RIS317150 Beantwoording SV Renovatie in bewoonde staat

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE

13 februari 2024

VRAGEN

Onderwerp

Ons kenmerk

Antwoord van het college op de vragen van de raadsleden mevrouw Arp en de heer Mekers, luidend: ‘Renovatie in bewoonde staat’

DSO/10695896 RIS317150

De gemeenteraadsleden, mevrouw Arp en meneer Mekers, hebben op 20 november 2023 een brief met daarin zeventien vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad beantwoordt het college deze vragen als volgt: In Moerwijk-West is Hof Wonen bezig met een grootscheepse aanpak van een aantal huurcomplexen. Het gaat om complexen aan de Tesselschadelaan, Melis Stokelaan, Roemer Visscherstraat, Rotgansstraat, Van Baerlestraat, Moerweg, Jan Luykenlaan en Hoogvlietstraat. De huurders krijgen te maken met verschillende soorten werkzaamheden die volgens de corporatie vallen onder onderhoud: denk aan het aanbrengen van nieuwe dakbedekking, het herstellen / vervangen van de kozijnen en verlichting in de portieken, het opknappen van de balkons en het vervangen van kozijnen in de woningen. Sommige werkzaamheden vinden plaats indien nodig: denk aan het vervangen van de goten en regenpijpen, het oplossen van lekkages in de kelders, het verwijderen van asbesthoudende materialen. Ook vinden er werkzaamheden plaats die volgens de corporatie vallen onder woningverbeteringen waar akkoord van de huurders voor nodig is. Het betreft onder andere het isoleren van de gevels en de daken, het aanbrengen van mechanische ventilatie en isolerend glas en het vervangen van de voordeuren.

Onder speciale onderhoudswerkzaamheden die alleen worden uitgevoerd indien nodig vallen vervanging van badkamer, keuken en toilet en het aanleggen van centrale verwarming indien de woning nog een moederhaard, gaskachel of geiser heeft. Het uitgangspunt is dat deze werkzaamheden worden uitgevoerd ‘in bewoonde staat’: de huurder verblijft gedurende de werkzaamheden dus in de woning. Verblijf in een logeerwoning kan alleen als de woonconsulent tijdens een huisbezoek bepaalt dat dit nodig is. Huurders komen dus ook niet in aanmerking voor een verhuisvergoedingsregeling, maar wel voor een zogenaamde ongeriefsvergoeding. De basisvergoeding bedraagt €405. De werkzaamheden in de woning duren volgens Hof Wonen ongeveer 10 werkdagen. Ingrepen aan de buitenkant duren per woongebouw ongeveer twee maanden. 1.

Kan het college zo concreet mogelijk uiteenzetten wat het verschil is tussen (groot) onderhoud en renovatie / woningverbetering, zowel in de juridische zin als in de praktische zin? Kan het college aangeven welke typen werkzaamheden dusdanig ingrijpend zijn dat er gesproken dient te worden over renovatie / woningverbetering in plaats van onderhoud?

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10695896

De Hoge raad heeft in 2016 antwoord geven op de vraag wanneer er sprake is van dringend groot onderhoud en wanneer van renovatie (HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726). Op hoofdlijnen komt het verschil tussen (groot) onderhoud en renovatie op het volgende neer: (Groot) onderhoud heeft betrekking op noodzakelijke werkzaamheden om het gehuurde in stand te houden en te behouden zonder dat er sprake is van een substantiële verandering. Onder onderhoud vallen in principe werkzaamheden zoals het plaatsen van nieuwe kozijnen, schilderwerk en reparaties aan het dak. Bij (groot) onderhoud is de verhuurder over het algemeen verantwoordelijk voor de kosten en uitvoering van de werkzaamheden. De huurder heeft het recht om in de woning te blijven tijdens de werkzaamheden, tenzij dit redelijkerwijs niet mogelijk is. Na onderhoud mag de verhuurder geen huurverhoging vragen. Bij renovatie/woningverbetering gaat het om ingrijpende veranderingen aan het gehuurde, waardoor de woning structureel wordt verbeterd. Voorbeelden van renovatie/woningverbetering zijn in principe het isoleren van het dak, het vervangen van enkelglas voor isolatieglas en het vernieuwen van de keuken of badkamer. 2.

Kan het college aangeven waarom er voor de bewoners van de complexen die vallen onder het project Moerwijk-West fase 2 niet gekozen is om hen een tijdelijke woning en verhuisvergoeding aan te bieden, gegeven het feit dat een vrij ingrijpend pakket aan werkzaamheden betreft?

De bevoegdheid om besluiten te nemen over renovatie en onderhoud liggen bij de verhuurder. Navraag bij Hof Wonen leert dat zij gekozen hebben voor een aanpak die de minste impact heeft voor de bewoners. De corporatie heeft ervaren dat het (tijdelijk) verhuizen van bewoners een aanzienlijke impact heeft. Gezien de werkzaamheden maximaal 10 dagen in beslag namen, leek een renovatie in bewoonde staat minder ingrijpend dan een volledige verhuizing. De bewoners krijgen geen nieuwe woonplek en daarom is er geen verhuiskostenvergoeding van toepassing. De bewoners krijgen wel een ongeriefsvergoeding voor de ongemakken die zij ondervinden van de werkzaamheden. 3.

Is er een bewonerscommissie aanwezig in de betreffende wooncomplexen en wat was het advies van hen en de huurdersraad over deze werkzaamheden en overlast voor de huurders?

Hof Wonen geeft aan dat er geen bewonerscommissie aanwezig is in het betreffende wooncomplex, maar dat er voor de complexen een klankbordgroep is waar Hof Wonen regelmatig overleg mee heeft. Met hen is vooraf overeenstemming bereikt over een sociaal plan, hierin staan de werkzaamheden omschreven, maar ook de vergoedingen, voorzieningen en hulp die bewoners kunnen krijgen. De corporatie geeft aan dat de huurdersraad is geïnformeerd over het project en het sociaal plan. Zij hebben geen advies gegeven. Bij de huurdersraad is navraag gedaan over hun bevinding m.b.t. de werkzaamheden en overlast maar deze heeft aangegeven dat zij niet de capaciteit hebben om te reageren op deze vraag. 4.

Klopt het dat de extra isolatielaag niet aan alle kanten van de complexen wordt aangebracht? Waarom is dit het geval en wat zijn de gevolgen hiervan voor het woongenot van de huurders?

Voor de beantwoording van deze vraag is navraag gedaan bij Hof Wonen. Hof Wonen geeft aan dat dit klopt. In 1985 zijn er al isolatiemaatregelen genomen, waarbij op alle gevels 50 mm isolatie is aangebracht. In het kader van de recente renovatie zijn alle gevels, met uitzondering van de achtergevel, voorzien van extra isolatie met een laag van 100 mm.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10695896

Het extra isoleren van de achtergevel heeft als nadeel dat de balkons kleiner worden. Om die reden heeft Hof Wonen ervoor gekozen om de achtergevel niet extra te isoleren. De corporatie schat in dat de woningen zowel met, als zonder extra isolatie van de achtergevel, eenzelfde energielabel zou krijgen. 5.

Kan het college aangeven waarom er bij deze aanpak niet is gekozen voor het aanbrengen van zonnepanelen en het gasloos maken van de woningen? Welk energielabel wordt gerealiseerd met deze aanpak?

Hof Wonen geeft aan dat het doel van het project was om de woningen voor te bereiden op een duurzame warmtevoorziening. De duurzame warmtevoorziening die wordt voorzien in dit gebied is een warmtenet maar deze is nog niet in de betreffende buurt gerealiseerd (RIS310442). Daarom heeft Hof Wonen besloten te wachten met het volledig gasloos maken van de woningen. Zij hebben de woningen al wel voorbereid op de Energietransitie door het plaatsen van extra isolatie, hoogwaardige kozijnen, goed functionerende cv-installaties en de installatie van mechanische ventilatie. Hof Wonen verwacht dat de energielabels van deze woningen op minimaal een A-label uitkomen. Hof Wonen geeft aan dat er destijds besloten is geen zonnepanelen te plaatsen vanwege een kostenafweging op basis van de financiële situatie van Vestia (de voorloper van Hof Wonen) op het moment van besluit. 6.

Eerder heeft de SP al samen met bewoners een zwartboek opgesteld naar aanleiding van een renovatie van Vestia in Moerwijk-Oost, dat op 11 november 2021 is overhandigd aan de corporatie. Ook het Algemeen Dagblad besteedde aandacht aan de problemen die huurders tijdens deze renovatie hebben ervaren (zie bijlage). Kan het college bij Hof Wonen nagaan welke aanpassingen aan de werkwijze er naar aanleiding van deze klachten zijn doorgevoerd?

Hof Wonen geeft aan dat de werkzaamheden in Moerwijk-Oost niet vergelijkbaar zijn met MoerwijkWest omdat de werkzaamheden technisch van een andere aard zijn en door een andere aannemer worden uitgevoerd. Hof Wonen wil graag inzicht in de tevredenheid van de bewoners. Het Centrum voor Woononderzoek neemt daarom in opdracht van de corporatie contact op met de bewoners op verschillende moment tijdens het renovatieproces. Op deze manier kan de corporatie snel bijsturen als dat nodig is. De fracties van de SP en D66 hebben het informatiepakket van Hof Wonen ingezien dat huurders van Moerwijk-West ontvingen over de aanpak van hun woningen. Hierin staat onder andere dat huurders die nog geen CV-ketel hebben en waarbij deze in de woning wordt aangelegd akkoord moeten gaan met een huurverhoging van €11,45 per maand. 7.

Hoeveel woningen verhuurt Hof Wonen in Den Haag met gashaarden / geisers en zonder CVketel? Kan het college deze vraag ook beantwoorden voor de andere Haagse woningcorporaties waarmee zij prestatieafspraken heeft?

Hof Wonen geeft aan dat het overgrote deel van hun woningen voorzien is van centrale verwarmingssystemen. Zij kunnen hiervan geen exacte aantallen geven maar de schatting is dat het om een paar honderd woningen gaat. Hof Wonen hanteert een uitfaseringsbeleid ten aanzien van gashaarden en geisers. Wanneer een decentraal verwarmingssysteem wordt gesignaleerd, bijvoorbeeld bij mutaties of wanneer bewoners dit melden, dan wordt deze vervangen. Reactie van de andere corporaties: • Arcade heeft nog 53 woningen in bezit met geisers of gashaarden; • Haag Wonen heeft nog 112 woningen in bezit met geisers of gashaarden. In enkele gevallen is er nog een moederhaard aanwezig op verzoek van een huurder;

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10695896

• • 8.

Staedion heeft nog 1 woning in bezit met een keukengeiser. Bij deze woning is het vervangingstraject gestart; WoonInvest heeft geen woningen met geisers of gashaarden.

Is het college het met de SP en D66 eens dat corporaties geen huurverhoging zouden moeten vragen voor het aanleggen van een CV-ketel, aangezien dit in feite een basisvoorziening is die huurders zouden moeten verwachten van woningcorporaties? Is het college bereid dit af te spreken met de Haagse woningcorporaties? Zo nee, waarom niet?

Het college steunt het vervangen van open verbrandingssystemen voor meer duurzame alternatieven. Het beleid van het college is er dan ook op gericht op het afbouwen van geisers en andere verwarmingssystemen die niet bijdragen aan duurzaam wonen. Uiteindelijk moeten alle gasgestookte warmtebronnen uit gefaseerd worden en vervangen worden voor een duurzame warmtebron. Een cvketel is niet noodzakelijk bij stappen richting een duurzaam verwarmingssysteem. Hof Wonen geeft aan dat voor het vragen van huurverhoging juridische richtlijnen bestaan over het vervangen van een verbrandingssysteem voor een cv-ketel (zie ook de volgende uitspraak door de Rechtbank Amsterdam ECLI:NL:RBAMS:2014:657). Volgens de wet wordt het aanpassen van een verwarmingssysteem beschouwd als woningverbetering/renovatie. Om een huurverhoging te vragen is het vereist dat de aanpassing daadwerkelijk een verbetering is voor de huurder. Hierbij moet opgemerkt worden dat het vervangen van een geiser door een cv-ketel (bij regulier gebruik) resulteert in een lager energieverbruik en dus in lagere energiekosten. Hetgeen beschouwd kan worden als een verbetering. Binnen het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor sociale huurwoningen wordt eveneens een onderscheid gemaakt in de waardering van verschillende verwarmingssystemen.

Dit betekent ook dat voor een woning met een minder duurzame warmte-installatie minder huur gevraagd mag worden. 9.

Waarom moeten huurders wel extra huur betalen na het aanleggen van een CV-ketel maar niet voor het vervangen van verwarming die niet meer goed werkt, zoals blijkt uit de informatievideo ‘Moerwijk-West fase 2 – Onderhoud en woningverbetering’ op het Youtubekanaal van Vestia / Hof Wonen?

Hof Wonen geeft aan dat huurwoningen zonder centrale verwarming minder Woningwaarderingspunten vertegenwoordigen dan huurwoningen met een centrale verwarming. Wanneer de centrale verwarming wordt aangebracht, staat deze verhoging voor de extra voorziening die de woning vervolgens heeft. In het informatiepakket staat dat huurders met een (lichamelijke) beperking, grote gezinnen en bewoners op leeftijd in aanmerking kunnen komen voor een logeerwoning. De woonconsulent bespreekt met de huurder of deze wel of niet in aanmerking komt. 10. Waarom kunnen niet alle bewoners in aanmerking komen voor een logeerwoning? Hof Wonen geeft aan dat alle bewoners gebruik mogen maken van de logeerwoning. Er zijn bewoners die hier geen gebruik van willen maken. Dit geven zij vooraf aan tijdens een gesprek met de bewonersbegeleider van Smits Vastgoedzorg. Voor het gebruik van de logeerwoning worden geen kosten in rekening gebracht. De logeerwoning is volledig ingericht en is voorzien van alle basisspullen. Dit betekent dat bewoners enkel persoonlijke spullen hoeven mee te nemen zoals kleding. Bovendien hebben bewoners de mogelijkheid om hulp te krijgen bij het verplaatsen van persoonlijke bezittingen.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10695896

11.

Kan het college navragen hoeveel huurders binnen het plangebied tot op heden verzocht hebben om een logeerwoning en hoeveel van deze verzoeken zijn gehonoreerd?

Hof Wonen geeft aan dat op dit moment de renovatie van het eerste woonblok van Moerwijk-West fase 2 plaatsvindt. Alle bewoners hebben aangegeven dat zij gebruik willen maken van een logeerwoning. Bij Moerwijk-West fase 1 heeft het grootste gedeelte ook aangegeven hier gebruik van te willen maken. Alle verzoeken zijn gehonoreerd. Het feit dat de werkzaamheden in bewoonde staat plaatsvinden, betekent dat huurders ruimte moeten maken voor de werkzaamheden. Zo moet 1,5 meter voor de ramen worden vrijgemaakt van meubels en andere spullen. Indien dit praktische problemen oplevert voor de huurder, dan kan inboedel worden opgeslagen in een container op straat. Niet iedere huurder vindt dit wenselijk, aangezien deze containers niet worden bewaakt. 12. Kunnen huurders ook de mogelijkheid krijgen om hun inboedel (deels) op te slaan in een bewaakte opslag? Welke mogelijkheden bieden de Haagse woningcorporaties hiervoor en wordt dit ook bekostigd door de verhuurder? Bij Hof Wonen krijgen bewoners de gelegenheid om hun spullen kosteloos op te slaan in een afgesloten container. Alleen de bewoner krijgt een sleutel van de container. Deze container wordt niet bewaakt. Als de bewoner gebruik wil maken van de logeerwoning, dan worden zij geadviseerd om waardevolle spullen mee te nemen naar de logeerwoning. De bewoners kunnen hulp krijgen bij het verplaatsen van hun spullen.

Reactie andere corporaties • Arcade vraagt bij grootonderhoud in bewoonde staat (bijv. kozijn vervanging) om de spullen die voor het kozijn staan tijdelijk te verplaatsen. Daarnaast wordt op verzoek afdekfolie verstrekt voor het stof. Daarnaast worden de werkplek en de vloer afgedekt. Deze werkzaamheden duren hooguit 2 dagen. Arcade slaat geen spullen op in containers. • Haag Wonen geeft aan dat dit afhangt van het specifieke project. Haag Wonen neemt de kosten voor haar rekening als het noodzakelijk is om de inboedel op te slaan in een bewaakte opslag of een container. Dit wordt vooraf overlegd met de bewoners. • Staedion geeft dat zij met de huurders in gesprek gaan om te komen tot een passende oplossing wanneer het opslaan van spullen nodig is. • WoonInvest geeft aan dat in het sociaal plan kan worden opgenomen dat men containers op straat krijgt voor het opslaan van inboedel. De aannemer zorgt voor de afdekking van de meubels etc. die er nog staan. Bewaakte opslag is geen optie. De SP en D66 hebben eveneens vernomen dat Hof Wonen huurders vraagt binnen 24 uur schade aan de inboedel te melden, omdat deze anders niet vergoed wordt. Dit wekt bij huurders die tijdelijk in een logeerwoning of bij familie verblijven de indruk dat zij tijdens de werkzaamheden dagelijks hun inboedel moeten controleren op schade. 13.

Is het college bereid met Hof Wonen in gesprek te gaan om deze regeling coulanter en praktischer te maken voor huurders en de raad te informeren over de uitkomst? Zo nee, waarom niet?

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10695896

Hof Wonen geeft aan dat in de regels is opgenomen dat de huurders binnen 24 uur schaden moeten melden. Hof Wonen geeft voorts aan dat zij hier in de praktijk coulanter mee omgaan. Dit houdt in dat schadeclaim die kort na de terugkeer van bewoners uit een tijdelijke woning wordt gemeld, nog steeds in behandeling wordt genomen. De voornaamste reden achter de regel van 24 uur is dat het mogelijk is om de oorzaak van de schade te achterhalen wanneer deze tijdig wordt gemeld. 14. Hanteren Haagse corporaties een vast protocol met normbedragen voor het vergoeden van schade aan inboedel of opstal bij werkzaamheden of is dit maatwerk? Waar kunnen huurders terecht als ze het oneens zijn met de geboden vergoeding? Navraag bij Hof Wonen leert dat er geen vast protocol met normbedragen gehanteerd wordt voor het vergoeden van schade aan inboedel of opstal bij werkzaamheden. Dit is maatwerk. Wanneer huurders het oneens zijn met hun vergoeding dan kunnen zij dit melden bij de uitvoerende partij. Deze is verantwoordelijk voor de vergoeding. Wanneer de huurder er niet uitkomt met de uitvoerende partij dan kunnen zij dit melden bij Hof Wonen. Hof Wonen bemiddelt dan tussen de huurder en de uitvoerende partij. In complexere gevallen wordt er hulp ingeroepen van een onafhankelijke schadeexpert. Reactie van de andere corporaties • Arcade geeft aan dat het maatwerk is.

Er wordt een schade-expert naar de woning gestuurd die de schade opneemt en er wordt ter plekke bepaald wat de te vergoeden waarde is. Dit wordt via een rapport bij Arcade ingediend en daarna wordt het bedrag overgemaakt aan de bewoners. Schade aan de inboedel moet de bewoner melden bij zijn/haar eigen inboedelverzekering. • Haag Wonen geeft aan dat het maatwerk is. Eventuele gevolgschade voortkomend uit de uitgevoerde werkzaamheden wordt hersteld of vergoed. • Staedion geeft aan dat het maatwerk is. Als er schade is ontstaan aan eigendommen van een huurder door een aannemer of leverancier van Staedion, dan moeten de huurders dit melden bij de betreffende uitvoerder. De opzichter van Staedion controleert de afhandeling. Huurders kunnen bij Staedion terecht als zij het niet eens zijn met de wijze van afhandeling. • WoonInvest geeft aan dat het een vaste vergoeding kan zijn maar ook maatwerk. Dit ligt aan wat er van tevoren afgesproken wordt in het sociaal plan of in het voorstel van de bewonersvertegenwoordiging. Als bewoners het niet eens zijn dan kunnen zij dit aangeven bij de klachtencommissie. 15.

Klopt het dat er kosten worden verhaald op de huurder als werklieden een dag(deel) geen toegang kunnen krijgen tot de woning? Zo ja, hoeveel bedragen deze kosten? Worden deze verrekend met de ongeriefsvergoeding? Is er sprake van coulance bij onvoorziene omstandigheden en zo nee, waarom niet?

Hof Wonen geeft aan dat de bewonersbegeleiders van zowel Smits, als van Hof Wonen, contact houden met alle bewoners. Vooral op de dagen voordat de werkzaamheden in een woning daadwerkelijk starten. Hof Wonen geeft aan dat het daarom nauwelijks voorkomt dat werklieden geen toegang kunnen krijgen tot de woning. Als dit wel zo is, dan lukt het in vrijwel alle gevallen om eruit te komen met een huurder en om alsnog toegang te krijgen. Het verhalen van kosten is dan ook niet nodig en het verhalen van kosten is ook geen middel dat wordt ingezet om alsnog toegang te krijgen. Ook bij onvoorziene omstandigheden, wordt het gesprek aangegaan met de huurder en wordt in vrijwel alle situaties een oplossing gevonden. Volgens de woningcorporatie betreft het verhalen van kosten extreme gevallen waarin bewoners opzettelijk niet meewerken. In dergelijke situaties is doorgaans sprake van een juridisch proces waarbij de eventuele te verhalen kosten juridisch worden vastgesteld.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10695896

16.

Klopt het dat Hof Wonen bij de aanpak van Moerwijk-West fase 2 zorgaanpassingen in de woningen die de werkzaamheden in de weg staan verwijdert en weggooit en huurders verzoekt om deze zelf opnieuw aan te vragen?

Hof Wonen geeft aan dat zorgaanpassingen niet zonder overleg met de bewoners verwijderd worden. Voorafgaand aan de werkzaamheden komt de aannemer al in de woning en wordt er gesignaleerd welke aanpassingen in de woning aanwezig zijn. Met de bewoner wordt dan besproken wat hiermee gedaan moet worden. Het is de bedoeling dat bewoners de zorgaanpassingen zoveel mogelijk zelf demonteren voorafgaand aan de renovatie, en monteren na de renovatie. Hof Wonen biedt ondersteuning als dit niet mogelijk is, zonder dat hier kosten aan verbonden zijn voor de bewoners. Zorgaanpassingen die niet meer in gebruik zijn, worden niet opnieuw geïnstalleerd. De bewoner dient zelf een nieuwe aanpassing bij de gemeente aan te vragen wanneer een verouderde zorgaanpassing vervangen moet worden. De aannemer kan dan de nieuwe voorziening in de woningen installeren als dit nodig is. 17.

Indien het antwoord op de vorige vraag ‘ja’ is: ziet het college mogelijkheden om hierover in overleg te treden met de woningcorporatie om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om te zorgen voor minder kapitaalvernietiging en minder bureaucratie voor zorgbehoevenden?

Zie ook antwoord bij vraag 16, Hof Wonen geeft aan dat zorgaanpassingen niet zonder overleg met de bewoners worden verwijderd. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen