RIS317219 Beantwoording SV Onttrekking woonruimte door corporaties en inzet antikraak

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE

6 februari 2024

VRAGEN

Onderwerp

Ons kenmerk

Antwoord van het college op de vragen van het raadslid de heer Mekers, luidend: ‘Onttrekking woonruimte door corporaties en inzet anti-kraak’

DSO/10682068 RIS317219

Het raadslid de heer Mekers heeft op 27 november 2023 een brief met daarin dertig vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. De woningcorporaties vervullen in onze stad een belangrijke rol: ze voorzien voor zeer veel Hagenaars en Hagenezen in woonruimte en vervullen daarnaast een belangrijke rol op het gebied van leefbaarheid in de Haagse wijken. Binnen het bezit van de corporaties zijn ook ontmoetingsruimtes, wijkkantoortjes en buurtkamers aanwezig, deze vervullen vaak een zeer nuttige rol in een wijk. De D66 fractie is onlangs benaderd over drie sociale huurwoningen, zogenaamde HAT-woningen (HAT = Huisvesting alleenstaanden en tweepersoon huishoudens) die door Hof Wonen aan Het Oord op anti-kraakbasis verhuurd waren, waar de bewoners nu moeten vertrekken. Reden zou zijn om in die woningen voortaan sociale activiteiten plaats te laten vinden. De bewoners krijgen geen alternatief aangeboden en worden verwezen naar de anti-kraakbeheerder Ad-Hoc. Ook is bij de D66 fractie bekend dat vaker (voormalige) woningen worden ingezet voor maatschappelijke doelen en daarmee uit de woningvoorraad worden onttrokken. Naar aanleiding van dit voorval heeft de D66 fractie vragen over de gang van zaken en het beleid. 1.

Is het college op de hoogte van het specifieke voorval met de drie HAT-woningen aan Het Oord?

Ja. 2.

Is het onttrekken van deze woningen voor andere (maatschappelijke) doeleinden toegestaan volgens het bestemmingsplan?

Woningonttrekking is het anders dan voor permanente bewoning (laten) gebruiken van een woning en is op grond van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 verboden. Het bestemmingsplan regelt het gebruik van gronden en opstallen zoals woningen. Voor het onttrekken van een woonruimte is alleen toestemming op grond van de Huisvestingsverordening vereist. Het andere gewenste gebruik moet wel binnen het bestemmingsplan vallen. Het bestemmingsplan Bouwlust staat een maatschappelijk gebruik op deze locatie toe. Het moet dan gaan om kinderdagverblijf, verenigingsleven of welzijnsvoorzieningen.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10682068

3.

Is het onttrekken van deze woningen vergunningplichtig?

Voor het anders dan voor bewoning (laten) gebruiken van deze woningen is een onttrekkingsvergunning vereist op grond van artikel 21 Huisvestingswet 2014 en artikel 5:2 van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023. Er was een tijdelijke onttrekkingsvergunning verleend, maar deze is verlopen. HOF wonen wil een nieuwe aanvragen.

4.

Vindt het college het tijdens een wooncrisis gerechtvaardigd om woningen uit de voorraad te onttrekken? Waarom wel of niet?

In de nota voorraadbeleid die onderdeel uitmaakt van de Woonvisie Den Haag 2022 (RIS313365), heeft het college beleid geformuleerd voor woningonttrekking. De kern van dat beleid is dat door de hoge en alsmaar toenemende druk op de woningmarkt in Den Haag het belang van het behoud en de samenstelling van de woningvoorraad zeer groot is. Woningonttrekking wordt om die reden in de meeste gevallen als onwenselijk gezien. Daarvoor worden meestal geen onttrekkingsvergunningen verleend. 5.

Welke afspraken zijn hierover gemaakt met de Haagse woningcorporaties?

Over woningonttrekkingen worden geen specifieke afspraken met woningcorporaties gemaakt, zie ook antwoord bij vraag vier. 6.

Besluiten de woningcorporaties zelfstandig over het anders inzetten van woningen of gebeurt dit na instemming van de gemeente?

Ook corporaties vallen onder de vergunningplicht voor het onttrekken van woonruimte. Woonruimte kan alleen na gemeentelijke toestemming worden onttrokken. 7.

Hoeveel woningen zijn er momenteel door de Haagse corporaties ingezet voor een ander doel dan wonen? Kan het college hiervan een overzicht verschaffen?

Er zijn momenteel geen gevallen bekend waarbij het college een onttrekkingsvergunning heeft verleend aan een corporatie. 8.

Zijn er voor al deze gevallen de nodige ontheffingen en/of vergunningen verleend? Zo nee, op welke wijze vindt handhaving of legalisatie plaats?

Als blijkt dat een woning zonder onttrekkingsvergunning anders dan voor bewoning wordt gebruikt dan volgt handhaving. Als legalisatie mogelijk is dan kan alsnog vergunning verkregen worden, zo niet dan moet het gebruik anders dan voor bewoning worden beëindigd en het pand weer als woonruimte in gebruik genomen worden. D66 is erg scherp op onnodige leegstand tijdens een wooncrisis. Dit komt helaas ook voor bij corporatiebezit. Hierover de volgende vragen:

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10682068

9.

Kan het college aangeven hoeveel woningen van corporaties er in Den Haag al langer dan 3 maanden leeg staan?

Hieronder volgt een momentopname: • Staedion heeft 100 woningen langer dan drie maanden leeg staan • Haag Wonen heeft 63 woningen langer dan drie maanden leeg staan • HOF Wonen heeft 125 woningen langer dan drie maanden leeg staan De corporaties hebben er geen belang bij om woningen lang leeg te laten staan. In bijzondere gevallen gebeurt dit wel, als woningen onbewoonbaar zijn en de sloop aanstaande is. Daarnaast kan het voorkomen dat een woning wordt verbouwd, waardoor de periode tussen vertrek en opleveringen langer dan drie maanden is. Een voorbeeld van de inzet van de corporaties rond leegstand is Tussentijd Zuidwest. De corporaties stellen in dit project tijdelijk leegstaande panden ter beschikking voor maatschappelijke initiatieven en woningen. Het project zal als het een succes wordt naar andere delen van de stad uitgebreid worden. 10. Welke afspraken zijn er met de corporaties gemaakt over leegstand? De gemeente kan leegstandvergunningen verlenen om te slopen of woonruimten te renoveren. Deze vergunning biedt de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst af te sluiten met beperkte huurrechten. Er zijn werkafspraken met de corporaties om die verlening zo effectief mogelijk te maken. De Leegstandwet biedt voorwaarden voor de vergunningverlening. Onder andere is het nodig dat er vergevorderde besluitvorming is en dat de woning leeg is. 11.

Wanneer woningen leeggemaakt of -gehouden worden vanwege sloop of onderhoudswerkzaamheden, hoe wordt de periode van leegstand geminimaliseerd?

Het is in het belang van de woningcorporaties als eigenaar om de leegstand zoveel mogelijk te beperken. Het college draagt bij aan de opgave om op basis van de Huisvestingsverordening herstructureringsurgenties te verlenen. Wat betreft woonruimten die leeg staan en waarvoor een leegstandvergunning wordt aangevraagd heeft het college werkafspraken gemaakt met de woningcorporaties om deze verzoeken zo snel mogelijk te behandelen als er binnen redelijke termijn zicht is op een actiegebiedaanwijzing voor het gebied. Zo kunnen zij - als de woning bewoonbaar is - zo snel mogelijk tijdelijk verhuur inzetten. Daarmee wil het college bijdragen aan een zo kort mogelijke leegstand. 12. Is er bijvoorbeeld een maximale termijn afgesproken waarbinnen corporaties woningen leeg mogen laten staan voordat er aan een woning daadwerkelijk werkzaamheden worden uitgevoerd? En een termijn waarbinnen na afronding van werkzaamheden de woning weer verhuurd wordt? Nee. Het is voor de woningcorporaties als eigenaar van groot economisch belang om de leegstand zoveel mogelijk te beperken. D66 verneemt ook dat het uitwisselen van gegevens om onnodige leegstand bij corporatiewoningen op te sporen en tegen te gaan, erg moeizaam verloopt. Het ontbreken van een convenant en de AVG bemoeilijkt het delen van noodzakelijke informatie om woonfraude (waaronder ongeoorloofde leegstand) op te sporen.

Hierover de volgende vragen:

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10682068

13. Kan het college aangeven op welke wijze er nu informatie die nodig is voor woonfraudeonderzoek gedeeld wordt tussen corporaties, gemeente, nutsbedrijven en opsporingsinstanties? Er zijn geen meldingen bij de gemeente binnengekomen over leegstaande corporatiewoningen. Leegstand is ook geen woonfraude. Bij andere signalen van woonfraudezaken met een wettelijke grondslag kunnen door toezichthouders gegevens gevorderd worden. Dit gebeurt met inachtneming van de AVG. Voorts kunnen burgers en organisaties vermoedelijke zaken van woonfraude melden. 14. Kan een convenant tussen deze partijen helpen deze informatie beter te ontsluiten? Zo ja, wanneer wordt deze gesloten? Zo nee, welke mogelijkheden zijn er dan wel? Een convenant kan geen wettelijke belemmeringen om gegevens uit te wisselen opheffen. Het delen van meer informatie om woonfraude op te sporen is een knelpunt dat landelijk geadresseerd moet worden. Bij signalen van woonfraude in individuele gevallen kan informatie afdoende ontsloten worden. 15.

Kan het college toelichten hoeveel mensen er bij de Haagse Pandbrigade en de corporaties werken aan het opsporen van woonfraude zoals ongeoorloofde leegstand van woningen?

Gemeente Er werken geen mensen aan het opsporen van leegstand bij de Haagse Pandbrigade. Leegstand is geen woonfraude, maar kan wel onderdeel zijn van een woonfraudeconstructie. In dat verband werken er inclusief de juridische afhandeling zo’n 35 mensen aan de opsporing van woonfraude bij het gebruik van woningen (niet de fysieke staat van gebouwen). Deze capaciteit wordt voornamelijk gericht op de particuliere huursector, waar de meeste misstanden zijn. Administratieve leegstand wordt regelmatig gebruikt als indicator voor mogelijke overtredingen, bijvoorbeeld in combinatie met een melding. Corporaties • HOF Wonen heeft over verschillende personen verspreid opgeteld 2 FTE voor woonfraude. • Staedion heeft een fraudeteam waarin acht personen werkzaam zijn. • Haag Wonen heeft twee fraudeconsulenten in dienst. 16. Is deze capaciteit naar de mening van het college afdoende om deze leegstand goed aan te kunnen pakken? Zo nee, wat gaat hierin veranderen? Leegstand is op zichzelf geen overtreding en wordt niet aangepakt via de Haagse Pandbrigade. Als leegstand wel tot een overtreding wordt gemaakt via bijvoorbeeld een Leegstandsverordening, dan is dat een nieuwe taak. Dan moet er vastgesteld worden welke capaciteit hiervoor nodig is en op welke wijze deze verkregen kan worden. Het college gaat de voor- en nadelen van het inzetten van een leegstandsverordening onderzoeken.

De gemeente Amsterdam heeft een leegstandsverordening met experimentele aanscherping met meer mogelijkheden om op te treden. In het eerste kwartaal van 2024 komt Amsterdam met een evaluatie. Aan de hand van deze evaluatie wil het college kijken of het ook voor Den Haag nuttig is en welke gevolgen dit heeft voor de organisatie. Naar verwachting verschijnen de conclusies voor het zomerreces in het raadsvoorstel dat een uitwerking van het Advies Haagse Aanpak Leegstand is. Daarnaast lobbyen we bij het Rijk voor de invoering van een leegstandsbelasting.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10682068

De inzet van de corporaties is de verantwoordelijkheid van de corporaties. Corporaties zetten regelmatig leegstandbeheerders in om woningen tijdelijk te laten bewonen als er bijvoorbeeld sloop- of onderhoudsplannen zijn. Voor de bewoners van deze woningen is dit een uitkomst, al levert deze vorm van bewoning ook onzekerheid op. Ook hierover heeft D66 een aantal vragen: 17.

Kan het college aangeven hoeveel corporatiewoningen er op dit moment via een antikraakconstructie bewoond worden?

• • •

HOF Wonen heeft zo’n 200 woningen aan een leegstandsbeheerder overgedragen. Staedion heeft rond 150 woningen aan leegstandbeheerders in beheer gegeven. Haag Wonen heeft bij vier sloopprojecten in totaal 307 woningen waar de reguliere huurders zijn verhuisd. Het overgrote deel hiervan is overgedragen aan een leegstandsbeheerder en wordt tijdelijk bewoond. Een aantal van deze woningen zijn technisch in zo’n slechte staat dat deze een andere tijdelijke bestemming hebben gekregen.

18. Hoe lang worden woningen via deze constructie bewoond? • • •

Bij HOF wonen is dit maximaal twee jaar. Bij Haag Wonen is dit gemiddeld 1,5 tot twee jaar. Bij Staedion is dit grosso modo 1,5 tot 2 jaar.

19. Anti-kraakovereenkomsten kennen vaak een opzegtermijn van 4 weken of 1 maand. De bewoner heeft formeel geen recht op vervangende woonruimte. Vindt het college dat de woningcorporatie zich wel moet inspannen om voor deze bewoners vervangende (tijdelijke) woonruimte te vinden? Waarom wel of niet? De gedachte achter anti-kraakovereenkomsten en huurovereenkomsten op basis van de leegstandvergunning is om het voor eigenaren mogelijk te maken om een ruimte voorafgaand aan een ontwikkeling toch te laten gebruiken zonder dat zij zich daarmee verplichtingen op de hals halen, die niet waargemaakt kunnen worden en waardoor er extra vertraging in de herontwikkeling plaats vindt. Daarom is het college geen voorstander van een inspanningsverplichting. 20. Kan het college aangeven welke afspraken hierover met de corporaties zijn gemaakt? Er zijn hier geen afspraken over gemaakt. Bewoners van een wijk, corporaties en anti-kraak bedrijven hebben er belang bij dat tijdelijke bewoning wordt ingevuld door bewoners die geen overlast veroorzaken en een toevoeging zijn aan de wijk. Daarom zou het fijn zijn als zulke bewoners nadat ze uit een woning moeten vertrekken, makkelijk weer een (tijdelijke) woning kunnen betrekken. Zo komen ze niet op straat te staan of hoeven ze niet bij familie of bekenden op de bank te slapen.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10682068

21. Kan het college aangeven op welke wijze de corporaties en/of anti-kraakbedrijven zich inzetten om deze tijdelijke bewoners aan het eind van een beheerperiode te laten verhuizen naar een andere (tijdelijke) woning? Bij het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst is het voor zowel huurder als verhuurder bekend dat deze van tijdelijke aard is. Er zijn vooraf geen afspraken gemaakt over doorverhuizen. Ondanks dit ziet het college dat sommige beheerders zich inspannen voor vervangende woonruimte, als deze aanwezig is. 22.

Zijn hierover afspraken gemaakt met de corporaties? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet?

Nee er zijn geen afspraken gemaakt. De gedachte van een tijdelijke beheerperiode is om het aantrekkelijk te maken voor corporaties en andere exploitanten om toch leegstaande ruimten te laten gebruiken en de leefbaarheid van de omgeving en het complex te verbeteren in de tussenperiode naar een nieuwe situatie, zonder dat er verplichtingen zijn die de weg naar de nieuwe situatie kunnen compliceren. 23. Zijn hierover afspraken gemaakt met of tussen de anti-kraakbedrijven die woningen van corporaties tijdelijk beheren? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet? Het college is geen partij bij de afspraken die gemaakt worden tussen corporaties en antikraakbedrijven. Anti-kraakbedrijven vervullen een nuttige taak: vastgoed dat anders leeg zou staan wordt ingezet om tijdelijk mensen te laten wonen. Het pand staat hierdoor niet leeg en de betreffende bewoner heeft onderdak. D66 vraagt hierover het volgende: 24. Kan het college aangeven hoeveel panden momenteel via een anti-kraakovereenkomst in Den Haag bewoond worden? Nee, aangezien de gemeente meestal niet een partij is bij een dergelijk contract. 25. Worden deze panden maximaal benut als woonruimte? Daar heeft het college geen zicht op. 26. Hoeveel bewoners wonen er gemiddeld per adres? Daar heeft het college geen zicht op. 27. Hoeveel m2 heeft een anti-kraakbewoner gemiddeld ter beschikking? Dat is onbekend.

Minimaal is 12m2 vanwege het bouwbesluit, zie ook het antwoord op vraag 29. 28. Hoe lang zijn deze panden gemiddeld via anti-kraak bewoond? Daar heeft het college geen zicht op. Zie ook vraag 18 voor wat betreft de corporaties.

29. Ziet het college mogelijkheden om met de anti-kraakbedrijven afspraken te maken om het aantal bewoners per m2 op een verantwoorde wijze te vergroten?

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10682068

Het vergroten van het aantal vierkante meters is niet iets wat op de weg van het college ligt. De leegstandbeheerders hebben een contract met corporaties en vastgoedbedrijven. Afgezien hiervan is het aantal bewoners op pandniveau sterk afhankelijk van de mogelijkheden die de locatie biedt. Woningen moeten wel voldoen aan het Bouwbesluit, waarvan geldt dat een bewoner minimaal 12 m2 woonoppervlakte ter beschikking moet hebben. 30. Kan het college met de anti-kraakbedrijven (en eventueel in overleg met de corporaties), er voor zorgen dat er voldoende sociaal beheer beschikbaar is om de leefbaarheid in wijken met antikraakbeheer op peil te houden? Inzet van antikraak is om het pand te beschermen tegen verkeerd gebruik en kan zodoende een positief gevolg hebben voor de wijk. De corporaties hebben er belang bij om het sociaal beheer goed op te pakken. Over het algemeen zijn er geen noemenswaardige beheersproblemen in sloopgebieden met antikraak. Of dat dan voldoende is om de kwaliteit in de wijk op peil te houden, zal afhankelijk zijn van het pand en de wijk waarin dit pand ligt. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen