RIS315405 Financiele instrumenten verduurzaming woningen in VVEs

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Arjen Kapteijns Wethouder van Duurzaamheid, Energietransitie en Klimaatadaptatie

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Leefomgeving

DSO/10490245 RIS315405 Contactpersoon

Josh Geuze Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

9 mei 2023

josh.geuze@denhaag.nl

Onderwerp

Financiële instrumenten verduurzaming woningen in VVE’s

Geachte voorzitter, Het college wil dat iedereen in Den Haag prettig kan wonen in een gezonde, veilige en energiezuinige woning. Het streven van het college is om het tempo van isoleren en verduurzamen te verhogen. Een belangrijke voorwaarde hierbij is financiering. Dit is de verantwoordelijkheid van woningeigenaren, waarbij de investeringen zich ook weer terug kunnen verdienen door een lagere energierekening of een hogere verkoopwaarde. Er zijn financiële hulpmiddelen beschikbaar om woningeigenaren en verenigingen van eigenaars te helpen. Subsidies dienen als stimulatie, maar dekken niet de volledige investering. Fondsen kunnen een belangrijke rol vervullen om financiering te bieden wanneer die niet voorhanden. In deze brief gaat het college in op de invulling van deze fondsen. In het coalitieakkoord staat opgenomen dat het college de middelen en ondersteuning gericht wil laten landen. De strategie is er dan ook op gericht hieraan bij te dragen. De brief zal ingaan op het Haagse duurzaamheidsfonds voor VvE’s en de strategie rondom dit fonds in verband met landelijke ontwikkelingen. Daarna zal het toelichten hoe het college de rentekorting zal voortzetten op leningen die worden afgesloten bij het Nationaal Warmtefonds. Opgave verduurzamen VvE’s Het college stelt zich ten doel dat jaarlijks 10.000 woningen in de stad verduurzamingsstappen zetten.

Den Haag telt bijna 270.000 woningen, waarvan ruim driekwart zich in een VvE bevindt. In totaal kent Den Haag ongeveer 22.000 VvE’s. Ongeveer 55% van de woningen bevindt zich in een grote VvE (bestaande uit meer dan 10 appartementen). 45% van de VvE woningen bevindt zich in een kleine VvE. Een deel van de verduurzamingsmaatregelen kan een appartementseigenaar zelfstandig nemen, al dan niet met toestemming van de VvE. Voor een groot deel van de maatregelen dient er een collectieve beslissing genomen te worden. Deze collectieve besluitvorming is vaak een uitdaging en vergt meer tijd dan een beslissing die een particulier zelfstandig kan nemen. Er zijn ook nog verschillen in uitdagingen tussen grote VvE’s en kleine VvE’s. Grote VvE’s zijn vaak actief, sparen volgens een onderhoudsplan en hebben een beheerder. Deze basis ontbreekt vaker bij kleine VvE’s. Wat maakt dat zij veel stappen te zetten hebben voordat ze toe zijn aan verduurzaming. De ervaring leert dat het bij VvE’s moeilijker is om alle eigenaren te bereiken en om daardoor met ruime meerderheden besluiten te nemen. Bij grote VvE’s is dit vaak een extra grote uitdaging.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10490245

Naast deze uitdagingen verduurzamen VvE’s vaak grotere oppervlakten en nemen ze vaker meerdere maatregelen tegelijk in vergelijking met eigenaren van grondgebonden woningen. Zij hebben daarmee een grotere financieringsbehoefte. Kortom, de opgave bij het verduurzamen van VvE’s is groot. Vandaar dat in deze brief de financieringsmogelijkheden voor VvE’s extra belicht worden. VvE duurzaamheidsfonds In 2016 is het VvE Duurzaamheidsfonds voor verduurzaming en onderhoud opgezet door de gemeente Den Haag. Deze was bedoeld voor VvE’s onder de 10 appartementen die destijds geen landelijke mogelijkheden hadden om financiering te verkrijgen voor de verduurzaming van het gebouw. Den Haag heeft dit gat toen opgevuld vanuit de visie dat het aanvult waar landelijk geen aanbod is, zodat iedereen in de stad de mogelijkheid heeft te verduurzamen. Dit VvE Duurzaamheidsfonds is een belangrijk instrument gebleken voor VvE’s die willen verduurzamen. Hoewel de oorspronkelijke ambitie in aantallen niet werd gehaald, bleek de behoefte aan financiering wel degelijk aanwezig. In de begeleiding blijkt dat er in het noodzakelijk onderzoek, doorberekeningen en besluitvorming vaak veel hindernissen kunnen ontstaan. De verduurzaming van VvE’s is dus complex, maar dat maakt de beschikbaarheid van goede financiële instrumenten alleen maar meer noodzakelijk.

In 2022 hebben er landelijk veel ontwikkelingen plaatsgevonden die illustreren dat de noodzaak voor financiering bestaat. Het Nationaal Warmtefonds heeft sinds het einde van dat jaar leningen beschikbaar voor kleine VvE’s die verduurzamen. Ook heeft het voor particulieren die beperkte leenruimte hebben nu leenmogelijkheden beschikbaar. Bovendien kunnen particuliere huishoudens met een verzamelinkomen van minder dan €48.625 lenen tegen 0% rente. Hiermee is er veel meer mogelijk geworden dan in de tijd dat het VvE Duurzaamheidsfonds opgestart werd. Vanwege deze landelijke ontwikkelingen is ook nog eens gekeken naar het Haagse VvE Duurzaamheidsfonds. Uitgangspunt is dat er met stedelijke middelen niet wordt gedaan wat landelijk al beschikbaar is. De gemeente Den Haag wil aanvullend zijn op het landelijke aanbod. Bij de inventarisatie of het landelijk aanbod momenteel volledig dekkend is, zijn de volgende beperkingen aan bod gekomen: •

•

•

De lening aan VvE’s moet minimaal €25.000 bedragen. Zeker voor de allerkleinste VvE’s die van plan zijn een maatregel te treffen is dit een fors bedrag en dus een drempel. Een VvE van vijf moet dus minimaal €25.000 lenen in totaal. Voor een VvE energiebespaarlening kan maximaal €30.000 worden gefinancierd per appartementsrecht. De ervaring is dat dit voor VvE’s met vergaande plannen onvoldoende kan zijn. Een VvE van vijf kan dus maximaal €150.000 (€30.000 x 5) lenen in totaal. Financiering wordt enkel verstrekt voor energiebesparende maatregelen. De ervaring is dat VvE’s vaak ook onderhoudsmaatregelen willen uitvoeren of beide zaken willen combineren. Voor maatregelen die enkel bijdragen aan het onderhoud verstrekt het Nationaal Warmtefonds echter geen leningen.

Genoemde beperkingen tonen aan dat er nog altijd bestaansrecht is voor het Haagse VvE Duurzaamheidsfonds. Uitgangspunt wordt dus om financiering te verschaffen aan VvE’s die willen verduurzamen voor het deel waarvoor ze niet in aanmerking komen bij het Nationaal Warmtefonds. Dit geldt voor gevallen waarbij VvE’s onder het minimum of boven het maximum bedrag zitten. Daarnaast wil het college nog altijd waar verduurzaming stokt vanwege onderhoud, VvE’s graag met het VvE Duurzaamheidsfonds op weg helpen. In de praktijk zien we dat VvE’s verduurzaming en onderhoud vaak combineren. Het niet kunnen financieren van onderhoud maakt dat een VvE vastloopt en ook de verduurzamingsmaatregel niet kan uitvoeren. Een VvE die verduurzaamt en daarnaast onderhoud pleegt kon en blijft terecht kunnen bij het VvE Duurzaamheidsfonds. Voorwaarde is dat de duurzaamheidsinvesteringen minstens de helft van de investering bedragen.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10490245

Op deze manier kan een VvE verder worden geholpen en belemmert het onderhoudsvraagstuk de verduurzamingsintenties niet. Verduurzaming is en blijft een voorwaarde voor het krijgen van een lening voor het onderhoud. Voor de uitvoering van deze strategie zullen afspraken gemaakt worden met het Warmtefonds. Intentie is om wat betreft voorwaarden zo nauw mogelijk aan te sluiten bij de voorwaarden van het Warmtefonds. Bovendien zal er begeleiding beschikbaar zijn vanuit de VvE-balie om te helpen met het voorbereiden van een financieringsaanvraag en zullen zij de VvE’s ook begeleiden naar het juiste fonds. Hiermee wordt de drempel en het gedoe om tot financiering te komen zo klein mogelijk gemaakt. Rentekorting energiebespaarleningen Nationaal Warmtefonds In 2022 is begonnen met het verstrekken van een rentekorting op de energiebespaarleningen van het Nationaal Warmtefonds. Deze was enkel voor particulieren beschikbaar en niet voor VvE’s. Er zijn in 2022 aan 333 particulieren een lening verstrekt waarover de gemeente Den Haag rentekorting heeft gegeven. In eerste instantie werd door de gemeente Den Haag de volledige rente vergoed. De rentepercentages stegen echter dusdanig dat in juli door het college is besloten om 1,5% van de rente te vergoeden vanwege de financiële gevolgen voor de gemeente. Die 1,5% is ongeveer de rentestand van 1 januari 2022.

Landelijk zijn er zowel voor particulieren als voor VvE’s leningen beschikbaar. De 0% rente die beschikbaar is voor huishoudens met een laag inkomen is wel alleen beschikbaar voor particulieren die investeren. VvE’s die collectief investeren komen niet in aanmerking voor de 0% lening, ook als binnen de VvE huishoudens met een verzamelinkomen onder €48.625 wonen. In het coalitieakkoord ‘Den Haag 2022-2026. Voor een stad die tegen een stootje kan’ heeft het college opgenomen €4 miljoen te reserveren voor de voortzetting van de rentekorting. Het college maakt de rentekorting niet enkel voor particulieren, maar ook voor VvE’s beschikbaar. Dit doet het omdat het de ondersteuning gericht wil inzetten daar waar deze het hardst nodig is en juist bij VvE’s is het nodig om extra te stimuleren. Zoals geschetst zijn de hindernissen voor het verduurzamingsproces binnen VvE’s talrijk. Hindernissen zijn bijvoorbeeld ingewikkelde besluitvormingsprocessen en veel uitzoekwerk. Bovendien vormen ze een groot deel van de Haagse woningvoorraad. Dit rechtvaardigt een besluit om ook de VvE’s een rentekorting aan te bieden. Hiermee helpt het college om financiële belemmeringen te verkleinen. Het college stelt gedurende de collegeperiode €1 miljoen beschikbaar voor de rentekorting aan particulieren en €3 miljoen voor de rentekorting aan VvE’s (collegebesluiten RIS314508, RIS315403 en RIS315404).

Uitdaging die het college voorziet is dat grote VvE’s vaak veel maatregelen tegelijkertijd treffen en daarmee grote bedragen aanvragen. Een paar grote VvE’s kunnen daarmee al snel het budget uitputten en dan vissen de kleine VvE’s achter het net. Bovendien bevatten de wijken die in beeld zijn voor een intensieve begeleiding bij de EFG aanpak, dus de wijken waar veel energiearmoede is en waar woningen zich in slechte staat bevinden, vaak een groot aandeel kleine VvE’s. Juist deze VvE’s zijn sterk gebaat bij het aanbod van de rentekorting op energiebespaarleningen. Vandaar dat het college ervoor kiest om het budget voor VvE’s te verdelen. €1,5 miljoen is beschikbaar voor grote VvE’s en €1,5 miljoen is beschikbaar voor kleine VvE’s tot uiterlijk 31 dec 2026. Dit betekent dat als het budget onder de ene groep is uitgeput, er nog wel rentekorting aan de andere groep aangeboden kan worden. De rentekorting zal voor zowel particulieren als VvE’s 1,5% bedragen. Ook het Haagse VvE Duurzaamheidsfonds zal zijn rente met 1,5% verlagen en dat betalen vanuit het fondsvermogen.

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10490245

Met genoemde strategieën wil het college woningeigenaren en verenigingen van eigenaren extra stimuleren en de barrière om tot besluitvorming over verduurzaming te komen kleiner maken. Met vriendelijke groet, de wethouder van Duurzaamheid, Energietransitie en Klimaatadaptatie Arjen Kapteijns

4/4