RIS317822 Bijlage 1

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag Oplossingen voor een schokbestendig Haags erfpachtsysteem

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag Oplossingen voor een schokbestendig Haags erfpachtsysteem

Auteur(s): Koen Mulder Steven Hamming

In opdracht van: Gemeente Den Haag Plaats, datum: Rotterdam, 22 december 2023 Status: Definitief

Rebel Strategy & Development bv Wijnhaven 23 3011 WH Rotterdam Nederland +31 10 275 59 95 info@rebelgroup.com www.rebelgroup.com

Inhoudsopgave Samenvatting

4

1. Den Haag wil haar erfpachters beschermen tegen financiële schokken als gevolg van het erfpachtsysteem

6

2. De erfpachtcanon hangt af van erfpachtgrondwaarde en canonpercentage

7

2.1 De erfpachtgrondwaarde is de belangrijkste knop voor de eenmalige schok

8

2.2 Het canonpercentage kan aangepast worden om de periodieke schok te verkleinen

8

2.3 De beheerskosten (apart doorgerekend) zijn minder schokgevoelig

9

3. Van longlist naar shortlist van kansrijke maatregelen

9

3.1 Longlist maatregelen op basis eigen inventarisatie en input gemeente

9

3.2 Kansrijke maatregelen scoren goed op effectiviteit, uitvoerbaarheid en uitlegbaarheid

10

3.3 Bij heruitgifte kan korting op de canon of uitgestelde betaling schokken beperken

13

3.4 Voor de lange termijn kan minder vaak herzien van de canon in combinatie met een langere rentereeks schokken beperken 4. Financiële consequenties van maatregelen voor de gemeente

14 17

4.1 Doorrekening op basis van aantal aannames om effecten inzichtelijk te krijgen

17

4.2 Doorrekening tijdelijke korting

18

4.3 Doorrekening canonpercentage op basis van tijdsreeks

19

Appendix 1 Uitgebreide uitwerking mogelijkheden

20

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

Samenvatting Het huidige Haagse erfpachtsysteem leidt tot onverwachte schokken in de erfpachtcanon Bij de heruitgifte van tijdelijke erfpachtcontracten worden erfpachters momenteel geconfronteerd met een sterke stijging van de canon. Dit komt primair omdat bij heruitgifte een marktconforme grondwaarde wordt vastgesteld die fors hoger is dan de in het verleden (bij eerste uitgifte) vastgestelde grondslag voor de erfpachtcanon. Aanvullend is momenteel de rente en daarmee het canonpercentage ook significant hoger dan in de afgelopen jaren. Alle canonbetalende erfpachters krijgen hiermee te maken, ook de erfpachters zonder heruitgifte, omdat de gemeente het canonpercentage voor iedereen om de 5 jaar herziet.

De gemeente overweegt het erfpachtsysteem te herzien om de schokken voor erfpachters te beperken Om erfpachters te behoeden voor forse onverwachte veranderingen in de canon overweegt de gemeente om aanpassingen in het erfpachtsysteem door te voeren die leiden tot minder schokken. In deze rapportage verkennen we een aantal maatregelen die kunnen leiden tot een systeem dat meer schokbestendig is. Daarbij maken we onderscheid naar (1) een eenmalige schok voor erfpachters waar sprake is van een herziening van de grondwaarde bij heruitgifte, en (2) een periodieke schok als gevolg van de herziening van het canonpercentage die eens in de vijf jaar plaatsvindt.

De longlist van maatregelen om schokken te beperken is beoordeeld op basis van effectiviteit, uitvoerbaarheid en uitlegbaarheid Op basis van eigen inventarisatie en input van de gemeente hebben we een longlist van maatregelen opgesteld. Om te bepalen welke maatregelen kansrijk zijn hebben we deze gescoord aan de hand van de criteria effectiviteit, uitvoerbaarheid en uitlegbaarheid. Vervolgens hebben we een aantal kansrijke maatregelen doorgerekend om te bezien welk financieel effect ze op zowel de gemeente als de erfpachter hebben.

Een ingroeipad of uitgestelde betaling helpt om schokken te beperken bij heruitgifte (ca 10.500 rechten) Om de eenmalige schok tegen te gaan die ontstaat door de nieuw vastgestelde grondwaarde bij heruitgifte, zien wij het als meest kansrijk om een tijdelijke korting te geven, of een uitgestelde betaling als de gemeente een budgetneutrale oplossing wil. In beide gevallen zal de canon in stapjes groeien tot het bedrag dat het zou moeten zijn, waardoor de eenmalige schok wordt gedempt. Bij een korting zal de gemeente in de door ons berekende varianten (zeer indicatief, op basis van een aantal grove aannames) een bedrag tussen de € 24 en € 110 miljoen aan inkomsten mislopen in de komende 25 jaar. Een uitgestelde betaling is budgetneutraal maar is wel complexer in de uitvoering omdat de gemeente per erfpachter moet bijhouden welke betaling verschuldigd is, en dit bedrag moet op enig moment geïncasseerd worden (bijvoorbeeld bij verkoop van de woning).

Minder vaak herzien van het canonpercentage en baseren op een langere tijdsreeks helpt voor alle erfpachters om schokken te beperken Om de periodieke schok tegen te gaan (het om de 5 jaar aanpassen van het canonpercentage) is het een optie om de canon minder vaak te herzien, en om het canonpercentage te baseren op een meerjarig gemiddelde. Het middelen zorgt ervoor dat extremen over de tijd worden uitgemiddeld. Bovendien zal het ook direct helpen voor erfpachters bij wie op korte termijn een heruitgifte

4/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

plaatsvindt omdat de gemiddelde rente over de afgelopen jaren fors lager ligt dan de actuele rente. Het middelen van de rente leidt de komende jaren wel tot minder inkomsten voor de gemeente. Op de lange termijn is het effect onzeker, omdat de rente zowel kan stijgen als kan dalen. Volgens de door ons berekende varianten ligt het effect in een grote range in de komende 15 jaar. De doorrekening is slechts zeer indicatief, omdat het over langere periodes per definitie onzeker is hoe de rente zich zal ontwikkelen. Maar hoe de rente zich ook ontwikkelt, door middeling zullen de uitschieters afgevlakt worden. De gemeente loopt de meeste inkomsten mis als gekozen wordt voor een rentemiddeling over een lange periode (bijv. 10 jaar) en de rente op het huidige niveau (4%) of hoger blijft. De gemeente kan per saldo juist meer erfpachtbetalingen binnen krijgen door rentemiddeling als de rente op termijn weer gaat dalen naar een niveau van 2% of lager.

Overige onderzochte maatregelen scoren minder goed qua effectiviteit, uitvoerbaarheid, of uitlegbaarheid In het onderzoek is een aantal andere maatregelen meegenomen die minder goed scoren op effectiviteit, uitvoerbaarheid, of uitlegbaarheid. Het gaat bijvoorbeeld om het toepassen van een permanente korting op de grondwaarde, en om het hanteren van een minimum en maximum voor het canonpercentage. Een permanente korting is, als de totale korting de gemeente even veel mag kosten als een tijdelijke korting, minder effectief om de schok te beperken dan een tijdelijke korting. Een permanente korting heeft immers eeuwigdurend consequenties voor de gemeentelijke inkomsten, dus moet relatief klein blijven om te voorkomen de gemiste opbrengsten voor de gemeente te groot worden. Bovendien geeft een permanente korting op de grondwaarde erfpachters die hiervan profiteren een voordeel die anderen in Den Haag niet krijgen. Het instellen van een minimum en maximum voor het canonpercentage is uitvoerbaar, maar bij het hanteren van een langere tijdsreeks (dus niet de rente op één specifieke datum) vervalt het voornaamste voordeel van een minimum / maximum, namelijk het beschermen van erfpachters tegen incidentele uitschieters in de rente.

Het maximum is alleen relevant als de rente langdurig hoog is (dus niet incidenteel) en dan reflecteert de hoge rente ook daadwerkelijk een substantiële kostenpost voor de gemeente. Het hanteren van een meerjarig gemiddelde rente lijkt daarmee een beter passende oplossing dan het hanteren van een minimum / maximum.

5/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

1. Den Haag wil haar erfpachters beschermen tegen financiële schokken als gevolg van het erfpachtsysteem Begin dit jaar werd een aantal Hagenaars geconfronteerd met een sterke stijging van hun erfpachtcanon. Dit leidde tot veel commotie, omdat de verhoogde lasten een grote druk op het huishoudboekje van de inwoners legde. De gemeenteraad wil onderzoeken welke mogelijkheden de gemeente heeft om haar inwoners in de toekomst te behoeden voor dit soort schokken. Teneinde dit te bereiken heeft ze Rebel gevraagd om te onderzoeken hoe het erfpachtsysteem schokbestendiger gemaakt kan worden. Om het onderzoek in te kaderen definiëren we eerst wat wij verstaan onder schokbestendigheid en welk type schokken wij onderscheiden: -

Schokbestendig erfpachtsysteem: een erfpachtsysteem dat erfpachters niet voor onverwacht hoge kosten (canonstijgingen) stelt en daarmee erfpachters lange termijn zekerheid biedt.

-

Eenmalige schok: Den Haag heeft circa 10.500 aflopende erfpachtcontracten waarvan de grondwaarde na afloop van het contract opnieuw vastgesteld moet worden. Deze nieuwe grondwaarde (gebaseerd op een actuele taxatie) is in de regel hoger dan de oude omdat de oude grondslag voor erfpacht in de meeste gevallen 75 jaar geleden is vastgesteld, en de waarde van de grond in de hele stad sindsdien fors is toegenomen. De grondwaarde wordt eenmalig opnieuw vastgesteld, en heeft tot gevolg dat de erfpachter vanaf moment van herziening een (fors) hogere canon moet gaan betalen.

-

Periodieke schok: Den Haag heeft een systeem waarbij om de 5 jaar het canonpercentage herzien wordt. Dat betekent dat om de 5 jaar ook het canonbedrag verandert, soms omhoog en soms omlaag. Door de rente de afgelopen tijd sterk is gestegen leiden momenteel alle herzieningen tot een hogere canon.

Zoals in de definitie van schokbestendigheid te lezen is, ligt de focus van het onderzoek op de schokbestendigheid voor de erfpachter. Ons onderzoek richt zich op zowel de eenmalige als de periodieke schok. Keuzes om het systeem schokbestendigheid te maken hebben ook invloed op de inkomsten van de gemeente. We nemen deze effecten uiteraard ook mee in de uitwerking van de mogelijkheden.

6/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

2. De erfpachtcanon hangt af van erfpachtgrondwaarde en canonpercentage Vrij vertaald is erfpacht het verhuren van grond, waarbij de verpachtende partij (de gemeente) een jaarlijkse vergoeding vraagt aan de erfpachter (eigenaar van de opstal). Doorgaans wordt deze vergoeding de erfpachtcanon genoemd. Het berekenen van de canon wordt doorgaans gedaan door de erfpachtgrondwaarde (de grondslag) te vermenigvuldigen met een canonpercentage.

Afbeelding 1: bepaling van de erfpachtcanon Het huidige systeem in Den Haag werkt met een aantal stappen. Allereerst wordt de grondslag bekeken: die is ofwel al in het verleden bepaald en vastgesteld, ofwel moet die opnieuw worden bepaald en vastgesteld. De bepaling van de grondslag wordt gedaan door allereerst de grondwaarde van het object te bepalen, zoals in de markt zou gebeuren. Vervolgens wordt er gekeken of de 55%regel van toepassing kan worden verklaard. Dit is een beleidsmatige regel, die is ingesteld omdat de grond vaak al bebouwd is en daardoor beperkt is in zijn gebruik. De 55%-regel bepaalt dat de grondwaarde maal 55% wordt gedaan, waardoor de grondslag ontstaat. Deze regel valt vrijwel altijd voordelig uit voor de erfpachter. Op deze grondslag wordt door de gemeente bij de projectmatige heruitgifte nog 4% korting gegeven. Nu de grondslag is vastgesteld volgt de volgende stap voor de canonberekening: de bepaling van het canonpercentage. Het idee hierachter is dat de gemeente een financieringslast heeft voor de grond en dat die met het canonpercentage wordt gedekt (eventueel met opslagen voor risico’s o.i.d.).

Er zijn geen wettelijke regels die bepalen waar het percentage op gebaseerd mag worden en welke opslagen worden toegepast.1 In Den Haag zijn de huidige regels contractueel vastgelegd in de Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente ’s-Gravenhage 1986 herziening 1993 versie 2008 (AB 1986 herz. 1993/2008). Voor Den Haag geldt dat op dit moment wordt gekeken naar het gemiddelde van de rente… 1.

… op een lineaire lening met een looptijd van 20 jaar en wederzijdse renteaanpassing na 10 jaar van de Bank Nederlandse Gemeenten, en;

2.

… op een hypothecaire lening zonder overheidsgarantie, ter hoogte van maximaal 70% van de taxatiewaarde, met een rentevaste periode van 5 jaar en bij eerste afsluiting op nieuwbouw verstrekt door lening-verstrekkende instellingen.

Bovenstaande rentes worden één keer per jaar vastgesteld, op 15 november. Dit percentage wordt gebruikt voor alle erfpachtcontracten die in het jaar erop herzien worden.

1 Staatsteunregelgeving is mogelijk wel relevant. Deze regelgeving is gericht op ondernemingen, niet op particulieren, maar woningen kunnen ook in bezit zijn van ondernemingen die vastgoed verhuren.

7/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

Hiermee zijn zowel erfpachtgrondwaarde als canonpercentage vastgesteld en kan de canon worden berekend. De gemeente doet vervolgens een aanbieding, waarin ook de beheerskosten worden meegenomen. Dit zijn de kosten die zij maakt om het systeem uit te voeren. Elke 5 jaar krijgt de erfpachter een nieuwe aanbieding, waarbij voornamelijk het canonpercentage wordt herzien. Over een langere periode bezien zullen canonherzieningen overigens een steeds minder grote impact hebben op bewoners. Omdat de gemeente met eeuwigdurende contracten werkt waarin de waarde van de grond niet opnieuw bepaald en er ook geen sprake is van indexatie, zullen de erfpachtkosten ten opzichte van de woningwaarde en het inkomen van de bewoner naar verwachting steeds kleiner worden. Dit betekent dat er al sprake is van demping. De maatregelen in dit rapport kunnen worden gezien als aanvullende dempingsmaatregelen.

2.1 De erfpachtgrondwaarde is de belangrijkste knop voor de eenmalige schok Zoals benoemd is de ‘eenmalige schok’ een eenmalige correctie van de erfpachtgrondwaarde bij heruitgifte van aflopende erfpachtcontracten, doorgaans 75 jaar na de initiële uitgifte. In Den Haag zijn nog circa 10.500 aflopende erfpachtcontracten die de komende 15 jaar herzien moeten worden. De resterende 66.000 erfpachtcontracten in Den Haag zijn eeuwigdurend (63.500) of voortdurend (2.500) waarbij geen sprake van een herziening en dus ook niet van een eenmalige schok. Opbouw huidige situatie Aantal erfpachtcontracten in totaal

76.500

Aantal afgekochte contracten

46.000

Eeuwigdurende contracten

17.409

Staand beleid voor AB 1977 contracten

2.500

Contracten te herzien (AV 1923)

10.500

Tabel 1: opbouw huidige erfpachtcontracten De herziening van de grondwaarde bij aflopende contracten is nodig omdat – zoals de naam al doet vermoeden – het contract van de erfpachters afloopt en er een nieuw contract opgesteld moet worden. Dit nieuwe contract wordt gebaseerd op de actuele grondwaarde die wordt vastgesteld door een taxateur. De taxateur baseert zich in zijn taxatie op de taxatie-instructie2 van de gemeente en op (inter)nationaal gangbare standaarden en waarderingsmethoden.

2.2 Het canonpercentage kan aangepast worden om de periodieke schok te verkleinen De periodieke schok betreft het eens in de 5 jaar herzien van de erfpachtcanon, door het opnieuw vaststellen van het canonpercentage. De sterke stijging van de rente in het afgelopen jaar (van 0,90%

2 De gemeente Den Haag is voornemens de taxatie-instructie voor erfpachtgronden te herschrijven. Vooralsnog is het herschrijven vooral gericht op het beter leesbaar maken van de instructie en niet op het aanpassen van de waarderingsmethoden. Het herschrijven van de instructie leidt dus (op dit moment) in beginsel niet tot het verkleinen van de eenmalige schok. In deze rapportage benoemen we daarom een aantal aanvullende mogelijkheden om de eenmalige schok door herziening van de grondwaarde te beperken.

8/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

rente in 2022, naar 4,00% rente in 2023) heeft geleid tot een forse stijging van alle contracten die momenteel herzien worden. Niet iedereen heeft direct te maken met deze schok, maar omdat het canonpercentage van alle contracten om de 5 jaar herzien wordt zal binnen een termijn van 5 jaar iedereen met deze stijging te maken krijgen, tenzij de rente in de tussentijd weer daalt. In de rapportage wordt daarom gekeken naar mogelijkheden om de schokken die deze 5-jaarlijkse herziening veroorzaakt te beperken.

2.3 De beheerskosten (apart doorgerekend) zijn minder schokgevoelig Bij de beheerkosten is nauwelijks sprake van schokken omdat ze jaarlijks (vrij geleidelijk) worden geïndexeerd en die stijgingen bovendien voorspelbaar zijn. We laten de beheerkosten daarom buiten beschouwing in ons onderzoek naar de schokbestendigheid van het systeem.

3. Van longlist naar shortlist van kansrijke maatregelen 3.1 Longlist maatregelen op basis eigen inventarisatie en input gemeente We hebben op basis van onze eigen inventarisatie en input van de gemeente een longlist opgesteld van manieren om de schokbestendigheid van het systeem te verbeteren. Daarbij onderscheiden we of de maatregel effect heeft op de eenmalige schok, de periodieke schok of beide. Onderstaande tabel toont de losstaande mogelijkheden die tot de longlist behoren:

1. Het beperken van schokken via de grondwaarde Maatregel Omschrijving

Effect

a. Aanpassen methode

Een andere manier van taxeren

Eenmalige schok wordt kleiner indien

marktwaarde.

nieuwe methode leidt tot kleiner verschil

Een andere methode om de

tussen oude en nieuwe grondwaarde.

-

vaststelling erfpachtgrondwaarde

-

grondwaarde te bepalen (geen taxatie). b. Permanente korting

Kiezen voor een korting om de schok van

Eenmalige schok wordt kleiner naarmate de

op de grondwaarde

de erfpachter kleiner te maken.

korting groter is.

c. Tijdelijke korting op

Kiezen voor een tijdelijke korting om de

Eenmalige schok wordt kleiner naarmate de

de grondwaarde

schok van de erfpachter in delen op te

korting groter is en/of het ingroeipad

knippen.

langer.

2. Het beperken van schokken via de erfpachtcanon Maatregel Omschrijving

Effect

a. Het canonpercentage

Vaststellen voor periode van 10, 15 of

Er komen minder periodieke schokken

20 jaar in plaats van 5 jaar.

omdat er minder vaak een herziening is.

-

minder vaak herzien (niet iedere 5 jaar

-

opnieuw vaststellen) b. Het canonpercentage

Na eenmalige vaststelling helemaal niet meer aanpassen. Andere rentes leidend te laten zijn in

Het canonpercentage wordt minder

op andere rentes

-

de bepaling van het canonpercentage,

gevoelig voor tijdelijke uitschieters en volgt

baseren

bijv. door het te baseren op een

meer structurele trends hetgeen de

tijdreeks i.p.v. de huidige

periodieke schok beperkt.

9/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

10/26

momentopname (vaststelling jaarlijks op 15 november). c. Het canonpercentage

Kiezen om voor het canonpercentage een

In situaties met zeer hoge of zeer lage

maximeren / minimeren

bovengrens, ondergrens of beide in te

rente wordt de canon ‘genormaliseerd’,

stellen.

zodat de schokken daardoor kleiner worden.

3. Overige methoden om schokken te beperken Maatregel Omschrijving

Effect

a. De canon maximeren

Kiezen om voor de canon een bovengrens

In het geval van uitschieters (absoluut of

in te stellen (absoluut bedrag, percentage

relatief) worden schokken beperkt. Het

van WOZ waarde, etc.).

effect kan per huishouden verschillen en is afhankelijk van hoe het maximum exact vormgegeven wordt.

b. De canon verlagen

Kiezen om de canon bij herziening lager

Het verschil tussen de nieuwe en oude

en daarna indexeren

vast te stellen en daarna jaarlijks te laten

canon kan sterk verkleind worden zonder

toenemen met een index (zodat de

dat dit op de lange termijn nadelig hoeft te

gemeente er per saldo niet op achteruit

zijn voor de gemeente door het indexeren

gaat maar erfpachters wel een kleinere

van de canon (op langere termijn is dit wel

schok ervaren).

nadelig voor de erfpachter).

c. Ingroeipad of

De gemeente kan via een betalingsregeling

Een ingroeipad of uitgestelde betaling

uitgestelde betaling na

zorgen voor een ingroeipad, bijv. doordat

beperkt de eenmalige schok.

herziening

erfpachters de eerste jaren niet de

grondwaarde

volledige canon betalen en het gemiste deel op een later moment terugbetalen.

Tabel 2: Longlist van maatregelen, hun omschrijving en hun effect.

3.2 Kansrijke maatregelen scoren goed op effectiviteit, uitvoerbaarheid en uitlegbaarheid Alle van de voornoemde oplossingen kunnen bijdragen aan het schokbestendiger maken van het erfpachtsysteem. Echter, niet elke oplossing sluit even goed aan bij de doelen van de gemeente. Om de oplossingen te kunnen wegen en te bepalen welke mogelijkheden kansrijk zijn, worden de oplossingen getoetst aan de hand van drie criteria: 1.

Effectiviteit: in hoeverre draagt de oplossing bij aan het schokbestendiger maken van het systeem? Oplossingen die het systeem schokbestendiger maken scoren hier beter op, oplossingen die het systeem minder schokbestendiger maken scoren hier slechter op.

2.

Uitvoerbaarheid3: in hoeverre is de oplossing ingewikkeld om uit te voeren voor de gemeentelijke organisatie? Oplossingen die eenvoudig zijn uit te voeren scoren hier goed op, oplossingen die moeilijk uit te voeren zijn scoren hier slechter op.

3 Het uitvoeren van de maatregelen is ook afhankelijk van de IT-systemen die de gemeente gebruikt. Het is verstandig te

toetsen wat de impact is van maatregelen op de gebruikte software voordat maatregelen daadwerkelijk ingevoerd worden.

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

3.

11/26

Uitlegbaarheid: in hoeverre is de oplossing te verantwoorden richting de inwoners van de stad? Oplossingen die niet goed uit te leggen zijn scoren slechter, oplossingen die goed uit te leggen zijn scoren beter.

In de onderstaande tabel hebben we de mogelijkheden beoordeeld per criterium. Een uitgebreidere uitwerking per maatregel is opgenomen in appendix 1.

1. 1. Het beperken van schokken via de grondwaarde Maatregel Effectiviteit Uitvoerbaarheid

Uitlegbaarheid

Eindoordeel

a. Aanpassen

Alleen effectief als

Slecht, vaak zijn

Slecht, het kan leiden

Niet nader

methode vaststelling

principe marktwaarde

andere opties

tot moeilijk uitlegbare

uitwerken.

erfpachtgrondwaarde

wordt losgelaten

ingewikkelder dan het

verschillen met

(anders komt een

huidige systeem.

erfpachters waarvan de

andere methode

grondwaarde al eerder

waarschijnlijk tot

is vastgesteld en

vergelijkbare

woningbezitters zonder

uitkomsten).

erfpachtgrond.

b. Permanente

Goed, dempt de

Goed, is simpel en

Neutraal, het helpt

Wel nader

korting op de

eenmalige schok

wordt al deels

erfpachters die met een

uitwerken.

grondwaarde

(maar effect is

toegepast.

schok geconfronteerd

permanent, dus niet

worden, maar geeft hen

alleen gericht op de

wel een voordeel die

schok).

anderen in Den Haag niet krijgen.

c. Tijdelijke korting

Goed, dempt de

Neutraal, invoering

Goed, erfpachters

Wel nader

op de grondwaarde

eenmalige schok via

iets ingewikkelder dan

krijgen tijdelijk een

uitwerken.

ingroeipad.

de permanente

korting om grote

korting vanwege het

stijgingen te dempen

ingroeipad, maar nog

en betalen op termijn

steeds wel goed

hetzelfde als ze anders

uitvoerbaar.

zouden doen.

2. Het beperken van schokken via de erfpachtcanon Maatregel Effectiviteit Uitvoerbaarheid

Uitlegbaarheid

Eindoordeel

a. Het

Neutraal,

Goed, in de basis is

Neutraal, vooral goed

Nader uitwerken in

canonpercentage

lost het probleem van

het minder werk voor

uitlegbaar in

combinatie met 2b.

minder vaak herzien

de eenmalige schok

de gemeente.

combinatie met een

(niet iedere 5 jaar

waar erfpachters het

andere rentegrondslag

opnieuw vaststellen)

meeste last van

(maatregel 1b), bij het

hebben niet op, maar

hanteren van één

leidt wel tot minder

peildatum kan het

vaak herzieningen.

nadelig uitpakken als de rente tijdelijk hoog staat.

b. Het

Goed, met een

Neutraal, een tijdreeks

Goed, een gemiddelde

Nader uitwerken in

canonpercentage op

langere tijdreeks kan

hanteren vergroot de

rente hanteren heeft op

combinatie met 2a.

andere rentes

beter rekening

gemeentelijke

korte termijn (2024,

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

baseren (langere

gehouden worden

werkzaamheden niet

2025) een positief effect

tijdsreeks)

met rente-

noemenswaardig.

om schokken te

schommelingen.

dempen. Op langere termijn worden incidentele hoge en lage rentes gemiddeld.

c. Het

Neutraal, in normale

Goed, eenvoudig om

Neutraal, dat de canon

Wel nader

canonpercentage

situaties is het

uit te voeren.

niet ongelimiteerd

uitwerken.

maximeren /

minimum/maximum

hoog of laag wordt is

minimeren

niet van toepassing.

voor iedereen te

Het helpt ook niet

begrijpen. De

tegen de eenmalige

gemeentelijke

schok. In extreme

canonopbrengst

situaties met tijdelijk

beweegt bij min/max

een zeer hoge of lage

alleen niet mee met de

rente worden

gemeentelijke

schokken wel

rentekosten wat wel het

gedempt.

achterliggende idee achter het systeem is.

3. Overige methoden om schokken te beperken Maatregel Effectiviteit Uitvoerbaarheid

Uitlegbaarheid

a. De canon

Goed, de schok wordt

Slecht, vrijwel elke

Slecht, de kans is sterk

Niet nader

maximeren (zoals op

begrensd.

uitwerken.

maatregel is fors

aanwezig dat de

absoluut bedrag,

ingewikkelder in de

koppeling met de

percentage van WOZ

uitvoering dan het

marktwaarde van de

waarde, etc.)

huidige systeem.

grond verdwijnt en daardoor kunnen canons onredelijk afwijken tussen erfpachters.

b. De canon verlagen

Goed, de eenmalige

Neutraal tot slecht,

Slecht, erfpachter is op

Niet nader

en daarna indexeren

schok wordt veel

vergt een jaarlijkse

de lange termijn

uitwerken.

kleiner.

update van de canon

duurder uit.

dus meer werk dan het huidige systeem. c. Ingroeipad of

Goed, dempt de

Neutraal tot slecht,

Goed, dit kan een

Wel nader

uitgestelde betaling

eenmalige schok en

systeem is uitvoerbaar

goede middenweg zijn

uitwerken.

na herziening

vormt een

maar wel

tussen

grondwaarde

overbrugging.

ingewikkelder / meer

marktontwikkelingen en

werk dan huidige

nadeel voor de

systeem (of opties

erfpachter.

gericht op eenmalige correctie).

Tabel 3: scoring van de maatregelen aan de hand van effectiviteit, uitvoerbaarheid en uitlegbaarheid (zie appendix 1 voor de volledige uitwerking per maatregel).

12/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

Op basis van de scoring zien we twee hoofdroutes om het systeem schokbestendiger te maken. Deze worden toegelicht in de hierna volgende paragrafen 3.3 en 3.4

3.3 Bij heruitgifte kan korting op de canon of uitgestelde betaling schokken beperken In de voorgaande paragraaf zijn meerdere maatregelen genoemd (1b, 1c en 3c) die proberen de eenmalige schok die wordt veroorzaakt door de herziene grondwaarde te beperken. Maatregelen 1b en 1c betreffen allebei een korting op de canon, de één tijdelijk en de ander permanent. Beide helpen om de schok voor de erfpachter te beperken. Het lange termijn effect voor de gemeente verschilt wel. Een relatief forse tijdelijke korting kan de schok voor de erfpachter makkelijker beperken zonder dat dit op lange termijn meer kost voor de gemeente dan een kleine permanente korting. Vanuit de doelstelling om schokken te beperken is een tijdelijke korting dus effectiever dan een permanente korting. Om het effect hiervan inzichtelijk te maken, hebben we een scenario met een ingroeipad van 10 jaar genomen. De gederfde inkomsten zijn in onderstaande scenario € 11.418. Een permanente korting van 8,8% komt overeen met hetzelfde bedrag uitgerekend over 50 jaar (op de nog langere termijn is een permanente korting uiteraard altijd duurder). Met een korting van 8,8% is de eenmalige schok nauwelijks gedempt zoals blijkt uit de onderstaande grafiek.

3.000 2.500

2.000 1.500 1.000 500 0 Canon oud

Canon jaar 1

Canon jaar 2

Canon jaar 3

Canon jaar 4

Canon met permanente korting

Canon jaar 5

Canon jaar 6

Canon jaar 7

Canon jaar 8

Canon jaar 9

Canon jaar 10

Canon met ingroeipad (tijdelijke korting)

Afbeelding 2: rekenvoorbeeld met ingroeipad van de canon van oud (50 euro/jaar) naar nieuw (2.400 euro/jaar zonder korting) afgezet tegen een permanente korting van 8,8% die de gemeente even veel kost (bezien over een periode van 50 jaar).

De tijdelijke korting kan ook uitgevoerd worden in de variant met een uitgestelde betaling (maatregel 3c). De erfpachter betaalt in beide gevallen na herziening niet direct de volledige nieuwe canon, maar er is sprake van een ingroeipad van 5 of 10 jaar waarin stapsgewijs overgegaan wordt van de oude canon naar de nieuwe. Het verschil zit in de financiële implicaties voor de gemeente en erfpachter. In de eerste variant (tijdelijke korting) wordt een voordeel gegeven aan de erfpachter (en is er dus nadeel voor de gemeente), in de tweede variant (uitgestelde betaling) is het per saldo neutraal voor beide partijen. De uitgestelde betalingen worden dan op termijn alsnog terugbetaald, bijvoorbeeld via een opslag op de canon na afloop van het ingroeipad of bij verkoop van de woning (saldering met de verkoopopbrengst).

13/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

14/26

Uitgestelde betalingen worden verrekend na afloop van het ingroeipad of bij verkoop van de woning 3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

Canon oud

Canon jaar 1

Canon jaar 2

Canon jaar 3

Canon jaar 4

Canon jaar 5

Canon met ingroeipad

Canon jaar 6

Canon jaar 7

Canon jaar 8

Canon jaar 9

Canon jaar 10

Eigenlijke canon

Afbeelding 3: systeem van uitgestelde betaling conform maatregel 3c

Voor de erfpachter heeft saldering met de verkoop van de woning tot gevolg dat de netto opbrengst van de verkoop lager wordt. Op basis van een indicatieve berekening op basis van een fictieve woning met een opstalwaarde van 371k en een te betalen canon van 2.400 euro per jaar gaat het om 0,6% tot 2,8% van de verkoopwaarde, waarbij het maximum (2,8%) geldt in het geval van verkoop 10 jaar na herziening waarbij de waarde van de woning niet toeneemt ten opzichte van de huidige waarde.

3.4 Voor de lange termijn kan minder vaak herzien van de canon in combinatie met een langere rentereeks schokken beperken Herzien minder vaak herzien van het canonpercentage (maatregel 2a) en/of het baseren van het percentage op een langere tijdsreeks in plaats van één momentopname (maatregel 2b) zorgt voor minder schokken door herzieningen in het canonpercentage. Als de rente bijvoorbeeld gebaseerd wordt o.b.v. de gemiddelde rente van de afgelopen 10 jaar dan zou het canonpercentage veel geleidelijker op- en aflopen. In plaats van een stijging van 0,9% (2022) naar 4,0% (2023) zou het gaan om een stijging van 1,81% (o.b.v. periode 2013-2022) naar 1,88% (o.b.v. periode 2014-2023). Het canonpercentage met 10 jaar wordt minder volatiel, wat zowel voor- als nadeling kan uitpakken voor de erfpachter 10,00 % 9,00 % 8,00 % 7,00 % 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Canonpercentage

Canonpercentage 10-jaarsgemiddelde

Afbeelding 4: uiteenzetting van het effect dat middelen heeft op het canonpercentage.

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

Afbeelding 5: historische canonpercentages van de gemeente Den Haag (actueel 2023 = 4,0%).

Op de korte en middellange termijn kan een dergelijk systeem ook de eenmalige schok bij heruitgifte enigszins beperken, omdat het leidt tot een lager canonpercentage. Zelfs als de rente zo hoog blijft als die nu is duurt het 10 jaar voor de gemiddelde rente ook op dat niveau komt. Door de middeling trekt het canonpercentage met de tijd bij, terwijl extremen worden tegengegaan 4,50 % 4,00 % 3,50 % 3,00 %

2,50 % 2,00 % 1,50 % 1,00 % 0,50 % 2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

Tienjaarsgemiddelde rente per herzieningsjaar

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

Actuele rente (aanname is constant op 4,03%)

Afbeelding 6: theoretisch verloop van gemiddelde rente bij aanname dat deze op 4,0% blijft de komende jaren.

Optioneel kan daar ook een minimum / maximum aan verbonden worden (maatregel 2c) om extreme situaties te voorkomen. Op basis van de historische reeks vanaf 1977 fluctueert de rente tussen 0,9% en 11,0% (waarbij de laatste 20 jaar een rente van 5,2% het maximum is en 3,17% het gemiddelde). Een minimum van bijvoorbeeld 1,0% en een maximum van 5,0% zou de erfpachter beschermen tegen extreme fluctuaties zonder dat dit op basis van de reeksen van de afgelopen 20 jaar materieel veel effect heeft op de inkomsten van de gemeente. Er bestaat wel altijd een risico dat de rente in de toekomst toch stijgt boven het maximum, en dat de gemeente dus zelf hogere rentekosten heeft dan dat het doorrekent aan de erfpachter. Als we verder terug gaan in de tijd blijkt dat de rente langdurig boven de 5,0% kan liggen.

15/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

Tabel 3: gemiddelde canonpercentages met verschillende termijnen. Als de gemeente kiest voor het hanteren van een langere tijdsreeks is ons advies om niet óók nog een minimum of maximum te hanteren. Bij het hanteren van een langere tijdsreeks (dus niet de rente op één specifieke datum) vervalt namelijk het voornaamste voordeel van een minimum / maximum, namelijk het beschermen van erfpachters tegen incidentele uitschieters in de rente. Het maximum is in dit geval alleen relevant als de rente langdurig hoog is (dus niet incidenteel) en dan reflecteert de hoge rente ook daadwerkelijk een substantiële kostenpost voor de gemeente. De erfpachter heeft dan een substantieel voordeel ten opzichte van inwoners met eigen grond of afgekochte erfpacht die dat financieren met een hypothecaire lening.

16/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

4. Financiële consequenties van maatregelen voor de gemeente 4.1 Doorrekening op basis van aantal aannames om effecten inzichtelijk te krijgen In dit hoofdstuk rekenen we de financiële effecten voor de gemeente door van de in paragraaf 3.3 en 3.4 benoemde maatregelen. We hanteren in beginsel het financieel effect over een periode van 50 jaar (sommige maatregelen zoals een permanente korting hebben ook na die periode nog een effect). We beschikken over een database met info over de 17.409 eeuwigdurende erfpachtcontracten van de gemeente. Voor de overige contracten zijn onze berekeningen gebaseerd op een aantal grove aannames. De berekeningen in dit hoofdstuk zijn bedoeld om een indicatief beeld te krijgen van de financiële effecten gegeven de gedane aannames. De belangrijkste aannames zijn: Input huidige situatie Aantal erfpachtcontracten in totaal

76.500

Aantal afgekochte contracten

46.000

Eeuwigdurende contracten

17.409

Staand beleid voor AB 1977 4

2.500

Contracten te herzien

10.500

Grondslagen Gemiddelde jaarlijkse canon te herziene contracten

€ 50

Gemiddelde grondwaarde eeuwigdurende contracten

31.720

Input toekomstige situatie (mbt heruitgifte 10.500 contracten) Gemiddelde marktwaarde woning (o.b.v. fictieve woning 86 m² * marktwaarde 5000 euro/m2)

€ 430.000

Grondwaarde o.b.v. grondquote van 25 %

€ 107.500

Grondwaarde na toepassing 55 %-regel

€ 59.125

Ontwikkeling canonpercentage vanaf 20245

Constant op huidig niveau (= 4,0 %)

Toekomstige gemiddelde jaarlijkse canon

€ 2.383

Tabel 4: aannames bij maken berekeningen

4 De 2.500 contracten onder AB 1977 worden in onze doorrekeningen buiten beschouwing gelaten: het betreft een beperkt aantal contracten met afwijkend beleid en per saldo een zeer beperkt effect op de doorrekeningen. 5 We rekenen in enkele scenario’s met een rente van 2,0%, dat geven we daar specifiek aan. In de andere berekeningen houden we 4,0% aan.

17/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

4.2 Doorrekening tijdelijke korting In de variant met een tijdelijke korting loopt de gemeente inkomsten mis voor (een deel van de) 10.500 rechten met een heruitgifte. Om welk bedrag het gaat hangt af van de lengte van het ingroeipad en het deel van de erfpachters dat jaarlijks canon zal betalen en het deel dat besluit de canon ineens af te kopen. Om te bezien welk effect dit kan hebben voor de gemeente, zijn we uitgegaan van een gelijkmatige verdeling over 15 jaar van de herzieningen. Dit is weergegeven in onderstaande grafiek. Daarmee begint dus pas een deel van de erfpachters in 2037 met hun ingroeipad en loopt de gemeente tot en met 2046 inkomsten mis. Het maximale bedrag een bij ingroeipad van 10 jaar en 100% canonbetalende erfpachters (0% afkoop) is € 110 miljoen. 2.024

2.029

2.034

2.039

2.044

-

(1.000.000) (2.000.000) (3.000.000) (4.000.000)

(5.000.000) (6.000.000) (7.000.000) (8.000.000)

Afbeelding 8: misgelopen inkomsten ten gevolge van ingroeipad (bij 0% afkoop, 100% canonbetaling).

De onderstaande tabel geeft inzicht in de gemiste gemeentelijke opbrengsten van een aantal scenario’s. Als de gemeente kiest voor een uitgestelde betaling in plaats van een korting dan is het saldo voor de gemeente uiteraard nul. Wel is er dan een tijdelijk effect, omdat de inkomsten voor de gemeente met vertraging binnen komen.

Gemiste

0% afkoop, 100%

25% afkoop, 75%

50% afkoop, 50%

75% afkoop, 25%

gemeentelijke

canonbetalend

canonbetalend

canonbetalend

canonbetalend

5 jaars ingroeipad

€ 50 mln

€ 37 mln

€ 24 mln

€ 12 mln

10 jaars ingroeipad

€ 110 mln

€ 83 mln

€ 55 mln

€ 27 mln

opbrengsten

Tabel 5: tijdelijk gemiste opbrengsten bij verschillende ingroeipaden en afkoopscenario’s.

18/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

4.3 Doorrekening canonpercentage op basis van tijdsreeks Ook hebben we gekeken welk effect het middelen van het canonpercentage heeft. Dat hebben we onderstaand weergegeven, waarbij we naast de aannames uit paragraaf 4.1 ervan uitgaan dat 60% van de 10.5000 te heruitgeven erfpachtcontracten afgekocht wordt, en 40% canonbetalend (gelijk aan het gemiddelde afkooppercentage in afgelopen jaren).

Verschil

Canon o.b.v. actuele rente

Canon o.b.v. gemiddelde rente

Scenario “rente blijft

Scenario “rente daalt

Scenario “rente blijft

Scenario “rente daalt

constant op 4,0%”

weer naar 2,0%”

constant op 4,0%”

weer naar 2,0%”

€ 1,00 miljard

€ 0,55 miljard

€ 0,87 miljard

€ 0,59 miljard

(=huidige systeem)

(=huidige systeem)

(delta: - € 116 miljoen)

(delta: + € 34 miljoen)

€ 1,00 miljard

€ 0,55 miljard

€ 0,83 miljard

€ 0,57 miljard

(delta: 0 )

(delta: 0 )

(delta: - € 170 miljoen)

(delta: + € 21 miljoen)

gemeentelijke opbrengsten (2024-2038)

Herziening eens in 5 jaar

Herziening eens in 10 jaar

Tabel 6: verschil in gemeentelijke opbrengsten als het canonpercentage langjarig wordt gemiddeld. Hierbij geldt de aanname dat het canonpercentage de komende jaren constant blijft.

Het aanpassen van periode van herziening heeft in beginsel geen effect op de inkomsten van de gemeente zolang de canon wordt gebaseerd op de actuele rente. Dat verandert zodra gerekend wordt met een gemiddelde. Dit komt omdat de actuele referentierente (4,0%) nu aanzienlijk hoger is dan het gemiddelde van de afgelopen 5 jaar (1,71%) of de afgelopen 10 jaar (1,88%). Erfpachters profiteren in dit geval van het gemiddelde gedurende 5 of 10 jaar, de gemeente loopt in die periode inkomsten mis. Omdat het gaat om alle contracten en over meerdere jaren gaat het om relatief grote bedragen. Om het effect van deze aanname inzichtelijk te maken hebben we met een scenario gerekend dat terug groeit naar 2% vanaf 2028. Direct wordt daarmee inzichtelijk hoe sterk het effect van de rente aanname is. De rentemiddeling levert de gemeente in dat geval per saldo extra opbrengsten op. NB: we hebben gewerkt met een fictief renteverloop, dit betreft geen rentevoorspelling. Zeker over langere periodes is het per definitie onzeker hoe de rente zich zal ontwikkelen.

19/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

Appendix 1 Uitgebreide uitwerking mogelijkheden 1a. Aanpassen methode vaststelling grondwaarde

Context

De hoogte van de grondwaarde is een belangrijke component die de canon bepaalt. Door de methode die gebruikt wordt aan te passen, kan gestuurd worden op een minder grote schok bij herziening (= lagere grondwaarde en daarmee een lagere canon).

Werking

De grondwaarde wordt momenteel bepaald door een taxateur te vragen wat de marktwaarde van de grond is. Bij het bepalen van deze waarde wordt conform de gemeentelijke taxatie-instructie gekozen voor het waarderen van grond in een nieuwbouw-situatie (nieuwbouw-fictie), op basis van een

residuele grondwaarde berekening. Vervolgens wordt 55% van dit bedrag genomen omdat grond met bestaande bebouwing beperkingen met zich meebrengt en daardoor minder waard is dan grond voor nieuwbouw. De gemeente zou ofwel (1) via een andere methode tot de marktwaarde kunnen komen dan op basis van nieuwbouwfictie, residuele grondwaarde en factor 55%, ofwel (2) het principe van marktwaarde kunnen loslaten.

Effectiviteit

1. Het hanteren van een andere waarderingsmethode met marktwaarde als uitgangspunten zal naar verwachting nog steeds tot een forse schok leiden bij herziening. De marktwaarde van de grond is nu eenmaal veel hoger dan dat die circa 50 jaar geleden was bij de eerste uitgifte, ongeacht de gebruikte methode. De waardering op basis van nieuwbouw-fictie * 55% leidt volgens taxateurs (en op basis van vergelijking wat andere gemeenten in Nederland doen) tot relatief gunstige uitkomsten voor erfpachters. 2. Het volledig loslaten van het principe ‘marktwaarde’ kan wel het verschil tussen de oude grondwaarde en de nieuwe aanzienlijk beperken. Daarmee zou wel de (min of meer) objectieve en algemeen geaccepteerde grondslag verdwijnen om de waarde van de grond te bepalen.

Uitvoerbaarheid

De residuele grondwaardemethode is een nationaal en internationaal veel gehanteerde methode voor de berekening van de grondwaarde, en volgens taxateurs het best bruikbaar in het geval van erfpachtgrond in Den Haag. Het vinden van een bruikbaar en algemeen geaccepteerd alternatief is complex en tijdrovend.

Uitlegbaarheid

Het is moeilijk uitlegbaar als de gemeente een waarderingsmethode hanteert die afwijkt van wat in de markt gebruikelijk is. Ook kan dit leiden tot forse kortingen voor een relatief kleine groep inwoners die de andere inwoners van de stad niet krijgen (zowel bewoners met een woning op eigen grond als erfpachters van wie de grond in het verleden al op de reguliere wijze gewaardeerd is).

20/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

1b. Permanente korting op de grondwaarde

Context

De hoogte van de grondwaarde is een belangrijke component die de canon bepaalt. Door een korting toe te passen wordt de grondwaarde (en daarmee de canon) verlaagd zodat de schok na herziening kleiner wordt.

Werking

Eerst volgt vaststelling van de grondwaarde via de gebruikelijke methodiek. Daarna wordt een, beleidsmatig bepaalde, korting toegepast op de grondwaarde. Deze grondwaarde wordt vermenigvuldigd met het vastgestelde canonpercentage en leidt tot de nieuwe canon.

Effectiviteit

Hoe hoger de gekozen korting, hoe kleiner de schok tussen de oude en nieuwe canon.

Uitvoerbaarheid

De aanpassing is eenvoudig uitvoerbaar, het proces is vrijwel niet anders dan hoe de gemeente nu ook werkt.

Uitlegbaarheid

Hoe hoger de korting, hoe lastiger het uit te leggen is aan andere inwoners in de stad, bijvoorbeeld aan erfpachters die de afgelopen jaren een grondwaardeherziening hebben gekregen zonder korting of met een lagere korting. Dit ook omdat de korting permanent is en niet tijdelijk gericht op het beperken van de schok.

1c. Tijdelijke korting op de grondwaarde

Context

De hoogte van de grondwaarde is een belangrijke component die de canon bepaalt. Door een tijdelijke korting toe te passen wordt de grondwaarde (en daarmee de canon) verlaagd zodat de schok na herziening kleiner wordt. De grondwaarde groeit vervolgens met een ingroeipad richting het (marktconforme) eindbeeld.

Werking

Eerst volgt vaststelling van de grondwaarde via de gekozen methodiek. Daarna wordt een, beleidsmatig bepaalde, korting toegepast op de grondwaarde. Deze grondwaarde wordt vermenigvuldigd met het vastgestelde canonpercentage en leidt tot de nieuwe canon. De korting is tijdelijk en bouwt langzaam af, waardoor de canon stijgt tot de korting is verdwenen.

Effectiviteit

Afhankelijk van de gekozen korting kan de schok tussen de oude en nieuwe canon sterk worden beperkt. Doordat de canon langzaam toe groeit naar de werkelijke waarde is het nadelige financiële effect voor de gemeente op langere termijn beperkt.

Uitvoerbaarheid

De uitvoering is iets ingewikkelder dan variant 1b: tijdens de ingroeiperiode bouwt de korting jaarlijks af en dat betekent dat de gemeente moet bijhouden hoe ver een erfpachter is in het ingroeipad. Voor de rest is het systeem vrijwel identiek aan de huidige manier van werken, dus goed uitvoerbaar.

Uitlegbaarheid

Hoe hoger de korting, hoe lastiger het uit te leggen is aan andere inwoners in de stad. Omdat het om een tijdelijke korting gaat, gericht op het beperken van een eenmalige schok bij herziening, lijkt het evenwel goed verdedigbaar.

21/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

2a. Het canonpercentage minder vaak herzien (niet iedere 5 jaar opnieuw vaststellen)

Context

Doordat het canonpercentage periodiek wordt herzien kan de canon wijzigen. Wanneer dit minder vaak gebeurt daalt het aantal periodieke schokken. Per herziening is er dan nog steeds wel een schok, vergelijkbaar in omvang met de huidige situatie. In de situatie waarin er maar één aanbieding volgt waarbij het canonpercentage voor eeuwig vaststaat dan verdwijnen de periodieke schokken uiteraard volledig uit het systeem.

Werking

De erfpachter krijgt, in plaats van elke 5 jaar een update van de aanbieding, elke X jaren een update (bijv. 10 jaar).

Effectiviteit

Dit beperkt de schok in de basis niet, alleen het aantal schokken daalt.

Uitvoerbaarheid

Hoe minder vaak het canonpercentage wordt herzien, hoe eenvoudiger de uitvoering.

Uitlegbaarheid

In de basis werkt dit het aantal schokken tegen en is het daarmee goed uitlegbaar. Bij significante schommelingen in de rente kan een langere vaststellingsperiode wel leiden tot meer bezwaar, omdat de canon dan wellicht te lang te hoog is.

2b Het canonpercentage op andere rentes baseren

Context

Op dit moment wordt het canonpercentage jaarlijks bepaald op de peildatum 15 november op basis van het gemiddelde van twee rentepercentages. Met het kiezen van andere rentes kan ook het canonpercentage worden aangepast.

Werking

Vanuit het doel om schokken te beperken is de meest logische variant om te kiezen voor een rentereeks in plaats van een momentopname, waardoor de schommelingen in het rentepercentage wordt gedempt. Bijvoorbeeld door een rentereeks te pakken gelijk aan de periode tussen twee herzieningen van het canonpercentage (bij eens in de 5 jaar herziening een rentereeks van 5 jaar, bij eens in de 10 jaar een rente-reeks van 10 jaar). Het kiezen van andere rentes als grondslag zal niet tot wezenlijk lagere schommelingen in het canonpercentage leiden zolang sprake blijft van een momentopname.

Effectiviteit

De periodieke schok wordt veroorzaakt door wisselende rentepercentages en kan beperkt worden door een rentereeks te hanteren. Zeker momenteel (2024, 2025) zou dit voor erfpachters veel verschil maken omdat de actuele rente in korte tijd fors is opgelopen.

Uitvoerbaarheid

Het canonpercentage wordt nu vastgesteld met behulp van de rentepercentages van de twee leningtypen. Dit kan zo blijven, met als aanvulling dat een gemiddelde van een aantal jaar berekend wordt. De rentepercentages van voorgaande jaren zijn bij de gemeente gewoon beschikbaar. Daarmee is dit een goed uitvoerbare aanpassing.

Uitlegbaarheid

Aangezien de erfpachtovereenkomst in de basis een langdurige overeenkomst tussen erfpachter en gemeente is, is het uitlegbaar dat ervoor wordt gekozen om renteschommelingen te minimaliseren via een langjarige rentereeks.

22/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

2c. Het canonpercentage maximeren / minimeren

Context

De periodieke schok wordt veroorzaakt door het verschil tussen het oude canonpercentage en het nieuwe percentage. Een minimum en maximum kunnen helpen om in extreme situaties de canon te normaliseren binnen redelijke marges.

Werking

Door de gemeente wordt beleidsmatig een minimum en/of maximum vastgesteld. De gebruikelijke procedure voor bepaling van het canonpercentage wordt doorlopen. Wanneer het canonpercentage een limiet overschrijdt, wordt de limiet aangehouden in plaats van het berekende canonpercentage.

Effectiviteit

Een minimum en maximum is vooral effectief bij het inperken van extreme situaties die niet vaak voorkomen. In normale situaties zouden het minimum en maximum geen effect moeten hebben. Het is bovendien vooral gericht op het beperken van de periodieke schok, aangezien de eenmalige schok vooral veroorzaakt wordt door de grondwaarde.

Uitvoerbaarheid

De uitvoering is relatief eenvoudig: jaarlijks worden de canonpercentages vastgesteld. Wanneer de berekening wordt gemaakt, kan worden aangegeven of het berekende canonpercentage een limiet overschrijdt en kan dat worden aangepast.

Uitlegbaarheid

Als de limieten op redelijke basis worden gekozen, is het goed uitlegbaar dat de gemeente vanuit billijkheid ervoor kiest om het canonpercentage niet ongelimiteerd hoog te laten zijn. Evenzo kan goed worden uitgelegd dat de gemeente zelf ook kosten maakt en dat ze er niet voor kiest om erfpachter helemaal gratis gebruikt te laten maken van de grond.

3a. De canon maximeren

Context

De gemeente kan de canon maximeren om te voorkomen dat deze na herziening te hoog wordt. Dit vereist wel een gemeenschappelijk beeld wat ‘te hoog’ is en dat dit enigszins objectief bepaald kan worden.

Werking

Er zijn verscheidene varianten om te bepalen wat ‘te hoog’ is voor een jaarlijks canonbedrag. Het kan gaan om absolute bedragen (bijv. ‘max 2000 euro per jaar’ of dat de nieuwe canon maximaal 20x hoger mag zijn dan de oude canon). Het kan ook gaan om relatieve bedragen ten opzichte van het inkomen (bijv. ‘max 5% van het bruto inkomen’), of een percentage van de woningwaarde (bijv. ‘max 1% van de WOZ waarde’). Met name het koppelen aan de woningwaarde lijkt logisch omdat het te rechtvaardigen is dat mensen die in een duurdere woning wonen ook meer voor de grond betalen, en omdat de gemeente bovendien beschikt over alle WOZ waarden in de stad.

Effectiviteit

Een maximum lost de schokken niet volledig op, maar kan ze wel verkleinen (met name in extreme gevallen). Het effect van een maximum, bijvoorbeeld obv de WOZ-waarde, hangt sterk af van het gekozen percentage. De WOZ wordt immers ook ieder jaar hoger dus als een hoog percentage gekozen wordt dan is de maatregel niet effectief, en bij een laag percentage loopt de gemeente veel inkomsten mis. We beschikken niet over data die inzicht geven in de relatie tussen WOZ-waarde en canon bij herziening. Op basis

23/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

van wat eigen berekeningen verwachten dat het percentage (canon gedeeld door WOZ waarde) in veel gevallen beneden de 1% ligt.

Uitvoerbaarheid

Uitvoering is lastiger dan de huidige situatie. Per woning zal een check uitgevoerd moet worden die in principe jaarlijks herhaald moet worden omdat de WOZ waarde jaarlijks verandert en de canon ook eens in de 5 jaar. Het is voor bewoners bovendien wellicht een extra reden om bezwaar te maken tegen de WOZ.

Uitlegbaarheid

Het systeem is wel uitlegbaar, maar het wordt iets ingewikkelder dan het nu al is omdat het maximum bovenop het huidige systeem komt (dus een extra stap om uit te leggen) en omdat bij koppeling aan de WOZ waarde in theorie jaarlijks een herbeoordeling moet plaatsvinden.

3b. De canon verlagen en daarna indexeren

Context

De eenmalige schok kan verlaagd worden door de canon in het eerste jaar na herziening fors te verlagen. Met het toevoegen van een indexering zou de gemeente op termijn gecompenseerd kunnen worden voor de gemiste erfpacht.

Werking

De canon wordt op een lager niveau vastgesteld (bijvoorbeeld de helft), maar stijgt jaarlijks met een bepaalde index. Op de lange termijn zal de canon hoger zijn dan dat deze in het oude systeem was.

Effectiviteit

De initiële schok is aanzienlijk kleiner. Daarna zal canon jaarlijks iets duurder worden, maar dit is een kleine schok die voor de erfpachter vrij goed voorspelbaar is.

Uitvoerbaarheid

Dit systeem is uitvoerbaar, maar betekent dat er elk jaar een geïndexeerde canon moet worden vastgesteld en gecommuniceerd met inwoners, waardoor de uitvoeringskosten zullen stijgen.

Uitlegbaarheid

In het systeem wordt de grondwaarde minder belangrijk en de indexeringsvoet belangrijker voor de uiteindelijke kosten voor de erfpachter. Op lange termijn is dit nadelig voor erfpachters. Dit maakt het lastig uitlegbaar richting erfpachters. De bedoeling van de gemeente is immers om erfpachters tegemoet te komen in het beperken van de schok, niet om er op de lange termijn meer aan te gaan verdienen.

3c. Ingroeipad of uitgestelde betaling na herziening grondwaarde Context

De schok bij heruitgifte van erfpacht (en de bijbehorende grondwaardeherziening) kan beperkt worden via een ingroeipad (zie maatregel 1c). Dit betekent voor de gemeente gemiste opbrengsten. Door een uitgestelde betaling toe te passen in plaats van een korting kan de schok beperkt worden zonder dat het de gemeente per saldo geld kost.

Werking

In eerste instantie wordt een tijdelijke korting gegeven op de grondwaarde, waarmee de canon wordt verlaagd. Langzamerhand wordt die korting afgebouwd (ingroeipad), waardoor de grondwaarde met stapjes op het niveau van de daadwerkelijke grondwaarde komt. De gemiste opbrengsten voor de gemeente worden terugbetaald na het einde van het ingroeipad of bij de verkoop van de woning.

24/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

Effectiviteit

De effectiviteit in het reduceren van de schok is vergelijkbaar met de tijdelijke korting. Afhankelijk van de gekozen korting kan de schok tussen de oude en nieuwe canon sterk worden beperkt.

Uitvoerbaarheid

Het systeem is uitvoerbaar, maar wel complexer dan andere maatregelen omdat het nodig is om van alle erfpachters met een ingroeipad bij te houden hoeveel zij bij verkoop van de woning nog moeten betalen. De gemeente heeft reeds een systeem om achterstallige betalingen bij te houden en te verrekenen bij verkoop (via de notaris) alleen de groep voor wie dit geldt wordt veel groter als de gemeente een grote groep erfpachters actief een uitgestelde betaling gaat aanbieden.

Uitlegbaarheid

Dit kan een goede middenweg zijn tussen het komen tot een uiteindelijke canon die recht doet aan de marktontwikkelingen en een niet te grote schok voor de erfpachter.

25/26

Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag | Status: Definitief

Koen Mulder

Steven Hamming

Koen.Mulder@rebelgroup.com

Steven.Hamming@rebelgroup.com

Rotterdam

Amsterdam Düsseldorf

Londen Antwerpen Washington D.C.

Mumbai

Nairobi Jakarta

Johannesburg

Wijnhaven 23 3011 WH Rotterdam Nederland +31 10 275 59 95 info@rebelgroup.com www.rebelgroup.com

26/26