RIS317432 Ontwerp-bestemmingsplan 2 3 en 7

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan: de Gemeenteraad

DSO/10645744 RIS317432 Contactpersoon

Fiorella Busso Sanchez Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Juridische Planvorming en Omgevingsrecht Telefoonnummer Datum

14070

19 december 2023

E-mailadres

Fiorella.bussosanchez@denhaag.nl Onderwerp

Ontwerpbestemmingsplan Zichten 2, 3 en 7

Bijgaand ontvangt u ter kennisname het ontwerpbestemmingsplan Zichten 2, 3 en 7. Begrenzing van het plangebied Het project is gelegen in het stadsdeel Escamp (Den Haag Zuidwest), in het geldende bestemmingsplan Bouwlust. Het plangebied ligt tussen de Hengelolaan en de Vrederustlaan, direct aan de naastgelegen sportvelden.

Aanleiding voor het bestemmingsplan De deelplannen Zichten 2, 3 en 7 liggen in de Zichten binnen de wijk Bouwlust-Vrederust. De bestaande woningen binnen het plangebied zijn sterk verouderd en aan een ingrijpende renovatie of vernieuwing toe. De woningen van Zichten 2, 3 en 7 zijn allen bezit van corporatie Staedion.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10645744

De sociaal economische positie van de bewoners is vaak zwak en voorzieningen zijn verschraald. Om een positieve verandering te brengen aan deze problematiek is de ambitie uitgesproken om via een integrale aanpak in Den Haag Zuidwest een 'kanteling' op gang te brengen: van de verslechtering van de afgelopen decennia naar een opwaartse spiraal van verbeteringen. Deze ambities zijn juli 2020 vastgelegd in het ambitiedocument Dreven-Gaarden-Zichten, RIS305714. Deze kanteling wordt op gang gebracht door ruimte te maken voor nieuwe woningen die qua wooncomfort voldoen aan de eisen van deze tijd. Alle huidige bewoners kunnen blijven of terugkeren, maar er wordt ook een nieuw betaalbaar marktprogramma toegevoegd. Hierdoor wordt het mogelijk om wooncarrière te maken in de eigen buurt, maar er ook ruimte komt voor nieuwe woningzoekende mensen in de buurt. De openbare ruimte wordt opnieuw ingericht met meer plek voor ontmoeting. Parkeren wordt zoveel mogelijk op eigen terrein opgelost.

Dit bestemmingsplan moet bijdragen aan: - Verbeteren en uitbreiding van het betaalbare woningaanbod en een evenwichtige bevolkingsopbouw - de volkshuisvestelijke opgave, conform de Woondeal Zuidelijke Randstad (RIS302724) - versterken van de sociale en economische positie van de bewoners uit Zuidwest - stimuleren wijkeconomie en werkgelegenheid - de corporatievoorraad gasloos maken - een gezonde leefomgeving - een klimaatbestendige omgeving - de mobiliteitstransitie Het vigerende bestemmingsplan is niet toereikend om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Door het opstellen van bestemmingsplan Zichten 2, 3 en 7 wordt een verdere uitvoering gegeven aan deze wens. In april 2021 is voor de Zichten een Nota van Uitgangspunten (NvU) vastgesteld (RIS308508). Hierin is reeds geconstateerd dat de stedenbouwkundige opzet van de Zichten, met een rooilijnverschuiving richting de velden, een opgave voor een herindeling van het sportpark neerlegde, om zo voldoende ruimte te creëren voor een ecozone met een breedte van 30 meter; een puzzel om belangen vanuit vastgoed, ecologie en sport te laten samenkomen. Februari 2022 zijn met het projectdocument Dreven-Gaarden-Zichten fase 1 (RIS311093) de nieuwe rooilijnen vastgesteld en is de grondexploitatie geopend ter dekking van deze gebiedsontwikkeling.

Bij de vaststelling van dit projectdocument is in de grondexploitatie rekening gehouden met een financiële bijdrage aan deze herindeling, ook om gelijktijdig de kwaliteit en de toegankelijkheid van het sportpark fors te kunnen verbeteren. Met de vaststelling van bestemmingsplan 'Steenzicht en Ruimzicht' in 2022 is de eerste stap gezet. Op basis van de verkaveling uit de NvU en projectdocument is de grondexploitatie vastgesteld en een privaatrechtelijk samenwerkingsovereenkomst gesloten met Staedion en Heijmans. Doel van het bestemmingsplan Het doel van bestemmingsplan Zichten 2, 3 en 7 is het mogelijk maken van de beoogde ontwikkelingen op de drie kavels die vallen binnen het plangebied, conform de kaders zoals omschreven in hoofdstuk 3 van de toelichting van het bestemmingsplan. Overzicht ontwikkelingen De toevoeging van woningen in verschillende woonsegmenten, het bieden van commerciële en maatschappelijke voorzieningen en voldoende parkeergelegenheid komt ten goede aan de buurteconomie, de levendigheid op straat en de mobiliteitstransitie. Op deze wijze wordt met dit bestemmingsplan ingezet op een positieve bijdrage aan de identiteit en het imago van de wijk.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10645744

De woningvoorraad wordt uitgebreid naar 600 woningen in verschillende woonsegmenten, waaronder nieuwbouwwoningen en appartementen die zowel bedoeld zijn voor sociale-, middeldure- en dure huurdoeleinden als betaalbare - en dure koop doeleinden. In het bestemmingsplan zijn ook 104 bestaande woningen meegenomen. Deze woningen vallen buiten de gebiedsontwikkeling van de Zichten en worden meegenomen om een logisch plangebied te hanteren. Daarnaast komt in Zichten 7 een parkeergarage. In Zichten 2 en 3 worden parkeerplaatsen onder de binnentuin van de woonblokken gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de parkeerbalans. De parkeerplaatsen zijn voor alle doelgroepen beschikbaar. Ook blijven parkeerplaatsen op de openbare straat aanwezig. In Zichten 7 wordt ruimte geboden voor voorzieningen (zowel bedrijfsonroerend goed als maatschappelijk onroerend goed) voor de wijk en de parkeergarage. In de verdere planvorming wordt Zichten 7 nader uitgewerkt. In de oorspronkelijke plannen was in Zichten 7 een basisschool voorzien. De leerlingenprognose wijst echter uit dat de school pas later in de tijd nodig is. De school is nu in het deelplan naast winkelcentrum De Stede voorzien. Overzicht woningen en parkeerplaatsen Woningtypes nieuwbouw Sociaal Midden huur Dure huur Betaalbare koop Dure koop Totaal

Zichten 2

Zichten 3

Zichten 7

Totaal

%

63 0 0 102 50 215

152 76 43 0 10 281

0 0 0 0 0 0

215 76 43 102 60 496

43,4 % 15,4 % 8,7 % 20,5 % 12%

Parkeerplaatsen Parkeerplaatsen openbaar

35

81

260

376 99

BOG/MOG

0

0

2500 m2

Buitenruimte Deze gebiedsontwikkeling grijpen wij aan om zowel het sportpark als de ecologische zone van een enorme kwaliteitsimpuls te voorzien. Momenteel is het sportpark nog door sloten en hekken afgesloten van de buurt de Zichten. Vanuit de wijk komen, tussen de bouwblokken door, groene wiggen te lopen die uitmonden in het sportpark. Hier wordt in de middenzone ruimte gemaakt voor groen, spelen, bewegen en ontmoeten. Via deze wiggen wordt het sportpark toegankelijk voor de hele wijk. Het bestemmingsplan anticipeert op de benodigde aanpassing van de indeling van meerdere velden in het sportpark om nieuwe ruimte te creëren voor een robuuste en kwalitatieve ecologische zone. Dit bleek een ruimtelijk ingewikkelde puzzel met verschillende dilemma’s omdat het onmogelijk was om aan alle wensen vanuit vastgoedontwikkeling, sport en ecologie tegemoet te kunnen komen. Voor de uitwerking van de plannen voor het sportpark zijn gesprekken met de sportclubs gevoerd en heeft participatie met gebruikers plaatsgevonden over de gewenste voorzieningen in het sportpark. Hieruit is geconcludeerd dat een verplaatsing van het ESDO-hoofdveld onwenselijk is vanwege de oriëntatie ten opzichte van de kantine.

Hoewel het aantal vierkante meters ecozone toeneemt en de kwaliteit fors wordt verbeterd, is de conclusie dat het, rekening houdend met de privaatrechtelijke afspraken op basis van het projectdocument, niet overal mogelijk is de norm van 30m breedte (die op dit moment overigens ook niet overal in het gebied wordt gehaald) uit de Nota Stadsnatuur te halen. Daar waar dat niet lukt zal de eveneens uit de Nota Stadsnatuur afkomstige minimummaat van 20m

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10645744

wel worden behaald. Bij een dergelijke minimummaat horen wel, conform de Nota Stadsnatuur, compensatie maatregelen. Het college heeft gezocht naar een evenwicht tussen de verschillende beleidskaders die in dit gebied spelen. Ondanks dat er sprake is van kwalitatieve verbeteringen en ruimtelijke optimalisaties kijken we richting de definitieve vaststelling van het bestemmingsplan hoe dit evenwicht geoptimaliseerd kan worden.. Dit kan nog leiden tot een aanpassing in het definitieve bestemmingsplan. Kwalitatieve verbeteringen: Harde oevers worden vervangen door natuurvriendelijke oevers De hele zone wordt ingericht met beplanting van een hogere ecologische waarde dan de huidige beplanting die grotendeels gras is. De toevoeging van de groene wiggen tussen de bouwblokken en sportvelden voegen extra groene ruimte toe die ecologisch in te richten en te beheren is. Het water van de ecozone is zo dicht mogelijk tegen de gevel geplaatst om maximale ruimte voor het groen te creëren aan de kant van de sportvelden waar de beste bezonning is. Hier ondervindt de ecologische zone ook de minste verstoring vanuit de woningen. Het pad, met bijbehorende verlichting, in lengterichting langs de bebouwing is vervallen. Op deze manier is de ecozone in principe publiek ontoegankelijk, met uitzondering van de dwarsdoorsteken.

De groenstrook langs de Hengelolaan had de bestemming ‘Groen’ en krijgt in het bestemmingsplan ook de status ‘Ecozone’. Ruimtelijke optimalisaties: In het Sportpark worden drie haaks-liggende voetbalvelden vervangen door één langs-liggend voetbalveld en één pupillenveld om meer ruimte voor de ecozone te creëren De bebouwing in Zichten 2 volgens projectdocument, is langs Steenzicht ingekort om een ontsluiting over eigenterrein naar Steenzicht mogelijk te maken. De ruimte rond de bebouwing, voor o.a. onderhoud, is geminimaliseerd. De geplande ontsluiting van de woningen langs het smalle deel van de ecozone is vervallen. Het ESDO hoofdveld wordt versmald tot de minimale KNVB-maat en zo ver mogelijk richting kantine verschoven. Drie grasvelden vervangen door kunstgras om de bespelingsgraad te kunnen verhogen zonder meer ruimte voor sport te hoeven claimen. Conclusie is dat de kwaliteit wordt verbeterd en de kwantiteit direct grenzend aan de ecologische verbindingszone wordt gecompenseerd en de ecologsiche zone wordt uitgebreid met 600m2. Hiermee wordt voldaan aan (dictumpunt VI van) het gewijzigde projectdocument. De bescherming van de ecologische waarde van deze zone wordt met een aanduiding ‘ecozone’ extra geborgd (beperkingen voor overig gebruik).

De voorliggende verkaveling is de uitkomst van een integraal planproces waarbij vanuit de verschillende sectoren is gezocht naar optimalisatie en compensatie en dat op draagvlak kan rekenen van omwonenden en gebruikers van de sportvelden. Geldende planologische regelingen Het plangebied van het bestemmingsplan Zichten 2, 3 en 7 vervangt gedeeltelijk het bestemmingsplan Bouwlust, vastgesteld op 1 oktober 2015.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10645744

Naast het bestemmingsplan dat op het specifiek plangebied van toepassing is, kent de gemeente Den Haag een aantal parapluherzieningen die op het gehele gemeentelijk grondgebied van toepassing zijn en die door dit bestemmingsplan voor wat betreft het plangebied worden vervangen: a. Parapluherziening (fiets) parkeren, vastgesteld 20 september 2018, geheel onherroepelijk 16 december 2018, waardoor actuele (fiets)parkeernormen in vigerende plannen worden gehanteerd; b. Parapluherziening Flitsbezorging, vastgesteld op 1 december 2022. Economische uitvoerbaarheid Het voorliggende bestemmingsplan maakt planologisch de ontwikkeling van maximaal 600 woningen mogelijk. De bouw is aan te merken als een bouwplan, zoals aangewezen in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening. Daarom is de gemeente op basis van artikel 6.12 Wro verplicht een exploitatieplan op te stellen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan via: • een gemeentelijke grondexploitatie, waarbij sprake moet zijn van gemeentelijke gronduitgifte; • meerwaardesuppletie via de erfpachtcanon; • een anterieure overeenkomst met de eigenaar over de ontwikkeling. Het bouwplan vindt plaats op percelen welke door de gemeente Den Haag in erfpacht zijn uitgegeven. Bij aanpassing van de erfpachtvoorwaarden ten behoeve van het nieuwe bouwplan wordt door de afdeling Erfpacht suppletie in rekening gebracht.

Kostenverhaal voor apparaatskosten en eventuele ingrepen in het openbare gebied wordt hier verzekerd via een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer. Vooroverleg en inspraak Op 14 juli 2023 is het concept van het ontwerpbestemmingsplan in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro toegestuurd aan overlegpartners, waaronder de Provincie Zuid-Holland, het Hoogheemraadschap van Delfland, Rijkswaterstaat, de bewonersorganisaties en overige bij het plan betrokken instanties. Bij besluit, d.d. 19 december 2023, kenmerk DSO/10645746, RIS317427 heeft het college besloten het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen zoals voorgeschreven in artikel 3.8 Wro en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan Zichten 2, 3 en 7 zal nog vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet (d.d. 1 januari 2024), op grond van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening met inachtneming van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, gedurende zes weken ter inzage worden gelegd. Gedurende de termijn van terinzagelegging kan eenieder een zienswijze indienen, waarna de procedure tot vaststelling volgt. Op grond van het overgangsrecht van de Omgevingswet blijft het huidige recht van toepassing op de bestemmingsplannen, die voor de datum van inwerkingtreding van deze wet ter inzage zijn gelegd.

Dat betekent dat de huidige Wro op dit plan van toepassing blijft tot het bestemmingsplan onherroepelijk is. Het bestemmingsplan zal na vaststelling tezamen met alle andere geldende bestemmingsplannen en beheersverordeningen onderdeel gaan uitmaken van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Naar verwachting komt in april 2024 het bestemmingsplan voor vaststelling naar uw raad. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

5/5