RIS318300 Bijlage 1 Rapportage Spuikwartier maart 2024
Tekst van het document
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
Stand van zaken Amare en Spuikwartier Maart 2024
Bron: www.amare.nl
1/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
Inhoudsopgave 1.
Inleiding ........................................................................................................................................... 3
2.
Amare .............................................................................................................................................. 4
3.
2.1.
Exploitatie ................................................................................................................................ 4
2.2.
Afhandeling oplevering Amare ................................................................................................ 4
2.3.
Onderhoud .............................................................................................................................. 5
2.4.
Verbeteringsinvesteringen ...................................................................................................... 6
2.5.
Commerciële ruimten in Amare .............................................................................................. 6
2.6.
Ontwikkeling KC-locatie........................................................................................................... 8
2.7.
Zuiderstrandtheater ................................................................................................................ 8
2.8.
Financiële stand van zaken projectbudget .............................................................................. 9
2.9.
Samenvattend financieel overzicht Amare ........................................................................... 11
Spuikwartier .................................................................................................................................. 12 3.1.
Commerciële ontwikkelingen ................................................................................................ 12
3.2.
Openbare ruimte en stadsbalkon.......................................................................................... 12
3.3.
Parkeergarages en fietsenstalling ......................................................................................... 13
3.4.
Financiële stand van zaken grondexploitatie ........................................................................ 14
3.5.
Recapitulatie gerapporteerde financiële ontwikkelingen hoofdstuk 3 ................................. 14
Bijlage 1 – Plattegronden commerciele ruimtes ................................................................................... 16 Bijlage 2 – Financiën Amare (GEHEIM).................................................................................................. 17 Bijlage 3 –Spuikwartier (GEHEIM) ......................................................................................................... 18 Bijlage 4 – uitspraak op bezwaar door de Belastingdienst (GEHEIM) ................................................... 19 Bijlage 5 – brief inzake BTW / verhuur-plus (GEHEIM) ......................................................................... 20
2/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
1.
Maart 2024
Inleiding
Amare is in de zomer van 2021 opgeleverd en in september 2021 in gebruik genomen. Vele bezoekers hebben sindsdien kunnen genieten van de voorstellingen die zijn gegeven in de zalen van Amare. Eind 2021 is de laatste reguliere halfjaarrapportage over de realisatie van Amare verschenen. Daarna is de raad in juni 2022 (RIS312782) en juli 2023 (RIS316015) op de hoogte gebracht van de toen actuele stand van zaken, naast de reguliere rapportages. Zodra de nog lopende punten (paragraaf 2.2) tussen gemeente en de bouwer zijn afgewikkeld krijgt de raad een (financiële) eindrapportage van de realisatie van Amare. In de eindrapportage wordt ook aangegeven aan welke prestatie-eisen en certificatievereisten het gebouw/zalen voldoet (zoals BREAAM en ITS). Vooruitlopend daarop wordt de raad met deze rapportage geïnformeerd over de actuele stand van zaken. Zowel van Amare, als van aanpalende projecten. E.e.a. zoals toegezegd in de algemene commissie d.d. 12 oktober 2023. De titel van deze rapportage luidt daarom ‘Stand van zaken Amare en Spuikwartier’. Deze rapportage is overigens nadrukkelijk een aanvulling op gebruikelijke planning en control rapportages, zoals meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG), begroting en jaarrekening, en vervangt die niet. Daarmee is de nu voorliggende rapportage de laatste integrale rapportage over Amare en Spuikwartier.
De afgelopen maanden hebben in het teken gestaan van het afronden van de restpunten bij oplevering, commissioning, de afstemming met de belastingdienst over Verhuur plus (btw) en het verder invulling geven aan het beheer van het pand en de werkzaamheden aan de schil rondom het gebouw. In deze rapportage wordt dat omschreven. In 2023 heeft de raad het onderzoeksrapport van de enquêtecommissie (RIS316440) behandeld en in haar reactie op dit rapport heeft het college aangegeven met de aanbevelingen van de commissie aan de slag te gaan. De aanbevelingen hebben een reikwijdte die ook van toepassing zijn op andere projecten. Het gaat erom dat bij toekomstige projecten geleerd wordt van de conclusies en de aanbevelingen die zijn geconstateerd bij het Amare dossier. Door het geven van invulling aan de aanbevelingen wordt ervoor gezorgd dat besluitvorming in ieder gremium goed kan plaatsvinden op basis van alle informatie die daarvoor nodig is en transparant wordt gepresenteerd en toegelicht. Daarvoor wordt een programma ontwikkeld dat tussen de ambtelijke organisatie, college en raad wordt afgestemd, vastgesteld en geïmplementeerd. Dat valt buiten de scope van de nu voorliggende rapportage en volgt een separaat traject.
3/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
2.
Amare
2.1.
Exploitatie
Maart 2024
Zoals aangeven in de rapportage van juli 2023 (RIS316015), is de herijking van het bedrijfsplan Stichting Amare 2022 naar voren gehaald vanwege de extreme prijsstijgingen waardoor de algemene reserve van Stichting Amare sneller is uitgeput dan voorzien. Uit de analyse van Berenschot (mei 2023) komt naar voren dat de subsidie met ongeveer € 0,9 mln. per jaar (€ 0,7 mln. Amare en € 0,2 mln. programmering Nieuwe Kerk) moet worden verhoogd om Stichting Amare financieel gezond te houden, waarbij in ieder geval het huidige activiteitenniveau wordt gecontinueerd. Met de raad is afgesproken (RIS318030) om in het eerste halfjaar van 2024 het proces rondom het publiek belang, de programmering en exploitatie van Stichting Amare te bespreken om tot een duurzame oplossing te komen. Er zijn incidentele middelen vrijgemaakt (Raadsbesluit incidentele subsidies stichting Amare, RIS317324) waarmee tijd wordt gecreëerd om dit proces goed te doorlopen. Samengevat Bedrag € 700k structureel
Betreft Analyse hogere subsidie om Stichting Amare gezond te houden (rapport Berenschot mei 2023).
Toelichting Subsidie 2024: met het raadsvoorstel over incidentele subsidies Stichting Amare (RIS317242) wordt aan Stichting Amare een incidentele subsidie verstrekt van € 700k. voor de reguliere jaarexploitatie. Dit is gedekt binnen de cultuurbegroting van de gemeente uit de extra middelen die bij het coalitieakkoord 2022-2026 en 2023-2026 beschikbaar zijn gesteld. Subsidie vanaf 2025: Met de raad is afgesproken om in het eerste half jaar van 2024 het proces rondom het publiek belang, de programmering en exploitatie van Amare te bespreken om tot een duurzame oplossing te komen.
€ 200k structureel
Programmering van de Nieuwe Kerk.
Subsidie 2024: met het raadsvoorstel over incidentele subsidies Stichting Amare (RIS317242) wordt aan Stichting Amare een incidentele subsidie verstrekt van € 200k. voor de programmering van de Nieuwe Kerk. Dit is gedekt binnen de cultuurbegroting van de gemeente uit de extra middelen bij het coalitieakkoord 2022-2026 en 2023-2026 beschikbaar zijn gesteld. Voor 2025 wordt nog bezien welke instantie de programmering van de Nieuwe Kerk gaat verzorgen.
2.2.
Afhandeling oplevering Amare
Bij de oplevering van Amare in juli 2021 waren er nog ca. 12.000 restpunten die door Cadanz dienden te worden afgewikkeld. Het allerlaatste restpunt betrof de klimaatinstallatie in het bandenarchief van KC. Dit punt is ondertussen opgelost. Cadanz werkt op dit moment nog aan de afronding van de commissioning - het aantonen dat voldaan wordt aan alle contractuele eisen. De commissioningspunten betreffen met name nog enkele licht- en geluidmetingen. Het gaat daarbij onder meer om akoestische metingen in de concertzaal en theaterzaal, de PA-installatie (‘Public Adress’ – geluidinstallatie die de muziek versterkt voor het publiek) en het toevoegen van extra plafondverlichting in de Concertzaal en het Danstheater. Uit eerdere metingen is gebleken dat Cadanz 4/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
nog aanpassingen moet doen en/of nieuwe metingen moet uitvoeren. Die aanpassingen en nieuwe metingen kosten vooral veel tijd omdat de uitvoering zorgvuldig moet worden afgestemd met de programmering van Amare. Zo moet gemeten worden bij een specifiek soort optreden (akoestiekeisen verschillen per soort voorstelling/optreden). Als uit een meting blijkt dat de situatie weliswaar is verbeterd, maar nog niet geheel voldoet (de gestelde eisen worden nog niet gehaald), moet nogmaals hetzelfde proces worden doorlopen totdat aan de eisen is voldaan. Hierbij wordt zorgvuldigheid boven snelheid verkozen, waarbij wel gestreefd wordt naar een zo spoedig mogelijke afronding.
2.3.
Onderhoud
Ruim voordat het gebouw werd opgeleverd is door Stichting Amare/gebruikers/gemeente en Cadanz gewerkt aan het vormgeven van het onderhoud dat na oplevering dient te worden uitgevoerd. Daarbij verricht Cadanz zowel het eigenaarsonderhoud als het gebruikersonderhoud (de M component van het overeengekomen DBM-contract tussen Cadanz en de gemeente). Met de uitvoering van het onderhoud, inclusief vervanging bij het einde van de technische levensduur van installaties, wordt ervoor gezorgd dat Amare blijft voldoen aan het programma van eisen. De kosten van het gebruikersonderhoud worden door de gemeente doorbelast aan Stichting Amare. Na de oplevering is de onderhoudsfase van start gegaan, inhoudend dat naast het uitvoeren van het onderhoud ook gemonitord is of het gebouw daadwerkelijk functioneert zoals het is ontworpen en gebouwd. Daarbij is een goede samenwerking tussen de betrokken partijen (Stichting Amare/gebruikers/gemeente en Cadanz) op gang gebracht, vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat onderhoud (gepland/incidenteel) goed geborgd is. Logischerwijs heeft het enige tijd geduurd voordat alles goed was ingeregeld. De samenwerking verloopt in goede afstemming met begrip voor ieders positie en op basis van gezamenlijk opgebouwde kennis van het gebouw.
Gedurende die inwerktijd is de meerjarige onderhoudsbegroting (MJOB) finaal afgewikkeld/vastgesteld. Dit was nodig omdat het aanbrengen van aanpassingen in het gebouw tijdens de bouwfase (VTW’s) een doorwerking hebben op het onderhoud/aanpassingen in het onderhoud. De gevolgen van de kwalitatieve aanpassingen in het gebouw en contractmanagement hebben zich vertaald in uitbreiding van de dekking voor het jaarlijks onderhoudsbudget van € 250k (Raadsbesluit actualisering Amare, RIS304964). Daarbij is in samenwerking tussen gemeente en Cadanz de MJOB op enkele punten aangescherpt. Dat betreft de planmatige vervanging van audiovisuele elementen, de planmatige vervanging van de toneelstoffering en de schoonmaak van (hoge) glazen binnenwanden. Uit het DBM-contract bleek onvoldoende duidelijkheid of dit wel of niet onder de verantwoordelijkheid van Cadanz viel. Het onderdeel schoonmaak is uiteindelijk opgevangen via een optimalisatieafspraak tussen Cadanz en Stichting Amare. Nadat de gemeente een onafhankelijk extern advies heeft ingewonnen over haar positie met betrekking tot de twee genoemde vervangingen, hebben gemeente en Cadanz afgesproken om de kosten voor deze vervangingen gelijkelijk tussen beide partijen te verdelen. Die afspraak sluit aan bij het voornoemde advies. Dat komt neer op 50% voor Cadanz en 50% voor de gemeente.
Voor de gemeente betekent dit een jaarlijkse verhoging van het eigenaarsonderhoud van € 68k. Deze verhoging wordt door de gemeente in de Vastgoedexploitatie (VEX) opgevangen (past binnen de verhoging van de dekking voor het onderhoudsbudget van de hiervoor genoemde € 250k) en heeft als resultaat dat de genoemde planmatige vervangingen zijn geborgd in de MJOB en door Cadanz worden uitgevoerd. In juli 2023 heeft de adviesraad een uitspraak gedaan over periodiek bijwerken van de olielaag van de houten vloeren (1 tot 2 keer per jaar). Het oordeel van de adviesraad luidde dat dit schoonmaak betreft en daarmee niet onder de verantwoordelijkheid van Cadanz valt (behoort niet tot de M-component van het DBM-contract). Schoonmaak valt onder verantwoordelijkheid van Stichting Amare. 5/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
Eerste indicatie van kosten zijn rond de € 90k (ex BTW) op jaarbasis. Dit wordt nog nader geanalyseerd. Het periodiek (eens per aantal jaren) schuren en (opnieuw) oliën van de vloeren is wel gekwalificeerd als onderhoud en behoort tot de opdracht van Cadanz. Deze extra kostenpost zal in het verlengde van het Berenschot rapport moeten worden betrokken bij de verdere analyse van de bedrijfsexploitatie van Stichting Amare. Samengevat € 68k structureel € 90K structureel
2.4.
Toegenomen onderhoudskosten gemeente. Extra onderhoud vloeren voor Stichting Amare.
Wordt opgevangen (is gedekt) binnen gemeentelijke vastgoedexploitatie Wordt betrokken bij verdere analyse bedrijfsexploitatie van Stichting Amare
Verbeteringsinvesteringen
Zoals in de beantwoording van schriftelijke vragen (RIS314861) is vermeld zijn er punten waarop Cadanz aantoonbaar voldoet aan de vraagspecificatie, maar Stichting Amare (en/of (één van) de andere instellingen) toch graag een andere of betere oplossing hadden gezien, in afwijking van/aanvulling op de vraagspecificatie. Samen met de gebruikers heeft de gemeente een lijst opgesteld van de gewenste aanpassingen. Het gaat dan om aanpassingen van het gebouw zoals: -
Extra sloten op deuren waardoor de veiligheid binnen het gebouw verder wordt verbeterd. Het toevoegen van krachtstroomaansluitingen. Het verbeteren van de dimbaarheid van de verlichting in de Theaterzaal (Danstheater).
Voor de meeste aanpassingen geldt dat het de voorkeur geniet deze tijdens het zomerreces 2024 uit te voeren, zodat er zo min mogelijk overlast is voor de programmering. Binnenkort volgt een raadsvoorstel voorzien van een dekkingsvoorstel om deze aanpassingen te kunnen realiseren. Samengevat Bedrag € PM eenmalig
Betreft Optimalisatie gebouw voor gebruikers.
Toelichting Investering om gebruikersmogelijkheden te verbeteren. Valt buiten scope van het PvE en daarmee buiten het huidige projectbudget. De raad ontvangt hier een voorstel voor met dekking.
2.5.
Commerciële ruimten in Amare
Tot 2016 maakte de realisatie van de commerciële ruimtes in Amare onderdeel uit van de grondexploitatie Spuikwartier. Door toepassing van de nieuwe BBV-regels (RIS 295701) in 2016 is dit onderdeel uit de grondexploitatie gehaald en is de realisatie van de commerciële ruimtes een apart investeringsproject geworden. In aanvang is uitgegaan van verkoop van de commerciële ruimtes na oplevering met een eenmalige opbrengst. Dit is naderhand bijgesteld door de ruimtes na oplevering te gaan verhuren alvorens tot een (eventuele) verkoop wordt overgegaan. Bij de programmabegroting 2023 is de investeringsbegroting van de commerciële units voor het laatst aangepast en bedraagt € 3,23 mln. Eind 2023 zijn de laatste units opgeleverd, de totale investeringskosten per 31 december 2023 zijn binnen de begroting gebleven.
6/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
De eerste twee ruimtes die in gebruik zijn genomen, zijn de semi-commerciële ruimtes. Deze ruimtes vormen ruimtelijk één geheel met de foyer van Amare (doorloopbaar, geen wanden), waardoor de mogelijkheden voor commerciële verhuur erg beperkt zijn. De verhuur van deze open en doorloopbare ruimtes is uiteindelijk niet gelukt en in 2022 zijn daarom de open doorloopbare ruimtes toegevoegd aan de foyer van Amare. Over een periode van 40 jaar bedragen de gemiddelde jaarlijkse kapitaallasten voor deze ruimtes € 17k. Deze onrendabele kapitaallast is in 2023 (kapitaallasten vangen aan in het jaar na ingebruikname) toegevoegd aan de begroting van programma Cultuur zoals gebruikelijk bij onrendabele verhuringen (zie Nota Vastgoed RIS269126). In 2022 zijn nog twee ruimtes opgeleverd. Dit betreft de ruimtes die vanaf 2023 zijn verhuurd aan de SPAR. De overige vijf ruimtes zijn allemaal in 2023 opgeleverd, voor deze ruimtes moesten o.a. de nutsvoorzieningen nog worden aangelegd evenals enkele bouwkundige aanpassingen om de ruimtes verhuurbaar te krijgen. Inmiddels is in 2023 ook een ruimte op de 1e verdieping aan de achterzijde van Amare verhuurd aan het Holland Dance Festival. Voor deze unit is een interne verbinding gerealiseerd met Amare. Holland Dance Festival heeft namelijk een specifieke samenwerking met het Nederlands Dans Theater.
De vier overgebleven ruimtes zijn mogelijk in 2024 nog niet allemaal te verhuren vanwege diverse werkzaamheden en ontwikkelingen die om Amare spelen (herinrichting openbaar gebied, afronding stadsbalkon en stilstand rondom ontwikkeling toren C). Op deze zeven ruimtes wordt de komende jaren een vastgoedexploitatie gedraaid door de gemeente. Vastgoedexploitatie1 Rekening houdend met de totale investeringskosten (€ 3,23 mln.) en de fasering van de gerealiseerde en geraamde huuropbrengsten (marktconform tarief) voor de zeven ruimtes, is de vastgoedexploitatie (berekend over een periode van 40 jaar vanaf oplevering van de units) positief. Daarmee wordt de eerdergenoemde onrendabele kapitaallast van de twee doorloopbare ruimtes opgevangen. Grootste onzekerheid hierin is de te verwachten planning voor verhuur van de vier resterende ruimtes door beperkte bereikbaarheid en omliggende werkzaamheden. Mocht daar vertraging in optreden dan zal de eerste jaren van de vastgoedexploitatie een licht negatief resultaat worden gehaald. Het moment waarop de vastgoedexploitatie positief wordt, alsmede de omvang van de verwachte positieve vastgoedexploitatie, is daarmee vooral afhankelijk van het moment waarop de laatste vier ruimtes worden verhuurd. In de Vastgoedmonitor die jaarlijks wordt aangeboden aan de Raad zal specifiek op de verhuring van de commerciële ruimtes worden ingegaan.
In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de locaties van de commerciële ruimtes. Samengevat Bedrag € 17K structureel
Betreft Toevoeging semi-doorloopbare ruimtes aan foyer Amare.
€ Pm (baat)
Vastgoedexploitatie commerciële ruimtes.
Toelichting De open ruimtes zijn niet verhuurbaar en toegevoegd aan de foyer van Amare. De lasten zijn binnen de begroting gedekt (programma Cultuur) en kan binnen de huuropbrengsten van de overige commerciële ruimtes worden gedekt. De vastgoedexploitatie (berekend over een periode van 40 jaar) voor de commerciële ruimtes is positief. De omvang is afhankelijk vanaf het moment waarop alle ruimtes in verhuur zijn. Dan zal ook over de omvang worden gerapporteerd via de vastgoedmonitor. De meeropbrengsten komen ten gunste van de exploitatie van Amare (programma Cultuur).
1 De Vastgoedexploitatie (VEX) geeft weer de eigenaarslasten (kapitaallasten, OZB, verzekering, onderhoud, administratiekosten) en de huurbaten over de peri-
ode van het gebruik (40 jaar conform de Algemene verordening Financieel beheer en Beleid gemeente Den Haag 2019, RISRIS300591).
7/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
2.6.
Maart 2024
Ontwikkeling KC-locatie
Met de verhuizing van het KC naar Amare wordt de oude locatie van het KC herontwikkeld. Die locatie, in het hart van het hart van het Central Innovation District (CID), wordt ontwikkeld voor de ANWB en het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Het wordt het nieuwe kantoor van de ANWB; de ontmoetingsplek voor de medewerkers, leden en bezoekers van de ANWB. Daarnaast voorziet de locatie in de huisvesting van rijksambtenaren. Die ontwikkeling is voor deze rapportage relevant omdat bij de raadsbesluit Spuiforum in 2013 (RV91, RIS 260021) is besloten de opbrengsten van de KC-locatie (toen becijferd op € 5,4 mln.) toe te voegen aan de Reserve Grondbedrijf, van waaruit tot een maximum van dat bedrag de bouwkosten, tijdelijke huisvesting (Zuiderstrandtheater) en de grondexploitatie afgedekt konden worden. Het verloopoverzicht van deze € 5,4 mln. is als volgt: Initieel
€ 5,4 mln.
Verrekeningen:
Toevoegingen
- parkeerterrein Zuiderstrandtheater
€ 1,3 mln. -/-
- Zuiderstrandtheater (RIS 293898, blz.400)
€ 0,7 mln. -/-
- herziening grondexploitatie Spuikwartier (RIS 292662)
€ 2,8 mln. -/-
Subtotaal verrekeningen
€ 4,8 mln. -/-
Raadsbesluit Spuikwartier (RIS 276520)
€ 3,7 mln. +
Restant 2018, met raadsvoorstel Onderwijs- en Cultuurcomplex Spuikwartier (RIS 300068) toegevoegd aan projectbudget van Amare en daarop afgewikkeld
€ 4,3 mln.
In 2022 is de Nota van Uitgangspunten voor de KC-locatie door de raad vastgesteld (RIS310948). Hierbij zat ook een (geheime) financiële bijlage. Daarin is de verwerking van het KC-pand meegenomen bij de kosten, met de toelichting dat het bedrag dat de KC ontvangt wordt geretourneerd als bijdrage aan de investering van Amare, waarvan het verloop hierboven is weergegeven In juni 2023 is voor de ontwikkeling van de voormalige KC-locatie een projectdocument vastgesteld door het college (RIS315935). De daarbij behorende grondexploitatie is naar de raad gestuurd ter besluitvorming. De grondexploitatie kent een verwacht positief saldo van € 23,8 mln. (NCW op 1 januari 2023) en een negatief risicoprofiel van € 8,3 mln. (te dekken uit het verwachte positieve saldo van de grondexploitatie). De grondexploitatie is op 15 februari 2024 vastgesteld door de raad.
2.7.
Zuiderstrandtheater
Inleiding In 2014 is het Zuiderstrandtheater aan de Houtrustweg gebouwd als tijdelijk onderkomen voor het Nederlands Danstheater en Stichting Dans- en Muziek Centrum. In een overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar De Zuid C.V. is de afspraak vastgelegd dat het Zuiderstrandtheater plaatsmaakt voor de ontwikkeling van bedrijfsruimte, woningen en een parkeergarage (publiek en privaat). Eerst was het de bedoeling dat het Zuiderstrandtheater gesloopt zou worden als het gebouw niet meer nodig was als tijdelijke locatie voor bovengenoemde partijen. Motie “Hergebruik Zuiderstrandtheater” Op 4 november 2020 is de motie “Hergebruik Zuiderstrandtheater” (RIS 306756) aangenomen. In deze motie verzoekt de raad het college om te onderzoeken in hoeverre er in binnen- en buitenland belangstelling bestaat voor hergebruik van het Zuiderstrandtheater. De raad had de wens het theater op een andere plek een tweede leven te geven en door hergebruik ook bij te dragen aan de duurzaamheidsambities van de gemeente Den Haag.
8/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
Eind augustus 2021 is de openbare aanbesteding “Verkoop, demontage en herbouw Zuiderstrandtheater” gestart om een geschikte partij/combinatie te selecteren die het theater op een andere plek wil hergebruiken. In januari 2022 heeft de definitieve gunning van deze opdracht plaatsgevonden aan de combinatie cepezedprojects/Lagemaat. Eind oktober 2022 heeft de gemeente aan deze partij de opdracht verleend voor demontage en herbouw van het Zuiderstrandtheater in de gemeente Oss. In het plan van cepezedprojects/Lagemaat maakt de herbouw van het Zuiderstrandtheater onderdeel uit van een integrale herontwikkeling van de Raadhuislaan Zuid in Oss. Het gaat om het realiseren van betaalbare duurzame huisvesting met bijbehorende maatschappelijke voorzieningen. Het betreft de integratie van de (al bestaande) schouwburg de Lievekamp en andere culturele voorzieningen in één nieuwe ontwikkeling. Actuele stand van zaken De werkzaamheden voor de demontage zijn in januari 2023 gestart en op 13 oktober heeft de overdracht tussen de gemeente en cepezedprojects/Lagemaat plaatsgevonden. De te hergebruiken onderdelen van het voormalige Zuiderstrandtheater liggen opgeslagen in Oss en Heerde. Momenteel wordt het voorlopig ontwerp voor de ontwikkeling in Oss verder uitgewerkt. De verwachting is dat het ontwerp halverwege 2024 afgerond wordt.
Na vergunningverlening door de gemeente Oss zal gestart worden met de herbouw van het theater aldaar. Het Zuiderstrandtheater zou ongeveer 5 jaar staan op het voormalig Norfolkterrein, maar deze periode heeft onder andere door vertraging van de bouw van Amare langer geduurd dan gedacht. De baten en lasten van het project demontage en herbouw Zuiderstrandtheater worden verantwoord op de grondexploitatie Scheveningen Haven-Norfolk.
2.8.
Financiële stand van zaken projectbudget
Zoals in de vorige rapportage (RIS 316015) is aangegeven worden de resterende werkzaamheden van de bouw van Amare via een bij de jaarrekening 2021 gevormde stelpost van € 4,8 mln. afgewikkeld. Met Cadanz is gesproken over de afhandeling van de financiën in combinatie met de afhandeling van openstaande punten (zie par. 2.2). In financiële zin gaat het daarbij om de eindtermijn die nog aan Cadanz moet worden voldaan, de restpuntenboete die Cadanz aan de gemeente verschuldigd is, de Covid-kosten die Cadanz heeft gemaakt en bij de gemeente in rekening brengt en tenslotte de bankgarantie die destijds door Cadanz is verstrekt. De afhandeling daarvan is afhankelijk van de afwikkeling van de openstaande punten (zie par. 2.2). Tot een financiële afwikkeling met Cadanz is het nog niet gekomen, de gesprekken daarover lopen nog in de context van de genoemde commissioning. In de bijlage wordt op de betreffende onderdelen ingegaan, de financiële afwikkeling zal uiteindelijk in de eindrapportage worden opgenomen. Verhuur-plus en optie belaste verhuur Bij de financiering van de bouw en de exploitatie van Amare zijn gemeente en Stichting Amare uitgegaan van het zo optimaal mogelijk gebruik van het verrekenen van de BTW op de stichtingskosten en de exploitatiekosten. Hiervoor volgen gemeente en Stichting Amare twee wegen. Verhuur-plus De eerste weg is de toegepaste verhuur-plusconstructie.
Dit is momenteel nog onderwerp van discussie tussen Stichting Amare en de Belastingdienst. Verhuur-plus is een fiscaal regime. De wet geeft de mogelijkheid om dit toe te passen, wanneer sprake is van het verlenen van prestaties of diensten waarbij het gebruik van ruimten voor die prestaties of diensten ondergeschikt is aan die feitelijke prestatie/dienst. De gehele prestatie/dienst valt daarmee onder het begrip economische activiteit die volledig is belast met BTW. De specifieke werking van verhuur-plus bij Stichting Amare is toegelicht in een geheime brief aan de commissie ruimte (bijlage 5). Daarin is aangegeven dat de dienstverlening die door Stichting Amare wordt geleverd aan de gebruikers bepalend is voor het wel of niet van toepassing zijn van Verhuur9/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
plus. Als daar sprake van is werkt dit door naar de gemeente omdat het dan mogelijk is om de huurvergoeding die de gemeente aan Stichting Amare in rekening brengt ook met BTW te belasten. De gemeente heeft daar dan net als Stichting Amare recht op aftrek van de BTW over haar kosten voor het gebouw (stichtingskosten en exploitatiekosten). Op 6 oktober 2023 heeft de Belastingdienst Haaglanden (behandelende instantie voor Stichting Amare) het bezwaar van Stichting Amare voor het toepassen van verhuur-plus op de exploitatie afgewezen. Kern van de reactie van de Belastingdienst is dat er in de ogen van de Belastingdienst sprake is van passieve verhuur en de aard van de dienstverlening door Stichting Amare aan de gebruikers van ondergeschikt belang is. In bijlage 4 is de nadere onderbouwing van de Belastingdienst opgenomen, deze is ontvangen voorafgaande aan de formele reactie van de Belastingdienst op het bezwaar. Tegen de uitspraak op het bezwaar is eind december 2023 door Stichting Amare beroep aangetekend. Dit ook met het oog op de jaarcijfers van Stichting Amare over het boekjaar 2022. De gemeente heeft, zoals in de vorige rapportage aangegeven, eveneens een bezwaarprocedure ingesteld tegen de afwijzing van het verzoek om de huur die aan Stichting Amare in rekening wordt gebracht te belasten met BTW.
Optie belaste verhuur De tweede weg die wordt gevolgd is die van belaste verhuur. Gebaseerd op de exploitatie van Stichting Amare is gebleken dat er meer dan 90% aan belaste dienstverlening wordt geleverd aan de gebruikers van Amare. Dit is begin april 2023 kenbaar gemaakt aan de Belastingdienst met een nieuw verzoek om de huur met BTW te belasten. Dit verzoek is onderbouwd vanuit de omzetgegevens van Stichting Amare vanaf 2022 en niet zoals het voorgaande verzoek (de eerste weg) waarin het ging om de aard van de activiteiten van Stichting Amare (waarin het feitelijke gebruik van de onderverhuurde ruimtes in Amare wel of niet voldoet aan de criteria voor Verhuur-plus). De gemeente en Stichting Amare zijn nog steeds in afwachting hoe de Belastingdienst daarop zal reageren. Gesprek met de Belastingdienst De gemeente koerst op de eerdergenoemde twee sporen en heeft het verzoek ingediend bij de Belastingdienst Rijnmond (behandelende instantie voor de gemeente) om uit de ontstane impasse te komen. Dit verzoek heeft geleid tot een gesprek met de Belastingdienst in januari 2024. Het gesprek is vervolgd met een gesprek tussen de Belastingdienst, gemeente en Stichting Amare begin maart 2024. Daarin hebben de gemeente en Stichting Amare de twee genoemde sporen toegelicht. De Belastingdienst heeft toegezegd hier eind maart/begin april op te reageren.
Bij het uitblijven van resultaat volgt de mogelijkheid dat de casus zal worden voorgelegd aan de rechter. Financiële effecten Het financiële effect bij afwijzing is dat een bedrag van € 11,9 mln. (exclusief belastingrente) zal moeten worden toegevoegd aan Stichtingskosten van Amare en over de gebruiksperiode (40 jaar) als onderdeel van de kapitaallasten ten laste van de VEX (300k per jaar) worden gebracht. Daarnaast ontstaat nog een effect in de VEX doordat een deel van de inkoop BTW op het onderhoud niet kan worden verrekend met de belastingdienst. Dat bedraagt ongeveer 150k op jaarbasis. Bij Stichting Amare ontstaat een effect van € 50k in de exploitatie doordat het element dienstverlening wel valt onder BTW belaste activiteit en alleen het verhuurdeel aan het KC onder de noemer van onderwijsactiviteit vrijgesteld is van BTW.
10/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
Samengevat Bedrag/Risico € 300K structureel (Risico)
Betreft
Toelichting
Financieel effect in de vorm van extra kapitaallasten (gemeente/eigenaar) als verhuurplus of BTW belaste verhuur niet wordt toegekend.
De stichtingskosten nemen toe met € 11,9 mln. en dienen in de VEX te worden opgenomen voor de gebruiksperiode van Amare (40 jaar). Hiervoor is aanvullende dekking nodig.
€ 150k structureel (Risico)
Financieel effect voor onderhoud en beheerskosten als verhuurplus of BTW belaste verhuur niet wordt toegekend. Financieel effect in de exploitatie bij Stichting Amare
BTW op de onderhoudskosten voor het onderwijs deel van Amare kan niet worden verrekend waardoor de VEX hoger uitkomt. Hiervoor is aanvullende dekking nodig. BTW op verhuur deel voor KC kan niet in rekening worden gebracht waardoor deel inkoop BTW niet verrekenbaar is.
€ 50k structureel (Risico)
2.9.
Samenvattend financieel overzicht Amare
Samengevat doen zich de volgende mogelijke financiële effecten en risico’s voor bij Amare Bedrag € 700k structureel € 200k structureel € 68k structureel € 90K structureel € PM Incidenteel € 17K structureel € pm (baat) € 300K structureel (Risico)
Betreft Analyse hogere subsidie om Stichting Amare gezond te houden (rapport Berenschot mei 2023). Programmering van de Nieuwe Kerk. Toegenomen onderhoudskosten gemeente (afgedekt in de VEX Amare). Extra onderhoud vloeren voor Stichting Amare. Optimalisatie gebouw voor gebruikers op basis van wensen. Toevoeging semi-doorloopbare ruimtes aan foyer Amare (afgedekt in VEX commerciële ruimtes). Vastgoedexploitatie (VEX) commerciële ruimtes. Financieel effect in de vorm van extra kapitaallasten (gemeente/eigenaar) als verhuurplus of BTW belaste verhuur niet wordt toegekend.
€ 150k structureel (Risico)
Financieel effect voor onderhoud en beheerskosten als verhuurplus of BTW belaste verhuur niet wordt toegekend.
€ 50k structureel (Risico)
Financieel effect in de exploitatie bij Stichting Amare
11/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
3.
Maart 2024
Spuikwartier
Naast Amare spelen er in het Spuikwartier nog meer projecten. De stand van zaken daarvan is in dit hoofdstuk omschreven.
3.1.
Commerciële ontwikkelingen
In het Spuikwartier zijn de torens Adagio en Bolero ontwikkeld door Sonate. Toren Bolero is in september 2022 opgeleverd en wordt inmiddels bewoond. Bij de ontwikkeling van toren Bolero hoort ook een fietsenstaling met toegang tot het stadsbalkon tussen toren Bolero en toren Cantate. Deze fietsenstalling kan nog niet worden gerealiseerd in verband met de noodzakelijke doorgang voor het expeditieverkeer van Amare. Daarom is tijdelijk op het stadsbalkon een alternatieve fietsenstalling geplaatst. Zolang toren Cantate (nu ‘LDT-locatie’ genoemd) en de afbouw van het expeditiehof met stadsbalkon niet is gerealiseerd kan de definitieve fietsenstalling niet worden gerealiseerd. Sonate heeft bij de gemeente het verzoek gedaan om een alternatieve oplossing voor het fietsparkeren te realiseren. Een concreet voorstel hiervoor zal de gemeente nader beoordelen. Toren Adagio is in september 2023 opgeleverd en wordt inmiddels ook bewoond. De fundering van toren Adagio gaat door de Turfmarktgarage. Bij deze technisch gecompliceerde oplossing zijn parkeerplaatsen in de Turfmarktgarage verloren gegaan. De gemeente is met Sonate in overleg over compensatie hiervan. Zie bijlage 3 voor meer informatie hierover. Het college heeft de overeenkomst met Sonate op het punt van de ontwikkeling van toren Cantate ontbonden (RIS312696). Hierop is geen reactie vanuit Sonate gekomen.
Over de mogelijkheden voor herontwikkeling van de locatie van het voormalige LDT-terrein wordt de raad afzonderlijk geïnformeerd. Deze brief zal naar verwachting dit voorjaar naar de raad worden gestuurd. Daarnaast zal het college dit voorjaar de motie ‘Raad aan zet als Toren C sneuvelt’ (RIS309219) afdoen en aangeven hoe zij de raad bij de invulling van deze locatie betrekt.
3.2.
Openbare ruimte en stadsbalkon
De openbare ruimte in het Spuikwartier is verdeeld in een aantal deelprojecten waar de werkzaamheden in verschillende fases verkeren. Hieronder worden de deelprojecten benoemd en toegelicht. Spuiplein Het Spuiplein bevindt zich momenteel in de bestekfase. Hierna zal de aanbestedingsprocedure volgen en daarna zal de uitvoering starten. Het Spuiplein is voor de uitvoering afhankelijk van de werkzaamheden aan de Wijnhaven, Turfhaven en de vervanging van het hardsteen rondom het stadhuis. Over dit laatste is de raad geïnformeerd met een brief aan de commissie Ruimte (RIS315273). De vervanging van het hardsteen rond het stadhuis is geen onderdeel van de grondexploitatie. Dit betreft het investeringsproject ‘vervangingsopgave openbare ruimte omgeving Stadhuis’ (RIS310972 en RIS315273). De volgordelijkheid bij het uitvoeren van de verschillende projecten heeft te maken met de beperkte ruimte voor de bouwplaats, stallingsplekken voor fietsers en het bereikbaar houden van de ondernemingen in het Spuikwartier. Turfhaven De Turfhaven wordt ontworpen/ingericht als een voetgangersgebied. Daarbij zijn de draagkracht van het dak van de onderliggende Turfmarktgarage en de technische mogelijkheid voor de afwerklaag bepalend voor het ontwerp.
De uitvoeringswerkzaamheden aan de Turfhaven zijn in oktober 2023 gestart en vinden in twee fases plaats wegens de complexiteit en de technische uitvoerbaarheid. Oplevering van de openbare ruimte wordt verwacht in Q4 2024. Schedeldoekshaven De openbare ruimte van de Schedeldoekshaven maakt formeel geen onderdeel uit van de GREX Spuikwartier. Wel is met de ontwikkelaar afgesproken dat de gemeente de weg herstelt na de afronding van de bouwactiviteiten. In de programmabegroting 2024 (RIS 316918, tabel 4 blz. 16) zijn middelen 12/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
opgenomen om dit herstel uit te voeren. Momenteel wordt nog gewerkt aan het stadsbalkon en straks aan de herontwikkeling van het LDT-terrein. De verwachting is dat de bouwactiviteiten nog enkele jaren zullen duren, met gevolgen voor het gebruik van de openbare ruimte van de Schedeldoekshaven. Wel probeert de gemeente de situatie zo veilig mogelijk in te richten tijdens deze periode. Wegens het opheffen van de busbaan wordt een omrijdvergoeding betaald aan HTM, vanuit de grondexploitatie. De gemeente zal dit blijven betalen totdat de busbaan is hersteld. Wijnhaven Het aanbestedingstraject voor de uitvoeringswerkzaamheden van de Wijnhaven is afgerond. De werkzaamheden in de openbare ruimte zijn gestart in januari 2024 en naar verwachting zal de oplevering plaatsvinden in Q2 van 2024. Stadsbalkon Het stadsbalkon wordt in fases uitgevoerd; fase 1, 2 en 3. Fase 1 bestaat uit drie deelfases, waarvan fase 1b momenteel – samen met het expeditiehof van Amare- wordt uitgevoerd. De uitvoering van het resterende deel van fase 2 en 3 vindt plaats na de realisatie van de LDT-locatie (voorheen ‘Toren C’).
3.3.
Parkeergarages en fietsenstalling
De ontwikkeling in het Spuikwartier omvat twee parkeergarages, de Spuigarage en de Turfmarktgarage. Spuigarage De Spuigarage is grotendeels terug geleverd aan ASR. Alleen het gedeelte onder het voormalige LDTgebouw (deel C van de Spuigarage) is nog niet terug geleverd. Aangezien dit niet strookt met de afspraken betaalt de gemeente hiervoor maandelijks een boete aan ASR. Met ASR is afgesproken dat deel C van de Spuigarage wordt opgeleverd voor 1 juli 2027. Bij latere levering betaalt de gemeente een boete aan ASR die oploopt naar mate de opleverdatum later is. Zie bijlage 3 voor meer (vertrouwelijke) informatie daarover. De terug levering van deel C van de Spuigarage is gekoppeld aan de herontwikkeling van het LDT-terrein. Na de sloop van het LDT-gebouw is er lekkage in de Spuigarage opgetreden. Dit was bekend voor de terug levering van de Spuigarage aan ASR. De gemeente heeft Cadanz hierop aangesproken en verzocht om deze lekkage te verhelpen. De lekkage is nog niet verholpen, omdat de mogelijke oorzaak in het dek boven de LDT-locatie kan liggen. De gemeente werkt deze af met een waterdichte laag. Als de lekkage dan nog steeds aanwezig is, zal Cadanz vervolgmaatregelen treffen. De gemeente heeft met ASR afgesproken om twee toegangsabri’s bij de Spuigarage te realiseren. Eén ter hoogte van Spui 170, één langs de Schedeldoekshaven.
De omgevingsvergunning hiervoor is verleend, maar er loopt nog een bezwarenprocedure. Er is een privaatrechtelijk verschil van inzicht tussen de erfpachthouder en de opstalrechthouder over de toestemming die hiervoor nodig is.
13/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
Turfmarktgarage Onderdeel van het Spuikwartier omvat de afbouw en verkoop van de Turfmarktgarage. De Turfmarktgarage wordt verbonden met de bestaande ingang in de verbindingstunnel (“Spaghetti”) aan de Schedeldoekshaven en met de bestaande garage in het ”Wijnhaven”-gebouw. De bestaande parkeergarage op -1 en -2 wordt gerenoveerd. Het is de bedoeling om de ingerichte parkeergarage te verkopen aan ASR. Met ASR en Q-park (voorheen P1) zijn in 2017 afspraken gemaakt over de verbouwing, de waardebepaling en de verkoop van de Turfmarktgarage. Conform deze afspraken wordt de verkoop uitgewerkt. De verbouwing wordt uitgewerkt in een bouwteam met een geselecteerde aannemer. Over de waardebepaling zijn we in gesprek met taxateurs en ASR/Q-park. Het lijkt erop dat de actuele waarde, op grond van de taxatie, minder hoog is dan de gemeente eerder heeft aangenomen. Als de kosten van de verbouwing duidelijk zijn en de waarde van de Turfmarktgarage is bepaald, zal de raad hierover worden geïnformeerd. De planning van de aanbesteding van de verbouwing van de Turfmarktgarage is februari/maart 2024. De oplevering wordt dan in Q4 2024 verwacht. Fietsenstalling De fietsenstalling onder Amare is deels openbaar (geel in de hiernaast weergegeven plattegrond) en deels niet openbaar en onderdeel van verhuring aan Stichting Amare (blauw en rood op plattegrond).
Het openbare deel wordt vanaf 1 januari 2024 verhuurd aan de Biesieklette. Hiervoor is inmiddels ook al een beheerdersruimte in de kelder geplaatst. Vooralsnog is de fietsenstalling beperkt toegankelijk vanwege de werkzaamheden aan de inrichting van de buitenruimte tussen Amare en Adagio
3.4.
Financiële stand van zaken grondexploitatie
De hiervoor omschreven werkzaamheden worden gedekt uit de grondexploitatie, met uitzondering van de vervanging van de verharding rondom het stadhuis. De stand van de grondexploitatie Spuikwartier is recent in het kader van de MPG2023 naar de gemeenteraad gestuurd (RIS316919). Hierin is ook een geheime financiële bijlage opgenomen.
3.5. -
-
-
Recapitulatie gerapporteerde financiële ontwikkelingen hoofdstuk 3
Commerciële ontwikkelingen (zie paragraaf 3.1) De gemeente is in overleg over compensatie voor verloren gegane parkeerplaatsen als gevolg van de fundering van toren Adagio. Dit is toegelicht in de geheime bijlage grondexploitatie (bijlage 3). Openbare ruimte (zie paragraaf 3.2) Schedeldoekshaven: de inrichting van de openbare ruimte van de Schedeldoekshaven maakt geen onderdeel uit van de grondexploitatie Spuikwartier. In de programmabegroting 2024 zijn middelen opgenomen (omvang € 2,2 mln.) om de weg te herstellen na afronding van de bouwactiviteit. Zolang de busbaan is opgeheven wordt een omrijvergoeding betaald aan HTM (zie bijlage 2). Parkeergarages (zie paragraaf 3.3) De Spuigarage is grotendeels terug geleverd aan ASR. Alleen het gedeelte onder het voormalige LDT-gebouw (deel C van de Spuigarage) is nog niet terug geleverd. Aangezien dit niet strookt met 14/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
-
de afspraken betaalt de gemeente hiervoor maandelijks een boete aan ASR. Dit is nader toegelicht in de geheime bijlage grondexploitatie (bijlage 3). De Turfmarktgarage wordt afgebouwd en verkocht. Het lijkt erop dat het resultaat minder is dan de gemeente eerder heeft aangenomen. Als de kosten van de verbouwing duidelijk zijn en de waarde van de Turfmarktgarage is bepaald, zal de raad hierover worden geïnformeerd.
-
Financiële stand van zaken grondexploitatie (zie paragraaf 3.4) De stand van de grondexploitatie Spuikwartier is recent in het kader van de MPG2023 naar de gemeenteraad gestuurd (RIS316919). Hierin is ook een geheime financiële bijlage opgenomen.
15/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
Bijlage 1 – Plattegronden commerciele ruimtes
1 Unit 1
142 Nee
Interesse Ja, vanaf 2024 Ja
2 Unit 2
76 Nee
Ja, vanaf 2024 Ja
3 Unit 3
227 Toegevoegd aan de foyer van Amare
Nee
n.v.t.
4 Unit 4
163 Toegevoegd aan de foyer van Amare
Nee
n.v.t.
5 Unit 5 + 6
228 Ja, vanaf 1-11-2022
Nee
n.v.t.
6 Unit 7
193 Nee
Ja, vanaf 2024 Ja
7 Unit 8
105 Nee
Ja, vanaf 2024 Nee
8 Unit 9 + 10
151 Ja, vanaf 1-5-2023
Nee
VHE Unit
BVO m2
Verhuurd
Te huur
16/20
n.v.t.
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
Bijlage 2 – Financiën Amare (GEHEIM)2
2 GEHEIM o.g.v. art. 87 Gem. wet juncto art. 5.1 lid 2 sub b en i Woo (de economische of financiële belangen van de gemeente en belang gemeenteraad om als
eerste kennis van de inhoud te nemen).
17/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
Bijlage 3 –Spuikwartier (GEHEIM)3
3 GEHEIM o.g.v. art. 87 Gem. wet juncto art. 5.1 lid 2 sub b en i Woo (de economische of financiële belangen van de gemeente en belang gemeenteraad om als
eerste kennis van de inhoud te nemen).
18/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
Bijlage 4 – uitspraak op bezwaar door de Belastingdienst (GEHEIM)4
4 GEHEIM o.g.v. art. 87 Gem. wet juncto art. 5.1 lid 2 sub b en i Woo (de economische of financiële belangen van de gemeente en belang gemeenteraad om als
eerste kennis van de inhoud te nemen).
19/20
Stand van zaken Amare en Spuikwartier
Maart 2024
Bijlage 5 – brief inzake BTW / verhuur-plus (GEHEIM)5
5 GEHEIM o.g.v. art. 87 Gem. wet juncto art. 5.1 lid 2 sub b en i Woo (de economische of financiële belangen van de gemeente en belang gemeenteraad om als
eerste kennis van de inhoud te nemen).
20/20