RIS315804 Voortgangsrapportage woningbouw 2022

M+ T y p te k s tT y pMartijn Balster te k s tT y p te k sWethouder van Volkshuisvesting, Welzijn en Zuidwest t dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10533031 RIS315804 Contactpersoon

Aanjaagteam betaalbare woningbouw Gertjan Giele Dienst

DSO Afdeling Telefoonnummer Datum

14070

12 juni 2023

E-mailadres

gertjan.giele@denhaag.nl Bijlage: 1

Onderwerp

Voortgangsrapportage woningbouw 2022

Geachte voorzitter, In deze brief ontvangt u de rapportage over de voortgang in de woningbouw over het jaar 2022. Bij de vaststelling van de Woonagenda 2020-2030 (RIS305711) in oktober 2020 is toegezegd dat het college de raad halfjaarlijks informeert over de kwantitatieve en kwalitatieve voortgang van het woningbouwprogramma. Op 22 februari 2022 stuurde ik u de tweede voortgangsrapportage woningbouwprogrammering betaalbare woningbouw (RIS311729). In verband met de vorming van een nieuwe coalitie is in het najaar van 2022 geen rapportage opgesteld. In deze Voortgangsrapportage woningbouw in 2022 zijn ook de nieuwste inzichten met betrekking tot de programmering is opgenomen. Deze Voortgangsrapportage kijkt terug op de resultaten van 2022 en blikt vooruit op de komende jaren. Verder wordt op hoofdlijnen ingegaan op de ontwikkelingen en gerealiseerde voortgang. De gedetailleerde (cijfermatige) monitor treft u aan in de bijlage.

Naar aanleiding van de verkenning betaalbare woningbouw die de Rekenkamer Den Haag heeft uitgevoerd (RIS313641) heeft uw raad op 21 december 2022 het college opgedragen: ▪ in alle rapportages over de betaalbaarheidsambitie eveneens helder te maken wanneer het gaat om toegevoegde (gerealiseerde) nieuwbouwwoningen; ▪ in aanvulling op de huidige procentuele betaalbaarheidsambitie een betaalbaarheidsambitie in absolute aantallen te formuleren; ▪ alle toekomstige rapportages op de betaalbaarheidsambities te laten aansluiten. Hiermee is in deze rapportage rekening gehouden. De aanbeveling van de Rekenkamer om de gerealiseerde projecten ook per stadsdeel en investeringsgebied inzichtelijk te maken is overgenomen en in de rapportage verwerkt.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

dienst: afdeling-telefoon dienst: afdeling-website

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10533031

Het college heeft bij de Programmarekening geconstateerd dat de indicatoren voor de woningbouwprestaties op enkele punten beter in lijn kunnen worden gebracht met de wijze waarop de woningbouw wordt gemonitord in de Voortgangsrapportage. Ik ga hierover graag met uw raad in overleg waarna de indicatoren hierop kunnen worden aangepast. De totale bouwproductie lag in 2022 met circa 2.650 opgeleverde woningen en 3.100 in aanbouw genomen woningen hoger dan in de voorgaande jaren, maar blijft nog achter bij de ambities. In deze brief wordt ingegaan op de oorzaken daarvan en op de verwachtingen voor de komende jaren. Specifiek wordt ook ingegaan op de ontwikkelingen binnen het Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw, het Doorbraakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders en op studentenhuisvesting. Toegevoegde nieuwbouwwoningen Opleveringen 2022 In 2022 zijn in totaal 2.615 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd, waarvan 2.115 nieuwbouwwoningen. Prijscategorieën opgeleverde nieuwbouwwoningen Het proces voorafgaand aan een oplevering neemt vaak jaren in beslag. De woningen die in 2022 zijn opgeleverd zijn veelal onder voorgaand beleid geïnitieerd. In 2022 werden 461 sociale corporatiehuurwoningen gereed gemeld. Dit betreft de volgende projecten: Jonathanstraat (154), Glenn Millerhof (95), Maanplein (140) en Zichtenburglaan (69).

Daarnaast werden 80 goedkope en 327 middeldure huurwoningen en 607 betaalbare koopwoningen gereed gemeld. Hiermee komt het aantal betaalbare woningen, dat in 2022 aan de voorraad is toegevoegd, op 1.478. Dit is 56% van het totaal aan de voorraad toegevoegde woningen en 67% van de toegevoegde woningen waarvan de prijscategorie bekend is. In de bijlage staat in figuur 2 gedetailleerd aangegeven in welke prijssegmenten de toevoegingen aan de woningvoorraad in 2022 hebben plaatsgevonden. Bouwproductie (start bouw) In aanbouw genomen 2022 In 2022 zijn in totaal 3.100 woningen in aanbouw genomen. De woningbouwproductie lag daarmee in 2022 hoger dan in 2020 en 2021 en laat daarmee zien dat de stijgende lijn wordt voortgezet.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10533031

Figuur 1 Aantal in aanbouw genomen woningen per jaar in de periode 2011 t/m 2022*, Bron: DSO/FCC en Basisbestand start bouw

Verdeling in aanbouw genomen woningen In tabel 2 wordt inzichtelijk gemaakt hoe de in aanbouw genomen woningen in 2022 zijn verdeeld over de verschillende prijscategorieën.

Sociaal corporatie Sociaal markt Goedkope huur Middeldure huur Dure huur Betaalbare koop Dure koop Nader te bepalen Totaal

Gestart 2022 615 276 813 757

% 20% 9% 26% 24%

585 54 3.100

19% 2% 100%

Tabel 2: In aanbouw genomen woningen in 2022

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10533031

In 2022 zijn enkele belangrijke projecten in uitvoering genomen: ▪ In de Binckhorst is met het project Binck City Park een zeer groot project (895 woningen) in aanbouw genomen. Binnen dit project worden 197 studentenwoningen gerealiseerd die uiteindelijk door DUWO verhuurd zullen worden. Volgens de definities in de Woonagenda zijn deze studentenwoningen wel betaalbaar maar worden deze woningen niet meegeteld voor het percentage sociale huurwoningen in de planvoorraad. ▪ Verder zijn de volgende projecten met sociale huurwoningen in aanbouw genomen: Nieuw Rozenburg (145), Schaloenstraat (222), Vlietlust (40), Erasmusveld Midden (71) en Wenkebachstraat (137). Hiermee zijn in 2022 in totaal 615 sociale corporatiewoningen in aanbouw genomen. Het aandeel sociale corporatiewoningen is in 2022 uitgekomen op 20%. Dat is lager dan de beoogde 30 procent in de Haagse Woonagenda. In 2022 is wel bijna 29% van het aantal in aanbouw genomen woningen onder de liberalisatiegrens. Evenwel ligt er een stevige opgave om de sociale woningbouwproductie in lijn te brengen met de huidige woonagenda en aanstaande Woonvisie, waarbij de sociale woningbouwproductie moet bestaan uit minimaal 30 procent corporatiehuur.

Het totaal aantal in aanbouw genomen sociale corporatiewoningen (615) is lager dan de prognose voor 2022 in de Tweede Voortgangsrapportage Betaalbare woningbouw (RIS311729), waar nog uitgegaan werd van ruim 1.105 sociale huurwoningen. De terugval wordt veroorzaakt doordat de start bouw van een aantal grotere projecten met daarbinnen een aandeel sociale huurwoningen is doorgeschoven naar een later moment. Dit betreft bijvoorbeeld de projecten Waldorp Four (226 sociale huurwoningen; excl. studentenwoningen) en BoogieWoogie (199 sociale huurwoningen). In het bijzonder wordt opgemerkt dat Staedion in het project Schaloenstraat, nadat de belegger voor de middeldure huurwoningen zich had teruggetrokken, zelf ook alle woningen in het middeldure huursegment (348) in uitvoering heeft genomen. In het project Binck City Park zijn 197 studentenwoningen opgenomen. Deze woningen zullen minimaal de komende 20 jaar verhuurd worden door DUWO. Op het moment dat de aanvraag omgevingsvergunning werd gedaan, werden studentenwoningen, in overeenstemming met de toen geldende Woonagenda wel meegeteld in het aandeel sociale woningbouw. Deze studentenwoningen vallen conform (nieuwe) Woonagenda niet (meer) in de definitie voor sociale woningbouw, daar deze woningen voor een andere doelgroep zijn bestemd. Een andere verklaring voor het achterblijven van het aandeel sociale woningbouw is de volgende.

In 2022 zijn verschillende projecten kleiner dan 80 woningen of woningtoevoegingen anderszins in aanbouw genomen. Ook zijn er projecten op basis van vigerende mogelijkheden van het bestemmingsplan in aanbouw genomen. Deze projecten omvatten in het geheel geen sociale woningen. Volgens de huidige regels, zoals bepaald in de Woonagenda 2020 – 2023 of de vigerende bestemming, hoeft geen aandeel sociaal te worden gerealiseerd bij kleinere ontwikkelingen. Daarbij was de verwachting dat in kleine projecten ook zo nu en dan sociale huur zou worden gerealiseerd, maar dat blijkt niet het geval. Het resultaat sluit dan ook niet aan bij de ambitie om stadsbreed 30 procent sociale corporatiehuur te realiseren. In de voorbereidingen voor de nieuwe Woonvisie en de omgevingswet werkt het college dan ook een compensatiemechanisme uit waarin het advies van Ecorys wordt betrokken om de betaalbaarheidsnormen ook op te leggen op projecten kleiner dan 80 woningen. Dit is ook aangekondigd in de afdoening van de motie ‘Geen koehandel met afkoop sociale huurwoningen’ (RIS306824).

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10533031

In 2022 zijn 276 goedkope huurwoningen en 813 middeldure huurwoningen in aanbouw genomen. Het aandeel betaalbare woningen komt hiermee in totaal uit op 55% en het aandeel middeldure huurwoningen voldoet met 26% ruimschoots aan de ambitie. In het dure segment zijn in 2022 in totaal 757 huurwoningen en 585 koopwoningen in aanbouw genomen. De bouwproductie laat een stijgende lijn zien De ambitie is om jaarlijks 4.000 nieuwe woningen te bouwen. Op basis van de Woonagenda is de doelstelling dat daarvan 50% betaalbaar is: 30% (1.200 woningen) sociale corporatiehuur- en 20% (800 woningen) middeldure huurwoningen. In het coalitieakkoord is de ambitie voor nieuwe plannen aangescherpt naar 30% (1.200 woningen) sociaal (corporatie); in het CID 20% en in de overige gebieden 25% middeldure huur (800 - 1.000 woningen) en in het CID 20% en in de overige gebieden 25% betaalbare koop (800 - 1.000 woningen). Zoals hiervoor aangegeven zijn in 2022 in totaal 2.615 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad, waarvan 56% betaalbare woningen. In absolute aantallen blijft het aantal toevoegingen aan de voorraad achter bij de ambitie, maar in aandeel betaalbare woningen wordt de ambitie wel gehaald. In 2022 zijn 3.100 woningen in aanbouw genomen, die naar verwachting in 2023 en 2024 worden opgeleverd. Bij heel grote projecten kan de bouwtijd soms nog langer in beslag nemen.

Van de in aanbouw genomen woningen is 55% betaalbaar (sociale huur en middeldure huur). De verwachting is dat de stijgende lijn in de gereedmeldingen in 2023 wordt doorgezet, maar in absolute aantallen nog achterblijft bij de ambitie. Voor het achterblijven van de bouwproductie in de afgelopen jaren zijn verschillende oorzaken te benoemen. De meest actuele oorzaken zijn de sterk stijgende bouwkosten en de toenemende onzekerheden als gevolg van de oorlog in Oekraïne, stijgende rente en beleggers die een pas op de plaats maakten, onder andere vanwege onzekerheid over de aangekondigde huurprijsregulering. Een andere belangrijke factor is de complexiteit van binnenstedelijk bouwen, met lastige afwegingen bijvoorbeeld door concurrerende ruimteclaims, stapeling en wijziging van beleidsambities en langdurige processen door bezwaar- en beroepsprocedures. Het geambieerde aandeel betaalbare koopwoningen met een Vrij Op Naamprijs onder de NHGgarantie, wordt niet gehaald. Dit is een gevolg van enerzijds het ontbreken van een eis aan het aandeel betaalbare koop in woningbouwplannen, en anderzijds de heel specifieke kenmerken van de Haagse bouwopgave. Het merendeel van de in aanbouw te nemen woningen wordt gerealiseerd in complexe hoogbouwprojecten. Het opnemen van betaalbare koopwoningen in deze bouwprogramma’s blijft achter omdat dit koopsegment gepaard gaat met specifieke risico’s.

Enerzijds omdat de stichtingskosten per m2 in hoogbouw vaak hoger zijn dan de verkoopprijs van betaalbare koopwoningen. Anderzijds omdat het binnen hoogbouwontwikkelingen opnemen van individuele koopwoningen (voor)verkooprisico’s met zich brengt. En, daar waar in Den Haag nog wel grondgebonden koopwoningen gerealiseerd kunnen worden, zijn in het verleden geen afspraken vastgelegd dat deze woningen in het betaalbare segment gerealiseerd dienen te worden. Dit is bijvoorbeeld het geval in Vroondaal. In nieuwe ontwikkelingen zal meer ruimte ontstaan voor betaalbare koopwoningen. In de gebiedsontwikkelingen voor Dreven Gaarden Zichten en De Venen zijn veel goedkope- en betaalbare koopwoningen geprogrammeerd. Recent is voor Laakhavens een nieuwe Gebieds Nota van Uitgangspunten aan uw raad voorgelegd. In deze Gebieds-NVU is een groter aandeel van de woningbouw-programmering in middelhoogbouw geprogrammeerd.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10533031

Ik verwacht dat daarmee ook hier meer kansen zullen ontstaan voor het betaalbare koopsegment. Hierbij dient wel te worden vermeld dat de betaalbaarheid in belangrijke mate wordt bepaald door de (ontwikkeling van) de bouwkosten en de op basis daarvan te realiseren VON-prijzen alsmede door de geldende hypotheekrente. Door middel van het stellen van de eis dat 25% van de woningbouwplannen betaalbare koop moet zijn, in plaats van slechts een ambitie, zet het college in op het vergroten van het aandeel betaalbare koopwoningen in het woningbouwprogramma voor de komende jaren. Dit zal wel enige tijd duren, alvorens dit zichtbaar wordt in de opleveringen. Programmering woningbouw steeds meer in lijn met de Woonagenda Met de Woonagenda 2020 – 2023 Haags Samenwonen heeft Den Haag een nieuwe koers ingezet met meer focus op sociale- en betaalbare woningbouw. De ingezette koerswijziging vertaalt zich langzaam maar zeker in aangepaste woningbouwprogramma’s en potentiële bouwproductie. De woningen die in 2021, 2022 en 2023 in aanbouw zijn (en nog worden) genomen, zijn veelal nog het resultaat van ontwikkeltrajecten die vóór de nieuwe Woonagenda van 2020 gestart zijn. We monitoren op jaarbasis de prestaties. Omdat de bouwproductie veel invloeden van buitenaf ondervindt (proces, financiering, bouwkosten etc.) zijn planningen niet 100% afdwingbaar en jaarlijkse verschillen onvermijdelijk.

Het is van belang om de bouwproductie en programmering in langjarig perspectief te bezien. In het afgelopen jaar hebben we op enkele grotere in ontwikkeling zijnde projecten nog kunnen bijsturen. Echter dit was niet mogelijk voor alle eerder in ontwikkeling genomen projecten. Zie hiervoor ook de brief Sturing betaalbare woningbouw in lopende projecten (RIS308642). In de bouwproductie van 2022 beginnen de effecten van de koersverandering zichtbaar te worden en dit zal zich doorzetten in de programmering en bouwproductie in de komende jaren. De planvoorraad in aanbouw te nemen woningen voor de periode 2023 t/m 2027 kent een omvang van circa 22.770 woningen. Voor ruim 17.000 woningen is de programmering op dit moment bekend. Van deze geprogrammeerde woningen is 23% een sociale corporatiewoning en is 4% een sociale markthuurwoning. Ongeveer 73% van de geprogrammeerde woningen is een woning in het betaalbare segment. Dit is exclusief de bijna 1.220 geplande studentenwoningen, die wel betaalbaar zijn, maar niet meegeteld worden in de stedelijke normering voor sociale woningbouw. Het is zaak in het nog te programmeren deel fors te focussen op corporatiehuur en betaalbare koop, zodat de percentages in lijn komen met het coalitieakkoord.

Hoewel er per segment nog verschillen zijn, komt de programmering over het geheel gezien meer in lijn met de betaalbaarheidsambities van de Woonagenda 2020 - 2023. Voor wat betreft de sociale woningbouwprogrammering (met name ook de kleine projecten) en de betaalbare koop (koop onder NHG-grens) ligt er, zoals aangegeven, echter nog een stevige opgave. Doorkijk naar de komende jaren: blijven sturen op voortgang De planvoorraad geeft een beeld van de woningbouwprogrammering voor de komende jaren. Het is een momentopname voor zowel de gemeentelijke- als de particuliere plannen. De projecten verkeren in verschillende stadia: van concreet en bijna uitvoeringsgereed tot verkenningen in de initiatieffase. De ervaring leert dat in de programmering sprake is van bedreigingen (proces, financiering, bouwkosten etc.) en een zeker planningsoptimisme waardoor het risico bestaat dat projecten uiteindelijk toch later in aanbouw worden genomen. We zien dat voor de projecten met start bouw in 2023 en 2024 de verstrekking van de vergunningen, in principe goed op schema zit. Er is voor circa 6.000 woningen een bouwvergunning verstrekt.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10533031

Op macroniveau zien we echter bedreigingen die de Haagse bouwproductie onder druk zetten: stikstofproblematiek, marktomstandigheden, personeelstekorten zowel in planvoorbereiding als in de uitvoering en onzekerheid in de rente-, bouw- en huurprijsontwikkeling, die leidt tot terughoudendheid in de investeringsbereidheid. Er is daarom een risico dat delen van de productie in 2023 en 2024 nog verder kunnen doorschuiven in de tijd. Om inzicht te verkrijgen in de gevolgen van de genoemde bedreigingen, zijn in het eerste kwartaal van 2023 de planningen van de woningen in de planvoorraad met start bouw in 2023 en 2024 opnieuw op realiteitsgehalte doorgenomen. Met name de ontwikkeling van de bouwkosten en bijbehorend risicoprofiel in combinatie met de afnemende investeringsbereidheid bij beleggers, hebben hun weerslag op de daadwerkelijke start bouw beslissing. Dit heeft ertoe geleid dat de voor planontwikkeling kenmerkende boeggolf, naar voren is geschoven. Door te sturen op voortgang en samenwerkingsafspraken met marktpartijen spant het college zich maximaal in de woningbouwproductie voor 2023 en 2024 zo veel als mogelijk te realiseren. Het college zet, om haar woningbouw- en betaalbaarheidsambities te halen, ondanks de tegenwind in op doorbouwen, zonder andere opgaven zoals duurzaamheid uit het oog te verliezen.

Hierin betrekt het college ook de aanbevelingen van de Haagse Tafel Wonen, samenwerkingsafspraken met de corporaties en de (proces)afspraken die in de Regionale Realisatieagenda Woningbouw (RRAW) Haaglanden (RIS314503) zijn gemaakt. Door het aanbrengen van focus worden inspanningen van gemeente, marktpartijen en corporaties samengebracht. In overleg met corporaties en marktpartijen stelt het college een lijst op met focusprojecten, die in de periode 2023 - 2024 in aanbouw genomen kunnen worden. Door intensieve samenwerking, bijvoorbeeld aan versnellingstafels zoals afgesproken in de RRAW, wordt getracht de knelpunten weg te nemen en projecten daadwerkelijk tot uitvoering te brengen. Naast sturing op de voortgang in de lopende projecten, is ook verdere sturing op de programmering van de planvoorraad noodzakelijk. Het gaat dan om het voldoen aan de afspraak om zo spoedig mogelijk 2/3 betaalbaar en 1/3 door corporaties in het woningbouwprogramma te hebben. Maar ook om de ambities van het college, (30% sociale huur, 25% middeldure huur en 25% betaalbare koop) te realiseren. In de aanstaande Woonvisie zal het college het pakket maatregelen presenteren dat noodzakelijk is om deze doelstellingen zo spoedig mogelijk te realiseren. Ook dient daarbij gekeken te worden naar de toereikendheid van beschikbare middelen.

Om op de middellange en lange termijn, de betaalbaarheidsambities van het college en de RRAW te behalen, is het ontwikkelen van een compensatiemechanisme van belang, om zo projecten (ook kleine) waar om moverende redenen geen sociale huur, of bijvoorbeeld geen betaalbare koop, gerealiseerd kan worden, naar rato te laten meebetalen om via actief grondbeleid of compensatie tussen ontwikkelaars onderling toch voldoende sociale en betaalbare woningen te realiseren. Daarnaast is in de RRAW afgesproken om toe te werken naar 130% planvoorraad. De planvoorraad is nu ongeveer 100%. Omdat niet alle plannen succesvol de eindstreep halen, is een zekere overmaat noodzakelijk. Het is daarbij van belang hierbij niet alleen te kijken naar de investeringsgebieden CID, Binckhorst en Zuidwest, maar tevens te blijven verkennen welke mogelijkheden voor woningbouw in de bestaande stad aanwezig zijn. Ook in de bestaande stad zullen, bijvoorbeeld in het kader van de energietransitie en/of herontwikkelingsnoodzaak bij verouderd vastgoed, mogelijkheden ontstaan voor nieuwe ontwikkelingen.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10533031

Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw Het Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw is eind 2020 opgesteld om een noodzakelijke inhaalslag en compensatie te bewerkstelligen, zodat het aandeel sociale woningbouw door een Toegelaten Instelling op het geambieerde niveau van 30% komt. Het Urgentieprogramma wordt gevuld met locaties waar nog beslisruimte is. We verkennen ook nieuwe locaties waarbij we specifiek de haalbaarheid van een ontwikkeling ten behoeve van sociale- en betaalbare woningbouw onderzoeken. Binnen het Urgentieprogramma worden, met de gemeente in een actieve rol, nieuwe locaties tot ontwikkeling gebracht waar exclusief sociale- en betaalbare woningbouw gerealiseerd kan worden. In geval van grotere plannen of locaties worden woningdifferentiaties in overeenstemming met de actuele programmeringsambities van het college tot ontwikkeling gebracht (30/20/20). De additionele huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals die ook in het coalitieakkoord is vermeld (woongroepen, zorggroepen, arbeidsmigranten en statushouders), wordt eveneens actief in het Urgentieprogramma geprogrammeerd. De introductie van het Urgentieprogramma moet, kort gezegd, leiden tot een verdere borging van een (aanvullend) programma sociale en betaalbare woningbouw. In 2021 en 2022 zijn voor de verschillende projecten verkenningen en haalbaarheidsstudies uitgevoerd.

Ook zijn gesprekken gevoerd met corporaties om de woningen te ontwikkelen dan wel af te nemen. De besluitvorming staat voor de meeste projecten gepland in 2023 en 2024. Op basis van de huidige inzichten biedt het Urgentieprogramma (1e en 2e tranche) ruimte voor 600 tot 650 sociale huurwoningen. In de bijlage wordt een korte toelichting gegeven op de ontwikkeling van de verschillende locaties die in de eerste en tweede tranche van het Urgentieprogramma als extra locaties voor sociale en betaalbare woningbouw zijn opgepakt en waarvoor in de afgelopen periode verkenningen zijn uitgevoerd. De noodzaak van voldoende planvoorraad (130%) en voldoende locaties voor sociale- en betaalbare woningbouw benadrukt het belang van een actieve inzet van de gemeente op nieuwe locaties in de stad. Dit kan bijvoorbeeld door inzet van het instrumentarium van actief grondbeleid. Het college zet de zoektocht naar nieuwe locaties in de stad dan ook onverminderd voort. In het najaar moet dit leiden tot een derde tranche. Kansen voor sociale woningbouw in lopende projecten De actualiteit van de huidige woningmarkt, zoals hiervoor benoemd, heeft enkele bijzondere consequenties. Zo neem ik waar dat in lopende projecten de investeringsbereidheid van de (institutionele- en buitenlandse) beleggers is afgenomen. Het bovenvermelde project Schaloenstraat is daar een voorbeeld van.

Daarentegen is de investeringsbereidheid van de in Den Haag werkzame corporaties, in zowel het sociale- als het middeldure segment toegenomen. Dit is enerzijds een gevolg van stijgende rente en huurprijsregulering. Anderzijds zien corporaties dat hun investeringsmogelijkheden zijn toegenomen, doordat de verhuurderheffing is afgeschaft en de Nationale Prestatie Afspraken zijn overeengekomen. Het afschaffen van de verhuurderheffing moet o.a. leiden tot een verdubbeling in de investeringen in sociale huurwoningen. Zie ook: Nationale prestatieafspraken voor de volkshuisvesting | Home | Volkshuisvesting Nederland Deze ontwikkeling leidt er mogelijk toe dat voor verschillende lopende projecten de corporatie weer in beeld kan komen. Enkele corporaties voeren op dit moment verkenningen uit voor projecten die eerder voorzien waren in andere, duurdere marktsegmenten. Daar waar in de afgelopen jaren in voorkomende gevallen sprake was van een verdringing van het sociaal programma, zien we nu dat sociaal programma mogelijk in de plaats kan komen van geplande marktsectorwoningen.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10533031

Deze ontwikkelingen bieden kansen voor het verdere toenemen van het aandeel sociale woningbouw in de programmering. Wanneer deze ontwikkeling doorzet, heeft dit positieve effecten voor de compensatienoodzaak. Ik zal u hierover in de volgende woningbouwrapportage informeren. Doorbraakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders Het tekort aan woningen voor bijzondere doelgroepen, met name zorgdoelgroepen en statushouders, blijft onverminderd hoog. De opgave is dit jaar verder toegenomen door de toenemende (dreigende) dakloosheid en de forse ophoging van de taakstelling huisvesting statushouders, die ook in 2023 weer flink zal toenemen. Het college blijft daarom extra inzet plegen op het huisvesten van deze doelgroepen. Binnen het kader van het Doorbraakplan Huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders (RIS310114) zijn door het college 21 huisvestingsprojecten aangewezen. Hiervan zijn 6 projecten inmiddels gerealiseerd, waarmee 277 extra woonplekken voor deze doelgroepen zijn gecreëerd. Het overgrote deel van deze projecten voorziet in tijdelijke huisvesting variërend van 1 tot 5 jaar, waarbij in leegstaand vastgoed (Hotel Badhuisweg, SoZa, sloopwoningen) of op leegstaande kavels (Henri Faasdreef) in afwachting van verdere ontwikkeling tijdelijke woonplekken zijn gerealiseerd.

Daarnaast zijn met corporaties afspraken gemaakt om binnen nieuwbouw- of transformatieprojecten een deel van de woningen toe te wijzen aan deze specifieke doelgroepen (Glenn Millerhof, Koolwitjelaan) De ontwikkeling van de overige aangewezen projecten wordt in 2023 verder voorbereid in samenspraak met omwonenden en andere betrokkenen. Ook onderzoekt het college de mogelijkheden om samen met de Haagse woningcorporaties tijdelijke huisvesting te realiseren in de vorm van verplaatsbare flexwoningen op tijdelijk beschikbare kavels in de stad. Hiermee hopen we versneld extra woonplekken toe te kunnen voegen aan de sociale woningvoorraad voor met name urgent woningzoekenden en bijzondere doelgroepen. Studentenhuisvesting Den Haag heeft de ambitie om tot 2026 in totaal 3.000 nieuwe studentenwoningen in aanbouw te nemen. In 2022 zijn er 197 studentenwoningen in aanbouw genomen in het project Binck City Park fase 1A. Het project Waldorp Four, met 399 studentenwoningen, is als gevolg van marktomstandigheden in 2022 nog niet in aanbouw genomen. We spannen ons in om de start bouw nog in 2023 mogelijk te maken. In 2023 en 2024 zijn momenteel in totaal 1.220 studentenwoningen geprogrammeerd. Om de doelstelling van 3.000 woningen te halen, blijven we ons de komende jaren inspannen om afspraken te maken met DUWO en marktpartijen.

Momenteel actualiseren we in de nieuwe Woonvisie het beleid en de aanpak voor nieuwe studentenhuisvesting. Hoe verder Bij verschillende projecten wordt de woningdifferentiatie door initiatiefnemers nog verkend en moet deze zich nog uitkristalliseren. In totaal betreft dit 5.440 woningen. Binnen de kaders die de Woonagenda biedt, kan het aantal en aandeel sociale- en betaalbare woningen nog toenemen. Toename van het aandeel betaalbare woningen is nodig om te kunnen voldoen aan de ambities uit het coalitieakkoord én de afspraken die het college onlangs heeft gemaakt met het rijk, de provincie ZuidHolland en de samenwerkende corporaties in Haaglanden (SVH) in de Regionale Realisatieagenda Woningbouw Haaglanden (RIS314502). Eén van de afspraken is dat gemeenten toewerken naar een aandeel van 2/3 betaalbare woningen in het woningbouwprogramma vanaf 2025, waarvan de helft, dus 1/3 van het totaal, uit corporatiewoningen moet bestaan (5/6 sociale corporatiewoningen en 1/6 middeldure huurwoningen).

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10533031

In 2023 vindt een verdere doorlichting van het woningbouwprogramma plaats om deze doelstelling te koppelen aan concrete projecten. Uitgangspunt is dat eerder gemaakte afspraken gerespecteerd worden. We zien, zoals aangegeven, zich ook een koers aftekenen, waarbij corporaties een grotere rol kunnen gaan spelen in plannen die nu, als gevolg van het uitblijven van investeringsbereidheid bij beleggers, stagneren en/of nieuwe plannen die opgestart gaan worden. Het college zal uw raad in de volgende voortgangsrapportage informeren over de voortgang van deze operatie. Tevens werkt het college aan een nieuwe Woonvisie waarin de aangescherpte betaalbaarheidsambities uit het coalitieakkoord worden verwerkt. Dit houdt in dat nieuwe plannen moeten voldoen aan 30% sociale huur, 25% middeldure huur (20% in CID) en 25% betaalbare koop (20% in CID). Hier hoort ook een uitvoeringsplan bij, waarin onder andere aandacht is voor een compensatiemechanisme en instrumenten om de betaalbaarheid van nieuw te bouwen woningen langjarig in stand te houden. Resumerend Dit is de derde voortgangsrapportage over het woningbouwprogramma ‘Haags samen wonen’. Met de voortgangsrapportage geef ik u uitgebreid inzicht in de voortgang van de woningbouwproductie, de ontwikkelingen in de planvoorraad en de maatregelen die genomen zijn om het aandeel sociale en betaalbare woningen te vergroten.

Verder wordt inzicht verstrekt in de voortgang van de huisvesting van bijzondere doelgroepen. De inzet vanaf 2020 op een aangescherpt beleidsinstrumentarium en een urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw, zien we zowel in de bouwproductie als de programmering steeds meer zichtbaar worden. Omdat de voorbereidingsperiode van bouwplannen in de regel vier tot zes jaar in beslag neemt, was ook te verwachten dat in 2022 de ambitie nog niet volledig gerealiseerd zou kunnen worden. Hoewel in aantal de geambieerde bouwproductie van 4.000 in 2022 nog niet gehaald wordt, zien we dat de woningbouwprogrammering in aandeel betaalbare woningen steeds meer in de lijn komt van de ambities van het college. De woningbouwontwikkeling ondervindt het laatste jaar veel invloed van macro-economische gebeurtenissen en onzekerheden als gevolg van geopolitieke onrust in de wereld. De verwachting is dat dit in 2023 en 2024 nog zal blijven voortduren. Dit betekent dat, hoewel er in beginsel voldoende plannen in voorbereiding zijn en zelfs al zijn vergund, er geen zekerheid is dat de realisatie van de woningen daadwerkelijk volgens planning zal plaatsvinden. De gemeente blijft, in overleg met ontwikkelaars, corporaties, beleggers en bouwers, volop inzetten op het in uitvoering brengen van plannen.

Daartoe is een Doorbouwverbond met alle bij de Haagse bouwopgave betrokken partners in voorbereiding. We maken ons op voor een spannende tijd. De uitdagingen zijn groot. Veel mensen vragen om een passende en betaalbare woning. Het college spreekt daarbij de hoop en de verwachting uit dat het ons zal lukken om met verenigde inzet de gestelde ambities steeds beter waar te kunnen maken. Met vriendelijke groet de wethouder Volkshuisvesting, Welzijn en Zuidwest Martijn Balster