RIS318311 Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 over de jaren 2021 en 2022

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Wijken, Welzijn en Zuidwest

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10554716 RIS318311 Contactpersoon

Karoline Poorter Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

18 april 2024

karoline.poorter@denhaag.nl Bijlage

1

Onderwerp

Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 over de jaren 2021 en 2022

Geachte voorzitter, Voor u ligt de tweede voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023. De voortgangsrapportage focust op de jaren 2021 en 2022 en heeft als doel de raad te informeren over de stand van zaken rond de druk op de Haagse woningmarkt, de voortgang met betrekking tot de gestelde maatregelen en de doelen in de Woonagenda. Dit gebeurt aan de hand van cijfers en van een beschrijving waarin opvallende zaken worden uitgelicht. In de voortgangsrapportage wordt, voor zover mogelijk, ingegaan op de genomen maatregelen om de doelen uit de Woonagenda te bereiken en op het resultaat van die aanpak. De effecten zijn, door invloed van specifieke en/of externe factoren (zoals de coronacrisis), niet altijd een-op-een te vertalen. In deze brief geven we een toelichting op de druk op de woningmarkt en lichten we de belangrijkste maatregelen uit om via de woningbouwproductie en ingrepen in de bestaande woningvoorraad onze doelstelling te bereiken: een betaalbaarder en toegankelijker Haagse woningmarkt. We sluiten af met een vooruitblik. Voor we dat doen, geven we eerst de samenhang aan van de voortgangsrapportage Woonagenda met de periodieke rapportage woningbouwprogrammering en het traject van de nieuwe woonvisie.

Samenhang met de voortgangsrapportage woningbouwprogrammering en de woonvisie Separaat aan de voortgangsrapportage Woonagenda ontvangt uw raad ook periodiek de voortgangsrapportage woningbouwprogrammering betaalbare woningbouw. Daarin wordt gerapporteerd over de gerealiseerde, in aanbouw genomen en geplande woningbouw. De eerste rapportage, over het eerste halfjaar van 2021 (RIS309554), heeft u in juli 2021 ontvangen. Over de tweede rapportage over heel 2021 (RIS311729) bent u in februari 2022 geïnformeerd. De derde rapportage over heel 2022 (RIS315804) heeft u in juni 2023 ontvangen. Waar relevant wordt in de voorliggende voortgangsrapportage Woonagenda naar de voortgangsrapportages over de woningbouw verwezen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10554716

Traject nieuwe woonvisie Op dit moment werkt het college aan een nieuwe woonvisie. Totdat de nieuwe woonvisie door de raad is vastgesteld, is de Woonvisie Den Haag 2022 (RIS313365) van kracht. Hierin is de Woonagenda 2020-2023 (RIS305711) opgegaan. De nieuwe woonvisie wordt naar verwachting in de tweede helft van 2024 ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Vanaf het moment dat de nieuwe woonvisie is vastgesteld, zal de voortgangsrapportage Woonagenda zich richten op de in de nieuwe woonvisie geformuleerde doelen en ambities. Druk op de woningmarkt De druk op de woningmarkt is onverminderd groot, ondanks een groeiende woningvoorraad. Dit blijkt onder meer uit stijgende verkoop- en huurprijzen. Voor sociale huurwoningen zien we een toenemend aantal ingeschreven woningzoekenden bij Woonnet Haaglanden en lange wachttijden voor zowel starters als doorstromers. Ook constateren we dat huishoudens met lagere inkomens als gevolg van de krapte op de woningmarkt verdrukt worden in het sociale huursegment en daardoor genoodzaakt zijn uit te wijken naar de (dure) vrije sector. Groeiende vrije huursector, fors stijgende huren De particuliere huursector is de snelst groeiende woningmarktsector in Den Haag. Van oudsher heeft Den Haag veel betaalbare particuliere huurvoorraad.

Veel particuliere woningen die onder de liberalisatiegrens vielen zijn de afgelopen jaren echter ‘verdampt’: dit door het ontbreken van huurprijsregulering, het ontbreken van mogelijkheden voor gemeenten om te handhaven op huurprijzen en door de verruimde mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten. Dankzij de nieuwbouwproductie kwamen er veel middeldure huurwoningen bij, gevolg van het beleid om minimaal 20 procent middenhuur te realiseren. Invoering van de huisvestingsvergunning voor de middenhuur heeft eraan bijgedragen dat lage en middeninkomens niet worden verdrongen door hogere inkomensgroepen.1 Er was echter ook sprake van een grote vlucht van ‘buy to let’: koopwoningen werden opgekocht om vervolgens (vaak duur) te worden verhuurd. Omdat dit leidde tot een forse afname van betaalbare koopwoningen voor starters en doorstromers en tot speculatie met woningen (met prijsopdrijving tot gevolg), heeft Den Haag hierop ingegrepen. Een succesvolle lobby bij de rijksoverheid heeft gezorgd voor invoering van de opkoopbescherming, waarmee inmiddels ook in Den Haag een opkoopverbod is ingesteld voor woningen tot de NHG-grens. Hiermee wordt deze vorm van speculatie en (huur)prijsopdrijving tegengegaan, om zo betaalbare koopwoningen te behouden. Dit is echter nog niet voldoende om de vrije sector betaalbaar te houden.

In dat licht is de Wet vaste huurcontracten, die op 1 juli 2024 ingaat, zeer welkom voor Den Haag. Net als de Wet betaalbare huur, waarmee huurprijzen in het middensegment worden gereguleerd. De laatstgenoemde wet kan eraan bijdragen dat - naar voorlopige raming - zo'n 7000 vrije sectorhuurwoningen terugkomen in het middensegment en daarmee weer toegankelijk worden voor Haagse woningzoekenden. Steeds meer en steeds betaalbaarder nieuwbouwwoningen Om de druk te verlichten, zijn meer betaalbare nieuwbouwwoningen nodig. Woningbehoefteramingen laten zien dat er jaarlijks 4.000 à 4.500 woningen toegevoegd moeten worden om de bevolkingsgroei te kunnen faciliteren. Aantallen die aansluiten bij de ambitie uit het coalitieakkoord 2023-2026 en bij de Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden (RIS314503), die we zijn overeengekomen met provincie en Rijk en Sociale Verhuurders Haaglanden.

1

Zie voor meer informatie de een-meting evaluatie huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen (RIS314392)

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10554716

Met deze agenda zijn zowel Den Haag als alle omliggende gemeenten gecommitteerd aan betaalbare woningbouwproductie en zullen met de rijksoverheid afspraken gemaakt worden over de randvoorwaarden (kritische succesfactoren) die nodig om zijn tot deze betaalbare woningbouwproductie te komen. Voor wat betreft de woningbouw in Den Haag zijn we spreekwoordelijk een mammoettanker aan het verplaatsen: langzaam groeien we toe naar de gewenste woningbouwproductie en de beoogde betaalbaarheidsnormen. De woningbouwproductie komt (qua aantallen en betaalbaarheid) steeds meer in lijn met de ambities van Woonvisie Den Haag 2022, maar is afhankelijk van veel factoren. Zo zijn we in een storm beland van hoge rentes en hoge bouwkosten, waardoor de totale productie in 2023 tijdelijk is ingezakt. We spannen ons in om (reeds vergunde) projecten vlot te trekken, onder meer door te kijken naar mogelijkheden voor extra financiering (zoals de Startbouwimpuls). Zelf dragen we daaraan bij door Eneco-middelen voor betaalbaar wonen beschikbaar te stellen en door middelen aan te wenden vanuit het cofinancieringsfonds. Daarnaast richten we ons tot het Rijk voor financiering (VHF, WBI, Startbouwimpuls) en voeren we een lobby om de investeringsruimte van de Haagse corporaties te vergroten (projectsteun, Anti-Tax Avoidance Directive, vennootschapsbelasting).

De afgelopen jaren is er veel gebeurd om de regie op de woningbouwproductie steviger in handen te nemen. Zo hebben we een doelgroepenverordening geïntroduceerd, een doorbouwverbond geïnitieerd en een urgentieprogramma sociale- en betaalbare woningbouw in uitvoering genomen. Dit alles om de betaalbare bouwproductie op te voeren en te sturen op betaalbaarheid.2 Via het urgentieprogramma en het doorbraakplan zorgdoelgroepen en statushouders proberen we de betaalbare voorraad beter te spreiden in de stad, zodat draagkracht en draaglast meer in evenwicht komen. We zien mogelijkheden om nog strakker te sturen op de betaalbare woningproductie. Met name bij de kleine projecten en de betaalbare koop ligt er nog altijd een stevige opgave.3 En we zien mogelijkheden om via actief grondbeleid steviger te sturen op betaalbaarheid. Dit wordt meegenomen in de nieuwe woonvisie. Den Haag maakt deel uit van de regio Haaglanden. Om de druk op de woningvoorraad - en daarbinnen op de sociale huurvoorraad - te verlichten, is het nodig dat álle Haaglandse gemeenten hun steentje bijdragen. Om die reden werken we nauw samen met de gemeenten in de regio Haaglanden.

Eind 2021 sloten we al het tussenakkoord ‘Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden, de eerste stap 2021- 2030' (RIS310381), waarin we afspraken maakten over het regionale woningbouwprogramma tot 2030, de betaalbaarheid binnen dat woningbouwprogramma en de evenwichtiger spreiding van betaalbare (‘doelgroep’) woningen over de regio. In het vierde kwartaal van 2022 heeft Den Haag met de andere regiogemeenten, de provincie ZuidHolland, het Rijk en het samenwerkingsverband Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) gewerkt aan het opstellen van de Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden (RIS314503). De realisatieagenda is op 16 maart 2023 door deze partijen ondertekend. Hiermee hebben alle gemeenten in Haaglanden zich gecommitteerd aan een ambitieuze doelstelling om te komen tot substantieel meer betaalbare nieuwbouwwoningen. Dit is - gezien de moeizame afspraken in het verleden - een enorme sprong vooruit naar een ongedeelde woningmarktregio.

2

Zie Programmabrief betaalbare woningbouw: Haags samen wonen (RIS305713)

3

Zie voor meer informatie de voortgangsrapportage woningbouwproductie 2022 (RIS315804)

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10554716

Ingrepen in de bestaande woningvoorraad De wooncrisis lossen we niet alleen op met nieuwbouw. Met nieuwbouw voegen we jaarlijks gemiddeld 1 procent toe aan de bestaande voorraad. De bestaande voorraad (ca. 270.000 woningen) speelt dan ook een cruciale rol. Naast het bouwen van woningen, is het van belang de bestaande woningvoorraad zo goed mogelijk te benutten. Deze moet betaalbaar en bereikbaar blijven voor huishoudens met een laag- of middeninkomen en daadwerkelijk gebruikt worden om in te wonen. We hebben daarom stevig ingegrepen in de bestaande woningvoorraad. Met als doel de leefbaarheid te beschermen waar deze onder druk staat, de druk te verlichten voor huishoudens met een laag- en middeninkomen en tegen te gaan dat huurders de dupe worden van de krappe woningmarkt. We pakken slecht verhuurderschap aan4 en bieden huurders veel meer zekerheid. De afgelopen jaren hebben we hiervoor het volgende gedaan of mogelijk gemaakt: a) toewijzen middenhuurwoningen aan middeninkomens via huisvestingsvergunning, zo is er geen oneigenlijke concurrentie met hogere inkomensgroepen; b) stop op kamerbewoning in kwetsbare wijken, waarmee we negatieve effecten op leefbaarheid voorkomen (denk aan overbewoning).

Op initiatief van de gemeenteraad is kamerbewoning ook in middeldure wijken stopgezet; c) handhaving: uitbreiding Haagse Pandbrigade en vernieuwde werkwijze (Handhaven met ambitie RIS306210); d) goed verhuurderschap: onze lobby voor stevig gemeentelijk instrumentarium voor gemeenten om in te grijpen bij slecht verhuurderschap heeft geresulteerd in de Wet goed verhuurderschap. De wet maakt de verhuurvergunning mogelijk die inmiddels in vier wijken is ingevoerd en biedt mogelijkheden in de gehele stad om te handhaven op misstanden rond het verhuurderschap; e) de opkoopbescherming is per 1 maart 2022 in Den Haag van kracht geworden en is bedoeld om buy-to-let tegen te gaan; f) de lobby richting het Rijk die heeft bijgedragen aan het aanstaande verbod op tijdelijke huurcontracten (Wet vaste huurcontracten); g) lobby voor huurprijsregulering in de vrije sector (Wet betaalbare huur); h) tegengaan van shortstay in woningen door strak beleid op woningonttrekking. Door woningonttrekking ten behoeve van shortstay in de meeste gevallen niet toe te staan, wordt ingezet op maximaal behoud van de woningvoorraad; i) verbod op vakantieverhuur (via bijvoorbeeld Airbnb) langer dan 30 dagen, waarmee we voorkomen dat woningen worden onttrokken aan de woningvoorraad voor permanente vakantieverhuur; j) inzet van lokaal en regionaal maatwerk gericht op doorstroming.

Regionaal spelen we zo grotere woningen vrij en komen grote gezinnen met voorrang in aanmerking voor grotere woningen. Lokaal bieden we ouderen de kans om in de eigen wijk met voorrang door te stromen naar een passender woning. In het afgelopen jaar zijn daarnaast twee pilots gestart gericht op het beter benutten van de corporatievoorraad (friendscontracten en woningdelen door statushouders). Bovengenoemde maatregelen moeten de komende jaren tot gevolg hebben dat de bestaande woningvoorraad betaalbaar blijft en goed verhuurderschap (steeds meer) de norm wordt. De eerste tekenen van effect hiervan zijn reeds zichtbaar.

4

Hierbij willen we aangeven dat er ook een grote groep aan welwillende verhuurders is die de diverse aspecten van goed

verhuurderschap, zoals onderhoud, huurprijzen en een goede relatie met de verhuurder, belangrijk vindt en hier ook naar handelt. Hier is in 2021 uitgebreid over gerapporteerd (Resultaten pilot goed verhuurderschap Gemeente Den Haag RIS307156).

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10554716

Aandachtsgroepen Het doorbraakplan speelt bij de huisvesting van aandachtsgroepen een belangrijke rol. Het doel van het doorbraakplan is om extra woonplekken te realiseren voor statushouders en zorgdoelgroepen als aanvulling op de sociale woningvoorraad. Deze projecten realiseren we in samenwerking met woningcorporaties, marktpartijen en particuliere initiatieven. Een toegankelijke en betaalbare woningvoorraad voor aandachtsgroepen blijft speerpunt van beleid in de nieuwe woonvisie. Hiermee worden de aandachtsgroepen bedoeld, zoals het Rijk ze benoemt in het programma een Thuis voor Iedereen. Het college is al enige tijd bezig met het actualiseren van het Haagse Woonwagenbeleid. Uw raad heeft in oktober 2023 de conceptnota Haags Woonwagenbeleid ontvangen (RIS316679). Hierin is aangegeven dat we voor deze aandachtsgroep een uitbreidingsopgave hebben en dat we voor uitbreiding kijken naar mogelijkheden op bestaande en nieuwe locaties. Vooruitblik Vooruitkijkend naar de komende jaren is er nog genoeg werk te verzetten. Hoewel de nieuwbouwproductie steeds betaalbaarder wordt, zijn we er nog niet. Samen met onze samenwerkingspartners zetten we alle zeilen bij om de woningbouwproductie op gang te houden en verder te vergroten. Langzamerhand komen we in de fase dat projecten niet meer stammen uit de periode van de vorige woonagenda (met minder strikte betaalbaarheidsnormen).

Evenwel zien we nog mogelijkheden de betaalbaarheidsnormen steviger te verankeren. Daarbij willen we sturen op betaalbaarheid, ook bij kleinere projecten. Verder gaan we onderzoeken met welke instrumenten we kunnen borgen dat (huur- en koop) woningen langer betaalbaar blijven. Ook willen we meer inzetten op actief grondbeleid om daarmee te kunnen sturen op betaalbaarheid, met name ook in wijken waar nu nog weinig betaalbare woningvoorraad is. Dit nemen we op in de woonvisie. We blijven stevig inzetten op de leefbaarheid. Zo willen we de verhuurvergunning verder uitbreiden, om zo de leefbaarheid in meer wijken te verbeteren en meer huurders te beschermen. Ons doel is tevens om meer woonruimte te organiseren voor lage- en middeninkomens, juist ook in minder kwetsbare delen van de stad. Huurprijsregulering, de Wet goed verhuurderschap, de opkoopbescherming en de Wet vaste huurcontracten gaan er de komende jaren aan bijdragen dat de bestaande woningvoorraad weer toegankelijker wordt. Voor al deze opgaven zoeken we de samenwerking met onze partners, waaronder woningcorporaties, marktpartijen, de regio, de provincie en het Rijk. Door te sturen op voortgang en samenwerkingsafspraken spant het college zich op diverse vlakken maximaal in om met haar samenwerkingspartners de druk op de woningmarkt te verlichten.

Ons uiteindelijke doel is meer betaalbare woningen toe te voegen en daarnaast in te zetten op een betere kwaliteit, toegankelijkheid en betaalbaarheid van bestaande woningen, zodat mensen ook daar duurzaam, veilig en gezond kunnen verblijven. Deze ontwikkelingen willen we stimuleren met oog voor de leefbaarheid in de wijken. Want prettig wonen doe je in een fijne buurt. Met vriendelijke groet, de wethouder Volkshuisvesting, Wijken, Welzijn en Zuidwest Martijn Balster

5/5