RIS317968 Evaluatie Ikbouwbetaalbaar starterslening

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

DSO/10674184 RIS317968 Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

Contactpersoon

Kim Schaap Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Noord Telefoonnummer

14070 Datum

27 februari 2024 Onderwerp

Evaluatie Ikbouwbetaalbaar starterslening

Geachte voorzitter, In het raadsbesluit van 2016 (RIS291200) is aangekondigd dat voor het programma Kleinschalig Opdrachtgeverschap na de uitgifte van 35 kavels voor grondgebonden woningen en 1 kavel ten behoeve van appartementen de Ikbouwbetaalbaar (Ibb) startersregeling geëvalueerd wordt om vast te stellen of de regeling een succes is en voortgezet moet worden. Bij de evaluatie zal met name gekeken worden of de doelgroep bereikt is, voor hoeveel kavels ook daadwerkelijk een lening afgesloten is en in hoeverre er zicht is op mogelijke opbrengsten c.q. de vorming van een revolverend fonds. Met mijn brief aan u (RIS296989) is tevens over de evaluatie aangegeven dat de belangrijkste te beantwoorden vraag is of de doelgroep inderdaad startersleningen heeft afgesloten (een kwalitatieve beoordeling) en dat op basis van de evaluatie bepaald zal worden of en zo ja onder welke voorwaarde de Ibb starterslening voortgezet kan worden in Den Haag. In deze brief zal ik dus ook kort stil staan bij de verschillende aspecten van de regeling die bijgedragen hebben aan het succes alsmede externe factoren die voor knelpunten hebben gezorgd. De projecten: Deelplan 20 (Woerd) en Cannenburglaan en Petroleumhaven, Kavel D De eerste tranche omvatte 35 eengezinswoningen welke door de deelnemers zijn gerealiseerd in de periode 2017-2019.

De woningen zijn tweelaags met een plat dak en hebben vrijwel allemaal drie slaapkamers op de verdieping. De 12 woningen aan de Cannenburglaan zijn gerealiseerd met een gasaansluiting. De 23 woningen in Woerd zijn volledig gasloos, Nul op de meter en hebben een energiesysteem met een warmtepomp, bodemlussen en zonnepanelen. De tweede tranche, Petroleumhaven, Kavel D omvat een ontwikkeling in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Voor dit project zijn 41 deelnemers geworven die zich verenigden om gezamenlijk als opdrachtgever voor de bouw van een appartementencomplex op te treden. De woningen hebben gemiddeld 67m2 gebruiksoppervlak en zijn voorzien van een duurzame energieoplossing. Er wordt een gezamenlijke fietsenberging en dakterras gerealiseerd. De Ibb regeling in het kort De gemeente werft starters binnen een vooraf bepaalde inkomensgroep voor de bouwprojecten. De deelnemers kunnen – indien nodig - aanspraak maken op aanvullende financiering in de vorm van de Ibb starterslening. Na het inzetten van eigen middelen, het maximaal te lenen bedrag (de 1ste lening/hypotheek) kunnen starters een extra Ibb starterslening (de 2de lening) aanvragen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10674184

Voor de starterslening hoeft men de eerste drie jaar geen rente en aflossing te betalen. Na drie jaar wordt het inkomen getoetst en indien mogelijk gaat men afhankelijk van de inkomensgroei over tot het betalen van rente en aflossing over de starterslening. De starterslening wordt binnen de afgesproken termijn afgelost of eerder bij verkoop van de woning. Hiermee wordt de fonds opnieuw gevuld. De stichtingskosten (grond + bouwkosten) van de woning mogen niet boven de norm van de Nationale Hypotheek Garantie uitkomen. De starters worden begeleid door een bouwbegeleider (per woning in tranche 1) of een procesbegeleider (per appartementencomplex in tranche 2). De gemeente subsidieert een deel van de kosten van deze begeleiding. De cijfers Voor Deelplan 20 en Cannenburglaan zijn starters geworven in 2017 met een inkomen tussen de € 30.000,- en € 38.500,-. Aan 17% van de deelnemers is een lening verstrekt (zes stuks), waarbij de gemiddelde starterslening € 21.500,- bedroeg. Voor Petroleumhaven is de inschrijving eind 2020 gestart. De inkomensnorm was toen geïndexeerd naar € 33.000 - € 41.500,-. 68% van de deelnemers (28 van de 41 deelnemers) hebben gebruik gemaakt van de starterslening met een gemiddelde waarde van € 56.000,-. In totaal zijn er 76 woningen voor starters gerealiseerd, waarbij 34 (48%) leningen zijn verstrekt.

Succesfactoren tranche 1 Hieronder enkele factoren die bijgedragen hebben aan het succes van de grondgebonden woningen: • Bouw- en procesbegeleiding Omdat de kopers onervaren waren (immers starters), was onafhankelijke bouwbegeleiding verplicht. Dit om de kopers te behoeden van (financiële) misstappen. De regeling omvatte een gemeentelijke bijdrage in deze kosten (€ 2.000,- per deelnemer, circa 50%). De gemeente heeft drie ervaren bouwbegeleiders vooraf geselecteerd waaruit de deelnemers konden kiezen. • Bouwcatalogus Ontwikkelcombinaties (architect + aannemer) zijn gezocht die ontwerpen indienden onder een vooraf vastgestelde prijsgarantie. De op prijs en kwaliteit gegarandeerde plannen zijn verwerkt in een bouwcatalogus waaruit de kopers hun eigen woning konden samenstellen. • Gezamenlijk funderen Voor tranche 1 is gezamenlijk funderen verplicht gesteld. Dit is goedkoper en efficiënter in ruimtegebruik en tijdsbeslag. • Erfpacht Het erfpachtstelstel in Den Haag leidt tot lagere woonlasten als de deelnemers jaarlijks erfpacht betalen. Zij betalen namelijk geen aflossing over de grond omdat ze de aankoop van de grond niet hoeven te financieren. Dit is daarom een deelnamevoorwaarde aan de IBB starterslening. Op deze wijze hoeft bij de grondoverdracht enkel de btw over de grondprijs betaald te worden. Dit betekent dat de te financieren stichtingskosten lager uitvallen.

• Canonpercentage vooraf vastgesteld Het canonpercentage voor de eerste 5 jaar is aan de voorkant van het proces vastgesteld zodat er niet ten tijde van de grondoverdracht een hogere percentage kon gelden. Dit om tijdens de planontwikkeling een nadelig effect op de eigen leencapaciteit te voorkomen. • Toetsrente hoog ingeschat tranche 1 De toetsrente bij inschrijving lag hoger dan de daadwerkelijke rente bij afsluiting van de lening. Dit had een positief effect op de eigen leencapaciteit.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10674184

•

•

Anticiperen op inkomensstijging Onderdeel van de regeling is het anticiperen op inkomensstijging waardoor op termijn aflossen en rente betalen mogelijk wordt. Immers het zijn starters die veelal aan het begin van hun carrière staan en een groei doormaken. Dit is inmiddels juist gebleken voor de eerste tranche, alle deelnemers die gebruik hebben gemaakt van de starterslening zijn al bij de eerste inkomenstoets na 3 jaar in staat gebleken af te kunnen lossen en rente te kunnen betalen. Anticiperen op waardevermeerdering Er wordt vanuit gegaan dat de woningen direct al bij oplevering meer waard zijn dan de investeringskosten. Zodoende kan bij verkoop zowel de eerste hypotheek alsmede de starterslening volledig worden afgelost. Voor tranche 1 heeft dit positief uitgepakt. Inmiddels is 1 woning met winst verkocht, deze koper had echter geen starterslening. Wel heeft een van de kopers de starterslening volledig afgelost door toen de hypotheekrente erg laag stond (en daarmee de leencapaciteit steeg) de hypotheek over te sluiten en te verruimen waardoor de starterslening afgelost kon worden. De inmiddels ontstane meerwaarde op de woning heeft bijgedragen in de positieve beoordeling van de verruiming van de eigen hypotheek.

Knelpunten tranche 1 • Een van de drie aannemers bleek ondanks een solvabiliteitstoets onvoldoende dekking te hebben voor de grote belangstelling die werd getoond in zijn product. Met goede bemiddeling van de gemeente en Stichting Ibb heeft één van de andere aannemers een deel van zijn ordeportefeuille kunnen overnemen. Dit heeft wel tot vertraging geleid, wat weer de prijsgarantie onder druk bracht. Uiteindelijk zijn de woningen alsnog gerealiseerd binnen de kaders. • De woningen in deelplan 20 moesten gasloos worden ontwikkeld. Ten tijde van de planvorming was onvoldoende bekend welke energieoplossing haalbaar zou zijn en welke invloed dit zou hebben op het bouwplan en daarmee de prijsgarantie. Wederom door bemiddeling van Stichting Ibb is een oplossing gevonden in koude-warmteopslag met apparatuur dat geleaset is. Dit was wel prijsverhogend, maar doordat er nul-op-de-meter woningen werden gerealiseerd, werd de leencapaciteit voor de eerste hypotheek met € 25.000,- per deelnemer verhoogd conform de landelijke NHG normering. Hiermee werden de meerkosten gedekt en konden alle deelnemers op 1 na de woning financieren zonder extra starterslening. Succesfactoren tranche 2 • Procesbegeleiding Omdat de kopers onervaren waren (immers starters) en omdat ze als collectief moesten optreden was onafhankelijke procesbegeleiding verplicht.

Wederom leverde de gemeente een bijdrage in deze kosten (€ 2.000,- per deelnemer, circa 50%). De gemeente heeft om een succesvolle ontwikkeling mogelijk te maken twee ervaren procesbegeleiders vooraf geselecteerd waaruit de bouwgroep (het collectief aan deelnemers) moest kiezen. De procesbegeleider heeft hen vanaf het begin begeleid in het verenigen tot een collectief, ontwikkelen van het bouwplan en de zoektocht naar een betrouwbare en betaalbare aannemer. De procesbegeleider zal er ook in deze fase van bouw en oplevering op toezien dat de appartementen conform afspraken worden opgeleverd en dat er een VVE wordt opgericht. De procesbegeleider heeft hen ook nauwlettend begeleid in het maken van keuzes om de betaalbaarheid van de woningen te waarborgen. • Erfpacht Ook hier heeft het erfpachtstelsel eraan bijgedragen dat de betaalbaarheid van de woningen haalbaar bleef. • Canonpercentage vooraf vastgesteld • Verhoging starterslening naar maximaal € 65.000,Met deze verhoging zijn 23 van de oorspronkelijke inschrijvers in staat gebleken de woning te kunnen kopen. Zonder deze verhoging was het merendeel afgevallen, zie verder onder knelpunten.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10674184

Knelpunten tranche 2 • Toetsrente te laag ingeschat Ondanks voorzichtige schattingen, lag de toetsrente bij inschrijving lager dan de daadwerkelijke rente bij afsluiting van de lening. De oorzaak was dat ten tijde van de oorlog in de Oekraïne inflatie en rente plots sterk opliepen. De als gevolg hiervan verdriedubbelde hypotheekrente had een negatief effect op de eigen leencapaciteit. • Turbulente markt met onverwacht snel stijgende bouwprijzen. De groep werd telkenmale ingehaald door de tijd. De coronaperiode en daarna de oorlog in Oekraïne hadden beiden een zeer nadelig effect op de prijsontwikkelingen in de bouw. Ondanks de op voorhand ingeschatte prijsstijgingen, bleken de appartementen veel duurder te zijn dan verwacht. Door de starterslening te verhogen naar maximaal € 65.000,- hebben toch veel deelnemers in het project kunnen blijven. Helaas hebben 14 deelnemers moeten afhaken om financiële redenen. Voor de later toetredende deelnemers hebben nog 5 aanspraak kunnen maken op de starterslening. De overige nieuwe deelnemers moesten de woning volledig zelf kunnen financieren. Er was namelijk voor dit project een gemeentelijk leningplafond van € 1.800.000,-. Wel dienden de inschrijvers nog altijd starter te zijn.

Conclusie Op basis van de kwantitatieve beoordeling kan de pilot een succes worden genoemd: • 76 woningen zijn ontwikkeld • 100% van de deelnemers zijn starters en • bijna 50% van de deelnemers hebben gebruik gemaakt van de regeling. De extra leenmogelijkheid door middel van de Ibb starterslening maakte het mogelijk voor starters om eerder een stap te zetten naar het ontwikkelen van een eigen woning. In totaal hebben 76 starters een eigen woning ontwikkeld. Inmiddels betalen alle deelnemers van de eerste tranche rente en aflossing waardoor de fonds zich langzamerhand weer vult. De waarde van de woningen is sterk toegenomen, de inkomens van de deelnemers zijn gestegen. Voor tranche 2 zal over 3 jaar de eerste inkomenstoets plaatsvinden om te bepalen of voor deze groep kopers betaling van rente en aflossing mogelijk is. De kopers van tranche 2 hebben zich mede door de verhoging van de maximale starterslening overeind kunnen houden in een turbulente markt waarbij de prijsstijgingen een ongekende vaart namen. In een tijd waarin starters nauwelijks aan een woning kunnen komen, hebben 41 starters met tranche 2 toch een duurzame woning kunnen kopen. Revolverend fonds Met de pilot is een revolverend fonds tot stand gekomen, immers er wordt door tranche 1 afgelost en rente betaald waardoor de fonds zich langzamerhand weer vult.

Vanaf 2026 zullen ook meerdere deelnemers van tranche 2 beginnen met aflossen. Een nieuwe regeling voor een starterslening is wenselijk, maar deze hoeft niet per se gekoppeld te worden aan zelfbouwprojecten. Ibb startersregeling stopt Het programma Kleinschalig Opdrachtgeverschap is afrondende en de Stichting IBB is inmiddels gestopt met de Ikbouwbetaalbaarregeling. Hiermee komt de regeling in deze vorm tot een einde. Dit betekent niet dat er een einde hoeft te komen aan het stimuleren van starters door middel van een lening. Tijdens de looptijd van deze pilot heeft de gemeente meerdere vragen gekregen van starters met een bestaande woning die een aanvraag wilden doen voor een starterslening. De problematiek van starters op de woningmarkt is een blijvende zorg, voor deze doelgroep is het moeilijk om een betaalbare woning te vinden.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10674184

Advies In 2023 is verder gewerkt aan een actieplan voor innovatieve woonvormen, waarbij het doel is jaarlijks 100 woningen te realiseren. Met het stimuleringsplan innovatieve woonvormen (RIS316966) kiest Den Haag voor een meerjarige gerichte aanpak om de realisatie van innovatieve woonconcepten te bevorderen en initiatiefnemers beter te ondersteunen. Een van de stimuleringslijnen betreft het onderzoeken en ontwikkelen van financiële instrumenten ter ondersteuning van de haalbaarheid en kwaliteit van innovatieve woonconcepten. Toegewerkt wordt naar een (bij voorkeur zoveel mogelijk revolverend) fonds waarmee nieuwe initiatieven kunnen worden ondersteund. De dekking voor deze financiële instrumenten zal na uitwerking separaat besluitvorming doorlopen. Daarnaast is de ambitie van het college om 25% van de nieuwbouwproductie in het betaalbare koopsegment te realiseren. Hiervoor werkt het college aan een plan van aanpak. Een financiële regeling zou daar onderdeel van uit kunnen maken, Het fonds van de Ibb starterslening begint zich langzaam te vullen met aflossingen maar er is uiteraard tijd nodig voordat er een substantieel bedrag is om weer startersleningen uit te financieren.

In het plan van aanpak voor innovatieve woonvormen kijken we naar de intensiveringsmogelijkheden van het fonds en zal een voorstel worden gemaakt hoe dit kan worden ingezet voor een startersregeling of het stimuleren van een andersoortig innovatief woonplan. Met vriendelijke groet, Martijn Balster wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

5/5