RIS318730 Beantwoording SV Nog steeds problemen met Opportunity Vastgoed

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE

4 juli 2024

VRAGEN

Onderwerp

Ons kenmerk

Antwoord van het college op de vragen van het raadslid mevrouw Arp, luidend: ‘Nog steeds problemen met Opportunity Vastgoed’

DSO/10747520 RIS318730

Het raadslid mevrouw Arp heeft op 23 april 2024 een brief met daarin twaalf vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. Op 11 november 2023 stelde de SP-fractie schriftelijke vragen aan het college met de titel ‘Achterstallig onderhoud in Loosduinen’ (RIS313681). Deze vragen stelde de SP naar aanleiding van klachten van bewoners over onder meer enkelglas, lekkages, schimmel en verrotte kozijnen. Volgens het college had de eigenaar van de desbetreffende woningen, Opportunity Vastgoed, plannen om te investeren. Opportunity Vastgoed zou bezig zijn met de vervanging van het enkelglas. Recent heeft een huurder van één van deze woningen een enquête afgenomen onder medebewoners. 22 bewoners hebben hierop gereageerd. Al deze 22 bewoners hadden nog enkelglas in hun woning: bijvoorbeeld in de voordeur en slaapkamers. 21 bewoners geven aan te maken te hebben met tocht in hun woning. Enkele uitspraken van bewoners: ‘In alle slaapkamers en gang is het ontzettend koud, helemaal in de winter. Er is niet tegenaan te stoken.’ ‘Ik voel de wind langs mijn voeten wanneer ik in de woonkamer ben.’ 15 bewoners geven aan last te hebben van schimmel in hun woning.

En hoewel in reactie op de schriftelijke vragen van 11 november 2023 wordt aangegeven dat alle cv ketels van voor 2020 zijn vervangen, geven 9 bewoners aan dat zij een cv ketel hebben van voor 2020. Andere klachten die worden genoemd zijn lekkages, niet werkende ventilatieroosters, rottende kozijnen en deuren, slecht sluitende ramen en achterstallig onderhoud aan de gemeenschappelijke ruimtes. 16 bewoners geven aan geen of slecht contact te hebben met de verhuurder. 1.

Is het college het met de SP eens dat uit de hierboven genoemde enquête blijkt dat de beantwoording van de vragen van 11 november 2023 door het college een te rooskleurige voorstelling geeft van de acties die Opportunity Vastgoed onderneemt om het achterstallig onderhoud te verhelpen? Zo nee, waarom niet?

Het college begrijpt de zorgen van de huurders en wil goede woonomstandigheden voor iedereen. Opportunity Vastgoed heeft in februari 2024 een vergunningsaanvraag ingediend voor de revitalisatie van de luifel in het winkelgebied Loosduinen en is voornemens gevelwerkzaamheden te combineren met de revitalisatie. Concreet wil Opportunity Vastgoed investeren in beglazingswerkzaamheden, buitenschilderwerkzaamheden en tochtwerende maatregelen. Omdat er op dit moment nog geen vergunning is verleend, kan Opportunity Vastgoed naar eigen zeggen nog geen planning maken en bewoners hierover informeren.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10747520

Wanneer bewoners onderhoudsgebreken ervaren hebben zij de mogelijkheid om een reparatieverzoek bij de beheerder Schep Vastgoedmanagers in te dienen. Dit kan zowel online als telefonisch. Hier zal worden bepaald of de reparatie valt onder de verantwoordelijkheid van de huurder of verhuurder conform het “Besluit kleine herstellingen”. Dit is een regeling in Nederland die bepaalt welke reparaties worden beschouwd als kleine herstellingen volgens artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dit betreft een uiteenzetting van herstellingen waarvan wordt aangegeven wanneer de huurder of de verhuurder in principe de verantwoordelijkheid heeft tot herstel. Enkele voorbeelden van kleine herstellingen die onder de verantwoordelijkheid van de huurder vallen: • Het witten van binnenmuren en plafonds, het schilderen van binnenhoutwerk en het behangen van de binnenmuren. • Voorbereidende werkzaamheden voor de bovengenoemde werkzaamheden, zoals het plamuren, schuren en opvullen van gaatjes, butsen en geringe (krimp)scheuren. • Het vastzetten en vastschroeven van loszittende onderdelen van de woonruimte, zoals trapleuningen, deurknoppen en drempels, elektrische schakelaars, wandcontactdozen en deurbellen.

• Het vervangen en vernieuwen van eenvoudig te vervangen onderdelen van de woonruimte, zoals kraanleertjes, deurknoppen en sloten, hang- en sluitwerk van de deuren en ramen, vloer- en plafondroosters, sleutels van binnen- en buitensloten, garnituur voor douche- en toiletruimte, elektrische schakelaars, wandcontactdozen, deurbellen, kabel,- telefoon- en computeraansluitingen en vergelijkbare onderdelen van datanetwerken. Groot onderhoud, zoals bijvoorbeeld buitenschilderwerk en onderhoud van installaties voor gas, water en licht, is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Als de huurder en Schep Vastgoedmanagers er samen niet uitkomen, staan de reguliere kanalen van de gemeente in de vorm van de Huurbalie en het Huurteam klaar om deze bewoners bij staan. Wanneer de verhuurder de problemen niet oplost, kan de weg naar de Huurcommissie worden ingezet. Tussen 2011 en 2022 heeft het Huurteam vijf huurders aan de Arnold Spoelstraat te ’s-Gravenhage bijgestaan. Eén van deze zaken is voorgelegd aan de Huurcommissie, die oordeelde dat huurverlaging op grond van ernstig onderhoudsgebrek niet redelijk was. Zowel het Huurteam als de Huurbalie hebben recent geen meldingen of zaken behandeld van huurders aan de Arnold Spoelstraat.

Hierdoor kan het college niet beoordelen of de enquête een volledige weergave is van de acties die Opportunity Vastgoed al dan niet onderneemt om het achterstallig onderhoud te verhelpen. 2.

Is bekend hoeveel huurders van Opportunity Vastgoed in Loosduinen naar de huurcommissie zijn gestapt en tot welke uitspraken dit heeft geleid?

In het openbare uitspraken register van de Huurcommissie zijn de naam van de huurder en verhuurder niet bekend. Daarom kan niet met zekerheid worden vastgesteld of- en hoeveel huurders van Opportunity Vastgoed naar de huurcommissie zijn gestapt en tot welke afspraken dit heeft geleid. In het openbare uitsprakenregister is te zien dat er twee Huurcommissiezaken zijn afgehandeld op de Arnold Spoelstraat te 's-Gravenhage. In één zaak werd de huurder niet-ontvankelijk verklaard omdat de voorschotkosten van €25,- niet (tijdig) waren betaald. In de andere zaak heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de gebreken niet ernstig genoeg waren om een tijdelijke huurverlaging toe te kennen. De verhuurder had echter wel toegezegd dat de erkerkozijnen in de woonkamer zouden worden vervangen. Hiermee zou de ventilatie verbeteren, omdat de nieuwe kozijnen voorzien zouden worden van ventilatieroosters.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10747520

3.

Is het college bereid om deze huurders ondersteuning op maat aan te bieden via het Huurteam? Zo nee, waarom niet?

Zie beantwoording vraag 1. Uiteraard. De kanalen van de gemeente, zoals de Huurbalie en/of het Huurteam, zijn beschikbaar als de huurder en Schep Vastgoedmanagers er niet samen uitkomen. De appartementen in kwestie zijn eigendom van Opportunity Vastgoed, maar het contact met de huurders en het beheer is uitbesteed aan een andere partij. Meerdere huurders geven aan dat zij gedurende de periode dat zij in hun appartement wonen te maken hebben gehad met verschillende beheerders. In februari heeft de huidige beheerder, Schep Vastgoedmanagers, de huurders een zogenaamde ‘reparatiekaart’ toegestuurd. Hierin staat welke reparaties voor rekening van de huurder komen en welke voor rekening van de verhuurder. Hierbij valt op dat relatief veel reparaties voor rekening van de huurder komen. 4.

In hoeverre is het toegestaan dat dergelijke voorwaarden eenzijdig worden aangepast door een verhuurder / beheerder? Hebben huurders bijvoorbeeld het recht om hier protest tegen aan te tekenen? Zo ja, op welke wijze en binnen welke termijn dienen zij gebruik te maken van dit recht?

Het is voor verhuurders/ beheerders niet toegestaan dergelijke voorwaarden eenzijdig aan te passen. Zij dienen zich te houden aan het “Besluit kleine herstellingen” zoals toegelicht in beantwoording vraag 1. Huurders hebben de mogelijkheid om protest in te dienen via hun verhuurder/ beheerder. Zo biedt Schep Vastgoedmanagers huurders de mogelijkheid een klacht in te dienen over het handelen of nalaten van Schep Vastgoedmanagers. De ontvangst van de klacht wordt per ommegaand bevestigd en hierin wordt vermeld wie de brief c.q. klacht in behandeling zal nemen en dat er binnen (uiterlijk) drie weken een inhoudelijke reactie volgt, zo geven zij aan op hun website. In de beantwoording van de vragen van 11 november 2023 gaf het college aan dat het gros van de woningen van Opportunity Vastgoed in het winkelgebied Loosduinen energielabel C heeft en enkele woningen energielabel D. Bij een van de bewoners is het energielabel recent vernieuwd naar label B, zo blijkt uit een rapport dat in het bezit is van de SP-fractie. Ook deze woning beschikt echter over ramen met enkelglas. 5.

Kan het college in algemene zin uiteenzetten hoe de aanwezigheid van enkelglas in een woning wordt meegewogen in een correct toegepaste labelmeting? Is er aan te geven wat het gunstigste en minst gunstige label is dat een woning zou kunnen krijgen in het geval van de aanwezigheid van enkelglas? Kan het college dezelfde vragen beantwoorden als het gaat om de aanwezigheid van verouderd dubbelglas (dus niet HR++)?

De toewijzing van energielabels is een gereguleerd proces, uitgevoerd door gecertificeerde marktpartijen. De aanwezigheid van glas wordt meegewogen bij het bepalen van het energielabel van een woning. Enkelglas heeft een veel lagere isolatiewaarde dan moderne isolerende beglazing, zoals dubbelglas of HR++ glas. Het effect op het label varieert per woning, afhankelijk van andere factoren zoals isolatie en verwarmingssystemen. Over het algemeen kan enkelglas leiden tot een minder gunstig energielabel. Er is geen specifiek label dat altijd wordt toegekend bij enkelglas, omdat dit afhangt van de algehele energie-efficiëntie van de woning. Hierdoor valt niet aan te geven wat het minst gunstige of gunstigste label is om te verkrijgen bij enkelglas. Het energielabel is geldig voor een periode van tien jaar. In de afgelopen jaren zijn er vernieuwingen geweest in de berekenmethodiek, wat kan resulteren in gunstigere of ongunstigere labels voor dezelfde woning, zelfs als er geen grote veranderingen hebben plaatsgevonden.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10747520

6.

Hoe is het mogelijk dat tochtige woningen met enkelglas toch relatief gunstige energielabels toebedeeld krijgen (B of C)? Is het college bereid hier in relatie tot de woningen van Opportunity Vastgoed nader onderzoek naar te doen? Zo nee, waarom niet?

Zie beantwoording vraag 5. Als een huurder twijfels heeft over het energielabel, kan de Huurcommissie deze controleren al dan niet met hulp van het Huurteam. Het college zal daarom geen nader onderzoek (laten) uitvoeren. Volgens een NOS-artikel van 14 maart 2024 (‘Te hoge huur en schijnverduurzaming: toezicht moet foute energielabels tegengaan’, zie bijlage) had in 2022 8% van de woningen een fout label. Te gunstige energielabels kunnen ertoe leiden dat woningen waarvan de onderhoudsstaat ondermaats is op papier toch als ‘duurzaam’ worden bestempeld, er te hoge huren in rekening worden gebracht of woningen voor een te hoge prijs worden verkocht. 7. Is het college het met de SP eens dat foute energielabels de lokale duurzaamheidsmaatregelen aan de woningvoorraad kunnen ondermijnen? Heeft het college een beeld van op welke schaal foute energielabels aan woningen in Den Haag worden toegekend? Ja, het college is het eens met de SP dat onjuiste energielabels de lokale duurzaamheidsmaatregelen aan de woningvoorraad kunnen ondermijnen. Het college heeft momenteel geen specifiek beeld van de schaal waarop onjuiste energielabels aan woningen in Den Haag worden toegekend. Als de Huurbalie en/of het Huurteam een dergelijk signaal ontvangen, verwijzen zij naar de mogelijkheid om dit via de Huurcommissie te laten toetsen. 8.

Vinden er in Den Haag ook steekproeven plaats om woningen te controleren op foute energielabels, zoals in het NOS-artikel benoemd door de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening? Zo ja, met welke regelmaat en op welke schaal? Zo nee, is het college bereid om in het overleg met het Rijk alsnog een dergelijke steekproef in Den Haag uit te voeren en de raad hierover te informeren?

Op dit moment vinden er in Den Haag geen steekproeven plaats om woningen te controleren op onjuiste energielabels. Het college heeft contact gezocht met het Rijk en de Inspectie Leefomgeving en Transport om te onderzoeken of een soortgelijke pilot in Den Haag passend en wenselijk is. Er is een wetsvoorstel in ontwikkeling voor de aanstelling van een toezichthouder die energielabels kan controleren en toeziet op alle partijen in het stelsel. Tot die tijd wil het kabinet meer steekproeven en controles uitvoeren en adviseurs sneller kunnen schorsen bij fraude. De gemeente heeft echter geen rol bij het toekennen en controleren van energielabels, waardoor een steekproefpilot niet wordt opgezet. Huurders met gerede twijfel over hun energielabel kunnen dit laten controleren door de Huurcommissie. Opportunity Vastgoed bezit ook winkelpanden in het winkelgebied Loosduinen. 9.

Heeft Opportunity Vastgoed aanspraak gemaakt op de gemeentelijke subsidieregeling om het winkelgebied Loosduinen op te knappen? Zo ja, hoeveel subsidiegeld heeft de gemeente Opportunity Vastgoed toegekend en welke verbeteringen van de winkelpanden staan hier tegenover? Wanneer moet Opportunity Vastgoed uiterlijk deze verbeteringen hebben uitgevoerd?

Op dit moment heeft Opportunity Vastgoed geen subsidieaanvraag ingediend.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10747520

10. Indien het college een subsidie heeft verstrekt aan Opportunity Vastgoed, is zij het dan met de SP eens dat dit extra verantwoordelijkheid schept om Opportunity Vastgoed aan te spreken op de slechte onderhoudsstaat van de bovengelegen woningen? Zo nee, waarom niet? Zie beantwoording vraag 9. 11.

Kan het college alle tot haar beschikbare middelen aanwenden om Opportunity Vastgoed aan te sporen tot actie? Zo ja, op welke wijze en op welke termijn gaat het college dit doen? Zo nee, waarom niet?

Het college begrijpt de zorgen van de huurders en wil goede woonomstandigheden voor iedereen. Opportunity Vastgoed heeft in februari 2024 een vergunningsaanvraag ingediend voor de revitalisatie van de luifel in het winkelgebied Loosduinen. Op dit moment loopt deze aanvraag nog. Opportunity Vastgoed heeft aangegeven gevelwerkzaamheden te willen combineren met de revitalisatie van het winkelcentrum. 12. Kan het college nagaan welke concrete verbeterplannen voor de woningen Opportunity Vastgoed momenteel in de pijplijn heeft zitten, wat de planning is voor deze werkzaamheden en hoe de bewoners hierover zullen worden geïnformeerd? Met betrekking tot de gevel is Opportunity Vastgoed voornemens om te investeren in: Beglazingswerkzaamheden; Buitenschilderwerkzaamheden; Tochtwerende maatregelen. Omdat er op dit moment nog geen vergunning is verleend, is Opportunity Vastgoed naar eigen zeggen niet in staat om een planning te maken en bewoners hierover te informeren. Het college blijft de situatie nauwlettend volgen en blijft in gesprek om verbeteringen te stimuleren. Het uiteindelijke doel is om ervoor te zorgen dat alle huurders zo snel mogelijk kunnen profiteren van verbeterde woonomstandigheden, met name door betere isolatie en de vervanging van enkelglas door isolerend glas. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de locoburgemeester, Ilma Merx

Robert van Asten

5/5