RIS318192 Bijlage

Om tot een goede matching te komen zou het digitale platform in ieder geval de volgende informatie moeten bieden: 34

• • • •

De vraag en (maatschappelijke) doelen van de initiatiefnemers. De aard van de gewenste locatie. De gewenste tijdshorizon om het project te realiseren (korte termijn of meer in de toekomst). Informatie over de typologie van het beschikbare vastgoed.

Meldpunt leegstand Een andere kans om te komen tot een effectieve aanpak van leegstand samen met de stad is het instellen van een meldpunt voor leegstand. Meermalen hebben bewonersverenigingen de gemeente gewezen op leegstaande panden in hun omgeving. Op dit moment is er echter geen meldpunt voor bewoners en ondernemers om leegstaande panden te melden. Het op te richten meldpunt fungeert als loket: Hagenaars kunnen er leegstand melden en krijgen terugkoppeling wat er met hun melding is gebeurd. Het zou moeten opereren in nauwe samenhang met het hierboven omschreven digitale makelpunt. Focus op de maatschappelijke businesscase Op dit moment geldt: leegstand kan soms voor eigenaren financieel voordelig zijn. Deze situatie is gedeeltelijk ontstaan omdat in het algemeen bij projecten een beperkte focus wordt gehanteerd van financiële kosten en opbrengsten. Maatschappelijke baten (zoals het verhogen van de leefbaarheid, het verrijken van het winkelaanbod, verhogen sociale cohesie) worden onvoldoende of zelfs helemaal niet meegenomen. In de afweging of tijdelijke invulling rendabel is, valt het kwartje daardoor vaak de verkeerde kant op. Dat kan veranderen als expliciet de maatschappelijke kosten en baten worden meegenomen in de overweging of tijdelijke invulling loont.

Diverse onderzoeken11 laten zien dat invulling van leegstand bijdraagt aan de gebiedsontwikkeling en de maatschappij, en dat die bijdrage een echte meerwaarde heeft. Vanuit de Rijksoverheid is een handreiking voor beleidsmakers beschikbaar die ingaat op de inzet van de maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA). De gemeente wil samen met vier corporaties de mogelijkheid verkennen om de meerwaarde van sociale initiatieven in gebieden meetbaar te maken. De verwachting is dat in 2024 er een werkend instrument is. Het ontwikkelen van dit instrument geschiedt binnen het project Tussentijd Zuidwest (zie ook verderop in dit hoofdstuk).

11

O.a.: Timmermans, S.G. (2013) Tijdelijkheid als aspect van gebiedsontwikkeling.; Bakker, Jan (2013) Tijdelijk ruimtegebruik; Stimuleren van tijdelijkheid in binnensteden.; Bos, E.J. en Jagt, P.D. van der (2008) De meerwaarde van kunst in gebiedsprocessen.; Kruit, J. en Jagt, P.D. van der (2015), Tijdelijk gebruik als antwoord op braakligging.; Wortelboer, B.H.T. (2015) Positieve effecten van Tijdelijk Gebruik.; Drosten, M. en Verheul, W.J (2015): De tijdelijke stad.;

35

5.2 Andere belangrijke elementen in de Haagse aanpak Onderzoek administratieve leegstand en instrumenten Om de Haagse aanpak leegstand te doen slagen, is op een aantal punten aanvullend onderzoek nodig. Om te beginnen is het belangrijk om inzicht te krijgen in het verschil tussen administratieve en feitelijke leegstand bij woningen (zie hoofdstuk 2). Het advies is daarvoor in 2024 een eerste steekproef te doen en deze in de daarop volgende jaren periodiek te herhalen. Ook is onderzoek vereist om de kansen van nieuwe instrumenten als het revolverend fonds en ingroeihuren inzichtelijk te maken. Deze twee laatste instrumenten, die instrumentenkoffer vooralsnog de kleurcode oranje hebben gekregen, worden inhoudelijk toegelicht in de bijlage. Verder wordt in hoofdstuk 5 beschreven hoe de aanpak leegstand gemonitord kan worden. 5.3 Aanvullende mogelijke instrumenten Inzet tijdelijke omgevingsvergunningen Een bestaand instrument dat de gemeente Den Haag wellicht vaker kan inzetten, is de tijdelijke omgevingsvergunning. Naar aanleiding van wijzigingen uit november 2014 is zo'n tijdelijke omgevingsvergunning eenvoudiger in te zetten om de bestemming op een locatie tijdelijk te wijzigen/verruimen; maximaal 10 jaar met een verlenging van nogmaals 5 jaar.

Om een tijdelijke vergunning te verlenen moet aannemelijk zijn dat de activiteit kan en zal worden beëindigd aan het einde van de termijn zonder onomkeerbare gevolgen. Op de aanvraag van deze tijdelijke omgevingsvergunning is de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing, wat betekent dat burgemeester en wethouders (afgezien van een verlengingsmogelijkheid van zes weken) binnen acht weken op de aanvraag dienen te beslissen. Vergeleken met de reguliere procedure voor wijziging van het bestemmingsplan is het verlenen van een tijdelijke omgevingsvergunning sneller en kan dus ook leiden tot een snellere invulling van de leegstaande locatie. De gemeente kan in sommige gevallen de tijdelijke toestemming omzetten in een permanente bij het opstellen van het omgevingsplan. Leegstandbeheer gemeentelijke locaties en het Didam-arrest De Hoge Raad heeft in het zogenaamde Didam-arrest benadrukt dat overheden eigen vastgoed op een transparante wijze moeten verkopen. In de praktijk betekent dit dat de gemeente ook bij tijdelijke uitgifte van braakliggende terreinen en panden, zoals bij bruikleen en verhuur, de markt moet informeren als het pand of terrein opnieuw gevuld moet worden. Zeker bij tijdelijke invulling van leegstand begrenst deze procedure de mogelijkheden, omdat tijd verloren gaat.

36

Een oplossing is dat de gemeente – op transparante wijze - een leegstandsbeheerder selecteert en voor een bepaalde tijd een raamovereenkomst sluit, waarbij de leegstandsbeheerder een leegstaande gemeentelijke locatie, kavel of pand op de markt aanbiedt voor tijdelijk gebruik. Deze methode is nieuw en tot op heden alleen toegepast op pandniveau. De geselecteerde leegstandsbeheerder moet in staat zijn om via participatie en gebruik van het eigen netwerk de kavel op de gewenste manier te programmeren. Bij beëindiging van de beschikbaarheid kan de beheerder wellicht relatief eenvoudig de functie doorschuiven naar een volgende beschikbare locatie. De besparing zit in het feit dat de gemeente maar één keer een leegstandsbeheerder hoeft te selecteren/contracteren en dat laatstgenoemde in de lijn van de gemeente voort kan. Gemeente en beheerder bouwen op die manier een goede relatie op die kan zorgen dat uiteindelijk met beperkte inspanning de gewenste programmering tot stand wordt gebracht.

37

6.

Effect, monitor en evaluatie

Het is lastig om de effecten van de Haagse aanpak leegstand op voorhand in te schatten. Beter is het om zodra de aanpak concreet in gang is gezet van meet af aan te investeren in gedegen monitoring en periodieke voortgangsrapportages, die inzicht geven in de effecten en eventueel aanleiding kunnen zijn om de aanpak bij te sturen of op te schalen. Het advies om de uitvoering van de Haagse aanpak te monitoren is als volgt: •

•

•

Steekproefsgewijs onderzoek naar het verschil tussen administratieve en feitelijke leegstand bij woningen; voor het eerst in 2024, daarna periodiek te herhalen (zie eerdere hoofdstukken). Jaarlijks maakt het integraal gemeentelijk leegstandsoverleg een rapportage over de stand van zaken rond de aanpak van leegstand, zowel structureel als voor tijdelijke invullingen. Deze voortgangsrapportage wordt toegezonden aan de raad, samen met eventuele voorgenomen aanpassingen van de aanpak op grond van de resultaten (inclusief eventueel opschalen van maatregelen uit de instrumentenkoffer). Eind 2024 kunnen naar aanleiding van onder meer de steekproeven naar administratieve leegstand concrete doelen worden geformuleerd, waarop gemeten kan worden. In het kader van het traject Tussentijd Zuidwest overlegt de gemeente periodiek met de corporaties over het invullen van tijdelijke leegstand in Den Haag Zuidwest. De betrokken partijen willen hun manier van samenwerken regelmatig gezamenlijk evalueren en de voortgang van de samenwerking bespreken. Hierdoor wordt het proces aan de organisatie en de inhoud gekoppeld. Dit is belangrijk voor de eventuele uitrol van deze aanpak in de hele stad vanaf 2026, zoals eerder beschreven. Dit zal ter besluitvorming worden voorgelegd aan college en raad.

38

Bijlage 1: Complete instrumentenkoffer In deze bijlage vindt u de instrumentenkoffer met alle mogelijke maatregelen die in theorie ingezet zouden kunnen worden om de Haagse aanpak leegstand te versterken. De instrumenten zijn flexibel toepasbaar, zowel op het niveau van de Haagse aanpak als geheel als (indien van toepassing) op locatieniveau. De maatregelen zijn verdeeld in (groen), (oranje) en (rood), afhankelijk van de haalbaarheid en beoogd effect voor de situatie in Den Haag. Groene maatregelen zullen naar verwachting snel tot positief effect leiden, kunnen nu al rekenen op draagvlak binnen de gemeente en bij partners en zijn qua gevraagde inzet in lijn met de verwachte opbrengsten. Oranje maatregelen zijn aanvullende optionele maatregelen: zij vragen meer inzet en kunnen desgewenst op een later moment worden ingezet als de groene maatregelen tot onvoldoende resultaat leiden of de leegstand stijgt. Op basis van het onderzoek en gesprekken/sessies met stakeholders van binnen en buiten Den Haag, zijn er drie maatregelen geïdentificeerd als maatregelen waarvan de inzet nu (nog) onwenselijk is. Deze maatregelen zijn in deze bijlage vooralsnog gecodeerd als rode maatregelen. Het gaat hierbij om: het instellen van een leegstandsverordening, het instellen van een leegstandsboete en het instellen van een meldplicht voor leegstaande panden.

In hoofdstuk 3 kwam al aan de orde dat de conventionele leegstandsverordening voor gemeenten te tijdrovend en omslachtig is en in praktijk weinig effect sorteert. De leegstandsverordeningen met experimentele aanscherping van Amsterdam en Utrecht lijken meer mogelijkheden te bieden. Begin 2024 evalueert Amsterdam de ervaringen met deze aangescherpte verordening. De gemeente Den Haag kan dan beter de afweging maken of een dergelijke leegstandsverordening ook in de Haagse situatie wenselijk is. In het verlengde van de leegstandsverordening zijn ook de verplichte meldplicht en leegstandsboete als instrument (voor nu) gecodeerd als rode maatregelen, omdat zij onderdeel moeten uitmaken van de leegstandsverordening.

39

Level playing field

Regelgeving en beleid Zo snel mogelijk oppakken: • • •

Het samenstellen van een integraal leegstandsteam. Het opstellen van een integraal afwegingskader. Het inzetten van tijdelijke omgevingsvergunningen.

Te overwegen aanvullende maatregelen: •

Het overgaan tot actief herbestemmen .

Extremere maatregelen bij ingrijpende vastgoedveranderingen: • Het instellen van een leegstandsverordening. • Het instellen van een meldplicht. Financiën Instrumentenkoffer

Zo snel mogelijk oppakken: •

Focussen op de maatschappelijke businesscase

Te overwegen aanvullende maatregelen: • •

Het faciliteren van ingroeihuren. Het inrichten van een leegstandsfonds.

Extremere maatregelen bij ingrijpende vastgoedveranderingen: •

Het instellen van een leegstandsboete.

Locaties en matching Zo snel mogelijk oppakken: • • •

Het opstellen en beheren van een integrale leegstandslijst. Het opstellen van leegstandspaspoorten. Het instellen van een (digitaal) makelpunt.

Te overwegen aanvullende maatregelen: • • • •

Leegstandbeheer gemeentelijke locaties en het Didamarrest. Instellen leegstandstafel. Het voeren van actief portefeuillemanagement. Adaptief programmeren.

Communicatie, begeleiding en innovatie Te overwegen aanvullende maatregelen: • •

Voeren leegstandsoverleg met pandeigenaren. Het samenstellen van vitale coalities.

40

Regelgeving en beleid Omschrijving en achtergrond

De gemeente heeft een belangrijke beleidsmatige en regelgevende functie in het aanpakken van leegstand. Den Haag heeft echter zelf weinig grondposities binnen de gemeentegrenzen. Ook staat er weinig maatschappelijk vastgoed leeg (of fungeert als flexibele schil). Het is daarom aan de gemeente om andere partijen te verleiden om leegstand te voorkomen en tijdelijk in te vullen.

Maatregelen

Integraal leegstandsoverleg Een vaak gehoord knelpunt in het tijdelijk invullen van leegstand is de ervaren samenwerking met de gemeente en de verkokering tussen de verschillende afdelingen. Doordat elke gemeentelijke organisatie zich focust op de eigen portefeuille, is weinig sprake van afstemming, samenwerking en/of integrale afweging. Het ‘ontschotten’ van afdelingen en het samenstellen van een integraal leegstandsoverleg is een concrete kans om tijdelijke invulling (nog) sneller van de grond te krijgen. Een integrale focus is daarnaast ook een randvoorwaarde voor een succesvol leegstandsbeleid. Het integrale leegstandsoverleg bestaat uit medewerkers van verschillende afdelingen binnen de gemeente Den Haag. Het heeft als taak het komen tot en inventarisatie van leegstaande locaties en ondersteuning in het vinden van een geschikte invulling van kansrijke leegstaande locaties door de mogelijkheden en kansen gezamenlijk af te wegen. Daarnaast kan het integrale leegstandsoverleg van de geïnventariseerde locaties al een eerste analyse maken of invulling kansrijk is. Daarna kan van de locatie een leegstandspaspoort worden opgesteld. Ook kan het integrale leegstandsoverleg helpen om het onderwerp leegstand te (blijven) agenderen door de kansen en meerwaarde van (tijdelijke) invulling binnen de gemeente te pitchen op strategisch of zelfs bestuurlijk niveau.

Integraal afwegingskader In lijn met de ontkokering tussen de gemeentelijke afdelingen, ligt er een kans voor het opstellen van een integraal afwegingskader om tot de beste match te komen tussen de beschikbare ruimte en initiatieven. Op dit moment werken de verschillende afdelingen onvoldoende samen. Om een andere werkwijze mogelijk te maken, is een integraal afwegingskader nodig: een tool die helpt om de meest geschikte en kansrijke match te maken tussen locatie en initiatief op basis van de beschikbare locatie (staat, locatie, functie et cetera), het gebied waar deze locatie zich bevindt en de bekende initiatieven. Om tot een integraal afwegingskader te komen zal een politiek besluit genomen moeten worden: waar ligt de prioriteit voor de stad? Welke doelgroep / functie krijgt in knellende gevallen de voorkeur? Zo moet er bijvoorbeeld opvang geregeld worden voor daklozen, voor spoedzoekers, voor 41

vluchtelingen, maar zijn er ook onvoldoende woningen voor starters en andere toetreders op de woningmarkt (bijv. na een echtscheiding). De interne afwegingslijst doelgroepen biedt hierin deels houvast. Andere afwegingen die gemaakt moeten worden gaan over het belang van maatschappelijke functies, winkel- of kantoorruimtes, open spaces, plekken voor onderwijsinrichtingen of een keuze om eigen panden of gronden te verkopen om middelen voor de gemeente te genereren. Dit afwegingskader gaat verder dan de huisvestingsverordening: naast woonfuncties en een afweging tussen meerdere doelgroepen wil de stad nadrukkelijk ruimte maken voor creatieve initiatieven, ontmoetingsplekken in de wijken et cetera. Inzet tijdelijke omgevingsvergunningen Een bestaand instrument dat de gemeente Den Haag wellicht vaker kan inzetten, is de tijdelijke omgevingsvergunning. Naar aanleiding van wijzigingen uit 2014 is zo'n tijdelijke omgevingsvergunning eenvoudiger in te zetten om de bestemming op een locatie tijdelijk te verruimen; maximaal 10 jaar met een verlenging van nogmaals 5 jaar. Op de aanvraag van deze tijdelijke omgevingsvergunning is de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing, wat betekent dat burgemeester en wethouders (afgezien van een verlengingsmogelijkheid van zes weken) binnen acht weken op de aanvraag dienen te beslissen.

Vergeleken met de reguliere procedure voor wijziging van het bestemmingsplan is het verlenen van een tijdelijke omgevingsvergunning sneller en kan dus ook leiden tot een snellere invulling van de leegstaande locatie. De gemeente kan de tijdelijke toestemming eventueel omzetten in een permanente bij het opstellen van het omgevingsplan. Meldpunt leegstand Meermalen hebben bewonersverenigingen de gemeente gewezen op leegstaande panden in hun omgeving. Op dit moment is er geen meldpunt voor bewoners en ondernemers om leegstaande panden te melden. Dit meldpunt kan zonder leegstandsverordening alleen op vrijwillige basis. Actief herbestemmen Een aanvullende mogelijkheid om de tijdelijke invulling van leegstand mogelijk te maken is dat de gemeente door middel van bestemmingsplannen actief regie voert op de functie(s) die zijn toegestaan op bepaalde locaties in de stad. Herbestemming kent drie vormen: de lichte vorm van functieverbreding (aanvullende functies toestaan), functiemengingen (integreren van verschillende functies) en de zwaardere vorm van functieverandering. Door het herbestemmen van locaties kunnen andere (tijdelijke) functies worden toegestaan die geen deel uitmaken van het originele bestemmingsplan. Het instellen van een leegstandsverordening 42

Een leegstandsverordening is een zwaar instrument om leegstand te voorkomen en tijdelijke invulling mogelijk te maken. De verordening fungeert als ‘stok achter de deur’ voor pandeigenaren die niet op eigen initiatief willen meewerken.

De leegstandsverordening die momenteel in de meeste gemeenten gehanteerd wordt, wordt gezien als een relatief zwaar middel, dat veel vraagt van de handhaving en waarmee de samenwerking met eigenaren verhardt. De meeste gemeenten in Nederland hanteren geen leegstandsverordening, vooral omdat het in de uitvoering veel kost en in absolute zin te weinig oplevert. Amsterdam en Utrecht hebben de mogelijkheid gekregen om tot 1 januari 2025 een leegstandsverordening met experimentele aanscherping te hanteren. Het geeft beide gemeenten meer mogelijkheden om zaken af te dwingen. In het eerste kwartaal van 2024 komt Amsterdam met een evaluatie. Den Haag gebruikt deze om te beoordelen of de aangescherpte leegstandsverordening mogelijkheden biedt voor Den Haag. Het instellen van een meldplicht Om het zicht op leegstaande panden (en daarmee de kansen voor tijdelijke invulling) te vergroten, kan de gemeente een meldplicht instellen voor panden die langer dan een bepaalde termijn leegstaan. De juridische basis voor de meldplicht is een leegstandsverordening. Prioriteit

Het op korte termijn samenstellen van een integraal leegstandsoverleg binnen de gemeente dat vanuit verschillende disciplines het gesprek voert met de vastgoedeigenaar om zo tot een passende (tijdelijke) oplossing te komen en vorm geeft aan de Haagse aanpak leegstand (prioriteren, kiezen concrete maatregelen, planning, doen van eventuele voorstellen voor aanvullende dekking et cetera). Het instellen van een leegstandsverordening (en daarop volgend een meldplicht) is op de korte termijn geen prioriteit. De evaluatie van het experiment in Amsterdam in het eerste kwartaal van 2024 wordt afgewacht.

43

Financiën Omschrijving en achtergrond

Op dit moment geldt: eigenaren van panden maken vaak de afweging dat het financieel voordeliger is om een pand leeg te laten staan. Onder andere door de hoge druk op de markt en de sterk stijgende huur- en koopprijzen is een situatie ontstaan waarin pandeigenaren (om verschillende redenen) de kosten van tijdelijke invulling hoger inschatten/ervaren dan de opbrengsten. De huidige situatie stimuleert pandeigenaren niet om leegstand te voorkomen, omdat er weinig consequenties aan zijn verbonden. De gemeente kan leegstand voorkomen en pandeigenaren bewegen leegstand tijdelijk in te vullen door hen op financieel gebied de wortel (een financiële prikkel) voor te houden. In het uiterste geval kan de gemeente ervoor kiezen om daar tegenover ook een stok (financiële consequentie zoals een leegstandsboete) in te zetten. Voor Den Haag, in de huidige marktsituatie, voert dit op dit moment echter te ver.

Maatregelen

Focus op de maatschappelijke businesscase Op dit moment maken eigenaren vaak de afweging dat ze een pand beter kunnen laten leeg staan dan te zoeken naar mogelijkheden voor tijdelijke invulling. Deze situatie is mede ontstaan omdat de primaire focus ligt op de financiële kosten en opbrengsten van een project. Hierdoor worden maatschappelijke baten (zoals het verhogen van de leefbaarheid, het verrijken van het winkelaanbod, verhogen sociale cohesie) onvoldoende meegenomen. In de afweging of tijdelijke invulling rendabel is, valt het kwartje nu vaak de verkeerde kant op. Dat verandert als de maatschappelijke kosten en baten expliciet meewegen in de overweging of tijdelijke invulling loont. Diverse onderzoeken laten zien dat de gebiedsontwikkeling en de maatschappelijke bijdrage die het gevolg zijn van invulling van leegstand een echte meerwaarde hebben. De Rijksoverheid biedt een handreiking voor beleidsmakers aan die ingaat op de inzet van de maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA). Extra onderzoek naar de waardecreatie van de invulling van leegstand kan helpen om de maatschappelijke businesscase beter inzichtelijk te maken. In het kader van Tussentijd Zuidwest wordt gekeken naar een goede aanpak om maatschappelijke meerwaarde voor een gebied meetbaar te maken.

Ingroeihuren / aanloophuur Bij ingroeihuren (ook wel aanloophuren) hoeft/hoeven de (tijdelijke) huurder(s) in het begin van de huurperiode nog niet 100% van de huurprijs te betalen, maar groeit hier binnen een bepaalde periode geleidelijk naartoe. Bijvoorbeeld

44

drie maanden gratis huren, dan om de drie maanden 25%-punt erbij, zodat na het eerste jaar maandelijks de volle 100% van de huurprijs wordt overgemaakt.

Ingroeihuren zijn een manier om de financiële drempel voor (tijdelijke) huurder(s) van een pand te verlagen; starters en beginnende ondernemers krijgen zo wat financiële ademruimte en de kans om financieel rendabel te worden. Voor de verhurende partij is dit een manier om rendement op te bouwen in een tijd waar niet iedereen door druk op de vastgoedmarkt de hoge huurprijzen kan of wil betalen. De gemeente heeft hier niet per se een financierende rol in. Veel meer gaat het om het makelen en enthousiasmeren van partijen om een constructie met ingroeihuur aan te gaan. Voor eigenaren (zoals corporaties of beleggers) kan het voordelig zijn om mogelijke huurders financieel tegemoet te komen omdat andere doelen worden bereikt: een zinvolle invulling van het gebouw (of braakliggend terrein), betere leefbaarheid van het gebied (wat ook de marktwaarde van het pand zelf kan helpen verhogen), of een proef met mogelijke invullingen van het leegstaande pand. Revolverend leegstandsfonds voor de onrendabele top Bij tijdelijke invulling van leegstaande locaties is een knelpunt dat de kosten om de locatie geschikt te maken voor invulling zich vaak niet op tijd terugverdienen om de investering rendabel te maken. Een mogelijke oplossing is een (revolverend) fonds dat budget ter beschikking stelt om leegstaande locaties geschikt te maken voor tijdelijke invulling.

Veel leegstaande kantoorpanden zijn bijvoorbeeld niet altijd functioneel geschikt voor een alternatieve functie zoals wonen. Een leegstandsfonds zou er een bijdrage aan kunnen leveren om wonen wél (tijdelijk) mogelijk te maken: budget voor de aanpassing van het gebouw, aanleg van voorzieningen et cetera. Zo'n fonds kan een revolverend karakter krijgen, wat betekent dat het uitgeleende geld op den duur door aflossing (en eventueel rentebetaling) weer terugvloeit. Hierdoor kan de gemeente hetzelfde budget over de tijd meerdere keren beschikbaar maken. Momenteel doet de afdeling Wonen onderzoek naar de mogelijkheid van revolverende fondsen. Een alternatief voor of aanvulling van zo'n leegstandsfonds zouden middelen kunnen zijn voor het afdekken van de onrendabele top. Hierbij doet de eigenaar de investering om de locatie geschikt te maken voor (tijdelijke) invulling en stelt de gemeente middelen beschikbaar voor bijvoorbeeld de verbouwing of planvorming (transformatiesubsidie). Ook kan de gemeente 45

eigenaren ondersteunen door bijvoorbeeld de aanlooproute van het pand te wijzigen, de uitstraling van het pand te verbeteren (gevelsubsidie) of de verhuurder te compenseren voor de misgelopen huur in het geval van ingroeihuren/aanloophuren (gebruikerssubsidie).

Leegstandsboete In het uiterste geval kan een gemeente ervoor kiezen om een bestuurlijke boete en/of dwangsommen op te leggen wanneer eigenaren hun leegstaande locatie niet tijdig bij de gemeente melden (zie eerder bij meldplicht). De hoogte van de boete kan afhankelijk zijn van het soort vastgoed, de overschreden termijn en/of de grootte (aantal vierkante meter) van de locatie. Een leegstandsboete maakt het voor eigenaren minder aantrekkelijk om hun locatie leeg te laten staan en stimuleert hen om (samen met de gemeente) op zoek te gaan naar een tijdelijke oplossing. Voorwaardelijk voor het kunnen opleggen van leegstandsboete is een leegstandsverordening. Zoals eerder gemotiveerd, wil de gemeente Den Haag hier op dit moment niet voor kiezen. Prioriteit

Onderzoek naar de waardecreatie van de invulling van leegstand kan helpen om de maatschappelijke businesscase beter inzichtelijk te maken. In het kader van de aanpak Tussentijd Zuidwest wordt gekeken naar een goede aanpak om maatschappelijke meerwaarde voor een gebied meetbaar te maken. Aanvullend doet de gemeente onderzoek naar de toegevoegde waarde van ingroeihuren en een revolverend fonds bij het aanpakken en invullen van (tijdelijke) leegstand.

Locaties en matching Omschrijving en achtergrond

De vastgoedmarkt in Den Haag staat onder druk. Er zijn meer partijen op zoek naar een locatie (vraag) dan partijen die deze aanbieden (aanbod). Het vinden van het juiste initiatief voor de juiste locatie is dan ook moeilijk en zal altijd maatwerk blijven. Belangrijk uitgangspunt hierbij is dat locaties worden gevonden die passen bij de doelgroep (en andersom), waardoor matches ontstaan die een meerwaarde zijn voor het gehele gebied. Omdat de gemeente zelf weinig grondposities heeft binnen de gemeentegrenzen, is inzet in goede matchmaking gewenst. Dat kan onderdeel uitmaken van het takenpakket van het op te richten integrale leegstandsteam.

46

47

Maatregelen

Een integrale leegstandslijst Verschillende afdelingen van de gemeente Den Haag houden bij welke locaties in de stad leeg staan. Er ligt een kans om de bestaande lijsten te integreren als de input van meerdere afdelingen wordt gebruikt om een overzicht van de leegstand in de stad te maken en de afdelingen samen deze lijst actueel houden. Het maken van afspraken over hoe men omgaat met de integrale leegstandslijst en de informatie die hieruit voortvloeit is cruciaal (zie ook afwegingskader). Het beheer van deze lijst moet worden belegd op één centrale plek binnen de ambtelijke organisatie. De lijst kan aanleiding zijn om steekproefsgewijs de verhouding in kaart te brengen tussen administratieve leegstand van panden die langer dan een jaar leegstaan en de daadwerkelijke leegstand. Leegstandspaspoorten De gemeente kan voor kansrijke leegstaande locaties een leegstandspaspoort opstellen. Een leegstandspaspoort bevat de benodigde informatie over de locatie, zoals: adres, omvang, aard, huidige functie en technische staat. Het leegstandspaspoort bevat ook alle belangrijke zaken rond omgeving, vergunningen, brandveiligheid, bestemming en andere kaders en randvoorwaarden. Dit maakt het in een oogopslag inzichtelijk wat de mogelijkheden van de locatie zouden kunnen zijn waardoor de match met een initiatief makkelijker kan worden gemaakt.

De gemeente zal voor de meest kansrijke leegstaande locaties een leegstandspaspoort moeten opstellen langs eenzelfde uniform format. Omdat het te veel capaciteit kost om voor elk leegstaand pand in Den Haag een paspoort op te stellen, wordt voorgesteld dit enkel te doen voor locaties waarvan het integrale leegstandsteam op basis van kennis en ervaring zegt dat tijdelijke invulling in theorie goed mogelijk is. Omdat woningen lastig tijdelijk een andere functie kunnen krijgen, is het voorstel om de leegstandspaspoorten te concentreren op panden zonder woonfunctie. Makelpunt Matching van locaties en initiatieven is maatwerk. De locatie is daarbij het vertrekpunt. Op basis van het beschikbare aanbod kan de gemeente een (digitaal) platform faciliteren waar initiatiefnemers en eigenaren van locaties met elkaar in contact kunnen komen. Inwoners en ondernemers hebben zo één centraal punt waar zij terecht kunnen met vragen over beschikbare locaties voor tijdelijke invulling en waar zij belangstelling voor een leegstaand 48

pand kenbaar kunnen maken.

Om tot een goede matching te komen zou in ieder geval aan de volgende informatie moeten worden gedacht: • • • •

De vraag en (maatschappelijke) doelen van de initiatiefnemers. De aard van de gewenste locatie*. De gewenste tijdshorizon om het project te realiseren (korte termijn of meer in de toekomst). Informatie over de typologie van het beschikbare vastgoed (leegstandspaspoort).

Leegstandstafel Het instellen van een (periodieke) leegstandstafel waar verschillende partijen samen overleg voeren over leegstaande locaties en initiatieven die mogelijk aan de locatie kunnen worden gekoppeld. Aan de tafel zitten vertegenwoordigers van de gemeente, corporaties en andere vastgoedpartijen. Zij kijken samen naar de portefeuille en wisselen informatie uit over vraag en aanbod. De leegstandstafels worden per stadsdeel georganiseerd om maatwerk per locatie mogelijk te maken. Momenteel voeren gemeente en corporaties in het traject Tussentijd Zuidwest periodiek overleg over mogelijke invulling van leegstand. Op basis van deze ervaringen kan worden bekeken of en wanneer naast deze leegstandstafel ook leegstandstafels kunnen komen voor andere stadsdelen. Leegstandsbeheer gemeentelijke locaties en het Didam-arrest Als wordt gekeken naar een mogelijke tijdelijke invulling van braakliggende terreinen en panden die eigendom zijn van de gemeente, moet de gemeente op dit moment steeds opnieuw een uitvraag doen aan de markt. Zeker bij tijdelijke invulling van leegstand beperkt deze procedure de mogelijkheden, omdat tijd verloren gaat. Een mogelijke oplossing is om een contract af te sluiten met een leegstandsbeheerder, waarin de gemeente duidelijk aangeeft onder welke voorwaarden een locatie, kavel of pand waar zij eigenaar van is kan worden gebruikt.

Deze methode is nieuw en tot op heden alleen toegepast op pandniveau. De leegstandbeheerder moet in staat zijn om middels participatie / gebruik netwerk de kavel op de gewenste manier te programmeren. Bij beëindiging van de beschikbaarheid kan de kavelbeheerder wellicht relatief eenvoudig de functie en/of investering doorschuiven naar een volgende beschikbare kavel. De besparing zit in het feit dat deze partij één keer 49

geselecteerd/ gecontracteerd hoeft te worden en daarna voort kan. De relatie die kan worden opgebouwd kan zorgen dat uiteindelijk met beperkte inspanning de gewenste programmering tot stand kan worden gebracht.

Actief portefeuillemanagement De gemeente heeft (beperkt) eigen grond en panden in bezit. De gemeente kan deze actief inzetten voor het faciliteren van tijdelijke initiatieven. Verschillende afdelingen leggen claims op dit vastgoed om eigen (beleids)doelen te realiseren. Toch kan de gemeente verkennen in welke mate een locatie tijdelijk kan worden ingevuld in afwachting van de gewenste ontwikkeling. In de meest vergaande vorm kan de gemeente ook actief locaties aankopen om deze vervolgens in te zetten voor het creëren van tijdelijke functies. Actief grondbezit is echter een dure aangelegenheid. Een mogelijkheid zou kunnen zijn om te onderzoeken hoe bijvoorbeeld andere gemeenten omgaan met actief portefeuillemanagement. Daarna kan de gemeente afwegen of actief portefeuillemanagement een goede optie is voor Den Haag. Adaptief programmeren Het aantal leegstaande locaties verandert met de loop van de tijd. Momenteel is de leegstand in Den Haag relatief laag, maar dit kan in de toekomst veranderen. Zo zullen veel kantoorpanden niet kunnen voldoen aan het energielabel A waarnaar gestreefd wordt vanaf 2030. De gemeente kan ervoor kiezen om pro actief dergelijke ontwikkelingen in beeld te brengen en te gebruiken bij het maken van keuzes: adaptief programmeren. De gemeente gaat zo slim om met onzekerheden en kansen, door deze te onderkennen en mee te nemen in de besluitvorming.

De gemeente kan dus aan de slag gaan met het in beeld brengen van de leegstand van nu (integrale leegstandslijst) en in de toekomst. Dit geldt ook voor de vraag naar tijdelijke locaties (met oog op de demografische ontwikkeling en de toekomstige vraag naar woonruimte en maatschappelijke voorzieningen). Mede op basis van deze informatie kan de gemeente vervolgens mogelijke matches voor de toekomst in kaart brengen en een ontwikkelpas opstellen waarin stappen, maatregelen en alternatieve routes in de tijd zijn uitgezet. Een integrale en strategische sturing op de toekomstige leegstand in de stad is van groot belang om te borgen dat (het mogelijk maken van) een functie in de

50

tussentijd wordt verankerd in de gemeentelijke praktijk. Dat is van groot belang voor de vitaliteit van de stad. Prioriteit

Het oprichten van een (digitaal) makelpunt: een platform dat aanbod van vastgoed en vraag naar tijdelijk vastgoed bij elkaar brengt en zo matches mogelijk maakt. Hierbij is het zaak om op korte termijn te onderzoeken in hoeverre het makelpunt voor tijdelijke initiatieven gecombineerd kan worden met bestaande of nieuwe loketten waar bewonersinitiatieven terecht kunnen, bijvoorbeeld voor eigenbouw.

Communicatie, begeleiding en innovatie Omschrijving en achtergrond

De gemeente kan de Haagse aanpak leegstand niet alleen opstellen en uitvoeren. Het vraagt om een goed samenspel en het komen tot vitale coalities met andere actoren op zowel beleidsniveau als uitvoeringsniveau. Tijdens de verkenning voor de Haagse aanpak leegstand hebben marktpartijen laten zien en weten dat ze bereid zijn om de kansen van leegstand te pakken!

Maatregelen

Leegstandsoverleg met pandeigenaren Respondenten geven aan dat pandeigenaren soms niet weten wat zij met hun leegstaande locatie kunnen doen of geen initiatieven kennen die graag van hun locatie gebruik zouden willen maken. De gemeente kan eigenaren ondersteunen door met hen in gesprek te gaan over mogelijke (tijdelijke) oplossingen voor de ontstane leegstand. Een koppelkans ligt bij het integrale leegstandsteam dat ook het overleg op zich zou kunnen nemen. Vitale coalitie Het samenstellen van een groep enthousiaste partijen (stadmakers, corporaties, gemeente, leegstandbeheerders, ontwikkelaars et cetera) die samen de schouders onder het invullen van leegstand willen zetten. De vitale coalitie kan op stadsdeelniveau worden samengesteld, maar ook stadsdeel overstijgend. Ook hier is een groeimodel denkbaar, door bijvoorbeeld eerst in stadsdeel Zuidwest de juiste partijen aan tafel te krijgen die samen mogelijke matches in het stadsdeel verkennen (pilot).

Prioriteit

In lijn met het samenstellen van een integraal gemeentelijk leegstandsoverleg ligt er een koppelkans om het leegstandsoverleg met pandeigenaren in te richten.

51

52