RIS315580 Bijlage 4 Beantwoording 'Behoud en renovatie 395 woningen Weigeliaplein e o '

Martijn Balster Wethouder Volkshuisvesting, Welzijn en Zuidwest

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

DSO/10278677 Contactpersoon

Per mail: info@bc-complex70.nl Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Portefeuille Projecten Telefoonnummer

14070 E-mailadres Datum: 16 mei 2023

Onderwerp

Beantwoording renovatieplan t.b.v. behoud en renovatie 395 woningen Weigeliaplein

Beste voorzitter van bewonerscommissie Complex 70, Hartelijk dank voor uw e-mail van 19 april jl. met hierin uw pleidooi voor behoud en renovatie van het Weigeliaplein en het omliggende gebied. Het college heeft uw aanbiedingsbrief, het renovatieplan en uw nota ‘Het Weigeliaplein verdient (ver)beter(ing)’ met aandacht bestudeerd. Tevens dank voor het prettige gesprek van 24 mei jl. hier op het stadhuis. Ook wil het college waardering uitspreken voor de Woonbond en de betrokken belangenorganisaties voor de ondersteuning van de bewonerscommissie en de inzet voor het renovatieplan ten behoeve van het complex. Terugkoppeling bestuurlijk overleg en huurdersparticipatie met bewonerscommissie Complex 70 Tijdens het overleg vertelde u over de onduidelijkheid waar de bewoners lange tijd in hebben moeten verkeren als het gaat om de toekomst van Complex 70. Ook heeft u aangegeven dat u weinig vertrouwen heeft in een zorgvuldig afgewogen proces met voldoende inspraak en participatie van de bewoners. Het college is van mening dat de mate van communiceren en participatie vanuit Haag Wonen gedurende dit traject beter moet. Daarbij heb ik aangegeven dat het college de afgelopen tijd nauw betrokken is geweest bij deze ontwikkeling en ook zal blijven. Dit heeft onder meer geleid tot de erkenning van uw bewonerscommissie en de inzet van mediation met Haag Wonen.

Ook is toegezegd dat het college toeziet op de betaalde ondersteuning van uw bewonerscommissie en Haag Wonen zal wijzen op goede toepassing van de Wet op het overleg huurders verhuurders. Het college heeft, mede op uw verzoek, een dringend beroep op Haag Wonen gedaan om in haar planvorming ruimte te maken voor 5-kamer woningen. Hiermee wil het college borgen dat ook voor de grote gezinnen er een terugkeermogelijkheid is. Haag Wonen heeft hier gehoor aan gegeven en in haar woonprogramma aantallen toegevoegd waarin ook deze doelgroep wordt bediend.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

dienst: afdeling-telefoon dienst: afdeling-website

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10278677

Haag Wonen is inmiddels gestart met individuele gesprekken, om bij de ingrijpende plannen maatwerk te kunnen bieden voor elk huishouden. Wij zullen actief blijven volgen of dit naar tevredenheid verloopt. U heeft aangegeven dat er na deze schriftelijke terugkoppeling op het renovatieplan, behoefte is aan een volgende technisch inhoudelijke bijeenkomst. Hierop zal nog een technisch inhoudelijk gesprek volgen zal spoedig worden ingepland. Beantwoording renovatieplan en nota ‘Het Weigeliaplein verdient (ver)beter(ing)’ Het plan dat door u is aangeleverd, bestaat uit de nota ‘Het Weigeliaplein verdient (ver)beter(ing)’ met diverse bijlagen en het renovatieplan. Het college heeft de door de bewonerscommissie Complex 70 aangeboden stukken zorgvuldig bestudeerd. Daarbij heeft het college de betaalbaarheid en toekomstige kwaliteit van de woningen en daarmee het perspectief van huidige en nieuwe bewoners als uitgangspunt genomen. De analyse van het renovatieplan heeft niet geleid tot andere inzichten als het gaat om de keuze voor sloop/nieuwbouw ten opzichte van renovatie. Hieronder wordt beschreven hoe we tot de weging van sloop versus renovatie zijn gekomen. Afwegingskader voor Complex 70 1.

Volkshuisvestelijke overwegingen binnenstedelijk

De concrete doelstellingen van het college zijn: • het bieden van de best mogelijke kwaliteit en levensduur van (betaalbare) woningen aan het Weigeliaplein voor zittende en nieuwe bewoners; • naast het huidige aanbod van sociale huur een bijdrage te leveren aan toevoeging van extra (betaalbare) woningen in Den Haag; • de gebruikswaarde, belevingswaarde en ecologische waarde van het groen op het Weigeliaplein te verbeteren; • verduurzamen van de woningvoorraad met het oog op de verduurzamingsopgave van de woningvoorraad in het algemeen, de betaalbaarheid van de energierekening in het bijzonder; • zorgdragen voor meer draagvlak voor voorzieningen zodat deze behouden of uitgebreid kunnen worden; • ruimte bieden aan innovatieve woonvormen en de stedelijke doelstelling voor ruimte voor zorgdoelgroepen en statushouders; • ontwikkelen binnen de randvoorwaarden van de mobiliteitstransitie (beperken parkeren in openbare ruimte ten gunste van voetganger en groen).

Deze doelstellingen zijn alleen haalbaar bij sloop/nieuwbouw, omdat: • de ontwikkeling een bijdrage moet leveren aan een groter aanbod van betaalbare woningen (verdichting); • de gemeente de sociale woningvoorraad in de buurt minimaal op peil wil houden en alle bewoners een terugkeermogelijkheid (binnen de regels voor passend toewijzen) wil bieden; • alleen met sloop/nieuwbouw de beoogde kwaliteit van de woningen geboden kan worden, waarmee het complex een zo lang mogelijke levensduur krijgt en voldoet aan de door het college gewenste standaarden van isolatie, verduurzaming, etc. • de gemeente hierbij wil vasthouden aan het beleid dat 30% van de toegevoegde extra woningen sociale woningen moeten zijn, conform Woonagenda en vanwege het tekort aan sociale huurwoningen in de stad;

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10278677

•

•

•

bij nieuwbouw ruimte ontstaat voor innovatieve woonvormen die onder meer ruimte biedt voor doorstroming van ouderen uit grotere woningen en het spreiden van statushouders en zorgdoelgroepen over alle stadsdelen; het toevoegen van woningen bijdraagt aan de financiële haalbaarheid van de aanpak van de bestaande woningen, de betaalbaarheid van het nieuwe woningbouwprogramma en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte; Bij renovatie is de mogelijkheid zeer beperkt om het parkeren slim (bebouwd) te organiseren en daardoor meer ruimtelijke kwaliteit te creëren in het hof en rondom het blok.

Hoewel er ook voordelen kunnen zijn aan renovatie (denk aan hergebruik van materialen), biedt het niet de oplossing die structureel perspectief biedt op kwalitatief goede sociale huurwoningen, het toevoegen van extra woningen, verbetering van de leefbaarheid, vergroening van de openbare ruimte en betere mobiliteitsoplossingen. Er is wat het college betreft, in het belang van de bewoners van nu en straks, een stedenbouwkundig plan nodig gebaseerd op sloop/nieuwbouw. Dit plan zal gebaseerd zijn op de bestaande stedenbouwkundige structuur, met het hof als uitgangspunt. Het plan sluit daarmee programmatisch beter aan op de huidige kwaliteitseisen van de openbare ruimte in relatie tot gebruik, ontmoeting en beheer. De conclusie uit het renovatieplan dat bij sloop/nieuwbouw de volkshuisvesting er qua aantal sociale huurwoningen flink op achteruit gaat, klopt niet. In tegendeel: in relatie tot het huidige programma, worden alle 395 bestaande sociale woningen vervangen en worden nog eens 37 extra sociale huurwoningen en 83 vrije sectorwoningen toegevoegd. Gezien de wachtlijst in Den Haag voor een sociale huurwoning en betaalbare koopwoning en de enorme opgave voor de huisvesting van doelgroepen, is het college voorstander van de voorziene uitbreiding van het aantal woningen. 2.

Bouwtechnische staat woningen Het college houdt de volgende waarden aan: vernieuwing, verduurzamen, verdichten, verlevendigen en verbinden. Op een aantal van deze punten scoort het huidige complex matig tot slecht. Uit technisch onderzoek blijkt dat, om het complex en de woningen weer op orde en toekomstbestendig te krijgen, niet kan worden volstaan met alleen renovatie. Het complex zal ook na renovatie niet kunnen voldoen aan de kwaliteitseisen die het college hanteert voor haar bewoners als het gaat om kwaliteit, duurzaamheid en toegankelijkheid. Ook heeft het college het rapport van Rijnland uitvoerig bestudeerd. De uitkomsten van het haalbaarheidsscenario zijn helder. De eisen die destijds zijn gesteld, zijn met het oog op de noodzakelijke verduurzaming van de woningvoorraad een minimum. De woningen worden, na nodige renovatiewerkzaamheden slechts beperkt toekomstbestendig. De woningen in het complex voldoen niet aan het kwaliteitsniveau dat vandaag de dag als toekomstbestendig wordt getypeerd. Uit het onderzoek komt naar voren dat het complex gebreken vertoond. Het rapport geeft ook aan dat op bepaalde onderdelen concessies moeten worden gedaan indien er voor renovatie wordt gekozen. Zo wordt aangedragen: de geluidsisolatie wordt verbeterd door het aanbrengen van een verlaagd plafond. De vloeren in het complex blijven echter van hout.

De constructie zal na de verbeteringen aanzienlijk meer geluid doorlaten dan een plafond/vloerconstructie in een nieuwbouwsituatie. De isolatiewaarde van de schil en de installaties van het complex zullen met renovatie verbeterd worden, echter niet op het niveau van nieuwbouw uitkomen.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10278677

Ook wordt dit argument bevestigd in het renovatievoorstel waarin als negatief bijeffect wordt genoemd dat door warmte-isolatie het geluid tussen de woningen onderling als sterker worden ervaren en voor meer overlast zorgt ten opzichte van de huidige situatie. In het renovatieplan wordt aangegeven dat door middel van renovatie 1 warmtepomp per trappenhuis nodig is als energievoorziening. Dit geldt voor kleine appartementen voor maximaal 50 m2. In het nieuwe bouwplan van Haag Wonen is een programma opgenomen waarbij zo goed als alle woningen groter zijn dan 50 m2. Wat betreft de warmtepompen wordt in het renovatieplan teveel woonkwaliteit ingeleverd ten opzichte van de ruimte die sloop/nieuwbouw met zich meebrengt. En maakt dat de woningen ook na renovatie nog steeds klein en inefficiënt zijn qua indeling en dus niet geschikt voor gebruik zonder aardgas met het programma dat Haag Wonen voor ogen heeft. Het college schaart zich daarmee achter het plan van Haag Wonen het complex te herontwikkelen doormiddel van sloop/nieuwbouw. Haag Wonen zet in op een duurzaam plan, met veel groen en kwaliteitsruimte voor alle (toekomstige) bewoners. Ook zullen alle woningen gasloos zijn en worden er mogelijkheden ingepast voor energieopwekking. Met de stedenbouwkundige opzet, kunnen tevens betaalbare woningen worden toegevoegd.

Tot slot is het hard nodig dat het complex klimaatadaptief wordt voor alle uitdagingen die we in de toekomst kunnen verwachten. Ook na een hoogwaardige renovatie (met hogere kosten, en daarmee ook hogere woonlasten tot gevolg) kan geen nieuwbouwkwaliteit worden behaald. Daarnaast zal door renovatie het aanbod voor de brede doelgroepen en segmenten (goedkoop/midden/hoog in termen van huur- en koopprijzen) niet kunnen worden vergoot. 3. Woontechnische staat (wooncomfort) Volgens de huidige bewoners wordt geluidsoverlast nu als een van de grootste problemen gezien. Buren kunnen elkaar letterlijk verstaan, wat grote invloed heeft op het gevoel van privacy en in zeer negatieve zin bijdraagt aan het woongenot. Dit is technisch niet oplosbaar met renovatie vanwege omloopgeluid en geluid vanuit de trappenhuizen. De ondervloeren blijven ook na renovatie immers van hout. De portiekwoningen hebben nu geen lift en de trappen zijn krap. In het renovatieplan wordt aangegeven dat de huidige portiekontsluiting en trappenhuis blijven gehandhaafd. Zij worden alleen voorzien van nieuwe toegangsdeuren, verlichting en brievenbussen. Dit betekent dat na renovatie mensen met boodschappen en kinderwagens tot drie hoog trappen moeten oplopen. Ook na renovatie zouden de woningen toegankelijker moeten worden. Bij portiekwoningen is het vrijwel niet mogelijk om deze na renovatie te voorzien van een lift.

Kortom: de woningen voldoen ook na renovatie niet meer aan de wensen en eisen van deze tijd en zijn onvoldoende afgestemd op meerdere doelgroepen (waaronder senioren en mensen met een beperking). Met de inzet op duurzame mobiliteit en de parkeergarage kan een grote kwaliteitsslag worden gemaakt als het gaat om het binnenplein en kan substantieel worden bijgedragen aan de verlevendiging van de buurt als geheel. De vereiste parkeerplaatsen worden daarom onder de bouwblokken gerealiseerd, op een manier dat de woningen wel goed aansluiten op de openbare ruimte. De relatie tussen woningen en de openbare ruimte is daarom zodanig dat het gebruik van de openbare ruimte vanuit de woningen wordt gestimuleerd. Het realiseren van de parkeerplaatsen onder de tuinen in de bouwblokken betekent dat er in de openbare ruimte meer plaats over blijft voor groen. Bij renovatie blijft de parkeer/verkeersdruk in het binnenplein en rondom liggende straten bestaan. In de toch al door

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10278677

verkeer/parkeren gedomineerde straten van de wijk wordt bij renovatie hier dus geen verbetering gerealiseerd. 4. Financiële aspecten Het realiseren van een toekomstbestendige, duurzame en aantrekkelijke ontwikkeling vraagt voor een woningcorporatie om grote investeringen. In totaal zijn de renovatiekosten vergelijkbaar, of soms zelfs hoger dan de stichtingskosten van een nieuwbouwwoning. Het maximaal haalbare kwaliteitsniveau van renovatie zal in welk financieel scenario ook, echter onvoldoende blijven in het eindproduct. Dit zien we terug in de volgende kwaliteitspunten: 1. De afmetingen van de trappen zijn krap en het toevoegen van een lift is bij de portiekontsluitingen niet mogelijk; 2. Geluidsproblematiek is niet oplosbaar vanwege de houten vloeren; 3. Variaties in woningtypologieën is beperkt; 4. Woningen voldoen niet aan de duurzaamheidsdoelstellingen van Haag Wonen. 5. Energetisch- en comfort-technisch behaalt het renovatievoorstel niet het niveau van nieuwbouw. Om deze redenen is grootschalige renovatie voor Haag Wonen geen verantwoorde inzet van het beschikbare, maatschappelijke investeringsvermogen. 5. Woningdifferentiatie en doelgroepen Het huidige complex bestaat uit sociale huurwoningen van Haag Wonen. De plannen bieden de mogelijkheid om sociale huur toe te voegen en een aanbod van (betaalbare) koopwoningen toe te voegen.

Ook biedt het programma ruimte voor een brede mix van woningtypes waaronder enkele woningen geschikt voor grotere gezinnen, huisvesting van zorgdoelgroepen en statushouders. Ook zullen de woningen ten opzichte van de huidige situatie of na renovatie toegankelijk worden gemaakt voor senioren en mensen met een beperking. Met deze transformatie wordt zowel een duurzame slag als een kwaliteitsslag gemaakt en wordt ingezet op meer differentiatie en diversiteit van bewoners. 6. Sociale cohesie en toekomstperspectief bewoners Het college beseft zich terdege wat de impact kan zijn van sloop/nieuwbouw voor bewoners. Immers kan een gedwongen verhuizing een ingrijpende gebeurtenis zijn. Ook bij volledige renovatie zullen bewoners overigens (tijdelijk) ergens anders moeten wonen. Indien de mogelijkheid er is om te kiezen voor een slimme fasering kan dit (ook bij sloop/nieuwbouw) beperkt blijven door bewoners de mogelijkheid te bieden om in een nieuw deel van het blok te gaan wonen, waarna het oude deel gesloopt en opnieuw gebouwd kan worden. Hierdoor kan de binding van een groot deel van de bewoners met het complex gewaarborgd blijven. De afwegingen zoals hierboven omschreven zijn zeer zorgvuldig gemaakt. Ook ziet het college het grote belang in van de bestaande sociale cohesie die we ook terugzien bij het Weigeliaplein.

In afspraken met Haag Wonen is vastgelegd dat door middel van de individuele bankgesprekken die nu plaatsvinden afspraken worden gemaakt met de bewoners en hun woonwensen. Iedere bewoner krijgt een terugkeermogelijkheid (binnen de regels voor passend toewijzen) en er wordt maatwerk geboden als woonwensen specifiek zijn.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10278677

We zien ook kansen wat betreft de sociale effecten in het kader van sloop/nieuwbouw van het complex. Tijdens het burenoverleg in december vorig jaar gaven meerdere bewoners aan dat zij uit angst voor de hoge energierekening en de slechte isolatie de kachel uit lieten. Energiearmoede moet, waar dit maar kan, voorkomen worden. Door renovatie alleen zal niet de best haalbare isolatie worden bereikt in vergelijking tot nieuwbouw. Het saldo van huurprijsverhoging en energiekostenverlaging, maakt dat bewoners geen zorgen hoeven hebben over substantiële woonlastenstijging in de toekomst. Ook dat is een belangrijk uitgangspunt.

7. Duurzaamheid en Circulariteit Als het gaat om de energietransitie en de landelijke BENG-normen stimuleert het college om beter te scoren dan de landelijke minimale eis. Ook wat betreft circulariteit zijn er strenge eisen om goed te inventariseren bij sloop/nieuwbouw en welke materialen uit de oorspronkelijke gebouwen hergebruikt kunnen worden. Er bestaan verschillende (sloop)bedrijven die gespecialiseerd zijn in een dergelijke inventarisatie en aanpak. Hiervoor worden met Haag Wonen afspraken gemaakt om deze inventarisatie toe te passen op het complex en daarmee de koolstofdioxide emissies zo veel mogelijk te beperken. Voor het ontwerp geldt ‘Groen, tenzij’. Het moet verharding tegengaan en daarmee bijdragen aan de sponswerking en de verkoeling van de stad. Dit zien we terug in hoe m.b.v. het Puntensysteem groenen natuurinclusief bouwen strakke spelregels worden opgesteld in het binnenstedelijk bouwen. Ook heeft Haag Wonen een landschapsarchitect (OKRA) ingehuurd om te bepalen op welke wijze de maatregelen van het Puntensysteem worden toegepast. Tenslotte worden ook alle gemeentelijke duurzaamheidsadviezen van het Haags Duurzaamheidsteam verwerkt in de uitgangspunten van het planuitwerkingskader. Conclusie Door sloop/nieuwbouw ontstaat een compact groen-stedelijk woonmilieu met verschillende woningtypologieën, betaalbaar voor huidige en toekomstige bewoners.

De nieuwe woningen voldoen aan de nieuwste eisen op het gebied van duurzaamheid en comfort, gaan weer vele jaren mee en er worden oplossingen voor onder andere parkeren en levendigheid in de plinten van het ontwerp meegenomen. De inrichting van het binnenplein, de toegangen en eventueel die van de directe omgeving wordt integraal aangepakt en verbeterd, wat de leefbaarheid van de wijk als geheel ten goede komt. Wij realiseren ons goed wat de impact van de plannen van Haag Wonen is voor de bewoners van het Weigeliaplein, de Ribesstraat, de Vlierboomstraat, de Kamperfoeliestraat en de Hortensiastraat. U mag ervanuit gaan dat het college zeer zorgvuldig zijn keuzes afweegt, in het belang van goede, betaalbare huurwoningen voor de inwoners van Den Haag. Wij zullen intensief betrokken blijven bij het vervolgproces, opdat alle bewoners kunnen rekenen op adequate begeleiding en ondersteuning. Met vriendelijke groet, Martijn Balster Wethouder Volkshuisvesting, Welzijn en Zuidwest

6/6