RIS316276 beantwoording sv Sloop-nieuwbouw Notenbuurt

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE

8 november 2023

VRAGEN

Onderwerp

Ons kenmerk

Antwoord van het college op de vragen van de raadsleden de dames Arp en Faïd en de heer Barker, luidend ‘Sloop-nieuwbouw Notenbuurt’

DSO/10621208 RIS316276

De raadsleden Arp en Faïd en de heer Barker hebben op 24 juli 2023 een brief met daarin 23 vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. In de brief ‘Afdoening motie: tijdelijke locatie voor de Samenscholing’ (7 februari 2023, RIS314381) wordt de status van enkele panden die in het bezit zijn van de gemeente omschreven. Eén daarvan is een leegstaand kinderdagverblijf aan de Kokosnootstraat 84. In de brief staat dat dit pand reeds wordt verkocht aan Haag Wonen voor een herontwikkelingsproject. Inmiddels hebben enkele bewoners van de omliggende sociale huurwoningen signalen ontvangen dat deze mogelijk worden gesloopt. Een aantal van deze woningen wordt al beheerd door een leegstandsbeheerder. 1.

Klopt het dat de woningen in het gebied Walnootstraat – Okkernootstraat – Kokosnootstraat – Oude Haagweg verhuurd worden door woningcorporatie Haag Wonen? Zo nee, wie bezit en verhuurt deze woningen? Hoeveel woningen bevinden zich in het gebied en in welk prijssegment bevinden deze zich?

In het gebied Walnootstraat – Okkernootstraat – Kokosnootstraat – Oude Haagweg bezit woningcorporatie Haag Wonen 141 woningen (dit zijn alle woningen in het plangebied). Alle 141 woningen vallen in het sociale huursegment. 2.

Wat zijn de toekomstplannen van de woningcorporatie voor deze woningen? Klopt het dat er plannen zijn voor sloop-nieuwbouw? Zo ja, wat behelzen deze plannen en wat is de status van deze plannen?

Haag Wonen onderzoekt de toekomstplannen van het woongebouw Notenbuurt. Dat gebeurt op basis van bouwkundig onderzoek waarbij verschillende scenario’s uitgewerkt worden om tegen elkaar af te kunnen wegen. Op dit moment is er nog geen duidelijkheid over de keuze met betrekking tot de uitkomst van het onderzoek. Naar verwachting wordt in het late najaar van 2023 hierover een besluit genomen. 3.

Hoeveel van de woningen in dit gebied worden inmiddels niet meer regulier verhuurd, maar beheerd door een leegstandsbeheerder? Sinds wanneer wordt leegstandsbeheer ingezet in het gebied?

Op dit moment worden 4 woningen beheerd door een leegstandsbeheerder. Dit gebeurt sinds 4 juli 2023.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10621208

4.

Klopt het dat er nog geen sprake is van een actiegebiedaanwijzing voor dit gebied? Is er een actiegebiedaanwijzing in voorbereiding?

Er is geen sprake van een actiegebiedsaanwijzing of voorbereiding daarvoor. 5.

Klopt het dat er huurders in dit gebied zijn die een verhuiskostenvergoeding aangeboden hebben gekregen omdat zij wilden verhuizen? Hoe verhoudt dit zich tot het feit dat er nog geen actiegebiedaanwijzing heeft plaatsgevonden?

Ja, dat klopt. Huurders die er zelf voor kiezen om te verhuizen krijgen een verhuiskostenvergoeding van Haag Wonen. Haag Wonen stelt de verhuiskostenvergoeding ter beschikking omdat, wat de keuze ook wordt, de ingreep dusdanig ingrijpend zal zijn dat de werkzaamheden niet in bewoonde staat uitgevoerd kunnen worden. Dat betekent dat huidige huurders hoe dan ook (al dan niet tijdelijk) zullen moeten verhuizen. Doorgaans werkt het zo dat huurders pas gebruik kunnen maken van een verhuiskostenvergoeding wanneer er sprake is van een actiegebiedaanwijzing. De afgelopen tijd hebben zich ook situaties voorgedaan waarbij huurders al eerder een beroep konden doen op de verhuiskostenvergoeding. Dit is bijvoorbeeld het geval in het MeLeCo-complex: zie hiervoor de brief ‘Plannen van Haag Wonen voor sloop-nieuwbouw, renovatie en toevoeging van woningen in Morgenstond’ van 16 november 2021 (RIS310607). Het voordeel hiervan is dat huurders die sowieso al van plan waren te verhuizen niet de vergoeding mislopen. Het nadeel hiervan kan echter zijn dat er al vroegtijdig woningen worden onttrokken aan de reguliere verhuur, de sociale cohesie in een complex afneemt en er al wordt overgegaan tot tijdelijke, precaire vormen van huisvesting voordat het überhaupt zeker is dat de sloop doorgaat.

Ook kan de vervanging van reguliere huurders door tijdelijke huurders een manier zijn om weerstand tegen sloop-nieuwbouwplannen te verzwakken. 6.

Wat is de visie van het college op het aanbieden van een verhuiskostenvergoeding voordat er sprake is van een actiegebiedaanwijzing? Hoe kijkt het college naar de voor- en nadelen die door de indieners van de vragen zijn geschetst? Ziet het college ook andere voor- en nadelen?

Dat is aan de corporatie. Het moment van het verstrekken van de verhuiskostenvergoeding is niet eenop-een gekoppeld aan het moment van actiegebiedaanwijzing. De actiegebiedaanwijzing is bedoeld om huurders met urgentie te kunnen herhuisvesten. Het feit dat de verhuiskostenvergoeding eerder wordt verstrekt, kan daarmee leiden tot minder druk op de herhuisvesting. Dit is in de huidige woningmarkt als een voordeel te benoemen. In het proces van planontwikkeling tot realisatie is onvermijdelijk een periode van (gedeeltelijke) leegstand aan de orde. Om de leefbaarheid in deze situaties te borgen zijn afspraken gemaakt met de corporaties om deze woningen tijdelijk te verhuren op basis van de Leegstandwet. Als voordeel kan ook worden genoemd dat woningen beschikbaar komen voor mensen die tijdelijk onderdak zoeken. Echter voor mensen die permanente woonruimte zoeken is dit tevens een nadeel. De voorwaarden waaronder deze tijdelijke huisvesting plaatsvindt moeten voor alle partijen duidelijk zijn. De door de vragenstellers genoemde nadelen worden onderschreven, waarbij de suggestie dat de weerstand tegen mogelijke sloop-nieuwbouwplannen hierdoor verzwakt wordt, geen reden kan zijn om huurders die (met een bijbehorende verhuiskostenvergoeding) willen verhuizen tegen te houden. In dit geval moeten zij, zoals aangegeven bij vraag 5, hoe dan ook verhuizen.

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10621208

7.

Kan het college aangeven in welke complexen de afgelopen tijd al een verhuiskostenvergoeding is aangeboden voordat er sprake was van actiegebiedaanwijzing? Wat zijn de ervaringen van de corporaties hiermee? Hoeveel huurders hebben hier gebruik van gemaakt?

Onderstaand een overzicht van de complexen waar een verhuiskostenvergoeding is aangeboden voordat er sprake was van een actiegebiedsaanwijzing plus het aantal huishoudens wat hier gebruik van heeft gemaakt. Corporatie

Project

Aantal huishoudens

Haag Wonen Notenbuurt

5

Weigeliaplein

133

Denekamp

40

MeLeCo

34

Hof Wonen Schaapherder- en Stuwstraat

Beresteinlaan blok

We hebben dit nagevraagd bij Hof Wonen en zijn nog in afwachting van een reactie 4

Staedion Gaarden 1a

9

Zichten 2

3

Dreven 1bc

5

De corporaties geven aan dat de regeling heeft geholpen met het sneller en beter gespreid leeg krijgen van complexen. Het heeft ook tot gevolg dat de acceptatie onder bewoners beter is. 8.

Zijn ook de gevolgen van deze werkwijze voor de leefbaarheid en sociale cohesie gemonitord? Zo ja, wat waren de uitkomsten hiervan? Zo nee, is het college bereid om hier alsnog onderzoek naar te doen?

De gevolgen voor de leefbaarheid en sociale cohesie (specifiek als gevolg van de genoemde werkwijze) zijn moeilijk meetbaar. Het spreekt voor zich dat een fundamentele ingreep in een woningcomplex – of dat nu gaat om volledige renovatie of sloop-nieuwbouw – gevolgen heeft voor de sociale cohesie, aangezien mensen in beide gevallen zullen moeten verhuizen. Het college dringt er daarom op aan bij onze woningcorporaties om ruime en passende terugkeermogelijkheden te bieden voor wie dat wil. De praktijk wijst echter ook uit dat veel mensen niet altijd twee keer willen verhuizen en (doorgaans naar tevredenheid) een plek elders in de stad of regio vinden. Ten aanzien van de leefbaarheid wordt ervan uitgegaan dat de betreffende woningcorporatie er alles aan doet om die zo goed mogelijk op orde te houden en dat deze met het aanpakken van de complexen op de lange termijn significant verbetert.

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10621208

9.

Wat is er in het sociaal statuut met de woningcorporaties bepaald over het toekennen van de verhuiskostenvergoeding? Wanneer wordt het sociaal statuut herzien en wat is de procedure hiervoor?

Het Sociaal statuut komt tot stand in overleg tussen huurdersorganisaties en woningcorporaties. In artikel 3.2 van het vernieuwde Sociaal statuut 2023 – 2027 staat beschreven: “De verhuiskostenvergoeding wordt eenmalig verstrekt aan de huurder van de woning, die op het moment van de aankondiging op dat adres staat ingeschreven in de Basis Registratie Personen (BRP) en een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft met de woningcorporatie”. Op schriftelijk verzoek van de huurder kan de woningcorporatie, conform de afspraken in het Sociaal Statuut Den Haag bij actiegebiedaanwijzing 2023 – 2027, de verhuiskostenvergoeding verdelen over de huurder en eventuele medehuurders. Per woning is het totaalbedrag aan verhuiskostenvergoedingen niet hoger dan het bedrag dat is genoemd in artikel 3.1. Het Sociaal statuut heeft een looptijd van 2023-2027 en zal in 2027 worden herzien. 10. Is het college bereid om met de Haagse woningcorporaties te komen tot heldere afspraken en een helder afwegingskader voor de fase waarin een bouwplan zich moet bevinden voor het verstrekken van de verhuiskostenvergoeding, zodat ook voor huurders inzichtelijk is wat zij kunnen verwachten? Zo ja, kan de raad over deze afspraken worden geïnformeerd? Zo nee, waarom niet? Er zijn recent nieuwe afspraken gemaakt tussen huurdersorganisaties en woningcorporaties.

Het college kan zich – ook al zijn wij hierin geen partij – vinden in de gemaakte afspraken en de mogelijkheden die de corporatie kan bieden om huurders verhuiskostenvergoeding te bieden vanaf het moment dat duidelijk is dat sprake zal zijn van een noodzaak tot een fundamentele verbetering van het complex die uitverhuizing noodzakelijk maakt. 11.

Is er al door Haag Wonen met huurders gecommuniceerd over de plannen voor de woningen in dit gebied? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Sinds augustus 2022 is Haag Wonen bezig met het persoonlijk benaderen van alle huurders, door middel van spreekuren en huisbezoeken en de oprichting van een klankbordgroep. Dit doet Haag Wonen om bewoners te betrekken bij toekomstige ontwikkelingen van het wooncomplex. Haag Wonen heeft op verschillende manieren contact met de huurders. Er is geïnvesteerd in participatie, er is een klankbordgroep (bewonersvertegenwoordiging) opgericht, alle bewoners hebben bezoek gehad van collega’s van Haag Wonen, er zijn wekelijks spreekuren en Haag Wonen is samen met netwerkpartners dagelijks zichtbaar in de wijk. Bewoners zijn afgelopen periode met verschillende brieven geïnformeerd over de onderzoeken naar de toekomstplannen van deze woongebouwen. 12. Is er een bewonerscommissie in het gebied actief? Er was in dit gebied nog geen bewonerscommissie actief. Wel is er onder begeleiding van de Huurdersorganisatie Haag Wonen een klankbordgroep opgericht. Een klankbordgroep heeft dezelfde rechten en plichten als een bewonerscommissie voor de duur van het project. Haag Wonen, de bewoners die zich hebben aangemeld en de huurdersorganisatie Haag Wonen hebben gezamenlijk besloten om een klankbordgroep op te richten. Na afronding van het project gaat Haag Wonen met de klankbordgroep in gesprek om te kijken of er alsnog een bewonerscommissie opgericht kan worden.

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10621208

13.

Zijn er recent pogingen gedaan door Haag Wonen om een bewonerscommissie of klankbordgroep te starten voor dit gebied? Zo ja, welke acties zijn er ondernomen en wat waren de resultaten?

Zie antwoord vraag 12. 14. Is er bouwkundig onderzoek gedaan naar de staat van deze woningen en de mogelijkheden voor renovatie? Zo ja, wanneer heeft dit onderzoek plaatsgevonden en wat waren de uitkomsten? En hoe zijn bewoners hierover geïnformeerd? Haag Wonen heeft in 2022/ 2023 bouwkundig onderzoek laten uitvoeren. Op basis van deze onderzoeken bepaalt Haag Wonen de toekomstplannen van de 141 woningen in de Notenbuurt. Besluitvorming hierover wordt eind 2023 verwacht (zie ook antwoord op vraag 2). 15.

Wanneer kan de raad, in lijn met de aangenomen motie ‘Kom met een sloopkader’ (15 juli 2021, RIS309743), het sloopkader verwachten? Hoe verhouden eventuele sloopplannen voor dit gebied zich tot dit nog te ontvangen sloopkader? Wordt het sloopkader toegepast bij deze plannen?

Motie “Kom met een sloopkader”(RIS 309743) is afgedaan. Dit jaar wordt de “Haagse leidraad; afwegingscriteria ter onderbouwing van de keuze voor renovatie of sloop-nieuwbouw” aan de raad gestuurd. Zodra het sloopkader is vastgesteld wordt er bij nieuwe projecten of gebiedsontwikkelingen waar de afweging renovatie of sloop-nieuwbouw speelt in de beleidskaders een onderbouwing van de keuze conform de afwegingscriteria die zijn benoemd in de leidraad opgenomen. In een planuitwerkingskader (PUK) of nota van uitgangspunten (NvU) wordt transparant en puntsgewijs volgens de leidraad onderbouwd waarom er gekozen wordt voor renovatie of sloop-nieuwbouw van een corporatiecomplex. De leidraad is opgesteld om dit voor alle ontwikkelingen op eenzelfde systematische manier inzichtelijk te maken voor alle partijen. Voor dit project zal het sloopkader worden gehanteerd. 16. Zijn er plannen voor verdichting op deze locatie? Zo ja, hoeveel woningen wil men hier ongeveer toevoegen? En hoe verhouden deze plannen zich tot de Agenda Ruimte voor de Stad, waarin is bepaald dat de verdichting vooral moet plaatsvinden in Zuidwest, de gebieden rond de stations en de Binckhorst? Het is nog niet bekend of er sprake zal zijn van verdichting. Haag Wonen neemt dit mee in de uitwerking van de toekomstscenario’s.

In het kader van het opstellen van een PUK of NvU zal de mogelijke bebouwingsdichtheid nader onderzocht worden. De locatie valt binnen de driehoek Loosduinen. De driehoek Loosduinen is een verdichtingsgebied volgens de Agenda Ruimte voor de Stad (zie ook het collegebesluit Ruimtelijke verkenning driehoek Loosduinen (RIS299347)). Het zoeken naar verdichtingsmogelijkheden in de bestaande stad is overigens al enige tijd staand beleid, in het bijzonder om bij te dragen aan het oplossen van de woningnood, het verminderen van het tekort aan betaalbare woningbouw en het huisvesten van aandachtsgroepen.

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10621208

Op het binnenterrein van dit gebied zijn ook 30 volkstuinen en een kindcentrum gevestigd. 17.

Klopt het dat er plannen zijn om het pand waarin het kindcentrum is gehuisvest, dat in het bezit is van de gemeente, te verkopen aan Haag Wonen? Zo ja, wat is de status van deze plannen en hoe is de gemeenteraad hierover geïnformeerd in het kader van eerder gedane afspraken over de informatievoorziening rond de verkoop van gemeentelijk vastgoed?

Nee, er zijn momenteel geen plannen om het pand waarin het kindcentrum is gehuisvest te verkopen aan Haag Wonen. In het verleden zijn er wel gesprekken met Haag Wonen geweest over de doorontwikkeling van het totale complex inclusief het gemeentelijke deel, maar daar is tot op heden geen vervolg aan gegeven. 18. Hoe verhoudt het voornemen om dit gebouw onderhands te verkopen zich tot het Didamarrest? Dit is niet aan de orde, zie antwoord op vraag 17. 19.

Is de grond waarop de volkstuinen zich bevinden ook in het bezit van de gemeente? Zijn er plannen om die grond ook aan Haag Wonen te verkopen? Zo ja, hoe verhoudt dit zich tot het Didamarrest

De tuinen bij dit complex zijn hobbytuinen en vallen niet onder het volkstuinenbeleid. De grond onder de tuinen is eigendom van de gemeente. Er zijn bij de gemeente op dit moment geen signalen dat Haag Wonen deze grond zou willen kopen. 20. Heeft er communicatie met de huurders van de tuintjes plaatsgevonden over eventuele plannen voor het gebied? Zo ja, kan het college meer informatie verstrekken over de vorm en inhoud van deze communicatie? Haag Wonen informeert de eigen huurders als bekend is welk besluit zij heeft genomen over de toekomst van het wooncomplex. Afhankelijk van het besluit wordt daarna met omwonenden en gebruikers van de hobbytuinen gecommuniceerd. 21. Wat is het beleid van het college inzake het benutten van grond voor bebouwing die nu wordt gebruikt voor volkstuinen? Zijn hier bepaalde afspraken over gemaakt? Moeten volkstuinen die worden opgeheven bijvoorbeeld elders worden gecompenseerd? De nota ‘Volkstuinen in Den Haag’ (19 november 2008, RIS158286) stelt dat er gestreefd wordt naar het handhaven van het huidige aantal volkstuinen in Den Haag. Het gaat hier om hobbytuinen, geen volkstuincomplex. De nota Volkstuinen heeft daarom geen betrekking op dit complex. 22.

Heeft er een evaluatie plaatsgevonden van het beleid dat voortkomt uit de nota ‘Volkstuinen in Den Haag’? Zo ja, waar is deze in te zien? Zo nee, is het college bereid om alsnog een evaluatie te doen? De doelstelling is vastgelegd om het aantal (gemeentelijke) volkstuinen op peil te houden. Tot op heden is het aantal (gemeentelijke) volkstuinen op peil gebleven. Het college ziet op dit moment dan ook geen aanleiding om dit beleid te evalueren.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10621208

23. Komt er nog een update van de nota ‘Volkstuinen in Den Haag’? Zo ja, op welke termijn? Zo nee, waarom niet Op dit moment is er geen aanleiding om een update te maken. Het aantal volkstuinen blijft op peil. Met de Haagse Bond wordt binnenkort gestart met de gesprekken om te komen tot een nieuwe verhuurovereenkomst voor Haagse volkstuinen in 2024. Er zijn op dit moment geen volkstuincomplexen waarbij sprake is van een functiewijziging. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

7/7