RIS318730 nog steeds problemen met Opportunity Vastgoed

RIS-nummer: 318730

Schriftelijke vragen: nog steeds problemen met Opportunity Vastgoed Indieners: Lesley Arp, SP Datum: 23 april 2024 Aan de voorzitter van de gemeenteraad, Op 11 november 2023 stelde de SP-fractie schriftelijke vragen aan het college met de titel ‘Achterstallig onderhoud in Loosduinen’ (RIS313681). Deze vragen stelde de SP naar aanleiding van klachten van bewoners over onder meer enkelglas, lekkages, schimmel en verrotte kozijnen. Volgens het college had de eigenaar van de desbetreffende woningen, Opportunity Vastgoed, plannen om te investeren. Opportunity Vastgoed zou bezig zijn met de vervanging van het enkelglas. Recent heeft een huurder van één van deze woningen een enquête afgenomen onder medebewoners. 22 bewoners hebben hierop gereageerd. Al deze 22 bewoners hadden nog enkelglas in hun woning: bijvoorbeeld in de voordeur en slaapkamers. 21 bewoners geven aan te maken te hebben met tocht in hun woning. Enkele uitspraken van bewoners: ‘In alle slaapkamers en gang is het ontzettend koud, helemaal in de winter. Er is niet tegenaan te stoken.’ ‘Ik voel de wind langs mijn voeten wanneer ik in de woonkamer ben.’ 15 bewoners geven aan last te hebben van schimmel in hun woning. En hoewel in reactie op de schriftelijke vragen van 11 november 2023 wordt aangegeven dat alle cv ketels van voor 2020 zijn vervangen, geven 9 bewoners aan dat zij een cv ketel hebben van voor 2020.

Andere klachten die worden genoemd zijn lekkages, niet werkende ventilatieroosters, rottende kozijnen en deuren, slecht sluitende ramen en achterstallig onderhoud aan de gemeenschappelijke ruimtes. 16 bewoners geven aan geen of slecht contact te hebben met de verhuurder. Overeenkomstig art. 30 van het Reglement van orde stelt Lesley Arp (SP) de volgende vragen: 1. Is het college het met de SP eens dat uit de hierboven genoemde enquête blijkt dat de beantwoording van de vragen van 11 november 2023 door het college een te rooskleurige voorstelling geeft van de acties die Opportunity Vastgoed onderneemt om het achterstallig onderhoud te verhelpen? Zo nee, waarom niet? 2. Is bekend hoeveel huurders van Opportunity Vastgoed in Loosduinen naar de huurcommissie zijn gestapt en tot welke uitspraken dit heeft geleid? 3. Is het college bereid om deze huurders ondersteuning op maat aan te bieden via het Huurteam? Zo nee, waarom niet? De appartementen in kwestie zijn eigendom van Opportunity Vastgoed, maar het contact met de huurders en het beheer is uitbesteed aan een andere partij. Meerdere huurders geven aan dat zij gedurende de periode dat zij in hun appartement wonen te maken hebben gehad met verschillende beheerders. In februari heeft de huidige beheerder, Schep Vastgoedmanagers, de huurders een zogenaamde ‘reparatiekaart’ toegestuurd.

Hierin staat welke reparaties voor rekening van de

huurder komen en welke voor rekening van de verhuurder. Hierbij valt op dat relatief veel reparaties voor rekening van de huurder komen. 4. In hoeverre is het toegestaan dat dergelijke voorwaarden eenzijdig worden aangepast door een verhuurder / beheerder? Hebben huurders bijvoorbeeld het recht om hier protest tegen aan te tekenen? Zo ja, op welke wijze en binnen welke termijn dienen zij gebruik te maken van dit recht? In de beantwoording van de vragen van 11 november 2023 gaf het college aan dat het gros van de woningen van Opportunity Vastgoed in het winkelgebied Loosduinen energielabel C heeft en enkele woningen energielabel D. Bij een van de bewoners is het energielabel recent vernieuwd naar label B, zo blijkt uit een rapport dat in het bezit is van de SP-fractie. Ook deze woning beschikt echter over ramen met enkelglas. 5. Kan het college in algemene zin uiteenzetten hoe de aanwezigheid van enkelglas in een woning wordt meegewogen in een correct toegepaste labelmeting? Is er aan te geven wat het gunstigste en minst gunstige label is dat een woning zou kunnen krijgen in het geval van de aanwezigheid van enkelglas? Kan het college dezelfde vragen beantwoorden als het gaat om de aanwezigheid van verouderd dubbelglas (dus niet HR++)? 6.

Hoe is het mogelijk dat tochtige woningen met enkelglas toch relatief gunstige energielabels toebedeeld krijgen (B of C)? Is het college bereid hier in relatie tot de woningen van Opportunity Vastgoed nader onderzoek naar te doen? Zo nee, waarom niet? Volgens een NOS-artikel van 14 maart 2024 (‘Te hoge huur en schijnverduurzaming: toezicht moet foute energielabels tegengaan’, zie bijlage) had in 2022 8% van de woningen een fout label. Te gunstige energielabels kunnen ertoe leiden dat woningen waarvan de onderhoudsstaat ondermaats is op papier toch als ‘duurzaam’ worden bestempeld, er te hoge huren in rekening worden gebracht of woningen voor een te hoge prijs worden verkocht. 7. Is het college het met de SP eens dat foute energielabels de lokale duurzaamheidsmaatregelen aan de woningvoorraad kunnen ondermijnen? Heeft het college een beeld van op welke schaal foute energielabels aan woningen in Den Haag worden toegekend? 8.

Vinden er in Den Haag ook steekproeven plaats om woningen te controleren op foute energielabels, zoals in het NOS-artikel benoemd door de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening? Zo ja, met welke regelmaat en op welke schaal? Zo nee, is het college bereid om in het overleg met het Rijk alsnog een dergelijke steekproef in Den Haag uit te voeren en de raad hierover te informeren? Opportunity Vastgoed bezit ook winkelpanden in het winkelgebied Loosduinen. 9. Heeft Opportunity Vastgoed aanspraak gemaakt op de gemeentelijke subsidieregeling om het winkelgebied Loosduinen op te knappen? Zo ja, hoeveel subsidiegeld heeft de gemeente Opportunity Vastgoed toegekend en welke verbeteringen van de winkelpanden staan hier tegenover? Wanneer moet Opportunity Vastgoed uiterlijk deze verbeteringen hebben uitgevoerd? 10. Indien het college een subsidie heeft verstrekt aan Opportunity Vastgoed, is zij het dan met de SP eens dat dit extra verantwoordelijkheid schept om Opportunity Vastgoed aan te spreken op de slechte onderhoudsstaat van de bovengelegen woningen? Zo nee, waarom niet?

11. Kan het college alle tot haar beschikbare middelen aanwenden om Opportunity Vastgoed aan te sporen tot actie? Zo ja, op welke wijze en op welke termijn gaat het college dit doen? Zo nee, waarom niet? 12. Kan het college nagaan welke concrete verbeterplannen voor de woningen Opportunity Vastgoed momenteel in de pijplijn heeft zitten, wat de planning is voor deze werkzaamheden en hoe de bewoners hierover zullen worden geïnformeerd?

Lesley Arp SP