RIS316265 Beantwoording SV Corporatie heeft maling aan Huurcommissie

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE

10 oktober 2023

VRAGEN

Onderwerp

Ons kenmerk

Antwoord van het college op de vragen van het raadslid mevrouw Arp, luidend: ‘Corporatie heeft maling aan Huurcommissie’

SZW/10614738 RIS316265

Het gemeenteraadslid, mevrouw Arp heeft op 21 juli 2023 een brief met daarin acht vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad beantwoordt het college deze vragen als volgt. De SP-fractie werd onlangs geconfronteerd met een casus waarbij de Huurcommissie heeft geoordeeld dat een Haagse corporatiehuurder recht heeft op een tijdelijke huurverlaging, zolang een geconstateerd ernstig gebrek aan de woning niet is hersteld. Naar aanleiding van deze beslissing heeft de corporatie in kwestie een rechtszaak tegen de huurder aangespannen, omdat de corporatie de huur niet wil verlagen. Dit terwijl er in deze casus ook een advies van de onafhankelijk schimmelexpert ligt, die verschillende maatregelen aan de woning en het complex voor de korte en lange termijn heeft geadviseerd. Deze maatregelen zijn echter nog niet uitgevoerd door de woningcorporatie. 1.

Hoe vaak komt het voor dat Haagse woningcorporaties een zaak tegen huurders aanspannen omdat zij geen gehoor willen geven aan een besluit van de Huurcommissie? Indien het college niet over deze cijfers beschikt: is zij bereid bij de corporaties navraag te doen hoe vaak dit de afgelopen vijf jaar heeft plaatsgevonden en de reacties per corporatie op te splitsen in de beantwoording? Zo nee, waarom niet?

-

Arcade geeft aan dat het in de afgelopen vijf jaar gemiddeld 1x per jaar een juridische procedure is gestart. DUWO geeft aan dat zij in de afgelopen vijf jaar niet in beroep zijn gegaan tegen een besluit van de Huurcommissie. Haag Wonen geeft aan dat zij in de afgelopen vijf jaar niet in beroep zijn gegaan tegen een besluit van de Huurcommissie. Hof Wonen geeft aan dat zij geen exacte cijfers hebben maar vermoeden dat dit in de afgelopen vijf jaar ongeveer vijf keer is voorgekomen. Staedion geeft aan dat zij geen exacte cijfers hebben maar vermoeden dat dit in de afgelopen vijf jaar enkelen keren is voorgekomen. WoonInvest geeft aan dat zij in de afgelopen vijf jaar niet in beroep zijn gegaan tegen een besluit van de Huurcommissie.

-

2.

Kan het college eveneens per Haagse corporatie aangeven hoeveel zaken er momenteel van hun Haagse huurders lopen bij de Huurcommissie?

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

SZW/10608644

Tussen 1 januari 2023 en 17 augustus 2023 werden in totaal 707 zaken behandeld door de Huurcommissie, bij 330 van deze zaken moet nog een uitspraak gedaan worden. Van deze 707 zaken gaat het in 274 van de gevallen om een zaak waar bij corporaties partij zijn. In de overige zaken is een particuliere verhuurder partij. In 138 zaken van de 274 zaken moet nog een uitspraak gedaan worden. Inhoud: Hierbij gaat het om alle zaken die zijn/worden behandeld door de Huurcommissie. Het gaat dus niet alleen om zaken die vergelijkbaar zijn met de casus die is beschreven in de inleiding van de schriftelijke vragen. Locatie: Sommige corporaties hebben bezit in meerdere gemeente. De cijfers hebben dus niet exclusief betrekking op woningen in Den Haag. Hieronder volgt een overzicht van de zaken die nog in behandeling waren: Arcade: De corporatie geeft aan dat er op dit moment geen zaken in behandeling zijn. DUWO: De corporatie geeft aan dat er op dit moment 1 zaak in behandeling is. Haag Wonen: De corporatie geeft aan dat er op dit moment 28 zaken in behandeling zijn. Hof Wonen De Huurcommissie geeft aan dat er op dit moment 78 zaken in behandeling zijn. Staedion: De corporatie geeft aan dat er op dit moment 24 zaken in behandeling zijn. WoonInvest: De corporatie geeft aan dat er op dit moment 7 zaken in behandeling zijn.

Of het aantal zaken als veel is te beschouwen, hangt ook af van de grootte van de woningvoorraad per woningcorporatie. 3. Kan het college bij de Haagse woningcorporaties navragen in welke omstandigheden zij ervoor kiezen om besluiten van de Huurcommissie aan te vechten bij de rechter? Welk afwegingskader hanteren ze hierbij? Worden er hierbij ook andere, minnelijke opties overwogen, zoals inzet van een geschillencommissie? -

-

-

-

Arcade geeft aan dat zij juridische procedures zijn gestart in de volgende situaties: a. Huurder weigert de volledige huurprijs te betalen nadat het technisch gebrek is verholpen en/ of; b. Huurder weigert medewerking aan de uitvoering van werkzaamheden om het technisch gebrek te verhelpen. DUWO geeft aan dat zij in beroep zijn gaan wanneer, naar hun oordeel, onjuiste beslissingen zijn genomen (bijv. omdat de feiten niet juist zijn meegenomen) maar dit komt zelden voor gezien het antwoord op vraag 1. Haag Wonen geeft aan dat dit niet van toepassing is gezien het antwoord op vraag 1. Hof Wonen geeft aan dat zij in beroep zijn gegaan wanneer de uitspraken naar huns inziens niet kloppen met de Huurwet of wanneer de feiten niet kloppen waar de uitspraak op gebaseerd is. In deze gevallen laten zij de uitspraak opnieuw toetsen door de kantonrechter. (Art. 7:262 BW biedt de mogelijkheid om een beslissing van de huurcommissie binnen 8 weken te laten toetsen door de kantonrechter (als hoogste instantie; daarna is geen beroep meer mogelijk)). De geschillencommissie inschakelen is niet meer mogelijk wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan omdat de uitspraak van de huurcommissie juridisch bindend is.

Staedion geeft aan dat zij in sommige gevallen in beroep gaan omdat het juridisch oordeel van de Huurcommissie over de aanwezigheid van gebreken in de woning of over het oordeel of voldoende inspanningen door Staedion zijn verricht om het gebrek op te lossen naar huns inziens niet kloppen. Bij de afweging om een zaak aan de kantonrechter voor te leggen spelen de situatie van de desbetreffende huurder, juridische argumenten, financiële argumenten (de kostenafweging tussen rechtsgang en opvolgen uitspraak Huurcommissie) en hun maatschappelijke taak, een rol. Hierbij worden alle opties overwogen om een gang naar de rechter te voorkomen. Er wordt onderzocht of samen met de desbetreffende huurder tot een gezamenlijke oplossing gekomen kan worden. Dergelijke opties hebben de voorkeur.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

SZW/10608644

-

WoonInvest geeft aan dat dit niet van toepassing is gezien het antwoord op vraag 1.

4.

Kan het college hierbij eveneens vragen hoeveel deze rechtszaken de corporaties hebben gekost en de reacties per corporatie opsplitsen in de beantwoording? Zo nee, waarom niet?

-

Arcade geeft aan dat de kosten per rechtszaak of huurcommissie zaak zeer uitéén lopen. In het kader van de wet op de privacy wil Arcade geen uitspraken over bedragen etc. omdat dit al snel is terug te leiden is naar specifieke huurders omdat de corporatie maar weinig van dit soort zaken hebben. DUWO geeft aan dat dit niet van toepassing is gezien het antwoord op vraag 1. Haag Wonen geeft aan dat dit niet van toepassing is gezien het antwoord op vraag 1. Hof Wonen geeft aan dat het toetsen van een uitspraak van de huurcommissie bij de kantonrechter kost gemiddeld € 3.000,- per zaak kost. Staedion geeft aan dat dit geen noemenswaardige kosten zijn gezien het antwoord op vraag 1. WoonInvest geeft aan dat exacte cijfers onbekend zijn.

5.

Wat vindt het college ervan dat geld uit de zakken van huurders wordt ingezet om rechtszaken te voeren tegen huurders die niets anders hebben gedaan dan de geëigende formele wegen bewandelen omdat zij kampen met een ernstige beperking van hun woongenot?

De Huurcommissie is een onpartijdige organisatie die meningsverschillen tussen huurders en verhuurders helpt oplossen of daarover een officiële uitspraak doet. Het college gaat ervanuit dat corporaties de huurcommissie in deze rol erkennen. Daarnaast mag een corporaties zich verweren tegen de uitspraak van een huurcommissie. Als bijvoorbeeld de uitspraak van de huurcommissie grote gevolgen heeft voor de bedrijfsvoering van een corporatie, kan een corporatie besluiten een uitspraak van de rechter te vragen. 6.

Is het college ervan bewust dat de dreiging dat de huurder de proceskosten van de tegenpartij moet betalen indien deze de rechtszaak verliest zeer intimiderend kan zijn, zeker als de huurder in kwestie een laag inkomen en weinig tot geen spaargeld heeft? Is het college het met de SP eens dat huurders niet met juridische procedures moeten worden ontmoedigd om hun recht op een gezonde woning op te eisen? Zo nee, waarom niet?

Daar is het college zich bewust van en het college is het eens met de SP dat huurders niet met juridische procedures moeten worden ontmoedigd om hun recht op een gezonde woning op te eisen. Bewoners kunnen zich bij geschillen in het beginsel altijd melden bij de huurbalie. Hierbij wordt de situatie uitgevraagd en op basis daarvan een advies gegeven of vindt er doorverwijzing plaats. Bij juridische geschillen kan worden doorverwezen naar het juridisch loket. Bij het Juridisch Loket geldt er voor een vervolgafspraak met een jurist een inkomensgrens. Huurders worden voor juridische problemen doorverwezen naar een betaalde of pro-deo advocaat, afhankelijk van hun inkomen. 7.

Is het college bereid om de Haagse woningcorporaties aan te sporen om te stoppen met dit soort rechtszaken tegen huurders die door de Huurcommissie in het gelijk zijn gesteld? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Het college heeft geen signalen dat corporaties niet zeer zorgvuldig omgaan met een uitspraak van de huurcommissie en alleen op zwaarwegende gronden in verweer gaan tegen een uitspraak van de huurcommissie.

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

SZW/10608644

8.

Is het college bereid deze vragen uiterlijk een week voor 23 augustus 2023 te beantwoorden, zodat de antwoorden eventueel kunnen worden betrokken bij de bespreking van de prestatieafspraken in de commissie Ruimte? Zo nee, waarom niet?

Het was niet mogelijk om de vragen voor de commissie Ruimte op 23 augustus 2023 te beantwoorden. In ‘Uitstelbericht beantwoording schriftelijke vragen “Corporatie heeft maling aan Huurcommissie” (RIS316265)’ is aangegeven waarom dit niet mogelijk was. Er was namelijk meer tijd nodig voor het verzamelen van de informatie die nodig is voor een juiste en volledige beantwoording. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

4/4