RIS317120 Ontwerp-bestemmingsplan Escher Gardens en project-MER Escher Gardens

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan: de Gemeenteraad

DSO/10634613 RIS317120 Contactpersoon

Fiorella Busso Sanchez Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Juridische Planvorming en Omgevingsrecht Telefoonnummer Datum

14070

8 december 2023

E-mailadres

Fiorella.bussosanchez@denhaag.nl Onderwerp

Ontwerpbestemmingsplan Escher Gardens en project-MER Escher Gardens

Bijgaand ontvangt u ter kennisname het ontwerpbestemmingsplan Escher Gardens en project-MER Escher Gardens. Het ontwerpbestemmingsplan Escher Gardens wordt tegelijkertijd met project-MER Escher Gardens en met alle daarbij behorende stukken voor eenieder ter inzage gelegd vanaf 14 december 2023 tot en met 24 januari 2024. Informatiebijeenkomst Dinsdag 19 december 2023 van 19:00 uur tot 21:00 uur wordt voor het ontwerpbestemmingsplan Escher Gardens en project-MER Escher Gardens een inloopbijeenkomst gehouden in The Globe, Waldorpstraat 15, Den Haag. Zienswijze Eenieder kan gedurende de inzagetermijn schriftelijk een zienswijze kenbaar maken. U dient uw zienswijze voorzien van uw naam, adres, datum, handtekening en motivering, te richten aan de Gemeenteraad, Postbus 19157, 2500 CD Den Haag. Ook kan eventueel mondeling een zienswijze kenbaar worden gemaakt. U kunt hiertoe een afspraak maken via telefoonnummer: Externe link: 070353 2306. Om termijnoverschrijding te voorkomen wordt u verzocht om uiterlijk 14 dagen vóór afloop van de inzagetermijn een afspraak te maken. De zienswijzen die betrekking hebben op milieuaspecten worden beschikbaar gesteld aan de Commissie voor de m.e.r.. Escher Gardens De gemeente Den Haag wil een integrale herontwikkeling van het gebied ten zuiden van station Hollands Spoor.

De herontwikkeling bevat onder andere het toevoegen van woningbouw, kantoren en commerciële en maatschappelijke voorzieningen en een herinrichting van de openbare ruimte. Deze gebiedsontwikkeling maakt onderdeel uit van de ontwikkelingen in het Central Innovation District, deelgebied Laakhavens. Het plangebied van Escher Gardens ligt direct ten zuiden van de spoorlijn Den Haag-Rotterdam en wordt begrensd door de Waldorpstraat, het ROC Mondriaan en gebouw 'The Globe'. Het zuidwestelijke deel van het plangebied staat bekend als ‘de K+R kavel’ en wordt deels gebruikt als parkeerterrein. Het noordoostelijke deel omvat het stationsplein en de daaraan gelegen commerciële voorzieningen en fietsenstalling. Escher Gardens is een nieuwbouwontwikkeling met een bouwhoogte van ca. 160 meter hoog, die bestaat uit twee woontorens boven op een stedelijke laag met kantoren, commerciële en maatschappelijke voorzieningen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10634613

Het bouwplan bevat een gemengd woonprogramma met maximaal 1.250 woningen voor studenten, starters en gezinnen. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een actueel juridisch planologisch kader voor het plangebied Escher Gardens. Op het ontwerpbestemmingsplan Escher Gardens is de Crisis- en Herstelwet van toepassing. In de gebiedsontwikkeling wordt gewerkt aan een goed bereikbaar hoogstedelijk gebied met ruimte voor wonen, werken, voorzieningen en groen. Ten behoeve van de gebiedsontwikkeling wordt de Waldorpstraat afgewaardeerd voor doorgaand gemotoriseerd verkeer om ruimte te creëren voor de realisatie van een groene stadsboulevard. HS Kwartier is onderdeel van de bredere gebiedsontwikkeling Laakhavens (Ontwikkelvisie Laakhavens; RIS311821) en ligt in het Central Innovation District (Structuurvisie CID; RIS307135). Aangezien de voorgenomen ontwikkeling niet past in het ter plaatse geldende bestemmingsplan, wordt middels het voorliggende bestemmingsplan voor Escher Gardens een nieuw bestemmingsplan opgesteld waarmee, na vaststelling hiervan door de gemeenteraad, hierin wordt voorzien. Woonprogramma Het totale woonprogramma dat mogelijk wordt gemaakt in het bestemmingsplan Escher Gardens bestaat uit maximaal 1.250 woningen, waarvan minimaal 30% sociale huur (definitie woonagenda 2019 - 2023), minimaal 2o% middenhuur en maximaal 50% vrije huur.

De kaders voor het woonprogramma van Escher Gardens zijn in 2019 vastgelegd in de NvU HS Kwartier (RIS301942), met als onderlegger de Woonagenda 2019-2023 (RIS7443591). Voor het contingent sociale huurwoningen (30%) gelden hierbij de volgende afspraken: • Verhuur aan studenten door middel van een campuscontract (verhuur aan studenten kon onder de vorige woonagenda worden gerekend tot sociale huur); • Huurprijsafspraken (70% onder de kwaliteitskortingsgrens voor jongeren, 30% onder de eerste aftoppingsgrens eenpersoonshuishoudens); • Exploitatie van sociale huurwoningen door marktpartijen is mogelijk onder voorwaarden; de exploitatieperiode is minimaal 2o jaar. Door de initiatiefnemer is verkend of het sociale segment van Escher Gardens door een toegelaten instelling uitgevoerd kan worden. Dat heeft vooralsnog niet tot overeenstemming geleid. De kans is daarom aanzienlijk dat gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid om het sociale segment onder te brengen bij een marktpartij. Het project Escher Gardens is een van de 5 deelprojecten van het “HS Kwartier”. Op 11 maart 2019 is voor het HS Kwartier door het college een Nota van Uitgangspunten vastgesteld waarin over de woningbouwprogrammering staat vermeld: “Het Haagse Woonbeleid is vastgelegd in de Woonagenda 2019-2023 (RIS301107). Het woonprogramma van nieuwbouwontwikkelingen moet hieraan voldoen”.

Voor de 5 deelprojecten in HS Kwartier is op 13 maart 2019 een anterieure overeenkomst getekend waarin de Woonagenda 2019-2023 expliciet van toepassing is verklaard. Het bleek ten aanzien van Escher Gardens tot op heden niet mogelijk om met partijen nieuwe afspraken te maken op basis van de aangescherpte beleidskaders uit de Woonagenda 2020-2023 zonder daarbij (gerealiseerd) privaatrechtelijk commitment uit de overeenkomsten uit het oog te verliezen. In het eerste kwartaal van 2024 informeren we u over de status van deze andere 4 projecten en de mogelijkheid tot een aangepast woningbouwprogramma. De genoemde anterieure overeenkomst is na de bespreking van de nota’s van uitgangspunten HS Kwartier en Haagvlietpoort in de commissie Ruimte mei 2019 ter inzage gelegd (RIS 302536 Terinzage legging overeenkomsten HS Kwartier en Haagvlietpoort). De anterieure grondexploitatieovereenkomst inzake project HS Kwartier zal nu opnieuw in de geheime module ter inzage worden gelegd. Hierover wordt u separaat geïnformeerd.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10634613

Het plan in Escher Gardens vormt een belangrijke onderlegger voor de Businesscase HS Kwartier welke in het raadsvoorstel ‘Investeren in een groen Hollands Spoor Kwartier (RIS309486)’ met de raad is gedeeld. Op 25 november 2021 is de raad met het voorstel akkoord gegaan. De business case ligt ten grondslag aan de randvoorwaardelijke transformatie van de openbare ruimte naar een hoogwaardig groene omgeving en de daarvoor benodigde mobiliteitsingrepen. Met de ontwikkeling van 1.250 woningen in Escher Gardens wordt ca. 35% van de 3.500 woningen binnen deze businesscase gerealiseerd. Afspraak is dat 50% van deze woningen betaalbaar moet zijn (sociale en of middenhuur). Escher Gardens vormt daarmee een essentieel onderdeel van de door het Rijk toegekende WBI-subsidie van €20,3 miljoen en de bijbehorende gemeentelijke cofinanciering van €17 miljoen. Begrenzing van het plangebied Het plangebied ligt in het stadsdeel Laak van de gemeente Den Haag. Het bestemmingsplangebied ligt direct ten zuiden van de spoorlijn Den Haag-Rotterdam en wordt begrensd door de Waldorpstraat, het ROC Mondriaan en gebouw 'The Globe'. Het zuidwestelijke deel van het plangebied staat bekend als ‘de K+R kavel’ en wordt deels gebruikt als parkeerterrein. Het noordoostelijke deel omvat het stationsplein en de daaraan gelegen commerciële voorzieningen en fietsenstalling.

Aanleiding voor het bestemmingsplan De gemeente Den Haag wil een integrale herontwikkeling van het gebied ten zuiden van station Hollands Spoor. De herontwikkeling bevat onder andere het toevoegen van woningbouw, kantoren en commerciële en maatschappelijke voorzieningen en een herinrichting van de openbare ruimte. De ontwikkeling maakt onderdeel uit van de ontwikkelingen in het Central Innovation District, deelgebied Laakhavens. Doel van het bestemmingsplan Het doel van bestemmingsplan is het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling van de kavel Escher Gardens (voorheen K+R kavel) binnen het plangebied conform de kaders van de vastgestelde Nota van Uitgangspunt HS Kwartier zoals omschreven in hoofdstuk 4 van de toelichting. Milieueffectrapportage In de Wet milieubeheer en het bijbehorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is wettelijk geregeld voor welke projecten en besluiten een vorm van m.e.r.- verplichting geldt. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen activiteiten, waarvoor altijd een m.e.r.- procedure moet worden doorlopen (m.e.r.-plicht) en activiteiten waarvoor het bevoegd gezag nader moet beoordelen of een m.e.r.- procedure al dan niet nodig is (m.e.r.-beoordelingsplicht).

In bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage is aangegeven voor welk type activiteiten een plan-m.e.r.-, project-m.e.r.- of m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen en in het kader van welk besluit deze verplichting geldt. Categorie D11.2 heeft betrekking op stedelijke ontwikkelingsprojecten. Voor de locatie Escher Gardens zijn programmatische uitgangspunten vastgelegd. Het totale programma omvat maximaal 1.250 woningen, maximaal 20.000 m2 kantoren en maximaal 3.000 overige voorzieningen. De oppervlakte van het perceel waar de ontwikkeling plaatsvindt is kleiner dan 2 hectare. De drempelwaarden zoals opgenomen in de D-lijst bij het Besluit milieueffectrapportage (100 hectare, 200.000 m2 bvo of 2.000 woningen) worden niet overschreden. De drempelwaarden zijn echter niet 'hard' waardoor ook in gevallen waarbij de drempelwaarden niet worden overschreden, moet worden bekeken of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden die aanleiding geven voor het doorlopen van een project-m.e.r.-procedure'. Bovendien maakt de ontwikkeling deel uit van de herontwikkeling van het grotere gebied rondom station Hollands Spoor. Gezien de omvang van de totale planvorming, de locatie en de potentiële effecten is besloten voor het doorlopen van een project-m.e.r.-procedure in het kader van het bestemmingsplan Escher Gardens.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10634613

Daarbij wordt ook gekeken naar de mogelijke milieueffecten van de overige ontwikkelingen in de omgeving van het station. Een project-MER heeft als doel het milieu een volwaardige plaats in de besluitvorming over de realisatie van de ontwikkeling in het plangebied Escher Gardens te geven. In 2019 is een notitie Reikwijdte en Detailniveau (NRD) opgesteld, met als doel sturing te geven aan de volgende procestappen en het raadplegen van adviseurs en bestuursorganen. Bestemmingsplan verbrede reikwijdte Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan maakt deel uit van het Central Innovation District (CID). Het CID is middels de 7e tranche van de Regeling Crisis- en herstelwet opgenomen in artikel 7c Besluit uitvoering Crisis en herstelwet (BChw). Dit artikel biedt gemeenten mogelijkheden om te experimenteren met een bredere reikwijdte van bestemmingsplannen en vooruit te lopen op de komst van de Omgevingswet. De verbreding van de reikwijdte betekent onder meer dat milieuaspecten in het plan kunnen worden gereguleerd en dat maatregelen voor omgevingsaspecten zoals natuur, verkeer, cultuurhistorie rechtstreeks in het plan kunnen worden opgenomen (voor zover die al niet op Rijks- of provinciaal niveau wordt gereguleerd). Ook biedt de verbrede reikwijdte mogelijkheden tot opname van lokale verordeningen in het bestemmingsplan.

Een bestemmingsplan verbrede reikwijdte kan functies aan locaties toedelen, waarbij globaal onderzoek kan worden uitgevoerd. Pas wanneer zich een concreet initiatief voordoet dient onderzoek plaats te vinden naar de precieze invulling. Geldende planologische regelingen Het plangebied van het bestemmingsplan Escher Gardens vervangt gedeeltelijk het bestemmingsplan Laakhavens, vastgesteld op 20 februari 2014. Naast bestemmingsplannen die op een specifiek plangebied van toepassing zijn, kent de gemeente Den Haag een aantal parapluherzieningen die op heel het gemeentelijke grondgebied van toepassing zijn en die door dit bestemmingsplan voor wat betreft het plangebied worden vervangen. a. Parapluherziening (fiets) parkeren, vastgesteld 20 september 2018, geheel onherroepelijk 16 december 2018, waardoor actuele (fiets)parkeernormen in vigerende plannen worden gehanteerd. b. Parapluherziening Flitsbezorging, vastgesteld 1 december 2022, geheel onherroepelijk 3 februari 2023, waardoor de vestiging van nieuwe flitsbezorgingondernemingen in detailhandelsbestemming binnen de Haagse Hoofdwinkelstructuur wordt uitgesloten. Economische uitvoerbaarheid Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een actueel juridisch planologisch kader voor het plangebied Escher Gardens, waarmee in de realisatie van een gemengd stedelijk programma met onder andere woningen wordt voorzien.

In dit kader dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan als bedoeld in art.6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor: a. de bouw van een of meer woningen; b. de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; c. de uitbreiding van een gebouw met ten miste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte met één of meer woningen; d. de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; e. de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto vloeroppervlakte bedraagt;

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10634613

f.

de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Afdeling 6.2 Grondexploitatie, Artikel 6.2.1 Bro Indien sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in art. 6.12 Wro is de gemeente verplicht een exploitatieplan op te stellen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan via: g. een gemeentelijke grondexploitatie, waarbij sprake moet zijn van gemeentelijke gronduitgifte; h. meerwaardesuppletie via de erfpachtcanon; i. een anterieure overeenkomst met de eigenaar over de ontwikkeling. Vooroverleg en inspraak Het onderhavige plan betreft een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wro. De ontwikkeling is een initiatief van een ontwikkelaar. De gemeente Den Haag en de ontwikkelaar hebben een anterieure overeenkomst gesloten. De kosten die verband houden met de planprocedure, alsmede planschade en kosten voor ingrepen in de openbare ruimte, zijn verzekerd via het aangaan van deze overeenkomst. Gezien het bovenstaande wordt de beoogde ontwikkeling economisch uitvoerbaar geacht. Naast de ontwikkeling van het bouwplan 'Escher Gardens' is sprake van herinrichting van de openbare ruimte'. Voor de kosten hiervan is in 2021 door de raad gemeentelijke cofinanciering beschikbaar gesteld (Collegevoorstel Investeren in een groen Hollands Spoor Kwartier, RIS309486).

Notitie Reikwijdte en Detailniveau In 2019 is een Notitie Reikwijdte en Detailniveau opgesteld, met als doel sturing te geven aan de volgende procestappen en het raadplegen van adviseurs en bestuursorganen. De Notitie Reikwijdte en Detailniveau is op 16 april 2019 vrijgegeven voor inspraak. Inwoners en andere belanghebbenden zijn in de gelegenheid gesteld hun zienswijzen kenbaar te maken op het document. Tevens heeft de commissie MER-advies uitgebracht. De ingebrachte zienswijzen en adviezen zijn betrokken bij het vaststellen van de richtlijnen voor het op te stellen project-MER. Concept ontwerpbestemmingsplan Op 30 augustus 2022 is het concept van het ontwerpbestemmingsplan in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro toegestuurd aan overlegpartners, waaronder de Provincie ZuidHolland, het Hoogheemraadschap van Delfland, Rijkswaterstaat, de bewonersorganisaties en overige bij het plan betrokken instanties. De resultaten uit het vooroverleg zijn opgenomen in het hoofdstuk 8 van de toelichting van het bestemmingsplan. Bij besluit, d.d. 28 november 2023, kenmerk DSO/10634620, heeft het college besloten het ontwerpbestemmingsplan en project-MER ter inzage te leggen zoals voorgeschreven in artikel 3.8 Wro, de Wet milieubeheer (artikel 7.30) en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan en project-MER Het ontwerpbestemmingsplan Escher Gardens en project-MER zal nog voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet (d.d. 1 januari 2024), op grond van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening en de Wet milieubeheer (artikel 7.30) met inachtneming van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, gedurende zes weken ter inzage worden gelegd. Gedurende de termijn van terinzagelegging kan eenieder een zienswijze indienen, waarna de procedure tot vaststelling volgt. Op grond van het overgangsrecht van de Omgevingswet blijft het huidige recht van toepassing op de bestemmingsplannen, die voor de datum van inwerkingtreding van deze wet ter inzage zijn gelegd. Dat betekent dat de huidige Wro op dit plan van toepassing blijft tot het bestemmingsplan onherroepelijk is. Het bestemmingsplan zal na vaststelling tezamen met alle andere geldende bestemmingsplannen en beheersverordeningen onderdeel gaan uitmaken van het tijdelijk deel van het omgevingsplan.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10634613

Het college van burgemeester en wethouders, de locosecretaris, de burgemeester, Ronald Nomes

Jan van Zanen

6/6