RIS317836 Bijlage Prestatieafspraken 2024 DUWO finale versie 1 4

Vestiging Den Haag Prestatieafspraken 2024 DUWO, huurdersvereniging De Eerste Kamer en gemeente Den Haag 1 1.1

Onderwerp Een toereikende woningvoorraad Omvang kernvoorraad

1.2

Nieuwbouw

Doorkijk 2025-2028 DUWO heeft ten tijde van het bod (1 juli 2023) 3.896 sociale huurwoningen. DUWO heeft op 1 januari 2025 minimaal 3.896 sociale huurwoningen. DUWO levert dus in 2023 en 2024 géén woningen op. Wel zitten er woningen in de pijplijn voor de periode daarna (zie doorkijk). Nieuwbouw sociale huur (exclusief transformatie en flexwoningen): geen in 2024 Flexwoningen sociale huur: vooralsnog geen in 2024. Maar: het tekort aan studenteenheden is groot. Bouwen van permanente eenheden duurt lang. DUWO wil daarom in 2024 met de gemeente en andere partijen verder onderzoeken waar tijdelijke en flexeenheden mogelijk zijn. Transformatie naar sociale huurwoningen: n.v.t. Voornemens voor verkoop of liberalisering van sociale huurwoningen: alle woningen van DUWO behoren tot de sociale huurvoorraad en DUWO liberaliseert de woningen niet. DUWO neemt in 2024 geen (sloop) nieuwbouwprojecten in aanbouw.

Om de bouw te versnellen en de woningtekorten voor studenten terug te dringen vraagt DUWO de gemeente: - locaties aan te wijzen voor nieuwbouw of verdichting en te zorgen dat voor die locaties in het bestemmingsplan de bestemming wonen/studentenhuisvesting is opgenomen; - geen bovenwettelijke eisen te stellen die de stichtingskosten verhogen waardoor betaalbare woonruimte voor studenten niet haalbaar is; - de inspanning te leveren om de procedures op basis van de Wet RO en het Bouwbesluit zo spoedig mogelijk af te ronden. Naar verwachting worden in de volgende jaren 1.087 woningen in aanbouw genomen. •

•

• 2 2.1

Evenwichtige wijken Leefbaarheid

3

Een betaalbare en prettige woning

3.1 3.2

Inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) Gemiddelde huurverhoging

3.3

Betaalbaarheid

Paraaf gemeente

DUWO verwacht eind 2024 / begin 2025 197 woningen (MOOOF-gebouw) toe te voegen en in 2027 370 (Waldorp Four) en in 2028 520 (Verheeskade) op te leveren. Daar staat tegenover dat in 2024 de overeenkomst met de gemeente voor de verhuur van de woningen in de WLS-driehoek eindigt (43 eenheden). Ook loopt in 2025 die voor het Rode Kruisgebouw (95 eenheden) en voor de Stamkartstraat (122 eenheden) af. Of bovengenoemde woningen langer verhuurd kunnen worden is nog onduidelijk omdat het betreffende gebiedsplan nog niet af is. DUWO verwacht eind 2024 / begin 2025 197 woningen op (MOOOFgebouw), in 2027 370 (Waldorp Four) en in 2028 520 (Verheeskade) op te leveren.

De gemeente én de corporaties hebben de Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden (RRA) getekend in maart 2023, en zetten zich gezamenlijk in op de hierin genoemde kritische succesfactoren en op de te realiseren corporatiewoningen De gemeente kijkt kritisch naar kaders en beleid om de realisatie van de woningbouwopgave en de betaalbaarheid op peil te houden. Ze streeft productie en duurzame kwaliteit na, maar is bereid om op projectniveau tot maatwerk te komen – en te rigide stapeling van eisen te voorkomen Op regionaal niveau is een versnellingstafel opgericht, de gemeente en corporaties onderzoeken of zij een lokale versnellingstafel willen oprichten.

In 2024 verwacht DUWO gemiddeld € 18,09 per woning te investeren in leefbaarheid in wijken waar DUWO bezit heeft. Dit bestaat uit een sociaalbeheerbudget om initiatieven van bewonerscommissies te ondersteunen à €20.495 en het zogenoemde ‘wow-budget’ van € 50.000 voor het verbeteren van de leefbaarheid. DUWO realiseert verbeteringen aan community, zoals common rooms, waar haar huurders gebruik van kunnen maken. In 2024 gebeurt dit voor ongeveer 200 woningen. DUWO verhuurt geen woningen aan huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrens (vrije toewijzingsruimte).

Binnen een periode van 6 jaar worden alle common rooms geüpgraded of wordt anderszins aandacht besteed aan community binnen een pand. DUWO realiseert op basis van haar woononderzoek common rooms. In 2024 wordt een common room voor de Stamkarttoren gerealiseerd. Voor de jaren daarop wordt gekeken naar de uitkomsten van het woonbelevingsonderzoek om vervolgens te bepalen welke complexen in aanmerking komen voor een community-upgrade.

DUWO past geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe bij campuscontracten. DUWO volgt het huurverhogingsbeleid dat de minister voor VRO jaarlijks vaststelt. Bij woningen waar de streefhuur hoger is dan de contract huur wordt de huur met een hoger percentage verhoogd, tot het maximaal toegestane percentage op woningniveau. De maximale huurverhoging die gemeente breed wordt nagestreefd is inflatie + 1%, met de beperking van overheidsrichtlijnen of regels, of hetgeen dat volgt uit de lokale prestatieafspraken. 100% van de studentenwoningen heeft een (subsidiabele) huur tot de laagste aftoppingsgrens met een nader onderscheid naar een prijs tot de kwaliteitskortingsgrens en tot de aftoppingsgrens. Hiermee zijn deze woningen betaalbaar voor studenten tot resp. 23 jaar en van 23 jaar en ouder. In de gemeente Den Haag heeft DUWO nu minimaal 89% een (subsidiabele) huur tot aan de kwaliteitskortingsgrens. Wanneer de plannen van de minister van VRO doorgaan om per 1-1-2024 de leeftijd voor de kwaliteitskortingsgrens op 21 jaar vast te stellen, worden woningen tussen de kwaliteitskortingsgrens en de laagste aftoppingsgrens betaalbaar voor huurders van 21 en 22 jaar. DUWO zal het percentage woningen tot aan de kwaliteitskortingsgrens dan herzien. Paraaf huurdersorganisatie

DUWO werkt in Den Haag toe naar een verhouding van 100% studentenwoningen met een huur tot de laagste aftoppingsgrens met daarbinnen 80% met een (subsidiabele) huur tot aan de kwaliteitskortingsgrens. Dit laatste percentage zal worden herzien als de plannen van de minister van VRO doorgaan om per 1-1-2024 de leeftijd voor de kwaliteitskortingsgrens op 21 jaar vast te stellen.

Paraaf corporatie

3.4

Huurachterstanden/ huisuitzettingen

DUWO en de gemeente Den Haag werken met elkaar volgens het convenant Vroegsignalering. Bij internationale studenten spelen onderwijsinstellingen een rol in het minimaal houden van de huurachterstanden. Voor 2024 continueren we de bestaande werkwijze.

3.5

Onderhoud en verbetering

3.6 3.7 4 4.1

DUWO onderhoudt haar woningen naar behoren. In 2024 pleegt DUWO haar reguliere onderhoud en kleine renovaties. DUWO heeft in Den Haag geen complexen met conditiescore 5 of 6. Schimmelproblematiek speelt niet of nauwelijks bij DUWO. Als schimmel wordt geconstateerd, dan wordt daar direct op gehandeld. DUWO kijkt of het gebruik kan maken van een onafhankelijke schimmelexpert. Loden leidingen: DUWO heeft een onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van giftige stoffen als asbest etc. in haar panden, voor zover bekend zijn er geen loden leidingen. Brandveiligheid: DUWO voert jaarlijks in 33% van haar woningen technische brandveiligheidscontroles uit en 100% beheerbrandveiligheidscontroles. Rookmelders: overal aanwezig behalve in enkele woningen waar we niet naar binnen mochten. Koolmonoxide: geen pro-actief beleid. DUWO heeft geen complexen meer met open verbrandingstoestellen. DUWO heeft geen complexen meer met open verbrandingstoestellen. Bij groot onderhoud en ingrijpende woningverbetering zorgt DUWO voor degelijk hang- en sluitwerk, inclusief kerntrekbeveiliging. Niet van toepassing (Verplaatst naar 6.3)

Wonen met zorg Aanpak energiearmoede Goed gebruik van de bestaande voorraad Doorstroming DUWO zal in 2024 het campuscontract hanteren. Dit is een bewezen instrument om de doorstroming in de

4.2 5 5.1

Levensloopbestendige woningen Aandachtsgroepen Huisvesting statushouders

5.2

Zorgdoelgroepen

5.3

Aandeel verhuringen aan aandachtsgroepen

5.4 5.5. 6 6.1

Spoedzoekers Standplaatsen voor woonwagens Duurzame woningvoorraad

Investeren in een duurzame sociale huurwoningenvoorraad

studentenvoorraad te bevorderen. Er wonen nagenoeg uitsluitend studenten in DUWO’s woningvoorraad. Niet van toepassing DUWO zal studerende vergunninghouders huisvesten. Het campuscontract is van toepassing. De begeleiding van de statushouders valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente, ook als de studie is gestaakt. DUWO onderzoekt voor de containerwoningen aan het Leeghwaterplein of het mogelijk is om studenten te koppelen als ‘buddy’s’ aan statushouders. Dit concept is (met intensieve begeleiding) in Amsterdam (Science Park) met succes geïmplementeerd en zou een mooie toevoeging zijn aan de leefbaarheid van het gebied. DUWO huisvest in Den Haag verschillende zorgdoelgroepen, waaronder vanuit de historie ook enkele nietstuderende, via de samenwerking met het Jeugd Interventie Team (JIT). Op de ‘jongerenboulevard’ verhuurt DUWO een rijksmonument en aanpalende nieuwere bouw aan het JIT. Het gaat om een woonvoorziening met 79 kamers voor jongeren die steun nodig hebben op (o.a.) woongebied. Hiernaast heeft DUWO nog een klein complex specifiek voor studerende moeders. Daarnaast huurt Stichting Anton Constandse 3 panden (Obrechtstraat, Voltastraat en Drapeniersgaarde) van DUWO, waarbinnen zij zelf kamers doorverhuren aan hun cliënten. Gemeente en DUWO onderzoeken in Q1 2024 of DUWO aansluit bij het koepelconvenant.

Het aanbod van DUWO bestaat deels uit woningen waarover afspraken zijn gemaakt met onderwijs-, hulp- en zorginstellingen. DUWO heeft in haar ongemeubileerde bezit dat met campuscontracten wordt verhuurd ca. 700-800 toewijzingen per jaar. Daarvan worden ongeveer 20 urgenten die via onze stakeholders binnenkomen en 10 statushouders gehuisvest. Daarnaast wordt een aandeel verhuurd bij het JIT / Xtra Plus (ca. 44 verhuringen) en via Stichting Anton Constandse. In dat laatste geval gaat het om intermediaire verhuur. DUWO is bereid om studerende spoedzoekers in tijdelijke en flexwoningen te huisvesten. Niet van toepassing In 1.158 woningen plaatst DUWO in 2023 en in 2024 in samenwerking met de gemeente Den Haag Flatmates. Dit kan tot 20% energie besparen tijdens het douchen. DUWO zal zo veel als mogelijk huurders van hun energieverbruik op de hoogte stellen om bewonersbewustzijn te verhogen in combinatie met tips om energie te besparen door ander gebruikersgedrag. Dit doet DUWO in samenwerking met het bureau ‘Klimaatroute’. DUWO heeft een plan van aanpak om zo veel als mogelijk zelfstandige woningen met een E, F of G-label uiterlijk in 2028 te verbeteren. DUWO heeft (1-1-2023) 239 zelfstandige en 232 onzelfstandige woningen met E/F/G labels. Hier zitten geen complexen tussen waarvoor sloopplannen gelden. Van de zelfstandige woningen zitten er 25 in een VvE.

Grootschalige projecten verduurzaming: • 2023: Kazernestraat (35 vhe) van E/F/G label naar A en B • 2024: Rijswijkseweg 422 (20 vhe) van E/F/G label naar tenminste C •

Paraaf gemeente

Grootschalige renovatie (jaartal onder voorbehoud): • 2025: Harderwijkstraat (155); • 2026: Hofwijckplein (6)

2024: Nieuwstraat 11-17 (4 vhe) van E/F/G label naar tenminste C Paraaf huurdersorganisatie

Paraaf corporatie

DUWO brengt PV-panelen aan en verrekent de opbrengst met de huurders op basis van een met de huurdersorganisaties vastgestelde methodiek. Als een complex wordt aangepakt dan nemen we dit mee. Alle grote daken zijn al meegenomen. Om in 2050 CO2-neutraal te zijn heeft DUWO in 2021 de routekaart duurzaamheid geïmplementeerd en maakt complexen transitiegereed. Het transitiegereed zijn van panden wordt naar verwachting op een goede manier weergegeven door middel van de BENG 1 eis in de nieuwe energielabelsystematiek. DUWO stelt in 2024 een aanpak hoe vanaf 2026 te voldoen aan de aankomende regelgeving om alle Cv-ketels bij mutatie te vervangen door een duurzaam alternatief. Waar warmteontwikkeling plaatsvindt door de gemeente worden de complexen hierop aangepast. 1.462 woningen zijn ten tijde van het bod (1-7-2023) transitie gereed. In 2023 en in 2024 verwacht DUWO 107 woningen te voorzien van duurzame energie (aansluiting op het warmtenet).

6.2

Kookgas

6.3

Aanpak energiearmoede (voorheen punt 3.7)

6.4

EFG-aanpak specifieke woongebouwen (gespikkeld, monumenten, te slopen)

6.5

Coöperatieve zonnepanelen op corporatiedaken

6.6

Samen werken aan energietransitie, een duurzame woonomgeving en meer duurzame woningen.

Paraaf gemeente

In ‘RIS315470 Gezamenlijke aanpak in Energietransitie met woningcorporaties’ zijn de afspraken met corporaties toegelicht m.b.t. het overstappen naar schone warmtebronnen. Deze afspraken zijn met de vijf grootste corporaties gemaakt en deze geven ook aan dat zij hieraan willen voldoen. Om de overstap naar schone warmtebronnen te versnellen zijn er een aantal relatief laagdrempelige afspraken te maken. De gemeente stelt de volgende afspraken voor: • Wanneer de kans zich voordoet om de reguliere cv-ketels te vervangen voor een duurzame warmteoplossing, dan spant DUWO zich in om een duurzame warmteoplossing te onderzoeken. DUWO ziet het warmtenet als geschikt alternatief voor CV. Echter bestaan er situaties waarin het warmtenet niet aansluit op de verduurzaming van het pand. Denk aan een lokale oplossing (wel collectief) of een oplossing die in het verleden (voor het warmtenet) al is toegepast en waarbij er daardoor geen warmtenet mogelijk of nodig is. De corporatie zet zich in om, in het geval van een nieuwbouwcomplex, een aansluiting op lage temperatuurverwarming met lokale bronnen te realiseren. De gemeente helpt met het opstellen van een plan, financiering en aanvragen van relevante subsidies. DUWO heeft in kaart gebracht waar nog op kookgas wordt gekookt. Dit wordt meegenomen in de verduurzamingsplannen.

In 2024 zijn deze verduurzamingsplannen klaar en worden deze met de gemeente gedeeld. In deze plannen staan concrete ambities over wat er wanneer met de bestaande kookgasaansluitingen gebeurt. Studenten kunnen geen energietoeslag aanvragen bij de gemeente. Uitwonende studenten met een aanvullende beurs ontvangen in 2023 een vergoeding voor energiekosten van € 400. Studenten met financiële problemen kunnen mogelijk bijzondere bijstand aanvragen. DUWO werkt mee aan de energiebrigade. Het Rijk heeft geld ter beschikking gesteld om een impuls te geven aan het op korte termijn besparen op energie in de corporatiewoningen in Den Haag via het concept van de energie fixers (hier energiebrigade). Deze middelen zijn bedoeld om de activiteiten die niet tot de kernactiviteiten van de corporatie behoren te versterken. En hiermee huurders in energiearmoede (die maandelijks meer dan 10% aan hun energierekening) te ondersteunen. Aanvullend aan de prestaties in 6.1, werkt de gemeente graag samen met corporaties aan een versnelling van het isoleren en verduurzamen van drie specifieke soorten EFG-labelwoningen. Namelijk: in 1) gespikkeld bezit, 2) in monumenten en 3) woningen die pas na 2028 op de lijst staan voor sloop/herstructurering. 1) Voor complexen in gespikkeld bezit kan een subsidieaanvraag worden ingediend bij het Rijk.

In 2024 worden de complexen in gespikkeld bezit onder de loep genomen voor een aanpak. 2) Rondom monumenten wordt per Q1 2024 een structureel overleg met de gemeente opgezet om tijdig uitwisseling te starten over aanpak, uitdagingen en oplossing rondom isoleren en verduurzaming van monumenten binnen de geldende regelgeving. 3) In 2024 levert DUWO een overzicht van EFG-labelwoningen die na 2028 op de lijst van sloop/herstructurering staan, indien daar sprake van is, en maakt een plan van aanpak”. De lijst wordt opgenomen in de ROK 2025-2028. Gesprekken hierover moeten nog worden opgestart. Naar aanleiding van de uitkomst van die gesprekken bepalen partijen of er prestatieafspraken gemaakt worden en welke dat dan zijn. DUWO werkt samen met gemeente en een lokale energiecoöperatie om op de dak(en) toe te staan dat er coöperatieve zonnepanelen worden aangebracht. Indien van toepassing krijgen de sociale huurders van het gebouw via de energiecoöperatie ruimschoots de gelegenheid om via een passend aanbod deel te nemen. DUWO en gemeente werken samen aan de uitrol van de energietransitie op basis van haar renovatieplanning en de transitievisie warmte zoals beschreven in de gezamenlijke aanpak wijken en duurzame warmte, aan leefbare en klimaatadaptieve binnentuinen, aan biobased & circulair bouwen en renoveren en aan een klimaatadaptievere stad in klimaatstressgebieden.

Daarbij is DUWO betrokken bij de routekaart energietransitie voor de wijken Centrum - Kortenbos/Zuidwal, Uilenbomen, Rivierenbuurt & Stationsbuurt. Paraaf huurdersorganisatie

Landelijk zijn er doelen om in 2030 50% circulair te zijn en in 2050 100%. Hiervoor zullen ook de woningcorporaties stappen moeten zetten. Gezien de verduurzamingsopgave, de uitbreidingsopgave en de onderhoudsopgave waar de corporaties voor staan ziet de gemeenteveel mogelijkheden om circulair en biobased aan de gang te gaan. Gemeente stelt de volgende afspraak voor: Paraaf corporatie

Gemeente Den Haag reikt graag de hand op deze thema’s gezamenlijke trajecten op te zetten. Die zijn nog niet altijd in concrete aantallen en prestaties te vatten. Indien dat wel het geval is en er in 2024 sprake is van projectontwikkeling op één of meer van deze thema's, draagt de gemeente passend bij en legt dit graag vast in de prestatieafspraken: DUWO gaat het Stamkartplein (329 woningen) klimaatadaptiever maken en is in gesprek met de gemeente over subsidie.

7 7.1

De huurder gezien en gehoord Huurders- vertegenwoordiging

8 8.1 8.2 8.3

Een succesvolle samenwerking Geschrapte doelen Nieuwe doelen Financiële paragraaf

Paraaf gemeente

DUWO neemt minimaal 1 project op in de meerjaren onderhoudsbegroting of in een investeringsbegroting gericht op circulaire en biobased principes. Daarbij kan de gemeente ondersteunen met kennis, kunnen we projecten aan elkaar koppelen en kunnen we samen met corporaties kijken hoe we een eventuele onrendabele top kunnen cofinancieren. Dit project valt niet in Den Haag. DUWO heeft de intentie om bij succes dit uit te breiden naar andere vestigingen. Dit succes is afhankelijk van de benodigde investering, het (energetische) resultaat en de ervaring van de werknemers

DUWO’s huurders worden vertegenwoordigd door huurdersorganisatie De Eerste Kamer (DEK). Daarnaast streeft DUWO ernaar om in zo veel mogelijk panden bewonerscommissies te hebben. Zodra in een complex een signaal wordt gegeven, zorgt DUWO voor ondersteuning en financiering. Extra ondersteuning komt in de vorm voor handleiding voor Bewonerscommissies. Verder maakt de huurdersorganisatie in samenwerking met DUWO een campagne om bewonerscommissies op te richten. Niet van toepassing Niet van toepassing De financiële investeringsvoornemens maken deel uit van het bod.

Paraaf huurdersorganisatie

Paraaf corporatie