RIS318735 Cie. brief The Grace

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Robert van Asten Wethouder van Stedelijke ontwikkeling, Bibliotheken en Europa

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk DSO/10738701

RIS318735

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

Contactpersoon

Max Overmeer Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

CID Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

26 april 2024

max.overmeer@denhaag.nl

Onderwerp

Stand van zaken en vervolgstappen The Grace

Geachte voorzitter, Graag informeer ik u over de stand van zaken met betrekking tot The Grace en de vervolgstappen die nodig zijn om start bouw eind 2024 mogelijk te maken. Bij de aanvraag en toekenning van de ‘Startbouwimpuls’ (SBI) voor The Grace heeft de projectontwikkelaar aangegeven dat er een aantal aanpassingen nodig zijn om het project doorgang te laten vinden. Dit door de verder verslechterde (financiële) marktomstandigheden zoals de bouw- en rentelasten. In het kader van de voortgangsrapportage CID 2023 (RIS318281) bent u geïnformeerd dat er mogelijk wijzigingen aankomen. De gemeente heeft in dit project een faciliterende rol en de projectontwikkelaar bouwt dit project voor eigen rekening en risico. Gezien het belang van het project voor de stad zijn de aanpassingen die de projectontwikkelaar voorstelt de afgelopen tijd verkend in gezamenlijkheid tussen gemeente, het Rijk en de projectontwikkelaar. Het betreft aanpassingen in het ontwerp, het programma en in de parkeeroplossing, waarbij de (beeld)kwaliteit en het woonprogramma in lijn blijven met de eerder vastgestelde gemeentelijke eisen. In het voorstel van de projectontwikkelaar worden onder andere de woontorens lager, van respectievelijk 180 en 153 meter naar 139 en 105 meter, en wordt het volume van de stedelijke laag en van de lagere bouwdelen groter.

Daarnaast worden er studentenwoningen in het plan geïntroduceerd, wat goed past in dit gebied waar veel studenten onderwijs volgen. Het totaal aantal woningen verandert van 1.411 naar circa 1.300. Deze 1.300 woningen bestaan grofweg uit 240 studentenwoningen, 320 sociale huurwoningen, 210 middenhuurwoningen en 530 huurwoningen in de vrije sector. Het aangepaste plan sluit nog beter aan bij de wensen van de buurt en zorgt ervoor dat de start van de bouw dichterbij komt. De aanzienlijke verlaging van de woontorens zorgt voor minder schaduw en een beter windklimaat. Ondanks de verlaging van het gebouw blijft er voldoende ruimte voor voorzieningen, zoals een restaurant met terras, ruimte voor een gezondheidscentrum, loungeruimte, een fitnessruimte en een huiskamer voor de buurt. Ook is er een alternatieve parkeeroplossing gevonden, die aanzienlijk kosten zal besparen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738701

Vooruitlopend op de gemeentelijke beoordeling van het voorstel schets ik u in deze brief graag de beoogde aanpassingen, het tijdspad, de risico’s en het verdere proces. Tijdspad De vergunning voor het woningbouwproject is in juli 2022 verleend en is inmiddels onherroepelijk. De vergunning heeft ruimte voor 1.411 woningen in twee torens van respectievelijk 180 en 153 meter hoog bovenop een stedelijke laag met woningen en voorzieningen. Na het verlenen van de omgevingsvergunning heeft de projectontwikkelaar niet kunnen starten met de realisatie van het project. Dit als gevolg van gestegen bouwprijzen, de gestegen rente en de onzekerheid over de huurprijsregulering. De projectontwikkelaar heeft om deze redenen aangegeven dat het project in haar huidige vorm financieel onhaalbaar is geworden. Aangezien het project een belangrijke bijdrage levert aan het terugdringen van de woningnood, wordt al geruime tijd gezamenlijk naar mogelijkheden gezocht om het project toch van de grond te krijgen. Daarbij werken de gemeente, het Rijk en de projectontwikkelaar intensief samen. Het Rijk is betrokken in verband met de verleende ‘Woningbouwimpuls’-middelen (WBI) voor de gebiedsontwikkeling HS Kwartier. The Grace is het eerste project dat gerealiseerd kan worden binnen de gebiedsontwikkeling HS Kwartier.

Voor de beoogde transformatie van de openbare ruimte in het gebied is €20,3 miljoen aan WBI-middelen toegekend op voorwaarde dat er 3.500 woningen worden gerealiseerd binnen deze gebiedsontwikkeling en dat er uiterlijk eind 2024 wordt gestart met de bouw van de eerste woningen. Het Rijk heeft aanvullend op de WBI de zogenaamde ‘Startbouwimpuls’ (SBI) in het leven geroepen. Een impuls bedoeld om vergunde maar als gevolg van economische omstandigheden vastgelopen vastgoedprojecten toch te realiseren. Aan The Grace is in oktober 2023 voor €18,1 miljoen aan SBImiddelen toegekend onder voorwaarde dat eind 2024 wordt gestart met bouwen. Het betreft een bedrag van maximaal €12.500,- per woning én moet een aantoonbaar tekort dekken. Bij de SBI-aanvraag was al bekend dat er in aanvulling op de SBI-middelen nog een aantal aanpassingen doorgevoerd moesten worden om het plan haalbaar te maken. Deze aanpassingen zijn na de toekenning van de SBI onderzocht. In januari 2024 heeft de projectontwikkelaar aangegeven dat in aanvulling tot wat eerder gedacht werd een aantal aanvullende aanpassingen benodigd zijn. Deze aanpassingen betreffen het verlagen van de torens, het vergroten van het volume van de stedelijke laag en van de laagbouwdelen, en het toevoegen van studentenwoningen.

De projectontwikkelaar geeft aan dat met deze laatste aanpassingen concreet toegewerkt kan worden naar start bouw eind 2024. De totale set aan maatregelen is de afgelopen tijd verkend en de gewijzigde vergunningsaanvraag moet de komende tijd worden beoordeeld, waarna besluitvorming onder bevoegdheid van het College kan plaatsvinden. Financiële controle Voor de uitkering van de SBI-middelen moet aangetoond worden dat er sprake is van een financieel tekort. Zie hierover ook de commissiebrief ‘Uitkomst Startbouwimpuls – Kamerbrief BZK’ (RIS317196). In aanloop naar de uitkering wordt daarom een onafhankelijke taxatie uitgevoerd op het aangepaste plan en op het moment dat de aannemer en investeerders zijn gecontracteerd, vindt nacalculatie plaats op basis van de definitieve contracten. De uitkering van de SBI-middelen kan uiteraard niet groter zijn dan het tekort in de business case.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738701

Ontwerpaanpassingen Hieronder worden de belangrijkste ontwerpaanpassingen benoemd: Verlaging van de torens van 180 en 153 meter naar 139 en 105; Vergroting van het volume van de stedelijke laag en van de lagere bouwdelen; Vervallen van de pergola op de stedelijke laag; Aanpassing van de materialisatie van de gevel van de stedelijke laag (van beton naar baksteen);

-

Vervallen van de skylounge in toren A; Vervallen van de kelder en een herindeling van de begane grond.

Gevolgen voor woningbouwprogramma Conform de anterieure overeenkomst uit 2020 is voor The Grace de Woonagenda 2019-2023 van toepassing. Het aangepaste plan blijft aan alle eisen uit deze woonagenda voldoen, met uitzondering van de eis voor 20% middenhuur. Dat wordt hieronder toegelicht. Ter volledigheid benoem ik graag ook dat in de ‘Verklaring van geen bedenkingen’ voor The Grace (RIS312442) is toegezegd om 250 sociale huurwoningen te compenseren elders in het gebied. De mogelijkheden hiertoe worden verder verkend. Door de beoogde verlaging van de torens verandert het aantal woningen van 1.411 naar circa 1.300 met de volgende gevolgen voor het programma: Toevoeging van ongeveer 240 studentenwoningen (ca. 18% van 1.300). Over de verkoop van de studentenwoningen wordt gesproken met een toegelaten instelling. De studentenwoningen bevinden zich grotendeels in een apart bouwdeel, waarin ook aanvullende gemeenschappelijke voorzieningen worden gerealiseerd. De woningen worden verhuur met een campuscontract. Het aandeel sociale huurwoningen inclusief de studentenwoningen stijgt van 30% naar ca. 43% (ongeveer 560). Het aandeel middenhuur daalt door de toevoeging van studentenwoningen van 20% naar ca. 16% (ongeveer 210).

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738701

-

-

-

Het aandeel vrije huur daalt door de toevoeging van studentenwoningen van 50% naar ca. 41% (ongeveer 530). Het oppervlakte van de sociale huurwoningen (exclusief studentenwoningen) blijft conform de brief ‘Sturing betaalbare woningbouw in lopende projecten’ (RIS308642) op gemiddeld 42 m2 gebruiksoppervlakte per woning; Het aandeel kleine woningen (<40 m2) stijgt van 9% naar 14% en blijft daarmee ruim onder de norm van 20%. Inclusief studentenwoningen is het percentage kleine woningen 34%. Studentenwoningen met campuscontract vormen een uitzondering op de 20% kleine woningen. Het plan voldoet daarmee aan de vigerende woonagenda 2019. Het oppervlak aan ondersteunende (commerciële) voorzieningen blijft grotendeels intact en project behoudt de daktuinen op verschillende niveaus. Het programma blijft aan de eisen uit de Woonagenda 2019-2023, die van toepassing is op dit plan, voldoen, met uitzondering van de eis voor minimaal 20% middenhuur. Dit wordt echter ondervangen door het toevoegen van studentenwoningen en daarmee een duidelijke verhoging van het aandeel sociale huurwoningen. Het aandeel betaalbare woningen komt in totaal uit op zo’n 60%.

Alternatieve parkeeroplossing Een andere beoogde aanpassing betreft een wijziging van de parkeeroplossing. Onderdeel van de verleende vergunning is dat het autoparkeren binnen 500 meter van The Grace verzorgd moet worden. Het aantal benodigde parkeerplaatsen is vastgelegd in de omgevingsvergunning en moet in lijn met de geldende parkeernorm worden aangepast aan het nieuwe woningbouwprogramma. De projectontwikkelaar was voornemens dit te regelen in de bestaande Q-park garage Laakhavens. Dit is echter een dure oplossing, die de business case verder onder druk heeft gezet. Daarom is gezocht naar een alternatieve oplossing. De beoogde oplossing is gevonden in het bestaande parkeerterrein aan de Dintelstraat. Het parkeerterrein is gemeentelijk eigendom en ligt op circa 170 meter lopen van The Grace. Een groot deel van de benodigde parkeerplaatsen kan op het terrein worden gerealiseerd. De projectontwikkelaar is voornemens om de resterende benodigde parkeerplaatsen onder te brengen in de Q-park Laakhavens. Het beoogde scenario gaat uit van verhuur van het terrein ten behoeve van The Grace voor de komende 15 jaar (ca. 5 jaar bouwtijd en 10 jaar exploitatie) op basis van een marktconforme huur. De eigenaar van The Grace is na 15 jaar verantwoordelijk voor het vinden van een alternatieve oplossing.

Hiervoor liggen mogelijkheden in de bestaande en de nog te realiseren parkeergarages in Laakhavens. Het terrein wordt in dit scenario heringericht waardoor het aan aangenamere, groenere en sociaal veiligere plek wordt, die beter aansluit op de omgeving. De Dintelstraat is opgenomen in de NvU Haagvlietpoort (RIS301941) als verdichtingslocatie. Daarin wordt ruimte geboden voor de ontwikkeling van een woongebouw met 65 huurwoningen, kleinschalige bedrijfsruimte, en een parkeergarage. De Dintelstraat is onderdeel van het gebied waarvoor de WBIsubsidie is toegekend onder voorwaarde van realisatie van 3.500 woningen. In het verleden is er gesproken over ontwikkeling van deze locatie, maar er zijn nog geen concrete plannen voor verdere ontwikkeling. Het gebruik van het terrein als parkeerplaats voor The Grace is een belangrijke sleutel in het haalbaar maken van het project. Verdere proces Voor de beoogde aanpassingen is een wijziging van de reeds verleende omgevingsvergunning benodigd. Met deze aanvraag wordt verzocht om binnen de kaders van de bestaande vergunning wijzigingen aan te brengen. De aanvraag hiervoor is eind 2023 ingediend, waarmee de aanvraag onder het overgangsrecht valt.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10738701

Juridisch gezien gaat het om een nieuwe aanvraag omgevingsvergunning waarvoor de reguliere procedure van toepassing is en daarmee onder de bevoegdheid van het College valt. De aanvraag wordt momenteel uitgewerkt door de projectontwikkelaar en wordt de komende weken in een aantal stappen beoordeeld. Graag informeer ik u nu aangezien het aangepaste plan op korte termijn aan de Adviescommissie Omgevingskwaliteit wordt voorgelegd. Risico’s Het komen tot start bouw eind 2024 kent een aantal risico’s. De drie belangrijkste zijn: (1) het verlenen van de vergunning, (2) de planning en (3) het vinden van de resterende afnemers. De ontwikkelaar kan zonder de vergunning en zonder de contracten met de afnemers geen harde garantie afgeven dat ze eind dit jaar starten met bouwen. Er wordt op dit moment echter wel volop geïnvesteerd in de planuitwerking, wat veel kosten met zich meebrengt. Dat gebeurt alleen omdat de projectontwikkelaar het plan haalbaar acht. Ondanks het vertrouwen, betekent bovenstaande dat er risico blijft bestaan dat start bouw eind dit jaar niet lukt. Het doorvoeren van de planaanpassingen zorgt er echter voor dat er een grote kans van slagen is om eind 2024 te starten met de bouw van 1.300 woningen en daarmee het behoud van de WBI-middelen, waarmee de openbare ruimte in het HS Kwartier getransformeerd kan worden.

Resumerend Als Den Haag hebben we de ambitie om jaarlijks 4.000 woningen te bouwen. Grotendeels betaalbare woningen. Om deze ambitie te realiseren in een veranderde vastgoedmarkt, zonder daarbij aan kwaliteit in te leveren, moet er veel gebeuren. Dit in lijn met het doorbouwverbond dat vorig jaar op de Provada is ondertekend door Gemeente, ontwikkelaars, beleggers, bouwers en woningcorporaties. De benodigde aanpassingen voor The Grace sluiten hierop aan en zijn nodig om start bouw dit jaar te bewerkstelligen. Een goede samenwerking en een scherpe toetsing is voorwaarde voor het slagen van dit proces. Met 1.300 woningen is The Grace een belangrijke pijler in onze jaarlijkse woningbouwproductie. Het plan blijft met de aanpassingen aan alle vigerende wooneisen uit de reeds verleende omgevingsvergunning voldoen. Het project The Grace staat daarnaast niet op zichzelf, het is de inleiding naar meer woningontwikkelingen in het Hollands Spoor Kwartier inclusief de daarvoor benodigde aanpassingen van de gehele openbare ruimte én de harde voorwaarde voor het verkrijgen van de daarvoor benodigde WBI-middelen.

Met vriendelijke groet, de wethouder van Stedelijke ontwikkeling, Bibliotheken en Europa Robert van Asten

5/5