RIS316648 Doorstroom sociale huursector en seniorenhuisvesting

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de Commissie Bestuur en de voorzitter van de Commissie Ruimte

DSO/10431118 RIS316648 Contactpersoon

Corine de Groot Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

20 november 2023

corine.degroot@denhaag.nl

Onderwerp

Doorstroom sociale huursector en seniorenhuisvesting

Geachte voorzitter, De druk op de sociale woningvoorraad in Den Haag is groot. Het vrijkomend sociale woningaanbod is de afgelopen jaren afgenomen. Om de woningcrisis aan te pakken en de druk op de Haagse woningmarkt te verlagen is doorstroming een belangrijk instrument. Doorstroming zorgt dat mensen in de toekomst wonen in een woning die past bij de behoeften van hun levensfase en de grootte van hun huishouden. Naast doorstroming vraagt ook de positie van senioren op de Haagse woningmarkt om aandacht. Den Haag zet zich in om een stad te zijn waar senioren prettig langer zelfstandig kunnen wonen. Een fijne thuisbasis is een vereiste voor senioren om veilig ouder te worden. Een passende woning, qua woonoppervlak en voorzieningen, speelt hierin een belangrijke rol. Het toenemende aantal ouderen zorgt voor een grotere zorgcomponent in het wonen. Het landelijk beleid is er op gericht senioren te helpen in hun vertrouwde omgeving zelfstandig oud te worden. Dit vraagt om passende, levensloopbestendige woningen die voldoen aan de zorgvraag. Met deze brief informeren we u eerst over de beleidsontwikkelingen rondom seniorenhuisvesting en daarna richten we ons specifiek op de doorstroominstrumenten. Plan van aanpak seniorenhuisvesting als onderdeel van de woon(zorg)visie Aan u is een plan van aanpak seniorenhuisvesting en een brief over doorstroom toegezegd.

In eerste instantie was het de bedoeling dat wonen en zorg voor ouderen, inclusief doorstroom, integraal zou worden bekeken in een apart plan van aanpak seniorenhuisvesting. De aanpak voor seniorenhuisvesting krijgt een sterkere positie als we het onderdeel maken van de huidige beleidsontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg en vormt straks een onderdeel van het integrale uitvoeringsprogramma Wonen & Zorg. Het uitvoeringsprogramma Wonen & Zorg is een praktische uitwerking van de woonzorgvisie. We werken momenteel aan een nieuwe gemeentelijke woonvisie en een woonzorgvisie. De woonvisie is een actualisering van het woonbeleid. In de woonvisie en de woonzorgvisie zullen we het beleid voor seniorenhuisvesting voor de komende jaren vastleggen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10431118

In de woonzorgvisie brengen we de woon- en zorgbehoefte van de aandachtsgroepen gezamenlijk in beeld en analyseren deze. Het doel is te komen tot voldoende betaalbare woningen voor alle aandachtsgroepen met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding, nu en in de toekomst. De groep senioren is één van de aandachtsgroepen in de woonzorgvisie. Het opnemen van seniorenhuisvesting in de woonzorgvisie betekent dat het vraagstuk over wonen en zorg voor ouderen tegelijk wordt bekeken met de woonzorgvraag van de andere aandachtsgroepen. Hierdoor ontstaat een totaalbeeld en weten we waar de mogelijkheden liggen om te voldoen aan de woonzorgvraag van senioren. De woonvisie wordt in het eerste kwartaal van 2024 opgeleverd, samen met de woonzorgvisie. In het programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen (WOZO) en in het Integraal Zorgakkoord (IZA) wordt eraan gewerkt om ouderen meer perspectief te geven. O.a. door het versterken van het sociaal domein, wat nodig is om de “beweging naar de voorkant” te faciliteren. In 2024 wordt een beleidsplan Sociale Basis opgesteld met een actielijn Seniorvriendelijk Den Haag. In dit beleidsplan staat het beleid over de ondersteuningsvoorzieningen en activiteiten voor senioren om langer zelfstandig te blijven wonen benoemd. Doorstroming op de woningmarkt Een van de belangrijkste problemen is de doorstroming van ouderen naar passende huisvesting.

Vooruitlopend op de woonzorgvisie zetten we al in op een aantal maatregelen om doorstroom te bevorderen. In het vervolg van deze brief richten we ons specifiek op de doorstroominstrumenten en de mogelijkheden binnen de sociale woningvoorraad van woningcorporaties (hierna: kernvoorraad) en geven een toelichting op de effecten ervan. Tevens kijken we vooruit om doorstroom een nieuwe impuls te geven. Huidige doorstroominstrumenten sociale huursector Onder woningzoekenden die zich inschrijven in het woonruimteverdeelsysteem van Woonnet Haaglanden wordt onderscheid gemaakt tussen een starter of een doorstromer. Volgens de huisvestingsverordening is een doorstromer een woningzoekende die als huurder beschikt over een zelfstandige woonruimte binnen de regio en deze woning leeg achterlaat. ] Een derde van de sociale huurwoningen die groter zijn dan 80 m², en vijf of meer kamers hebben, wordt bewoond door 75-plussers. Ruim 20% van de sociale huurvoorraad van corporaties wordt niet optimaal benut qua woonoppervlak en aantal kamers.1 De verhuisgeneigdheid onder senioren is laag. Senioren geven vaak aan dat zij niet goed weten hoe zij een nieuwe woning kunnen zoeken. Ze zoeken een woning op een specifieke locatie of willen vanwege gezondheidsredenen verhuizen naar een beter toegankelijke woning.

Onderzoek laat zien dat het niet één maatregel is die zal leiden tot een verhuizing.2 We zetten daarom in op onderstaande set aan instrumenten waarmee we de doorstroom bevorderen. De maatregelen zijn allen van stimulerende of faciliterende aard. 1. Gemeentelijke doorstroommakelaar De gemeentelijke doorstroommakelaar fungeert voornamelijk als verbinder. De doorstroommakelaar informeert en verbindt relevante partijen zoals stadsdelen, welzijnsorganisaties, ouderenconsulenten, casemanagers en Wmo-wijkteams. Hierdoor kunnen deze relevante partijen doorstromers beter informeren over de verhuismogelijkheden van een grote sociale huurwoning naar een beter passende woning en hen hierin begeleiden. Hierbij is het doel niet alleen het vrijmaken van grote woningen maar ook het ondersteunen van senioren bij het zoeken naar een woning waarin zij veilig en prettig kunnen wonen.

1 1

Explica, Scheefwonen in Haaglanden inzoomen op doelgroepen.)

2

Platform31, Doorstroming van senioren stimuleren op de woningmarkt.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10431118

Dit betreft een woning die toegankelijk is, bijvoorbeeld een nultredenwoning, of een woning waar toegang is tot zorg en/of waar ontmoeting wordt bevorderd. De doorstroommakelaar richt zich niet alleen specifiek op kleine huishoudens die in woningen van 80m² en groter wonen, maar ook op senioren die niet meer passend wonen qua toe- en doorgankelijkheid. Per jaar melden zich, via onder andere casemanagers, servicepunten en zorgprofessionals, ongeveer 50 personen rechtstreeks bij de doorstroommakelaar. De doorstroommakelaar wordt als zeer waardevol ervaren door ouderenhuishoudens die zich in de oriënterende fase bevinden. Het krijgen van de juiste informatie en doorverwijzingen spoort mensen aan tot nadenken en geeft hen vertrouwen in hun zoektocht naar passende huisvesting. De doorstroommakelaar krijgt ook meer inzicht in het proces dat senioren doorlopen voor zij daadwerkelijk verhuizen. Uit gesprekken met senioren en andere relevante partijen blijkt dat senioren een lange periode nodig hebben om zich te laten informeren en zich te oriënteren op de mogelijkheden. In deze fase kunnen zij terecht bij de doorstroommakelaar. Hoeveel van de casuïstiek, die de doorstroommakelaar behandelt, leidt tot een daadwerkelijke verhuizing is niet exact aan te geven, omdat niet elk contact met de doorstroommakelaar direct leidt tot een verhuizing.

Ook wordt de doorstroommakelaar niet altijd geïnformeerd wanneer er wél sprake is van een verhuizing. Daarnaast speelt hier ook de privacywetgeving een rol. Om de doorstroom verder te bevorderen werkt de gemeentelijke doorstroommakelaar nauw samen met de corporaties (en de seniorenmakelaar van de SVH). De corporaties zetten komende periode extra instrumenten in die bijdragen aan de doorstroom. Staedion is gestart met een pilot doorstroommakelaar. Deze doorstroommakelaar gaat in eerste instantie kleine huishoudens van 65 jaar en ouder in grote- en niet toegankelijke woningen benaderen in wijken waar nieuwbouwcomplexen worden gebouwd en gaat met hen in gesprek over wat zij nodig hebben om door te stromen. Deze huurders kunnen op grond van lokaal- en regionaal maatwerk mogelijk direct worden bemiddeld naar een nieuwbouwwoning. Ook met de andere corporaties zijn we in gesprek over hoe de maatregelen van de gemeente en van de corporaties elkaar kunnen versterken en welke aanpassingen daar eventueel voor nodig zijn. 2. Informatievoorziening Instrumenten die we inzetten om doorstroom te bevorderen werken alleen als de voornaamste doelgroep op de hoogte is van de maatregelen. Informatievoorziening en communicatie zijn essentieel in het bevorderen van de doorstroom. We richten ons in de communicatie specifiek op senioren.

We willen senioren stimuleren om op tijd na te denken over of hun woning passend is om veilig ouder te worden, of er aanpassingen nodig zijn, of dat het beter is om te verhuizen. We zetten verschillende communicatiekanalen in om de doelgroep te bereiken. Het belangrijkste zijn informatiebijeenkomsten; hier kunnen mensen direct vragen stellen en kan onder andere de doorstroommakelaar gericht hulp aanbieden. In samenwerking met een welzijnsstichting en de Sociale Verhuurders Haaglanden hebben wij meerdere succesvolle seniorencafés georganiseerd met het thema wonen en doorstroming naar beter passende woningen. Wmo-wijkteams, casemanagers, welzijnsorganisaties en ouderenconsulenten hebben ook een belangrijke rol in het informeren van senioren over verhuismogelijkheden, bijvoorbeeld via de Servicepunten XL. Zij ondersteunen senioren onder andere bij vragen over wonen. Zij hebben daarmee een belangrijke signaalfunctie. De doorstroommakelaar geeft regelmatig voorlichtingen aan Wmo-wijkteams, casemanagers, welzijnsmedewerkers en ouderenconsulenten. Hierdoor kunnen zij senioren informeren over alle mogelijkheden voor doorstroom en doorverwijzen naar de gemeentelijke doorstroommakelaar wanneer begeleiding bij het zoeken naar een geschikte woning gewenst is.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10431118

Daarnaast gaan we een pagina op www.denhaag.nl publiceren waar senioren alle informatie over wonen kunnen vinden. De informatie op deze pagina is afgestemd met belangrijke partijen rondom senioren. De voortgang van deze pagina bevindt zich in een ver gevorderd stadium en de verwachting is dat de pagina in het laatste kwartaal van 2023 live zal gaan. Eveneens verkennen we de mogelijkheden voor het inzetten van campagnes die aanzetten tot het actief nadenken over toekomstige huisvesting. 3. De doorstroompremie De doorstroompremie heeft tot doel een bijdrage te leveren aan een betere verdeling van de schaarse sociale woningvoorraad en om bewoners te helpen met de doorstroom naar een beter passende woning. Huishoudens van maximaal drie personen die een sociale huurwoning met een woonoppervlak van minimaal 80 m² en met minimaal vijf kamers achterlaten kunnen sinds augustus 2021 de doorstroompremie van €2.700 euro aanvragen. Tussen juli 2021 en juli 2023 zijn er 76 aanvragen gedaan voor de premie van €2.700. Hiervan zijn 41 toegekend. Van de 41 vrijgekomen woningen zijn er tot nu toe 37 opnieuw verhuurd. Dat een woning niet direct opnieuw wordt verhuurd heeft te maken met het feit dat eerst onderhoud, groot onderhoud of renovatie plaats moet vinden voor de woning weer te huur kan worden aangeboden. In 26 woningen is een groot huishouden (met minimaal 4 kinderen) komen te wonen.

Zeven woningen zijn verhuurd aan een huishouden van 5 personen, drie woningen aan een huishouden van 4 personen en één woning aan een huishouden van 3 personen. De overige 34 aanvragen zijn afgewezen omdat niet aan alle voorwaarden is voldaan. Dit gebeurt met name omdat het woonoppervlak kleiner is dan de vereiste 80 m² of omdat een intentieverklaring van de corporatie ontbreekt. In deze intentieverklaring moet de corporatie aangeven dat zij voornemens zijn de woning opnieuw te verhuren in de sociale sector. In de meeste gevallen wordt de woning opnieuw verhuurd aan een groot gezin. De doorstroompremie is verlengd en loopt tot eind 2023. 4. Huisvestingsverordening Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning binnen de kernvoorraad is de inschrijfduur leidend. Ter bevordering van de doorstroom is in de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 vastgelegd dat huurders in de regio Haaglanden en willen doorstromen naar een andere, beter passende woning, maximaal vijf jaar woonduur opgeteld krijgen bij de inschrijfduur. Deze opgetelde periode heet woonduur. De lengte van deze extra woonduur is afhankelijk van de periode dat huurders in hun huidige woning in de regio Haaglanden wonen. De combinatie van inschrijfduur en woonduur geven de doorstromer een grotere kans op een andere woning, 5.

Lokaal en regionaal maatwerk Lokaal maatwerk is onder andere gericht op het bemiddelen van senioren binnen hun gebouw, wijk of buurt naar een beter toegankelijke woning. In 2020 zijn er drie senioren huishoudens bemiddeld naar een beter toegankelijke woning. In 2021 waren dit er vijf, in 2022 vier en in de eerste helft van 2023 zijn zeven huishoudens bemiddeld. Omdat het hier om bemiddeling gaat, moet een senior die wil doorstromen binnen eigen gebouw, wijk of buurt zich melden bij de woningcorporatie. Deze mogelijkheid willen we actiever onder de aandacht brengen van senioren. Dit gaan we doen op de webpagina Wonen voor Senioren en tijdens de informatiebijeenkomsten.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10431118

Inmiddels hebben we samen met corporaties besloten dit maatwerk voor senioren nog effectiever in te zetten door het invoeren van een nieuwe lokaal maatwerkregel in de Nadere regels lokaal maatwerk woonruimteverdeling Den Haag 2023. Met deze lokaal maatwerkregel krijgen 65-plussers uit een niet-toegankelijke woning voorrang op een beter toegankelijkere woning als zij reageren op hiervoor bestemd woningaanbod op Woonnet Haaglanden. Deze regel wordt operationeel vanaf 1 november zodra Woonnet Haaglanden overgaat op vernieuwde software. Vanuit corporaties zijn er daarnaast ook initiatieven om de doorstroom te bevorderen zoals het actief benaderen van potentiële doorstromers, zie punt 1. In 2020 maakten in totaal 172 huishoudens in Den Haag gebruik van het regionaal maatwerk, in 2021 waren dit er 130, in 2022 112 en in de eerste helft van 2023 waren dit 49 huishoudens. We kennen drie soorten regionaal maatwerk: 1. Voorrang bij doorstroom van een klein huishouden vanuit een grote corporatiewoning (65 m² bij een eengezinswoning en groter of gelijk aan 80 m² voor overige woningtypen) naar een kleine woning (maximaal 80 m²); 2. Voorrang bij doorstroom van een groot huishouden vanuit een kleine corporatiewoning naar een grote woning; 3. Directe bemiddeling van huishoudens die doorstromen vanuit een schaarse grote corporatiewoning naar een kleine woning.

In de meeste gevallen stroomt een klein huishouden van een grote woning door naar een kleine woning (97 in 2021, 83 in 2022, 38 in de eerste helft van 2023). In de eerste helft van 2023 hebben daarnaast acht gezinnen met voorrang een grote woning gevonden (t.o.v. 26 in zowel 2021 als in 2022). Er zijn net als in 2022 in de eerste helft van 2023 drie huishoudens die via bemiddeling een schaarse corporatiewoning hebben achtergelaten voor een kleinere woning. In 2021 waren dit er zeven. 3 Van alle huishoudens die in de eerste helft van 2023 via regionaal maatwerk in Den Haag zijn geslaagd, is 71% afkomstig uit Den Haag. In 2022 was dit aandeel 83%. Van de Haagse huishoudens die zijn geslaagd op grond van regionaal maatwerk, is in de eerste helft van 2023 51% geslaagd in Den Haag. In 2022 was dit aandeel 59%.4 Het regionaal maatwerk is de eerste twee maanden van 2021 stilgelegd nadat werd gesignaleerd dat in de hele regio kandidaten via regionaal maatwerk op een woning reageerden. Van de 360 verhuringen in de regio was er in 60 gevallen sprake van een onterechte toewijzing. In Den Haag ging dit om 31 woningen. Vanwege de coronapandemie was landelijk afgesproken terughoudend te zijn met huisuitzettingen en was er onvoldoende mogelijkheid om voldoende bewijslast te verzamelen. Er is daarom geen actie ondernomen op de onterechte verhuringen.

In maart 2021 is het regionaal maatwerk weer gestart, sindsdien wordt er extra streng gecontroleerd. In Den Haag zijn in 2022 en de eerste helft van 2023 ongeveer 160 woningen verhuurd via de regionaal maatwerk regel. De effectiviteit van de maatregelen gaat SVH (Sociale Verhuurders Haaglanden) samen met gemeenten in Haaglanden evalueren. Daarin wordt onder andere gekeken naar de omvang van de huishoudens die in de vrijgekomen woningen zijn gekomen.

3

Tabellenboek 2020, 2021, 2022 en 2023-1 Den Haag, tabel 2.7 Explica in opdracht van de SVH

4

Afsprakenmonitor regio Haaglanden, Jaarmonitor 2022 en , Tabel 2.7, Explica in opdracht van de SVH

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10431118

Vooruitblik doorstroommaatregelen De huidige doorstroommaatregelen zorgen ervoor dat kleine huishoudens uit grote woningen doorstromen naar een passende woning. Toch zien we dat de verhuisgeneigdheid onder senioren laag blijft.5 Zij verhuizen niet graag. Als senioren wel verhuizen is dit vaak vanwege gezondheidsredenen. Senioren hebben tijd nodig om zich te laten informeren en zich te oriënteren op de mogelijkheden, waardoor succes van het beleid niet altijd direct aanwijsbaar is. We onderzoeken daarom wat we nog meer kunnen doen om de doorstroom te bevorderen. De andere G4 steden nemen ook maatregelen om doorstroom te bevorderen, zoals wooncoaches, voorrangsregelingen en verhuispremies. Ook in de andere G4 steden blijkt dat een passend woningaanbod, met woningen die aantrekkelijk zijn voor ouderen, één van de belangrijkste factoren is in de verhuisgeneigdheid van ouderen. We moeten voorzien in woonvormen tussen huis en verpleeghuis in, waar senioren zelf of collectief zorg in kunnen kopen met betaalbare en toegankelijke woningen. Belangrijk aandachtspunt is dat complexe en intensieve (Wlz-)zorg in steeds mindere mate in het verpleeghuis gegeven zal worden, maar zo veel en zo lang mogelijk in de thuissituatie. Dit maakt deel uit van de woonzorgvisie en is één van de doelen in het programma Wonen en Zorg voor Ouderen van het ministerie van Binnenlandse Zaken.

Hierin is opgenomen dat er landelijk 290.000 woningen gebouwd moeten worden die geschikt zijn voor ouderen: 170.000 nultredenwoningen, 40.000 verpleegzorgplekken en 80.000 woningen in geclusterde vormen. De komende periode bekijken we wat deze opgave voor Den Haag betekent en waar de nieuwe woonzorgvisie antwoord op geeft Hierboven hebben wij aangegeven hoe wij de huidige instrumenten beter onder de aandacht brengen en kijken we samen met de corporaties hoe we de maatregelen effectiever kunnen inzetten. Daarnaast verkennen we nieuwe instrumenten. Hierbij laten we ons inspireren door bestaand onderzoek van onder andere Platform31. Dit onderzoek laat zien dat door verschillende interventies in te zetten het mogelijk is senioren door te laten stromen op de woningmarkt door middel van vijf interventies: passend aanbod, het op weg helpen van de doelgroep, het ontzorgen, de prijsprikkel en de mogelijke voorrang op een woning.6 Met deze interventies is het mogelijk meer maatwerkgericht te werken en in te spelen op de verschillende drempels die mensen ervaren bij een toekomstige verhuizing. We houden u op de hoogte van de voortgang. Met vriendelijke groet, Martijn Balster wethouder Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

5

Ontwikkelingen op de Haagse Woningmarkt. Uitkomsten WoOn2021.

6

Platform31, Doorstroming van senioren stimuleren op de woningmarkt.

6/6