RIS317401 Beantwoording SV Meer betaalbare studentenwoningen met verantwoord verkameringsbeleid

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE

5 maart 2023

VRAGEN

Onderwerp

Ons kenmerk

Antwoord van het college op de vragen van het raadslid mevrouw De Groot, luidend: "Meer betaalbare studentenwoningen met verantwoord verkameringsbeleid”

DSO/10696998 RIS317401

Het raadslid mevrouw De Groot heeft op 14 december 2023 een brief met daarin 11 vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. Het is belangrijk om oplossingen te vinden die tegemoetkomen aan de huisvestingsbehoefte van studenten. Eerder heeft het CDA al vragen gesteld over het feit dat Den Haag de duurste studentenwoningen heeft (RIS313143). Het besluit om verkamering in Den Haag stop te zetten heeft geleid tot een stop op het realiseren van geschikte (studenten)kamers in onze stad. Het CDA heeft begrip voor de redenen hierachter en vindt dat verdichting beperkt moet worden in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. Studentenhuisvesting gaat niet alleen over het bieden van een dak boven het hoofd. Het speelt ook een belangrijke sociale rol in de ontmoeting en gemeenschapsvorming, zeker in het licht van de toenemende problematiek rondom eenzaamheid onder studenten. Kamers bieden een kans voor studenten om samen te leven en te leren in een sociale omgeving. Daarom is het van belang dat verkamering op een goede manier mogelijk gemaakt wordt, waarbij zowel de behoeften van studenten als de leefbaarheid in de wijken in acht worden genomen. 1.

In het licht van de beantwoording van de schriftelijke vragen (RIS313143), welke maatregelen heeft het college in de tussentijd getroffen om studentenwoningen toe te voegen?

Het college heeft een doelstelling om tot 2026 in totaal 3000 nieuwe eenheden studentenwoningen in aanbouw te nemen. Daarvan is momenteel ongeveer 2/3 bereikt. Het college bouwt voort op de weg die is ingezet. Dit betekent dat in nieuwbouwontwikkelingen gekeken wordt of/hoe studentenwoningen onderdeel kunnen zijn van het woningbouwprogramma. Momenteel is Binck City Park in aanbouw (met 197 eenheden) en staan Escher Garden (400 eenheden), de Verheeskade fase 1 (520 eenheden), Waldorp 4 (370) en SoZa (72) in de planvoorraad. Daarnaast is in 2023 een 2-jarige opdracht gegeven aan Hospi Housing om hospitaverhuur te promoten. 1a. Hoe gaat het college hospitaverhuur actief stimuleren en welke incentives worden overwogen om kamers aan studenten te verhuren? Hospi Housing is sinds 2023 in Den Haag actief om hospitaverhuur te promoten. Zij doen dit door posters en flyers te verspreiden op plekken waar potentieel hospita’s komen (denk bijvoorbeeld aan filmhuizen, wijk- en buurtcentra en huisartsenpraktijken), en door berichten op sociale media en in nationale en lokale kranten te plaatsen.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10696998

Daarnaast informeert Hospi Housing (potentiële) hospita’s over landelijke en lokale wet- en regelgeving omtrent hospitaverhuur, staat Hospi Housing klaar voor vragen die (potentiële) hospita’s hebben over hospita verhuur en helpen zij hospita’s en studenten bij de matchmaking en tijdens de huurperiode. Hospi Housing geeft aan beperkt te worden door het feit dat er vrijwel geen vergunningen meer worden afgegeven. De meest effectieve manier om meer ruimte te geven aan hospitaverhuur is het verruimen van de regels voor kamerbewoning. In wijken waar geen vergunningen worden afgegeven is voor hospitaverhuur op dit moment slechts ruimte als iemand alleen woont en nog een kamer over heeft. De gemeenteraad heeft met de behandeling van de brief Verkenning verruiming kamerbewoningsbeleid (RIS316404) over het bieden van ruimte voor aandachtsgroepen, aan het college gevraagd om bij de Woonvisie te komen met een integrale afweging voor het verruimen van de regels voor kamerbewoning in gebieden waar de leefbaarheid dit toestaat. Onder de huidige regelgeving zijn geen verdere incentives mogelijk. 1b.

Kan het college de voortgang van de gesprekken met DUWO inzichtelijk maken over het toevoegen van nieuwe betaalbare studentenhuisvesting met DUWO, en worden hierbij ook afspraken gemaakt over het toevoegen van onzelfstandige studentenhuisvesting bij nieuwbouw? De gemeente heeft op structurele basis gesprekken met DUWO. In de prestatieafspraken worden afspraken formeel vastgelegd. Ondanks dat de gemeente het belangrijk vindt dat er onzelfstandige studentenhuisvesting wordt toegevoegd zijn er op dit moment geen harde afspraken hierover. Wel is het onderwerp van gesprek met DUWO. Bij de beantwoording van de schriftelijke vragen RIS313143 is al aangegeven dat het voor investeerders minder aantrekkelijk is om onzelfstandige eenheden te bouwen omdat de maximale huurprijs van kamers op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) lager ligt dan bij zelfstandige woningen (zoals studio’s). Dit komt bijvoorbeeld doordat de energieprestatie en locatie bij onzelfstandige woningen niet worden gewaardeerd. Dit zet de betaalbaarheid onder druk. Op dit moment is er echter een voorstel naar de Tweede Kamer gestuurd om het woningwaarderingsstelsel voor zowel zelfstandige (WWS) als onzelfstandige woonruimte (WWSO) te vernieuwen en dwingend te maken met het wetsvoorstel betaalbare huur.

Veranderingen in het WWSO zijn het toevoegen van energieprestatie en locatie en de mogelijkheid om extra luxe in sanitair en keukenruimte te waarderen. Daarnaast worden de maximale huurprijsgrenzen met 20% verhoogd. Het is de bedoeling dat hierdoor de nieuwbouw van kamers aantrekkelijker zal worden voor investeerders. Tegelijkertijd is de verwachting dat de prijzen voor onzelfstandige woonruimte (kamers) licht zullen toenemen. De huurprijzen van een kamer en studio komen hierdoor dichter bij elkaar te liggen, waarbij voor een studio huurtoeslag mogelijk is maar voor een kamer niet. Zonder huurprijscompensatie voor onzelfstandige studentenwoningen is het de verwachting dat het bouwen van dit woningtype zowel voor de investeerder als voor de student minder interessant blijft. Het college zal de effecten van de vernieuwing van het WWSO volgen. En we blijven ons inzetten voor huurtoeslagrecht op onzelfstandige bewoning, onder meer als deelnemer aan het Actieplan Studentenhuisvesting (RIS313420).

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10696998

DUWO is van plan om in Den Haag een nieuw concept te bouwen, genaamd STING – StudentenINeenGroep. Hierin zijn een aantal studio’s met elkaar verbonden via een gemeenschappelijke gang en is een gemeenschappelijke ruimte zoals een woonkamer aanwezig. Studenten huren zodoende een zelfstandige woning waarvoor zij huurtoeslag kunnen vragen, met de beleving van een onzelfstandige woning waarbij studenten op een gang elkaar makkelijk kunnen ontmoeten. 1c.

Hoeveel flexeenheden zijn er gepland om toe te voegen en op welke termijn verwacht het college deze eenheden beschikbaar te hebben voor studenten?

Er zijn momenteel 60 flexeenheden voor studenten gepland op het Leeghwaterplein (naast 40 eenheden voor statushouders en 20 voor jongeren/starters). Op dit moment wordt de oplevering en exploitatietermijn voor dit project nader onderzocht. 2.

Op welke manier geeft het college gevolg aan de ‘afgesproken verruiming van de regels rondom verkamering met het doel om meer ruimte te creëren voor studenten’ in overeenstemming met het coalitieakkoord 2023-2026 (p. 45)

De raad heeft het college verzocht te wachten met verruiming van de regels rondom kamerbewoning tot na vaststelling van de woonvisie. Momenteel wordt er een nieuwe woonvisie opgesteld. In deze woonvisie worden ook ambities opgenomen voor het gebruik van de bestaande woningvoorraad. Deze ambities worden vervolgens integraal uitgewerkt in de nota voorraadbeleid en de Huisvestingsverordening Den Haag 2023. De verruiming van het kamerbewoningsbeleid ten behoeve van studenten zal hier deel van uitmaken. 3.

Is het college bereid om in 2024 een pilot voor verkameringsbeleid op te zetten om op een verantwoorde, handhaafbare manier en op kleine schaal verkamering voor studentenhuisvesting toe te staan en bij succes bepaalde maatregelen uit te breiden?

Nee, dat kan het college niet doen. De huidige Huisvestingsverordening Den Haag 2023 biedt geen ruimte voor een pilot op het onderdeel van de woonruimtevoorraad. Om een verruiming mogelijk te maken is een beleidswijziging noodzakelijk en dient de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 gewijzigd te worden. Zoals bij het antwoord op vraag 2 aangegeven is het college al van plan om ambities met betrekking tot de woonruimtevoorraad nader uit te werken. Daaronder valt dus ook de verruiming van het kamerbewoningsbeleid voor studenten. 3a. Welke specifieke wijken worden overwogen voor de versoepeling van de regeling voor kamerbewoning of een pilot? Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 2 zullen ambities ten aanzien van de woonruimtevoorraad te zijner tijd nader uitgewerkt worden. Het college kan daar nu niet op vooruitlopen. 4.

Op welke manier kan het beleid aangepast worden om toch voldoende en kwalitatieve studentenhuisvesting te waarborgen, terwijl tegelijkertijd de leefbaarheid in de wijken wordt beschermd? Is het college het met de CDA-fractie eens dat we hierbij nog veel meer kunnen leren van goede voorbeelden in andere studentensteden?

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10696998

In het huidige beleid zet het college zich al op allerlei manieren in voor het waarborgen van voldoende en kwalitatieve goede studentenhuisvesting, met resultaat. Zowel in de bestaande woningvoorraad als via substantiële toevoegingen in de nieuwbouw. Binnen het bestaande beleid blijft het college zoeken naar optimalisatie door middel van nieuwe mogelijkheden en initiatieven. Een voorbeeld daarvan is de samenwerking met Hospi Housing en het voornemen om kamerbewoningsbeleid voor studenten te verruimen. Tegelijkertijd deelt het college de inzet van het kabinet op het punt van terughoudendheid met het werven van studenten die (nog) niet kunnen beschikken over geschikte woonruimte (geen kamer, blijf thuis). Daarvoor is het van belang dat we tot goede afspraken komen om groei van Den Haag als studentenstad altijd hand in hand te laten gaan met beschikbare studentenhuisvesting. Zo voorkomen we dat studenten prooi worden van malafide partijen c.q. zeer slechte woonomstandigheden. 5.

De gemeente Eindhoven hanteert een keurmerk voor studentenkamers. Is het college hiermee bekend en zou dit ook toegepast kunnen worden in Den Haag?

Het college is niet bekend met een keurmerk voor studentenkamers en heeft dit bij Eindhoven nagevraagd. Van de gemeente Eindhoven heeft het college begrepen dat daar geen keurmerk wordt gehanteerd. 6.

Welke alternatieve oplossingen en creatieve ideeën worden overwogen om het tekort aan studentenhuisvesting in Den Haag aan te pakken, gezien de restricties op verkamering?

Het college is gecharmeerd van concepten waar studenten met andere doelgroepen samenwonen zoals ouderen of statushouders. Het college vraagt van onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters om zelf dergelijke initiatieven te ontwikkelen, die ook nog eens lokaal meerwaarde kunnen hebben als daar een goede programmering bij zit. Daarnaast is het van belang om te blijven zoeken naar mogelijkheden voor nieuwbouw en verruiming van het kamerbewoningsbeleid. Tijdens procedures voor het verlenen van een omzettingsvergunning (of omgevingsvergunning) is het mogelijk om als gemeente specifieke eisen te stellen bij het beoordelen van aanvragen voor het omzetten van zelfstandige woningen naar meerdere onzelfstandige woonruimtes bij particuliere huisvesting. Deze eisen kunnen betrekking hebben op aspecten zoals woonkwaliteit, leefbaarheid in de wijk en specifieke doelgroepen, zoals studenten. 7.

Is het college bereid om extra eisen te stellen aan omzettingsvergunningen ten behoeve van studentenhuisvesting, zoals het integreren van een keurmerk voor particuliere studentenhuisvesting waarop gehandhaafd kan worden?

Binnen het huidige kamerbewoningsbeleid worden verschillende extra kwaliteitseisen gesteld bij omzettingsvergunningen. Zo dient er gemiddeld 18m2 per bewoner beschikbaar te zijn in de woning, worden er geluidseisen gesteld bij kamerbewoning vanaf vijf personen en kunnen er maximaal acht kamerbewoners in één woning wonen. Er is op dit moment geen aanleiding om daar bovenop extra aanvullende eisen te stellen. Bij de voorgenomen beleidswijziging voor een verruiming van het kamerbewoningsbeleid wordt bekeken in hoeverre aanvullende voorwaarden wenselijk of noodzakelijk zijn.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10696998

In Nijmegen worden specifieke voorwaarden gesteld aan omzettingsvergunningen voor kleine studentenhuizen en onzelfstandige studentenhuisvesting zoals een maximumaantal studenten per omzettingsvergunning, het hanteren van een vlekkenplan met een maximale straal waar en in hoeverre verkamering toegelaten wordt en een quotum voor het aantal kamers per straat. 8.

Kan het college per maatregel uit andere steden toelichten of zij bereid is dit ook voor gemeente Den Haag te gebruiken teneinde onzelfstandige studentenhuisvesting verantwoord toe te staan?

Zoals bij de beantwoording van de vragen 2, 3 en 3a al aangegeven vindt er naar aanleiding van de woonvisie een integrale uitwerking plaats met betrekking tot beleid voor de woonruimtevoorraad. Het college kan daar nu nog niet op vooruit lopen. 9.

Is het college bereid om deze voorbeelden en voorstellen mee te nemen in de Woonvisie om verkamering voor studenten onder voorwaarden toe te staan?

Het college laat zich continu informeren over wat er speelt in andere steden en inspireren door mooie voorbeelden elders. De gemeente is aangesloten bij het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS) en Netwerk Kennissteden Nederland (NKN) en heeft in dat kader ook regelmatig contact met de G6steden (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Eindhoven, Groningen en Den Haag). De informatie uit deze structurele uitwisselingen wordt integraal meegewogen in onze beleidsontwikkeling. 10. Platform 31 is een kennisorganisatie die gemeenten adviseert over benutten van bestaande woningvoorraad. Op welke manier maakt gemeente Den Haag gebruik van de expertise van Platform 31 voor het benutten van woningvoorraad voor onzelfstandige studentenhuisvesting op verantwoorde schaal? Bij beleidsontwikkeling maakt de gemeente gebruik van beschikbare informatie en expertise op het gebied van het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Dat geldt voor Platform31, maar ook voor eventuele andere informatiebronnen. De verantwoordelijke minister heeft onlangs een kamerbrief uitgebracht over andere onzelfstandige huisvesting. Deze brief richt zich onder meer op het bouwen van onzelfstandige bewoning bij nieuwbouwprojecten.

Dit zou betekenen dat in plaats van individuele studio’s juist appartementen worden gebouwd waarin meerdere studenten samenwonen, met een gemeenschappelijke keuken en woonkamer en eigen slaapkamers. Hiervoor wordt zo’n 20 miljoen euro extra beschikbaar gesteld volgens de Woningbouwimpuls (WBI), met een voorrangsregeling voor onzelfstandige studentenhuisvesting. 11.

Kan het college inzichtelijk maken hoe de gemeente Den Haag in gaat spelen op de vrijgemaakte middelen uit de Woningbouwimpuls, specifiek met het oog op het bevorderen van onzelfstandige studentenhuisvesting in nieuwbouwprojecten? Is er al een strategie ontwikkeld om deze subsidie effectief in te zetten voor het subsidiëren van de onrendabele top bij dergelijke projecten in Den Haag?

De criteria van de WBI sluiten niet aan op de huidige studentenhuisvesting projecten die op dit moment in ontwikkeling zijn of in de planvoorraad zitten. Project Escher Gardens heeft al een WBI subsidie ontvangen via businesscase HS Kwartier. Project Verheeskade fase 1 is onderdeel van Gebiedsvisie Laakhavens welke op dit moment wordt uitgewerkt in een ontwikkelstrategie. Voor dit project wordt momenteel verkend welke subsidies mogelijk zijn. Een criterium om WBI middelen te ontvangen is start bouw binnen 3 jaar, dat is bij dit project niet mogelijk.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10696998

De Waldorp 4 is een bouwplan met vergunning en heeft geen publiek tekort. Daarnaast hebben WBI aanvragen cofinanciering nodig en de gemeentelijke middelen zijn niet toereikend om op dit moment extra rijkssubsidies aan te kunnen vragen. BZK heeft aangegeven na de sluitingsdatum te inventariseren hoeveel projecten voor studentenhuisvesting zijn ingediend en in aanmerking komen. Mocht blijken dat de WBI niet het juiste instrument was om studentenhuisvesting een impuls te geven, dan kan de regeling mogelijk omgezet worden in een Startbouwimpuls (SBI) of Regeling huisvesting aandachtsgroepen (RHA). De gemeente Den Haag zal na 12 februari 2024 samen met andere studentensteden uitgenodigd worden voor een webinar van het ministerie van BZK en de Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO) om te inventariseren hoe een eventuele alternatieve financiële regeling voor studentenhuisvesting opgezet kan worden. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

6/6