RIS315936 Bijlage 1

Projectdocument Juliana van Stolberglaan 1 – herontwikkeling Koninklijk Conservatorium locatie

Datum Mei 2023

Status Definitief

PROJECTDOCUMENT Juliana van Stolberglaan 1 SBK CE-118 Projectcode: ---

Figuur 1 Artist impression, ANWB en RVB bouwplan

1. Inleiding Begin 2022 is het Koninklijk Conservatorium verhuisd naar Amare. Hiermee is de voormalige locatie van het Koninklijk Conservatorium (de KC-locatie) aan de Juliana van Stolberglaan 1 beschikbaar voor herontwikkeling. De locatie betreft een grondpositie van de gemeente. Voor de locatie is een Nota van Uitgangspunten (NvU) vastgesteld begin 2022. Uitgangspunt van de NvU voor de herontwikkeling is sloopnieuwbouw. In 2019 hebben de gemeente Den Haag en het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) in een bestuursovereenkomst afspraken gemaakt om de kantoorbehoefte van het Rijk deels op de KC-locatie te accommoderen (RIS302798). Daarnaast heeft de gemeente in 2020 de ANWB exclusiviteit gegund om te komen tot een haalbaar plan voor de ontwikkeling van een nieuw hoofdkantoor op een deel van deze locatie. Met de ANWB is na vaststelling van de NvU vervolgens een intentieovereenkomst gesloten. In de afgelopen periode heeft de gemeente, samen met het Rijksvastgoedbedrijf en de ANWB, de mogelijkheden voor een gecombineerde ontwikkeling op de KC-locatie verder uitgewerkt op basis van de uitgangspunten van de NvU en de aangenomen motie ‘Laat de zon schijnen in het Bezuidenhout’ (RIS311634). Het onderzoek om te komen tot een beperking van de bezonningseffecten heeft geleid tot de conclusie dat een aanpassing van het hoogbouw plan het meest resultaat biedt.

Tijdens een participatiemoment - voor de zomervakantie 2022 – is met buurtbewoners en wijkverenigingen zijn de resultaten van het onderzoek en een alternatief model voor het hoogbouw deel besproken. Het hoogbouwplan is verlaagd naar 76 meter. Op basis van de onderzoeksresultaten en de afstemming met de buurt is het alternatief model als voorkeursmodel gekozen door de ontwikkelende partijen. Het voorgaande heeft ertoe geleid dat, in afwijking van de NvU, in dit projectdocument een gewijzigd plan voorgesteld is.

Datum Mei 2023

Status Definitief

2. Maatschappelijke effecten De KC-locatie ligt op een belangrijk punt in het Central Innovation District (CID). Dit is het gebied rond en tussen de 3 stations Den Haag Centraal, Holland Spoor en Laan van NOI dat de volgende 20 jaar verder wordt ontwikkeld tot economisch hart van de stad. In dit gebied streeft de gemeente naar verdichting om de groei van Den Haag op te vangen. Het gaat daarbij niet alleen om het bouwen van woningen, maar ook om het versterken van de economische structuur door ruimte te bieden voor wonen, kantoren, voorzieningen en andere functies. Vanwege de strategische ligging in het CID biedt de KC-locatie veel potentie voor een hoogwaardige ontwikkeling. 3. Projectkader 3.1. Randvoorwaarden Voor dit plan gelden onder andere de volgende beleidskaders en uitgangspunten: • Structuurvisie CID (RIS 307135, 2021) • de gebiedsagenda’s Policy Campus Centraal (RIS 301328, 2018) • Campusboulevard (RIS 304124, 2019) • Nota Parkeernormen Den Haag 2011 (RIS181571). • Wijzigingen/ aanvullingen op de nota parkeernormen Den Haag (RIS291425). • Beleidsregels fietsparkeren (RIS294386). • Kadernota Openbare Ruimte (rv 170/2003) 3.2. Juridisch-planologisch kader De locatie valt onder het bestemmingsplan Bezuidenhout (27-06-2013). Voor het perceel geldt de bestemming ‘Maatschappelijk’. De beoogde herontwikkeling is in strijd met het huidige bestemmingsplan.

In de NvU is aangegeven dat het voor de hand ligt om één gezamenlijke juridisch planologische procedure te volgen. Dit vanwege het feit dat de vastgoedontwikkeling en pocketpark vanwege de onderliggende parkeergarage nauw met elkaar zijn verbonden. Om die reden wordt de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt middels een wijziging van het bestemmingsplan. Basis voor dit plan zijn de in de NvU vastgelegde randvoorwaarden, met enkele afwijkingen zoals benoemd onder paragraaf 4.1. 4. Programma en ruimtegebruik Het programma en het ruimtegebruik voor deze ontwikkeling zijn uitgebreid benoemd en omschreven in de NvU, bijlage bij het besluit (RIS310948 d.d. 18 februari 2022). De ontwikkeling bestaat uit circa 60.000 m2 BVO (bovengronds) De ontwikkeling bestaat uit circa 60.000 m2 BVO (bovengronds), waarvan circa 25.000 m2 BVO voor de ANWB en circa 35.000 m2 BVO voor het RVB. De ontwikkeling bevat een stedelijk economisch programma van werken en voorzieningen. Daarnaast maakt een pocketpark onderdeel uit van het plan. 4.1 Afwijking bouwhoogte In afwijking van het uitgangspunt zoals vastgelegd in de NvU is het planonderdeel RVB qua hoogte aangepast. In de NvU is een maximale hoogte opgenomen van circa 91 meter.

Naar aanleiding van studies verricht in het kader van het verminderen van de bezonningseffecten is gebleken dat er binnen de kaders van de NvU nagenoeg geen optimalisaties te vinden waren. Als alternatief is een 76 meter model onderzocht. Dit blijkt een positief effect te hebben op de bezonningsimpact. Met het 76 meter model is er sprake van een halvering van het aantal woningen waar de Haagse Bezonningsnorm overschreden wordt. Mede op basis van positieve reacties tijdens participatiemomenten is door initiatiefnemer geopteerd het 76 meter model verder uit te weken. Voor behoud van de benodigde m2 voor het RVB is gedeeltelijke afwijking van de Nota Haagse hoogbouw: Eyeline en Skyline (RIS 298448) en de minimale hoogte van de stedelijke laag. De afwijking heeft betrekking op het maximale diagonaal van een toren. De nota schrijft een maximale diagonaal voor van 50 meter. Het gebouw wijkt op dit punt af door een diagonaal van 65 meter voor de middenbouwvolume. Daarnaast start de stedelijke laag vanaf de 2e verdieping op 7,5 meter hoogte in plaats van op 8.1 meter hoogte. Deze aanpassingen zijn nodig om met een hoogte van 76 meter de minimale aantallen m2 te kunnen behouden. 4.2 Afwijking Windhinder Ook is afgeweken van de hogere ambitie om met betrekking tot windhinder de zijde de Juliana van Stolberglaan te typeren als ‘slenter’ gebied.

Deze ambitie bleek niet realiseerbaar zonder ingrijpende wijzigingen aan het ontwerp van het ANWB hoofdkantoor gebouw. Ten behoeve van een beter windhinderklimaat en stedenbouwkundige samenhang van de gebouwen hebben beide gebouwen aan de

Datum Mei 2023

Status Definitief

Juliana van Stolberglaan een gelijke uitkraging op de stedelijke laag. Daarnaast wordt in de openbare ruimte indien mogelijk aanvullende maatregelen genomen middels groenvoorzieningen. 4.3 Pocketpark Het pocketpark zal worden uitgewerkt volgens de kaders zoals beschreven in de NvU. Ten behoeve van de uitwerking wordt een programma van eisen opgesteld. Rondom het proces voor het opstellen van een PvE wordt de input van omwonenden mede opgehaald. Hiertoe worden participatiemomenten georganiseerd in een latere fase. Vanwege beheersing van risico's bij de inrichtings- en beheerfase heeft het de voorkeur de grond voor het pocketpark mee uit te geven bij de gronduitgifte van de gebouwen. De samenwerkende partijen zijn nog in gesprek over de uiteindelijke eigendomssituatie. Ongeacht de eigendomssituatie is een een openbaar toegankelijk pocketpark voorwaarde. In de grondexploitatie is als uitgangspunt genomen dat de gemeente het park aanlegt en in eigendom heeft, er is rekening gehouden met een eventuele uitgifte aan de samenwerkende partijen. 5. Verkeer en parkeren Het parkeren, de ontsluiting en de logistiek van terrein wordt uitgewerkt volgends de kaders van de NvU. Door de ANWB is onderzocht of een deel van de parkeeroplossing openbaar aan te wenden is. Ook is onderzocht of een parkeeroplossing voor ANWB en RVB gezamenlijk mogelijk is.

Partijen hebben besloten mede gezien veiligheidsvoorschriften geen gezamenlijke parkeeroplossing te realiseren. Wel heeft de ANWB na vermeld onderzoek ertoe besloten in de parkeergarage 177 parkeerplekken te realiseren, dat zijn circa 60 plekken meer dan de parkeernorm binnen het Central Innovation District voorschrijft. Het surplus wordt door de ANWB ingezet als een openbare centrale parkeervoorziening. Ook biedt de overmaat kansen om eventuele toekomstige en nabijgelegen ontwikkelingen op te vangen in de centrale voorziening. De openbare toegankelijkheid van de garage zal hierbij gewaarborgd kunnen blijven, voorwaarde is wel dat er marktconforme tarieven worden gehanteerd. 6. Realisatie-aspecten: bereikbaarheid en bouwveiligheid tijdens de realisatiefase Het voormalig Koninklijk Conservatorium is gelegen aan de Juliana van Stolberglaan, Prinses Beatrixlaan en de A12. Deze wegen maken deel uit van het netwerk Bereikbaarheidsregie en vormen een belangrijke verkeersroute door Den Haag. Het sloopterrein wordt volledig afgeschermd met bouwhekken en er worden (verkeers)maatregelen getroffen om de bereikbaarheid zo optimaal mogelijk te houden. Om de veiligheid tijdens de sloopwerkzaamheden te borgen, worden er voorschriften opgenomen in het sloopveiligheidsplan.

Het doel van zo'n plan is het vooraf inzichtelijk maken of de sloopwerkzaamheden veilig en verantwoord in relatie tot de omgeving en de openbare ruimte gerealiseerd kunnen worden. Dit plan wordt getoetst door het gemeentelijk bevoegd bezag. 7. Uitvoeringsaspecten Grondexploitatie De uit te geven gronden worden bouwrijp geleverd. Voor het bouwrijp maken van de gronden dient het huidige gebouw gesloopt te worden. In het kader van de opgestelde grondexploitatie is door een extern adviesbureau een raming opgesteld van de uit te voeren sloopwerkzaamheden, inclusief asbestsanering. De opdracht wordt middels een aanbesteding in de markt uitgezet. Er wordt gestuurd op met name de planning. Na realisatie van de bouwplannen zal de openbare ruimte in woonrijpe staat gebracht worden. 8. Financiën en risicobeheersing 8.1. Financiële uitgangspunten De project betreft actief grondbeleid, de gemeente verkoop bouwrijpe grond. Ten behoeve van het project is een grondexploitatie opgesteld conform de Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch bezit. De grondexploitatie Juliana van Stolberglaan 1 SBK-nummer [CE-118] heeft een verwacht positief resultaat van € 23,8 miljoen op netto contante waarde per 1-1-2023. De grondexploitatie voor de onderhavige ontwikkeling is als vertrouwelijke bijlage bijgevoegd bij dit besluit. 8.2.

Risicobeheersing De projectrisico's bedragen € -8,3 miljoen. Dit risico wordt gedekt vanuit het projectresultaat. De martkrisico's zullen bij de eerstvolgende actualisatie van de Reserve Grondbedrijf meegenomen worden. Het verwachte effect op de dekkingsgraad is per saldo positief. 9. Procedures Voor het beoogde bouwplan en programma is zoals beschreven onder de paragraaf ‘Juridisch-planologisch kader’ een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Ook wordt een beeldkwaliteitsdocument opgesteld voor de specifieke locatie. Het beeldkwaliteitsdocument moet gelden als aanvulling op de welstandsnota waarop de Welstandscommissie kan toetsen. De procedure voor het wijzigen van het bestemmingsplan

Datum Mei 2023

Status Definitief

bestaat uit het ter inzage leggen van een ontwerp-bestemmingsplan voor een periode van 6 weken. Tezamen met het bestemmingsplan wordt het beeldkwaliteitsdocument ook ter inzage gelegd. Na de ter inzagelegging wordt 0ntwerp-bestemmingsplan en beeldkwaliteitsdocument, met eventuele aanpassingen naar aanleiding van binnengekomen zienswijzen, ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. Met betrekking tot de sloop van het huidige gebouw is een sloopmelding van toepassing. In het gebouw is asbest aanwezig, voor het saneren van het asbest is een vergunning nodig. Ook is het nodig om bomen te kappen in het kader van de sloopwerkzaamheden en het bouwrijp opleveren van de kavel. Voor het kappen is tevens ook een kapvergunning benodigd. Voor het realiseren van de bouwplannen is een omgevingsvergunning benodigd. Verlenen van de vergunning kan pas na een onherroepelijk bestemmingsplan. De ANWB is voornemens de vergunningaanvraag voor de beoogde ingang van de Omgevingswet per 1 januari 2024 in te dienen. Voor het bouwplan van RVB zal na de beoogde ingang van de Omgevingswet een vergunningaanvraag volgen. 10. Beheer Het uitgangspunt in de grondexploitatie is dat de openbare ruimte, met uitzondering van het pocketpark, teruggebracht wordt in de huidige staat. Ook wordt geen significante intensivering van het gebruik van de openbare ruimte verwacht.

Dit deel van de openbare ruimte heeft daarom geen invloed op de toekomstige beheeropgave. Met betrekking tot het Pocketpark zal een ontwerp opgesteld worden. Na goedkeuring van het voorontwerp door de Advies Commissie Openbare Ruimte wordt het ontwerp door het College van B&W vastgesteld. De beheersituatie inzake het pocketpark is nog niet bekend en hangt sterk af van de eigendomssituatie. Als het park eigendom van de gemeente wordt, dan is zij ook verantwoordelijk voor het beheer. Bij de vaststelling van het VO zal dit bekend zijn en zal indien nodig conform ‘uitvoeringsbesluit richtlijn beheer- en onderhoudskosten als gevolg van projecten’ (RIS 250356) een voorstel ter dekking van die kosten worden gedaan. Na vaststelling kan uitvoering van de werkzaamheden voor het Pocketpark plaatsvinden. 11. Communicatie Na vaststelling van de Nota van Uitgangspunten is in het kader van de uitwerking een participatiemoment in de vorm van een inloopbijeenkomst georganiseerd. De bouwplannen zijn door ANWB ((VO fase) en RVB (SO fase) tijdens de inloopbijeenkomst gepresenteerd. E.e.a. is onder andere door een maquette inzichtelijk gemaakt. Vanuit de gemeente is input opgehaald voor het beeldkwaliteitsdocument voor deze locatie. De opkomst op deze avond was gemiddeld. Er is uitgebreid gebruik gemaakt van de mogelijk om een op onderdelen van het plan input te leveren.

De reacties waren overwegend positief, met name gericht op de aanpassing van de bouwhoogte. Het ANWB plan behoeft geen nadere uitwerking meer en zal in de communicatie gericht zijn op bouwlogistiek onderdelen. Het planonderdeel RVB behoeft een uitwerking naar een Definitief Ontwerp, het RVB is voornemens voor dit proces nog een bijeenkomst te organiseren. Voor de uitwerking van het pocketpark volgen er op een later moment een of meerdere bijeenkomsten met de omgeving. 12. Planning Vanwege de planning van de ANWB is reeds begonnen met het proces voor het wijzigen van het bestemmingsplan. Hiertoe wordt een ontwerp-bestemmingsplan naar verwachting ter inzage gelegd in juni 2023. Volgens planning kan het bestemmingsplan met eventuele wijzigingen in oktober ter vaststelling aangeboden worden. De ANWB is voornemens december 2023 een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen. De planning is globaal als volgt: Juni 2023 - Ontwerp-bestemmingsplan ter inzage Juni 2023 - Start sloop voormalig KC gebouw November 2023 – Oplevering bouwrijpe grond September 2023 – Participatie Pocketpark December 2023 - Aanvraag omgevingsvergunning ANWB December 2023 - Onherroepelijke bestemmingsplan 2024 – Aanvraag vergunning RVB 2025 – start uitvoering Pocketpark 2025 – Oplevering ANWB kantoor 2026 – Oplevering RVB kantoor

Datum Mei 2023

Status Definitief

Bijlagen Bijlage 1. Grondexploitatie Juliana van Stolberglaan 1 (openbaar deel) Bijlage 2. Grondexploitatie Juliana van Stolberglaan 1 (geheim deel)

Datum Mei 2023

Status Definitief