RIS317840 Bijlage Prestatieafspraken 2024 Woonzorg Nederland

Prestatieafspraken 2024 Woonzorg Nederland, Landelijk Huurders Platform en de gemeente Den Haag Onderwerp 1

Toereikende woningvoorraad

1.1

Omvang kernvoorraad

2024

Doorkijk 2025-2028

Woonzorg Nederland heeft ten tijde van het bod (1 juli 2023) 815 sociale huurwoningen. Woonzorg Nederland heeft op 1 januari 2024 minimaal 812 sociale huurwoningen. Kernvoorraad volgens definitie Raamovereenkomst wonen 2019-2024 gezamenlijke opgave, gezamenlijke prestaties pagina 33

Als gevolg van een administratieve fout van Woonzorg Nederland ten tijde van het opstellen van de Raamovereenkomst is bij het maken van de prestatieafspraken voor 2022 vastgesteld dat Woonzorg Nederland een kleinere kernvoorraad had per 1 januari 2019 dan toen was opgegeven. Dat verschil betreft 128 woningen t.o.v. de kernvoorraad per 1 januari 2019 zoals opgegeven in de Raamovereenkomst. Oorzaak hiervan is dat er toen 40 woningen zijn meegenomen waarvoor vanaf 2020 een verhuurstop vanwege sloop geldt. Ook zijn er abusievelijk 88 vrije sectorwoningen meegeteld. In de meerjarige Raamovereenkomst was tot doel gesteld dat Woonzorg Nederland tot 1 januari 2024 totaal 57 woningen aan de Haagse kernvoorraad zou toevoegen. Woonzorg Nederland verwacht deze doelstelling niet te zullen halen. Echter de bouw van Erasmusveld is gestart. Als dit project opgeleverd wordt (verwachting 2024) voegt Woonzorg Nederland 65 woningen met een gezamenlijke ontmoetingsruimte toe aan de Haagse portefeuille.

onderwerp kernvoorraad

Aantal te slopen woningen: 3 (Wijndaelercentrum)

1.2

Nieuwbouw

Voornemens voor verkoop of liberalisering van sociale huurwoningen zijn er in 2024 niet. Woonzorg Nederland neemt in 2023 geen nieuwbouwprojecten in aanbouw (eigen ontwikkeling of afname uit ontwikkelingen van derden). Woonzorg Nederland wil graag meer nieuwbouw realiseren en kan dat qua capaciteit en financiële middelen ook. Maar heeft geen grondposities. Woonzorg Nederland is actief op zoek naar mogelijke nieuwe (her)ontwikkelingslocaties. Via het nieuwbouwoverleg waarbij Woonzorg Nederland ook aansluit worden corporaties op de hoogte gebracht van te (her)ontwikkelen locaties.

2

Evenwichtige wijken

2.1

Leefbaarheid

Woonzorg Nederland investeert in de leefbaarheid van haar complexen en de directe omgeving daarvan. Hierbij gaat het om: a. Een schone woonomgeving, ter voorkoming van overlast en ter bevordering van de veiligheid (incl. bewonersactiviteiten ten bevordering hiervan). b. De aanleg en het onderhoud van kleinschalige infrastructuur zoals een binnentuin. c. Woonmaatschappelijk werk (inclusief uitvoering van achter de voordeur programma’s). Voor de leefbaarheid zijn de bewonersconsulenten van Woonzorg Nederland cruciaal. Zij zetten zich in voor een schone, hele en veilige leefomgeving. Zij kennen de huurders en gaan het gesprek aan met huurders, bijvoorbeeld ter bevordering van netwerken en activiteiten door huurders zelf. De bewonersconsulenten signaleren (zorg) vragen en verwijzen door. Komende jaren zet Woonzorg Nederland en met name de bewonersconsulenten ook sterk in op de participatie van haar huurders. Met als gevolg dat Woonzorg Nederland beter weet wat er speelt bij haar huurders en wat ze nodig hebben. Woonzorg Nederland en de gemeente gaan kijken naar een werkvorm/werkvormen waarin kennis wordt gedeeld inclusief de ervaringen van huurders en waarin het bijdragen aan de leefbaarheid (zorg, welzijn, voorzieningen) in wijken onderwerp van gesprek is. Een van de manieren waarop Woonzorg Nederland ontmoeten wil faciliteren is door middel van de Woonzorg Thuisapp.

Deze verlaagt de drempel voor onderling contact, ontmoeting en activiteiten. Daarnaast hebben de meeste van de gebouwen van Woonzorg Nederland ontmoetingsruimten. Bedrijfsruimten zet Woonzorg Nederland zoveel mogelijk in voor zorg(gerelateerde) faciliteiten en wijkgerichte functies.

3

Een betaalbare en prettige woning

3.1

3.2

Alleen als er wel gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid van inkomens afhankelijke huurverhoging. Inkomens afhankelijke huurverhoging (IAH) Huurverhoging

3.3

Betaalbaarheid

3.4

Huurachterstanden/ huisuitzettingen

Woonzorg Nederland zet de eventuele inkomsten uit inkomensafhankelijke huurverhoging in 2023 in voor investeringen. Beleidsmatig is over het al dan niet toepassen van een inkomensafhankelijke huurverhoging nog geen besluit genomen; e.e.a. is ook afhankelijk van Wet- en Regelgeving.

Woonzorg Nederland gaat voor de huurverhoging in 2023 uit van het door de Rijksoverheid voorgeschreven huurbeleid. Wettelijk is geregeld dat partijen in de prestatieafspraken een bij ministeriële regeling bepaald hoger percentage mogen afspreken. Dit is niet van toepassing. Woonzorg Nederland streeft ernaar dat van al haar zelfstandige sociale huurwoningen 70% een streefhuur (huur na vrijkomen van de woning, dus niet voor huidige contracten) onder de 1e aftoppingsgrens voor de Huurtoeslag heeft (€647,19 prijspeil 2023). Door vroegsignalering en snel acteren bij huurachterstand beperkt Woonzorg Nederland schuldenproblematiek.

Eind juni 2023 eindigt het huurcontract met Florence voor de locatie Wijndaelercentrum (Loosduinen). Met de bewoners van de drie zelfstandige eenheden op de deze locatie wordt gekeken naar alternatieven/oplossingen voor vervangende woonruimte. Nadat Florence de locatie met haar cliënten heeft verlaten zal Woonzorg Nederland overgaan tot sloop/nieuwbouw van dit pand. Beoogd was een nieuwe intramuraal gebouw met Florence als huurder. Helaas zijn Woonzorg Nederland en Florence niet tot een voor beide partijen (financieel) haalbaar plan gekomen. Woonzorg Nederland verkent met andere lokale zorgpartijen de mogelijkheden op deze locatie voor een toekomstig bestendig zorggebouw. Alternatieve mogelijkheid is het realiseren van een zelfstandig woongebouw voor senioren.

Onderwerp

3.5

Onderhoud en verbetering

2024 In 2021 is er een convenant opgesteld waarin nader staat uitgewerkt hoe Woonzorg Nederland en de gemeente de verplichting rondom vroegsignalering vanuit de wijziging Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening (Wgs) vormgeven. De uitvoering van dit convenant zal worden gemonitord. - Stand aantal zelfstandige woningen met conditiescore 5 of 6 (inclusief sloopplannen) (op 01-01-2023) Woonzorg Nederland heeft geen woningen met score 5 of 6. Bij groot onderhoud en ingrijpende woningverbetering zorgt Woonzorg Nederland voor degelijk hang- en sluitwerk, inclusief kerntrekbeveiliging. Woonzorg Nederland en gemeente werken samen aan een aanpak gezond en veilig wonen op basis van de resultaten van de schouw kwaliteit Haagse woningvoorraad die gemeente in 2022 heeft uitgevoerd.

3.6

Wonen met zorg

De zorg over vocht en schimmel die toeneemt en verschijnt op plekken/adressen waar dat eerder niet het geval was, vanwege energiearmoede en lagere thermostaat-temperaturen, wordt gedeeld. Andere partijen hebben die zorg ook en we nemen dit mee in communicatie Woonzorg Nederland ontwikkelt vernieuwende woonvormen (woonformules) onder de noemer ‘Samen zelfstandig wonen met een plus’. Door deze woonvormen kunnen mensen samen zelfstandig wonen en voorzieningen delen. Woonzorg Nederland doet dat door middel van transformatie in haar bestaand bezit en door uitbreiding in gebieden waar op de lange termijn de woningvraag van haar doelgroep toeneemt. Hiermee bevordert Woonzorg Nederland ook de doorstroming op de woningmarkt. In haar collectieve woonvormen focust Woonzorg Nederland op sociale huurwoningen (zie ook bij het thema betaalbaarheid). Met het oog op een gezonde mix, verbetering van de doorstroming en op kansen voor middeninkomens willen we de voorraad middeldure huurwoningen (tot ca €1.175 huur per maand) uitbreiden. We zoeken de komende jaren ruimte voor meer middeldure huurwoningen. Maar er is ook nieuwbouw nodig. Woonzorg Nederland richt zich bij middeldure huur altijd op complexen die gemengd zijn met sociale huur. Ook bij zorgwoningen is het aanbod aan middeninkomens gewenst omdat deze woningen moeilijk toegankelijk zijn voor deze inkomensgroep.

Daarnaast kijkt Woonzorg Nederland samen met zorgorganisaties waar (toekomstige) behoefte is aan meer zorg van huurders om met elkaar invulling te geven aan haar formule Goud Geregeld (24-uurszorg beschikbaar). Ook kan gezamenlijk worden gekeken naar hoe bijvoorbeeld VPT (Volledig Pakket Thuis) in de wijk goed kan worden georganiseerd. Behoudens Coornhert zijn er nog geen concrete afspraken. Dit is wel een van de zaken die Woonzorg Nederland verder gaat oppakken, waarbij aan de voorzijde met zorgpartijen afspraken gemaakt worden over samenwerking. Waar het gaat om zorgvastgoed heeft het kabinet aangegeven de bestaande verpleeghuiscapaciteit niet verder te willen uitbreiden. Dat betekent voor Woonzorg Nederland in de komende periode een verkenning en onderzoek op de ontwikkeling van intramurale woonvormen voor mensen die vanwege hun zorgbehoefte niet meer (samen) zelfstandig thuis kunnen wonen. Woonzorg Nederland wil zich inzetten op behouden bestaande capaciteit en verder inzetten op andere mogelijkheden.

4

Gemeente en corporatie brengen in 2023 samen in kaart welke mate van toegankelijkheid de complexen van Woonzorg Nederland hebben en wat de gewenste situatie met betrekking tot de toegankelijkheid van deze complexen is. Gemeente en corporatie maken afspraken over de verdeling van de kosten wanneer er aanpassingen nodig zijn om tot de gewenste situatie te komen. Ale woningen en gebouwen van Woonzorg Nederland voldoen tenminste aan de wettelijke eisen voor brandveiligheid, legionella en Veiligheid asbest. Daarnaast biedt Woonzorg Nederland, vanwege haar doelgroep, op een aantal gebieden wat extra’s. Woonzorg Nederland noemt dit veiligheid met een plus. Deze veiligheid met een plus gaat over brandveiligheid, valpreventie, sociale veiligheid en inbraakpreventie, liften, legionella en asbest. Daarnaast besteedt Woonzorg Nederland gezien haar doelgroep extra aandacht aan toegankelijkheid. Huurdersorganisatie, Woonzorg Nederland en gemeente werken samen aan een offensief voor energiebesparing met Convenant aanpak energiearmoede informatie/voorlichting en installatie energiebesparende maatregelen. Hiervoor is onder andere de Direct Bespaar Actie van de gemeente Den Haag beschikbaar voor de huurders van Woonzorg Nederland.

Gemeente Den Haag werkt via de Direct Bespaar Actie minimaal één keer mee aan een verduurzamingstraject van Woonzorg Nederland om te zien waar in het traject kansen liggen voor energiebesparing met huurders. Goed gebruik van de bestaande voorraad

4.1

Doorstroming

5

Aandachtsgroepen

5.1

Huisvesting statushouders

5.2

Zorggroepen

5.3

Aandeel verhuringen aan aandachtsgroepen

3.7

De doelgroep van Woonzorg Nederland zijn senioren. Doorstroming vanuit de voorraad is dus niet aan de orde. Woonzorg Nederland is zeer bereid om bijvoorbeeld via lokaal maatwerk de doorstroming naar haar panden te bevorderen. Hieronder valt ook de samenwerking met de doorstroommakelaars van de gemeente Den Haag. Gemeente en Woonzorg Nederland gaan met elkaar in gesprek over het toewijzen van nieuwbouw- en verbouwwoningen aan oudere doorstromers. Woonzorg Nederland is altijd aan het kijken naar de mogelijkheden om 55-plus woningzoekenden te huisvesten (haar doelgroep en statushouders) Dit doet zij in nauw overleg met de gemeente. Woonzorg Nederland voorziet in haar aandeel van de gemeentelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders. Het betreft statushouders die binnen de doelgroep vallen van 55 jaar en ouder. Woonzorg Nederland heeft met diverse partijen afspraken over de huisvesting van zorgdoelgroepen in het pand Coornhert. Coornhert oude postgebouw Ipse de Bruggen, jongeren 18/23 jaar, totaal 21 eenheden. Prins Willemshof is indirecte verhuur door de zorggroep Respect. Vuistbijl 8 eenheden met Philadelphia. Partijen spreken af dat het streven is dat 30% van de verhuringen naar niet reguliere woningzoekenden gaat conform de definitie van de raamovereenkomst

Doorkijk 2025-2028

Afschaffing van de verhuurdersheffing zal ervoor zorgen dat woningcorporaties, ondanks de lage investeringsmogelijkheden weer meer kunnen bouwen. Maar de minister vraagt nog veel meer en er is dus ook meer nodig, de brede volkshuisvestelijke opgave (nieuwbouw sociaal en lage middenhuur, verbetering en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad, betaalbaarheid/huurbeleid en investeren in leefbaarheid) vraagt extra middelen. Woonzorg Nederland is betrokken bij de Regionale Realisatieagenda Haaglanden en hoopt daar een bijdrage te kunnen leveren in ouderhuisvesting en het verbeteren en verduurzamen van haar bezit.

Onderwerp

2024

Doorkijk 2025-2028

Huisvesting en toewijzing van aandachtsgroepen in relatie tot invulling van de 30% -70% en de invulling van de bouwproductie in de prestatieafspraken is een onderwerp dat bestaat uit 3 elementen, waarbij deze drie elementen niet los van elkaar gezien kunnen worden gezien: 1.

Definitie van wat er onder de 30% valt. En hoe we brengen we die in lijn met regionale afspraken; dit pakken we in Q1 op samen met de procesafspraak onder punt 2. 2. Een procesafspraak om al dan niet tot aanpassing van het 30% percentage komen dit leidt in Q1 2024 tot een inhoudelijk voorstel. Deze aanpak wordt voor een periode van twee jaar gemonitord, opdat er van geleerd en waar nodig bijgesteld kan worden. 3. Een gezamenlijke inspanning om de bouwproductie en de mogelijkheden voor doorbraakplannen en flexwonen maximaal in te zetten., plus hoe we anderszins woningen kunnen toevoegen (ook voor de aandachtsgroepen), zoals particuliere verhuurders, marktpartijen etc. Flexwonen wordt een vast onderdeel in de aanpak van de woningnood. Daar waar er voor flexwonen plekken beschikbaar komen, moeten we die benutten. De gemeente stelt in Q1 van 2024 een strategie op. Onderdeel hiervan is ook het beperken van leegstand. De corporaties werken hier intensief aan mee. 6

Duurzame woningvoorraad

6.1

Investeren in een duurzame sociale huurwoningenvoorraad

Woonzorg Nederland heeft één complex met energielabel E, F of G. Daarvoor maakt Woonzorg Nederland in 2023 plannen voor sloop/nieuwbouw. Woonzorg Nederland heeft geen woningen met enkel glas in Den Haag. Woonzorg Nederland heeft nog woningen met energielabel D in Den Haag, de aanpak qua verdere isolatie ontwikkelt Woonzorg Nederland in 2024. Zonnepanelen, warmtepompen en overstap naar elektrisch koken buiten de mutaties: Woonzorg Nederland werkt aan een 5-jarenplan om op diverse locaties in Den Haag zonnepanelen en warmtepompen te plaatsen. En om elektrisch te gaan koken op adressen zonder dat daar sprake is van mutatie. Daar zijn nog geen aantallen voor te geven. Met betrekking tot de overstap naar elektrisch koken bij mutatie, zie 6.3. Woonzorg Nederland richt zich op verbetering van de energieprestatie van de gebouwen. Daarin streeft Woonzorg Nederland ernaar steeds meer circulaire materialen te gebruiken (zie 6.5). Bij bepaalde stappen van verduurzaming vraagt Woonzorg Nederland een beperkte huuraanpassing en past zij ook de streefhuren aan, binnen wat er toegestaan is vanuit de nationale prestatieafspraken. Hierbij streeft Woonzorg Nederland zoals afgesproken in de raamovereenkomst Wonen 2019-2024 ernaar dat de totale woonlasten niet omhoog gaan. Voor zonnepanelen vraagt Woonzorg Nederland een gebruikersbijdrage in de servicekosten.

(Dit uiteraard zonder zonnepanelen ‘dubbel’ te verrekenen). Isolatiemaatregelen worden op basis van de nationale prestatieafspraken en opheffing Verhuurdersheffing zonder huurverhoging genomen.

6.2

Transitiegereed

In 2024 verwacht Woonzorg Nederland geen woningen door een ingreep of (sloop)nieuwbouw transitiegereed te maken en/of te voorzien van duurzame energie.

6.3

Kookgas

6.4

Energietransitie

6.5

Circulair, klimaatadaptatie, binnentuinen

De gemeente helpt met het opstellen van een plan, financiering en aanvragen van relevante subsidies. Bij Woonzorg Nederland is elektrisch koken de norm. Bij de verwacht ca 30 à 60 mutaties in 2024 zal Woonzorg Nederland op de adressen waar nog op aardgas wordt gekookt overgaan op koken op schone energie. Partijen werken aan de energietransitie volgens een gezamenlijk opgestelde routekaart met wijkprioritering uit de raamovereenkomst aangevuld met bevindingen uit de concept-transitievisie warmte. Deze routekaart is ook toegezegd in het coalitieakkoord. Partijen zetten de samenwerking voort en breiden die waar mogelijk uit op de onderwerpen circulair bouwen en slopen, klimaatadaptatie, binnentuinen (incl ecologisch beheer). Rondom circulair bouwen en slopen betrekt de gemeente Woonzorg Nederland bij het opstellen van een concreet uitvoeringsplan dat is toegezegd in het coalitieakkoord. Gemeente pakt regie en werkt samen met Woonzorg Nederland om aan de slag te gaan in een aantal klimaatstressgebieden in de stad waar hitte, wateroverlast en/of droogte speelt, zoals gezamenlijk is geconstateerd in de risicodialogen klimaatadaptatie.

7

De huurder gezien en gehoord

7.1

Huurders- vertegenwoordiging

8

Een succesvolle samenwerking

8.1

Geschrapte doelen

Woonzorg Nederland is een landelijke woningcorporatie. Woonzorg Nederland vindt het belangrijk om zoveel mogelijk inbreng van haar huurders te krijgen. Hiermee kan Woonzorg Nederland haar dienstverlening nog beter maken. Het Landelijk Huurders Platform (LHP) is de overkoepelende vertegenwoordiging van haar huurders. Zij staan in contact met alle huurderscommissies van Woonzorg Nederland. Het LHP is een belangrijke gesprekspartner voor Woonzorg Nederland. Meerdere keren per jaar spreekt het LHP met het bestuur van Woonzorg Nederland. Dit gaat over algemeen beleid en huurderszaken. Hieronder valt onder andere: • Huurprijzen en huurverhoging • Kwaliteit van de woningen • Dienstverlening en klachtafhandeling • Servicekosten

Zie ook 6.1: Woonzorg Nederland maakt in 2024 plannen voor hun enige woongebouw in Den Haag met energielabel E, F of G. Ook maakt Woonzorg Nederland een plan voor de woningen die nu nog energielabel D hebben.

Onderwerp

*

8.2

Nieuwe doelen

8.3

Financiële paragraaf

2024 De financiële investeringsvoornemens maken deel uit van de van de prestatieafspraken en worden op een begrijpelijke manier inzichtelijk gemaakt.

Doorkijk 2025-2028