RIS317805 Beantwoording SV Bewoners Lisztstraat voor derde winter in de kou

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE

2 april 2024

VRAGEN

Onderwerp

Ons kenmerk

Antwoord van het college op de vragen van het raadslid de heer Sluijs, luidend: ‘Bewoners Lisztstraat voor derde winter in de kou’

DSO/10716832 RIS317805

Het raadslid de heer Sluijs heeft op 23 januari 2024 een brief met daarin 9 vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt:

1) Is het college bekend met het artikel ‘Bewoners flat voor derde winter in de kou: ‘Alsof ik op een ijsbaan woon” uit De Telegraaf? (1) Ja, het college is bekend met het artikel.

2) Kan het college een update geven over de huidige situatie met betrekking tot tocht- en kouproblemen in de sociale huurcomplexen aan de Lisztstraat, ondanks de renovatiewerkzaamheden? In de commissiebrief ‘Toezegging commissie Ruimte 23 augustus 2023 (RIS317986)’ is een toelichting opgenomen over de stand van zaken met betrekking tot het complex van Staedion aan de Lisztstraat. Voor de beantwoording van deze vraag is het college in gesprek geweest met Staedion, de bewonerscommissie van de Lisztstraat, Huurdersvereniging Staedion en een aantal huurders. Er bestaat een verschil van inzicht over de vraag of de corporatie sinds het verschijnen van het genoemde artikel in de Telegraaf voldoende actie heeft ondernomen met betrekking tot de genoemde klachten. In februari en maart 2024 voert Staedion een nieuwe inventarisatie uit naar aanleiding van het artikel dat de Telegraaf in december 2023 heeft gepubliceerd. In december 2023 heeft Staedion met de bewonerscommissie van de Lisztstraat (hierna afgekort tot BC) afgesproken dat er nog een inventarisatie van bestaande klachten zal worden uitgevoerd. Eind Q1 2024 voert de corporatie deze inventarisatie uit.

3) Wat zijn de redenen waarom niet alle huurders met klachten van tocht en kou in hun woning volledig geholpen zijn na eerdere schriftelijke vragen en een debat in de gemeenteraad? Staedion geeft desgevraagd aan zich niet te herkennen in het beeld dat in het artikel van de Telegraaf wordt geschetst. Zij vinden het juist belangrijk om alle klachten naar boven te halen en te verhelpen. Zij geven aan dat zij alle bewoners van de 96 woningen vorig jaar hebben gevraagd om eventuele klachten te melden. Ongeveer 25 bewoners hebben hierop gereageerd. Bij deze bewoners zijn herstelwerkzaamheden uitgevoerd. De corporatie zegt dat zij zich de afgelopen periode heeft ingezet om met de bewonerscommissie en een aantal individuele gevallen in gesprek te komen om te werken aan een oplossing. Staedion heeft daarbij tevens huurders opnieuw verzocht om klachten te melden. De corporatie geeft aan dat het belangrijk is dat huurders zich ook daadwerkelijk melden met klachten om de problemen te kunnen oplossen.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10716832

De bewonerscommissie geeft een aantal redenen waarom bewoners van het complex nog steeds problemen ervaren. De BC geeft aan dat individuele meldingen en klachten regelmatig niet worden behandeld door Staedion, of niet direct worden erkend. Daarnaast zijn er meerdere inventarisaties uitgevoerd door Staedion, maar die zijn onvoldoende om de problemen structureel en voor het hele complex op te lossen. Niet alle bewoners zijn namelijk in de gelegenheid om op de inventarisaties te reageren, bijvoorbeeld omdat zij minder bekwaam zijn in de Nederlandse taal. Ook zijn er bewoners die niet mee doen aan de inventarisatie omdat zij het gevoel hebben dat Staedion hun problemen niet zal oplossen. Tot slot geeft de BC aan dat dat zij regelmatig afspraken heeft gemaakt met Staedion om de problemen op te lossen en dat deze niet zijn nagekomen. De leden melden daarbij dat dit bemoeilijkt wordt door personele wisselingen aan de kant van Staedion.

4) Is het college op de hoogte van de juridische stappen die enkele bewoners hebben genomen, zoals het inschakelen van een advocaat en het aaspannen van een zaak bij de Huurcommissie? Zo ja, welke acties zijn daarop ondernomen? Het college is bekend met één zaak die door een huurder is gestart bij de Huurcommissie met betrekking tot de renovatiewerkzaamheden aan de Lisztstraat. Eind 2023 heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan in deze zaak. Met de uitspraak is de huurder in het gelijk gesteld wat betreft de gebreken aan de woning na de renovatiewerkzaamheden. Daarnaast staat in de uitspraak dat de Huurcommissie ervan uitgaat dat de gebreken zijn opgelost door de reeds uitgevoerde herstelwerkzaamheden. De Huurcommissie heeft daarom geoordeeld dat de huurder recht heeft op een tijdelijke huurverlaging over de periode vanaf de melding van het gebrek tot aan de herstelwerkzaamheden (mei en juni 2023). De tijdelijke huurverlaging is door de corporatie verrekend en de zaak bij de Huurcommissie is afgerond.

5) Wat is de reactie van het college op de beweringen van de genoemde bewoner, die ondanks aangekondigde herstelwerkzaamheden nog steeds tochtproblemen ervaart en zich ‘een tweederangsburger voelt’? Het college betreurt dat de in het artikel genoemde huurders nog steeds problemen met kou en tocht ervaren en dat zij ervaren dat er weinig wordt gedaan met hun klachten. Het college is van mening dat iedere inwoner prettig moet kunnen wonen. Problemen met tocht en kou dragen hier niet aan bij. Bovendien is het belangrijk dat elke klacht zorgvuldig wordt behandeld. Om deze reden benadrukt het college dat het van belang is dat woningcorporaties en huurders met elkaar in contact blijven om klachten effectief aan te pakken. De omgang met klachten en aanpak van gebreken en achterstallig onderhoud zijn onderdeel van de prestatieafspraken en periodieke gesprekken met de corporaties. Ook over deze casus wordt op bestuurlijk niveau gesproken.

6) Hoe beoordeelt het college de inspanningen van woningcorporatie Staedion om de klachten op te lossen, en wat is de rol van de gemeente hierin geweest? De inzichten van de verschillende partijen over de inspanningen van Staedion lopen sterk uiteen. Het college vindt het belangrijk dat er een goede relatie is tussen de verhuurder en huurder. Als dit niet goed verloopt, bestaan er reguliere klachtenprocedures en juridische stappen bij escalatie, bijvoorbeeld via de Huurcommissie. In gesprekken en acties laat Staedion zien dat zij open staan om met klachten aan de slag te gaan. Aan de andere kant schetsen gesprekken met de BC, Huurdersvereniging Staedion (hierna afgekort tot HVS) en individuele huurders andere beelden waarin afspraken soms deels of niet werden / worden nagekomen, of dat er onvoldoende wordt gereageerd op klachten.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10716832

Het college ziet dat Staedion na het eerste artikel van de Telegraaf een aantal stappen heeft ondernomen die passend lijken. Hiermee worden het uitgevoerde onderzoek, de inventarisatie van de klachten en de herstelwerkzaamheden bedoeld. Deze stappen lijken ook passend te zijn gezien de uitspraak van de Huurcommissie. Huurdersvereniging Staedion geeft dat de woningcorporatie een aantal zaken beter hadden kunnen aanpakken maar dat de corporatie zich op dit moment zich voldoende inzet om eventuele klachten op te lossen. De BC geeft aan dat er de afgelopen jaren onvoldoende is gereageerd op de klachten die bewoners hebben gecommuniceerd naar Staedion. Daarnaast geeft de BC aan dat zij afgelopen jaren verschillende afspraken heeft gemaakt met Staedion welke regelmatig niet zijn nagekomen. Volgend op het debat van 23 augustus 2023 is er meerdere keren contact geweest met de woningcorporatie en huurders van het complex. In oktober 2023 bood het college aan om de huurders via de Huurbalie te ondersteunen, maar destijds werd aangegeven dat er geen behoefte aan deze ondersteuning was. Tijdens het beantwoorden van deze schriftelijke vragen heeft het college ook contact gehad met de BC en HVS. Gedurende deze gesprekken is de behoefte aan ondersteuning buiten de gebruikelijke routes besproken. Er is overeengekomen dat het college betrokken blijft bij deze kwestie.

In de gesprekken heeft het college ook toegezegd om een onafhankelijke expert te vinden die de BC kan voorzien van advies over rechten, plichten en gerelateerde procedures. De BC is inmiddels hiervoor in contact gebracht met de Woonbond.

7) Graag ontvangen wij een tijdlijn van de genomen acties na de beantwoording van de eerste schriftelijke vragen (RIS3135074) en het debat dat hierover op 23 augustus 2023 gevoerd is. De onderstaande tijdlijn is opgesteld op basis van informatie van Staedion, eigen informatie van de gemeente Den Haag en openbare informatie van de Huurcommissie. In maart 2023 heeft de Telegraaf het artikel “‘Klappertandend op Bank’ na renovatie” gepubliceerd. Op 30 maart 2023 heeft raadslid de heer Sluijs (Hart voor Den Haag) schriftelijke vragen ingediend: “Bewoners Lisztstraat klappertandend op bank na renovatie (RIS315074)”. Op 30 maart 2023 heeft Staedion een brief verstuurd naar alle huurders van het complex met de oproep om hun klachten te melden. In mei 2023 heeft Staedion een onderzoek uit laten voeren door LBP-Sight. In juni 2023 zijn bij een viertal woningen herstelwerkzaamheden uitgevoerd1. In juni 2023 is de effectiviteit van de herstelwerkzaamheden onderzocht door LBP-Sight. Op 25 juli 2023 verstuurt Staedion de conclusie van het onderzoek naar bewoners. Op 23 augustus 2023 is een debat geweest over o.a. de Lisztstraat. Eind augustus en begin september 2023 zijn herstelwerkzaamheden uitgevoerd bij de rest van de woningen. Op 1 december 2023 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan in een zaak m.b.t. de renovatiewerkzaamheden.

In december heeft Staedion overlegd met de met de bewonerscommissie van de Lisztstraat en Huurdersvereniging Staedion (HVS). In dit overleg is besloten om nogmaals een inventarisatie uit te voeren.

1

- Het rondom afkitten van de nieuw geplaatste kozijnen aan de binnenzijde van de woning; - Het afstellen van nieuwe ramen en deuren; - Het afkitten van het ventilatierooster aan de buitenzijde; - Het fixeren van een deel van de glasrooster om de overcapaciteit te verminderen.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10716832

-

In december 2023 is de tijdelijke huurverlaging zoals is geoordeeld in de zaak van de huurcommissie verrekenend. Op 17 december 2023 is het artikel “Bewoners Lisztstraat in Loosduinen zitten al twee jaar in de kou: 'We leven in iglo's'” gepubliceerd door Den Haag FM. Op 23 januari 2024 is het artikel “Bewoners flat voor de derde winter in de kou: ‘Alsof ik op een ijsbaan woon’” gepubliceerd door de Telegraaf. Op 23 januari 2024 heeft raadslid de heer Sluijs schriftelijke vragen ingediend: “Bewoners Lisztstraat voor derde winter in de kou”. In de week van 19 tot 25 februari 2024 heeft Staedion een brief gestuurd aan de huurders met een bijgevoegd klachtenformulier. De deadline voor het terugsturen van de ingevulde formulieren was 15 maart 2024.

De BC heeft gekeken naar deze tijdlijn en geeft de volgende kanttekeningen aan: De BC geeft aan dat zij al vanaf januari 2022 in gesprek is met Staedion over problemen rond de renovatiewerkzaamheden. Daarnaast geeft de BC aan dat zij geen signalen heeft gekregen dat huurders de brief van 30 maart 2023 hebben ontvangen. Wat betreft de herstelwerkzaamheden in juni 2023 geeft zij aan dat dit heeft plaatsgevonden bij twee woningen in plaats van vier. Ook geeft de BC aan dat zij de rapportage van het in juni uitgevoerde onderzoek niet heeft ontvangen. De commissieleden geven aan dat de huurders op 25 juli 2023 enkel de rapportage van het in mei uitgevoerde onderzoek en de resultaten van de inventarisatie hebben ontvangen van HEKO (de aannemer). Tot slot geeft zij aan dat in augustus en september 2023 herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd bij sommige woningen, maar niet bij alle woningen waar problemen worden ervaren.

8) Wat zijn de resultaten van het recente onderzoek door een extern bedrijf, met name de steekproef bij vier bewoners waar lekkages rondom nieuwe kozijnen, ramen, balkondeuren en roosters zijn vastgesteld? Het meest recente onderzoek dat bekend is bij het college is het onderzoek dat in juni 2023 is uitgevoerd door LBP Sight. Staedion geeft aan dat zij het hersteladvies uit het rapport hebben uitgevoerd bij de bewoners die zich hebben gemeld bij de inventarisatie in 2023. De resultaten van dit onderzoek luiden als volgt: Op basis van rookpatronen is geconstateerd dat er na proefherstelwerkzaamheden in de geteste woning nog diverse luchtlekkages aanwezig waren. Er is voor gekozen om de luchtdichting oor kit aan te brengen ter plaatse van de aftimmering. De afdichting niet consequent op alle punten aangebracht. Het bureau dat het onderzoek heeft uitgevoerd adviseert om dit alsnog te doen. Volgens het bureau heeft Staedion aangegeven dat op een later moment na-isolatie van de spouwmuur wordt toegepast. Zij voorzien dat hiermee de luchtigheid van de woning verder wordt verbeterd doordat de opening dan verder wordt afgedicht. Tot slot wordt in het rapport geadviseerd om de afstelling van de klepramen nader te controleren en te verbeteren.

Staedion geeft aan deze adviezen te hebben opgevolgd en uit laten voeren en dat zij voornamelijk positieve reacties hebben ontvangen over de uitgevoerde herstelwerkzaamheden van de bewoners die mee hebben gedaan aan het onderzoek.

9) Welke maatregelen zal het college nemen om ervoor te zorgen dat alle bewoners van de Lisztstraat adequate oplossingen krijgen voor hun klachten? In principe zijn dit soort kwesties een zaak tussen verhuurder en huurders. Daar waar de verhuurder naar de mening van huurders in gebreke blijft, kan men zich wenden tot de Huurcommissie.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10716832

De Huurcommissie heeft de bevoegdheid, middelen en capaciteit om de situatie te beoordelen en om een uitspraak te doen over rechten en plichten van beide partijen. De gemeente biedt huurders daarnaast ondersteuning via de huurbalie en het juridisch loket. Het college heeft zoals aangegeven contact met HVS en de BC. HVS geeft aan dat de woningcorporatie verschillende zaken beter had kunnen aanpakken, maar dat de corporatie zich op dit moment voldoende inzet om eventuele klachten op te lossen. Daarnaast stellen zij dat de recente inventarisatie een positieve actie is richting het adresseren van klachten. HVS heeft er vertrouwen in dat gemelde klachten adequaat zullen worden afgehandeld, maar zal hier nauwlettend op toezien. Ook de BC geeft aan graag eerst af te wachten welke stappen de woningcorporatie onderneemt na de inventarisatie. Het stemt het college positief dat de partijen proberen om samen te komen tot een oplossing. Het college blijft, zoals afgesproken, contact houden met de woningcorporatie, de vertegenwoordiging van de huurders en de huurders zelf om de situatie te blijven monitoren. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

5/5