RIS315465 Bijlage Brief commissie Ruimte Voortgangsrapportage Dreven-Gaarden-Zichten

Voortgangsrapportage

Maart 2022 – Februari 2023

Datum maart 2023 Versie 2.4 Auteur Dienst Stedelijke Ontwikkeling

Programma Den Haag Zuidwest Portefeuillehouder M. Balster Projectnummer 7007600

Status Definitief Vrijgegeven

Inhoudsopgave 1. Inleiding ............................................................................................................ 2 1.1 Algemeen ..................................................................................................................... 2 1.2 Doelstellingen ............................................................................................................. 3 2. Herhuisvesting ..................................................................................................4 2.1 Algemeen ..................................................................................................................... 4 2.2 Voortgang herhuisvesting ........................................................................................... 5 2.3 Invulling terugkeergaranties ...................................................................................... 6 2.4 Onafhankelijke bemiddelaar ...................................................................................... 6 2.5 Conclusies ................................................................................................................... 6 3. Voortgang fysieke plannen ................................................................................ 7 3.1 Steenzicht (Zichten 1a en 1b) ......................................................................................

7 3.2 Zichten 2...................................................................................................................... 8 3.3 Ruimzicht .................................................................................................................... 9 3.4 Dreven 1b+1C ............................................................................................................ 10 3.5 Overige deelplannen .................................................................................................. 11 4. Planologie ....................................................................................................... 12 4.1 Structuurvisie en MER ............................................................................................. 12 4.2 Bestemmingsplan Steenzicht en Ruimzicht ............................................................ 12 4.3 Bestemmingsplan Dreven 1 en Zichten 2&3 ............................................................ 12 4.4 Omgevingsvergunning Steenzicht 1A en 1B ............................................................. 12 4.5 Procedure beschermd stadsgezicht de Dreven ........................................................ 12 5. Omgeving ........................................................................................................

13 5.1 Leefbaarheid ............................................................................................................. 13 5.2 Participatie ................................................................................................................ 16 5.3 Communicatie ........................................................................................................... 18 6. Risico’s ........................................................................................................... 20 6.1 Risicoregister............................................................................................................ 20 6.2 Staatsteun en Didamarrest ....................................................................................... 22 6.3 Stikstof....................................................................................................................... 23 6.4 Financiering transformaties en renovaties .............................................................. 23

1

1. Inleiding Deze voortgangsrapportage geeft inzicht in het verloop van de herstructurering van de buurten Dreven, Gaarden en Zichten in Den Haag Zuidwest. Deze herstructurering vormt onderdeel van de Brede Aanpak Den Haag Zuidwest. Dit is de eerste project-specifieke voortgangsrapportage Dreven-Gaarden-Zichten en blikt terug over de periode van maart 2022 (het besluit over projectdocument en grex) tot februari 2023 en kijkt vooruit naar de komende zes maanden. Deze rapportage gaat in op aspecten, die direct gerelateerd zijn aan het fysieke project. De sociaal maatschappelijke maatregelen geïnitieerd vanuit het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid gaan in afstemming met het fysieke project. Na vaststelling van het uitvoeringsplan van het Nationaal Programma wordt de raad hier nader over geïnformeerd. In de lijn van de voortgangsrapportages van de andere grote gebiedsontwikkelingen zal ook voor Zuidwest de totaalopgave in beeld worden gebracht. De rapportage Dreven, Gaarden en Zichten zal op termijn hierin worden opgenomen. De financiële stand van zaken is separaat gerapporteerd via de GRIP-rapportage.

1.1

Algemeen

De Dreven, De Gaarden en De Zichten zijn drie buurten in Den Haag Zuidwest waar de woningvoorraad sterk is verouderd en die buurten kampen met grote sociaalmaatschappelijke problemen. Dit vraagt om een krachtige integrale aanpak zoals voor Zuidwest is afgesproken in het college-akkoord ‘Samen voor de Stad’. Een aanpak waarbij de toekomst van de bewoners centraal staat. De huidige woningvoorraad, die binnen de plangrenzen valt, bestaat vrijwel geheel uit Staedion bezit uit de jaren ’50 en is aan grootschalige, ingrijpende renovatie of vernieuwing toe. De gemeente, Staedion en haar ontwikkelpartner Heijmans hebben een plan ontwikkeld om deze opgave aan te pakken. Centraal bij deze aanpak staat dat er voor alle bewoners die nu in de buurten wonen, plek zal zijn in de nieuwe buurten. De huidige sociale voorraad wordt geheel gecompenseerd en zelfs uitgebreid en er wordt ook een significant en divers programma aan betaalbare koop- en huurwoningen toegevoegd. Die kunnen niet alleen nieuwe mensen naar de buurten trekken, maar ook een wooncarrière in de eigen buurt mogelijk maken. Deze aanpak van differentiatie en uitbreiding van de sociale voorraad vraagt om een aanzienlijke verdichting. In het totale plan worden ca. 2.000 woningen gesloopt of gerenoveerd en in totaal ca. 5.500 nieuwe woningen in het gebied gebouwd. Naast het woonprogramma wordt ca.

15.000m2 aan bedrijfsruimte gerenoveerd en toegevoegd om de voorzieningenstructuur en de wijkeconomie te versterken en wordt voorzien in ca. 7.000m2 maatschappelijke voorzieningen. De herstructurering gaat gepaard met een opwaardering van de openbare ruimte en de groenvoorzieningen. De nieuwbouw levert een belangrijke bijdrage aan de energietransitie in Zuidwest. Deze ambities zijn juli 2020 vastgelegd in het ambitiedocument Dreven-Gaarden-Zichten (RIS305714). Voor de samenwerking tussen de partijen tijdens de planontwikkelingsfase is een overeenkomst gesloten (RIS305715). Op 20 april 2021 zijn de nota's van uitgangspunten voor de drie buurten vastgesteld door het college (RIS308508). De benodigde investeringen in deze buurten kennen een grote onrendabele top. Ter dekking van de onrendabele top in de eerste 10 jaar van deze gebiedsontwikkeling (ruim 50% van het programma) is een bijdrage uit de woningbouwimpulsgelden door BZK toegekend van ca. €27 mln.. Harde voorwaarde voor deze subsidie is dat de bouw van de eerste woningen start voor 10 september 2023. 10 februari 2022 is het projectdocument door de gemeenteraad vastgesteld (RIS311093) voor fase 1 van de ontwikkeling (de eerste 10 jaar en ruim 50% van het programma). 15 maart 2022 is de samenwerkingsovereenkomst (SOK) voor de

2

realisatiefase vastgesteld (RIS311865) en 23 maart 2022 is deze getekend door Staedion, Heijmans en de gemeente. Vanaf dit moment is het project in uitvoering.

1.2

Doelstellingen

Gemeente en Rijk hebben samen een overeenkomst gesloten over de integrale aanpak van het woningtekort en sociaal-maatschappelijke problemen in de regio: de Woondeal Zuidelijke Randstad (RIS 302724). Binnen dit partnerschap is afgesproken om in te zetten op het intensiveren van het woningbouwprogramma in Zuidwest en de achterstand op het gebied van wonen, inkomen en onderwijs om te buigen naar het G4 gemiddelde. Buurten worden aardgasvrij gemaakt en de woningen verduurzaamd. Hierbij worden allianties met marktpartijen en maatschappelijke ondernemers gesloten om zo, in samenhang met het programma van de regiodeal (RIS 301876), te komen tot een integrale sociaaleconomische en ruimtelijke aanpak. De plannen voor Dreven-Gaarden-Zichten moeten zorgen dat het fijnere buurten worden voor de huidige bewoners en bieden ook kansen voor nieuwe bewoners op de woningmarkt. De concrete doelstellingen zijn: • • • • • • • • • • •

Voorkomen dat buurten verder in een neerwaartse spiraal komen maar zich ontwikkelen richting het sociaal economische gemiddelde van Den Haag. Bijdragen aan een evenwichtigere bevolkingsopbouw in Den Haag Zuidwest, met een grotere differentiatie in inkomensopbouw Het wooncomfort van de bestaande voorraad sociale woningen naar een niveau brengen die past bij deze tijd. Een bijdrage leveren aan het terugdringen van het tekort aan betaalbaar wonen in Den Haag, zowel sociaal, als middenhuur als betaalbare koop. De gebruikswaarde, belevingswaarde en ecologische waarde van het groen in de wijk verbeteren Met ruimtelijke ingrepen bijdragen aan ontmoeting en sociale cohesie Bijdragen aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurten Verduurzamen van de woningvoorraad en vormgeven van de noodzakelijke energietransitie Bijdragen aan het verbeteren van de voorzieningenstructuur en het versterken van de wijkeconomie onder andere door toevoeging van betaalbare bedrijfsruimtes Zorgdragen voor meer draagvlak voor voorzieningen zodat deze behouden of uitgebreid kunnen worden Zorgdragen voor een duurzame en betaalbare invulling van de mobiliteitsbehoeften in de buurten waarmee deze niet meer achterop lopen bij de mobiliteitstransitie maar juist op voorsprong komen

Uitgangspunt voor de hele herontwikkeling is dat er voor iedereen die in de buurten woont en wil blijven wonen, ook in de getransformeerde buurt een betaalbare en betere woning moet terugkomen. Daarom garandeert Staedion bewoners die (tijdelijk) moeten verhuizen vanwege sloop of ingrijpende renovatie van hun woning, allemaal de mogelijkheid om terug te keren in de vertrouwde omgeving. Voor alle typen huishoudens is plek in de toekomstige buurten. Ook voor (grote) gezinnen komen meer woningen terug dan in de huidige situatie. Wel zullen de typologieën vaak anders zijn dan de woningen die nu in de buurten staan: er komen onder meer één- of twee-laags appartementen met voldoende slaapkamers en een eigen buitenruimte, rondom openbaar toegankelijke, kindvriendelijke, collectieve binnentuin, maar ook een aantal grondgebonden eengezinswoningen.

3

2. Herhuisvesting 2.1

Algemeen

Leidend voor het tempo van de herontwikkeling is het goed kunnen herhuisvesten van de huidige bewoners. Uitgangspunt is dat elk huishouden dat in de wijk woont en wil blijven, moet kunnen terugkeren als de bewoners dit willen. Staedion biedt via het sociaal plan al haar huurders die moeten verhuizen vanwege de herontwikkeling, de garantie om te mogen terug te keren in een nieuwe woning in de vertrouwde omgeving. Het kan bij terugkeer gaan om een sociale huurwoning, vrije sector huurwoning of om een koopwoning. Dit hangt af van de samenstelling van het huishouden en het gezinsinkomen op het moment van terugkeer. Bewoners hebben altijd voorrang, ook op de vrije sectorhuurwoning of koopwoning. Als voorbereiding op de actiegebied-aanwijzing wordt al persoonlijk gecommuniceerd met de bewoners. Tijdens deze keukentafelgesprekken wordt besproken hoe de bewoners begeleid worden naar een nieuwe woning. Een belangrijk onderwerp is of de bewoners willen terugkeren naar de buurt als de werkzaamheden zijn afgerond of dat ze liever een woning in een andere buurt willen. Tijdens de fase waarin voorrangsverklaringen worden aangevraagd en als de huur wordt opgezegd wordt vastgelegd of de bewoners willen terugkeren.

Pas nadat Staedion, in overleg met een vertegenwoordiging van de huurders, tot een vastgesteld sociaal plan is gekomen, kan de gemeente besluiten tot de aanwijzing van een actiegebied. Aan het einde van de periode van actiegebiedaanwijzing dienen alle huurcontracten te zijn opgezegd om tijdig met de werkzaamheden te kunnen starten.

Figuur: planning van activiteiten dd. 25 januari 2023. De balken zijn een weergave van de doorlooptijd per activiteit. NB: Dreven 1b, dreven 1c en Zichten 2 zijn nog niet opgenomen in het bovenstaand overzicht.

4

Voortgang herhuisvesting

koop

Overig

nog te herhuisvesten

16

30

3

3

4

1

0

0

0

0

3

8

30

24

5

1

0

1

1

29

16

Dreven 1B/1C

48

okt-22 nov-23 nov-24

Zichten 2

44

jan-23 feb-24 feb-25

Gaarden 1

187

apr-23 mei-24 mei-25

markt huur

Aantal seniorenwoning (onderdeel sociale huur)

12

56

sociale huur (Staedion)

38

nov-20 dec-21 dec-22

aantal ouderen (60+)

jul-20 sep-21 sep-22

66

aantal grote gezinnen

48

Ruimzicht

opzeggingen benodigd

Steenzicht (1a+1b)

Deelpan

aantal woningen

sociale huur (andere corporatie)

eindactiegebiedaanwijzng

start actiegebied aanwijzing

start keukentaflegsrpekken

Tijdelijke situatie

Hoe zijn huishoudens geherhuisvest?

Aantal beheer contracten

situatie bij start actiegebiedaanwijzing

Overzicht lopende herhuisvestingsopgaven

Aantal woningen in tijdelijke verhuur

2.2

Figuur: totaal overzicht herhuisvesting

Afgeronde actiegebiedaanwijzingen Voor Zichten 1a+1b (Steenzicht) en Ruimzicht zijn de periode van actiegebiedaanwijzingen afgerond. Per 1 december waren alle bewoners, op één na, geherhuisvest. De laatste bewoner verhuist voor 1 maart 2023. In bovenstaande figuur zijn de resultaten van deze herhuisvesting te zien en waar de mensen terecht zijn gekomen. Ongeveer de helft van de bewoners is via een claim van Staedion naar aan nieuwe woning geholpen. In totaal zijn er 17 huishoudens die bij de huuropzegging nogmaals hebben aangegeven graag te willen terugkeren naar de wijk. In Steenzicht zijn er geen woningen meer uitgegeven aan de leegstandsbeheerders. In Ruimzicht worden de twee complexen beheerd door de leegstandsbeheerders. Op te starten actiegebiedaanwijzingen Dreven 1B/1C Ter voorbereiding op de nieuwe actiegebiedsaanwijzingen in 2023, zijn in eind september/oktober (met uitloop november) 2022 de keukentafelgesprekken van start gegaan in de Dreven 1b/1c. Dit zijn 30 eengezinswoningen en 18 appartementen. De klankbordgroep wordt rond maart 2023 uitgenodigd om samen met Staedion het sociaal plan op te stellen voor Dreven 1b/1c. In juni 2023 worden de aanvragen voor de urgentieverklaringen bij de bewoners in orde gemaakt.

Hierdoor heeft de gemeente Den Haag voldoende tijd om de urgentie aanvragen te beoordelen, waardoor actiegebiedsaanwijzing per 1 september 2023 haalbaar is Zichten 2 Zichten 2 is in voorbereiding, dit zijn 44 appartementen en 5 garageboxen. De keukentafelgesprekken zijn in januari 2023 van start gegaan. De klankbordgroep is in Q1 2023 gevormd. Het huisbezoek om de urgentie aanvragen in orde te maken zal rond september 2023 zijn. De gemeente Den Haag kan deze beoordelen en koersen op actiegebiedsaanwijzing 1 december 2023. Gaarden 1 In april 2023 gaan de keukentafelgesprekken voor Gaarden 1 van start, dit zijn 187 woningen. Actiegebiedsaanwijzing april 2024.

5

2.3 Invulling terugkeergaranties Er is nog geen nieuwbouw gebouwd en opgeleverd. De bewoners, met de terugkeerwens na huuropzegging, worden benaderd door Staedion voor een passende woning in de nieuwbouw. Deze bewoners verhuizen dan op basis van de terugkeergarantie welke beschreven staat in het sociaal plan. Voor deze verhuizing wordt geen verhuiskostenvergoeding betaald.

Figuur: overzicht van huuropzeggingen en terugkeerwensen.

2.4 Onafhankelijke bemiddelaar Er wordt een onafhankelijk bemiddelaar aangesteld om bewoners bij te staan mocht er onverhoopt onduidelijkheid of ontevredenheid zijn rond herhuisvesting en terugkeergarantie. Deze kan de bewoners bijstaan met advies en kan bemiddelen wanneer er een conflict dreigt te ontstaan of ontstaat met de gemeente, Staedion en/of Heijmans. Hiervoor is een reglement opgesteld en gesproken met meerdere kandidaten. Verwachting is dat de bemiddelaar Q2 2023 kan worden aangesteld.

2.5

Conclusies

Tot stand komen sociaal plannen verloopt in goede verstandhouding met de bewoners. Na aanvankelijk een bescheiden hoeveelheid mensen die wil terug keren in de buurt zien we dat dit percentage aan het stijgen is, wellicht doordat meer bekend is over de nieuwe plannen. Herhuisvesting van gezinnen is het meest kritisch door de beperkte beschikbaarheid van grote woningen in de Haagse sociale voorraad. Desondanks is het gelukt om ook de grote huishoudens binnen de termijn te herhuisvesten.

6

3. Voortgang fysieke plannen 3.1

Steenzicht (Zichten 1a en 1b)

Projectomschrijving Zichten 1a-1b zijn de eerste twee bouwplannen van de totale gebiedsontwikkeling DrevenGaarden-Zichten. Op deze locatie staan 48 grondgebonden sociale huurwoningen van Staedion. Deze locatie is als startpunt gekozen om dat hier een relatief laag aantal bestaande woningen gesloopt hoeft te worden en een groot programma terug gebracht wat gunstig is voor de herhuisvestingsplanning. De herontwikkeling gaat uit van behoud van het bestaande stratenpatroon en maakt ruimte voor twee halfgesloten bouwblokken met variërende hoogtes van 4 tot 7 lagen. Parkeren vindt plaats onder een collectieve binnentuin.

Impressies zichten 1a + 1b.

Programma Steenzicht heeft alleen een woonprogramma en deze is volgt verdeeld: Blok A: - 53 sociale huurwoningen - 61 middel dure huurwoningen - 64 parkeerplaatsen Blok B: - 64 sociale huurwoningen - 42 middel dure huurwoningen - 48 parkeerplaatsen

7

Voortgang Steenzicht is het eerste deelplan van Dreven-Gaarden-Zichten. Hierdoor is de startdatum van de bouw cruciaal voor het voldoen aan de subsidie voorwaarden van de WBI-subsidie. De eerste paal moet voor 10 september 2023 geslagen zijn. Bereikte resultaten: - 2022 oktober: uithuizing bestaande woningen gereed - 2022 november: bestemmingsplan Steenzicht en Ruimzicht vastgesteld - 2022 november: omgevingsvergunning aangevraagd Planning komende periode: - 2023 februari/maart: sloop woningen door Staedion - 2023 maart: sluiten grondreserveringsovereenkomst - 2023 april: inbreng gronden in grondexploitatie - 2023 mei: bouwrijp activiteiten gemeente - 2023 juni: uitgifte nieuwe erfpachtrechten aan Staedion/Heijmans - 2023 juni: bouwvoorbereiding door bouwer - 2023 juli: eerste paal - 2025 Q2: oplevering woningen en inrichting openbare ruimte

3.2

Zichten 2

Projectomschrijving Zichten 2 is in december 2022 opgestart. Op deze locatie staan 44 sociale woningen en 5 garageboxen. De herontwikkeling gaat uit van behoud van het bestaande stratenpatroon, en maakt ruimte voor halfgesloten bouwblok met variërende hoogtes van 5 tot 7 lagen en een woontoren. Er wordt onder een collectieve binnentuin geparkeerd. Het bouwplan sluit aan op de ecologische zone en het sportpark.

Eerste massastudie van zichten 2

Programma Op basis van de ontwikkelstrategie wordt het programma verder uitgewerkt. De ontwikkelstrategie gaat uit van circa 239 woningen, waarvan 155 sociale huurwoningen, 48 midden huurwoningen en 36 betaalbare koopappartementen en 60 gebouwde parkeerplaatsen. Onderzocht wordt om meer (betaalbare) koopwoningen toe te voegen om

8

meer differentie in de nieuwe woningen te maken. Gezocht wordt naar de optimale aansluiting tussen het programma en de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Voortgang Bereikte resultaten:

-

dec 2022 startbesluit ontwikkeling

Globale planning:

-

Q1 2023 Architecten selectie en participatie architectenselectie Q2 2023 Indienen beginselplan Q1 – Q3 2023 Voorbereiding uitverhuistraject (keukentafelgesprekken) 2023-2024 Ontwerptraject en omgevingsvergunning 2024 Uitverhuizing Q1 2025 start sloop Q2 bouwrijp maken Q3 2025 Start bouw Q4 2027 Oplevering

3.3 Ruimzicht Projectomschrijving Ruimzicht is een transformatieproject in de wijk De Zichten. De huidige 66 sociale huurwoningen worden getransformeerd. In de nieuwe situatie komen ook 66 sociale huurwoningen terug met meer differentiatie. Op de begane grond zit ca 2000 m2 bvo commercieel/ maatschappelijk vastgoed. De bestaande units in de plint worden getransformeerd en uitgebreid in de binnentuin naar ca 3000 m2 bvo.

Impressies ruimzicht.

9

Programma - 66 sociale huurwoningen - Kleinschalige bedrijvigheid, passend in het concept ‘Maken, Bewegen, Ontmoeten’ en positief bijdragen aan de economisch en sociale vraag en behoefte van de wijk Zichten. Voortgang Voor Ruimzicht is een definitief ontwerp opgesteld. Dit ontwerp wordt door de verschillende partijen getoetst op haalbaarheid. Bereikte resultaten: - 2022 november: bestemmingsplan Steenzicht en Ruimzicht vastgesteld - 2022 december: uithuizing bestaande woningen gereed Planning komende periode: - Q3 2023 aanvraag omgevingsvergunning

3.4 Dreven 1b+1C Projectomschrijving De Dreven verandert van een perifere suburbane tuinwijk in een stedelijke gezinsbuurt in een groene setting, waar plaats is voor ontmoeting. Er is een gedifferentieerd woonprogramma met een accent op gezinnen.

Luchtfoto van de huidige situatie Dreven 1b & 1c.

Programma Dreven 1B: 123 sociale huurwoningen met ca. 72 parkeerplekken. Dreven 1C: ca. 34 middel dure huur, ca 11 bereikbare/ betaalbare koop onder NHG en ca. 27 dure koop.

10

Massastudie Dreven.

Voortgang Globale planning: • Omgevingsplan Dreven 1A+1B+1C+1D, indienen beginselplan Q3 2023 • Uitverhuizing eind 2023 tot uiterlijk Q1 2025 • Ontwerptraject bouwplannen: o SO Q4 2022 o VO Q1/Q2 2023 o DO Q3 2023 • VO openbare ruimte Q1 2023 • Start sloop: Q1 2025 • Bouwrijp maken: Q3 2025 • Start bouw: Q4 2025 Voor Dreven 1B en Dreven 1C is overeenstemming bereikt tussen de partijen over een startdocument wat het startsein voor het deelplan is. Eind 2022 zijn de keukentafelgesprekken gestart voor Dreven 1B en 1C. De architectenselectie heeft plaatsgevonden, op 23 februari 2023 was er een drukbezochte bewonersavond met de kennismaking met de architecten.

3.5

Overige deelplannen

De uitwerking van de deelplannen 1A wacht nog op nadere haalbaarheidsanalyses van de renovatie en Dreven 1D volgt als er een beter beeld is van de effecten op de parkeerbalans van Dreven 1B en 1C. Planontwikkeling voor Zichten 3 start formeel pas in 2024 maar vanwege de sterke relatie met Zichten 2, de ecozone en de revitalisatie van Sportpark Escamp, worden bepaalde ruimtelijke en programmatische consequenties voor de plannen nu al samen bestudeerd. Gaarden 1 wordt in Q2 2023 opgestart. De schetsontwerpen van de openbare ruimte doorlopen momenteel de interne gemeentelijke toetsingen. Per deelplan worden deze uitgewerkt in voorlopige ontwerpen openbare ruimte.

11

4. Planologie 4.1

Structuurvisie en MER

Als onderdeel van de structuurvisie Den Haag Zuidwest is de MER Zuidwest opgesteld (RIS 312245). Door een onderscheid te maken in alternatieven voor heel Zuidwest (de 10.000 en 15.000 alternatieven) op planMER-niveau en de planuitwerking van de Dreven, Gaarden en Zichten op projectMER-niveau zijn de effecten op een verschillend detailniveau in beeld worden gebracht. Hierdoor is de MER naast een planMER bij de Structuurvisie Zuidwest ook een projectMER bij de ontwikkeling voor Dreven, Gaarden en Zichten en als m.e.r.beoordeling te gebruiken voor andere vervolgbesluiten over de nieuwe planologische kaders.

4.2 Bestemmingsplan Steenzicht en Ruimzicht De gemeenteraad heeft bij besluit van 10 november 2022 het bestemmingsplan Steenzicht en Ruimzicht gewijzigd en geamendeerd vastgesteld. Het vastgestelde bestemmingsplan Steenzicht en Ruimzicht heeft 6 weken ter inzage gelegen van 22 december 2022 tot en met 2 februari 2023. Op het bestemmingsplan zijn drie beroepschriften ontvangen. Het bestemmingplan is op 3 februari 2023 in werking getreden. De afhandeling van het beroep is afhankelijk van de Raad van State.

4.3 Bestemmingsplan Dreven 1 en Zichten 2&3 Voor Dreven 1 en Zichten 2 en 3 zijn twee nieuwe bestemmingsplannen in voorbereiding.

Concept contouren bestemmingsplan Dreven 1 en Zichten 2&3

4.4 Omgevingsvergunning Steenzicht 1A en 1B Op 11 november 2022 is een omgevingsvergunning aangevraagd voor Steenzicht 1A en 1B. De vergunning wordt naar verwachting op basis van het in werking getreden bestemmingsplan verleend in Q1 2023.

4.5

Procedure beschermd stadsgezicht de Dreven

Op 10 februari 2022 heeft de gemeenteraad besloten tot de intrekking van het beschermd stadsgezicht de Dreven om de plannen uit het gelijktijdig vastgestelde projectdocument te kunnen realiseren. Hierop is een aantal bezwaren ingediend die beoordeeld zijn door de Adviescommissie bezwaarschriften (AcB). De AcB stelde dat de inwerkingtreding van het besluit voor de gehele buurt, op dit tijdstip, ongewild meer ruimte bood dan wat de gemeente ook zelf bedoelde. De AcB stelde voor om het huidige besluit in te trekken en te vervangen door een genuanceerder besluit waarbij de bescherming pas wordt opgeheven als voor dat deel van het gebied voldoende vast staat dat snel vervangende nieuwbouw gerealiseerd wordt. Hierbij werd een koppeling met het nog vast te stellen nieuwe publiekrechtelijke planologische kader voorgesteld. Op 9 februari 2023 heeft de gemeenteraad een beslissing op

12

bezwaar genomen en een nieuw besluit tot intrekking genomen in lijn met het advies van de AcB.

5. Omgeving 5.1

Leefbaarheid

De gebiedsontwikkeling voor de Dreven Gaarden en Zichten is een ingrijpend en langdurig traject en heeft veel impact op alle bewoners en ondernemers in de drie buurten en de omgeving. Het is hierbij belangrijk om continu oog te houden voor de leefbaarheid van de buurten tijdens de transformatie. Daarnaast faciliteert de fysieke aanpak het behalen van een aantal sociaal maatschappelijke doelstellingen uit de het programma Leefbaarheid en Veiligheid. Hiervoor worden meerdere middelen ingezet als placemaking, activiteiten voor de buurt en werkgroep bouwlogistiek. Placemaking & community building Binnen de Zichten bevat het transformatieproject Ruimzicht ruimtes waar het mogelijk is om met tijdelijke initiatieven te experimenteren met leefbaarheidsprojecten. Staedion heeft de plint beschikbaar gesteld voor (tijdelijke) ondernemers die een bijdrage leveren aan een betere buurt en zo goed mogelijk passen binnen het thema “Maken, Ontmoeten, Bewegen". Er zijn twee ‘verbinders’ aangesteld om het concept mede vorm te geven en bij te dragen aan de programmering ‘voor en door de buurt’. In Ruimzicht zijn nu onder andere gevestigd: • De Verbinders (TOON) De ‘verbinders’ van TOON houden kantoor aan Het Zicht 114 en worden tot op heden gefinancierd door de gebiedsontwikkeling Dreven, Gaarden en Zichten en Stichting DesignArbeid.

Vanuit deze plek werken zij aan het creëren een sterkere band tussen de bewoners, ondernemers en de initiatieven. Dit gebeurt vaak door middel van culturele en kunstprojecten. Denk hierbij aan initiatieven zoals meubels bouwen uit pallet hout (Urban Construction), de ontwikkeling en inrichting van de Buurtkeuken met lokale producten, naschoolse activiteiten (kinderkunstacademie), cursus Praatje Plaatje, etc. Daarnaast haalt TOON een uiteenlopend gremium van studenten naar het gebied die voor hun studie verschillende projecten uitvoeren: van optredens in de buitenruimte tot kunst in de buitenruimte. TOON heeft ook een specifieke rol vervult in het smeden van samenwerkingen met partijen die zich wilden vestigen in het project Ruimzicht. • Sabra’s Bootcamp Oud-taekwondowereldkampioene die sport gebruikt als middel om kracht en zelfvertrouwen (terug) te krijgen. Zij is een belangrijke trekpleister en een grote aanjager van de gezondheid en weerbaarheid van meisjes en vrouwen en sinds kort ook jongens en mannen.

13

• MuseumLab Museon-Omniversum heeft sinds juni 2022 een vestiging aan Het Zicht. Elke woensdagmiddag organiseren ze in het MuseumLab een open atelier voor kinderen. Daar zijn jonge makers welkom om samen met hun ouders te experimenteren en te bouwen aan hun eigen project samen met activiteitenbegeleiders van Museon-Omniversum. • Made in Bouwlust Een sociale onderneming die mensen aan het werk helpt met activiteiten rond ‘afval’ en recycling. Ze proberen afgedankte spullen een nieuwe bestemming te geven, o.a. met het project ‘Spullenbak’. • Buurtkeuken Bouwlust Vanaf maart 2023 zal de buurtkeuken openen. Hier worden betaalbare maaltijden aangeboden en er wordt ruimte gecreëerd voor ‘de hobby-kok’ om voor de buurt(bewoners) te koken. Ook wordt samengewerkt met scholen uit de buurt. Dit concept moet uitgroeien tot een belangrijke ontmoetingsplek in de Zichten. Ook in de Dreven zijn een aantal tijdelijke initiatieven gestart die bij succes ook een plek in de definitieve plannen kunnen krijgen: • Moestuinen Staedion heeft in totaal 16 moestuin projecten in Zuidwest (Bouwlust en Vrederust) van klein tot groot waarvan de Stadslandbouw een special is. De Stadslandbouw, Groene Matties kweken o.a. voor de voedselbank en er is een keukentje in de binnentuin van de Pachtersdreef waar voedsel bereid kan worden.

De Groene Matties (Mengelmoestuin) heeft de Gulden Klinker uitgereikt gekregen als beloning voor actieve bewoners die samen actie ondernemen om hun omgeving schoner, veiliger of prettiger te maken. Daarnaast won de Mengelmoestuin ook de Haagse Openbare ruimte Prijs, uitgereikt door Platform Stad.

Foto Dreef moestuin

•

Jeugdhonk

Er is een grote behoefte aan meer plekken voor jongeren in Zuidwest. Staedion heeft hiervoor een ruimte beschikbaar gesteld aan de Dreef 114. De gemeente heeft Stichting Meion ingehuurd om samen met de jongeren en de buurt een goed activiteitenprogramma op te stellen. Ondertussen hebben de jongeren zelf het pand opgefrist om er een gezellige ruimte te maken waar ze met elkaar kunnen samenkomen. Het jeugdhonk is 22 februari 2023 officieel geopend.

14

Activiteiten met en voor de buurt • Mei 2022: Buurtfeest in de Dreven. Een gezellig buurtfeest, op initiatief van bewoner, waar buurtbewoners elkaar beter konden leren kennen en allerlei activiteiten georganiseerd waren. •

Zaterdag 22 oktober 2022 vond de eerste Haagse Struikroofactie plaats. Het was een groot succes voor zowel bewoners als andere Hagenaars in Den Haag Zuidwest. Samen redden zij planten en struiken uit de tuinen van 48 te slopen woningen in Steenzicht en gaven deze een tweede leven in hun tuin, balkon of buurttuin. Struikroven is ontstaan als Eindhovens buurtinitiatief en is omarmd door de DGZorganisatie vanuit de visie op duurzaamheid en het belang van groen en biodiversiteit in buurten. Als bouwmaterialen worden hergebruikt, waarom dan niet het groen?

Foto struikroven met wethouder Kapteijns

•

Zaterdag 14 januari 2023 was er het winterfeest aan Het Zicht en aan Ruimzicht. De ondernemers die (tijdelijk) gehuisvest zijn aan het Zicht zetten hun deuren open voor de buurt omdat zij willen bijdragen aan de buurt om deze mooier en gezelliger te maken. Er was een grote tent met muziek en lekkere hapjes. De ondernemers hadden van alles georganiseerd: van ‘borduren met de buren’ (in de stalen rasterplanten waar de sloopwoningen mee zijn dicht gemaakt), dobbelen, grabbelen, het maken van een 3Dsleutelhanger, een wedstrijd wie het snelst een fietsband kan verwisselen tot een oude fietsband een riem maken. Ondanks het mindere weer was het winterfeest zeer goed bezocht.

Foto’s winterfeest dd. 14 januari 2023: wedstrijd fietsband verwisselen en borduren met de buren.

Overlast/bouwlogistiek In 2022 was nog geen sprake van slopen of bouwen. Wel zijn bewoners van Staedion uitverhuisd vanuit de eengezinswoningen in Steenzicht en Ruimzicht. Omwille van de veiligheid zijn de tuinen rondom de woningen in Steenzicht zo snel mogelijk na het uitverhuizen leeggehaald. TOON heeft in samenwerking met studenten en de buurt met

15

diverse kunstprojecten aandacht geschonken aan het proces van het verlaten van de woning en de leegstaande woningen. In de Zichten is eind 2022, samen met een groep bewoners, de werkgroep bouwlogistiek opgericht. Deze werkgroep is nauw betrokken bij de keuzes die gemaakt worden rondom bouwverkeer, bouwoverlast, veiligheid en communicatie naar de buurt.

5.2

Participatie

Het Betere Buurt team wil bewoners en ondernemers uit de Dreven, Gaarden en Zichten bij de gebiedsontwikkeling betrekken op een manier die enthousiasmeert, duurzaam is en helemaal aansluit bij de wensen en mogelijkheden van de huidige en toekomstige bewoners. Om een betrokken buurt te creëren, het eigenaarschap van bewoners te vergroten, plannen beter te maken en sociale structuren te versterken. We willen de groep bewoners en ondernemers die betrokken zijn, meedenken en meedoen de komende jaren laten groeien. Participatie in de afgelopen periode Bewoners en ondernemers zijn betrokken bij en gevraagd om te participeren over meerdere onderwerpen. Deze vormen zijn ingedeeld in vier categorieën: I. Officiële procedures van Staedion en gemeente Den Haag In deze categorie valt onder andere de formele inzage termijn van het bestemmingsplan Steenzicht/Ruimzicht waarbij diverse zienswijzen zijn ingediend. II. De buurt nu al beter en aantrekkelijker maken In deze categorie vallen de activiteiten en initiatieven genoemd in de vorige paragraaf onder placemaking en community building III. Onze communicatie en participatie verbeteren In Q2 van 2023 wordt een enquête gehouden om te kijken hoe de DGZ-nieuwsbrief verbeterd kan worden. Na de participatiebijeenkomsten wordt gevraagd hoe bewoners het hebben ervaren en hoe het beter kan. IV.

De ontwikkelplannen beter maken Dit zijn bijeenkomsten om actief inbreng vanuit de buurten op te halen om zo de kwaliteit van de plannen zo hoog mogelijk te krijgen. • Mei 2022 was de inloopbijeenkomst Ruimzicht en Steenzicht. In de binnentuin van Ruimzicht konden bewoners de voortgang van zowel de bouwplanplanontwikkelingen als de ideeën voor de openbare ruimte voor de hele Zichten bekijken en hierover meepraten. • November 2022. Participatiebijeenkomst openbare ruimte Steenzicht en Ruimzicht. • In december 2022 is een start gemaakt met de werkgroep bouwlogistiek. Met betrokken buurtbewoners wordt gesproken over onderwerpen als bereikbaarheid, veiligheid, bouwoverlast en hoe we de buurt het beste kunnen informeren over bouwwerkzaamheden.

-

-

Belangrijkste feedback uit de verschillende sessies: De aanwezige bewoners zijn betrokken bij hun buurt en kijken breder dan hun persoonlijke situatie. Bewoners geven aan dat er voor kinderen weinig te doen is in de buurt. Bewoners hebben zorgen dat ze komende jaren in de troep zitten. Ze vinden het prettig om te horen dat de openbare ruimte per deelplan wordt opgeleverd. Bewoners maken zich zorgen over de parkeercapaciteit, de bereikbaarheid van de buurt voor (mindervalide) voetgangers en autoverkeer en de veiligheid voor schoolgaande kinderen, gedurende de herstructurering. Bewoners hebben hun wensen als het gaat om bomensoorten doorgegeven. Ook hebben ze de wens om bestrating met meer kwaliteit in de nieuwe situatie toe te passen. Bewoners zien de ecologische zone als kansrijke plek voor de buurt (om te zitten, elkaar te ontmoeten of te spelen).

16

Geplande participatie 1e helft 2023 Openbare ruimte de Zichten We gaan de buurt in met het definitieve schetsontwerp van de hele Zichten. Buurtbewoners kunnen feedback geven. Ook gaan we de buurt in met het voorlopig ontwerp van de openbare ruimte rondom de eerste projecten aan Steenzicht. Ook hier kunnen buurtbewoners feedback op geven. Op korte termijn is behoefte aan meer speelgelegenheid voor kinderen in de Zichten. De komende periode gaan we met de bewoners en vooral kinderen/ jongeren bespreken welke behoeften er nog meer zijn in de openbare ruimte. De wens is om met tijdelijke situaties (placemaking) samen met bewoners te gaan testen wat wel en niet werkt in de buurt. Zo maken we de buurt ook tijdens de bouwperiode al aantrekkelijker en leefbaarder. Voortzetting werkgroep bouwlogistiek de Zichten Deze werkgroep zal ééns keer per kwartaal bij elkaar komen om bereikbaarheid, veiligheid en overlast te blijven monitoren. Ontwerp Dreven 1b & 1c Kennismaking architecten van Dreven 1b & 1c. Circa 70 bewoners zijn in eind februari 2023 meegenomen in de kaders en uitgangspunten die de architect meekrijgt vanuit het ambitiedocument en het projectdocument. Bewoners kunnen zaken meegeven aan de hand van vragen en dialoog. Met de input gaan de architecten aan de slag. Rond mei wordt het schetsontwerp gepresenteerd aan bewoners en er wordt feedback gevraagd.

Met de input van bewoners gaan de architecten aan de slag voor het voorlopig ontwerp. Na de zomer volgen ook rond dit VO vergelijkbare sessies. Openbare ruimte de Dreven Schetsontwerp van de openbare ruimte van de Zichten wordt gepresenteerd. Bewoners kunnen hun wensen delen en feedback geven. Later in het jaar kunnen bewoners meedenken over het VO voor de openbare ruimte rondom Dreven 1b & 1c. Vervolgens wordt het VO rondom Dreven 1b & 1c gepresenteerd en kunnen bewoners feedback geven. Ook in de Dreven gaan we op zoek naar een plek in de openbare ruimte waar we in tijdelijkheid kunnen testen. De wens is om met tijdelijke situaties (placemaking) samen met bewoners te bekijken wat wel en niet werkt in de buurt. Zo maken we de buurt ook tijdens de bouwperiode al aantrekkelijker en leefbaarder. Ontwerp Zichten 2 Hier zal ook een serie participatie trajecten met de architecten plaatsvinden zoals omschreven bij Dreven 1b+1c. Buurtvertegenwoordiging In de drie buurten zijn diverse netwerken die elkaar over van alles op de hoogte houden. Afgelopen jaar hebben we via onze contacten ook geprobeerd om via deze netwerken mensen uit te nodigen en te betrekken. Deze contacten verlopen via medewerkers van het stadsdeel en Staedion die veelvuldig in de wijk aanwezig zijn en veel mensen kennen.

Betrokkenheid buurtmoeders De buurtmoeders (contactgroep de Dreven) zijn nauw betrokken bij de gebiedsontwikkeling en alle participatieactiviteiten die worden georganiseerd. De buurtmoeders zijn aanwezig bij activiteiten, ze mobiliseren hun achterban en we gaan met ze in gesprek over de plannen en hoe we de (participatie)activiteiten organiseren. Bewonersorganisatie Bouwlust Vrederust Een actieve groep bewoners is bezig om een bewonersorganisatie voor Bouwlust en Vrederust op te richten. De stadsdeelorganisatie is met deze groep bewoners in gesprek over de voorwaarden en ondersteuning. Het komende jaar willen we ook de samenwerking versterken met de partnerraad.

17

5.3

Communicatie

De gebiedsontwikkeling voor de Dreven Gaarden en Zichten is een ingrijpend en langdurig traject en heeft veel impact op alle bewoners en ondernemers in de drie buurten en de omgeving. Uitgangspunt van de communicatie om de diverse belanghebbenden, stakeholders goed te informeren en tijdig en structureel te betrekken en uit te nodigen om een bijdrage te leveren aan de gebiedsontwikkeling. Tot aan de vaststelling van het projectdocument begin 2022, ging de communicatie vooral over de gehele gebiedsontwikkeling voor alle drie de buurten. Informatie over de plannen en ambities die de drie partijen hebben voor de Dreven Gaarden en Zichten en over het proces en de besluitvorming die hiervoor nodig is. Veel mensen hadden naast de overkoepelende informatie ook veel behoefte aan concrete informatie over de uitwerking van de plannen zoals wanneer de bouwwerkzaamheden echt gaan starten en wanneer ze aan de beurt zijn om te verhuizen, maar ook hoe de nieuwe gebouwen eruit gaan zien en wat voor soort en hoe groot de woningen worden. Voor sommige mensen was het moeilijk te begrijpen waarom het zo lang duurt en dat we ze niet exact konden vertellen wanneer welke deelprojecten starten. We zien dat bewoners steeds beter geïnformeerd zijn over de gebiedsontwikkeling en een groeiende interesse hebben in (meedenken met) de toekomstplannen.

Met de uitwerking van de eerste twee deelprojecten in de Zichten kunnen we mensen steeds meer concrete beelden laten zien van de nieuwbouw. Gevarieerd pakket aan communicatiemiddelen Voor de communicatie maken we gebruik van diverse middelen. Dit is een combinatie van onen offline middelen zoals geprinte uitingen huis aan huis, bewonersbrieven, inloopbijeenkomsten, straat- informatietentoonstellingen, filmpjes, website en social media berichten. Ook zijn er wekelijks vaste inloopspreekuren in de drie buurten. Op deze manier proberen we zo breed en laagdrempelig mogelijk mensen te informeren en te betrekken bij de plannen. Betere Buurt Nieuwsbrief Belangrijk communicatiemiddel is de nieuwsbrief Betere Buurt. Deze wordt huis aan huis bij 8400 adressen in de drie buurten en directe omgeving verspreid. In 2022 is de nieuwsbrief zes keer verschenen. In de nieuwsbrief is enerzijds aandacht voor laatste nieuws over het project en de plannen. Maar er is ook veel aandacht voor de mensen, initiatieven en ondernemers in de buurt. Reizende informatiebijeenkomsten In het kader van de informatie naar de mensen toebrengen hebben we in de drie buurten in september en oktober 2022 totaal zes informatietentoonstellingen georganiseerd. Belangrijk onderdeel was de informatie over voorlopige planning van uitverhuizen. Hier was veel vraag naar.

Daarnaast was er informatie over de eerste plannen voor de Zichten die als voorbeeld voor de andere projecten gelden. Door het tonen van de eerste nieuwbouwprojecten kregen mensen een beter idee van hoe het eruit gaat zien. Er waren veel mensen met vragen over hoe het precies gaat met terugkeren en verhuisvergoedingen. Ook was er interesse in vrije sector en koopwoningen. De informatiebijeenkomsten waren buiten op plekken waar veel mensen langskwamen om zo op een laagdrempelige manier mensen uit te nodigen even langs te komen voor een gesprek en informatie. Iedereen was vooraf huis aan huis uitgenodigd voor deze tentoonstellingen. Wat viel op tijdens de informatiebijeenkomsten? • De sfeer was rustig en gemoedelijk. • Het informatieniveau bij buurtbewoners is veel hoger dan in 2020. Veel bewoners weten van de plannen en ze kennen de globale planning. Hierdoor lijkt er meer ruimte om ook te praten over de toekomst. Vooral mensen die de komende 3/4 jaar aan de beurt zijn kwamen langs en mensen die geïnteresseerd zijn in een nieuwe woning. • De houding tegenover de plannen was overwegend positief, soms neutraal en minimaal negatief. • De bewoners die binnen nu en 3-5 jaar moeten uithuizen kwamen vaak checken of dit klopt.

18

• •

De reactie bewoners die pas later aan de beurt zijn was wisselend. Of teleurgesteld (‘het duurt nog veel te lang’, heel soms ook opgelucht en vaak ‘we wachten het wel af’. We kregen vaak te horen dat de planning elke keer verandert, dat dit onduidelijk is en dat het vaak vertraagt.

Online communicatie, website en social media Op dit moment is er nog geen eigen project gebiedsontwikkeling website van de drie partijen. Gemeente, Staedion en Heijmans hebben op hun eigen websites informatie. De website www.eenbeterebuurt.nl verwijst naar de website van de gemeente en is op dit moment de centrale website waar naar wordt verwezen in de communicatie. Op deze pagina staat de meest actuele informatie met eventuele doorverwijzing naar de andere websites. De gemeentelijke website bevat overzicht van de plannen en de besluitvorming. Voor huurderscommunicatie worden mensen doorverwezen naar de website van Staedion. Er wordt vanuit de gemeente gewerkt aan een nieuw communicatie-participatieplatform voor de drie grote gebiedsontwikkelingen in de stad. Zuidwest is er hier één van. Ook de gebiedsontwikkeling met de deelprojecten in de Dreven, Gaarden en Zichten komt hierop te staan. Dit biedt straks meer mogelijkheden om mensen transparanter en overzichtelijker te informeren over de gebiedsontwikkeling, besluitvorming, deelprojecten enz. Ook komt er mogelijkheid om nieuws en ‘veel gestelde vragen’ op te nemen. Om de mensen in de buurten te attenderen op onder meer de inloop-informatiebijeenkomsten en participatieactiviteiten wordt op dit moment gebruik van de social media van de gemeente en van Staedion.

Vanuit de gemeente wordt er gewerkt met zogenaamde facebook addcampagnes die op postcode in de buurten worden getarget. Zo proberen we mensen ook via deze weg uit te nodigen om mee te doen of langs te komen. E-Mailing, Mailbox vragen@eenbeterebuurt.nl Het Betere Buurtteam heeft een groot mailingbestand opgebouwd met mensen die zich hebben aangemeld om digitaal op de hoogte gehouden te willen worden. Dit zijn voor een groot deel bewoners, maar ook sociaal maatschappelijke en andere samenwerkingspartners in de Dreven, Gaarden en Zichten en Zuidwest, zogenaamde sleutelfiguren die weer een eigen netwerk hebben en zo hun eigen achterban informeren. Dit willen we de komende jaren verder uitbouwen. Er zijn met enige regelmaat mailings verstuurd over onderwerpen zoals de ‘Betere Buurt nieuwsbrieven’, uitnodigingen voor infobijeenkomsten, participatie, etc. Mailbox vragen@eenbeterebuurt.nl In deze mailbox komen ca. 15 mails met vragen per maand binnen. • Ongeveer 50% van de vragen gaat over de planning. Wanneer ben ik aan de beurt? Regelmatig wordt gevraagd of het mogelijk is om eerder een urgentieverklaring te krijgen. • Ongeveer 50% van de vragen gaat over het inschrijven van een nieuwe woning, vrije sector huur en koop. Soms ook sociale huur. • 5% gaat over meer inhoudelijke vragen.

Wat gebeurt er met de laadpaal als de straat afgesloten wordt? Houdt de kabelmaatschappij rekening met de nieuwbouw, want ze zijn nu de stoep aan het openmaken etc. • Verder weet de buurt de mailbox ook te vinden als het gaat om het aanmelden voor de nieuwsbrief, het indienen van namen voor de naamwedstrijd van Steenzicht en het aanmelden voor participatiebijeenkomsten in de Zichten. Spreekuren en projectkantoor • In alle buurten is wekelijks een spreekuur, georganiseerd door Staedion. • Op woensdag kunnen bewoners ook binnenlopen op het projectkantoor van Een Betere Buurt aan Het Zicht 58. Bewoners die binnenlopen hebben vaak vragen over de planning of het vinden van een nieuwe woning (actiegebied).

19

6. Risico’s 6.1

Risicoregister

Onderstaand een overzicht van de risico’s voor het project Dreven-Gaarden-Zichten die als grootste naar voren zijn gekomen uit een bredere analyse. Van elke risico is aangegeven met welke maatregelen deze beheerst wordt. In de navolgende paragrafen wordt de stand van zaken rond een aantal risico’s nader toegelicht. Eventuele financiële consequenties voor de grex die volgen uit deze risico’s worden nader toegelicht in de GRIP-rapportage. Nr.

Risico

Gevolg

Belangrijkste beheersmaatregelen

1

Tekort op grex door markteffecten: - stijgende bouwkosten - inflatie - onvoldoende meegroeiende opbrengsten

Kan er op termijn toe leiden dat grex niet langer haalbaar is.

• Realisatie via deelplan overeenkomsten. Alleen bij overeenstemming over inname en uitgifte wordt een nieuw kavel uitgegeven. Beheersing mogelijk door aanpassing fasering en invulling programma binnen de kaders. Aanpassingen buiten kaders vergen nieuwe besluitvorming. • Generieke reservering marktrisico’s in RGB via MPG 2022 • Verhoging reservering projectrisico’s via MPG 2022

2

Er wordt niet voldaan aan de voorwaarden voor toegekende subsidies. Concreet voor WBI: 23/9/23 start bouw (eerste paal)

(gedeeltelijke) terugvordering subsidie

Sturen op alle risico’s met gevolgen voor de planning: • Apart bestemmingsplan Steenzicht/Ruimzicht opstellen • BZK-urgentie over laten brengen bij EU • Huisvesting in tijdelijk woningen onderzoeken • Sturen op uitvoering herindeling Sportpark voor 2025 • Voldoende personele capaciteit inzetten

3

Businesscase van Staedion voor renovaties/transformaties kent een te hoge onrendabele top op vastgoedexploitatie (=geen risico grex)

stagnatie renovatie/ transformatie projecten. Mogelijk herprogrammering voorzieningen nodig.

(i) optimaliseren op bouwkosten (ii) aanvullende financiering zoeken (iii) rendementseisen verevenen met andere deelplannen In uiterste geval: plan aanpassing (nieuwe besluitvorming nodig)

20

Nr.

Risico

Gevolg

Belangrijkste beheersmaatregelen

4

EU heeft commentaar op (elementen van) het samenwerkingsmodel conform SOK

- SOK, en met name grondenroute, moet worden herzien. - Stagnatie

• caseteam EU goed meenemen in casus • goede juridische ondersteuning inzetten • nauwe samenwerking met BZK

5

Leefbaarheid buurt komt onacceptabel onder druk te staan door bouwverkeer/ overlast/ veiligheidsrisico's

Vertraging

Beheersmaatregelen: - Aan de voorkant impact goed in beeld brengen (bouwverkeer, bouwveiligheidszones, geluid, parkeren, bouwroutes). Niet alleen op deelplanniveau, maar ook op wijkniveau. - Vooraf afstemmen met betrokken instanties (bereikbaarheidsoverleg, wegbeheerder, werkgroep bouwlogistiek) - Omgevingsmanagement goed organiseren

6

Onvoldoende herhuisvestingscapaciteit

Vertraging

Beheersmaatregelen: - Zorgen dat projecten goed op de stedelijke herhuisvestingsagenda staan - Leegkomende woningen in de buurten zelf inzetten voor tijdelijke herhuisvesting - Zo nodig tijdelijke woningen realiseren. Afhankelijk van beschikbare locatie

7

Bezwaar en beroepsprocedures tegen publiekrechtelijke besluiten als intrekking beschermd stadsgezicht, bestemmingsplan, omgevingsvergunning

Vertraging

• Procedures vroegtijdig starten zodat er in planning voldoende ruimte is voor bezwaar- en beroepsprocedures • Tijdens participatie proberen grootste bezwaren weg te nemen • Zorgdragen voor goed onderbouwde besluiten

8

BVO's uit stedenbouwkundig plan blijken niet haalbaar doordat hoogste verdieping te duur zijn, te optimistische vormfactor is aangehouden, etc.

Beoogd programma past niet, mogelijk ook consequenties grex

• Onderzoeken of compensatie binnen kaders in te passen is • Programma bijstellen naar mogelijkheden • Sturen op saldo neutrale consequenties grex

21

Nr.

Risico

Gevolg

Belangrijkste beheersmaatregelen

9

Ontwerpen blijken niet uitvoerbaar vanwege complexe ondergrondse situatie kabels en leidingen, warmtenetten, ondergrondse afvalcontainers en te handhaven bomen met wortelpakketten.

- vertraging - planaanpassingen

• Vooraf goede inventarisatie van wortelpakketten • Tijdig boomeffectenanalyse laten verrichten • Eisen aan warmte tracés tijdig in beeld brengen voor ontwerpen openbare ruimte • Nutsbedrijven tijdig betrekken en goed begeleiden

10

Bouwplannen kunnen bij vergunningaanvraag nog geen sluitende parkeerbalansen laten zien

Geen afgifte bouwvergunning

• Tijdelijke (afsluitbare) parkeerterreinen inrichten • Meerlaagsparkeren binnen bouwblokken • Solitaire parkeergarages naar voren halen in planning

11

Geen overeenstemming kunnen bereiken over eigenaarschap en exploitatie van collectieve solitaire parkeervoorzieningen

Stagnatie in aanleg P-garages en hierdoor ook in woningbouwproductie

• Onderzoek Rebel naar rendabele businesscase onder mobiliteitsbehoefte, inclusief marktconsultatie • Mogelijkheid onderzoeken naar oprichting van een gezamenlijk parkeerbedrijf

12

Betaald parkeerregime is niet tijdig ingevoerd

Huishoudens die gebruik zouden moeten maken van gebouwde voorziening kunnen toch op straat parkeren (en later een vergunningaanvragen)

• Sturen op tijdige besluitvorming invoering Parkeerregime. • Opnemen in totaal planning deelplanontwikkeling om inzicht te krijgen op welke deelplannen het mogelijk impact heeft; • Tijdelijke inrichtingsmaatregelen nemen zodat parkeervakkenkaart kan worden aangewezen

13

Sportpark is niet tijdig heringericht

Zichten 2 en 3 kunnen niet starten

• Sturen op voortgang project Sportpark (minimaal het verleggen van ecozone inclusief watergang) • In uiterste geval: aanpassen fasering

6.2 Staatsteun en Didamarrest In het raadsonderzoek Dreven-Gaarden-Zichten waren door NautaDutilh een aantal risico’s benoemd rond staatsteun en het Didamarrest. Inmiddels heeft afstemming plaatsgevonden tussen de juridisch adviseur van het college, Stibbe, en NautaDulith. Op basis van de uitgewisselde informatie zijn de adviseurs het eens dat door de gemeente aan de vereisten van het Didamarrest is voldaan door middel van een publicatie waarin een beroep wordt gedaan op de zogeheten exceptie van uniciteit. De conclusie was dat met deze publicatie de voornaamste risico’s in deze context zijn afgehecht.

22

Ten aanzien van het staatssteunrecht is de complete ontwikkeling voorgelegd aan de Europese Commissie waar op dit moment nog, onder begeleiding van BZK, constructieve gesprekken mee plaatsvinden. Het caseteam van de EU bezoekt ook het plangebied. Omdat de grondleveringen voor het marktdeel van het programma plaatsvinden voor een marktconforme prijs en dit marktprogramma voor eigen risico en rekening wordt gerealiseerd, lijkt er vooralsnog geen aanleiding om te verwachten dat middelen die ingezet worden om het exploitatietekort op de grex te dekken als staatsteun kunnen worden betiteld als ‘ongeoorloofde staatssteun’. Een uitgebreidere toelichting van de nadere analyse naar aanleiding van het raadsonderzoek vindt plaats via een aparte commissiebrief.

6.3 Stikstof Uit de berekeningen van de eerste deelplannen in het kader van het bestemmingsplan Steenzicht blijkt dat er geen stikstofprobleem is. In de onderzoeken ten behoeve van de MER Dreven, Gaarden, Zichten (onderdeel van de MER-Zuidwest) wordt opgemerkt dat het voor de eerstvolgende plannen ook nog de verwachting is, omdat de stikstofdepositie gemitigeerd kan worden door middel van ‘intern salderen’ (er komen auto’s bij, maar er gaan ook woningen van het gas). De MER constateert ook dat ‘intern salderen’ voor het totale programma Dreven-Gaarden-Zichten waarschijnlijk onvoldoende stikstofruimte zal bieden om negatieve effecten te voorkomen. Er dient dan op termijn ook extern gesaldeerd te worden door een deel van de huidige woningvoorraad van het gas te halen. Hiermee ontstaat een afhankelijkheid tussen de totale productie en de voortgang van de verduurzaming van de bestaande voorraad of elektrificatie van het autoverkeer. Om als gemeente een goede administratie van ‘extern salderen’ bij te kunnen houden en hier goed op te kunnen sturen, wordt ingezet op de inrichting van “een stikstofbank”.

6.4 Financiering transformaties en renovaties Binnen het plangebied blijven een aantal Staedion complexen gehandhaafd, maar worden deze wel ingrijpende getransformeerd of gerenoveerd. Deze complexen vormen qua programmering en ambities voor het gebied een onderdeel van de totale gebiedsontwikkeling. Omdat dit echter complexen betreft die van Staedion zijn en blijven, worden deze niet ingebracht in de grondexploitatie. De openbare ruimte wordt wel ingericht vanuit de grex maar de vastgoedexploitatie heeft geen directe financiële verbinding met de grex. Ook hiervoor moeten huurcontracten worden opgezegd, huurders moeten worden geherhuisvest en de investeringskosten in het vastgoed zijn vergelijkbaar met de nieuwbouw, alleen kennen deze ontwikkelingen geen compensatie vanuit opbrengsten van het marktprogramma of WBI-subsidie. Met de stijgende bouwkosten staat de financiële haalbaarheid van deze projecten onder druk. De gemeente staat Staedion actief bij met het zoeken naar middelen om deze businesscases gezond te houden.

23