RIS317986 Toezegging commissie Ruimte 23 augustus 2023

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10695835 RIS317986 Contactpersoon

Aimée van Nieuwenhuijzen Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

Datum

14070

13 februari 2024

E-mailadres

Onderwerp

Toezegging commissie Ruimte 23 augustus 2023

Geachte voorzitter, In de commissie Ruimte van 23 augustus 2023 is gesproken over de Trekweg, Lisztstraat, Stuwstraat en Schaapherderstraat. Met deze brief brengt het college de commissie Ruimte op de hoogte van de stand van zaken in deze complexen die is opgehaald bij de betreffende woningcorporaties. Trekweg Hof Wonen heeft een bouwtechnisch onderzoek rondom de Trekweg uitgevoerd. Uit de technische onderzoeken en de financiële toetsing is geconcludeerd dat sloop/nieuwbouw het voorkeursscenario is voor het complex aan de Trekweg. Op 30 november 2023 is door de raad van commissarissen het besluit genomen om het voorkeursscenario sloop/nieuwbouw uit te voeren. De portiekvertegenwoordigers zijn op 11 december 2023 ingelicht over dit besluit. Op woensdag 13 december 2023 zijn de overige bewoners geïnformeerd via een nieuwsbrief welke persoonlijk is afgeleverd en toegelicht als de bewoner thuis was. De corporatie geeft aan dat zij vooralsnog positieve reacties hebben ontvangen van de bewoners. Momenteel is Hof Wonen bezig met de voorbereiding voor de aanbesteding van project. Ook is de corporatie in overleg met de gemeente over het aantal bouwlagen dat daadwerkelijk gerealiseerd mag worden op de locatie. Daarnaast geven zij aan dat de sociale projectleider bezig om een sociaal plan op te stellen met de bewoners.

Er is door het college stevig op aangedrongen de huurprijs van de woningen te verlagen maar de corporatie geeft aan van mening te zijn dat de huidige prijzen kloppen met de punten van het Woningwaarderingsstelsel. Zowel voor de omvang als voor de (technische en energetische) kwaliteit van de woningen. Huurverlaging kan alleen worden afgedwongen via de Huurcommissie, de gemeente zal wel blijven aandringen op een huurverlaging tot de problemen zijn opgelost. In januari 2024 heeft de bestuurder van Hof Wonen aangegeven bij de wethouder dat zij ook voor 2024 geen huurverhoging gaan doorvoeren.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10695835

Lisztstraat Naar aanleiding van de beantwoording van de schriftelijke vragen “RIS315074 Bewoners Lisztstraat klappertandend op bank na renovatie” zijn in de commissie Ruimte van 23 augustus 2023 aanvullende vragen gesteld. Hieronder staan deze vragen en het antwoord van Staedion. Is er inspectie uitgevoerd na de renovatie? Gedurende de werkzaamheden zijn er tussentijdse kwaliteitscontroles uitgevoerd door de opzichter van Staedion. Alle woningen zijn door de aannemer en de opzichter opgeleverd. Een inspectie is hier altijd onderdeel van, omdat dit een visuele inspectie betreft zijn toen de problemen met de afdichting niet geconstateerd. Nadat de klachten Staedion bereikte zijn er nieuwe inspecties uitgevoerd. De inspreker heeft aangeven dat een huurder een zaak heeft aangespannen bij de Huurcommissie. Is er al meer bekend over de uitspraak van de Huurcommissie? Op 1 december 2023 heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan in een zaak met betrekking tot de Lisztstraat. Met de uitspraak is de huurder in het gelijk gesteld wat betreft de gebreken aan de woning na de renovatiewerkzaamheden. Daarnaast staat in de uitspraak dat het gebrek is opgelost door de reeds uitgevoerde herstelwerkzaamheden.

De Huurcommissie heeft daarom geoordeeld dat de huurder recht heeft op een tijdelijke huurverlaging over de periode vanaf de melding van het gebrek tot aan de herstelwerkzaamheden (mei en juni 2023). Deze tijdelijke huurverlaging is inmiddels verrekend. Gaat Staedion de bewoners tegemoetkomen omdat zij een periode in de kou hebben gezeten? Bijvoorbeeld ter compensatie van hogere stookkosten? In de uitspraak van de Huurcommissie is geoordeeld dat de huurder recht heeft op een tijdelijke huurverlaging voor de maanden mei en juni 2023. Deze is inmiddels verrekend. De ervaring van de inspreker verschilde met de informatie die Staedion heeft gedeeld over de stand van zaken. Zij was bijvoorbeeld niet op de hoogte van de geplande herstelwerkzaamheden. Hoe verklaart Staedion het verschil in ervaring? Staedion heeft hier geen verklaring voor. De huurder is geïnformeerd over de herstelwerkzaamheden. De woning van de huurder was een van de zogeheten proefwoningen waar de onderzoeken zijn uitgevoerd. Wel is er vertraging ontstaan bij het opleveren van eindrapportage omdat deze huurder de afspraak voor de 2e test verschillende keren heeft afgezegd. Hoe verlopen de herstelwerkzaamheden en wat zijn de reacties van de huurders? De herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden in 2023: alle woningen zijn door de aannemer en de opzichter gecontroleerd en opgeleverd aan de huurders.

Dit naar tevredenheid van de meeste huurders, blijkt uit de contacten met de huurders. Staedion concludeert dit op basis van uitvraag onder alle huurders van een complex die is gedaan na de commissie Ruimte op 23 augustus. Daarnaast is er ook een gerichte belronde uitgevoerd na de afronding van de herstelwerkzaamheden. Uitzondering daarop vormen de inspreker en de huurder die naar de huurcommissie is gegaan. Deze twee huurders geven aan dat de herstelwerkzaamheden geen positieve invloed hebben gehad en dat het binnen nog steeds tocht. De uitgevoerde testen wijzen daar echter niet op. Staedion betreurt ten zeerste dat deze huurders ontevreden zijn. De corporatie heeft contact opgenomen met de twee desbetreffende huurders om met hen in gesprek te gaan over de redenen van hun ontevredenheid en eventueel gezamenlijk tot een oplossing te komen.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10695835

In aanvulling op de beantwoording van de vragen volgt hier een toelichting op de situatie na de publicatie van het artikel “Bewoners Lisztstraat in Loosduinen zitten al twee jaar in de kou: 'We leven in iglo's'” door Den Haag FM op 17 december 2023 en het artikel “Bewoners flat voor de derde winter in de kou: ‘Alsof ik op een ijsbaan woon’” door de Telegraaf op 23 januari 2024. Er bestaat een verschil van inzicht over de vraag of de corporatie sinds het verschijnen van het eerstgenoemde artikel voldoende actie heeft ondernomen met betrekking tot de genoemde klachten. De corporatie geeft aan zich niet te herkennen in het beeld dat er geen communicatie is vanuit Staedion richting de bewoners. Verder meldt de corporatie dat er eind december 2023 overleg is geweest met de bewonerscommissie van de Lisztstraat en de Huurdersvereniging Staedion (HVS), waarbij de bewonerscommissie als vertegenwoordiging van de bewoners fungeert. Samen is er naar oplossingen gezocht. Er is overeengekomen om een laatste inventarisatie van klachten uit te voeren. In de week van 1 februari 2024 heeft de corporatie brieven gestuurd naar de bewoners met het aanbod om eventuele voortdurende problemen te rapporteren. De corporatie biedt ook aan om langs te komen voor een betere beoordeling van de situatie en zal diezelfde week in de buurt zijn met een koffiekar om eventuele klachten te bespreken.

Als er nog aanhoudende klachten zijn, heeft de corporatie het voornemen om daarvoor passende maatregelen te bedenken. Stuwstraat In 2018 heeft er een actiebijeenkomst plaatsgevonden van bewoners van de Trekweg en de Stuwstraat. Het doel was om hiermee aan te kaarten dat zij te maken hadden met structurele problemen, o.a. met betrekking tot schimmel, lekkages, isolatieproblemen en instabiele vloeren. Daaropvolgend is onderzoek gedaan naar de best passende toekomst voor de woningen aan de Stuwstraat en is de planning naar voren gehaald. Het college gaf in de commissiebrief ‘Medewerking actiegebied aanwijzingen Stuwstraat en Schaapherderstraat (RIS313684)’ aan dat de staat van de woningen dermate slecht was dat er een snel actiegebiedaanwijzing zou worden gestart. In aanvulling op deze commissiebrief kan worden aangegeven dat per 2 december 2022 een actiegebied is ingesteld voor de Stuwstraat. Een actiegebiedaanwijzing is het aanwijzen van een gebied waarbinnen de zittende huurders (die voldoen aan de voorwaarden) met voorrang kunnen gaan zoeken naar een andere woning zodat renovatie of sloop/nieuwbouw kan plaatsvinden. Inmiddels zijn 140 van de 221 huurcontracten opgezegd. De vertrokken huurders hebben allemaal een verhuiskostenvergoeding gekregen. Voor de sloop is een beginselplan ingediend. Tot enkele maanden voor de sloop zullen de woningen tijdelijk bewoond worden.

Als woningen leegkomen dan beoordelen Ad Hoc en Hof Wonen in samenspraak of de woning geschikt is voor volgend tijdelijk gebruik. Als dat zo is dan wordt er een extra veiligheidskeuring uitgevoerd door een externe partner van Hof Wonen. Hierna wordt de woning door Ad Hoc gekoppeld aan tijdelijke bewoners. De woning wordt schoon, heel en veilig opgeleverd. Een aantal van de woningen wordt bewoond door statushouders die wachten op gezinshereniging en vervolgens doorstromende naar passende woningen. Woningen die in een slechte staat verkeren komen niet in aanmerking voor bewoning. Vier van de woningen aan de Stuwstraat staan leeg zonder tijdelijke bewoning en worden beheerd door AD Hoc door middel van periodiek toezicht. Schaapherderstraat In 2019 heeft de toenmalige eigenaar Vestia na onderzoek een besluit genomen voor sloop/nieuwbouw voor het complex aan de Schaapherderstraat. In de commissiebrief ‘Medewerking actiegebied aanwijzingen Stuwstraat en Schaapherderstraat (RIS313684)’ heeft het college medewerking toegezegd om het complex aan de Schaapherderstraat aan te wijzen als actiegebied. Dit actiegebied is per 2 december 2022 ingegaan. Inmiddels zijn 32 van de 46 huurcontracten opgezegd.

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10695835

Op dit moment werken Hof Wonen en de gemeente Den Haag samen aan een Planuitwerkingskader (PUK). De doelstelling is om de PUK begin 2024 te delen met de raad. Wanneer het kader vastgesteld is, zal de definitieve planning voor de werkzaamheden vastgesteld worden. Hof Wonen streeft ernaar om in september/oktober 2024 te starten met de sloop van de woningen en begin van 2025 te starten met de bouw. De verwachting is dat de nieuwe woningen in juli 2026 opgeleverd kunnen worden. Ook voor dit complex geldt dat alle lege woningen in beheer zijn bij AD Hoc. Een deel van de woningen worden bewoond, na inspectie van AD Hoc, Hof Wonen en een externe partner van Hof Wonen. Het gaat hierbij, net als bij de Stuwstraat, om tijdelijke bewoning door statushouders die wachten op gezinshereniging. AD Hoc houdt toezicht op de leegstaande woningen waarvan de kwaliteit te slecht is voor bewoning. Hof Wonen blijft eindverantwoordelijk. Met vriendelijke groet, Martijn Balster wethouder volkshuisvesting, welzijn, wijken en Zuidwest

4/4