RIS318179 Beantwoording SV Misstanden met borg door Delta Vastgoed

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE

28 mei 2024

VRAGEN

Onderwerp

Ons kenmerk

Antwoord van het college op de vragen van het raadslid de heren Thepass en Ahraui, luidend: ‘Misstanden met borg door Delta Vastgoed’

DSO/10722261 RIS318179

De gemeenteraadsleden de heren Thepass en Ahraui hebben op 29 februari 2024 een brief met daarin vijfentwintig vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. GroenLinks en de PvdA hebben meerdere signalen van huurders en ex-huurders in het Zeeheldenkwartier die misstanden ervaren bij Delta Vastgoed. Het gaat om verschillende soorten misstanden, maar één van de meest excessieve en structureel terugkerende problemen concentreert zich nu rondom het terugbetalen van de waarborgsom. Bij meerdere (ex-)huurders, veelal studenten, wordt de borg onrechtmatig niet terugbetaald of extreem verlaagd: hierbij lijkt er sprake te zijn van een vaste werkwijze, niet van incidenten. In sommige gevallen gaat het over misgelopen borg van meer dan duizend euro die bovendien heel lang op zich laat wachten. Daarmee lijkt het misbruik maken van kwetsbare huurders onderdeel te zijn van het verdienmodel. Het meest excessieve signaal waar GroenLinks en de PvdA mee bekend zijn gaat over een langslepende zaak bij de kantonrechter en de huurcommissie waarbij er pas na een rechtelijke uitspraak en het inschakelen van een incassobureau borg wordt terugbetaald.

De huurder had recht op 1.590 euro borg, maar de verhuurder claimde juist 992,42 euro te moeten ontvangen vanwege niet-onderbouwde verrekende kosten. GroenLinks en de PvdA hebben van de Woonbond vernomen dat zij regelmatig meldingen van huurders ontvangen over soortgelijke misstanden. Huurders zoals studenten kunnen dit geld niet zomaar missen. Daarnaast zijn dergelijke geschillen met verhuurders bijzonder stressvol. De misstanden lijken van een structurele, bedrijfsmatige aard te zijn, maar de drempel om gezamenlijk een zaak te starten is zeer hoog en in de zwaarte van sancties wordt niet met recidive rekening gehouden. Daarnaast lijkt er sprake te zijn van een netwerk van bv’s dat verschillende rollen vervult en de verantwoordelijkheid op elkaar afschuift (zie bijlage). 1.

Is het college bekend met deze signalen over Delta Vastgoed? Kan het hierop reageren?

Nee. Er zijn geen signalen binnengekomen bij de Meldorganisatie of de Huurbalie over de BV’s en personen genoemd in de bijlage over bovenstaande problematiek. Er zijn sinds de invoering medio 2023 ruim 130 meldingen binnengekomen over goed verhuurderschap.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10722261

2.

Is het college bereid om met gedupeerden van Delta Vastgoed in gesprek te gaan en hen zo nodig juridisch te ondersteunen?

Om gedupeerde huurders te helpen bij huurgeschillen is de Huurbalie opgericht. Samen met de melder wordt bekeken wat het probleem is en wat de gemeente daarbij kan betekenen. Daarbij wordt tevens gekeken welke juridische middelen er openstaan voor de betreffende huurder(s). Indien handhaving aan de orde is dan wordt de zaak tevens doorgezet naar de Haagse Pandbrigade. Het is daarom raadzaam dat de door u genoemde huurders, als zij dit willen, contact opnemen met de Huurbalie. 3.

Heeft het college informatie over andere verhuurders in het Zeeheldenkwartier die vergelijkbare misstanden hebben begaan? Zo ja, welke acties zijn er ondernomen om deze misstanden aan te pakken?

Nee. Er zijn geen vergelijkbare signalen bekend in het Zeeheldenkwartier. Er zijn sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap zes meldingen binnengekomen vanuit het Zeeheldenkwartier. Deze meldingen gingen over andere zaken zoals intimidatie, servicekosten, bemiddelingskosten en de informatieplicht. 4.

Deelt het college de mening van GroenLinks en de PvdA dat dit soort malafide verdienconstructies prioriteit horen te krijgen in de handhavingsaanpak?

Het college deelt de mening dat een waarborgsom - zonder gegronde redenen om kosten te verrekenen - terugbetaald dient te worden. Zaken die verrekend kunnen worden zijn: achterstallige huur, servicekosten, schade aan de huurwoning die voor de rekening van de huurder is en een energieprestatievergoeding. Ook deelt het college de mening dat, waar mogelijk, misstanden bij verhuur aangepakt dienen te worden. Momenteel is een niet juiste verrekening niet met gemeentelijke handhaving aan te pakken. De hoogte van de waarborgsom is op basis van de Wet goed verhuurderschap wel te handhaven. Overigens kan de handeling van het niet terugbetalen van de waarborgsom, op basis van de handreiking van de VNG, in voorkomende gevallen aangemerkt worden als intimidatie. Hiervoor moeten wel de precieze omstandigheden van het geval bekend te zijn. 5.

Kan het college bevestigen dat het onrechtmatig inhouden van borg een overtreding is van de wet goed verhuurderschap? Valt het handhavingsregime hiervoor onder de verhuurvergunning of onder de algemene regels?

Nee. Het (onrechtmatig) inhouden van borg is geen overtreding van de Wet goed verhuurderschap. De Wet goed verhuurderschap stelt wel (algemene) regels over de maximale hoogte van de waarborgsom (artikel 2 lid 2 onder c) en een verplichting om aan de huurder schriftelijke informatie te verstrekken over hoe er met de waarborgsom wordt omgegaan (artikel 2 lid 2 onder e sub 2). De borg mag maximaal tweemaal de kale huur bedragen. Deze artikelen zijn bedoeld om onduidelijke contracten en hoge waarborgsommen bestuursrechtelijk te voorkomen en stellen huurders in staat om beter voor hun rechten op te komen. 6.

Deze vraag ontbreekt in de nummering van de vraagstellers.

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10722261

7.

Kan het college bevestigen dat het onder de huidige verhuurdersvergunning niet mogelijk is om in het Zeeheldenkwartier te handhaven? Deelt het de mening van GroenLinks dat dit een onwenselijke situatie is? Graag een toelichting.

Ja, het college kan bevestigen dat het niet mogelijk is om te handhaven in het Zeeheldenkwartier op grond van een vergunning als bedoeld in de Wet goed verhuurderschap. Wel kan op de algemene regels van de Wet goed verhuurderschap gehandhaafd worden. De gemeenteraad kan gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat aanwijzen voor een vergunningplicht onder de Wet goed verhuurderschap. Dit is bij wet zo bepaald. Bij het bepalen van de eerste gebieden is gekozen voor gebieden waarvan bekend was dat er zich problemen voordeden en waar de leefbaarheid evident onder druk stond. Na deze start en het opdoen van praktijkervaring wordt besloten over de verdere uitrol (medio 2024) binnen diezelfde wettelijke grenzen. 8.

Deelt het college de analyse dat het slechts stapsgewijs invoeren van de verhuurdersvergunning een reëel risico op een waterbedeffect met zich meebrengt? Wat weerhoudt malafide pandjesbazen ervan om hun activiteiten te verplaatsen naar buurten waar geen sprake is van de verhuurdersvergunning? Graag een toelichting.

Nee. De opkoopbescherming voorkomt dat panden opgekocht worden om te verhuren. Heel Den Haag is aangewezen onder de Wet Opkoopbescherming voor panden tot en met € 435.000,-. Verhuurders kunnen niet meer eenvoudig hun activiteiten verplaatsen naar andere wijken. De ingevoerde regelingen versterken elkaar. 9.

Is het college bereid om de verhuurdersvergunning (aanvullend aan de bestaande gebieden) uit te breiden tot alle wijken met minstens 35% particuliere huur, aangezien het risico op misstanden in de particuliere huursector zich hier ook meer concentreert, zodat er (los van de prioritering van de handhavingsinzet, die primair op de bestaande gebieden kan worden gericht) in ieder geval een juridische grond is om op excessieve gevallen te handhaven?

Nee, een bepaald percentage particuliere verhuur is geen wettelijke grondslag om wijken aan te mogen wijzen. Druk op leefbaarheid is het wettelijk criterium om wijken aan te mogen wijzen. 10. Welke andere gronden ziet het college om misstanden bij huisjesmelkers zoals Delta Vastgoed aan te pakken? Mogelijkheden om misstanden met onrechtmatige inhouding van waarborgsommen aan te kunnen pakken zijn gelegen in huurrecht. Het college ziet mogelijkheden om via de Huurbalie huurders hierin te begeleiden en te ondersteunen. Binnenkort komt het college met een voorstel voor een proceskostenfonds, dat hier in financiële zin bij kan helpen. Verder zet het college in op handhaafbare zaken zoals te hoge waarborgsommen etc. 11.

Welke maatregelen neemt het college om ervoor te zorgen dat huurders beter geïnformeerd worden over hun rechten en de stappen die ze kunnen nemen bij misstanden?

De Huurbalie is in het leven geroepen om huurders te informeren en te ondersteunen. Zie antwoord op vraag 2. Verder is veel informatie te vinden op de website van de gemeente Den Haag en informeren het Huurteam en de Haagse Pandbrigade in voorkomende situaties ook huurders ter plekke.

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10722261

12. Is het college bereid om kwetsbare huurders, zoals studenten, proactief te informeren over de mogelijkheden om hun recht te halen, en juridisch te ondersteunen in hun gang richting de huurcommissie? Dit doet het college al. Er wordt bijvoorbeeld geïnformeerd over de Huurbalie via websites als studeerindenhaag.nl. 13. Hoe kan de gemeente ervoor zorgen dat huurders die slachtoffer zijn geworden van misstanden bij huisjesmelkers beter worden ondersteund bij het vinden van nieuwe huisvesting? De inzet van de gemeente is dat bij constatering van misstanden de verhuurder het verkeerde gedrag moet aanpassen. De huurders kunnen blijven wonen waar zij wonen maar dan onder goede omstandigheden. De Huurbalie staat klaar om huurders te helpen en weerbaarder te maken tegen slechte verhuurpraktijken. De gemeente handhaaft op de Wet goed verhuurderschap, waarbij ook zwaardere middelen ingezet worden om slecht verhuurgedrag te corrigeren. Want huurders mogen geen slachtoffer zijn van slechte verhuurders. 14. Hoe wordt er in de huidige handhavingsstrategie omgegaan met eigendomsstructuren rondom BV’s die als doel hebben om handhaving te bemoeilijken? Is het college bereid om te handhaven op basis van natuurlijke personen die vaak achter meerdere van die BV’s zitten, in plaats van op de BV’s zelf? Zo nee, waarom niet? Het college beboet, als dit kan, ook natuurlijke personen achter BV’s.

Zie ook de beantwoording van vraag 8: ‘Uitzendbureaus verantwoordelijk voor goede registratie van arbeidsmigranten’ (RIS316110). Dit is bewijsrechtelijk niet altijd eenvoudig en haalbaar. De lat voor het aantonen van overtrederschap is in de rechtspraak bij de uitleg van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) recentelijk aanmerkelijk hoger gelegd. Deze betere rechtsbescherming voorkomt het onterecht beboeten van mensen en dat is goed. Het heeft de keerzijde dat het gebruik van verschillende BV’s en stromannen weer lonender is geworden. 15.

Wat zijn de mogelijkheden voor de gemeente om de transparantie en controleerbaarheid van eigendomsstructuren van vastgoedbedrijven te vergroten, zodat misstanden makkelijker kunnen worden opgespoord en aangepakt?

Het college benut de huidige mogelijkheden en heeft voldoende zicht op eigendomsstructuren van vastgoedbedrijven via een aantal registraties. In individuele zaken kunnen extra gegevens gevorderd worden, als dit nodig is voor het vaststellen van bijvoorbeeld overtrederschap. Huurders van Delta Vastgoed staan relatief zwak omdat zij nu vooral gronden zien om individueel hun recht te halen, terwijl zij in feite collectief op dezelfde manier benadeeld worden. Voor een collectieve zaak bij de huurcommissie moet minstens 50% van de huurders samen optrekken, en er lijken geen specifieke sancties te zijn voor veelplegers. Bovendien is op de website van de huurcommissie nergens te vinden hoe je een collectieve zaak kan starten, laat staan dat je er recht op hebt. Wat GroenLinks en de PvdA betreft krijgen huurders een laagdrempelige mogelijkheid om misstanden collectief aan te kaarten en juridisch hun recht te halen. 16. Deelt het college de mening dat het collectief aankaarten van misstanden, en juridische mogelijkheden om misstanden van huisjesmelkers collectief aan te kaarten, wenselijk is?

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10722261

De procedures bij de Huurcommissie zijn geen gemeentelijke aangelegenheid en ook heeft het college er geen zicht op wat dit zou betekenen voor de afhandeling van zaken bij de Huurcommissie. Het college kan dus niet goed inschatten of er meer mogelijkheden zouden moeten zijn en wat daarbij randvoorwaardelijk georganiseerd moet worden (zoals kosten en de afhandelingssnelheid van procedures). Daarom heeft het college hierover nog geen mening. 17.

Is het college bereid (in samenwerking met De Woonbond) de mogelijkheden te onderzoeken voor mensen om een collectief handhavingsverzoek in te dienen voor huisjesmelkers die hen vanuit een vaste methode benadelen? Graag een toelichting.

Nee. Een handhavingsverzoek is een individueel recht, waar enkel door een belanghebbende zelf een beroep op kan worden gedaan. Bij een huurovereenkomst is alleen de desbetreffende huurder belanghebbende. Aan een handhavingsverzoek moet ook altijd een vervolg gegeven worden met onderzoek en binnen een bepaalde termijn besloten worden. Deze worden dan ook altijd opgepakt. In het geval van collectieve handhavingsverzoeken is er sprake van een groot uitvoeringsrisico, omdat dan de sturing waar de gemeente zich op richt uit handen gegeven wordt. Dat is een systematiek die de gemeente niet waar kan maken. De gemeente heeft daarnaast echter ook een zelfstandige opsporingsbevoegdheid naar overtredingen en verkent graag samen met de Woonbond of er bij bepaalde exploitanten sprake is van mogelijke structurele misstanden, zodat dit in een samenhangende actie opgelost kan worden. 18.

Is het college bereid om een lobby richting het rijk te starten voor sterkere collectieve vormen van rechtsbescherming van huurders? Kan het zich daarbij onder andere ook inzetten voor laagdrempeligere mogelijkheden om collectief naar de huurcommissie te gaan, en hogere straffen voor veelplegers? De gemeente Den Haag maakt zich hard voor genoeg bevoegdheden voor de gemeente om handhavend in te kunnen grijpen bij verhuurders die rechten van huurders, individueel of collectief, niet respecteren of misbruik maken van de schaarste aan woningen. De nog niet vastgestelde Wet betaalbare huur is bijvoorbeeld een broodnodige aanvulling op het instrumentarium van de gemeente. Het pleiten voor hogere straffen voor veelplegers is nog te vroeg. De eerste waarschuwingen en lasten onder dwangsom zijn opgelegd. Maar de eerste boete op grond van de Wet goed verhuurderschap moet nog worden opgelegd en daarna komt nog een hogere boete voor recidive indien een verhuurder weer over de schreef gaat. Het college verwacht dat het opleggen van deze boetes effect zal hebben. Recent spraken GroenLinks en PvdA opnieuw bewoners van De Pionier (1e van der Kunstraat 292). Ook de bewonerscommissie van De Pionier liep aan tegen de hoge drempel voor een collectieve zaak bij de huurcommissie.

Ondanks toezeggingen van het college bij een eerder debat in Commissie Ruimte lijkt er tot nu toe nog maar beperkt te zijn gehandhaafd tegen de structurele misstanden die hier plaatsvinden. Er zijn een aantal (voornamelijk cosmetische) maatregelen genomen: denk aan het wit verven van schimmel plekken. Veel structurele problemen zijn echter blijven bestaan: denk aan heftige stank, plagen van bedwantsen, slecht onderhoud en andere zaken. 19. Kan het college een stand van zaken geven met betrekking tot De Pionier? Welke acties heeft het ondernomen sinds het laatste commissiedebat hierover? 20. Kan het college reageren op het feit dat veel structurele misstanden nog steeds plaatsvinden?

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10722261

21. Wanneer is de pandbrigade voor de laatste keer bij De Pionier langsgeweest en welke maatregelen zijn destijds genomen? Op welke stap op de escalatieladder bevindt de gemeente zich op dit moment, en wat moet er nog gebeuren voordat men tot een beheerovername over gaat? Graag een toelichting. Ad 19- 21: Sinds het commissiedebat hebben de Haagse Pandbrigade, GGD en het huurteam De Pionier regelmatig (met intervallen van enkele maanden) gecontroleerd. Er is contact geweest met de huurderscommissie, de beheerder en de eigenaar. De situatie in het gebouw is sterk verbeterd. Zo is de ventilatie op orde gebracht, is één van de verouderde liften hersteld, is het herstel van de tweede lift gaande, is de hygiëne verbeterd, is de bedwantsenplaag onder controle, zijn de koelkasten vervangen en zijn recentelijk de kooktoestellen op gas vervangen voor keramische kookplaten. De Haagse Pandbrigade heeft het gebouw op 5 december 2023 nog volledig geïnspecteerd. De eigenaar heeft in 2023 een aanvraag voor beginseluitspraak bij de gemeente ingediend voor een verbouwing van De Pionier. Deze aanvraag is nog in behandeling. Op dit moment zijn er geen klachten van bewoners bekend. Mochten die klachten er wel zijn dan verzoekt het college deze klachten te melden bij de Haagse Pandbrigade.

Tot op heden heeft de eigenaar van De Pionier aan alle verzoeken gevolg gegeven zonder dat daar een sanctie voor nodig was. Een beheerovername is niet aan de orde. Zolang de collectieve juridische weg er nog niet is en de verhuurdersvergunning nog niet in elke wijk is ingevoerd, moet er wat GroenLinks en de PvdA betreft creatief worden gezocht naar andere mogelijkheden om verhuurders af te schrikken hun huurders slecht te behandelen. Eén methode daarvoor is naming & shaming. 22. Is het college bereid om naming & shaming toe te passen op particuliere verhuurders die structureel misstanden plegen? Zo ja, wanneer en hoe gaat het hiermee aan de slag? Zo nee, waarom niet? De Wet goed verhuurderschap (artikel 20) verplicht een gemeente om boetes openbaar te maken. De voorgestelde systematiek zit met juiste waarborgen in de uitvoering van deze wet besloten. Er zijn nu nog geen boetes opgelegd. Wel zijn andere middelen toegepast (waarschuwingen en herstelsancties). De wet schrijft voor dat er eerst een waarschuwing moet zijn gegeven of een last onder dwangsom opgelegd, voordat de gemeente kan overgaan tot het opleggen van een bestuurlijke boete. Dit houdt verband met het feit dat het opleggen van een bestuurlijke boete publicatie tot gevolg heeft. Er wordt een door de VNG opgestelde escalatieladder gehanteerd, waardoor de handhaving in Den Haag niet veel afwijkt van andere steden.

23. Kan het college voorbeelden geven van andere steden die succesvol naming & shaming hebben toegepast als middel om misstanden bij huisjesmelkers tegen te gaan? Wat waren de resultaten van deze aanpak? Nee. Het college is niet bekend met dergelijke voorbeelden van naming en shaming bij huisjesmelkers. De gemeente Utrecht heeft de mogelijkheden hiertoe verkend in het verleden, maar voor zover bekend niet structureel toegepast.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10722261

24. Ziet het college andere mogelijkheden om misstanden van huisjesmelkers op creatieve wijze tegen te gaan? Graag een toelichting Het college is vooral aan de slag met de nieuwe tools van de Wet goed verhuurderschap en wil daarmee resultaten boeken. Ook is het essentieel voor een goede aanpak, dat ook het wetsvoorstel Wet betaalbare huur aangenomen wordt. De hoge huurprijzen en het daarmee gepaard gaande verdienmodel zijn de grootste oorzaak van malversaties. 25. Is het college op de hoogte van andere gemeenten die succesvolle initiatieven hebben genomen om misstanden bij huisjesmelkers aan te pakken? Zo ja, welke lessen kunnen we daaruit trekken en toepassen in onze eigen gemeente? Ja. We wisselen structureel informatie uit met andere gemeenten over de verschillende aanpakken en implementeren goede ideeën in de werkwijze. Zo werkt Den Haag momenteel – naar voorbeeld van Rotterdam – aan een app om eenvoudig de huurprijs in kaart te brengen. Dit is potentieel zeer behulpzaam bij het melden van overtredingen in de vergunning gebieden van de Wet goed verhuurderschap. Deze uitwisseling gebeurt over een weer. Zo zijn er naar Haags voorbeeld inmiddels ook een Rijswijkse en Groningse Pandbrigade en is er in Rotterdam een motie ingediend om de handhaving naar model van de Haagse Pandbrigade in te richten.

Zij hebben elementen van onze aanpak in de uitvoering, net als dat wij elementen van goede werkwijzen uit andere gemeenten implementeren. Over het algemeen loopt de gemeente Den Haag voorop en dat houden we graag zo, door naar andere gemeenten te blijven kijken. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

7/7