RIS315803 Bijlage

Doorbouwen aan Den Haag Doorbouwverbond gemeente Den Haag, corporaties, beleggers, ontwikkelaars en bouwers

2023-2026 juni 2023

Doorbouwen aan Den Haag

Inhoud 1. Voorwoord

3

2. Den Haag in ontwikkeling

5

3. De opgave

9

4. Samenwerking is de sleutel

13

5. Gezamenlijke aanpak 

17

6. Vervolgproces 

25

2

Doorbouwen aan Den Haag

1. Voorwoord Den Haag groeit. De komende twintig jaar krijgt Den Haag er circa 100.000 bewoners bij. Jongeren die hun eerste eigen plek zoeken, gezinnen die groeien en meer ruimte nodig hebben of mensen die een baan hebben gevonden in Den Haag. Deze mensen komen hier wonen, werken en bouwen hun leven op. Ze brengen de stad vitaliteit, groei en vernieuwing. Het stelt Den Haag ook voor een enorme opgave. Waar vinden we ruimte in de stad om de huidige en nieuwe bewoners een goede plek te geven, zodat zij zich kunnen ontplooien en meedoen aan de samenleving? Als Den Haag hebben we de ambitie om jaarlijks 4.000 woningen te bouwen. Grotendeels betaalbare woningen. We willen bouwen aan een stad waar Hagenaars in staat zijn op alle vlakken mee te doen en tegen een stootje kunnen. Met werk, met school en met sociale verbanden, in harmonie met een duurzame en veerkrachtige stedelijke omgeving. Daarnaast moeten andere ruimteclaims voor voorzieningen, economie, groen en mobiliteit worden ingevuld. En dat in een stad zonder uitleggebieden. Daarnaast hebben we te maken met een groot aantal veranderingen en bedreigingen die een zware wissel trekken op alle bij de bouwsector betrokken partijen. De gemeente Den Haag blijft zich onvermoeibaar inzetten om de groei van de stad zo goed mogelijk te faciliteren.

Dit doen we met name door de ontwikkeling van het Central Innovation District, het gebied rond de drie intercitystations; de Binckhorst en de herstructurering van Den Haag Zuidwest. Uiteraard worden waar dat kan ook woningen en voorzieningen in de bestaande stad toegevoegd.

3

4

Doorbouwen aan Den Haag

Om dat te bereiken moeten we alle zeilen bijzetten, er is veel werk aan de winkel. De gemeente, marktpartijen en maatschappelijke partners erkennen de noodzaak om onder de huidige omstandigheden de handen -meer dan ooit tevoren- ineen te slaan. Daarom hebben ontwikkelaars, beleggers, bouwers en woningcorporaties samen met de gemeente Den Haag de afgelopen tijd hard gewerkt aan dit Doorbouwverbond 20232026, met als motto: “Wat kan wel?”. In dit verbond zetten we samen stappen om voor alle inwoners een goede wooncarrière in Den Haag te realiseren, nu en in de toekomst. Stappen die we de komende jaren willen blijven zetten voor iedereen die in Den Haag woont of komt wonen. Wij zijn blij met dit gezamenlijke Doorbouwverbond. Er spreekt een gezamenlijke passie uit om in voor- en tegenspoed, nu en in de toekomst met elkaar door te bouwen aan stad die tegen een stootje kan. En om volop in te zetten op een prettige stad om te wonen, te werken en te leven. Een stad met voldoende (betaalbare) woningbouw, voorzieningen, een goede inrichting van de openbare ruimte en ruimte voor nieuwe en bestaande bedrijvigheid voor elke inwoner.

Wethouder Robert van Asten Wethouder Martijn Balster Stedelijke ontwikkeling Volkshuisvesting

5

6

Doorbouwen aan Den Haag

2. Den Haag in ontwikkeling Den Haag is een prettige en aantrekkelijke stad om te wonen, te werken en te leven en we willen dat dat in de toekomst zo blijft. In een snel veranderende wereld moet de stad zich daarom continu blijven ontwikkelen. De komende decennia blijft Den Haag namelijk groeien en staan we voor een aantal uitdagingen. Een grote uitdaging is het huisvesten van de vele starters en mensen met een modaal inkomen. Zij kunnen door flinke tekorten in de sociale huursector en in het middensegment geen betaalbare woning meer vinden. Om de woningnood aan te pakken en ervoor te zorgen dat nieuwe woningen en voorzieningen op een verantwoorde manier worden ingepast, moeten er meer woningen worden gebouwd. Op zo’n manier dat de stad nog beter wordt voor alle (nieuwe) inwoners! Daarom blijft Den Haag een gemengd woonprogramma bouwen met een ambitie van 4.000 woningen per jaar met daarin voldoende betaalbare woningen.

Focus op drie gebieden en het beter benutten van de bestaande stad De Haagse bouwopgave is geconcentreerd in de grote gebieden de Binckhorst, Zuidwest en het Central Innovation District (CID). Deze gebieden hebben samen een plancapaciteit van 30.500 tot 38.000 woningen tot 2040. De komende twintig jaar wordt hier vanuit een samenhangende visie op wonen, leven, werken, groen, natuur en recreatie, gewerkt aan een toekomstbestendige stad. Naast de focus op deze drie grote gebieden, kijkt de gemeente ook naar mogelijkheden om woningen in de bestaande stad toe te voegen. Verder is er nog het ‘Urgentieprogramma Betaalbare Woningbouw’. Hierin wordt gezocht naar mogelijkheden om additioneel locaties versneld tot ontwikkeling te brengen ten behoeve van een sociaal en betaalbaar woningbouwprogramma.

7

8

Doorbouwen aan Den Haag

Bij al deze activiteiten is het de rol van de gemeente om duidelijkheid aan marktpartijen (bouwers, ontwikkelaars en beleggers) en corporaties te bieden door vooraf verwachtingen en spelregels te bepalen in visies voor de ontwikkeling van gebieden en kaderstelling voor locaties. De gemeente ziet hierbij ook een actieve rol voor platforms (als de Haagse Tafel Wonen, de Stichting Den Haag Nieuw Centrum, de Stichting Wonen in Den Haag, We Think Binck). Hiermee worden woonprogramma’s, bereikbaarheid, voorzieningen, leefkwaliteit en duurzaamheid beter geborgd. De verwachtingen en spelregels worden onder andere vastgelegd in structuurvisies, gebiedsvisies en planuitwerkingskaders.

Stad met voorzieningen Bouwen aan de stad doen we uiteraard voor hudige en toekomstige gebruikers en bewoners. Maar om fijn te kunnen wonen, is meer nodig dan alleen goede woningen. Ook groen, een aantrekkelijke en schone buitenruimte die uitnodigt tot beweging en ontmoeting, ruimte voor horeca, bedrijven, goede maatschappelijke voorzieningen en de aanwezigheid van kunst en cultuur zijn belangrijk. Uitgangspunt is dat woningen en voorzieningen in gelijke tred gepland, gefinancierd en ontwikkeld worden. Dit is een een belangrijk aandachtspunt in de communicatie met de samenleving. De schaarse ruimte dwingt tot innovatie, multifunctioneel ruimtegebruik en samenwerking tussen gemeente, corporaties en marktpartijen.

9

10

Doorbouwen aan Den Haag

3. De opgave Na een periode van relatieve voorspoed in de bouw, wordt de sector sinds 2022 geconfronteerd met een groot aantal veranderingen en bedreigingen. De veranderingen die spelen, zijn een gevolg van de economische conjunctuur, geopolitieke ontwikkelingen en onzekerheid vanwege veranderende landelijke wetgeving. Ze werken diep door in de bouwkolom en trekken een zware wissel op alle bij de bouwsector betrokken partijen.

Stedelijk perspectief In een dichtbevolkte stad als Den Haag, waar de bouwopgave grotendeels binnenstedelijk moet worden ingevuld, is de complexiteit en het risicoprofiel van woningbouwprojecten extra groot. Dit vertaalt zich in eerste instantie in complexe, langjarige afwegings- en besluitvormingsprocessen. Maar ook de hoge voorinvesteringen die gemoeid zijn met de integrale gebiedsontwikkeling, de significant hogere bouwkosten van de hoogbouw en de kosten voor groen en voorzieningen compliceren de planontwikkeling. De Oekraïne oorlog heeft geleid tot grote geopolitieke onzekerheid en daarmee samenhangend grote onzekerheid in de wereldhandel. Mede daardoor hebben we te maken met sterk oplopende kapitaalmarktrente, stijgende bouwkosten, schaarste aan bouwmaterialen en bouwproductiecapaciteit, toenemende arbeidsschaarste bij gemeentes, marktpartijen en adviseurs en de inzet van de Rijksoverheid om de huurprijzen verder te reguleren. Dit alles bij elkaar zorgt voor “storm” die de bouwsector in haar greep houdt. We zien daardoor (op de korte termijn) op verschillende plekken in de stad dat bouwprojecten vertragen of in het geheel niet meer van de grond komen.

11

12

Doorbouwen aan Den Haag

Samenvattend kunnen we stellen dat de oorzaken voor stagnatie van de bouwproductie vooral te maken hebben met: – Stijgende rentes, schaarste aan bouwmaterialen en toenemende arbeidsschaarste; – Complexiteit van binnenstedelijk bouwen met lastige afwegingen, bijvoorbeeld door concurrerende ruimteclaims, stapeling en wijziging van beleidsambities; – Hierdoor het risico op inadequate kaderstelling, besluitvorming en prioritering; – Vertraging in de planvorming als gevolg van bezwaar, beroep en langdurige processen; – De internationale situatie die leidt tot onzekerheid rond beschikbaarheid en prijsvorming van bouwmaterialen, waardoor aannemers geen prijzen durven vast te leggen; – Afnemende investeringsbereidheid bij (institutionele) beleggers en individuele kopers. Den Haag heeft hoge bouwambities. Een woonprogramma met een ambitie van 4.000 woningen per jaar: 30% sociaal, 25% middeldure huur (met instandhoudingstermijn van minimaal 20 jaar), 25% betaalbare koop (tot normbedragen NGH). Voor het CID gelden de volgende normen: 30% sociaal, 20% middeldure huur (met instandhoudingstermijn van minimaal 20 jaar) en 20% betaalbare koop. De bouwopgave in de stad is complex en de actuele omstandigheden waarin woningen kunnen worden gerealiseerd, zijn zeer onzeker.

De gemeente wil zich blijven inzetten om woningbouwprojecten voor elkaar te krijgen en hiermee een bijdrage te leveren aan het oplossen van de woningnood.

Publiek-private samenwerking: ‘alleen samen krijgen we het voor elkaar!’ Om de huidige impasse op de woningmarkt te doorbreken, is het voor alle partijen van groot belang om de handen ineen te slaan om (in eerste instantie) de bouwproductie voor de jaren 2023, 2024 en 2025 op peil te brengen en te houden. Dit vraagt om een meer op samenwerking gerichte werkwijze tussen betrokken partijen die helpt in het prioriteren van de woningbouwprojecten en het vereenvoudigen en stroomlijnen van planprocessen en procedures. Deze samenwerking vraagt om betrouwbaarheid, transparante besluitvorming, vlotte doorlooptijden en oog voor langjarige kwaliteit en betaalbaarheid. En door het beschikbaar stellen van financiële middelen (verkregen uit lobby) als bijdrage in onrendabele investeringen of als prikkel om met een bouwproject te kunnen starten. Uiteraard zijn we voor het tempo mede afhankelijk van externe factoren zoals beschikbare

13

middelen, de gestegen kosten van arbeid, materiaal en de regelgeving rondom stikstof en de investeringsbereidheid van de marktpartijen en de corporaties.

Regionaal en provinciaal perspectief Op 14 maart 2023 is de Regionale Realisatieagenda Woningbouw Haaglanden (RRAW, RIS314502) ondertekend. Andere publieke en private partijen hebben een steunverklaring voor deze Realisatieagenda getekend, onder andere Neprom, Bouwend NL, NVM, IVBN, Netbeheerders en Drinkwaterbedrijven. In deze realisatieagenda zijn afspraken gemaakt over de woningbouwambitie in de regio Haaglanden, te weten een inspanning voor de bouw van 74.500 woningen (en daarbinnen 25.000 corporatiewoningen, waarvan 21.000 sociale huurwoningen en 4.000 middenhuurwoningen) in de periode tot en met 2030, de betaalbaarheid daarvan en de kritische succesfactoren waaraan voldaan moet worden om deze ambities te realiseren. Nationale, regionale en lokale bouwtafels moeten hierin gaan ondersteunen en maken het mogelijk om knelpunten adequaat te adresseren en op te lossen.

Landelijk perspectief Naast samenwerking met de provincie en de omliggende gemeenten, zijn we voor het aanpakken van de wooncrisis ook afhankelijk van het Rijk. Daarom doen wij, onder andere in de Realisatieagenda, een stevig appèl op het Rijk om samen de binnenstedelijke aanpak mogelijk te maken. Er is geld beschikbaar voor de opgaven waar we als grote stad voor staan, maar het is niet genoeg. Met gerichte en gezamenlijke lobby gaan we hierover het gesprek aan. Het CID/Binckhorst is door het Rijk aangewezen als grootschalige NOVEX Woningbouwlocatie. De speciale status voor dit gebied en de grote rol om het woningtekort op te lossen in Den Haag en de regio is bevestigd in de Regionale Realisatie Agenda Woningbouw Haaglanden. Door de ligging aan de Oude Lijn is Zuidwest zowel een NOVEX locatie als stedelijk focusgebied en daarmee opgenomen in het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. Zuidwest kent dus zowel een fysieke als een sociale opgave. Daarnaast werken het Rijk en de gemeente Den Haag samen aan een langjarige samenwerking en een meerjarig partnerschap gericht op de fysieke, sociale en economische verbetering van de vier vooroorlogse particuliere wijken Laakkwartier, Rustenburg Oostbroek, Transvaal en Schilderswijk. Hierover zijn eveneens afspraken vastgelegd in de Regionale Realisatieagenda Woningbouw Haaglanden.

14

Doorbouwen aan Den Haag

4. Samenwerking is de sleutel Waar staan we nu Vastgoedprojecten zijn in de afgelopen periode regelmatig onderwerp geweest van verschillende politieke en bestuurlijke inzet. Door het langjarige karakter van project­ontwikkeling en de huidige marktomstandigheden is het belangrijk om de ontwikkelcondities en kaderstelling stabiel te houden. Er is nu over de breedte consensus over de programmering en de betaalbaarheidsambities (gemeente en Rijk). De gemeente zet in op een robuuste kaderstelling. Hiermee kan de markt langjarig vooruit. In de afgelopen periode zijn gemeente, corporaties en marktpartijen daarom op meerdere momenten en via diverse gremia in gesprek geweest over maatregelen om door te kunnen bouwen aan de Haagse woningbouwopgave. Onder andere door gesprekken met platforms als de Haagse Tafel Wonen, de Stichting Den Haag Nieuw Centrum en de Stichting Wonen in Den Haag. Daarnaast zijn er individuele gesprekken met corporaties en marktpartijen gevoerd om te kijken hoe wij nog intensiever en effectiever samen kunnen werken om maximaal te kunnen doorbouwen.

Samen bouwen aan de toekomst “Hoe kan het wel" Een gezamenlijke toekomst start met een gezamenlijke ambitie. Met dit Doorbouwverbond benadrukken de gemeente, corporaties en marktpartijen de urgentie en de noodzaak om de handen ineen te slaan om ons gezamenlijke doel te bereiken. Daarbij richten we ons op het motto: “Hoe kan het wel". Hierbij leggen we de focus op de mogelijkheden om samen door te bouwen.

15

16

Doorbouwen aan Den Haag

Met dit Doorbouwverbond zetten gemeente, corporaties, beleggers, ontwikkelaars en bouwers een ambitieuze stap en committeren zich vanuit een gedeelde passie voor de stad. Dit vanuit de overtuiging dat een toegankelijk, toekomstgericht en ongedeeld Den Haag alleen kan worden gerealiseerd door een gezamenlijke inzet in voor- en tegenspoed, vandaag en op de langere termijn. In dit Doorbouwverbond schetsen gemeente, corporaties en marktpartijen hoe we dat willen aanpakken, waarbij we ons realiseren dat we met dit verbond nog maar aan het begin staan van de grote stappen die de komende jaren nodig zijn. We vinden het belangrijk hiermee het signaal af te geven dat de Gemeente Den Haag, de corporaties en de marktpartijen op elkaar kunnen rekenen en daarmee elkaar de hand reiken om ons gezamenlijk in te zetten voor onze mooie stad! Met het ondertekenen van dit verbond committeren de betrokken partijen zich aan een gezamenlijke inspanning om de Haagse bouwproductie op gang te houden, in nauwe samenwerking en aan de hand van een gezamenlijke aanpak.

17

18

Doorbouwen aan Den Haag

5. Gezamenlijke aanpak Tijdens de gesprekken en ontmoetingen tussen de gemeente, corporaties en marktpartijen (ontwikkelaars, beleggers en bouwers) is opgehaald wat er nodig is om de komende tijd maximaal door te blijven bouwen. Deze kennis en inzichten hebben geleid tot gezamenlijke maatregelen die de aftrap van dit Doorbouwverbond benadrukken. Hiermee borduren we voort op aanpak van de Haagse Tafel Wonen. Dit is slechts het begin van een transparante en effectieve samenwerking om beter, effectiever en resultaatgericht samen te werken.

5.1 Verstevigen van de samenwerking • Gemeenschappelijke projectteams voor grote projecten Om de samenwerking maximaal te laten renderen en zo efficient en effectief mogelijk te werken, richten we gemeenschappelijk (markt, corporaties en gemeente) projectteams in om daarmee de doorlooptijd van projecten zo kort mogelijk te houden. Dit doen we met respect voor elkaars rol en verantwoordelijkheid. • Gezamenlijke planningen: realistisch stuurmiddel Alle partijen hebben er belang bij dat planningen realistisch zijn. Gemeente, corporaties en marktpartijen stellen gezamenlijk planningen op die leidend zijn voor de inzet. • Korte lijnen en open gesprek Wanneer er binnen de projecten stagnatie optreedt, zoeken we elkaar op. We maken knelpunten en dilemma’s inzichtelijk en zoeken samen naar de oplossing, in het belang van de stad. Zowel ambtelijk als bestuurlijk staat de deur open. We hanteren duidelijke opschaallijnen van projectteam naar programmadirecteuren (CID, Binckhorst en Zuidwest) en managers gebiedsontwikkeling (bestaande stad), naar directie (eerste aanspreekpunt directeur Projecten). Zo nodig tot de wethouders van de RO-gebieden. • Intensief samenwerken om de Haagse bouwopgave te realiseren Er zijn verschillende platforms waar marktpartijen en gemeente elkaar spreken over de Haagse bouwopgave.

De gemeente wil met de marktpartijen in gesprek gaan over hoe we de dialoog in de platforms beter kunnen verenigen en hoe we het platform de Haagse

19

20

Doorbouwen aan Den Haag

Tafel verder kunnen doorontwikkelen. Voorstel is dat een werkgroep, bestaande uit een afvaardiging van verschillende platforms van marktpartijen, corporaties en gemeente op een slagvaardige wijze de aanpak verder uit te werken.

• Gecoördineerd samenwerken richting Rijk, Provincie en Regio Omdat we de binnenstedelijke bouwopgave niet alleen aankunnen, worden afspraken gemaakt over de realisatie van woningbouw in Den Haag met het Rijk, de Provincie en de Regio. In deze tijd is de bijdrage van het Rijk nodig om door de crisis heen te bouwen. Corporaties moeten meer ruimte krijgen via doorbouwsubsidies, garanties, etc. Daarom wordt er actief ingezet op samenwerking met Rijk en Regio en wordt er in overeenstemming met elkaar subsidie aangevraagd ten behoeve van woningbouwontwikkeling en meer investeringscapaciteit voor corporaties op de lange termijn. Dit gebeurt op meerdere platforms en met gecoÖrdineerde inzet. Er wordt ook gezamenlijkheid gezocht in het aanvragen van WBI / Volkshuisvestingsfonds en nagedacht over een versimpelde systematiek die recht doet aan de binnenstedelijke opgave (en dus duur en complex bouwen). De gemeente werkt met partners en platforms aan het op peil houden van de planvoorraad (130%) en bouwproductie. Er worden werkafspraken gemaakt met marktpartijen; corporaties en beleggers worden in positie gebracht waar dit bijdraagt aan de realisatie van betaalbare woningbouwprojecten.

Er zal halfjaarlijks informeel overleg worden voorgesteld met de gemeenteraad, de markt­ partijen en de woningcorporaties om de integrale opgave te bespreken, zodat partijen elkaar kunnen bevragen en er meer begrip ontstaat voor de wederzijdse opgaven en uitdagingen.

5.2 Verbeteren van procedures • Transparantie naar stad en (toekomstige) inwoners Binnenstedelijk bouwen betekent samenwerken met de stad. Participatie maakt dat omwonenden en belanghebbenden vroegtijdig worden betrokken en dat hun kennis en wensen aan het begin van het proces op tafel liggen. Een ontwikkeling met breed draagvlak gaat sneller en past meer bij de wensen van de direct betrokkenen. Echter, bezwaren kunnen blijven bestaan. Na zorgvuldige participatie (waarin ook geanticipeerd is op de inbreng vanuit omwonenden en belanghebbenden) zouden normaliter bezwaren geen aanleiding moeten zijn om de (publieke) besluitvorming te heroverwegen of plannen aan te passen; de voortgang dient dan voorop te staan. Van de gemeente en markt kan verwacht worden dat we voor bewoners transparant zijn in de stappen die we zetten en ons tot het uiterste inspannen de participatie zorgvuldig te doorlopen. We structureren de participatie aan de voorkant en vertrouwen erop dat we aan de achterkant een vlotter proces kunnen doorlopen. • Procedures stroomlijnen en zorgen voor de goede kaders en prioritering De gemeente stroomlijnt procedures om geen tijd te verliezen tijdens het ontwikkelingsproces van bouwprojecten. Er wordt gezorgd voor duidelijke kaderstelling aan de voorkant van processen, het stroomlijnen van plan- en besluitvormingstrajecten (incl.

participatie) en een goede projectstart met programmering-quickscan-prioritering. Er wordt gezorgd voor een tijdige signalering van knelpunten en er zijn duidelijke aanspreekpunten. • Tempo houden in de ontwikkeling In de projectteams elkaar scherp houden aan de hand van de planning. Hierbij passen ook afspraken over ultieme deadlines en hoe hiermee om te gaan naar elkaar, zoals het mogelijk beëindigen van een onhaalbaar ontwikkelproces. • Starten met de bouw na bruikbare vergunning Nadat een bouwvergunning is verstrekt, stelt de marktpartij of de corporatie alles op alles om de bouw in uitvoering te nemen. Wanneer beroep en bezwaar wordt aangetekend, draagt de gemeente tijdig zorg voor verweer. Daar waar mogelijk trekken gemeente en marktpartij samen op.

21

22

Doorbouwen aan Den Haag

5.3 Gezamenlijk oppakken van taken in het totale planproces

23

We programmeren al flexwoningen, maar willen verder verkennen waar nog meer kansen liggen voor de realisatie van flexwoningen, om zo een bijdrage te kunnen leveren aan de korte termijn vraag naar woningen, zeker met het oog op de doelgroepen studenten, vluchtelingen, asielzoekers, etc.

• Maximaal gebruik van elkaars kennis en kunde De opgave van de stad is groot. De publieke en private inzet moet passen bij de grote woningbouwopgave en de uitdagingen op het gebied van energietransitie, mobiliteitstransitie, groen, blauw en voorzieningen. Onder andere door capaciteitstekort in de initiatieffase blijven haalbare nieuwbouwplannen op de plank. Een intensievere samenwerking tussen de marktpartijen, corporaties en gemeente is daarom een kans om meer capaciteit en middelen in te zetten waardoor de productiedoelstelling van 4.000 woningen gerealiseerd kan worden. Partijen zijn bereid om hun expertise, capaciteit en middelen in te zetten om bij te dragen aan de verhoging van de executiekracht. Door een bredere coalitie van partijen samen een rol te geven in de plan- en visievorming – zonder dat de gemeente haar publiekrechtelijke rol verliest – kunnen meer gebieden en projecten tot ontwikkeling worden gebracht. We werken aan de voorkant beter samen door goede processen af te spreken, de ruimtelijke kaders af te stemmen en wederzijds goedgekeurde advies- en stedenbouwkundige bureaus in te schakelen. Partijen werken op een meer integrale manier samen, waardoor de taken die nu exclusief bij de gemeente liggen, gedeeld worden met marktpartijen en corporaties. Inmiddels zijn er diverse voorbeelden bekend waar deze manier van werken tot een versnelling heeft geleid.

De prioritering zou effect moeten hebben op de gerichte inzet van capaciteit en middelen bij de gemeente Den Haag.

5.4 Werken aan voldoende planvoorraad

5.5 Keuzes maken in ambities

• Mensen en middelen op projecten die snel woningen opleveren We richten ons op projecten met een start bouw in de periode 2023-2025. Daarnaast werken wij – gemeente, corporaties en marktpartijen – aan de projecten, die cruciaal zijn voor de middellange termijn ontwikkeling van de stad, waarbij gestuurd wordt op voldoende planvoorraad en op 130% plancapaciteit. Gebiedsvisies/bestemmingsplannen die nu gestart worden, worden pas gerealiseerd over 3 tot 5 jaar. Zeker met de komst van de omgevingswet zal dat juist extra aandacht vragen. Marktpartijen en corporaties doen twee keer per jaar een “reality check” op de woningbouwprojecten, waarbij ze analyseren waar de knelpunten zitten en welke partijen daar actie op kunnen nemen. De partners in de woningbouw hebben allen specifieke belangen. Zo zijn voor de gemeente naast het toevoegen van woningen ook andere, maatschappelijke aspecten belangrijk: kwaliteit, economie, bedrijvigheid, voorzieningen, energie en milieu en bereikbaarheid.

• Stapeling van kaders en beleid zijn geen belemmering voor realisatie De gemeente kijkt kritisch naar kaders en beleid om de realisatie van de woningbouw­ opgave en de betaalbaarheid op peil te houden. Ze streeft productie en duurzame kwaliteit na, maar is bereid om op projectniveau tot maatwerk te komen – en te rigide stapeling van eisen te voorkomen.

Om de focus en prioritering gemeenschappelijk goed in beeld te hebben, wordt gewerkt volgens onderstaande criteria. De criteria kunnen een gewicht of waarde toegekend krijgen per locatie en dat kan bijdragen aan de prioritering van woningbouwprojecten: – Controle over de grond; – Vergunning is verleend (in Den Haag zijn voor 6.000 woningen de plannen reeds vergund); – Financiën op orde; – Investeringsbereidheid bij corporatie en beleggers; – Beschikbaarheid van een aannemer (en materiaal); – Kwaliteit is geborgd; – Past binnen de Rijksinzet.

• Lopende projecten niet belast met nieuw beleid Projecten kennen een lange doorlooptijd. Het is daarbij niet ondenkbaar dat gedurende de looptijd beleid of kaderstelling wijzigt. In een bepaald stadium van een project, in principe vanaf de vastgestelde Nota van Uitgangspunten of vergelijkbaar planologisch document, worden de beleidsuitgangspunten en kaderstelling bevroren.

24

Doorbouwen aan Den Haag

5.6 Zorgen voor flexibiliteit

5.8 Inzetten op monitoring

• In gesprek als marktomstandigheden om andere programmering vragen In de huidige tijd is het afzetten van duurdere woningen lastiger geworden. De gemeente biedt ruimte aan voorstellen waarbij een deel van de dure woningen wordt omgezet naar betaalbare woningen. Om de realisatie van woningen te stimuleren/garanderen, is in onderling overleg ruimte om gedurende het ontwikkelproces te wisselen tussen huur- en koopwoningen.

• (drie)jaarlijkse rapportage Om zicht te houden op de ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt, waaronder ook de betaalbaarheid voor diverse doelgroepen, wordt op verschillende momenten gemonitord. Elke drie jaar door middel van een Haagse rapportage van het Woon Onderzoek Nederland en jaarlijks door middel van een monitor van de Haagse Woonagenda in combinatie met een monitor van de Haagse woningmarkt.

5.7 Blijven investeren

• Halfjaarlijkse voortgangsrapportage Halfjaarlijks wordt er een aparte voortgangsrapportage Woningbouw opgesteld over de ontwikkelingen in de planvoorraad, de programmering en de woningbouwproductie. Het voorstel is dat deze voortgangsrapportage wordt opgesteld met de input en commitment vanuit de marktpartijen.

• Investeren in de stad De gemeente blijft investeren in de stad met stadsprojecten (mobiliteit, openbaar groen, een passend maatschappelijk nieuwbouwprogramma, etc.) en zorgt ervoor dat de capaciteit wordt afgestemd op de opgave. Dit is nodig voor de uitbreiding van de woningbouw. • Afdekken onrendabele kosten De gemeente verkent de mogelijkheden om onrendabele kosten te kunnen dekken met Rijksmiddelen, zoals de Woning Bouw Impuls (WBI) en de aangekondigde Doorbouwsubsidie.

25

26

Doorbouwen aan Den Haag

27

6. Vervolgproces De huidige stand van zaken en de complexiteit en integraliteit van de vraagstukken vraagt om intensieve samenwerking en een andere manier van werken. Omstandigheden waarin projecten tot ontwikkeling worden gebracht, kunnen in de tijd variëren. Daarom is het belangrijk dat de gemeente, corporaties en marktpartijen in kunnen spelen op deze dynamiek. Om dit goed te doen versterken we de huidige samenwerking met onze platforms en vertegenwoordigers uit alle sectoren: gemeente, corporaties, ontwikkelaars, beleggers en bouwers. We werken in werkgroepverband de komende tijd een structuur uit om een aantal thema's verder te verkennen. Te denken valt aan: – Voorgaande lijst van punten die we aan willen pakken verder uitwerken – Agenderen en voorbereiden overleggen met gemeentebestuur – Adviseren over actuele zaken aan het gemeentebestuur

Daarnaast willen wij in de werkgroep de volgende onderwerpen verkennen: – Financiële koppelkansen die bijdragen aan start bouw. – Verkennen van de mogelijkheden van een doorbouwfonds. – Mogelijkheden voor industriële bouwconcepten, bijvoorbeeld Bouwstroom. – Beter benutten van de bestaande voorraad. – Bouwen voor doelgroepen zoals ouderen, zorgdoelgroepen, uitstromers uit maatschappelijke opvang en statushouders, etc. – Beter benutten van Publiek Private Samenwerkingsvormen. – De mogelijkheden om leegstaand vastgoed te transformeren naar woningen en gemengde programma's. – Beleidskader duurzaam bouwen.