheid, zowel voor wat betreft de ruimtelijke als de functionele uitwerking als het beheer op de lange termijn (programmering en exploitatie). Bij de bouwplanbegeleiding van het project met de ontwikkelaar en de architect is dit als leidraad gebruikt en is gezocht naar een passende en haalbare invulling van de plint van het gebouw, waarbij ook is gelet op het vermijden van functies die te veel zouden concurreren met de voorzieningen in het winkelcentrum Leyweg en in het Zuiderpark zoals winkelfuncties en (grote) horeca. Zie ook onderstaande kaart uit de Structuurvisie.

Bron: Structuurvisie, bijlage 1-2, kaart Groei en ontwikkeling (voorzieningen) De beoogde invulling met gezondheidszorg- en kantoorfuncties (zie plattegrond invulling begane grond) is daarom een welkome en passende toevoeging aan het voorzieningenprogramma in Morgenstond.

2/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738154

Bron: Plattegronden vergunningsaanvraag, invulling programma begane grond/plint Florence Naast een gezondheidscentrum is er een sterke behoefte van bewoners (vanuit de participatie) aan een sociale buurtfunctie in de plint van het gebouw. Deze buurtfunctie kan worden ingevuld met diverse faciliteiten en activiteiten die de lokale gemeenschap ten goede komen. Dit kan variëren van een ontmoetingsplek voor buurtbewoners, tot culturele activiteiten, zoals workshops, lezingen en sociale evenementen. De toezegging van de belegger en de zorgaanbieder om actief samen te werken met de lokale gemeenschap en andere belanghebbenden, rechtvaardigen de verwachting dat een passende invulling zal worden gegeven die exploiteerbaar is en aansluit bij de behoeften en wensen van de buurt. Mogelijk zal daarin ook een rol voor de gemeente benodigd zijn. Belegger (en toekomstig verhuurder) Bouwinvest geeft over de beoogde invulling van de plint het volgende aan: 1. Gezondheidscentrum (HOED): De geplande gezondheidsfunctie in de vorm van een HOED (Huisartsen Onder Een Dak) zal een centrale rol spelen in het bieden van toegankelijke en hoogwaardige gezondheidszorg aan de bewoners van het gebouw en de omgeving.

Naast huisartsen zullen andere disciplines zoals bijvoorbeeld fysiotherapeuten, praktijkondersteuners, verloskundigen en tandartsen aanwezig zijn, waardoor een breed scala aan medische diensten beschikbaar wordt gesteld. Dit zal bijdragen aan het verbeteren van de gezondheid en het welzijn van de lokale gemeenschap. Unit A.00.12, B.00.12 en B.0013 (geel gekeurd op de tekening) zijn toegewezen tot de invulling daarvan.

3/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738154

2.

Invulling van de bijeenkomstfunctie: In de plint van het gebouw is een ruimte aanwezig (Unit A.00.13 van 85 m2; tweede geelgekleurde unit van links) die kan worden ingezet voor een bijeenkomstfunctie om gemeenschapsactiviteiten te organiseren die de sociale cohesie bevorderen en de buurt verrijken. Door een open en flexibele benadering te hanteren bij het ontwerpen van deze ruimte, kunnen we een breed scala aan activiteiten faciliteren, zoals vergaderingen, workshops, trainingen, en culturele evenementen. De invulling van deze ruimte zal in nauw overleg met relevante stakeholders en in afstemming met de belegger plaatsvinden, om ervoor te zorgen dat het aansluit bij de behoeften van de buurt en een waardevolle aanvulling vormt op de sociale infrastructuur.

Bouwinvest geeft aan niet alleen de fysieke ruimtes te creëren, maar ook actief te willen bijdragen aan de sociale- en gezondheidsbehoeften van de lokale gemeenschap. Bouwinvest streeft naar het creëren van een levendige en inclusieve omgeving. Als bijlage is een indicatief overzicht bijgesloten waarin is aangegeven welke benodigde voorzieningen op basis van de in de structuurvisie (voorzieningenprogramma) gehanteerde referentienormen gepaard gaan met de toevoeging van dit programma aan Zuidwest. Hierbij gaat het om voorzieningen die op verschillende schaalniveaus rondom de ontwikkeling zullen landen. De voorzieningen zullen in Morgenstond een plek vinden, de uitwerking van de voorzieningen zal in de Gebiedsnota van uitgangspunten Morgenstond worden vastgelegd. Deze zal in het vierde kwartaal van 2024 worden geagendeerd. 2 Check op het voldoen aan de structuurvisie De vastgestelde kaders en de uitwerking daarvan in dit plan zijn ouder dan de Structuurvisie, maar sluiten aan op de opgaves en ambities die in de Structuurvisie zijn vastgelegd. De locatie ligt in de wijk Morgenstond langs de rand van het Zuiderpark.

Dit gebied is in de vastgestelde Structuurvisie Den Haag Zuidwest gemarkeerd als een belangrijke verdichtingslocatie langs een dwarsverbinding (Loevesteinlaan) en langs de rand van een groenstructuur (het Zuiderpark) en dicht bij de voorzieningencluster Winkelcentrum Leyweg. Daarom is verdichting op deze locatie met dit programma en deze omvang passend in de uitgangspunten van de Structuurvisie. De bebouwing sluit in hoogte aan op eerdere hoogbouw aan de Loevesteinlaan (het Pharos-gebouw van 70 meter hoogte) en ook aan de andere zijde van de locatie (Denekampstraat) wordt gewerkt aan een project met vergelijkbare hoogbouwaccenten langs de Loevesteinlaan. De schaal en de maat van deze weg in relatie tot het Zuiderpark bieden deze ruimte ook. Verdere kaders voor de toekomstige ontwikkelingen in dit deel van Morgenstond worden uitgewerkt in de GebiedsNvU Morgenstond, waarbij ook een Beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld.

4/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738154

Bron: Structuurvisie, bijlage 1-2, verdichtingsprincipes 2 en 3 van toepassing bij Florence

Bron: Structuurvisie, bijlage 1-3, kaart Fijn wonen (verdichtingsgebieden) Groennorm In de structuurvisie is het uitgangspunt van 22 m2 groen per woning (via amendement) voor heel Zuidwest als uitgangspunt vastgesteld. Dit is een gemiddelde voor heel Zuidwest. Per buurt zullen hierbij verschillen ontstaan of al aanwezig zijn. Zo kennen delen van Bouwlust veel meer groen per woning dan delen van Moerwijk. Per buurtdeel wordt 16 m2 per woning als ondergrens gehanteerd. Deze referentienorm heeft betrekking op het openbare groen, in beheer bij de gemeente. In de op te stellen Gebiedsnota van uitgangspunten/Gebiedsvisie Morgenstond worden alle geplande en gewenste gebiedsontwikkelingen voor Morgenstond in beeld gebracht, waardoor de berekeningen voor de groennormeringen voor bestaande en nieuwe woningen op ook dit schaalniveau kunnen worden gemaakt en vastgelegd. De toevoeging van de woningen bij Florence wordt meegenomen in de Gebiedsnota van uitgangspunten/Gebiedsvisie Morgenstond. Het Florence gebouw is onderdeel van Morgenstond Oost, waar nog een aantal andere ontwikkelingen gepland zijn. Ook voor dit deelgebied van Morgenstond zal de uitwerking van de groennormering in de Gebiedsvisie Morgenstond worden vastgelegd. Met dus als uitgangspunt: gemiddeld 22 m2 groen per woning in Zuidwest en minimaal 16 m2 groen per woning in elke buurt.

3 Invulling van het toetsingskader vanuit de Hoogbouwnota Tijdens de bouwplanbegeleiding en bij de WABO-aanvraag is getoetst aan de Hoogbouwnota Eyeline en Skyline. 1) Een gebouw moet een herkenbare plint hebben; Minimaal 4,5 tot max 9m hoog. Minimaal 50% transparant met openbare functies. • De plint van het gebouw is herkenbaar aan de grote glazen puien die dieper naar binnen liggen dan de overige vensters in het gebouw; • De plintverdieping is 4,7 meter hoog en voor 52% transparant;

5/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738154

•

De plint zit vol met publiek toegankelijke functies, zoals de entree en kantoren van Florence en andere zorgfuncties.

2) Een gebouw moet een herkenbare stedelijke laag hebben van minimaal 9 tot maximaal 25 meter. De detaillering daarvan moet onderscheidend zijn t.o.v. de toren. • De stedelijke laag van het gebouw is herkenbaar aan de lange horizontaal doorlopende metselwerk banden, die met een rollaag van bakstenen zijn afgezet; • De stedelijke laag is 12,5 meter hoog. 3) Torens mogen maximaal 50% van de footprint van het gebouw beslaan. Tot 70m mag de footprint van de toren een diagonaal hebben van max 56m. Vanaf 70m heeft een toren een maximale diagonaal van 45m. • De footprint van het gebouw beslaat ca 4060 m2; de footprint van de twee torens bij elkaar bedraagt 1320 m2 = 33% (zonder parkeergebouw, met parkeergebouw 50% zie hieronder); • De diagonaal van beide torens bedraagt 39,5 m. 4) Torens moeten een ‘bewust en elegant ontworpen beëindiging, passend bij de schaal van het gebouw en met een gebiedseigen architectuur’ hebben en installaties moeten aan het zicht onttrokken worden. • De crux zit in het woord ‘gebiedseigen’. Het betreft een wederopbouwwijk, waar de architectuur wordt gekenmerkt door blokvormige gebouwen met een plat dak; zowel vanuit stedenbouw als Welstand werd benadrukt om daaraan te refereren.

• De twee bovenste verdiepingen van de toren zijn op een subtiele manier afwijkend vormgegeven, door de verticale metselwerk banden aan de zijkanten door te laten lopen en door de vensters hoger te maken; bovendien zijn de balkons van de bovenste laag naar binnen liggend en zijn de hoeken van de toren opengewerkt. Op die manier blijft de blokvorm op grotere schaal herkenbaar, maar worden de torens op een nette manier beëindigd. • De gevel is zodanig opgetrokken dat de gebouwinstallaties vanuit de stad niet zichtbaar zijn. • Maximaal 50% van de footprint van de stedelijke laag is hoogbouw. Het bouwplan voldoet aan deze eis.

6/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738154

Bron: situatietekening vergunningsaanvraag, aangevuld met footprint toren en stedelijke laag, parkeergebouw en binnenplaats. •

de stedelijke laag (exclusief de hoogbouw) wordt uitgevoerd met een groen dak. Het plan voldoet aan deze eis.

Bron: groenuitwerking vergunningsaanvraag, uitwerking daktuin plattegrond en doorsnede •

Verschijningsvorm stedelijke laag en toren. Het plan voldoet hier aan.

7/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738154

Door een spel van horizontale en verticale belijning in de gevel (horizontale belijning in de stedelijke laag, verticale belijning in de torens) worden deze twee onderdelen op een subtiele manier van elkaar gescheiden, zonder dat de eenheid in het gebouw verloren gaat. Deze geveluitwerking is besproken met en goedgekeurd in de Welstandscommissie.

Bron: impressie Florence website, uitwerking verband stedelijke laag en toren •

Hoogte- beëindiging torens

Deze is ingetogen en passend bij de beeldkwaliteit van de Wederopbouwarchitectuur van Den Haag Zuidwest. Voor Zuidwest specifiek is deze beëindiging ingetogen en abstract en passend bij het modernistisch idioom in Zuidwest. Refererend naar de strakke lijnen en horizontaliteit en verticaliteit.

Bron: impressie Florence website, uitwerking beëindiging torens

8/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738154

Het windhinder onderzoek is opgenomen in de ruimtelijke onderbouwing. In de zuidelijke hoek van Toren B blijft sprake van een beperkt risico op windhinder. De conclusie is dat er geen sprake is van onacceptabele windhinder. Het aspect vormt geen belemmering voor het plan.

Bron: windhinderonderzoek vergunningsaanvraag, windhinder met en zonder parkeergebouw 4

Het beoogde aantal parkeerplaatsen in relatie tot de parkeernota

Conform de Strategie Mobiliteitstransitie 2022-2040 (RIS310664) werken we volgens het STOMPprincipe. Het ontwerp van mobiliteitsvoorzieningen krijgt volgens dit principe een andere benadering: Stappen-Trappen-Ov-MaaS-Privéauto. Met andere woorden: bij het ontwerp van de openbare ruimte kiezen we in de eerste plaats voor de voetganger en fietser, gevolgd door het ov, deelmobiliteit en privéauto.

9/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738154

Deze ontwikkeling voldoet aan het vigerende parkeerbeleid, dat wil zeggen dat alle benodigde parkeerplaatsen in de parkeervoorziening op het eigen terrein worden gerealiseerd. In de aanvraag van de omgevingsvergunning is voorzien in 144 parkeerplaatsen op eigen terrein. De aanvraag is inhoudelijk op dat getal en de aanwezigheid van 20 deelauto’s beoordeeld. De 144 parkeerplaatsen op eigen terrein zijn inclusief 20 gereserveerde parkeerplaatsen voor deelauto’s. Ten gevolge van een verschrijving in die beoordeling is in het ontwerp-raadsvoorstel (RIS317931) en de commissiebrief van 13 februari 2024 (RIS317932) een onjuist aantal opgenomen van 164 parkeerplaatsen op eigen terrein met 18 deelauto’s. Deze verschrijving heeft geen relatie met de inhoudelijke beoordeling van de aanvraag. Toets aan Nota Parkeernormen Conform de Nota Parkeernormen (RIS309940) bedraagt de normatieve autoparkeervraag 1 283 autoparkeerplaatsen. In de Nota Parkeernormen zijn verschillende reductiemogelijkheden opgenomen om deze normatieve autoparkeervraag te verlagen. Door de inzet van dubbelgebruik 2 uit de Nota Parkeernormen kan de autoparkeervraag verlaagd worden met 66 parkeerplaatsen. Er wordt voorzien in 20 deelauto’s, 9 deelbakfietsen en 9 deelscooters, leidend tot een extra verlaging van de autoparkeervraag met 98 parkeerplaatsen.

De parkeerplaatsbehoefte bedraagt hierdoor (283-66-98=) 119 parkeerplaatsen en 20 parkeerplaatsen voor deelauto’s. In totaal zijn er 119+20= 139 parkeerplaatsen nodig, hiervan moeten 2 parkeerplaatsen gereserveerd worden voor minder validen. In het plan zijn 144 parkeerplaatsen opgenomen, waarvan 20 voor deelauto’s en 2 voor minder validen. Hiermee voldoet het plan aan de Nota Parkeernormen. Bewoners, bezoekers en gebruikers komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning voor de openbare straat, omdat gebruik wordt gemaakt van de reductiemogelijkheden. Verdeling van parkeerplaatsen Het college gaat niet over verdeling van parkeerplaatsen tussen doelgroepen in een private parkeervoorziening. Dit is een aangelegenheid van de ontwikkelaar en belegger. Het college kan in het kader van de vigerende Nota Parkeernormen alleen publiekrechtelijke toetsen op het aantal parkeerplaatsen. De verdeling van parkeerplaatsen tussen doelgroepen is een privaatrechtelijke aangelegenheid tussen de ontwikkelaar en belegger en de gebruiker. De belegger geeft hierover aan: 1.

2.

Gecombineerd toegangssysteem: Bouwinvest3 hanteert een geavanceerd toegangssysteem dat zorgt voor een strikte controle over de beschikbare parkeerplaatsen op het terrein. Dit systeem bewaakt voortdurend het aantal beschikbare zwerf parkeerplekken op basis van verschillende categorieën, waaronder bewoners, personeel, commercieel vastgoed en bezoekers. Zodra de maximale bezetting is bereikt, wordt de toegang tot het terrein automatisch afgesloten. Het is belangrijk om te benadrukken dat geen van de beschikbare zwerfparkeerplaatsen zijn gekoppeld aan specifieke appartementen. Toewijzing van parkeerplaatsen: Het aantal parkeerplaatsen voor bewoners wordt bepaald op basis van de bezettingsgraad zoals vastgelegd in de vergunningaanvraag volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (WABO). Daarnaast hanteert Bouwinvest een wachtlijstsysteem, waarbij

1

Normatieve parkeerbehoefte is de parkeerbehoefte van alle functies zonder toegepaste correcties.

2

Dubbelgebruik is meervoudig gebruik van parkeerplaatsen waarbij bijvoorbeeld overdag geparkeerd wordt door een kantoormedewerker

en in de avond door bewoners. 3

Bouwinvest is de belegger die na oplevering van het gebouw o.a. de woningen en de parkeerplaatsen verhuurt.

10/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738154

3.

beschikbare parkeerplaatsen worden toegewezen aan bewoners op basis van hun positie op de wachtlijst. Maximaal één zwerfparkeerplaats per adres. (Noot: Bouwinvest bedoelt met bezettingsgraad de tabel met aanwezigheidspercentages voor verschillende functies uit de nota Parkeernormen). Communicatie naar bewoners: Vanaf dit moment en tijdens de verhuur zal Bouwinvest duidelijk communiceren naar bewoners over het parkeerbeleid van het complex en de voorwaarde dat de gemeente geen parkeervergunningen beschikbaar stelt in de omgeving voor huurders in dit nieuwe complex.

De ontwikkelaar respectievelijk de belegger willen in de parkeergarage dus gaan werken met zwerfplekken. Dit zijn parkeerplaatsen die vrij te gebruiken zijn door een beperkte groep mensen. Om in de parkeergarage te mogen parkeren hebben bewoners een toegangspas nodig. Deze toegangspas geeft toegang tot de garage maar geen garantie op een parkeerplaats. Nogmaals, het college gaat niet over de verdeling van parkeerplaatsen tussen doelgroepen in een private parkeervoorziening. Om te voorkomen dat gebruikers geen parkeerplaats kunnen vinden in de garage wordt het aantal toegangspassen per doelgroep (Bewoners, werknemers, bezoekers) beperkt en wordt gewerkt met een slim parkeersysteem. Het aantal toegangspassen wordt per doelgroep gebaseerd op de aanwezigheidspercentages uit bijlage 5 van de Nota Parkeernormen. 5

Verharding in het plan en (in het kader van de groenbalans) de bomenbalans van het plan

Verharding Onderstaande op basis van de watersleutel gemaakte illustratie maakt de bestaande en de nieuwe situatie inzichtelijk voor wat betreft de mate van verharding. In de nieuwe situatie is 510 m2 minder verharding aanwezig; 320 m2 minder groen en 830 m2 meer halfverharding. Het groen in centrale deel van de nieuwe situatie betreft een daktuin.

De watertoets op het voorontwerp van de omgevingsvergunning is verricht door het Hoogheemraadschap Delfland. Het hoogheemraadschap heeft aangeven met het voorontwerp te

11/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738154

kunnen instemmen. Aan alle aspecten die van belang zijn voor een goede waterhuishouding is invulling gegeven. Bomenbalans Naast de aanvraag van de Wabo-omgevingsvergunning waar de verklaring van geen bedenkingen aan gerelateerd is, heeft Florence/Stebru een kapvergunning aangevraagd voor 52 bomen. Stebru is hiertoe overgegaan omdat de bouwkavel geen ruimte biedt voor het inrichten van een adequate bouwplaats. Deze aanvraag is nog in behandeling. Het uitgangspunt van de gemeente is om waar mogelijk bomen te handhaven, of indien dat niet mogelijk is, deze te verplanten. Is ook dat niet mogelijk, dan dient herplant plaats te vinden. In het uiterste geval, waarin dit allemaal niet mogelijk blijkt, zal een storting in het bomenfonds gedaan moeten worden. In de overleggen van Stebru met de groenbeheerder over de aanvraag lijkt een werkbare oplossing mogelijk. Het nieuwe gebouw aan de Loevesteinlaan 355 bevindt zich langs de hoofdboomstructuur die is samengesteld uit een dubbele bomenrij. De primaire bomenrij langs de Loevesteinlaan bestaat uit 7 grootbladige elzen en de secundaire bomenrij uit 13 Japanse sierkersen. Voor de primaire bomenrij, worden de volgende voorwaarden ambtelijk overwogen: • De 3 grootbladige elzen aan de zijde van de Fluitenbergstraat (van matige kwaliteit) zullen worden gekapt om de bouwplaats mogelijk te maken.

Na oplevering van de bouw is herbeplanting verplicht, waarbij nieuwe bomen met een stamomtrek van 50/60 cm worden geplant en er direct een verbeterde groeiplaats wordt aangebracht. • De 4 overige grootbladige elzen (van redelijke kwaliteit) zullen in overleg met de groenbeheerder worden voorbereid voor een verplaatsing naar een verder op de Loevesteinlaan beschikbare vergelijkbare locatie (Indien de ondergrondse kabels en leidingen dit toelaten). Mocht na onderzoek geen geschikte verplantlocatie in de nabijheid gevonden worden, dan dienen deze bomen ook gekapt te worden. Na oplevering van de bouw is herbeplanting verplicht, waarbij nieuwe bomen met een stamomtrek van 50/60 cm worden geplant en er direct een verbeterde groeiplaats wordt aangebracht. De gehele strook zal van een door de gemeente voorgeschreven groeiplaats worden voorzien, waardoor op termijn de kroonoppervlakte zal toenemen ten opzichte van de huidige situatie. Voor de secundaire bomenrij is om een adequate bouwplaats mogelijk te maken te overwegen dat de 13 Japanse sierkersen vóór de start van de bouw worden gekapt en dat er na de voltooiing van het gebouw een verplichting is nieuwe bomen te planten met een stamomtrek van 30/40 cm met eveneens een verbeterde groeiplaats voor het wortelpakket.

Bij de nieuwe inrit aan de Fluitenbergstraat zal één boom (Ruwe Iep) verplaatst worden naar een naastgelegen beschikbare locatie met een verbeterde groeiplaats. Alle overige bomen in de openbare ruimte kunnen worden behouden. Ook op eigen terrein is het voor het sloop- en bouwproces onontkoombaar dat 24 bomen gekapt zouden moeten worden. Vier van deze bomen hebben een stamomvang van minder dan 10 cm, waardoor deze niet kapvergunningplichtig zijn. Na oplevering is er in de nieuwe situatie plek voor het verplicht planten van 12 nieuwe bomen in diverse boomgrootteklasses met een verbeterde groeiplaats. Dit betekent dat na oplevering van het project in de openbare ruimte hetzelfde aantal bomen zal staan als in de oorspronkelijke situatie, met de aanvulling dat bovendien de 4 grootbladige elzen al verplaatst kunnen zijn naar een ander deel van de Loevesteinlaan. Op eigen terrein zullen er na oplevering 12 bomen minder zijn. De nieuwe bomen zullen een verbeterde groeiplaats krijgen, wat hun vitaliteit ten goede zal komen. In de dementietuin worden aanvullend nog 8 meerstammige bomen geplant.

12/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738154

De besprekingen tussen Stebru en de gemeente over het inrichten van een veilige bouwplaats zijn nog gaande. In dit stadium is nog niet met zekerheid vast te stellen hoe de bomenbalans eruit gaat zien. De aangevraagde kapvergunning is derhalve terug te brengen van 52 naar 47 bomen, waarvan er 5 verplaatst kunnen worden. Er is een kans dat de aanvraag verder terug gebracht kan worden naar 40 bomen, waarvan er één verplaatst kan worden. 6 Aantallen woningen naar prijscategorieën Het woonprogramma bestaat uit 144 intramurale zorgwoningen op de zorgvoorzieningen in de plint en twee woontorens van beide 149 woningen. Op basis van het kavelpaspoort zijn minimaal 50 betaalbare woningen opgenomen met een instandhoudingstermijn van 20 jaar in Toren 1. In onderstaand overzicht zijn de indicatieve huurprijzen van Bouwinvest opgenomen.

Per 1 januari 2024 bedraagt de bovengrens voor middenhuur € 1123,-. Omdat Bouwinvest pas op een later moment de definitieve huren vaststelt hanteert zij een gemiddelde binnen een bandbreedte. Zo’n 8 maanden voor oplevering worden de huren per woning vastgesteld.

13/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738154

In de commissievergadering van 6 maart is ook gevraagd of Bouwinvest bereid is om eventueel zorgmedewerkers en andere vitale beroepsgroepen te huisvesten. Hiernaar gevraagd geeft Bouwinvest aan bereid te zijn om samen te werken met Florence om de instroom van hun medewerkers dan wel andere vitale beroepsgroepen in de vrije sector huurwoningen van toren 2 te vergemakkelijken. ‘Bouwinvest is bereid om flexibel te zijn binnen de grenzen van de wetgeving om een samenwerking te ondersteunen die zowel de medewerkers van Florence als onze gemeenschap ten goede komt. Door het faciliteren van huisvesting van zorgmedewerkers in de vrije sector toren, kunnen we bijdragen aan het welzijn van deze essentiële werknemers’.

7 Verslag participatiebijeenkomsten voor wat betreft parkeren De participatie is gestart met een algemene informatieavond. De uitnodigingen zijn in overleg met de communicatieadviseur van de gemeente, huis aan huis verspreid in het gebied tussen de Genemuidenstraat en de Hengelolaan en aan weerzijde van de Maartensdijklaan. Ook de villa’s in het park zijn meegenomen. Dit is voor iedere informatieavond herhaald. Daarnaast is de uitnodiging gepubliceerd op de website van Wijkplatform Morgenstond en zijn er posters opgehangen in de gebouwen Pharos, Loef I & II, bij HaagWonen en Keu’s Genoeg. • Tijdens de opkomst van de 1ste informatieavond waren er ongeveer tussen de 25 en 30 omwonenden en geïnteresseerden. • Tijdens de eerste workshop de “thematafel” waren er vertegenwoordigers van het HaagWonen gebouw, de Pharos toren, de Loef 1 & 2, Stichting Mooi en bewoners uit de Fluitenbergstraat en Dalerveenstraat. Bestaande uit ongeveer 15 personen excl. de experts. • Tijdens de tweede workshop het “ontwerpatelier”, waren er vertegenwoordigers van het HaagWonen gebouw, de Pharos toren, de Loef 1 & 2, Stichting Mooi en bewoners uit de Fluitenbergstraat en Dalerveenstraat. Bestaande uit ongeveer 9 personen excl. de experts.

• Tijdens de derde workshop de “kennistafel” waren er vertegenwoordigers van het HaagWonen gebouw, de Pharos toren, de Loef 1 & 2, Stichting Mooi en bewoners uit de Fluitenbergstraat en Dalerveenstraat. Bestaande uit ongeveer 9 personen excl. de experts. • Tijdens de evaluatie over de uitkomst van de workshop waren er wederom tussen de 25 en 30 omwonenden en geïnteresseerden. • Tijdens de tussentijdse update over de voortgang na indiening van de Wabo-aanvraag en bekendmaking van de winnaar van de prijsvraag waren er ongeveer 30 mensen aanwezig. • Tijdens de laatste bijeenkomst waarin we een update hebben gegeven over voortgang waren er ongeveer 30 mensen aanwezig. De onderwerpen waarop is geparticipeerd zijn drieledig geweest. De ruimtelijke voorwaarden waren eerder al vastgelegd in het kavelpaspoort. 1. Mobiliteit en parkeren. 2. Inrichting van het gemeenschappelijk gebied en openbare ruimte. 3. De inrichting van de plintvoorzieningen als meerwaarde voor het gebied. De vragen die aan bod zijn gekomen zijn gedocumenteerd in het participatieverslag. Belangrijke punten die steeds terugkwamen op volgorde van belangrijkheid waren; • Overlast van parkeren in de Fluitenbergstraat en Dalerveenstraat omdat daar nu geen betaald parkeren is. • Overlast van de bomen in de Fluitenbergstraat, plakkerige afscheiding en vogelpoep.

• Opstelplaatsen van scootmobiels, met name uit het HaagWonen gebouw.

14/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738154

•

De drukke overgang over de Loevesteinlaan naar het Zuiderpark en de onveiligheid langs de rand van het Zuiderpark

Resultaten die zijn meegenomen in de uitwerking en indiening. • De parkeeroplossing is voortgekomen uit de eerste en tweede workshop. Vanuit de deelnemers was dit de meest wenselijk oplossing om parkeren volledig op eigen terrein op te lossen. Ook de invulling van deelmobiliteit en de opstelplaatsen van scootmobielen voor de nieuwe bewoners is hier besproken en meegenomen in de uitwerking. • De inrichting van het private gemeenschappelijk terrein is in samenspraak met de leden in de workshop tot stand gekomen. Veiligheid en geen doorgaande route voor auto’s was hierin erg belangrijk. De schetsen zijn 1 op 1 overgenomen in de uitwerking tot Wabo-aanvraag. • Voor de inrichting van de mogelijke voorzieningen in de plint zijn door de deelnemers moodboards opgesteld. Omdat er nu nog geen zicht is op potentiële huurders, is met de participanten de afspraak gemaakt dat er een jaar voor oplevering verder met hen wordt gesproken over de verschillende ideeën om tot de gewenste oplossing voor bewoners en omgeving te komen. De grootste wens is een buurtfunctie waar mensen bij elkaar kunnen komen om de sociale interactie te verbeteren. Daarnaast is Bouwinvest dus voornemens om hier een gezondheidscentrum te huisvesten. Er is zoveel mogelijk geprobeerd om een goede afspiegeling van de wijk te integreren in het participatietraject.

Leerpunt is dat het moeilijk blijkt te zijn om jongeren en anderstaligen uit de wijk te interesseren voor participatie. Op verzoek zijn ook enkele verslagen in het Engelstalig beschikbaar gesteld. Het (geanonimiseerde) participatieverslag is als bijlage bijgesloten. Gebiedsnota van uitgangspunten De Gebiedsnota van uitgangspunten zal in het vierde kwartaal van 2024 worden geagendeerd. In de nota zullen alle geplande en gewenste ontwikkelingen voor Morgenstond in beeld worden gebracht inclusief de toevoeging van de woningen bij Florence. De nota zal een overzicht bevatten van de benodigde voorzieningen en zal waar mogelijk nader ingaan op de planning en financiering van die voorzieningen. De in de vergunningaanvraag voor Loevesteinlaan 355 opgenomen plint met daarin een gezondheidscentrum en het zorgprogramma van Florence zullen substantieel bijdragen aan de benodigde zorgvoorzieningen in het gebied. Ontwerpverklaring van geen bedenkingen en ruimtelijke onderbouwing De tekst van de ontwerpverklaring van geen bedenkingen en van de ruimtelijke onderbouwing is aangepast aan de actuele situatie. Beide aangepaste documenten zijn als bijlagen bijgesloten. De aanpassingen betreffen de correctie van het aantal parkeerplaatsen (herstellen verschrijving) in de ontwerpverklaring en het synchroniseren van dat aantal parkeerplaatsen in de ruimtelijke onderbouwing (art. 4.12).

Tevens is in de ruimtelijke onderbouwing verbeterd t.a.v.de zorgstudio’s (art. 3.4.6 en 3.4.7). Tenslotte is in de ruimtelijke onderbouwing het actuele waterbeheerplan opgenomen (art. 4.13.2) en is de tekst met betrekking tot de economische uitvoerbaarheid aangevuld (art. 5.1). Met vriendelijke groet, de wethouder Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Martijn Balster

15/15