RIS315444 Beantwoording technische vragen Bellevue

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Robert van Asten Wethouder van Stedelijke Ontwikkeling, Strategie en Europa

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10524158 RIS315444 Contactpersoon

Steven Hokken Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

CID Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

9 mei 2023

steven.hokken@denhaag.nl

Onderwerp

Beantwoording technische vragen Bellevue

Geachte voorzitter, Alvorens in te gaan op de diverse gestelde technische vragen, wil het college het karakter van het Planuitwerkingskader (PUK) toelichten om hiermee extra duiding te geven aan de aard van dit product en de fase waarin dit document in het planproces wordt gebruikt. PUK dient als kader voor particuliere plannen Bij particuliere initiatieven kan op verzoek van de initiatiefnemer (tegen betaling van de kosten die gemeente daartoe moet maken) een projectspecifiek kaderstellend document opgesteld worden. De gemeente en de ontwikkelaar sluiten hiervoor een overeenkomst (aanbiedingsbrief PUK) waarin onder meer is geregeld dat de ontwikkelaar de gemeente betaalt voor het opstellen van het PUK. Er is in geval van een PUK geen sprake van een gemeentelijke grondpositie. In het PUK zijn de voorwaarden opgenomen waaraan het plan dient te voldoen om gemeentelijke medewerking te verkrijgen. Het omschrijft gemeentelijk beleid dat van toepassing is op deze ontwikkeling (eisen en wensen). Op basis van een PUK kan de initiatiefnemer zijn planvoorstel verder uitwerken richting een omgevingsvergunning. Om deze reden is een participatietraject verplicht verbonden aan het opstellen van een PUK.

In het PUK zijn alle juridisch-planologische, ruimtelijke, programmatische, milieutechnische en eventuele uitvoeringstechnische randvoorwaarden waaraan het planinitiatief moet voldoen, integraal afgewogen en weergegeven in woord en beeld. Dat geldt niet alleen voor het vastgoed, maar ook voor de buitenruimte. In principe is er een concreet planinitiatief en een ontwikkelende partij in beeld. Het doel van een PUK kan drieledig zijn: 1. Het geeft een ruimtelijke visie op hoofdlijnen voor de ontwikkeling(en) binnen de ruimere context en het biedt juridisch-planologische, ruimtelijke en functionele kaders en randvoorwaarden voor het realiseren van een plan/project en geeft het daarbij behorende kwaliteitsniveau aan; 2. Het functioneert deels als basis voor een goede ruimtelijke onderbouwing voor een nog te volgen juridisch-planologische procedure; 3. Het geeft inzicht in de kosten die nodig zijn voor ingrepen in de omgeving van het plan/project en de wijze waarop deze verhaald worden.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

Specifieke kaders Voor het bepalen van de kaders valt de gemeente veelal terug op bestaand beleid. Er worden echter ook locatiespecifieke uitspraken gedaan die een invulling zijn van stadsbreed beleid. Daarbij gaat het vaak om elementen zoals de bouwenvelop (hoe hoog, breed wordt de bebouwing) en het programma (wordt het wonen of werken?). De gemeente treedt in die fase ook in overleg met de ontwikkelende partij om te verkennen of het project haalbaar is en mogelijk kostenverhaal noodzakelijk is. Dit om een PUK te maken waarmee de ontwikkelende partijen de gemeente verder kunnen. Het PUK is echter een gemeentelijk product. Het kan zijn dat de gemeente om haar moverende redenen vast wil houden aan bepaalde beleidsuitgangspunten. Het PUK wordt dan mogelijk wel vastgesteld door het college, maar zal dan geen vervolg krijgen qua planontwikkeling. Door overleg met de ontwikkelende partijen wordt deze situatie het liefst voorkomen. Aanvullend maakt de gemeente altijd het voorbehoud als het gaat om haar goedkeuring van publiekrechtelijke plannen zoals bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen. Daarmee blijft de raad en college ook later in planproces in positie. Besluitvorming en geldigheid Het PUK wordt door middel van een raadsvoorstel voor instemming voorgelegd aan de Raad en vervolgens vastgesteld door het college.

Het PUK is de basis voor de juridisch-planologische vervolgprocedure (bestemmingsplanwijziging, relatie met VVGB) en/of als toetsingsinstrument in de Wabo-procedure voor verlening van de omgevingsvergunning. De geldigheid van het PUK is 24 maanden vanaf vaststelling door het college van B&W. Twee jaar is voldoende om het plan uit te werken en eventueel een beginselplan en/of een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen via het Omgevingsloket. Het PUK is locatie-gebonden en niet gebonden aan de opdrachtgever. Bij overdracht van rechten of verkoop van de ontwikkellocatie door de initiatiefnemer, blijft het PUK van kracht totdat de looptijd (twee jaar) is verstreken. Voor het deelgebied Omgeving Den Haag Centraal wordt momenteel ook een ontwikkelvisie opgesteld. Deze gaat in Q3-Q4 2023 ter vaststelling naar de raad. In deze ontwikkelvisie nemen we de ruimtelijke en programmatische kaders van de Bellevue-locatie over. Daarmee krijgen deze uitgangspunten een langere geldingsduur. We beogen voor de ontwikkelvisie een looptijd van 20 jaar; de looptijd van het CID, maar er kunnen tussentijds ontwikkelingen zijn die tot om bijstelling vragen. Vervolg planproces Na het traject van het PUK volgt de RO-procedure en de bouwplanuitwerking. Soms gaat dit gecombineerd in een uitgebreid Wabo-vergunningstraject. Soms zijn dit twee gescheiden trajecten, bestemmingsplan en omgevingsvergunning.

Het PUK is door het ontbreken van een concreet bouwplan op onderdelen globaal. Het is een kaderstellend document waarbinnen de ontwikkelende partij haar bouwplan kan uitwerken. De ontwikkelende partij heeft dan wel een grote zekerheid dat de gemeente met het plan akkoord gaat als dit binnen de kaders van het PUK blijft met uitzondering van de effecten van zienswijzen en bezwaren. Hieronder wordt per partij antwoord gegeven op de gestelde technische vragen.

Partij voor de dieren 1.

Is er (voor zover het college weet) een sluitende businesscase die de uitvoering van een bouwplan binnen de kaders van dit PUK ondersteunt?

Op dit moment niet, geven de ontwikkelende partijen aan.

2/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

2.

Welke scenario’s zijn bij het bekijken van de businesscase onderzocht?

In de afdoening van de motie ‘Doorbreek de impasse’ (RIS311380) is een beeld gegeven van de diverse verkenningen. Er is gekeken hoe de verlaging kan plaatsvinden met behoud van het woonprogramma. Dit zou kunnen door ‘dikkere’ torens of zelfs één toren te maken, in afwijking van de randvoorwaarden van hoogbouwnota Eyeline-Skyline. Daarnaast is er gekeken of het woonprogramma kan worden ingepast in de stedelijke laag (eerste 25-35 meter vanaf de begane grond). 3.

Is er uitzicht op een sluitende businesscase? Wat moet hiervoor veranderen? Hoe groot is het gat om een sluitende businesscase te maken?

De ontwikkelaars gaven aan dat de markt in 2022 is verslechterd voor beleggers, waardoor de businesscase op dit moment financieel niet haalbaar is voor de drie betrokken partijen, Patrizia, Staedion en Downtown development. Dat betekent niet dat de planontwikkeling nu stopt. De betrokken partijen zijn positief over de mogelijke stap van de raad om terug te gaan naar de oorspronkelijke bouwhoogte, omdat dit de kansen om te komen tot een haalbare businesscase vergroot. Samen met de private partijen onderzoekt het college welke stappen partijen de komende tijd kunnen zetten en welk commitment partijen naar elkaar kunnen uitspreken. Mochten de private partijen aangeven met de bouwplanontwikkeling door te willen, dan zal het college de planontwikkeling oppakken en faciliteren. Als de bouwmarkt verbetert door lagere bouwkosten kan bovenstaande situatie veranderen. Hoe groot het financiële gat is in de businesscase is bij de gemeente niet bekend. 4.

Waarom wordt niet eerst een plan gepresenteerd met een verwachte sluitende businesscase en uitvoering voordat het PUK opnieuw aan de raad wordt aangeboden?

Het college is van mening dat het vaststellen van het PUK de ontwikkelende partijen zicht geeft op de ruimtelijke en programmatische kaders die de gemeente aanvaardbaar vindt. Met dit kader hebben de ontwikkelende partijen duidelijkheid en kunnen zij hun investeerders die duidelijkheid ook geven. Dit vormt dan een basis voor het ontwikkelen van een businesscase. Een vastgestelde PUK kan dus een positieve invloed hebben op het kunnen starten met het vervolg van de planontwikkeling. 5.

Is er overeenstemming met de potentiële verhuurders van sociale en middeldure huur?

Het PUK geeft het woningbouwprogramma aan en de verdeling van huurniveaus. Hieraan moeten de eigenaren, o.a. Staedion en Patrizia, zich conformeren. Het voorgestelde programma vormt voor deze partijen, die beiden als verhuurder zullen gaan optreden, geen belemmering. In die zin is sprake van overeenstemming. 6.

Waarom heeft het college er niet voor gekozen om de afgelopen tijd met bewoners over ontwikkelingen op de beoogde Bellevue-locatie te spreken?

De ontwikkeling verkeerde in een impasse en overleg met bewoners diende geen duidelijk doel. Naar aanleiding van de aangenomen motie ‘Neem de Bellevue in ontwikkeling’ (RIS314177) ontstond er weer perspectief en heeft wethouder Van Asten op 14 februari 2023 met de klankbordgroep CID over de Bellevue gesproken.

3/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

7.

Waarom is de afgelopen periode niet gebruikt om met de vve (Oranjehout) te spreken over de plannen?

Zie het antwoord bij vraag 6 van de PVDD. 8.

Er staat ‘De aandachtspunten voor het bouwplan qua buitenruimte en GPR-score waar het amendement ‘Volg structuurvisie en hoogbouwnota’ om vraagt, zijn eveneens bij de initiatiefnemer bekend.’ Betekent dit dat hieraan wordt voldaan?

Deze beleidskaders (Structuurvisie CID, Hoogbouwnota en Bouwbesluit) worden gebruikt bij de gemeentelijke toetsing van het bouwplan dat door de ontwikkelende partijen gemaakt moet worden. Bij afwijking hiervan zal de gemeente hier in principe geen medewerking aan verlenen, tenzij hiertoe expliciet door het bestuur (college en Raad) wordt besloten. 9.

Waarom komt het amendement ‘Volg structuurvisie en hoogbouwnota’ niet terug in het nieuwe dictum?

Het college acht dit niet per se noodzakelijk, omdat deze beleidskaders sowieso gelden. 10. Waarom staat in het dictum van het raadsbesluit niet meer de standaardpassage dat binnen 2 jaar een vergunning moet worden aangevraagd? Dit is niet gebruikelijk en dit is in de tekst van het PUK (blz.5) al voldoende geborgd. 11. Waarom staat niet meer in het dictum dat het plan moet voldoen aan de vastgestelde Structuurvisie CID, de hoogbouwnota en het Bouwbesluit conform het aangenomen amendement? Een brief waarin iets staat heeft minder zeggingskracht dan een dictum van een raadsbesluit. Zie het antwoord bij vraag 9 van de PVDD. 12. Zijn er in het nieuwe PUK andere zaken aangepast dan in de amendementen werd vastgelegd? Zo ja, welke punten zijn dit? Nee. 13. Kunnen de bijlagen worden gedeeld van het PUK? Of zijn deze exact hetzelfde als het oude raadsbesluit? Die zijn exact hetzelfde en te vinden onder RIS308148. 14. Per schriftelijke vraag is gevraagd om een tijdlijn voor betrokkenheid van bewoners tot aan december 2022. Het college verwijst in haar antwoord naar een missende bijlage 6. Wordt in deze bijlage ingegaan op de bewonersbetrokkenheid tussen het vastgestelde raadsvoorstel in oktober 2021 en nu? Zo nee, kan deze tijdlijn alsnog worden gegeven? Nee, dit staat niet in de genoemde bijlage. Deze gaat tot medio 2021.

Na de besluitvorming over het geamendeerde PUK in oktober 2021 heeft tot begin 2023 geen specifiek overleg over de Bellevue met bewoners plaatsgevonden, omdat het project in een impasse kwam en de planontwikkeling feitelijk stil lag.

4/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

15. Waarom is van geen enkel overleg met de ontwikkelaar sinds oktober 2021 een verslag gemaakt? Het waren verkennende gesprekken waarbij door beide partijen een verslag niet nodig werd geacht. 16. Is het binnen de gemeente de gangbare praktijk dat er geen verslagen of notulen worden gemaakt van geen enkel overleg met projectontwikkelaars? Of er een verslag wordt gemaakt, hangt af van de aard van de gesprekken. Daar waar afspraken over en weer worden gemaakt, is een verslag gebruikelijk. 17. Gegeven de motie ‘Doorbreek de Impasse’ (RIS311380); waarom is ‘het contact met de ontwikkelaar in de loop van 2022 zeer beperkt’ geweest? Omdat er na het geamendeerde PUK in oktober 2021 met de betrokken ontwikkelaars is verkend of het mogelijk was om met een lagere bouwhoogte tot een haalbare businesscase (financieel haalbaar plan) te komen. Begin 2022 was duidelijk dat er hiertoe geen mogelijkheden waren. Het college en ontwikkelaars zagen binnen het geamendeerde PUK geen mogelijkheden om het plan vlot te trekken. 18. Aangegeven wordt ‘De gesprekken hebben niet geleid tot een concreet voorstel.

Het beeld van de verkenning was dat het in ruimtelijk opzicht eerder slechter werd, dan beter en dat de businesscase ook niet verbeterde.’ Los van het feit dat de gemeente dikkere torens minder mooi vond; was er een businesscase te maken? Nu wordt slechts aangegeven dat de businesscase niet beter wordt, maar dat was ook niet het oogmerk van het aangenomen amendement. In de gesprekken die gemeente met de ontwikkelende partijen hebben gevoerd nadat het PUK geamendeerd was vastgesteld, gaven de ontwikkelaars aan dat met de verlaging van de bouwhoogte naar 165 meter hun businesscase verlieslatend was, ook met eventuele aanpassingen. Onder deze conditie zou niet worden gebouwd. 19. Is met de projectontwikkelaar gekeken naar mogelijkheden om met een ander (woon)programma (bijvoorbeeld minder woningen) uit de impasse te komen? Zo ja, kan geschetst worden wat hierbij de overwegingen waren en waarom hier nog niet voor gekozen is? Nee, aangezien in het geamendeerde PUK werd opgeroepen het woonprogramma zoveel mogelijk te behouden, is dit niet nader verkend. 20. Gesteld wordt dat een nieuw plan tijd kost, maar waarom is de afgelopen tijd niet ingezet op een dergelijke studie? Nu komt het argument 'beperkte tijd' naar voren, terwijl de studie allang had kunnen lopen als er eerder mee gestart was. Het traject om te komen tot het PUK heeft veel tijd, moeite en geld gekost (ca. 2 jaar).

Het besluit van de raad om de bouwhoogte te verlagen, heeft tot grote teleurstelling geleid bij de ontwikkelende partijen en investeerders. Het maken van een heel nieuw plan zou de ontwikkelende partijen weer de nodige middelen kosten en met een onzekere uitkomst. De ontwikkelende partijen waren hier niet toe bereid.

5/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

21. Valt een hotel op deze locatie onder de planvoorraad? Bij bestemmingen waar hotel is toegestaan (zoals bij voorliggende PUK) blijft de gemeente meewerken. Initiatieven worden getoetst aan het Ontwikkelkader van het hotelbeleid, waarbij criterium 1 een maximum planvoorraad hanteert van 1.000 hotelkamers. Mocht door het initiatief op moment van toetsing dit getal overschreden worden, dan volgt op basis van criterium 1 van het Ontwikkelkader een negatief advies vanuit het hotelbeleid. 22. Indien op deze locatie een hotel komt; moet dan eerst de hotelstop worden beëindigd? Graag een motivatie. Zie het antwoord op vraag 21 PVDD. Overigens voorzien de plannen van de initiatiefnemers momenteel niet in de realisatie van een hotel. 23. Heeft de welstandscommissie al meegekeken op dit plan en een voorlopig advies gegeven? Zo ja, kan het advies gedeeld worden? Zo niet, wanneer wordt verwacht dat de welstand naar het plan gaat kijken? Nee, er is nog geen bouwplan. Pas bij een voorlopig ontwerp zal mogelijk collegiaal overleg plaatsvinden met de welstandscommissie en de architect. 24. Wat is de reden dat niet wordt ingezet op behoud van de beeldbepalende gevel op de hoek Bezuidenhoutseweg en Oranjebuitensingel? Is de cultuurhistorische waarde van deze gevel in kaart gebracht? Zo ja, wat is hier het advies op? Zo nee, waarom niet? Binnen de locatie is sprake van één monumentale gevel.

Deze zal bij de herontwikkeling ingepast worden. Vanuit de juridisch planologische situatie is alleen dit monumentale onderdeel beschermd. De andere gevel is cultuurhistorisch waardevol waarvan de gemeente aanraadt om deze te integreren. De gemeente kan dit verder niet afdwingen vanwege het ontbreken van de monumentale status. 25. Hoe groot is het risico op schade aan de nabijgelegen/verbonden gebouwen als gevolg van de bouw van de woontorens? Het is aan de bouwer om ervoor te zorgen dat er geen schade ontstaat aan de naastgelegen gebouwen. Die zal op een later moment het risico inschatten en voorzorgsmaatregelen treffen. 26. Hoe wordt ervoor gezorgd dat het bouwproces geen schade toebrengt aan het aangrenzende woongebouw? Worden er bijvoorbeeld trillingsmetingen uitgevoerd om de impact van het bouwproces te monitoren? Worden er permanente meters geplaatst om verzakkingen/verplaatsingen direct te kunnen constateren? De bouwer maakt te zijner tijd een bouwveiligheidsplan dat de gemeente moet goedkeuren. Zie ook vraag 25 van de PVDD. 27. Welke maatregelen worden genomen om geluidsoverlast te minimaliseren tijdens de bouw? Wordt er bijvoorbeeld gebruik gemaakt van geluiddempende materialen en worden er bepaalde werktijden gehanteerd om de overlast te beperken (geen werkzaamheden in het weekend?)? De bouwer moet zich houden aan de eisen die het Bouwbesluit hieraan stelt.

De gemeente kan geen hogere eisen stellen.

6/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

28. Welke veiligheidsmaatregelen worden genomen om de bewoners van het aangrenzende woongebouw te beschermen tijdens de bouw? Worden er bijvoorbeeld schermen of netten geplaatst om te voorkomen dat bouwmaterialen naar beneden vallen? Zie het antwoord bij vraag 26 van de PVDD. 29. Hoe wordt de toegang tot het aangrenzende woongebouw beheerd tijdens de bouw? Wordt er bijvoorbeeld een aparte ingang/uitgang gecreëerd voor de bewoners? En hoe wordt de toegang / en het veilige gebruik tot het parkeerdek (ook sociale veiligheid) gewaarborgd tijdens de bouw? Zie het antwoord bij vraag 26 van de PVDD. 30. Hoe wordt de luchtkwaliteit in het woongebouw en de directe verblijfsomgeving tijdens de bouw gewaarborgd? Worden er maatregelen genomen om te voorkomen dat stof, vuil en andere deeltjes het woongebouw binnendringen? Of worden de bewoners verplicht om 7 dagen in de week, 24/7 hun ramen dicht te houden? Zie het antwoord bij vraag 27 van de PVDD. 31. Hoe wordt het verkeer van en naar het bouwterrein geregeld om te voorkomen dat er verkeersopstoppingen ontstaan die o.a. de toegang tot het woongebouw belemmeren? De bouwer maakt te zijner tijd een BVC-plan dat de gemeente moet goedkeuren. 32. Hoe gaat aan de juridische rechten van de bewoners van vve Oranjehout tegemoetgekomen worden in de planfase? Aan de juridische rechten van de vve wordt voor zover thans bekend niet getornd. 33.

Er wordt nog steeds aangegeven dat het gebouw vve Oranjehout onderdeel kan worden van het plan. Wanneer komt er duidelijkheid over wanneer en op welke manier er aan deze intentie uitvoering gegeven gaat worden? Het is aan de ontwikkelende partijen en de vve Oranjehout zelf om hierover duidelijkheid te geven. De gemeente speelt hier geen rol in.

ChristenUnie/SGP Den Haag 1.

Kan een tijdlijn worden geschetst van alle ontwikkelingen rondom het plan Bellevue vanaf het instemmen van het PUK op 7 oktober 2021 tot het besluit van het college om het PUK opnieuw aan te bieden op 11 april 2023, zoals daar zijn de gesprekken tussen gemeente en ontwikkelaar over het aangepaste PUK, participatiebijeenkomsten met omwonenden en belanghebbenden etc. etc.?

Ja, de tijdlijn is als volgt: • Oktober 2021-januari 2022: verkennende gesprekken met ontwikkelaars op ambtelijk en bestuurlijk niveau om te onderzoeken of er een haalbaar plan mogelijk is met de lagere bouwhoogte;

7/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

• • •

• • 2.

Februari 2022-december 2022: planontwikkeling ligt feitelijk stil in afwachting van verkiezingen en formatie; December 2022: motie neem de Bellevue in ontwikkeling (RIS314177) wordt aangenomen; Januari 2023: kennismakingsgesprek wethouder met ontwikkelende partijen (dit gesprek maakte onderdeel uit van een reeks van kennismakingsgesprekken van de wethouder en was niet specifiek gericht op dit PUK); Februari 2023: gesprek wethouder met bewonersorganisaties; April 2023: afdoening moties en aangepast PUK naar college en raad. Indien er participatiebijeenkomsten hebben plaatsgevonden in deze periode, kunnen de participatieverslagen bij de beantwoording van de technische vragen worden gevoegd? Zo nee, waarom niet?

Er hebben in deze periode geen participatiebijeenkomsten over de Bellevue plaatsgevonden, waardoor er ook geen verslagen kunnen worden bijgevoegd. 3.

Een van de belangrijkste zorgen van omwonenden was en is de hoogte van het gebouw. Zijn hier tussen het vaststellen van het geamendeerde PUK op 7 oktober 2021 en het vaststellen van het nieuwe PUK door het college gesprekken over geweest met omwonenden/belanghebbenden die hier eerder bezwaar tegen hebben gemaakt? Zo nee, waarom niet?

Nee, uit de gesprekken tussen de gemeente en de ontwikkelende partijen bleek niet dat het mogelijk was om tot een haalbaar plan te komen met de lagere bouwhoogte. Daarop raakte het plan in een impasse. Het amendement van de raad bood geen verdere ruimte tot afwijkingen, waardoor de planontwikkeling stil kwam te liggen. Een gesprek met omwonenden was op dat moment weinig zinvol. Naar aanleiding van de aangenomen motie ‘Neem Bellevue in ontwikkeling’ (RIS314177) heeft wethouder Van Asten wel op 14 februari 2023 met de klankbordgroep CID over de Bellevue gesproken. 4.

In het PUK wordt gesproken over een adviescommissie waar belanghebbenden in kunnen plaatsnemen. Hoe wordt geborgd dat betrokkenen echt worden betrokken bij de ontwikkeling en dat er niet sprake is van een commissie voor de vorm? Welke instrumenten heeft de gemeente hiervoor?

De gemeente stelt met betrokken en de ontwikkelende partijen een participatieplan op, zodat duidelijk is wat kaders zijn en over welke onderwerpen op welke wijze wordt geparticipeerd. De gemeente maakt hierbij gebruik van de Participatiegids voor grote gebiedsontwikkelingen die nog in de raad wordt besproken. 5.

In de afdoening van de motie ‘realiseer voorzieningen in het project Bellevue’ (RIS310264) wordt gezegd: ‘Verder wordt specifiek voor het CID een voorzieningenonderzoek uitgevoerd dat tevens aan de raad zal worden voorgelegd. De voorzieningen in de openbare ruimte, zoals groen, maken onderdeel uit van de ruimtelijke CID opgave. Deze opgave wordt momenteel nader uitgewerkt. De besluitvorming over deze uitwerking en de daarmee samenhangende financiële consequenties wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Dit zal naar verwachting eind Q1 2022 zijn. Deze zal dus gereed zijn voor de verwachte verdere besluitvorming rond omgevingsvergunning voor de Bellevue.’ Klopt het dat de raad dit voorzieningenonderzoek nog niet heeft gehad? Zo ja, wanneer kunnen wij deze verwachten?

Ja, de verwachting is dat het voorzieningenonderzoek CID in Q3 2023 aan de raad wordt voorgelegd.

8/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

6.

Op welke manier kan de raad nu of later nog invloed uitoefenen op het aantal en type voorzieningen dat moet worden gerealiseerd voor dit project?

Dit kan te zijner tijd door het voorzieningenniveau en referentienormen voor het gehele CID vast te stellen. De wijze waarop we voorzieningen realiseren komt ook aan bod in de Ontwikkelvisie Omgeving Den Haag Centraal, die in de raad wordt vastgesteld. Maar ook door functies toe te wijzen in de wijziging van het bestemmingsplan of omgevingsplan die voor deze planontwikkeling moet plaatsvinden. 7.

Kan worden bevestigd dat er nog steeds geen mensen worden geweigerd voor de woningen op basis van hun opleidingsniveau in lijn met de afdoening van de motie ‘geen selectie van huurders op basis van opleidingsniveau’ (RIS310257)?

Dit kan worden bevestigd. 8.

Wat is de planning voor de bouw van Bellevue, ervan uitgaand dat dit nieuwe PUK wordt ingestemd door de gemeenteraad?

De planning van de Bellevue is nog onzeker. Ook met de hogere bouwhoogte is de businesscase van de ontwikkelende partijen negatief.

CDA 1.

Hoe worden voldoende voorzieningen geborgd, mede gelet op de andere ontwikkelingen in het gebied?

Op basis van het voorzieningenonderzoek CID en de referentienormen wordt inzicht geboden in de benodigde voorzieningen voor het gehele CID. De verwachting is dat het voorzieningenonderzoek CID in Q3 2023 aan de raad wordt voorgelegd. 2.

Welke referentienormen worden hierbij betrokken? Op blz.63 van het PUK staat namelijk dat het plan nog moet voldoen aan de nog te stellen referentienormen voor voorzieningen. Wanneer, op basis van welke informatie en referentiedata worden deze referentienormen vastgesteld? Kan hierbij ook worden gekeken naar het benodigde aantal maatschappelijke voorzieningen en m²groen voor deze toekomstige bewoners?

Zie het antwoord op vraag 1 van het CDA. Dit onderzoek gaat ook in op de maatschappelijke voorzieningen en het groen voor de toekomstige bewoners van de Bellevue. 3.

In hoeverre kan rekening worden gehouden met de druk op de leefbaarheid en voorzieningen die er al in het gebied is?

In het voorzieningenonderzoek CID wordt rekening gehouden met de aanwezige voorzieningen in het gebied. De leefbaarheid is een aandachtspunt voor de Ontwikkelvisie Omgeving Den Haag Centraal die momenteel wordt gemaakt en in Q3-Q4 aan de raad wordt voorgelegd.

9/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

4.

Wordt er ook een effectrapportage op de leefbaarheid uitgevoerd?

Nee, het college acht het niet zinvol dit specifieke instrument bij de Bellevue in te zetten. Zie de commissiebrief over de LER (RIS315274). De leefbaarheid is een aandachtspunt voor de Ontwikkelvisie Omgeving Den Haag Centraal die momenteel wordt gemaakt en in Q3-Q4 aan de raad wordt voorgelegd. 5.

In het PUK staan op blz.31 de mogelijkheden genoemd over welke voorzieningen mogelijk zijn in het gebouw. In de eerdere antwoorden van technische vragen staat dat wordt gestreefd naar een inclusief concept van voorzieningen voor bewoners en gebruikers, o.a. op de begane grond en eerste verdiepingen. Zijn ook al concrete voorzieningen daarbij in het gebouw zelf voorzien en gepland, en welke voorzieningen moeten daarbuiten worden opgevangen? Hoe wordt dit getoetst?

Dit is nog niet bekend, omdat de bouwplanontwikkeling nog moet plaatsvinden. Zie ook het antwoord bij vraag 1 en 2 van het CDA. 6.

In het PUK wordt her en der ingegaan op de invulling van de plint, maar gaat niet in op welke instrumenten vanuit de plintenstrategie ingezet kunnen worden. Wordt dit alsnog gedaan conform de moties en toezeggingen die hierover zijn aangenomen bij het Voorstel van het college inzake Plintenstrategie (RIS312977)?

Conform de afdoening van de moties wordt bij de Ontwikkelvisie Omgeving Den Haag Centraal en de daarbij behorende ontwikkelstrategie ingegaan op de sturingsmogelijkheden ten aanzien van de invulling van de plint. 7.

Zijn er dit jaar gesprekken gevoerd met de ontwikkelaar na het aannemen van de motie ‘Neem Bellevue in ontwikkeling’ (RIS314177)? Zo ja, wat waren de uitkomsten daarvan?

Er heeft op 31 januari 2023 een kennismakingsoverleg plaatsgevonden met wethouder Van Asten en de betrokken private partijen. Hierbij is ook gesproken over het PUK Bellevue. De ontwikkelaars gaven aan dat de markt in 2022 is verslechterd voor beleggers, waardoor de businesscase, ook met een bouwhoogte van 180 meter, op dit moment financieel niet haalbaar is voor de drie betrokken partijen, Patrizia, Staedion en Downtown development. Dat betekent niet dat de planontwikkeling nu stopt. De betrokken partijen zijn positief over de mogelijke stap van de raad om terug te gaan naar de oorspronkelijke bouwhoogte, omdat dit de kansen om te komen tot een haalbare businesscase vergroot. 8.

Zijn er nog nieuwe inzichten of wijzigingen gekomen, na het aannemen van de motie ‘Neem Bellevue in ontwikkeling’ (RIS314177) met de ontwikkelaar t.o.v. het oorspronkelijke PUK. Zo ja welke?

Zie het antwoord op vraag 7 van het CDA. Samen met de private partijen onderzoekt het college welke stappen partijen de komende tijd kunnen zetten en welk commitment partijen naar elkaar kunnen uitspreken. Mochten de private partijen aangeven met de bouwplanontwikkeling door te willen, dan zal het college de planontwikkeling oppakken en faciliteren.

10/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

9.

Is het zeker dat de bouw nu volledig door kan gaan, bij het instemmen met dit PUK voor de Bellevue-locatie?

Nee, dit is niet zeker. Ook met de hogere bouwhoogte is de businesscase van de ontwikkelende partijen negatief; al heeft deze hoogte wel een positief effect. Als de markt voor de uitvoering van de bouwopgave gunstiger is, kan dat leiden tot lagere bouwkosten en leiden tot een investeringsbesluit van de ontwikkelende partijen. Daarnaast moet het RO-procedure en de omgevingsvergunningsprocedure nog doorlopen worden. 10. Hebben factoren zoals stijgende bouwkosten daar nog effect op? Dat klopt. Deze hebben een sterke invloed op de businesscase van de ontwikkelende partijen. 11.

Zijn er mogelijkheden om een bouwplicht op te nemen? Dan wel het opnemen van andere voorwaarden die zien op bouwen, bijvoorbeeld een continu bouwstroom gedurende een bepaalde periode, zoals ook is voorgesteld bij KJ-plein?

Nee, want de gronden zijn in privaat bezit. De gemeente heeft geen mogelijkheden om een bouwplicht of continu bouwstroom af te spreken. Dat er een continu bouwstroom moet zijn, is in de regel wel een eis van ontwikkelende partijen aan hun bouwer.

SP 1.

Op welke wijze zijn omwonenden sinds de behandeling van het PUK in de raad van 7 oktober 2021 door de projectontwikkelaar geïnformeerd over en betrokken bij de stand van zaken omtrent de Bellevue? Welke activiteiten heeft de projectontwikkelaar op dit gebied concreet ontplooid?

Na de besluitvorming over het geamendeerde PUK in oktober 2021 heeft tot begin 2023 geen specifiek overleg over de Bellevue met omwonenden plaatsgevonden, omdat het project in een impasse kwam en de planontwikkeling feitelijk stillag. Ook de ontwikkelende partijen hebben niet gesproken met de omwonenden. 2.

Kan het college toelichten wat er bedoeld wordt met de volgende zin in het aangepaste PUK (blz.61): ‘Er wordt verwacht dat er – zo nodig – meebewogen wordt met andere partijen in de omgeving die bouwen en/of ontwikkelen, in belang van de integrale communicatie’? Wat bedoelt men concreet met ‘meebewegen’ en op welke andere projecten in de omgeving doelt men hier?

Hiermee wordt bedoeld dat de participatie en communicatie van de Bellevue qua planning soms aangesloten wordt op de meer algemene participatiemomenten in het CID (‘de CID-dagen’) om het voor bewoners makkelijker te maken zich over de plannen in het CID te informeren en hierover mee te denken.

11/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

3.

Kan het college aangeven in hoeverre zij met de projectontwikkelaar heeft gesproken over de mogelijkheden om tot een sluitende businesscase te komen met de aangepaste bouwhoogte (165 meter inclusief kroon), door ook in andere opzichten af te stappen van het oorspronkelijke bouwplan? Denk hierbij in het bijzonder aan het omlaag schroeven van het aantal van 1200 woningen en/of het terugbrengen van het aantal vierkante meters commerciële ruimte. Zo ja, wat was de uitkomst van deze gesprekken? Zo nee, waarom niet?

De gesprekken na het vaststellen van de geamendeerde PUK maakten duidelijk dat de ontwikkelaars geen sluitende businesscase meer mogelijk achtten. Er is niet gesproken over minder woningen. Allereerst omdat de ontwikkelaars niet verder wilden met de verlaagde bouwhoogte, maar ook omdat de vastgestelde PUK deze ruimte niet bood. 4.

Welke gesprekken zijn er door het college met de projectontwikkelaar gevoerd sinds het aannemen van de motie ‘Doorbreek de impasse’ op 20 januari 2022? Graag een overzicht van de verschillende gespreksmomenten, de zaken die hier besproken zijn en de uitkomsten van deze gesprekken.

Er heeft op 31 januari 2023 een kennismakingsoverleg plaatsgevonden met wethouder Van Asten en de betrokken private partijen. Zij gaven aan dat de markt in 2022 is verslechterd voor beleggers, waardoor de businesscase op dit moment financieel niet haalbaar is voor de drie betrokken partijen, Patrizia, Staedion en Downtown development. Dat betekent niet dat de planontwikkeling nu stopt. De betrokken partijen zijn positief over de mogelijke stap van de raad om terug te gaan naar de oorspronkelijke bouwhoogte, omdat dit de kansen om te komen tot een haalbare businesscase vergroot. 5.

In de afdoening van de motie ‘Doorbreek de impasse’ staat dat de scenario’s om met ‘dikkere’ torens of slechts één toren te werken zijn besproken. Er wordt aangegeven dat deze scenario’s niet verder zijn onderzocht vanwege negatieve effecten (bijvoorbeeld minder groen en minder zon). Waren dit de voornaamste redenen om deze scenario’s niet verder te onderzoeken, of was de financiële haalbaarheid de voornaamste reden?

De voornaamste reden was dat de verlaagde bouwhoogte een sluitende businesscase onmogelijk maakte. Daar kwam bij dat de dikkere torens of het 1 toren model niet past in ons hoogbouwbeleid en tevens als niet aantrekkelijk werd beschouwd vanwege de grotere effecten qua bezonning. 6.

Heeft de projectontwikkelaar aangegeven hoeveel kosten er gemoeid zouden zijn met het maken van een nieuw ontwerp en nieuwe studies ten gevolge van de behandeling van het PUK in de raadsvergadering van 7 oktober 2021? Zo ja, kunt u de raad desnoods vertrouwelijk informeren wat de geschatte kosten waren?

Nee. Zie ook het antwoord bij vraag 20 van de PVDD. 7.

Zijn er ontwerpen/studies gemaakt naar aanleiding van de aanpassing van de bouwhoogte in de raadsvergadering van 7 oktober 2021? Zo ja, kan het college deze aan de raad doen toekomen?

Nee.

12/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

8.

Kan het college (al dan niet vertrouwelijk) toelichten hoe de businesscase eruit zou zien als de projectontwikkelaar nu over zou gaan tot de realisatie van het oorspronkelijke plan? Hoe groot zou het financiële tekort op de businesscase zijn? Indien het college deze vraag niet kan beantwoorden: waarom heeft zij deze gegevens niet opgevraagd bij de projectontwikkelaar voordat zij het aangepaste PUK naar de raad heeft gestuurd?

Nee, het tekort is bij de gemeente niet bekend. Zie de algemene inleiding over het PUK aan het begin van deze brief als het gaat om de aard van een PUK. 9.

Zijn er al gesprekken gevoerd met de projectontwikkelaar over kostenverhaal en de kosten die gepaard gaan met de inrichting van het openbaar gebied? Hoe groot acht het college de kans dat de projectontwikkelaar na vaststelling van het nieuwe PUK in de gemeenteraad gaat proberen om de gemeente deels voor deze kosten te laten opdraaien?

Er zijn in 2021 verkennend ambtelijke gesprekken gevoerd over het kostenverhaal. De gemeente en ontwikkelende partijen moeten zich houden aan de wettelijke kaders die gelden bij kostenverhaal. Als ontwikkelende partijen de hieraan verbonden kosten niet kunnen betalen, zal de gemeente dit moeten doen als zij het plan wil realiseren of haar medewerking aan het plan moet stopzetten.

VVD 1.

In het voorstel van het college inzake Planuitwerkingskader (PUK) Bellevue-locatie met oorspronkelijke bouwhoogte wordt gesteld dat ‘de intentie is uitgesproken op deze locatie een hoogbouwontwikkeling met gemixt programma te realiseren’. Wat betekent in dit kader ‘intentie’?

Intentie betekent in dit kader dat de gemeente een gemixt programma wil realiseren, maar dat het aan de ontwikkelende partijen is of men ook tot een start bouw komt, waarbij het gemixte programma daadwerkelijk wordt gerealiseerd. 2.

De drie betrokken partijen, Patrizia, Staedion en Downtown development, hebben nadat de gemeenteraad het oorspronkelijke PUK geamendeerd heeft vastgesteld aangegeven dat het verlagen van de bouwhoogte de businesscase onhaalbaar maakt. Kan het college in chronologische volgorde aangeven welke gesprekken zijn gevoerd met de drie betrokken partijen nadat de raad het PUK geamendeerd heeft vastgesteld?

In de periode oktober 2021-februari 2022 een aantal gesprekken heeft plaatsgevonden op ambtelijk en bestuurlijk niveau over de verlaging van de bouwhoogte. Hiervan zijn geen verslagen gemaakt. Het betrof verkennende gesprekken met de gemeente. Zie hiervoor de afdoening van de motie ‘Doorbreek de impasse’ (RIS311380). 3.

Kan in aanvulling op vraag 2 het college aangeven of er verslagen zijn van deze overleggen en of die gedeeld kunnen worden met de raad indien aanwezig, en waarom die niet zijn gemaakt indien niet aanwezig?

Nee, er zijn geen verslagen omdat dit verkennende gespreken waren. Verslagen zijn aan de orde als er afspraken worden gemaakt.

13/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

4.

Het college heeft in eerdere commissie- en raadsvergaderingen gesproken over lopende gesprekken met de drie betrokken partijen, je kunt die gesprekken ook wel verkenningen noemen. Welke verkenningen zijn gedaan om te komen tot een haalbare businesscase binnen het geamendeerde PUK?

In de afdoening van de motie ‘Doorbreek de impasse’ (RIS311380) wordt een beeld gegeven van de diverse verkenningen. Er is gekeken hoe de verlaging kan plaatsvinden met behoud van het woonprogramma. Dit zou kunnen door ‘dikkere’ torens of zelfs één toren te maken, in afwijking van de randvoorwaarden van hoogbouwnota Eyeline-Skyline. Daarnaast is er gekeken of het woonprogramma kan worden ingepast in de stedelijke laag (eerste 25-35 meter vanaf de begane grond). 5.

Is er bij die verkenningen onderzocht of aanpassingen in het programma kunnen leiden tot een haalbare businesscase? Welke afwegingen zijn hierbij gemaakt en wat is hiervan de uitkomst geweest? Kan het college die delen met de raad? Zo nee, waarom niet?

Binnen de kaders van het amendement is alleen gekeken naar een verlaging van het commerciële kantoorprogramma. Voor een forse aanpassing van het woonprogramma bood het amendement geen ruimte. 6.

Is er bij die verkenningen onderzocht of aanpassingen in de stedenbouwkundige opzet (lees: minder ranke torens, bredere basis, etc.) kunnen leiden tot een haalbare businesscase? Welke afwegingen zijn hierbij gemaakt en wat is hiervan de uitkomst geweest? Kan het college die delen met de raad? Zo nee, waarom niet?

Zie het antwoord bij vraag 2 van het PVDD. 7. Is er bij die verkenningen onderzocht of andere compensatie, zoals een geldelijke compensatie, tot de mogelijkheden behoort om te komen tot een haalbare businesscase? Er is door de private partijen geopperd of een compensatie in de vorm van een WBI-subsidie kon plaatsvinden. Deze subsidie kan alleen worden gegeven voor het publieke tekort op een haalbaar plan en niet aan de private partijen worden versterkt. Voor het overige is niet gesproken over een geldelijke compensatie. Dat kan ook niet in verband met staatsteun. 8.

Hoogbouw realiseren is door complexiteit kostbaar, daarom is vaak een bepaalde hoogte nodig om te komen tot een haalbare businesscase. Is er bij de verkenningen of op andere momenten nagedacht en gesproken over alternatieven voor de Bellevue-locatie? Welke afwegingen zijn hierbij gemaakt en wat is hiervan de uitkomst geweest, kan het college die delen met de raad? Zo nee, waarom niet?

Nee, een totaal ander plan zou leiden tot nieuwe plankosten voor de ontwikkelaar. Zie ook het antwoord op vraag 20 bij de PVDD. 9.

Is er bij de verkenningen of op andere momenten nagedacht over een veel substantiëlere verlaging van de bouwhoogte om de hoogbouwkosten te verminderen? Welke afwegingen zijn hierbij gemaakt en wat is hiervan de uitkomst geweest, kan het college die delen met de raad? Zo nee, waarom niet?

Nee, zie het antwoord bij vraag 8 van de VVD.

14/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

10. Het college schrijft in de brief ‘Vervolg planontwikkeling Bellevue’ het volgende: ‘De markt is het afgelopen jaar verslechterd voor beleggers, waardoor de businesscase op dit moment financieel niet haalbaar is voor de drie betrokken partijen, Patrizia, Staedion en Downtown development. Dat betekent niet dat de planontwikkeling nu stopt. De betrokken partijen zijn positief over de mogelijke stap van de raad om terug te gaan naar de oorspronkelijke bouwhoogte omdat dit de kansen om te komen tot een haalbare businesscase vergroot.’ Is er met zekerheid te stellen dat het PUK Bellevue ook in ontwikkeling genomen wordt? Kan het college aangeven waarmee de onzekerheid samenhangt? Nee, er is op dit moment geen zekerheid te geven. De ontwikkelende partijen willen eerst duidelijkheid over de aanvaardbaarheid van de kaders van het PUK door de raad. Daarnaast moet er zicht zijn op dat de bouwkosten gaan dalen en er moet meer zekerheid komen over het rijksbeleid over de vrije sector huren. 11.

Kan het college aangeven of er contact is geweest met de drie partijen na het aannemen van de motie ‘Neem Bellevue in ontwikkeling’ (RIS314177) en wat de conclusie van dit gesprek of deze gesprekken is geweest?

Er heeft op 31 januari 2023 een kennismakingsoverleg plaatsgevonden met wethouder Van Asten en de betrokken private partijen. Zij gaven aan dat de markt in 2022 is verslechterd voor beleggers, waardoor de businesscase op dit moment financieel niet haalbaar is voor de drie betrokken partijen, Patrizia, Staedion en Downtown development. Dat betekent niet dat de planontwikkeling nu stopt. De betrokken partijen zijn positief over de mogelijke stap van de raad om terug te gaan naar de oorspronkelijke bouwhoogte, omdat dit de kansen om te komen tot een haalbare businesscase vergroot. 12. Kan het college aangeven wat het verschil is tussen de haalbaarheid van de businesscase van het vastgestelde geamendeerde PUK en het opnieuw voorgelegde PUK met oorspronkelijke bouwhoogte, gegeven de passage dat ook met de oorspronkelijke bouwhoogte er geen haalbare businesscase is? Nee, dit inzicht heeft de gemeente niet. 13. Kan het college aangeven welke stappen genomen kunnen worden om te komen tot een haalbare businesscase nu het voorliggende PUK ook leidt tot een onhaalbare businesscase? En hoe wordt de raad hierover geïnformeerd? Binnen de huidige gemeentelijke beleidskaders ziet de gemeente hier geen mogelijkheden toe. Deze vraag valt verder buiten het bestek van een technische vragenronde.

De gemeente monitort de ontwikkelingen op de bouw- en beleggingsmarkt en bekijkt met de ontwikkelende partijen of dit de situatie verandert. Als hiertoe aanleiding is zal het college de raad informeren. 14. Kan het college aangeven waarom zij het PUK, ondanks het feit dat de ontwikkelaar een onhaalbare businesscase heeft met voorliggend PUK, heeft vastgesteld? Zie de algemene inleiding over het PUK aan het begin van deze brief als het gaat om de aard van een PUK.

15/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

15.

Welke andere PUK’s zijn de afgelopen 5 jaar vastgesteld met een soortgelijke situatie? Graag ontvangen wij een omschrijving van de onzekerheid in die gevallen.

Er is geen overzicht van die gevallen waarbij dit geldt. In principe maakt het college een PUK dat ook haalbaar is voor de ontwikkelende partijen. Dat vergroot de kans dat ook daadwerkelijk wordt gebouwd. Maar ook als die financiële haalbaarheid er is tijdens de vaststelling van het PUK kan dit veranderen in de loop van de tijd. Tussen de vaststelling van het PUK en start bouw kan 2-3 jaar zitten en in die tijd kan de markt sterk zijn veranderd. 16. Wat zijn de beleidskaders voor een PUK? Is het voorwaardelijk om een haalbare businesscase te hebben? Zo nee, waarom niet? Wijzigt het beleidskader voor PUK’s wanneer de omgevingswet in werking treedt? Zo ja hoe? Zie de algemene inleiding over het PUK aan het begin van deze brief als het gaat om de aard van een PUK. 17.

Kan het college aangeven waarom het PUK Bellevue-locatie met oorspronkelijke bouwhoogte nu in behandeling genomen moet worden door de gemeenteraad als niet duidelijk is dat de ontwikkeling, zoals voorgesteld in het PUK op de Bellevue-locatie, haalbaar is?

Zie de algemene inleiding over het PUK aan het begin van deze brief als het gaat om de aard van een PUK. 18. Is er overwogen om te wachten met het vaststellen van het PUK totdat er zicht is op een haalbare businesscase? Zo nee, waarom niet? Nee. De uitspraak van de raad om de maximale bouwhoogte weer op 180 meter te stellen vroeg om het bijstellen van PUK. Het college is van mening dat het vaststellen van het PUK de ontwikkelende partijen zicht geeft op de ruimtelijke en programmatische kaders die de gemeente aanvaardbaar vindt. Met dit kader hebben de ontwikkelende partijen zekerheid en kunnen zij hun achterliggende investeerders ook duidelijkheid geven. Dit heeft een positieve invloed op het kunnen starten met het vervolg van de planontwikkeling. Bij het niet vaststellen van het PUK blijven partijen in onzekerheid zitten over de aanvaardbaarheid van de ruimtelijke en programmatische kaders. 19. Waarom kiest het college er niet voor om eerst afstemming te zoeken met de drie partijen om zekerheid te hebben dat een ontwikkeling haalbaar is alvorens een PUK naar de raad wordt gestuurd? Zie het antwoord bij vraag 18 van de VVD. 20.

Kan het college aangeven, gegeven bovenstaande vragen, hoe de impasse zoals gevraagd door de motie ‘Doorbreek de impasse’ (RIS311380) doorbroken is als er nog geen zekerheid is dat de voorgestelde ontwikkeling mogelijk is? Het terugbrengen van de oorspronkelijke bouwhoogte heeft een positief effect op de businesscase van de ontwikkelende partijen en brengt zo realisatie van dit bouwplan dichterbij. Als gemeente kunnen we niet economische ontwikkelingen sturen zoals de inflatie en de bouwkosten. Met het terugkeren naar de oorspronkelijke bouwhoogte kan de gemeente een bijdrage leveren om de impasse te doorbreken. Het college verwacht dat daarmee het plan wordt volgetrokken als de bouwmarkt verder afkoelt.

16/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

21. Is besproken wat er nodig is om de businesscase wel haalbaar te maken? Zo ja, kan het college de raad hierover informeren? Zo nee, waarom niet? Er is slechts gesproken over de ontwikkelingen op de bouw- en beleggingsmarkt. Zowel aan de kosten als opbrengstenkant is de tendens negatief om deze ontwikkeling op dit moment haalbaar te maken. Als gemeente monitoren we de marktsituatie. 22. Wanneer en hoe bepalen de drie ontwikkelende partijen of ze willen gaan bouwen? Dit hangt af van het afkoelen van de bouwmarkt en zekerheid over de rijksingrepen in de huurmarkt. En vervolgens over het succesvol doorlopen van de RO- en vergunningsprocedure. 23. Kan het college aangeven hoe de gemeenteraad grip kan houden op de ontwikkeling van de Bellevue-locatie gegeven de onzekerheid die in het plan zit? De afwijking van het bestemmingsplan of omgevingsplan komt nog ter besluitvorming langs in de raad. Ook wordt momenteel gewerkt aan een Beeldkwaliteitsplan voor de Omgeving van Den haag Centraal dat eveneens aan de raad wordt voorgelegd. 24. Een PUK is maximaal 24 maanden geldig en kan met gegronde reden worden verlengd. Kan het college aangeven wat een gegronde reden is en hoe overgegaan kan worden tot verlenging? Heeft de gemeenteraad bij verlenen van verlenging een rol? Zo nee, waarom niet? In het voorliggende PUK gaan we uit van een geldigheid van 2 jaar.

Voor het deelgebied Omgeving Den Haag Centraal wordt momenteel ook een ontwikkelvisie opgesteld. Deze gaat in Q3-Q4 2023 ter vaststelling naar de raad. In deze ontwikkelvisie nemen we de ruimtelijke en programmatische kaders van de Bellevue-locatie over. Daarmee krijgen deze uitgangspunten een langere geldingsduur. We beogen voor de ontwikkelvisie een looptijd van 20 jaar; de looptijd van het CID, maar er kunnen tussentijds ontwikkelingen zijn die om een bijstelling vragen. 25. Wat is formeel de ingebruikname van dit PUK? Welke juridisch-planologische stap is daarvoor nodig? De datum van ingebruikname van het PUK is de datum van vaststelling van het PUK door het college. Dat volgt na instemming door de raad. 26. Kan het college toelichten of en hoe de raad kan sturen op de juridisch-planologische procedure indien dit PUK wordt vastgesteld? De afwijking van het bestemmingsplan of omgevingsplan komt nog ter besluitvorming langs in de raad 27. Is het denkbaar dat voor een haalbare businesscase het PUK moet worden aangepast? Zo ja, welke ruimte is hiervoor? Wat zal daarbij de inzet van het college zijn indien er wijzigingen buiten het PUK zouden worden voorgesteld? Wat is hierbij de rol van de raad? En hoe wordt de omgeving hierbij betrokken? Ja, dat is denkbaar, maar vooralsnog niet aan de orde.

Wanneer dit eventueel aan de orde zou komen moet het college het PUK opnieuw ter instemming aan de raad voorleggen of deze wijzigingen via de RO-procedure aan de raad voorleggen. In beide gevallen zal er eerste participatie met de omgeving plaatsvinden.

17/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

28. Kan het college aangeven wat de omvang van de appartementen gaat zijn en welke huurprijs per type appartement gerekend gaat worden? In het PUK is een verdeling van de woningbouwcategorieën opgenomen. De precieze omvang en huurprijs is het college niet bekend, want hangt af van de bouwplanuitwerking. 29. Waarom kiest het college ervoor om af te wijken van het percentage kleine appartementen (<40 m2)? Graag een uitgebreide onderbouwing waarin niet alleen ingegaan wordt op de uitzonderingsregel voor studentenhuisvesting. De raad heeft bij het instemmen met de geamendeerde PUK met deze afwijking reeds ingestemd. Kortheidshalve wordt daarom verwezen naar de tekst in het PUK en het geamendeerde raadsvoorstel (RIS309865). In het voorliggende PUK is alleen de oorspronkelijke bouwhoogte teruggebracht. Het college vertrouwt erop dat de raad op de andere punten consistent zal zijn met haar eerdere besluitvorming. 30. Hoe verhoudt het grote percentage kleine woningen zich tot de doelstellingen van het gemeentelijk woonbeleid? Zie het antwoord bij vraag 29 van de VVD. 31. Er is veelvuldig aandacht gevraagd voor participatie. Eén van de aspecten die bewoners inbrachten was de hoogte van het voorgestelde (en nu opnieuw ingebrachte) PUK.

Is er gesproken met bewoners(organisaties) over dit plan na het aannemen van het amendement? Zo ja, graag een toelichting wanneer, met wie en waarover? Zo nee, waarom niet? Na de besluitvorming over het geamendeerde PUK in oktober 2021 heeft tot begin 2023 geen specifiek overleg over de Bellevue met bewoners plaatsgevonden, omdat het project in een impasse kwam en de planontwikkeling feitelijk stil lag. 32. Is er gesproken met bewoners(organisaties) over dit plan nadat de drie partijen aan hebben gegeven niet te kunnen komen tot een haalbare businesscase? Zijn daar verslagen van indien er gesprekken zijn geweest en kan de raad die ontvangen? Als er geen gesprekken zijn gevoerd, waarom niet? In die periode is niet met bewoners gesproken; zie hiervoor het antwoord op vraag 31 van de VVD. Wethouder Van Asten heeft wel op 14 februari 2023 met de klankbordgroep CID over de Bellevue gesproken. Hiervan is geen verslag. 33. ‘De Bellevue-locatie en het CID-gebied kunnen met de ontwikkeling een kwaliteitssprong maken.’ Kan het college hier een onderbouwing voor leveren, waarin wordt ingegaan op de stedenbouwkundige kwaliteit, het windklimaat, de bezonningseffecten en de voorzieningen inclusief de groennorm? Als het gaat om de stedenbouwkundige kwaliteit, het windklimaat en de bezonning verwijst het college naar het voorliggende PUK.

Qua voorzieningen en groennormering verwijst het college naar de Structuurvisie CID dat als kader geldt voor alle ontwikkelingen in et CID. In het Kwaliteitsplan CID wordt deze kwaliteiten nog nader omschreven. Dit plan wordt binnenkort met u besproken.

18/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

34. ‘De locatie draagt bij aan het ontstaan van een dynamisch gemend gebied, waar het ook buiten kantoortijden plezierig en levendig is.’ Waarop is deze conclusie gebaseerd? En in hoeverre is dat anders dan de huidige situatie? Het gebied rond station Den Haag Centraal kent momenteel te weinig woningbouw en te weinig aantrekkelijke functies op de begane grond van de gebouwen. Het wordt gezien als een kantorengebied. Mede door de ontwikkeling van de Bellevue kan dit in positieve zin veranderen en wordt het gebied in de avonden en weekenden naar verwachting meer leefbaar. 35. Wat verstaat het college onder een ‘kosmopolitische uitstraling’ en vanuit welk beleidskader is deze ambitie afkomstig? In het PUK is op blz.17 en 21 omschreven wat het college verstaat uit een kosmopolitisch karakter en uitstraling. Dit karakter ontstaat door de wens tot verdichting in beleidsnota’s als de structuurvisie CID, de nota Hoogbouw, de Woonagenda en het gemeentelijk beleid over de campusontwikkeling. 36. Bij het beoogd toekomstig programma staat bij het vakje toekomstige situatie voor parkeerplaatsen 0-221 parkeerplekken.

Waarom staat daar een bandbreedte voor parkeerplekken van 0 tot 221 en niet een minimum van 221 parkeerplekken? Hoeveel parkeerplekken moet de ontwikkelende partijen minimaal realiseren? Hoe verhoudt dit zich tot het parkeerbeleid? Voor het CID geldt een specifiek parkeerbeleid (RIS306160), waarbij er lagere eisen gelden voor woningen en kantoren. Daarbij wordt ook ingezet op dubbelgebruik en deelmobiliteit. Binnen het CID is de insteek om zo min mogelijk parkeerplaatsen op de locatie zelf te organiseren maar dit juist op afstand te organiseren. Op deze manier zijn er minder autobewegingen van en naar deze locatie wat gelet op de beperkte openbare ruimte met veel fietsers en voetgangers in de stationsomgeving de voorkeur heeft. Dit betekent dat de hoeveelheid parkeerplaatsen op de locatie 0 (nul) mag zijn maar op afstand nog wel moet voldoen aan de parkeernormen voor het CID. Mogelijke locatie voor parkeren op afstand is bijvoorbeeld de garage onder het Malieveld. De 221 parkeerplaatsen is door de ontwikkelaar genoemd als realistische bovengrens voor de locatie zelf. In het PUK is de parkeerbehoefte ingeschat op totaal 260 plekken, dit wordt pas concreter nadat het definitieve programma bekend is. Vandaar dat een bandbreedte van 0 tot 221 plekken wordt aangegeven. 37. Het college schrijft dat het onderzoek naar de benodigde voorzieningen in het CID nog niet gereed is.

Kan het college toelichten waarom er gevraagd wordt om in te stemmen met een programma waar beperkte ruimte in zit voor voorzieningen terwijl nog niet bekend is wat nodig is in het CID? Welke gevolgen worden eraan verbonden voor de ontwikkeling indien blijkt dat er een tekort is? De zorg voor voldoende voorzieningen moet niet op bouwplot-niveau maar op gebiedsniveau bekeken worden. Op basis van het voorzieningenonderzoek CID en de referentienormen wordt inzicht geboden in de benodigde voorzieningen voor het gehele CID. In de ontwikkelvisie Omgeving Den Haag Centraal wordt dit nader aangegeven voor dit deelgebied. De realisatie van woningen en voorzieningen moet gelijkelijk opgaan. Op voorhand lijkt er voldoende ruimte voor het maken van voorzieningen beschikbaar.

19/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

38. Kan het college toelichten hoe het plan kan en moet voldoen aan de nog te stellen referentienormen voor voorzieningen en hoe de raad daar invloed op heeft? Op basis van het voorzieningenonderzoek CID en de referentienormen wordt inzicht geboden in de benodigde voorzieningen voor het gehele CID. De verwachting is dat het voorzieningenonderzoek CID in Q3 aan de raad wordt voorgelegd. Tijdens de doorlopen RO-procedure kan de raad nagaan of deze voorzieningen voldoende zijn geborgd voor de Bellevue-locatie. 39. In antwoord op de technische vragen van de PvdD en de VVD (RIS308148) stelt het college dat de locatie bijdraagt aan een sterkere relatie tussen Koekamp en Malieveld met het centrum stedelijk woon- en werkgebied rond het Centraal Station. Kan het college dit toelichten en relateren aan de huidige situatie? De 1200 woningen op de Bellevue-locatie draagt eraan bij dat hier een grote groep mensen komt wonen die kan gaan genieten van de groene kwaliteiten van de Koekamp, het Haagse Bos en het Malieveld. Ook vormt deze locatie als het ware als een herkenbare schakel tussen het centrum enerzijds en de groene locaties anderzijds. 40. Naast de Bellevue-locatie ligt het KJ-plein welke recent weer is vlot getrokken. Indien beide ontwikkelingen vlak na elkaar of in elk geval deels gelijktijdig plaatsvinden ontstaat er op de Rijnstraat een mogelijk gevaarlijke situatie.

Kan het college toelichten of hier al mitigerende maatregelen voor in gedachte zijn? Nee, de bouwer zal hieraan aandacht moeten besteden in het Bouwveiligheidsplan dat hij te zijner tijd zal maken. 41. Er wordt in het PUK gesproken over de cultuurhistorische gevels en dat die geïntegreerd zouden kunnen worden. In de beantwoording van de technische vragen is gesteld dat het monumentale deel wordt beschermd. Hoe zal die bescherming eruitzien? Kan het college aangeven waarom alleen aangeraden wordt om te integreren en niet waarom bijvoorbeeld gesteld wordt dat de nieuwe gevels hierop geïnspireerd moeten zijn? Binnen de locatie is slechts sprake van één monumentale gevel. Deze zal bij de herontwikkeling ingepast worden. Vanuit de juridisch planologische situatie is alleen dit monumentale onderdeel beschermd. In de afwijking van het bestemmingsplan of omgevingsplan zal deze bescherming worden voortgezet. Het college wil niet vooruitlopen op de regels die aan de nieuwbouw in het beeldkwaliteitsplan Omgeving Den Haag Centraal worden gesteld. Momenteel wordt hieraan gewerkt. Dit plan zal uitspraken doen over de verschijningsvorm van de architectuur. Dit plan is naar verwachting Q3-4 2023 gereed voor besluitvorming in de raad.

20/21

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10524158

42. In het PUK wordt aangegeven dat de Bellevue-locatie een schakelpunt is in de binnenstad, dat het een overgangsplek is tussen intensieve bebouwing van de stad en het parkachtig karakter van de Koekamp enerzijds en fijnschalige Binnenstadsbebouwing naar grootschalige bebouwing rond Centraal Station anderzijds. Het gebouw moet hier een passend antwoord op geven. Kan het college aangeven hoe getoetst wordt of dit ook wordt bereikt en welke criteria daar dan voor gehanteerd worden voor zowel de structuur, massa en expressie en uit welke beleidsstukken die voortkomen? Wie beslist hier uiteindelijk over? De kaders die het PUK stelt zijn randvoorwaardelijk voor de planuitwerking door de ontwikkelende partijen. Ook het nog op te stellen beeldkwaliteitsplan vormt zo’n kader. Bij de uitwerking van het bouwplan zal de gemeente het plan bij de vergunningverlening toetsen aan deze kaders. De afwijking van het bestemmingsplan komt via een Verklaring van geen bedenkingen langs bij de raad. De besluiten tot vergunningsverlening liggen bij het college. 43.

Kan het college motiveren, middels een stedenbouwkundige analyse, hoe de twee torens van 180 meter passen in de context van het eerder benoemde schakelpunt en overgangsplek? Hoe verhouden de torens zich tot het fijnmazige stedenbouwkundige weefsel van de binnenstad aan de zijde van de Herengracht? Waarbij in het antwoord ingegaan niet alleen wordt op de setbacks, maar juist hoe de torens de relatie leggen. De raad heeft reeds bij het instemmen met het geamendeerde PUK met de stedenbouwkundige opzet ingestemd. Kortheidshalve wordt daarom verwezen naar de tekst hierover in het PUK en het geamendeerde raadsvoorstel (RIS309865). In het voorliggende PUK is alleen de oorspronkelijke bouwhoogte teruggebracht. Het college vertrouwt erop dat de raad op de andere punten consistent zal zijn met haar eerdere besluitvorming. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stedelijke Ontwikkeling, Strategie en Europa Robert van Asten

21/21