RIS317178 Voorbereidende notitie - werkbespreking cie Ruimte - nieuwe woonvisie

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10650433 RIS317178 Contactpersoon

V van Liebergen Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

24 november 2023

vivianne.vanliebergen@denhaag.nl

Onderwerp

Voorbereidende notitie voor de werkbespreking over de nieuwe woonvisie

Geachte voorzitter, Graag gaan we op woensdag 29 november vanaf 9.00 met uw commissie het gesprek aan over hoe we de toekomst van het wonen willen gaan vormgeven in Den Haag door te reflecteren op de uitdagingen en mogelijke oplossingen. Zoals beloofd, zouden we uw commissie een voorbereidende notitie sturen. Excuses voor de late verzending en we hopen dat er toch voldoende tijd is om dit door te nemen. Agendavoorstel: Wij hebben de volgende concept agenda opgesteld. Uiteraard staan we open voor aanpassingen, indien gewenst. 9:00 – 9:15

Start + aftrap voorzitter

9:15 – 9:35

Presentatie door onderzoeksbureau ABF over de woningmarkt in Den Haag

9:35 – 10:00

Vragenronde aan ABF

10:00 – 10:15

Korte toelichting van de belangrijkste opgaven

10:15 – 11:30 11:30 – 11:35

Korte pauze Reflectie in groepjes, 15 minuten per opgave Korte pauze

11:25 – 12:00

Plenair: wat is besproken en opgehaald

Inhoudelijke voorbereiding: de opgaven In deze notitie beschrijven we de grootste opgaven waar de gemeente de komende jaren voor staat op het gebied van wonen. Per opgave eindigen we met een vraag. Deze staan in de blauwe kaders. Per vraag geven we aan welke oplossingsrichtingen we momenteel verkennen als onderdeel van de Woonvisie. Tijdens de commissiebijeenkomst gaan we met u in gesprek over deze oplossingsrichtingen. Hoe leggen we het accent de komende jaren?

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10650433

Inleiding Den Haag is een stad veel verschillende woonwijken die veelal een eigen identiteit hebben. Een internationale stad, waar vrede en recht samenkomen en verschillende nationaliteiten wonen. Een groene stad met het duingebied en grote stadsparken zoals het Haagse bos. Tegelijkertijd is Den Haag een gesegregeerde stad waar de scheiding tussen zand en veen voortduurt en grootstedelijke problematiek zich concentreert in een aantal wijken. We zijn een stad van contrasten: interessant en aantrekkelijk, maar ook complex en uitdagend. Een stad is altijd in ontwikkeling. In 2017 stelden we ons als doel om 2.000-2.500 woningen toe te voegen per jaar. Met een gemiddelde netto toevoeging van 2.100 woningen per jaar1 is dit gelukt. Deze ambitie is een paar jaar geleden al aangepast op de toenemende woonvraag, want de bevolkingstoename was groter dan we bij konden bouwen. Als gevolg neemt de druk op de Haagse woningmarkt verder toe. De wachttijd voor een sociale huurwoning is toegenomen naar bijna 7 jaar en een koopwoning kost gemiddeld bijna € 450.000. Voor lage- en middeninkomens is het steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden. Senioren die al decennia in Den Haag wonen hebben te weinig mogelijkheden om door te kunnen verhuizen naar een passende woning.

Starters zijn voor een groot deel afhankelijk van de particuliere huursector waar de prijzen vaak te hoog zijn voor hun inkomen, waardoor belangrijke levensstappen (op kamers/gezinsvorming) worden uitgesteld of afgesteld. Daarbovenop komt de transformatie van de zorg. Mensen met een zorg – of ondersteuningsvraag moeten zelfredzamer zijn en langer (of weer) zelfstandig wonen. Dit lukt niet altijd omdat er onvoldoende passende woningen zijn. Tot slot hebben we te maken met een woningvoorraad waarbij de kwaliteit lang niet overal op orde is, dit is met name het geval bij vooroorlogse particuliere huurwoningen. De bouwkundige kwaliteit van deze woningen is onvoldoende wat gevolgen heeft voor de mate waarin bewoners gezond en veilig kunnen wonen. Ook zijn veel woningen onvoldoende geïsoleerd waardoor het te koud of te warm is. Door klimaatverandering komen heftige regenbuien en extreme hitte en droogte steeds vaker voor. Bepaalde wijken zijn stenig en het groen is niet bereikbaar op loopafstand. Dit alles heeft effect op de kwaliteit van leven, de leefbaarheid in de wijken, en de betaalbaarheid van woonlasten. Al deze ontwikkelingen maken nieuw en/of aanvullend beleid hard nodig. Daarin zullen we keuzes moeten maken: Voor wie bouwen we en hoe zorgen we voor een evenwichtige woningmarkt? Dit vraagt naast nieuw beleid ook stabiliteit door langjarig dezelfde koers te varen.

In de woonvisie zetten we een nieuwe stip op de horizon. Hoe moet wonen in Den Haag eruitzien in 2040? Hoe blijven we een stad waarin het prettig wonen is? Opgaven en gespreksvragen Opgave 1: Hoe pakken we het woningtekort aan? In de afgelopen 10 jaar is de stad gegroeid van ruim 500.000 inwoners in 2013 naar 560.000 inwoners in 2023. 2Het is de verwachting dat de stad tot 2040 blijft groeien en het aantal inwoners uitkomt tussen de 630.000 en 645.000. Dit komt neer op een toename van ongeveer 5.000 mensen per jaar. De samenstelling van de samenleving verandert, huishoudens worden kleiner door bijvoorbeeld de vergrijzing en het type mensen dat zich vestigt in de stad (bijvoorbeeld kenniswerkers, studenten en arbeidsmigranten). Dit heeft invloed op de woningbehoefte. Kleinere huishoudens betekent een grotere behoefte van het aantal benodigde woningen in Den Haag.

1

Netto toevoegingen 2017-2023 Den Haag in cijfers

DHIC, bevolking

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10650433

Om als stad de bevolkingstoename goed op te kunnen vangen en onze (nieuwe) inwoners te kunnen blijven accommoderen is er behoefte aan uitbreiding van het woningaanbod. In de Regionale realisatieagenda Haaglanden 2023-2030 heeft de gemeente Den Haag met de provincie en het Rijk afspraken gemaakt over het aantal te realiseren woningen, te weten 30.500 woningen t/m 2030. Het coalitieakkoord zet (daarom) in op het toevoegen van jaarlijks 4.000 woningen. Het lukt nog niet de verhoogde ambitie te realiseren, al is een stijgende lijn zichtbaar. De afgelopen jaren voegden we gemiddeld 2.100 woningen per jaar toe. Hier ligt dus nog een opgave om het bouwtempo te versnellen en te kijken naar andere oplossingen. Naast voldoende woningen is het ook belangrijk dat andere functies en voorzieningen in met name de grootschalige uitbreidingsgebieden meegroeien zodat de stad optimaal blijft functioneren en de leefbaarheid behouden blijft. De ruimte is schaars in Den Haag. Dit betekent dat uitbreiding van de woningvoorraad bijna volledig via verdichting moet plaatsvinden. Vraag 1: Hoe kunnen we met onze beperkte ruimte voldoende woningen realiseren? Deelvragen: •

Hoe benutten we de gebieden buiten de drie grote uitbreidingsgebieden (Binckhorst, CID, Zuidwest)?

•

Hoe versnellen we de woningbouwproductie gegeven de lange doorlooptijd van projecten nu?

•

Kunnen we de bestaande (woning)voorraad beter benutten en hoe?

•

Kunnen we actief grondbeleid voeren zodat geschikte locaties benut worden voor woningbouw?

Opgave 2: Hoe zorgen we ervoor dat de stad betaalbaar blijft en we de doorstroming verder op gang brengen? De prijzen zijn de afgelopen tijd snel gestegen. In 2010 was de gemiddelde verkoopprijs van een woning €237.000. In 2021 was dit €441.000 (een stijging van 86%). Dit maakt het voor lage- en middeninkomens zeer moeilijk om een betaalbare (koop)woning te vinden. Hoe vergroten we de verhuisdynamiek met name in het betaalbare segment? Door de krapte op de Haagse woningmarkt en problemen rondom de betaalbaarheid van woningen is er relatief weinig doorstrooming in de stad. De verhuisdynamiek concentreert zich met name in de particuliere huur. Dit wordt gedreven door Haagse starters of vestigers van buiten Den Haag (zoals studenten, jonge stellen of expats) In de sociale huur en tussen de huur- en koopmarkt zien we juist weinig dynamiek van mensen die binnen de stad verhuizen. Dit betekent dat de doorstroming stagneert. Betaalbare voorraad is geconcentreerd in bepaalde delen van de stad De betaalbare huur- en koopvoorraad is in Den Haag geconcentreerd in een aantal wijken (denk aan Zuidwest, De Schilderswijk of Laak). We zien ook dat het bestaande aanbod betaalbare koop te weinig vrijkomt. Dit leidt ertoe dat huishoudens een koopwens minder of niet kunnen vervullen. We zien dan ook dat middeninkomens uitwijken naar de regio.

Met name gezinnen doen dit richting een ruimere woning. Dit heeft impact op de sociale structuur van de stad. Betaalbare woningbouw en gemengde wijken Hoe gaan we om met de woningvoorraad en nieuwbouw? Zetten we in op bouwen voor de buurt, zoals een betaalbaar koop- of huurappartement voor ouderen? Zorgen we voldoende voor gemengde wijken? In betaalbare wijken (zoals wijken met veel sociale huur) bouwen we gemengd en voegen we naast sociale huur ook (middel)dure woningen toe. In de duurdere wijken zien we alleen nog niet of nauwelijks dat hier ook betaalbaardere woningen worden toegevoegd. Hoe zorgen we ervoor dat in de gewilde wijken sociale huur en betaalbare koop wordt toegevoegd?

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10650433

Vraag 2: Hoe zorgen we voor voldoende betaalbare woningen gespreid over de stad? Deelvragen: •

Hoe kunnen we bij de nieuwbouwprogrammering voldoende sturen op het op gang brengen van doorstroming?

•

Hoe krijgen we meer evenwicht in de zowel de betere wijken qua woningprogramma als in de wijken waar veel goedkope voorraad is?

•

Hoe houden we de nieuwbouw en de bestaande voorraad betaalbaar?

Opgave 3: Hoe kunnen we de aandachtsgroepen huisvesten? De druk op de Haagse woningmarkt maakt het voor aandachtsgroepen, waarvan velen een kwetsbare positie hebben, nog moeilijker om een passende en betaalbare woning te vinden. Bijvoorbeeld omdat zij zorg of ondersteuning nodig hebben. In verband met de aankomende Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting worden gemeenten verplicht om aandachtsgroepen te gaan huisvesten. Den Haag vergrijst steeds sneller: In aantallen zijn senioren de snelst groeiende groep. Het aantal senioren (65+) in Den Haag groeit van 82.500 in 2022 naar 101.100 in 2030 (22% groei)9. Het aandeel 75+ers onder ouderen (de zogeheten dubbele vergrijzing) gaat nog sneller. Het aantal 75+ers groeit van 35.500 in 2022 naar 46.250 in 2030 (30% groei)10. Naarmate mensen ouder worden neemt de behoefte naar zorg en ondersteuning toe. Ook volstaat de huidige woning vaker niet omdat deze niet toegankelijk is. Bijvoorbeeld omdat de woning een trap heeft of hoge drempels. Er is een groeiende groep ouderen die wil verhuizen maar geen passend woningaanbod kan vinden3. Overige (zorg)aandachtsgroepen komen steeds vaker in de knel Naast senioren ligt er een opgave voor een scala aan aandachtsgroepen met een zorg- of ondersteuningsvraag. Qua aantallen is deze groep kleiner dan de groep senioren, maar vaak is het invullen van de woonvraag voor deze groep complexer.

Dit gaat o.a. om mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking, mensen met een psychische kwetsbaarheid (GGZ), uitstromers uit intramurale voorzieningen (beschermd wonen en jeugdzorg met verblijf), dak- en thuislozen of statushouders. Elk met specifieke woonbehoeften, zorg- en ondersteuningsvraag. De groep is omvangrijk en het aandeel dat in een reguliere woning zal wonen stijgt snel als gevolg van de beweging van beschermd wonen naar beschermd thuis. Als de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting ingevoerd wordt, moeten we als gemeente deze doelgroepen verplicht met voorrang huisvesten (en grotendeels in de corporatievoorraad). De corporatievoorraad is voornamelijk gelegen in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. Recent onderzoek laat zien dat de veerkracht met name in de wijken waar veel kwetsbare mensen wonen steeds verder onder druk staat (denk aan Moerwijk, Morgenstond of de Schilderswijk).

3

WoOn2021 Den Haag

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10650433

Aandachtsgroepen zonder zorg- of ondersteuningsvraag Tot slot zijn er aandachtsgroepen zonder directe zorgvraag. Denk aan arbeidsmigranten, woonwagenbewoners, vluchtelingen of studenten. Ook deze groepen groeien en zullen dat naar verwachting blijven doen de komende jaren. Met name arbeidsmigranten en studenten komen vaak in de particuliere huursector terecht. Hier zien we vaker illegale verkamering en overbewoning. Steeds vaker leidt dit tot onveilige woonsituaties maar ook extra druk op de leefbaarheid van de buurt. Bijvoorbeeld als gevolg van slecht onderhoud van woningen. Vraag 3: Hoe zorgen we ervoor om onze aandachtsgroepen- te huisvesten in de stad? Deelvragen: •

Hoe zorgen we voor meer (nieuwe) aantrekkelijke woningen voor senioren binnen de wijken?

•

Kunnen we meer woningen toewijzen in de sociale huur?

•

Hoe zorgen we voor betere spreiding over de stad?

•

Hoe kunnen we strakker handhaven op misstanden?

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10650433

Opgave 4: Woningen verbeteren en verduurzamen In delen van de stad staat de kwaliteit van de woningvoorraad en de leefomgeving er niet goed voor. Dit gaat niet alleen om verduurzaming maar ook om een veilige en gezonde woonruimte. In sommige delen van de stad vinden we nog veel loden leidingen of een ongezond binnenklimaat. Dit heeft effect op de kwaliteit van leven, de leefbaarheid in de wijken, en op de betaalbaarheid van woonlasten (in het bijzonder op energielasten). Niet alle woningeigenaren zijn voldoende in de gelegenheid om het onderhoud en de verduurzaming van de woning zelf te organiseren. Hier is ondersteuning nodig en is het wegnemen van barrières van belang. Hierbij zijn meerdere factoren van belang, waaronder het inkomen, het functioneren van de VvE en de eigendomssituatie (koop of huur). Klimaatverandering leidt tot zeespiegelstijging, heftigere regenbuien, droogte en hitte. Zo ontstaan bijvoorbeeld ‘hitte eilanden’ in de wijken met weinig groen. Hierdoor is het daar in de zomer nog warmer. Dit heeft negatieve gevolgen voor de gezondheid en het welbevinden van bewoners. In het Nationale Klimaatakkoord hebben Nederlandse overheden, organisaties en bedrijven afgesproken deze veranderingen zoveel mogelijk tegen te willen gaan. Momenteel komt circa 80% van de CO2 uitstoot uit de gebouwde omgeving (woningen en kantoren).

Voor het behalen van de CO2-reductiedoelstelling is de energietransitie noodzakelijk. Er ligt een grote opgave om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen en te elektrificeren. Met name in de oudere stadswijken vraagt dit veel aandacht. Hier zitten nog veel EFG energielabels in de woningvoorraad. Om op korte termijn te zorgen dat geen woningen meer zijn met slechte labels zetten we de EFG label aanpak in (RIS316094). De benodigde energie-infrastructuur legt ook een grote ruimteclaim in de stad, waarmee rekening moet worden gehouden bij de stedelijke ontwikkeling. Vraag 4: Hoe maken we de woningvoorraad en de woonomgeving duurzaam en toekomstbestendig? Deelvragen: •

Hoe pakken we het achterstallige onderhoud aan in met name de kwetsbare wijken?

•

Hoe zorgen we ervoor dat alle woningen duurzaam, klimaatbestendig en veilig/gezond zijn?

•

Hoe zorgen we ervoor dat de vve’s beter functioneren?

Wij kijken uit naar deze werksessie en om gezamenlijk stappen te zetten in de richting van een betere woonomgeving voor de burgers van Den Haag in de toekomst. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Martijn Balster

6/6