RIS318003 Vervolg bijeenkomst woonvisie uitgangspunten en maatregelen

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10681942 RIS318003 Contactpersoon

V van Liebergen Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

13 februari 2024

vivianne.vanliebergen@denhaag.nl

Onderwerp

Vervolg bijeenkomst woonvisie: uitgangspunten en maatregelen

Geachte voorzitter, Op woensdag 29 november jl. heeft u een werkbespreking gehad over de woonvisie waarbij u in gesprek ging over de uitdagingen en opgaven en hoe we de toekomst van het wonen willen gaan vormgeven in Den Haag. Dit deden we aan de hand van vier thema’s/ vragen: 1. 2. 3. 4.

Hoe pakken we het woningtekort aan Hoe zorgen we ervoor dat de stad betaalbaar blijft Hoe kunnen we de aandachtsgroepen huisvesten Hoe verbeteren en verduurzamen we de voorraad

We kijken terug op een goede sessie, waarin waardevolle ideeën naar voren zijn gebracht die we kunnen meenemen in de nieuwe Haagse woonvisie. Dank daarvoor. Bij de terugkoppeling aan het einde gaf uw commissie aan behoefte te hebben aan een tweede bespreking, nog voordat de uitgewerkte woonvisie wordt aangeboden aan de raad. Uw commissie heeft aangegeven hierover aan de hand van de denkrichtingen van het college voor de woonvisie te willen spreken. Het college weegt op dit moment de input van diverse deskundigen en belanghebbenden in de stad om te komen tot de nieuwe Woonvisie, mede op basis van actieve participatie. Het is daarbij zeer welkom ook uit de diverse fracties reflecties te krijgen op de (voorlopige) denkrichtingen die er nu zijn. Graag geven we dan ook gehoor aan deze wens en gebruiken we de inbreng uit de diverse fracties in het proces van totstandkoming van de woonvisie in samenhang met de inbreng die door diverse partijen en belangenorganisaties in de stad is meegegeven. Gezien de planning voor de woonvisie stellen we voor uiterlijk in maart een sessie in uw commissie te organiseren. Wij stellen daarbij de volgende agenda voor: 1.

Toelichting mogelijke woningmarktmaatregelen en de effecten (beleidsopties en effecten en/of consequenties)

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Woningmarktexpert (extern)

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

40 minuten (inclusief vragenronde)

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10681942

2.

Commissie Ruimte gaat het gesprek aan over de uitgangspunten en de keuzes hierbinnen en geeft aandachtspunten mee

Commissie Ruimte aan de hand van de vier thema's (4 keer 20 minuten per thema)

1 uur en 20 minuten

Hieronder volgt een achtergrondnotitie, waarin we de vier belangrijkste thema’s benoemen, de uitgangspunten/richting waaraan het college denkt en wat de mogelijke keuzes en effecten zijn. We versterken dit met feiten en cijfers. Hierbij hebben we ook de belangrijkste ideeën die tijdens de vorige werkbespreking aan bod zijn gekomen, meegenomen. Deze notitie dient als basis voor uw commissie om een gesprek te voeren over de uitdagingen, uitgangspunten en mogelijke keuzes met betrekking tot het nieuwe gemeentelijke woonbeleid. Ook verwijzen wij u nog graag door naar de vorige notitie en de presentatie van het onderzoeksbureau ABF waarin een korte analyse van de problemen en uitdagingen op de woningmarkt is opgenomen (zie RIS 317178 en RIS 317062). Ik kijk uit naar een volgende bespreking waarbij we gezamenlijk stappen zetten om te komen tot een nieuwe Haagse woonvisie. De inbreng van de diverse fracties worden door het college meegewogen in de Woonvisie die volgens huidige planning in april de inspraak in gaat en in september definitief naar uw raad gaat ter vaststelling. Het staat u uiteraard ook vrij ons schriftelijk suggesties mee te geven (zoals we gewend zijn te doen rond de prestatieafspraken). Deze worden dan bij het opstellen van de Woonvisie betrokken. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Martijn Balster

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10681942

Achtergrondnotitie: uitgangspunten, keuzes en effecten Opgave 1: Hoe pakken we het woningtekort aan? Om in Den Haag de bevolkingstoename goed op te kunnen vangen en onze (nieuwe) inwoners te kunnen blijven huisvesten is er behoefte aan verdere uitbreiding van het woningaanbod. In de Regionale realisatieagenda Haaglanden 2023-2030 heeft de gemeente Den Haag met de provincie en het Rijk afspraken gemaakt over het aantal te realiseren woningen, te weten 30.500 woningen t/m 2030. Het college zet (daarom) in op het toevoegen van jaarlijks 4.000 woningen. De afgelopen jaren voegden we stapsgewijs steeds meer woningen toe (gemiddeld 2.100 woningen per jaar). Hoofdvraag is hoe we de woningbouwproductie de komende jaren verder kunnen verhogen via nieuwbouw en betere benutting van de bestaande woningvoorraad (wetende dat mensen steeds kleiner wonen, er steeds meer eenpersoons huishoudens zijn). Uitgangspunten: We bouwen voldoende woningen: 4.000 woningen per jaar We gaan de bestaande voorraad efficiënter gebruiken

Mogelijke keuzes en effecten: 1.

We voegen woningen toe in de drie grote uitbreidingsgebieden (CID, de Binckhorst en Zuidwest) worden circa 40.000 woningen toegevoegd (tot en met 2040). Tegelijkertijd zetten we in op meer woningbouw in de rest van de stad. Door middel van inbreiding of transformatie kunnen op kleinere schaal appartementen worden toegevoegd bijvoorbeeld voor ouderen, starters of specifieke aandachtsgroepen (voor het Doorbraakplan), afhankelijk van de behoefte en mogelijkheden in de wijk. In wijken met veel grotere (gezins)woningen waar veel ouderen wonen kan zo doorstroming op gang gebracht worden waardoor woningen worden vrijgemaakt voor andere woningzoekenden.

2.

We benutten de bestaande woningvoorraad efficiënter: passender bij het toenemend aantal eenpersoonshuishoudens. Mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad efficiënter te gebruiken zijn onder andere ruimte voor kamerbewoning, optoppen, friendswonen, woningruil (passender wonen), hospitahousing, splitsen grotere woningen.. Aan deze maatregel kunnen aanvullende voorwaarden worden gekoppeld. Ook optoppen en aanplakken van bestaande woningen is een mogelijkheid om extra woningen toe te voegen. Recente studie van Stec in opdracht van de provincie Zuid-Holland laat zien dat er in Den Haag een potentieel is van bijna 7.000 woningen die door middel van optopping toegevoegd kunnen worden (optoppen, aanplakken en uitplinten, PZH oktober 2023).

3.

Actief grondbeleid toepassen (locaties opkopen en ontwikkelen) Het realiseren van veel betaalbare woningbouw in Den Haag vraagt (een grotere) inzet van de gemeente op het gebied van grondbeleid. Door locaties aan te kopen kunnen we als gemeente beter sturen op het te realiseren woningbouwprogramma. Actief grondbeleid kunnen we vooral inzetten om de onrendabele toppen in de grondexploitatie af te dekken bij woningbouwontwikkelingen met (veel) sociale woningbouw en betaalbare koop.

Opgave 2: Betaalbaar wonen in de stad De woningprijzen zijn de afgelopen tijd snel gestegen. In 2010 was de gemiddelde verkoopprijs van een woning €237.000. In 2021 was dit €441.000 (een stijging van 86%). Ook de huurprijzen in de particuliere huursector zijn in de afgelopen jaren verder gestegen en de gemiddelde huurprijs per vierkante meter is €21 in de vrije sector (Pararius, december 2022). Dit maakt het voor lage- en middeninkomens zeer moeilijk om een betaalbare (koop)woning te vinden. In Den Haag heeft ruim 80% van alle huishoudens een laag en of middeninkomen (DHIC, inkomensverdeling CBS 2020).

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10681942

De hoofdvraag bij deze opgave is hoe we ervoor zorgen dat er voldoende betaalbare woningen gespreid over de stad beschikbaar zijn? Uitgangspunten: We bouwen betaalbare woningen in de hele stad en sturen hier zoveel mogelijk op. We brengen de doorstroming op gang door meer woonmogelijkheden te creëren voor ouderen. We geven prioriteit aan huishoudens met een midden- en laag inkomen die nu tussen wal en schip vallen en zich duurzaam aan de stad willen verbinden. We houden de bestaande woningvoorraad betaalbaar door gemeentelijk instrumentarium in te zetten.

Mogelijke keuzes en effecten: 1.

Sturen op betaalbaarheid via het nieuwbouwprogramma Overeenkomstig het coalitieakkoord 2023 (RIS316672) streven we ernaar om via het nieuwbouwprogramma een aanzienlijk percentage aan betaalbare woningen te realiseren. De doelstelling is om jaarlijks 4.000 woningen te bouwen, waarvan 30% sociaal, 25% betaalbare koopwoningen en 25% middeldure huurwoningen. Dit komt neer op 80% betaalbaar.

2. Ook bij kleinere projecten betaalbaar bouwen In het vigerende woonbeleid is opgenomen dat de betaalbaarheidseis geldt bij projecten vanaf 80 (meergezins-) woningen, in het coalitieakkoord is opgenomen dat er een norm komt om ook onder de 80 woningen te sturen op de betaalbaarheid. 3.

Afspraken met marktpartijen over de betaalbaarheid bij nieuwbouw Bij nieuwbouw kunnen voorwaarden worden gesteld rondom de instandhoudingstermijnen van betaalbare woningen en huurprijsstijgingen bij bijvoorbeeld middeldure huur of koop. Op deze manier wordt de betaalbaarheid ook in de toekomst gegarandeerd en verdwijnt de betaalbare woning niet naar het dure segment

4.

Inzetten op doorstroming Zie opgave 3, inzet op doorstromingsmogelijkheden van met name ouderen om op die manier een verhuisketen op gang te brengen.

5.

Corporaties pakken een grotere rol Corporaties kunnen en mogen weer middeldure huurwoningen bouwen, de regelgeving is hierop aangepast. Dit heeft verschillende voordelen, zo ontstaat er een meer diverse woningvoorraad waardoor ook middeninkomens bediend kunnen worden die nu net tussen wal en schip raken. Middeldure huurwoningen kunnen langer betaalbaar blijven (langere instandhoudingstermijnen) en er kan specifieke woningvoorraad in het lage middensegment worden gerealiseerd. Woningcorporaties zouden ook een rol kunnen spelen bij het opknappen (cq verwerven) van particuliere woningvoorraad.

6.

Speculatie tegengaan Woning- (of grond-) speculatie kan een prijsopdrijvend effect hebben. De gemeente heeft verschillende mogelijkheden om dit (indirect) te beperken. Zo is in maart 2022 de opkoopbescherming ingevoerd, waardoor het niet meer mogelijk wordt om bestaande koopwoningen op te kopen met als doel ze te verhuren. Bij nieuwbouw kan de gemeente in sommige gevallen, bijvoorbeeld bij erfpacht of eigen grond, een anti-speculatiebeding opleggen.

7.

Huurprijsbeleid door corporaties

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10681942

Door middel van het woningwaarderingsstelsel wordt een puntenaantal toegekend aan een sociale huurwoning. Huurwoningen in aantrekkelijke wijken kunnen voor een lagere prijs verhuurd worden aan aandachtsgroepen, waardoor er meer spreiding ontstaat. 8.

Wet betaalbare middenhuur Mensen met een middeninkomen komen op de huidige woningmarkt erg moeilijk aan een passende huurwoning. Het kabinet wil daarom het middenhuur segment weer betaalbaar maken door huurprijsregulering van het middensegment. Door maatregelen gaat op termijn de huur van landelijk ruim 300.000 woningen gemiddeld met 190 euro omlaag. Het voornemen is dat de regulering vanaf 1 juli 2024 ingaat (Wet Betaalbare huur). Stimuleringsmaatregelingen koop Er bestaan verschillende maatregelen om starters te ondersteunen om een eigen woning te kopen. Een huurkoopconstructie bijvoorbeeld biedt starters de mogelijkheid om geleidelijk aan eigenaar te worden zonder onmiddellijk de volledige kosten van een huis te hoeven dragen. Dit vermindert de financiële lasten bij de start. Tot voor kort heeft de gemeente in samenspraak met SVn via ‘Ik bouw betaalbaar’ starterleningen verstrekt die gekoppeld waren aan kleinschalig opdrachtgeverschap en specifiek gebonden aan projecten. Startersleningen kunnen de toegang tot de woningmarkt vergroten door starters in staat te stellen eerder een woning te kopen dan ze anders zouden kunnen.

Opgave 3: Hoe kunnen we de aandachtsgroepen huisvesten? De druk op de Haagse woningmarkt maakt het voor aandachtsgroepen, waarvan velen een kwetsbare positie hebben, nog moeilijker dan voor een reguliere woningzoekende om een passende en betaalbare woning te vinden. Bijvoorbeeld omdat zij zorg of ondersteuning nodig hebben. In verband met de aankomende wet Regie Volkshuisvesting worden gemeenten verplicht om aandachtsgroepen te gaan huisvesten. Het gaat bijvoorbeeld om ouderen, mensen met een psychische kwetsbaarheid (GGZ), uitstromers uit intramurale voorzieningen (beschermd wonen en jeugdzorg met verblijf), dak- en thuislozen of statushouders en daarnaast zijn er de aandachtsgroepen zonder directe zorgvraag. Denk aan arbeidsmigranten, woonwagenbewoners, vluchtelingen of studenten. Feit is dat er op dit moment onvoldoende woningen beschikbaar zijn binnen de corporatievoorraad en daarbuiten. Daarnaast zien we dat het aandeel kwetsbare bewoners groot is en groeit in delen van de stad met een groot aandeel sociale huur. Dat is niet goed voor de herstelkans van deze bewoners en niet goed voor de leefbaarheid. De hoofdvraag bij deze opgave is hoe we ervoor kunnen zorgen de aandachtsgroepen voldoende en goed gespreid te huisvesten in de stad. Uitgangspunten: Samen met woningcorporaties, zorg- en welzijnsorganisaties wordt een woonzorgvisie ontwikkeld.

Deze visie biedt inzicht in de uitdagingen op het gebied van wonen, zorg en welzijn in de stad, en geeft tevens richting en sturing aan de aanpak van deze uitdagingen. We gaan meer sociale huurwoningen toewijzen aan (zorg)aandachtsgroepen met oog voor de reguliere woningzoekende, goed gespreid in de stad via woningtoewijzing en het toevoegen van extra betaalbare woningen in wijken waar de leefbaarheid niet onder druk staat. We gaan de aandachtsgroepen beter spreiden over de stad en regio

Mogelijke keuzes en effecten:

1.

Verdelen van de opgaven over de regio Het wetsvoorstel Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting gaat er vanuit dat er een regionale verdeling tot stand komt waarin alle gemeenten een evenredig aandeel van de doelgroep gaan huisvesten. Om de druk op Den Haag te verlichten, kunnen we afspraken maken met de regiogemeenten over de verdeling van de aandachtsgroepen.

2. Aanbod vergroten via nieuwbouw en in de bestaande voorraad

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10681942

Zie opgave 1 en 2 door meer en betaalbare woningen te realiseren, ontstaan er meer mogelijkheden, ook voor aandachtsgroepen. Daarnaast kunnen verschillende doelgroepen gemengd wonen in een woongebouw al dan niet via tijdelijke verblijfsmogelijkheden. Ook zijn er mogelijkheden om meerdere groepen te huisvesten in een woning, via woningdelen of 'friends contracten’.

3. Accent leggen op de doorstroming van senioren

Het aantal senioren (65+) in Den Haag groeit van 82.500 in 2022 naar 101.100 in 2030 (22% groei). Het aandeel 75+ers onder ouderen (de zogeheten dubbele vergrijzing) gaat nog sneller. Het aantal 75+ers groeit van 35.500 in 2022 naar 46.250 in 2030 (30% groei).Het aanbod van (levensloop)geschikte woningen voor ouderen is schaars in Den Haag, en veelal niet aanwezig in de wijken waar veel ouderen wonen. Het woonbehoefteonderzoek (WoOn2021 Den Haag) laat zien dat er een toename is in de verhuisgeneigdheid onder ouderen, vooral vanwege een groep die wel wil verhuizen maar niks kan vinden. De ouderen die willen verhuizen doen dat met name vanwege gezondheid en of behoefte aan zorg. Het merendeel van de ouderen geeft aan niet weg te willen uit hun huidige buurt. Hierbij is het belangrijk ze doorstroommogelijkheden te geven binnen de eigen buurt. Het WoOn2021 Den Haag heeft onderzoek gedaan naar het potentieel vrijkomend aanbod als alle verhuisgeneigde ouderen in Den Haag zouden verhuizen. Er zouden dan bijna 13.000 woningen vrijkomen, circa 6.100 koopwoningen, 4.900 corporatiewoningen en 1.800 particuliere huurwoningen. Om deze beweging op gang te krijgen is het noodzakelijk dat er passend woningaanbod op buurtniveau aanwezig is.

4. Studenten

De komende jaren zien we dat het aantal studenten licht blijft toenemen. Verschillende partners waaronder onderwijsinstellingen, marktpartijen en corporaties zoals DUWO kunnen hierin elk een verantwoordelijkheid nemen. Zoals het bouwen van studentenwoningen door DUWO of onderwijsinstellingen die via voorlichting kunnen voorkomen dat (internationale) studenten naar Den Haag komen zonder dat zij zicht hebben op een woning. Via verruimde mogelijkheden voor kamerbewoning en nieuwe woonconcepten zetten we meer in op onzelfstandige studentenhuisvesting.

5.

Arbeidsmigranten Arbeidsmigranten zijn vaak buiten Den Haag werkzaam en wonen vaaktijdelijk in de stad. Werkgevers moeten hierin een grotere verantwoordelijkheid pakken om te zorgen voor passende huisvesting voor hun medewerkers.

Opgave 4: Woningen verbeteren, verduurzamen en het bevorderen van goed verhuurderschap In delen van de stad staat de kwaliteit van de woningvoorraad en de leefomgeving er niet goed voor. Dit gaat niet alleen om verduurzaming maar ook om een veilige en gezonde woonruimte. In sommige delen van de stad vinden we nog veel loden leidingen of een ongezond binnenklimaat. Dit heeft effect op de kwaliteit van leven, de leefbaarheid in de wijken, en op de betaalbaarheid van woonlasten (in het bijzonder op energielasten). Niet alle woningeigenaren zijn voldoende in de gelegenheid om het onderhoud en de verduurzaming van de woning zelf te organiseren. Hier is ondersteuning nodig en is het wegnemen van barrières van belang. Hierbij spelen meerdere factoren een rol, waaronder het inkomen, het functioneren van de VvE (indien van toepassing) en de eigendomssituatie (koop of huur). De hoofdvraag bij deze opgave is hoe we de bestaande woningvoorraad en omgeving verduurzamen en toekomstbestendig maken. Uitgangspunten: Alle woningen dienen veilig, gezond en duurzaam te zijn Er zijn geen woningen meer met een E, F of G energielabel Energiearmoede wordt bestreden We maken de woonomgeving duurzaam en klimaatadaptief We bevorderen goed verhuurderschap Mogelijke keuzes en effecten:

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10681942

1.

VvE's helpen, meedenken, verleiden Een te groot deel van de Haagse woningvoorraad heeft nog zo’n EFG label. Van de vastgestelde labels was dit 22% (landelijk 11%). Van de woningen met een indicatief label 1 68%. Het verbeteren van deze woningen is een complex vraagstuk. Het hoge aandeel slechte energielabels met name onder Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en particuliere verhuurders betekent een veelheid aan eigenaren met verschillende (financiële) capaciteit om de verduurzaming uit te voeren. Het meedenken en verleiden kan door middel van advisering, subsidies, collectieve inkoopacties en dergelijke.

2.

Volop inzetten op isoleren Meer mensen dan ooit zijn bezig met het isoleren en verbeteren van hun woning. Met inspanningen op maat, via subsidie-advies, technisch advies of advies op goed verhuurderschap, kan een grote groep een stap verder geholpen worden. Daarnaast zal er een intensievere aanpak nodig zijn bij gestapelde problematiek.

3.

Introduceren van een norm/standaard waar alle woningen aan moeten voldoen We willen dat alle inwoners prettig kunnen wonen. Dit betekent dat elke woning veilig, gezond en duurzaam moet zijn. Om dit voor onze inwoners te waarborgen, zowel nu als in de toekomst, introduceren we de Haagse Basiskwaliteit: een heldere set voorwaarden waaraan elke woning in Den Haag moet voldoen.

4.

Strakker handhaven op misstanden Door het strenger en gerichter handhaven op misstanden in de woningen, met name gerelateerd aan onderhoud, worden verhuurders gestimuleerd om noodzakelijk onderhoud uit te voeren, wat de algemene kwaliteit van huurwoningen verbetert.

5.

Opkopen en opknappen van woningen Het opkopen van (verouderd) particulier huurbezit (in samenwerking met corporaties) kan kansen met zich meebrengen voor de verduurzaming van de woningvoorraad en om meer grip te krijgen op de uitdagingen in bepaalde wijken.

1 Een indicatief label is een inschatting op basis van leeftijd en type van de woning

7/7