RIS315626 Bijlage Plintenvisie De Venen

Plintenvisie De Venen

Gezamenlijke visie WOM DHZW en gemeente Den Haag Datum: april 2023

Plintenstrategie De zogenoemde ‘plint’ is het deel van het gebouw dat vanaf de straat het meest zichtbaar is voor de langslopende voorbijganger en waar interactie plaatsvindt tussen de straat en het gebouw. Dit is de plek waar bedrijvigheid, voorzieningen en woningen zich presenteren aan de stad en waar de dynamiek en levendigheid het meest tot uiting komt. Een goede invulling van de plint is daarom van groot belang voor de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van de stad. Specifiek in de intensiveringsgebieden is de druk op de plint groot. Dit noemen we ‘the battle for the ground floor’: maatschappelijke en commerciële voorzieningen, werkruimtes, entrees van woningen en parkeergarages, ruimte voor technische installaties, inpandige afvalinzameling, etc. moeten allemaal worden ingepast op de begane grond. De vaststelling van de Plintenstrategie heeft geleidt tot deze plintenvisie voor De Venen, hiermee stuurt de gemeente meer op de invulling van de plint. Om een levendige plint te realiseren is het belangrijk om een strategie te bepalen. De gemeenteraad heeft op 24 oktober 2022 de plintenstrategie vastgesteld. De plintenstrategie bevat instrumenten waarop de gemeente op verschillende manieren kan sturen op plintinvulling.

Uiteenlopend van actieve sturing, waarbij de gemeente zelf het beheer organiseert tot aan passieve sturing, waarbij richting wordt gegeven op basis van vastgesteld beleid.

Instrumentarium (Plinten-ladder), Haagse Plintenstrategie 2022

Gebiedsontwikkeling De Venen Gebiedsontwikkeling De Venen kent twee deelgebieden, namelijk Hoogveen en Mosveen. In Hoogveen vindt een grote verdichting plaats, 264 woningen worden vervangen door circa 870 woningen. Mosveen bestaat uit vijf stempels. In het binnengebied vindt renovatie plaats van zowel eengezinswoningen als portiekwoningen. Langs de randen van de Beresteinlaan en het Laagveen vindt sloop nieuwbouw plaats. Op de hoek van de Beresteinlaan en het Laagveen worden 68 portiekwoningen vervangen door 132 sociale huurwoningen. De 20 eengezinswoningen aan het Laagveen worden vervangen voor 48 beneden-bovenwoningen. Onderstaande plaatjes geven hiervan een beeld.

Plintenvisie De Venen Binnen gebiedsontwikkeling De Venen zijn de plinten belangrijk, want een goede plintinvulling zorgt voor een fijn woonklimaat, sociale samenhang en leefbaarheid voor de bewoners. De kaders hiervoor zijn vastgesteld in het Plan Uitwerkingskader De Venen (Den Haag Zuidwest) (RIS313612) en het Beeld Kwaliteitsplan (RIS313612). Met deze plintenvisie wordt invulling gegeven aan de visie voor de plinten in De Venen om levendige, diverse en inclusieve plinten te creëren. Zoals hierboven beschreven zijn er verschillende instrumenten in te zetten om invulling te geven aan de plintenstrategie. Voor de plinten in De Venen wordt ingezet op ‘richting geven’ en ‘verbinden’. Dit wordt gedaan door middel van deze plintenvisie, het PUK en het BKP mee te geven als kaders aan de ontwikkelende partijen van het gebied. Tevens worden gesprekken gevoerd met de ontwikkelende partijen en architecten. Er zijn twee type uitwerkingen van de plint voorzien binnen De Venen, namelijk de plinten binnen de verdichtingsopgave nieuwbouw en de renovatie-bebouwing waarbij de plint niet veranderd. Voor de verdichtingslocaties binnen De Venen is het uitgangspunt dat er altijd sprake is van een uitnodigende gevel in de plint. Dat houdt in, dat alle functies op de begane grond een toegang hebben naar de straat en een woon- of werkruimte (woonkamer, keuken, werkruimte, atelier, etc.).

Uitgangspunt voor de plinten in Hoogveen en Beresteinlaanblok is dat er met 1,5 bouwlaag een ‘overmaat’ aanwezig is. Door de verhoogde verdiepingsvloer wordt extra flexibiliteit geboden om in de toekomst een eventuele functiewijziging mogelijk te maken. De toekomstige bewoners kunnen het gebruik van de begane grond transformeren, zonder dat hiermee in de ontwerp- en bouwfase rekening gehouden hoeft te worden. Utilitaire functies, zoals bijvoorbeeld afvalpunt, pakketpunt, bergingen en fietsenbergingen worden zorgvuldig ingepast, ontworpen en gepositioneerd. De locatiekeuzes van de utilitaire functies in de plint zullen altijd afgestemd zijn met de stedenbouwkundige context en de betekenis van de openbare ruimte. Het parkeren van auto’s van bewoners in Hoogveen gebeurt binnen de bouwvelden onder de collectieve binnentuinen. De parkeerplaatsen onder de bouwblokken zijn in principe niet zichtbaar in de gevels aan de openbare ruimte met uitzondering van een garage-entree. Het parkeren onder de collectieve binnentuinen is half verdiept uitgevoerd. De woningen op de begane grond zijn om de parkeergarage omgevouwen, zodat een actieve plint richting de openbare ruimte vorm krijgt. Ook de bewoners van het Beresteinlaanblok parkeren in een half-verdiepte parkeergarage.

Langs de Meppelweg en de Beresteinlaan zal de meeste reuring plaatsvinden door de invulling van de plinten (zie het blauwe gebied in de afbeelding hieronder). In het binnengebied van Mosveen en Dalveen kan meer de rust worden opgezocht (zie groene gebied).

Hoogveen Voor de ontwikkeling van Hoogveen wordt, naast het PUK en BKP, deze plintenvisie meegegeven aan de marktpartij(en) die Hoogveen gaat ontwikkelen. Voor de Meppelweg geldt dat de stedenbouwkundige verdeling en de ruimte van de verschillende functies in grote lijnen is vastgelegd in het PUK. Ook de branchering van de functies is vastgesteld in het PUK. Dit zorgt ervoor dat de kwaliteit en de invulling van de plinten gewaarborgd wordt. De plint in het Hoogveen krijgt een uitnodigende open gevel met tweelaagse woningen, anderhalve verdiepingshoogte op de begane grond en mogelijkheid voor wonen en werken aan de Meppelweg. Door de verhoogde verdiepingsvloer van de tweelaagse woningen zijn zowel wonen als werken in de plint van de bouwblokken van Hoogveen mogelijk. Uitzondering op deze verdiepingshoogte is het woonblok met de corridorontsluiting langs de straat Hoogveen (middelste blok). De wand langs de Meppelweg wordt, buiten de koppen met de voorzieningen ingevuld met woonwerkwoningen. De utilitaire functies (afvalpunt, pakketpunt, bergingen en fietsenbergingen) worden zoveel mogelijk opgenomen in de parkeergarage, waardoor een actieve plint met wonen en werken mogelijk is.

De entrees van de woongebouwen zijn hierbij duidelijk herkenbaar, bijvoorbeeld door een dubbele hoogte, permante verlichting, luifel en een duidelijk articuleren. Ook bieden zij een doorkijk en toegang tot de collectieve binnentuinen, zodat de binnentuin zichtbaar is vanuit de openbare ruimte en bewoners de mogelijkheid wordt geboden om de binnentuin goed te betreden. Dit bevordert de mogelijkheid om de route in te korten en stimuleert toevallige ontmoetingen met complexgenoten en draagt bij aan de beleving op ‘eye line’.

Plinten Meppelweg Behalve woningen bevatten de plinten ook andere functies, zoals kleinschalige bedrijvigheid en werkplaatsen in de woon-werkwoningen of maatschappelijke voorzieningen of gemeenschappelijke ruimtes in speciaal gereserveerde ruimte in de voet van de torens. Deze functies zijn gelegen aan de Meppelweg.

Woon-werkwoningen De plinten langs de Meppelweg worden gedeeltelijk uitgevoerd als ‘woon-werkwoningen’. In het kader van ‘kleinschalige bedrijvigheid’ worden hier circa 30 woon-werkwoningen gecreëerd. Dit houdt in dat de bewoners van deze woningen hun bedrijfsvoering aan huis uitvoeren. ‘Kleinschalige bedrijvigheid’ kunnen verschillende bedrijfsvoeringen zijn, van dienstverlening tot aan een ambachtelijk bedrijf. Door de combinatie met het woongedeelte wordt gewaarborgd dat het functies betreffen die samengaan met de functie wonen. Indien in de verkoop gebrachte woon-werkwoningen niet worden afgenomen, kan in overleg met gemeente gekeken worden naar het omzetten naar stadswoningen. Een voorwaarde is dat de bedrijven in de woon-werkwoningen onder de categorie A of B bij de ‘Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging (bijlage A)’ vallen, met uitzondering van garagebedrijven en taxibedrijven. Daarnaast wordt geambieerd dat de bedrijven een meerwaarde voor de buurt en een beperkte verkeersaantrekkende werking hebben. Commerciële en maatschappelijke voorzieningen Meppelweg In De Venen zit tenminste 700 m2 BVO voorzieningen. Voor de bedrijfsmatige (BOG) en maatschappelijke (MOG) functies is ruimte op de hoeken van de bouwblokken in de plint van de torens en tussenliggende woonwerkwoningen aan de Meppelweg gereserveerd (zie afbeelding ‘onderverdeling plintruimte langs Meppelweg’).

De verdeling tussen de functies is circa 350 m2 BVO aan BOG en circa 350 m2 BVO aan MOG. Hierin is het uitgangspunt om de MOG reservering te realiseren op de hoeken bij de tramhalte. De uiteindelijke invulling van deze 700m2 BVO voorzieningen hangt uiteraard ook af van de markt. Afhankelijk van o.a. de beukmaat kan het exacte aantal in de uitwerking afwijken. Er is gekozen om deze voorzieningen aan de Meppelweg te situeren vanwege de ligging nabij een OV-punt. Hierdoor zijn deze voorzieningen goed bereiken met het OV en dit sluit daarmee aan op de mobiliteitstransitie. Hier zal de meeste reuring plaatsvinden. Om een gezonde wijkeconomie te creëren wordt ingezet op ‘kleinschalige bedrijvigheid’ en horeca voorzieningen in de categorie ‘licht’ met een wijkverzorgend karakter in de BOG ruimtes. ‘Kleinschalige bedrijvigheid’ kunnen verschillende bedrijfsvoeringen zijn, van dienstverlening tot aan een ambachtelijk bedrijf. Bij horeca ‘licht’ kan er gedacht worden aan een koffie/broodjeszaak. Ook pop-up horeca behoort tot de mogelijkheden. Omdat behoeftes en gebruik in de toekomst kunnen veranderen, moet er in de plint rekening gehouden worden met toekomstige veranderingen en aanpassingen van bouwonderdelen in de gevel en de inrichting van de plattegrond. Ook wordt er ingezet op ruimte voor zorg- en welzijnsfuncties.

Hiermee worden eerstelijnszorg voorzieningen bedoeld zoals een huisarts, psychische zorg, een apotheek en een functie gericht op het bieden van ondersteuning aan hulpvragen van bewoners zoals een buurtkamer of andere ontmoetingsplek. Ruimtelijke inpassing parkeren De entrees voor de onderliggende parkeergarage bevinden zich aan de buitenzijde van het plangebied, namelijk via de ventweg langs de Meppelweg of het Laagveen ter hoogte van het voorzieningencluster. Hierdoor worden de autobewegingen in De Venen tot een minimum beperkt.

De parkeergaragetoegangen zijn goed geïntegreerd in de architectuur van het gebouw en zijn niet gepositioneerd bij de toegangen tot de collectieve binnentuinen in de bouwblokken. Door programmering in de plint langs de toegangen tot de collectieve binnenterreinen is het mogelijk om op deze specifieke plekken een actieve plint vorm te geven. Bij de parkeertoegangen wordt ook rekening gehouden met de verkeersveiligheid.

Beresteinlaanblok Sociale veiligheid staat centraal bij de uitwerking van de plinten van het Beresteinlaanblok. Hiervoor zijn het PUK en het BKP als kader meegegeven aan de architect en de aannemer. Dit heeft ertoe geleidt dat er levendige plinten ontworpen zijn die passen bij de plintenvisie. Door architect ‘De Zwarte Hond’ wordt, in opdracht van Dura Vermeer, een actieve plint ontworpen. Alle woningen die grenzen aan de openbare ruimte krijgen een voordeur aan de straat. De hoofdentrees worden geaccentueerd en zijn uitnodigend. De woonplattegrond is zo ontworpen dat de leefruimten altijd aan de straat liggen. Aan de straat liggen geen slaapkamers. Woonkamers of keukens aan de straat en de tuin zorgen voor sociale veiligheid, en bieden mogelijk de gelegenheid van toe-eigenen voor de bewoners. Veel voordeuren aan de straat creëert niet alleen dynamiek, het zorgt ook voor ogen op de straat en het doet ontmoeten – en daarmee kennen - van de buren. De woningen aan de binnenzijde krijgen de voordeur aan de dektuin, met voortuin. Zo wordt rondom een levendige plint gemaakt.

Mosveen De plintenvisie wordt, naast de kaders vanuit het PUK en het BKP meegegeven aan de marktpartijen die het gebied gaan ontwikkelen. Hierbij worden gesprekken gevoerd met de architect en de aannemer. Op deze manier worden plinten gecreëerd die levendig zijn. Voor het Mosveen wordt ingezet op een herinterpretatie van de cultuurhistorische stempelverkaveling, waarin een mix wordt gezocht tussen renovatie, al dan niet in bewoonbare staat, en beperkte sloop-nieuwbouw. De aanwezige kwaliteiten van de stempelverkaveling blijven zoveel mogelijk behouden en op een aantal vlakken wordt kwaliteit en gebruik van de gebouwen verbeterd. Met de herinterpretatie van de stempelstructuur in Mosveen is het uitgangspunt om voorkanten van gebouwen en entrees richting de openbare straat te situeren. Net zoals voor Hoogveen wordt hier een uitnodigende open gevel in de plint nagestreefd, zodat de sociale controle en de samenhorigheid in de straat worden verbeterd. De verbeteringen in de verkavelingsopzet bevinden zich langs het Laagveen, waar de grondgebonden woningen met achtertuinen richting de straat worden vervangen voor ‘beneden-boven-woningen‘.

Conclusie Met deze plintenvisie wordt ingezet op richting geven en verbinden. Dit wordt gedaan door deze plintenvisie samen met het PUK en BKP als uitgangspunt mee te geven aan de marktpartijen bij het ontwikkelen van het gebied. Daarnaast wordt dit ook meegenomen in de gesprekken die gevoerd worden met de aannemers, ontwikkelaar(s) en architecten die het gebied gaan ontwikkelen. Hiermee worden levendige en diverse plinten gewaarborgd. Voor de Meppelweg geldt dat de stedenbouwkundige verdeling en de ruimte van de verschillende functies in grote lijnen is vastgelegd in het PUK. Zo is er een verdeling gemaakt op de koppen van 50% commerciële ruimte en 50% maatschappelijke ruimte. Daartussen liggen de woon-werkwoningen. Ook de branchering van de functies is vastgesteld in het PUK. Dit zorgt ervoor dat de kwaliteit en een levendige invulling van de plinten gewaarborgd wordt.