RIS317932 Stand van zaken bouwplan Loevesteinlaan 355 - februari 2024

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10678453 RIS317932 Contactpersoon

Frank van Eck Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Zuidwest Telefoonnummer

14070 Datum

13 februari 2024 Onderwerp

Stand van zaken bouwplan Loevesteinlaan 355 – februari 2024

Geachte voorzitter, Met deze brief informeert het college u over het bouwplan van Loevesteinlaan 355. Een raadsvoorstel met ontwerpbesluit verklaring van geen bedenkingen wordt gelijktijdig met deze brief via de commissie Ruimte aan de raad gezonden. Inleiding Voor de locatie van het voormalige Florence-verzorgingstehuis ‘Favente Deo’ heeft het college op 11 december 2018 ingestemd met de aankoop van de locatie en met de uitgifte van de locatie in erfpacht aan Florence. Tevens heeft het college toen ingestemd met het Kavelpaspoort Loevesteinlaan voor de herontwikkeling van deze locatie (RIS301350). De commissiebrief over de herontwikkeling van deze locatie (RIS301314) is vervolgens behandeld in de commissie Ruimte van 29 mei 2019 en in de raad van 13 juni 2019. Het in het Kavelpaspoort Loevesteinlaan opgenomen programma voor de bouw van een nieuw woonzorgcomplex betreft (samengevat) minimaal 120 zorgeenheden met gemeenschappelijke ruimten en ruimten voor ontmoeten, begeleiding, behandeling en ondersteunende diensten. Daarnaast dienen op basis van het Kavelpaspoort Loevesteinlaan minimaal 50 betaalbare woningen (goedkoop of middelduur) te worden gerealiseerd. Teneinde de optimalisatie van het gebruik van de gehele locatie te stimuleren, bevat het Kavelpaspoort tevens de mogelijkheid voor een vrij woonprogramma.

Dit betreft mogelijkheden voor de realisatie van extra (vrije sector) woningen, aanvullende ruimtes voor maatschappelijke functies, ruimtes voor een wijkfunctie (bv. een eerstelijns zorgcentrum ofwel AHOED) en commerciële ruimtes, zoals een apotheek en kantoor- en werkruimtes. Op basis van het collegebesluit is de voorgenomen grondtransactie en het minimale ontwikkelprogramma op 29 augustus 2019 in een afsprakenbrief tussen de gemeente en Florence vastgelegd. Nadien heeft Florence ontwikkelaar en bouwer Stebru geselecteerd om de locatie daadwerkelijk te ontwikkelen. Florence en Stebru hebben de afgelopen jaren intensief gezocht naar de mogelijkheid van een financieel haalbare herontwikkeling van deze locatie. Na uitvoerig rekenen en tekenen is een programma ontstaan dat na realisatie door twee beleggingsfondsen afgenomen kan worden.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10678453

Beide beleggingsfondsen hebben zich gecommitteerd aan de aankoop van het volledige woon- en maatschappelijk programma, met een focus op wonen met zorg bij één van de fondsen. Met de renteontwikkelingen sinds 2022 verslechteren de marktomstandigheden. Florence en Stebru achten de ontwikkeling op dit moment nog steeds haalbaar, maar zij zien dat de haalbaarheid met het verstrijken van de tijd ingewikkelder wordt. Stebru heeft een actief participatietraject doorlopen, waarin de deelnemers invulling hebben kunnen geven aan het ontwerp van de parkeergarage, de invulling van de plint en de buitenruimte. Op 22 september 2022 is uiteindelijk een vergunningaanvraag ingediend voor de activiteit ‘Handelen in strijd met de ruimtelijke ordening’ en op 15 december 2022 voor de activiteit ‘Bouwen’ voor een plan dat voorziet in: -

144 zorgstudio’s met gemeenschappelijke ruimtes; 144 zorgappartementen, waarvan 50 middeldure huur en 94 appartementen in de vrije sector huur; 144 huurwoningen in de vrije sector; 10 huurwoningen (penthouses) vrije sector; Maatschappelijke en commerciële ruimte in de plint (705 m2 BVO); Parkeren (164 plaatsen) en fietsenstalling op eigen terrein.

In de ontwikkelde business case wordt de realisatie van het zorg- en maatschappelijk programma van Florence financieel mogelijk gemaakt door op de locatie te verdichten en extra woonprogramma toe te voegen. Bij deze planvorming hebben partijen geanticipeerd op de structuurvisie Zuidwest 2040 (RIS315261). De locatie van het verouderde verzorgingstehuis leent zich goed voor verdichting. De locatie ligt zowel aan de dwarsverbinding Loevesteinlaan als tegenover de groenstructuur van het Zuiderpark. Nadere toelichting op het woon- en zorgprogramma Zorgstudio's De zorgstudio’s worden door een van de beleggingsfondsen aan Florence verhuurd die de studio’s via de Wet langdurige zorg (Wlz) toewijst aan de cliënten. Het gaat om intramurale zorgwoningen voor de doelgroep ouderen met een zware zorgindicatie (zzp4-zzp10). Voor deze doelgroep is (nog) geen sprake van het scheiden van wonen en zorg. De woningen zijn alleen bereikbaar voor deze doelgroep aangezien de toewijzing gebeurt via de Wlz. Een dergelijk intramuraal woonzorgprogramma met zelfstandige woningen/studio’s (ca 33 m2), gemeenschappelijke woonkamers en 24 uurs zorg wordt niet door Haagse corporaties (Toegelaten Instellingen) ontwikkeld en/of geëxploiteerd. Wel is de prijsstelling (kale huur) vergelijkbaar met sociale huur.

Florence heeft aangegeven dat met de toenemende vergrijzing en de vraag naar verpleeghuiszorg de capaciteit van deze ontwikkeling hard nodig is om te kunnen blijven voldoen aan de vraag naar verpleeghuisplekken voor ouderen. Het college onderschrijft het belang van dit zorgprogramma. De verwachting is dat het intramurale woonzorgprogramma langdurig voor de genoemde zorgdoelgroepen beschikbaar blijft. De eerste huurtermijn bedraagt 20 jaar. Het ligt in de lijn der verwachting dat het gebruik door deze doelgroep ook hierna zal worden voortgezet. Het college heeft bij het besluit over het Kavelpaspoort Loevesteinlaan (van 11 december 2018) geoordeeld dat het faciliteren van deze ontwikkeling past bij de Woonvisie 2030. Immers op deze wijze wordt actieve regie op de transformatie van zorgvastgoed gevoerd om zo kansen te benutten om in nieuwe programma’s en woonvormen voor ouderenhuisvesting te voorzien.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10678453

Naast 144 via de Wlz toe te wijzen (intramurale) zorgstudio’s, omvat de ontwikkeling 144 levensloopbestendige appartementen voor senioren, waar indien daar behoefte aan is, zorg afgenomen kan worden bij Florence. Van deze 144 zorgappartementen hebben 50 een middeldure huur. De overige 94 zijn vrije sector huur. Middeldure huurwoningen De 50 middeldure zorgappartementen hebben een huur binnen een bandbreedte van € 720,42 tot € 950,- per maand (prijspeil 2019 met cpi-indexering (alle huishoudens volgens de ‘jaar-opjaarmethode’, reeks 2019=100 + 1 %), lage middenhuur met andere woorden. Het college heeft met de brief ‘Sturing betaalbare woningbouw in lopende projecten’ van 26 mei 2021 (RIS308642) aangegeven dat voor de locatie Loevesteinlaan eerdere besluitvorming heeft plaatsgevonden waarbij specifieke woonprogramma’s zijn beoogd en dat de locatie verder wordt ontwikkeld conform de specifieke afspraken en/of het oude regime van eerder (woon)beleid (in afwijking van de nu geldende woonagenda). In de Woonzorgvisie 2040 die nu wordt opgesteld en naar verwachting in 2024 kan worden vastgesteld, wordt specifieker gedefinieerd wat zorgwoningen zijn, voor welke doelgroepen bestemd en hoe die - voor welk segment - in de woningvoorraad mee tellen. Plint Het bouwplan voldoet aan de hoogbouwnota Eyeline en Skyline, waaronder de invulling van de plint.

Bij de bouwplanbegeleiding van het project is dit als leidraad gebruikt en is gezocht naar een passende en haalbare invulling van de plint van het gebouw, waarbij ook is gelet op het vermijden van functies die te veel zouden concurreren met de voorzieningen in het winkelcentrum Leyweg en in het Zuiderpark zoals winkelfuncties en (grote) horeca. Mede als gevolg van het participatietraject is voor de invulling van de plint het streven om hier een gezondheidscentrum te realiseren. Stebru heeft met Florence en Bouwinvest afspraken gemaakt om de precieze invulling gezamenlijk verder uit te werken zodra er naar huurders van deze ruimten wordt gezocht. De invulling met een gezondheidscentrum is een welkome en passende toevoeging aan het voorzieningenprogramma in Morgenstond. Groen en bomen Bij het nieuwe plan wordt aan de achterzijde van het gebouw een groenzone ingericht, waar bestemmingsverkeer te gast is. Deze groenzone biedt een verbinding tussen het aangrenzende HaagWonen complex en het nieuwe gebouw voor wandelaars, bezoekers en gebruikers. Voor de cliënten van de zorgstudio’s van Florence wordt op het dak van dat deel van het gebouw een tuin ingericht van ca. 580 m2. Deze tuin is specifiek ontworpen voor mensen die lijden aan dementie.

Naast de aanvraag van de Wabo-omgevingsvergunning die heeft geleid tot het raadsvoorstel over de ontwerpverklaring van geen bedenkingen (zie bijlage), heeft Florence/Stebru een kapvergunning aangevraagd. Zoals altijd is het uitgangspunt van de gemeente om waar mogelijk de bomen te handhaven of indien dat niet mogelijk is, deze te verplanten. Is ook dat niet mogelijk dan dient herplant plaats te vinden. In het uiterste geval, waarin dit allemaal niet mogelijk blijkt, zal een storting in het bomenfonds gedaan moeten worden. Florence/Stebru hebben in hun planning voldoende ruimte om in het kader van die aanvraag de verplantbaarheid van de diverse bomen te onderzoeken en te onderzoeken waar de bomen op eigen

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10678453

terrein herplant kunnen worden. Tevens wordt onderzocht welke bomen in aanmerking komen om in de openbare ruimte herplant te worden. Stebru is over het onderzoekstraject naar verplantbaarheid van de bomen, het waar mogelijk voorkomen van bomenkap en het zo mogelijk aanpassen van sloop- en nieuwbouwmethodes ten behoeve van de inpasbaarheid van bestaande bomen in overleg met de groenbeheerder van de gemeente. Mobiliteit en Parkeren De parkeeroplossing voldoet aan de Nota Parkeernormen. Op het gebied van mobiliteit is in het kader van een goede ruimtelijke ordening aangetoond dat de verkeersafwikkeling en parkeerplaatsbehoefte die met het project gemoeid is op goede/verantwoorde wijze is opgelost. Hierbij is uitgegaan van het invoeren van betaald parkeren in Morgenstond. De planning van invoering van parkeerregulering in dit gebied is november 2024 (commissiebrief 7 juli 2023; RIS315467). De aanvraag voorziet in 164 parkeerplaatsen op eigen terrein, waarvan 18 voor deelauto’s. Daarnaast zijn er op eigen terrein 9 parkeerplaatsen voor elektrische deelbakfietsen en 9 parkeerplaatsen voor deelscooters. Hierbij geldt o.a. het uitgangspunt dat in de parkeergarage en op het parkeerterrein geen vaste parkeerplaatsen worden verhuurd of verkocht. De parkeerplaatsen worden meervoudig gebruikt.

De ontwikkelaar zal er voor zorgdragen dat de beleggers als uiteindelijke verhuurders hun huurders adequaat informeren over de mogelijkheid om al dan niet over een parkeerplaats op eigen terrein te kunnen beschikken. Omdat de gehele parkeeropgave hiermee op eigen terrein wordt opgelost, ook voor bezoekers, komen bewoners en hun bezoekers niet in aanmerking voor een parkeervergunning bij de invoering van betaald parkeren. Proces De separaat voorliggende ontwerp specifieke verklaring van geen bedenkingen is ten behoeve van bovenstaande ontwikkeling en programma. Florence en Stebru hebben de gemeente verzocht om waar mogelijk de publiekrechtelijke procedures spoedig te doorlopen. Daarmee wordt de kans verkleind dat de business case door de tijd achterhaald wordt en het beoogde programma niet kan worden gerealiseerd. Het college wil hier graag aan meewerken, want dit programma voorziet zoals hiervoor al aangegeven in een grote behoefte aan intramuraal zorgvastgoed en zorgappartementen. Uiteraard wel met oog voor een zorgvuldige voorbereiding en besluitvorming. Het college is verheugd dat door de inspanning van de verschillende partijen het voorliggende bouwplan tot ontwikkeling is gekomen en vertrouwt erop u met deze brief geïnformeerd te hebben over de context van het ontwerpbesluit inzake de specifieke Verklaring van geen bedenkingen.

Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Martijn Balster

4/4