RIS315936 Bijlage 2 openbaar
Tekst van het document
Grondexploitatie, Openbaar deel
Juliana van Stolberglaan 1 (herontwikkeling KC-locatie) SBK-nummer: CE-118 Projectcode: --1-6-2023
stedenbouwkundige tekening of indien niet beschikbaar een luchtfoto met plangrens
Openbare bijlage bij grondexploitatie Juliana van Stolberglaan 1 (herontwikkeling KC-locatie)
Inhoud Samenvatting ................................................................................................................................. 3 1. Projectomschrijving .............................................................................................................. 4 1.1
Inleiding...................................................................................................................................................... 4
1.2
Historische besluitvorming ........................................................................................................................ 4
1.3
Planologische kader ................................................................................................................................... 4
2.
Kader grondexploitatie ......................................................................................................... 5 2.1
Plangebied ................................................................................................................................................. 5
2.2
Ruimtegebruik............................................................................................................................................ 5
2.3
Btw-verdeelsleutel ..................................................................................................................................... 5
2.4
Toerekening kosten.................................................................................................................................... 5
2.5
Programma ................................................................................................................................................ 6
2.6
Omschrijving werkzaamheden ................................................................................................................... 6
2
Openbare bijlage bij grondexploitatie Juliana van Stolberglaan 1 (herontwikkeling KC-locatie)
Samenvatting In de driehoek van de Juliana van Stolberglaan, Prinses Beatrixlaan en A12 staat het pand waar het Koninklijk Conservatorium (KC) gehuisvest was. Het KC is verhuisd naar Amare en het pand is gekocht voor de gemeente. De gemeenteraad heeft voor de locatie een Nota van Uitgangspunten (NvU) vastgesteld (RIS310948), waarbij het huidige pand gesloopt wordt en de gemeente bouwgrond gaat verkopen ten behoeve van een gemengd programma met de nadruk op de realisatie van kantoren. Op basis van de NvU is het projectdocument en voorliggende grondexploitatie opgesteld. Ruimtegebruik uitgeefbaar
type
m²
%
bouwgrond
5.445
49%
openbare ruimte verharding
3.741
34%
groen
1.871
17%
water
-
-
handhaven
-
-
handhaven totaal
11.057
Het plangebied is circa 11.000m2 groot. Hiervan zal ongeveer de helft uitgegeven worden. Het overige deel is bestaande openbare ruimte en nieuw pocketpark. De bestaande openbare ruimte zal vanuit de grondexploitatie hersteld worden in huidige staat. Het pocketpark moet nog samen met belanghebbenden vormgegeven worden. Ook moet de toekomstige eigendomssituatie inzake het park nog bepaald worden. totaal
<2023
wonen sociaal 1 wonen markt
2023
2024
2025
2026
2027 e.v.
-
-
-
-
-
-
-
1
-
-
-
-
-
-
-
commercieel 2
60.000
-
25.000
-
35.000
-
-
-
-
-
-
-
-
-
277
-
177
-
100
-
-
maatschappelijk2 parkeren1 1. in stuks; 2. in m² BVO
Het beoogde programma voor de locatie is circa 60.000m2 kantoren en (commerciële) voorzieningen. Het parkeren wordt ondergronds opgelost. Algemene projectgegevens plansaldo (NCW)
23.839.000
risicoprofiel (impact)
- 8.325.000
voortgang realisatie (obv omzet) looptijd
-
start
2023
eind
2028
De grondexploitatie heeft een verwacht positief financieel projectresultaat van € 23,8 mln. en heeft een risicoprofiel van € - 8,3 mln. Conform planning wordt het project in 2028 afgerond. Omdat het project een verwacht positief projectresultaat heeft, is geen dekking noodzakelijk. Ook is het projectresultaat voldoende om de risico’s te dekken.
3
Openbare bijlage bij grondexploitatie Juliana van Stolberglaan 1 (herontwikkeling KC-locatie)
1. Projectomschrijving 1.1
Inleiding
Dit is het geheime deel van de grondexploitatie bij het projectdocument Juliana van Stolberglaan 1 (herontwikkeling KC-locatie). De grondexploitatie bestaat uit twee delen. Een openbaar en geheim deel. Het openbaar deel omvat informatie voor zover deze geen bedrijfsgevoelige informatie bevat noch informatie waar de gemeente financieel of anderszins door benadeeld wordt. Deze geheime deel bevat alle voor de besluitvorming relevante informatie. De grondexploitatie is opgesteld conform de Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch Bezit, gemeente Den Haag 2018. De grondexploitatie is opgesteld conform de uitgangspunten van de NvU en haalbaarheidsstudie (RIS310948). De uitgangspunten zijn geactualiseerd op basis van nieuwe inzichten en marktomstandigheden. De gemeente past actief grondbeleid toe op de locatie. De gemeente is al eigenaar van de locatie. Het bestaande vastgoed wordt gesloopt en de locatie wordt bouwrijp gemaakt. Er wordt een ruimtelijke procedure doorlopen om het beoogde programma mogelijk te maken. De gerealiseerde bouwgrond wordt verkocht en na de realisatie van het vastgoed door derden maakt de gemeente de openbare delen van de locatie woonrijp. De beoogde afnemers van de bouwgrond zijn de ANWB en het Rijksvastgoedbedrijf (hierna RVB).
In 2019 hebben de gemeente Den Haag en het RVB in een bestuursovereenkomst afspraken gemaakt om de kantoorbehoefte van de Staat deels op deze locatie te accommoderen (RIS302798). In 2020 heeft de gemeente de ANWB-exclusiviteit gegund om te komen tot een haalbaar plan voor de ontwikkeling van een nieuw hoofdkantoor op een deel van deze locatie. Hoewel de gebouwvolumes en functies toegespitst zijn op de beoogde afnemers, is de grondexploitatie niet direct afhankelijk van deze partijen. Het beoogde programma zou ontwikkeld kunnen worden door andere partijen. Ten behoeve van de leesbaarheid zal in dit document echter gerefereerd worden naar de ANWB en RVB.
1.2
Historische besluitvorming •
1.3
Voorstel van het college inzake Nota van Uitgangspunten Koninklijke Conservatorium Locatie (RIS310948), 10 februari 2022.
Planologische kader
Voor de ontwikkeling zal het bestemmingsplan aangepast worden. Dit aangepaste bestemmingsplan vormt de planologische kader voor de grondexploitatie. De grondexploitatie is op haar beurt de onderbouwing van de financiële haalbaarheid van het nieuwe bestemmingsplan.
4
Openbare bijlage bij grondexploitatie Juliana van Stolberglaan 1 (herontwikkeling KC-locatie)
2. Kader grondexploitatie 2.1
Plangebied
De ontwikkeling heeft betrekking op de kavel waar het Koninklijk Conservatorium gehuisvest was (GVH12// R// 12015) en de direct aangrenzende openbare ruimte. Het plangebied is circa 11.000m² groot. De locatie is eigendom van de gemeente en zal na verkoop worden onderverdeeld in twee ontwikkellocatie (beoogde koper ANWB links (3.045m2) en RVB rechts 2.400m2)) met een pocketpark naast de gebouwen en een parkeergarage eronder. De plannen voor de bebouwing worden nog nader uitgewerkt, waardoor het oppervlak uitgeefbare grond nog kan wijzigen.
Figuur 1 Plangebied
2.2
Ruimtegebruik
Ruimtegebruik uitgeefbaar
type
m²
%
bouwgrond
5.445
49%
openbare ruimte verharding
3.741
34%
groen
1.871
17%
water
-
-
handhaven
-
-
handhaven totaal
11.057
Op beide kavels komen twee kantoorpanden met beoogde kopers ANWB en RVB. De openbare ruimte rond de kavels zal hersteld en waar nodig vernieuwd worden. Dit conform het bestaande kwaliteitsniveau van de openbare ruimte. Daarnaast zal een zogenaamd pocketpark aangelegd worden. De partijen zijn nog in gesprek over het eigendom van het park. Het park zal echter ongeacht de eigendomssituatie openbaar toegankelijk zijn. Het ontwerp voor de openbare ruimte is nog in ontwikkeling, daardoor is de onderverdeling van de openbare ruimte nog niet duidelijk. Indicatief is in het bovenstaande overzicht een verhouding 2/3 verharding, 1/3 groen aangehouden.
2.3
Btw-verdeelsleutel
De grondexploitatie bestaat uit een commerciële activiteit (uitgifte van grond) en een publieke activiteit (de aanleg van openbare ruimte). Als gevolg hiervan gelden twee systemen inzake BTW. Om deze reden moet een zogenaamde btw-verdeelsleutel vastgesteld worden. De verdeelsleutel is het aandeel uitgeefbare grond ten opzichte van het totale plangebied. Voor dit project is de verdeelsleutel: 5.445m² / 11.057m² = 49,24% De verdeelsleutel kan nog veranderen als gevolg van onder andere de eigendomssituatie van het pocketpark. Mocht dit het geval zijn dat zal de verdeelsleutel middels een technische aanpassing geactualiseerd worden. Besluitvorming hierover zal plaatsvinden bij vaststelling van het ontwerp.
2.4
Toerekening kosten
Vanuit de grondexploitatie wordt de bestaande openbare ruimte teruggebracht naar het bestaande kwaliteitsniveau. Deze kosten zijn daarom voor 100% toegerekend aan de grondexploitatie. Het pocketpark is gesitueerd boven de ondergrondse parkeervoorzieningen en zodoende onlosmakelijk verbonden aan de vastgoedontwikkeling. De park zal openbaar toegankelijk zijn, maar de verwachte profijt van het park ligt voornamelijk bij de gebruikers van het nieuwe vastgoed. Daarom zijn ook deze kosten 100% toegerekend aan de grondexploitatie.
5
Openbare bijlage bij grondexploitatie Juliana van Stolberglaan 1 (herontwikkeling KC-locatie)
2.5
Programma totaal
wonen sociaal 1 wonen markt
<2023
2023
2024
2025
2026
2027 e.v.
-
-
-
-
-
-
-
1
-
-
-
-
-
-
-
commercieel 2
60.000
-
25.000
-
35.000
-
-
-
-
-
-
-
-
-
277
-
177
-
100
-
-
maatschappelijk2 parkeren1 1. in stuks; 2. in m² BVO
De beoogde ontwikkeling bestaat uit twee kantoorgebouwen met in de plint een gemengd programma. Onder beide torens worden ondergrondse parkeervoorzieningen gerealiseerd. Op het ANWBdeelgebied wordt uitgegaan van 25.000m² kantoren en commerciële voorzieningen en 177 ondergrondse parkeerplaatsen. Op het RVB-deelgebied wordt uitgegaan van 35.000m² kantoren en commerciële voorzieningen en 100 ondergrondse parkeerplaatsen. Het aantal parkeerplaatsen op het RVB-deelgebied is indicatief.
2.6
Omschrijving werkzaamheden
Het project bestaat uit het slopen van de aanwezige bebouwing en het ruimen van het terrein. De aanpassingen aan de openbare ruimte beperken zich tot het herstellen van de directe omgeving rond de uit te geven kavels. Nog onbekend is hoe de eigendom/beheer situatie zal zijn van het pocketpark. Deze kan aangelegd worden vanuit de grondexploitatie en zodoende een kostenpost zijn in de begroting. Maar hij zou ook aangelegd kunnen worden door de marktpartijen, waardoor de residuele grondwaarde zal dalen. Het effect op het resultaat van de grondexploitatie is echter gelijk. In de voorliggende grondexploitatie is het ,vooruitlopend op het nog te nemen besluit over wie het aanlegt en de eigendom situatie van het park, verwerkt als kostenpost in de begroting.
6
Openbare bijlage bij grondexploitatie Juliana van Stolberglaan 1 (herontwikkeling KC-locatie)
Colofon De Afdeling Ontwikkeling van het Grondbedrijf, onderdeel van de dienst Stedelijke Ontwikkeling, adviseert en begeleidt de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Den Haag. De werkzaamheden van het Grondbedrijf, omvatten onder andere het opstellen van haalbaarheidsstudies, financiële analyses en grondexploitatieberekeningen ten behoeve van bestuurlijke besluitvorming. Contactpersonen Planeconomie Planeconoom E-mail Telefoon
: David van den Haak : david.vandenhaak@denhaag.nl : 070 – 218 73 62
7