RIS315446 Concept reactie G4 en Eindhoven consultatie Lokaal verbod op generieke tijdelijke verhuur

Dennis de Vries Wethouder voor Wonen en Volkshuisvesting, Jeugd en Jeugdzorg, Wijk- en Buurtaanpak, mbo, Vastgoed, Wijk Zuidwest en Wijk Noordwest Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 14 030 www.utrecht.nl

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening H. de Jonge Postbus 20011 2500 EA Den Haag

Behandeld door

L.M. Wittkämper

Doorkiesnummer E-mail

lianne.wittkamper@utrecht.nl

Bijlage(n)

Datum

12 mei 2023

Ons kenmerk

11198523

Onderwerp

Reactie G4+Eindhoven op wetsconsultatie Lokaal verbod op generieke tijdelijke verhuur

Geachte heer de Jonge,

In deze brief vindt u de reactie van de G4 en Eindhoven op het wetvoorstel Lokaal verbod op generieke tijdelijke verhuur. De mogelijkheid om een verbod in te stellen wordt mogelijk gemaakt door wijziging van de Wet goed verhuurderschap. Wij zijn verheugd door het feit dat er meer aandacht is voor de nadelige effecten van het gebruik van tijdelijke contracten. Wij zien graag dat huurcontracten voor onbepaalde tijd weer de norm worden, zowel voor zelfstandige als onzelfstandige woonruimten. Sinds de invoering van het generieke tijdelijke huurcontract in 2016 is het aantal tijdelijke huurcontracten sterk toegenomen. Uit de evaluatie bleek dat dit naar verwachting maar beperkt extra woningen oplevert. We delen de constatering dat de inzet van tijdelijke huurcontracten een prijsopdrijvend effect kan hebben, omdat verhuurders na aflopen van de contractduur de huur kunnen verhogen. Bij tijdelijke contracten is de rechtspositie van huurders verzwakt. We ontvangen ook signalen dat huurders misstanden vaker accepteren uit angst dat hun huurcontract niet wordt omgezet naar onbepaalde tijd. Ook hebben huurders vaak last van onzekerheid en stress over hun tijdelijke woonsituatie. Toch zijn er specifieke situaties waar de tijdelijkheid van toegevoegde waarde kan zijn en mogelijk moet blijven, om de kansen van bepaalde doelgroepen op de overspannen woningmarkt te vergroten.

In 2020 hebben wij een brief aan de Minister gestuurd waarin we hebben aangegeven dat wij het breed inzetten van tijdelijke contracten onwenselijk vinden. Het is goed nieuws dat er gewerkt wordt aan een inperking van het gebruik van de generieke tijdelijke contracten, maar de uitwerking zoals deze voorligt vinden wij onvoldoende. Wij zijn verrast over de timing van het publiceren van het betreffende wetsvoorstel én het voorstel om de uitvoering via een lokale verordening vanuit de Wet goed verhuurderschap te organiseren. Wij vragen gezamenlijk aandacht voor een landelijk verbod op generieke tijdelijke verhuur voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimten. Zo worden vaste contracten weer de norm en zijn tijdelijke contracten alleen bij uitzondering mogelijk. Die uitzonderingen sluiten aan bij het optimaal benutten van de bestaande woningvoorraad of doorstroming bij specifieke zorgdoelgroepen en woningtypen. Daarnaast hebben we een aantal aandachtspunten, waaronder het opnemen van duidelijke uitzonderingscategorieën. Onze belangrijkste aandachtspunten voor het voorliggende wetsvoorstel lichten we hieronder toe:

Datum Ons kenmerk

12 mei 2023

Voorkeur voor een landelijk verbod op generieke tijdelijke verhuur Met het wetvoorstel Lokaal verbod op generieke tijdelijke verhuur blijven tijdelijke huurcontracten nog steeds veel ingezet worden. Huurders krijgen te weinig perspectief ongeacht in welke wijk zij wonen. Daarnaast ontstaan verschillen voor woonzekerheid en rechtsbescherming tussen huurders in gebieden met en zonder verbod. Dit vinden wij zeer onwenselijk. Daarom pleiten wij voor een landelijk verbod. Een lokaal verbod, dat gebiedsgericht onderbouwd moet worden, is wat ons betreft geen effectieve manier om misstanden en negatieve effecten door tijdelijke contracten tegen te gaan. Aandachtspunten bij het wetsvoorstel Lokaal verbod op generieke tijdelijke verhuur Wij hebben de volgende aandachtspunten op het wetsvoorstel Lokaal verbod op generieke tijdelijke verhuur: 1. Onderbouwing op basis van leefbaarheid onwenselijk Als een gemeente besluit tot invoering van een lokaal verbod op generieke tijdelijke verhuur moet dit per gebied onderbouwd worden. De gemeente moet aantonen dat het in de gebieden noodzakelijk en passend is om het verbod in te voeren om zo de leefbaarheid te verbeteren. Het is echter aannemelijk dat de oorzaak van leefbaarheidsproblemen niet het gevolg zijn van de contractvorm, maar de hoeveelheid en type bewoners.

Denk bijvoorbeeld aan een oververtegenwoordiging van kamerverhuur in een bepaald gebied. Daarnaast komen de negatieve effecten van tijdelijke huurcontracten ook tot uiting in complexen waar op wijkniveau de leefbaarheid niet onder druk staat. Dat maakt dat de onderbouwing voor gemeenten een probleem kan vormen waardoor na inwerkingtreding van de wet er meestal geen lokaal verbod ingesteld kan worden. Niet zelden gaan gemeenten bij de rechter onderuit omdat de oorzaak-gevolg relatie tussen een maatregel en de leefbaarheid lastig is aan te tonen. 2. Duidelijke uitzonderingscategorieën Wij zien graag dat huurcontracten voor onbepaalde tijd weer de norm worden, zowel voor zelfstandige als onzelfstandige woonruimten. In een aantal gevallen moet het gebruik van tijdelijke huurcontracten echter mogelijk blijven, juist om de kansen van bepaalde doelgroepen op de overspannen woningmarkt te vergroten. In het voorstel is al voorgesteld om tijdelijke contracten op basis van de Leegstandwet bij sloop en vernieuwbouw uit te zonderen. Maar er is ook noodzaak om bepaalde doelgroepen een passende woonoplossing te kunnen bieden. Vaak gaat het om specifieke woningtypen die we herhaaldelijk beschikbaar stellen aan een doelgroep, zoals studentenwoningen via doelgroepcontracten.

Of een doelgroep waarbij de tijdelijkheid van het contract een duidelijke functie heeft, zoals bij de uitstroom uit Maatschappelijke opvang en Beschermd Wonen. Wat ons betreft worden uitzonderingen generiek vastgelegd. Doelgroepencontracten, tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet, de diplomatenclausule en noodopvang voor vluchtelingen, asielzoekers en statushouders vinden we waardevol en daarom is het belangrijk dat deze vormen van tijdelijke verhuur in stand blijven. Daarnaast zijn uitzonderingen voor tijdelijke contracten door woningcorporaties van belang om in stand te houden, zoals tijdelijke huurovereenkomsten in combinatie met woonbegeleiding (zoals uitstroom uit Maatschappelijke opvang en Beschermd Wonen). 3. Invoeren landelijk huurregister Om de verhuurmarkt voor huurders en gemeenten transparanter te maken pleiten wij voor een landelijk register van huurwoningen. Het landelijk huurregister zorgt voor een solide onderlegger waarmee de gemeente haar handhavende rol beter kan uitvoeren. Deze informatie geeft een enorme meerwaarde aan de onderbouwing én de handhaving van de Wet Lokaal verbod op generieke tijdelijk verhuur. 4. Uitvoerbaarheid Dit wetsvoorstel geeft aan dat gemeenten op grond van de Wet goed verhuurderschap een lokaal verbod kunnen instellen via de verhuurverordening.

Voor het instellen van de verhuurverordening ontvangen gemeenten geen eenmalige vergoeding. De gemeente is ook verantwoordelijk voor de toezicht en handhaving. Het uitvoeren van de controle en handhaving op het verbod van tijdelijke contracten zorgt voor een (te forse uitbreiding van het takenpakket en meer kosten. Het ontbreekt aan dit wetsvoorstel om een Uitvoerbaarheidstoets Decentrale Overheden (UDO) en een artikel 2 onderzoek uit te voeren.

2/3

Datum Ons kenmerk

12 mei 2023

Conclusie Concluderend zijn de G4 en Eindhoven van mening dat een landelijk verbod een stabiele basis vormt om misstanden in de huursector overal op eenzelfde wijze aan te pakken. We pleiten ook op een verbod op generieke tijdelijke verhuur voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimten. Daarbij is het zeer belangrijk om in samenwerking met gemeenten uitzonderingscategorieën vast te stellen. Dit omdat tijdelijke contracten voor specifieke doelgroepen of situaties nodig zijn. Uiteraard zijn wij bereid om mee te denken en te helpen om bij wet generieke tijdelijke contracten te verbieden. Wij gaan er vanuit dat u onze inbreng goed meeweegt bij het verdere vervolg. Wij vertrouwen erop dat ons advies bijdraagt aan het ontwikkelen van gedegen wetgeving.

Met vriendelijke groet,

G4+Eindhoven

3/3