RIS318690 Programma bedrijfshuisvesting

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Saskia Bruines Wethouder van Financiën, Cultuur en Economische ontwikkeling

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Bestuur

DSO/10737587 RIS318690 Contactpersoon

Folkert Hottinga Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Economie Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

13 mei 2024

folkert.hottinga@denhaag.nl

Onderwerp

Programma bedrijfshuisvesting

Geachte voorzitter, Hierbij stuur ik u het Programma Bedrijfshuisvesting. Met dit programma wil het college beleid en ambities van ruimte voor werk naar realisatie vertalen door waar nodig een actieve rol te pakken en waar het kan te stimuleren. Het programma volgt daarmee op beleid zoals vormgegeven in de Economische Visie (RIS303550), de Bedrijfshuisvestingstrategie (RIS303177) en de Kantorenstrategie (RIS300807). In 2023 zijn de ambities uitgewerkt in de Economische Uitvoeringsagenda (RIS315460). In het coalitieakkoord (RIS316672) is opgenomen dat ruimte voor bedrijven en kantoren prominent op de agenda moet staan. Met dit ‘Programma Bedrijfshuisvesting’ geeft het college aan welke maatregelen zij neemt om dit vraagstuk op te pakken, welke rol de gemeente hierbij heeft en hoe zij hierop stuurt, om zo voor de langere termijn voldoende aanbod te ontwikkelen in de stad om bedrijven te kunnen huisvesten. Hiermee wil het college duidelijkheid geven aan ondernemers en vastgoedeigenaren, alsmede aan ontwikkelaars en beleggers, over het belang van ruimte voor werk. Parallel aan deze brief ontvangt u het raadsvoorstel voor de gebiedskaders voor de bedrijventerreinen ZKD, Fruitweg en Uitenhagestraat. Hiermee worden direct de eerste stappen gezet als invulling van het programma. De nood is hoog Onze stad groeit.

De groei van het aantal inwoners zorgt niet alleen voor veel vraag naar nieuwe woningen. Om een complete en aantrekkelijke stad te blijven is ook ruimte nodig voor bedrijven, banen, groen en voorzieningen. De ruimte voor werk staat echter onder druk. In de ‘Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting’ (RIS311819) is door het college aangegeven dat er grote zorgen zijn over het gebrek aan bedrijfsruimte in Den Haag. Ook in de Update van het Urgentieprogramma Kantoren (RIS308400) is omschreven dat we in de kantorenmarkt al langer zien dat het aanbod aan ruimte veel beperkter is dan de vraag. Hybride werken leidt tot onzekerheid maar naar verwachting op de korte en middellange termijn niet tot een vermindering van het in gebruik zijnde kantooroppervlak. De beschikbare ruimte wordt op een andere wijze ingezet. De vraag naar hoogwaardige kantoren op een toplocatie zoals het CID.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10737587

Wij houden rekening met de kwantitatieve en kwalitatieve vraag zoals die zich de laatste jaren heeft ontwikkeld. Tot 2030 zien we een potentiële behoefte van 200.000 m2 kantoorruimte en 250.000 m2 aan bedrijfsruimte. We kunnen bedrijven vaak geen kansrijk voorstel doen wanneer zij zich in Den Haag willen vestigen. Ook dreigen bedrijven te vertrekken uit onze stad, omdat er geen ruimte is om uit te breiden. We zien bovendien – ook met de maatregelen die we met de urgentiebrief hebben ingezet - nog geen verbetering in de markt waarmee vraag en aanbod van bedrijfshuisvesting nog niet met elkaar in evenwicht is. In Den Haag blijft de ontwikkeling van kantoor- en bedrijfsruimte achter. Dat is kwetsbaar, want bedrijven - van MKB tot multinationals en NGO’s (niet-gouvernementele organisaties) - vormen de motor van de Haagse economie en leveren de benodigde banen aan de inwoners van Den Haag. Onze stad groeit stevig en deze groei moet in balans zijn. Met voldoende mogelijkheden voor huidige en nieuwe inwoners om in de stad te werken en voor ondernemers en organisaties om in de stad te starten en te groeien, ook in betaalbare bedrijfshuisvesting. Zodat er in de toekomst genoeg werk is en voor de stad belangrijke functies (reparatie, onderhoud, opslag) blijven bestaan.

Lost de markt dit zelf niet op? Ontwikkeling en beheer van vastgoed voor bedrijfshuisvesting is in eerste instantie een marktaangelegenheid. De markt zou – binnen de kaders van de overheid - dus zelf de juiste bedrijvigheid op de juiste plek moeten krijgen. De praktijk laat echter een ander beeld zien. We zien – ook in verhouding tot andere functies – dat de winstgevendheid van bedrijfshuisvesting, en dan met name die voor de kleinschalige stadsverzorgende bedrijvigheid, relatief laag is, waardoor ontwikkelaars en beleggers minder snel instappen of de betaalbaarheid onder druk staat. Ook de risico’s zijn groter: terwijl ontwikkelaars en beleggers voor woningbouw al ruim voordat er gebouwd wordt weten wie er komen te wonen en wat er voor betaald wordt, besluiten bedrijven pas op een veel kortere termijn over hun verhuizing. Bedrijfshuisvesting blijft soms ook onnodig lang leeg staat, in de verwachting dat er op termijn getransformeerd kan worden naar woonruimte. Dit is vaak lucratiever dan investeren in vernieuwing en verbetering van bestaand vastgoed. Dit veroorzaakt achterstalligheid en zelfs verloedering van bedrijfshuisvesting. Niet alleen is ruimte voor bedrijfshuisvesting schaars geworden, ook het gebruik is dus niet optimaal. Alles wijst er dus op dat de markt tekortschiet om het ruimtegebrek voor bedrijfshuisvesting adequaat op te lossen.

Brede economische bloei Voor de gemeente ligt de prioriteit bij ruimte voor brede economische bloei. Dat betekent ruimte voor de maakindustrie, transities, betaalbare huisvesting voor stadsverzorgende bedrijven, starters, maar ook voor kantoren op toplocaties. Daarbij bekijken we ook hoe de schaarse ruimte beter benut kan worden door bijvoorbeeld te stapelen of verschillende functies te mengen. Dat ruimte voor werk de aandacht heeft van de gemeente blijkt o.a. uit onze inspanningen voor de ondersteuning van de Haagse maaksector: we willen 35.000 m2 uitbreiding hiervoor in het Technology Park Ypenburg (TPY). Den Haag heeft een belangrijke maakindustrie, van naaiateliers en ijzerbewerking tot technologische ontwikkelaars en toeleveranciers, en die is groeiende: sinds 2021 zijn er 100 bedrijven bijgekomen, en de ambitie is om daar tenminste 75 bedrijven aan toe te voegen. Ook de ontwikkeling van de GAVI-kavel biedt voor de komende jaren de gelegenheid om verdwijnende bedrijfsruimte in de Binckhorst op te vangen. Hier ontstaat ruimte waar we nieuwe bedrijven willen huisvesten, in het bijzonder in de hogere milieucategorieën omdat plekken hiervoor in het bijzonder beperkt zijn.

Maar ook op de Binckhorst zet de gemeente volop in op het behoud van ruimte voor werk: in de vorig jaar door de gemeenteraad vastgestelde ontwikkelstrategie voor het deelgebied Mercuriuskwartier (RIS315146) staat behoud en versterking van met name MKB bedrijvigheid voorop.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10737587

Zo is eind 2023 het project Pegasus opgeleverd met in de plint ruimte voor030977 bedrijven (circa 4.000 m2), en ook in het plan Orion-Artemis is ruimte voor werk voorzien. (ca. 6.000 m2). Tijd voor meer actie In het vervolg zal de ruimtelijke opgave voor werk in de gemeentelijke afwegingen nadrukkelijker worden meegenomen. Dat betekent dat we in huidige en toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen andere keuzes gaan maken. Voor elke nieuwe woning moet er ruimte worden gemaakt voor (voldoende) werk. En we zorgen er ook voor dat de ruimte voor bestaande bedrijfshuisvesting beschermd blijft, zodat we hier geen areaal meer mee verliezen, en laten dat ook duidelijk merken naar onze partners op de bedrijventerreinen. Daarbij is het uitgangspunt het zo efficiënt mogelijk gebruiken van de bestaande ruimte langs de volgende vijf principes: 1. Behouden van bestaande werkgebieden. Omdat het aanbod en de leegstand zo laag zijn is verdere grootschalige transformatie van bedrijventerreinen of kantoren onverstandig. 2. Beter benutten van de ruimte: ruimte is schaars en we moeten er zuinig mee om gaan. Daarom zoeken we de ruimte op in omgevingsplannen en vergunningen en waar mogelijk bieden we extra ruimte zodat we zoveel mogelijk ruimte voor werk in bestaande gebeiden realiseren op een duurzame manier.

Het gaat hierbij zoveel mogelijk om intensief en meervoudig ruimtegebruik (extra verdiepingen en mengen van werk met werk) en flexibele en schakelbare werkruimte die langere tijd meegaat zodat deze ook in de toekomst nog bruikbaar is. 3. Mengen waar het kan, scheiden waar het moet: De laatste jaren is er sprake van een duidelijke trend van mono- naar multifunctionele gebieden voor kantoorgebieden, bedrijventerreinen en wijkeconomie. De druk op de ruimte vraagt ook om slimme oplossingen en het combineren van functies. Maar in sommige gevallen is mengen van werk geen optie of maar beperkt mogelijk vanwege veiligheids-, milieu- of bedrijfseconomische redenen. 4. Het juiste bedrijf op de juiste plek: De logische vervolgstap op basis van de vorige twee principes is dat voor sommige bedrijven, sommige plekken beter geschikt zijn dan andere. Dit kan op basis van overlast, prijsniveau, uitstraling, nabijheid van andere bedrijven etc. Bijvoorbeeld locaties met een hoge milieucategorie. Deze moeten beschikbaar blijven voor bedrijven die dat nodig hebben. We voeren geen actief uitplaatsingsbeleid maar proberen wel te stimuleren dat bedrijven zich vestigen op plekken waar ze het beste passen.

Daar hoort ook bij dat we bij vestiging van bedrijven die leiden tot een aanzienlijke toename van de werkgelegenheid nagaan of dit wordt ingevuld via arbeidspotentieel vanuit de regio of inzet van arbeidsmigranten door middel van een bedrijfseffectrapportage. 5. Duurzaam ruimtegebruik: Intensief gebruik maken van de bebouwde omgeving kan op gespannen voet leven met duurzaam ruimtegebruik. Bij intensivering is ook aandacht nodig voor een groene, klimaatadaptieve omgeving en hittestress. We gaan verder met het onderzoeken van de mogelijkheden voor het benutten van onze eigen gemeentelijke grond- en vastgoedposities. Zo bekijken we op welke wijze kleinschalige stadsverzorgende bedrijvigheid zoals de monteur, fietsenmaker haar plek kan blijven behouden. Daarbij bekijken we ook in hoeverre financiering van bedrijfsvastgoed kan worden ondersteund, bijvoorbeeld door risico’s of onrendabele toppen af te dekken. Op het gebied van regelgeving hebben we samen met de ondernemers en eigenaren van drie bedrijventerreinen (ZKD, Uitenhagestraat en Fruitweg) gebiedskaders opgesteld. Daarin zijn de plannen van gemeente en bedrijven bij elkaar gebracht. Specifiek zijn daar voorstellen in gedaan over hoe ruimte voor werk kan worden behouden en liefst worden vergroot.

In de toekomst zijn aanvullende regels mogelijk wanneer lopende projecten, afspraken en gebiedsontwikkelingen laten zien dat het moeilijk is ruimte voor werk vast te houden of te ontwikkelen.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10737587

Dit kan bijvoorbeeld door een tijdelijke transformatiestop voor kantoren af te kondigen, zodat deze niet meer aangepast wordt naar woonruimte. Om de marktontwikkeling een impuls te geven gaan we in gesprek met onze partners in het bedrijfsvastgoed. Gebiedskaders De gebiedskaders die parallel zijn toegestuurd zijn een voorbeeld van de actievere rol van de gemeente. Deze ontwikkelvisies zijn eerder als instrument aangekondigd in de Bedrijfshuisvestingstrategie onder de naam gebiedspaspoorten. Ze zijn opgesteld in samenwerking en participatie met ondernemers en eigenaren op de bedrijventerreinen en geven een strategisch perspectief op de toekomst van het bedrijventerrein met een blik op economische kansen en ruimtelijke kwaliteit. Ook geven de gebiedskaders duidelijkheid aan eigenaren en andere marktpartijen over wat er wel en niet mogelijk is op een bedrijventerrein. Hierbij wordt het basisuitgangspunt gehanteerd dat een bedrijventerrein gebruikt moet worden door bedrijven waarvoor een bedrijventerrein noodzakelijk is om goed te kunnen functioneren. Denk hierbij aan de mogelijkheden die een bedrijventerrein biedt om activiteiten uit te voeren die geluid, geur, vrachtverkeer of andere potentiële overlast kunnen veroorzaken. Het kader is een uitnodiging aan vastgoedeigenaren, ondernemers en marktpartijen om mee te werken aan een kansrijke ontwikkeling van hun terrein.

We willen ondernemers inspireren en stimuleren om te investeren in hun vastgoed. De gemeente is afhankelijk van eigenaren en ondernemers op een bedrijventerrein- om vernieuwing en herontwikkeling op gang te krijgen. Per bedrijventerrein wordt op basis van de gebiedskaders een ontwikkelagenda opgesteld met daarin uitvoeringsplannen. Regionale strategie In de omliggende gemeenten en regio’s is er een ook tekort aan ruimte voor werk. Het programma Bedrijfshuisvesting sluit aan bij regionaal en nationaal beleid en ontwikkelingen zoals de Provinciale Bedrijventerreinenstrategie, de MRDH Bedrijventerreinstrategie, het Programma Ruimte voor Economie van het Ministerie van Economische Zaken en Koninkrijksrelaties. Beter benutten van de ruimte en principes als het juiste bedrijf op de juiste plek vormen ook de kern van het beleid van deze overheden. Ook werkt de gemeente Den Haag met buurgemeenten samen in Business Park Haaglanden aan bedrijfshuisvesting door gezamenlijk een frontoffice te voeren, kennis te delen en herhuisvestingsvraagstukken gezamenlijk op te pakken. Financiële dekking Voor de uitvoering van het programma is €800.000 aan structurele middelen beschikbaar uit programma 11. Daarnaast is er in de reserve Stedelijke Ontwikkeling €1,8 miljoen beschikbaar vanuit de middelen voor het Actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte.

Daarbij worden in de loop van het programma ook andere dekkingsbronnen onderzocht, zoals vanuit de provincie Zuid-Holland en het Rijk. IPP Haaglanden kan een rol spelen in de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen Behoud, uitbreiding en verbetering Kortom, het blijft niet bij ambities: we gaan daadwerkelijk aan de slag met het realiseren van voldoende ruimte voor bedrijvigheid en nodigen nadrukkelijk investeerders uit om Den Haag te helpen met die ambitie. We willen het verschil maken met vijf interventies: 1. We pakken een actieve rol bij vastgoed en grondposities, en onderzoeken de mogelijkheden voor actief grondbeleid. 2. We geven heldere regels en zekerheid voor ondernemers intenties voor behoud, uitbreiding en verbetering van de ruimte voor kantoren en bedrijven. 3. We gaan met maatwerk aan de slag op kansrijke locaties.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10737587

4. 5.

We maken sterke profielen voor aantrekkelijke werkmilieus, campussen en (betaalbare) bedrijfshuisvesting in bedrijfsverzamelgebouwen. We krijgen en houden de basis op orde.

Jaarlijks rapporteren we over de voortgang bij de begroting en we sturen bij als de effecten tegenvallen. Met vriendelijke groet, de wethouder van Financiën, Cultuur en Economische ontwikkeling Saskia Bruines

5/5