Document · PDF

RIS315322 Bijlage

Commissie Ruimte 6 november 2024, gemeente Den HaagBij agendapunt: Tweede termijn inzake het Erfpachtdebat25.484 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

30 alinea's met “inventarisatie”: 20 31 48 49 51 52 54 66 80 119 122 129 146 150 173 212 225 236 248 478 787 791 796 803 806 810 811 815 849 871

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Rapportage onderzoek algemene erfpachtbepalingen 18 november 2022

Belangrijke opmerking Dit rapport is vervaardigd binnen de beperkingen zoals beschreven in de Opdrachtbevestiging. Wij accepteren geen aansprakelijkheid ten opzichte van derden die dit rapport inzien. Het kan zijn dat dit document in elektronisch formaat of als kopie aan u ter beschikking is gesteld. Dientengevolge is het mogelijk dat meerdere versies van dit document bestaan. Het rapport dat is toegestuurd met de ondertekende aanbiedingsbrief van 18 november 2022 is definitief en bepalend. © 2022 Deloitte The Netherlands

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

Inhoudsopgave Samenvatting

Inleiding en opdrachtformulering

Introductie erfpacht

Onderzoek

Resultaten

Inventarisatie

Vragenlijst gemeenten

Vragenlijst NHG en kredietverstrekkers

Bevindingen

Inventarisatie

Vragenlijst gemeenten

Vragenlijst NHG en kredietverstrekkers

Aanbevelingen

Bijlagen

46 49

Samenvatting

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

Samenvatting (1/2) Dit rapport bevat een analyse van algemene erfpachtbepalingen van 24 gemeenten en van een inventarisatie onder gemeenten en kredietverstrekkers over hun visie op erfpacht. Opdracht

Bevindingen inventarisatie

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (hierna: ‘BZK’) heeft Deloitte (hierna ook: ‘ons’ of ‘wij’) verzocht onderzoek te doen naar de meest recente algemene erfpachtbepalingen van 24 Nederlandse gemeenten. Hierbij is ons verzocht te onderzoeken welke erfpachtbepalingen vaak voorkomen en in hoeverre deze verschillende aspecten (zoals rechtszekerheid, rechtsgelijkheid en transparantie) raken. Daarnaast dient te worden onderzocht welke doelen gemeenten nastreven met erfpacht, hoe het democratisch proces en participatie bij het vaststellen van de erfpachtbepalingen geborgd worden, wat de positie is van particuliere erfpachters en hoe kredietverstrekkers hiermee omgaan.

Transparantie Op grond van de inventarisatie kan worden geconcludeerd dat de transparantie van de algemene erfpachtbepalingen vatbaar is voor verbetering. Gemeenten maken namelijk weinig gebruik van een leesstructuur, en de rekensystematiek van de canon en het canonpercentage zijn zelden beschreven.

Onderzoeksmethodiek In dit rapport analyseren wij de algemene erfpachtbepalingen aan de hand van een inventarisatie. De inventarisatie ziet op de algemene erfpachtbepalingen van 24 gemeenten in Nederland. Wij onderzoeken hierbij de begrippen transparantie, rechtsbescherming en rechtszekerheid van en voor de erfpachter. Daarnaast beschrijven wij aan de hand van reacties op onze vragenlijst hoe gemeenten hun algemene erfpachtbepalingen tot stand brengen en analyseren wij de participatiemogelijkheden van de erfpachter daarbij. Tot slot hebben wij met een vragenlijst aan de NHG en NVB gevraagd welke eisen gesteld worden aan de financiering van erfpacht.

Rechtsbescherming Uit de inventarisatie blijkt dat ten aanzien van rechtsbescherming kan worden geconcludeerd dat een erfpachter (juridische) mogelijkheden heeft om op te komen tegen rechtshandelingen van de gemeente als contractspartij (in situaties anders dan conversie). Bijna alle onderzochte gemeenten maken gebruik van een deskundigenregeling. Een ‘formele’ deskundigenregeling zou door de erfpachter echter kunnen worden ervaren als een hoge drempel. Rechtszekerheid Ten aanzien van rechtszekerheid zijn verschillende zaken onderzocht, waarbij met name de volledige canonherziening aandacht behoeft. De bepalingen omtrent canonherzieningsmomenten doen in beginsel geen afbreuk aan de rechtszekerheid. De herziening kan echter wel afbreuk doen aan de financiële zekerheid die een erfpachter meent te hebben, nu de canonverplichting als gevolg van de herziening (afhankelijk van de situatie) met relatief significante schokken kan veranderen.

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

Samenvatting (2/2) Als voornaamste aanbeveling geldt dat een handreiking kan worden opgesteld, waarin ingegaan wordt op hoe gemeenten erfpacht kunnen toepassen, en op welke manier de rechten van erfpachters daarbij geborgd kunnen worden. Bevindingen vragenlijst gemeenten Participatie Uit de reacties op de vragenlijst aan gemeenten blijkt dat (potentiële) erfpachters (en andere stakeholders) niet tot weinig worden betrokken bij het proces van het bestuurlijk vaststellen van algemene erfpachtbepalingen. Een aantal (grote) gemeenten vormt hierop een uitzondering. De communicatie met de erfpachter gebeurt vooral eenzijdig via een website, of individueel per brief of mail. Mocht er een geschil ontstaan tussen de erfpachter en de gemeente over bijvoorbeeld de canon, dan kan het geschil worden voorgelegd aan een deskundigencommissie. Op basis hiervan, kan worden geconcludeerd dat de participatie van de erfpachter vatbaar zou kunnen zijn voor verbetering. Deze verbetering zou onder meer kunnen gelden ten aanzien van het proces bij het opstellen en wijzigen van de algemene erfpachtbepalingen.

Bevindingen vragenlijst NHG en NVB Met de vragenlijst aan de NHG en NVB is onderzocht in hoeverre kredietverstrekkers gemeentelijke erfpacht met particuliere woonbestemmingen financieren. Op hoofdlijnen is te concluderen dat zowel de NHG als de NVB eigen beleid(scriteria) hebben vastgesteld. Aan de hand van het beleid kunnen hypotheekaanvragen door kredietverstrekkers worden getoetst. Het beleid van zowel de NHG als de NVB is openbaar toegankelijk via hun websites. Hierbij maken de organisaties gebruik van infographics en stroomschema’s, aan de hand waarvan het proces van financiering (op vereenvoudigde wijze) wordt uitgelegd. Dit maakt het beleid duidelijk en toegankelijk, en daarmee transparant. © 2022 Deloitte The Netherlands

Ten aanzien van de NHG wordt opgemerkt dat zij de risico’s voor erfpachters wil beperken en aanbieders wil helpen verantwoorde constructies aan te bieden. Dit doet de NHG door middel van richtlijnen en criteria waar een erfpachtconstructie minimaal aan moet voldoen om in aanmerking te komen voor financiering met borging van NHG. Deze richtlijnen zien op bescherming van de financiële positie van de erfpachter en dragen hiermee indirect bij aan de rechtszekerheid. Hetzelfde geldt voor de (bij de NVB aangesloten) banken. Deze banken hebben namelijk een zorgplicht, waardoor deze hun beleid met name in het belang van de erfpachter uitleggen. Op basis daarvan kan geconcludeerd worden dat de zorgplicht van de banken bijdraagt aan de rechtszekerheid voor erfpachters.

Aanbevelingen Wij eindigen onze rapportage met een aantal aanbevelingen. Als voornaamste aanbeveling geldt dat wij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties adviseren een handreiking op te stellen. In de handreiking kan worden ingegaan op hoe de rechtspositie van erfpachters op verschillende onderzochte begrippen te verbeteren is, waardoor de relatie tussen erfpachter enerzijds en erfverpachter anderzijds vergelijkbaar(der) kan worden gemaakt. Bij het opstellen van de handreiking kunnen verschillende stakeholders betrokken te worden, zoals erfpachters, financiers en andere belanghebbenden (zoals de Vereniging van Nederlandse gemeenten). Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

1. Inleiding en opdrachtformulering

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

1. Inleiding en opdrachtformulering (1/3) Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft Deloitte verzocht een inventarisatie te doen naar de meest recente algemene erfpachtbepalingen van Nederlandse gemeenten. 1.1 Aanleiding

1.2 Opdrachtformulering

Op 27 juni 2019 diende de heer Koerhuis (VVD) de initiatiefnota over de toekomst van gemeentelijk erfpachtbeleid voor woning- en bedrijvenbouw (hierna: de Nota) in. De vaste Kamercommissie Binnenlandse Zaken besprak de Nota op 11 oktober 2021. Tijdens het overleg zijn toezeggingen gedaan door de Minister en is er een drietal moties aangenomen.

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Uitvoeringsorganisatie Bedrijfsvoering Rijk (hierna: BZK) heeft Deloitte verzocht een onderzoek te doen naar de meest recente algemene erfpachtbepalingen van 24 (door BZK aangewezen) Nederlandse gemeenten waarvan bekend is dat zij in het verleden (of heden) erfpacht hebben gehanteerd. Het onderzoek bestaat uit een vijftal onderdelen, waarbij op hoofdlijnen worden onderscheiden:

Uit de behandeling van de Nota en de moties blijkt dat Kamerleden zorgen hebben over hoe erfpachtbepalingen zijn vormgegeven. Deze zorgen gaan in het bijzonder over rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie, rechtsbescherming en participatie. De behandeling van het erfpachtdossier in de Tweede Kamer is de rechtstreekse aanleiding om een inventariserend onderzoek onder gemeenten naar de erfpachtbepalingen te laten uitvoeren. Om te bepalen waarvan sprake is, dient te worden geïnventariseerd welke algemene erfpachtbepalingen bij gemeentelijke erfpacht voorkomen die de genoemde aspecten raken, wat dit inhoudt voor de positie van de erfpachter en hoe zich dit verhoudt tot het doel dat de gemeente met erfpacht voor ogen heeft. Daarnaast dient te worden geïnventariseerd hoe gemeenten het democratische proces en participatieproces rondom het opstellen en bestuurlijk vaststellen van de algemene erfpachtbepalingen hebben vormgegeven.

1. Het in kaart brengen van de meest recente algemene erfpachtbepalingen van 24 gemeenten ten aanzien van particuliere erfpacht met een woonbestemming; 2. Het bepalen welke erfpachtbepalingen rechtszekerheid, rechtsbescherming en transparantie van en voor de erfpachter behandelen; 3. Het beschrijven van de wijze waarop de bepalingen voor actuele uitgiften in erfpacht en de mogelijkheden om over te stappen naar actuele bepalingen tot stand zijn gekomen, met name de borging van het democratisch proces en de participatie bij het bestuurlijk vaststellen van die actuele bepalingen; 4. Het beschrijven van de mogelijkheden om over te stappen naar actuele bepalingen en hoe die overstap tot stand komt en de wijze waarop vanuit de algemene bepalingen dan wel akten voorzieningen getroffen zijn voor oplossing van onenigheden tussen erfverpachter en erfpachter; 5. Het beschrijven van de wijze waarop kredietverstrekkers erfpacht en de mogelijkheden om over te stappen naar actuele bepalingen beoordelen binnen hun (financierings-)beleid.

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

1. Inleiding en opdrachtformulering (2/3) Met de uitkomsten van dit onderzoek kan inzicht worden gekregen in de rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie, participatie en rechtsbescherming van en voor erfpachters. 1.3 Doelstelling

1.4 Leeswijzer

Dit onderzoek is erop gericht de rechtspositie van erfpachters in kaart te brengen. Met het onderzoek krijgt BZK meer inzicht in de rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie, participatie en rechtsbescherming voor particulieren omtrent erfpacht voor woonbestemmingen.

In hoofdstuk 2 beschrijven wij het theoretisch kader van erfpacht. Hierbij gaan wij in op de geschiedenis, motieven en verschillende vormen van erfpacht.

In een bijeenkomst op 7 juni 2022 heeft Deloitte kennisgemaakt met de begeleidingscommissie die werkzaam is bij BZK (hierna: de Begeleidingscommissie). Met de Begeleidingscommissie zijn de definitieve scope en randvoorwaarden van het onderzoek afgestemd. Ook zijn diverse (onderzoeks-)begrippen (nader) gedefinieerd. Een uitgebreide beschrijving van de werkwijze is opgenomen in hoofdstuk 3.

Aansluitend, in hoofdstuk 3, gaan wij in op ons onderzoek. In dit hoofdstuk geven wij de onderzoeksomvang weer en delen wij de onderzoeksopzet. We introduceren hier een drietal onderzoeksonderdelen, te weten: Inventarisatie, Vragenlijst gemeenten en Vragenlijst kredietverstrekkers. In hoofdstuk 4 delen wij de bevindingen van het onderzoek. Hierbij gaan we per onderzoeksonderdeel in op de resultaten die wij gedurende het onderzoek hebben opgehaald. Tot slot, in hoofdstuk 5, beschrijven wij de bevindingen van het onderzoek en doen wij aanbevelingen.

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

1. Inleiding en opdrachtformulering (3/3) Deloitte heeft bij dit onderzoek contact gehad met (vertegenwoordigers van) 24 verschillende Nederlandse gemeenten en met de NHG en (via de NVB) met drie Nederlandse banken. 1.5 Betrokken organisaties Bij dit onderzoek heeft Deloitte algemene erfpachtbepalingen van onderstaande gemeenten geïnventariseerd. Ook heeft Deloitte contact gehad met vertegenwoordigers van deze gemeenten ten aanzien van vragen over hun erfpachtbeleid. Tot slot heeft Deloitte contact gehad met vertegenwoordigers van de NHG en NVB (en een aantal leden daarvan).

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

2. Introductie erfpacht

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

2. Introductie erfpacht (1/2) Aan het hanteren van erfpacht, een zakelijk recht om grond van een ander tegen een vergoeding te gebruiken, kunnen juridische, financiële en sociale motieven ten grondslag liggen. Introductie

2.2 Geschiedenis

In dit hoofdstuk introduceren wij het begrip erfpacht. In de eerste paragraaf gaan wij het begrip erfpacht, waarna wij in de tweede paragraaf diverse vormen van erfpacht centraal stellen. Met de derde paragraaf beschrijven wij de verschillende motieven die ten grondslag kunnen liggen aan het hanteren van erfpacht. In de vierde paragraaf gaan wij in op de verschillende stelsels van erfpacht, waarna in de vijfde en laatste paragraaf stilstaan bij het hanteren van algemene erfpachtbepalingen.

Het recht van erfpacht wordt van oudsher verleend om woeste gronden te ontginnen om daarop agrarische bedrijvigheid te laten plaatsvinden. In de negentiende eeuw wordt erfpacht opgenomen in de Erfpachtwet (1825) en later in het Burgerlijk Wetboek (oud) 1838. Aan het eind van de negentiende eeuw verdwijnt het agrarische karakter van erfpacht naar de achtergrond. Steeds meer ontwikkelende steden gebruiken erfpacht als onderdeel van hun grondpolitiek. Zij zetten erfpacht (op de gronden die zij in eigendom hebben) in als grondinstrument om ontwikkelingen te kunnen reguleren, om speculatie tegen te gaan en om grondwaardestijgingen aan de gemeenschap te laten toekomen. Wanneer een gemeente erfpacht hanteert, wordt dit ‘gemeentelijke erfpacht’ genoemd, hetgeen gezien kan worden als een vorm van actief grondbeleid.

2.1 Erfpacht Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter (grondgebruiker) de bevoegdheid geeft om een onroerende zaak van iemand anders te houden en te gebruiken (volgens artikel 5:85 Burgerlijk Wetboek). De grond blijft in eigendom van de erfverpachter (grondeigenaar). Voor dit gebruiksrecht betaalt de erfpachter (grondgebruiker) een periodieke vergoeding aan de erfverpachter. Die vergoeding wordt canon genoemd. Het gebruik van gronden die in erfpacht zijn uitgegeven wordt bepaald door de wet (Titel 7 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek). De inhoud van het erfpachtrecht wordt met name bepaald door de ‘bijzondere bepalingen’, die zijn vastgelegd in de akte van uitgifte in erfpacht. Die akte is bij het Kadaster te raadplegen. Naast de bijzondere bepalingen, zijn ook vaak ‘algemene erfpachtbepalingen’ van toepassing. De algemene bepalingen kunnen verschillen per erfpachtcontract en zijn te vergelijken met algemene voorwaarden bij het afnemen van diensten of het kopen van een product, zoals omschreven in Titel 5, Afdeling 3 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. © 2022 Deloitte The Netherlands

2.3 Motieven Aan gemeentelijke erfpacht liggen vaak verschillende motieven ten grondslag. De motieven zijn ruwweg onder te verdelen in: • Ruimtelijke en sociale motieven: erfpacht wordt gebruikt als grondinstrument om bepaalde ruimtelijke doelen te realiseren, zoals de vestiging van specifieke functies (zoals scholen) of objecten (zoals kiosken) en om invloed te houden op het (toekomstig) gebruik van gronden, en om bijvoorbeeld betaalbare woningbouw mogelijk te maken of om vervuilende bedrijvigheid tegen te gaan.

• Financiële motieven: erfpacht wordt gebruikt als middel om grondwaardestijgingen aan de gemeenschap toe te laten komen. Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

2. Introductie erfpacht (2/2) In de praktijk zijn er verschillende signalen waaruit blijkt dat algemene erfpachtbepalingen als onredelijk bezwarend worden ervaren en dat de diversiteit tussen verschillende algemene erfpachtbepalingen groot is. 2.4 Erfpachtstelsels

2.5 Algemene erfpachtbepalingen

Erfpacht is onder te verdelen in de volgende drie categorieën:

Veel gemeenten hanteren algemene erfpachtbepalingen bij de uitgifte van gronden in erfpacht. Samen met de bijzondere bepalingen vormen zij de inhoud van het erfpachtcontract. De algemene erfpachtbepalingen kunnen in de openbare registers worden ingeschreven (volgens artikel 43 Kadasterwet), waardoor in de akte van vestiging niet telkens de algemene erfpachtbepalingen te hoeven worden herhaald.

• Tijdelijke erfpacht, waarbij een specifieke, bepaalde periode van erfpacht overeengekomen wordt. Het tijdelijk erfpachtrecht eindigt van rechtswege aan het einde van de overeengekomen periode. Om de erfpacht te laten voortduren, dient een nieuw recht te worden gevestigd. In sommige gemeenten wordt tijdelijke erfpacht stilzwijgend verlengd. • Voortdurende erfpacht, waarbij het erfpachtrecht voor een onbepaalde duur wordt aangegaan en waarbij de duur wordt verdeeld in diverse tijdvakken (in de praktijk veelal 25, 50 of 75 jaar). Bij ingang van een nieuw tijdvak, wordt de grondwaarde doorgaans herzien. • Eeuwigdurende erfpacht, waarbij het erfpachtrecht voor een onbepaalde duur wordt aangegaan. Alleen in bijzondere (in de wet en erfpachtakte opgenomen) gevallen kan de erfpacht tussentijds beëindigd worden. Bepaalde gemeenten hanteren meerdere categorieën naast elkaar of bieden de mogelijkheid om over te stappen van categorie. Daarnaast bieden bepaalde gemeenten de mogelijkheid om over te stappen naar volledig eigendom. In de praktijk kunnen hierbij aanvullende privaatrechtelijke bepalingen gelden. Hierbij valt te denken aan bijbetaling in geval van bestemmingswijziging, waarmee de (voormalige) erfpacht ‘nawerking’ krijgt.

De regels over algemene voorwaarden bij consumentenkoop en –diensten zijn, met de invoering van het Burgerlijk Wetboek (nieuw) in 1992, ook van toepassing op algemene erfpachtbepalingen. Dit betekent dat wanneer algemene erfpachtbepalingen onredelijk bezwarend zijn, deze nietig of vernietigbaar zijn (de zogenoemde ‘zwarte lijst’ en ‘grijze lijst’). In het geval van onredelijk bezwarende algemene erfpachtbepalingen kan de 1 rechtspositie van erfpachters onder druk komen te staan. Daarnaast is de diversiteit tussen verschillende (sets aan) algemene erfpachtbepalingen groot, hetgeen de onderlinge vergelijkbaarheid en transparantie (en daarmee tevens overzichtelijkheid) 2 niet ten goede komt. Dit kan van invloed zijn op de rechtspositie van erfpachters, nu de rechtspositie van een erfpachter in de ene gemeente beter gewaarborgd kan zijn dan die van een erfpachter in een andere gemeente. Door onderzoek te doen naar 3 algemene erfpachtbepalingen wordt de rechtspositie van erfpachters beter in kaart gebracht. 1 ECLI:NL:HR:2016:769 (Seba c.s./Gemeente Amsterdam); 2 Berenschot (red.), Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop, Utrecht: Berenschot Groep B.V. 2021, hoofdstuk 2 en de daaraan ondersteunende voetnoten;. 3 P.C.J. Nelisse, Stedelijke erfpacht, Doetinchem: Reed Business 2008.

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

3. Onderzoek

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

3. Onderzoek (1/3) Met moties heeft de Tweede Kamer verzocht om erfpachtbepalingen in kaart te brengen, zodat begrippen als participatie, rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie en rechtsbescherming voor particuliere erfpachters geanalyseerd kunnen worden. Introductie

Samen met de Begeleidingscommissie is gekomen tot de volgende Gedefinieerde Begrippen:

In dit hoofdstuk beschrijven wij de onderzoeksmethodiek. De methodiek is op 7 juni 2022 met de Begeleidingscommissie vastgesteld. In deze paragraaf komen achtereenvolgens de definiëring van de begrippen, de onderzoeksopzet en werkwijze terug.

Participatie gaat over actieve deelname door belanghebbenden aan het publieke beleidsvormingsproces omtrent gemeentelijke erfpacht.

3.1 Gedefinieerde Begrippen Met de moties verzoekt de Tweede Kamer aan BZK om in Nederland vaak voorkomende erfpachtbepalingen in kaart te brengen, zodat begrippen als participatie, rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie en rechtsbescherming voor particuliere erfpachters geanalyseerd kunnen worden. Hiermee wordt beoogd de rechtspositie van particuliere erfpachters te versterken. In overleg met de Begeleidingscommissie is overeengekomen dat dit onderzoek zich richt op de meest recente algemene erfpachtbepalingen van de te onderzoeken gemeenten. Het verbeteren van de situatie van particuliere erfpachters is het achterliggende doel van het onderzoek. Daarom zijn voornoemde te onderzoeken begrippen samen met de Begeleidingscommissie vanuit het oogpunt van de particuliere erfpachter nader gedefinieerd (hierna: ‘Gedefinieerde Begrippen’). Zodoende ziet het onderzoek met name op de privaatrechtelijke contractsituatie tussen enerzijds de erfpachter (als natuurlijk persoon) en anderzijds de erfverpachter (de gemeente als publiekrechtelijke rechtspersoon).

Rechtszekerheid betreft de duidelijkheid van de rechten en verplichtingen die een erfpachter heeft en de voorzienbaarheid van de toepassing daarvan door de gemeente als contractspartij. Rechtsgelijkheid ziet op de gelijke behandeling van gelijke erfpachtsituaties door de gemeente als contractspartij, opdat er geen situaties van willekeur ontstaan. Transparantie gaat over de duidelijkheid, toegankelijkheid en beschikbaarheid van informatie over de wijze waarop de gemeente als contractspartij omgaat met (specifieke) erfpachtsituaties. Rechtsbescherming ziet op de (juridische) mogelijkheden die een erfpachter heeft om op te komen tegen rechtshandelingen van de gemeente als contractspartij. De Gedefinieerde Begrippen zijn met name tijdens de inventarisatie van de algemene erfpachtbepalingen geanalyseerd. De begrippen komen daarnaast zijdelings terug in de vragen die zijn toegestuurd aan de gemeenten, nu hierin met name het bestuurlijk vaststellen van de algemene erfpachtbepalingen centraal staat. Hetzelfde geldt voor de vragenlijst aan de NHG en de NVB.

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

3. Onderzoek (2/3) Het plan van aanpak bestaat uit een viertal onderdelen, waarin respectievelijk het analyseren van erfpachtbepalingen, het inzicht verkrijgen in het bestuurlijk vaststellingsproces, het inzicht verkrijgen in het financieringsbeleid en het rapporteren van bevindingen centraal staan. 3.2 Plan van aanpak Samen met de Begeleidingscommissie is gekomen tot een aanpak die bestaat uit vier fasen: In de eerste fase stond de inventarisatie van de meest recente algemene erfpachtbepalingen centraal. Hierbij was aandacht voor het verkrijgen van de gewenste algemene erfpachtbepalingen per te onderzoeken gemeente. Daarnaast werden per gemeente contactpersonen aangewezen, waarmee werd gecorrespondeerd over de algemene erfpachtbepalingen en waaraan vragen werden gesteld in latere fasen. In de periode 12 juli 2022 tot en met 15 augustus 2022 hebben wij contact gehad met de contactpersonen binnen de 24 verschillende gemeenten. Wij hebben hen verzocht de meest recente algemene erfpachtbepalingen van hun gemeente aan ons toe te zenden. De 24 sets meest recente algemene erfpachtbepalingen hebben wij vervolgens geanalyseerd aan de hand van de Gedefinieerde Begrippen.

De tweede fase ging over het nader analyseren van de verkregen algemene erfpachtbepalingen en het stellen van vragen over de algemene erfpachtbepalingen. Daarnaast werden de gemeenten gevraagd toelichting te geven op de wijze waarop erfpacht is geregeld en hoe de erfpachtbepalingen tot stand gekomen zijn.

In samenwerking met de Begeleidingscommissie hebben wij een vragenlijst opgesteld voor de kredietverstrekkers. De vragenlijst is door ons, in afstemming met de Begeleidingscommissie, in de periode 17 augustus 2022 tot en met 29 september 2022 toegestuurd aan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). De NVB heeft de vragenlijst doorgestuurd naar een aantal banken, waaronder ING Bank, de Volksbank en Rabobank. De laatste fase zag op het ordenen en verwerken van de resultaten. In deze fase schreven wij de bevindingen en aanbevelingen uit in een rapportagevorm. Aan de beschrijving van de bevindingen en aanbevelingen liggen geen waardeoordelen of kwalificaties ten grondslag. Daarmee zijn de bevindingen en aanbevelingen dus louter indicatief van aard. Een conceptversie van de rapportage is op 18 oktober 2022 gedeeld met de Begeleidingscommissie. De conceptversie is op 20 oktober 2022 met de Begeleidingscommissie besproken, waarna op 18 november 2022 een definitieve versie van dit rapport is gedeeld. Een overzicht van de onderzoeksopzet is opgenomen op de volgende pagina.

In de derde fase hebben wij kredietverstrekkers gevraagd hoe zij omgaan met de financiering van erfpacht, waarna wij betekenis hebben gegeven aan de opgehaalde informatie, waardoor we deze in de vervolgfase konden rapporteren. © 2022 Deloitte The Netherlands

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

3. Onderzoek (3/3) Het onderzoek heeft gefaseerd plaats gevonden, waardoor in iedere fase verschillende onderzoeksactiviteiten centraal staan. 3.3 Onderzoeksopzet Uitleg

Fasen Inventarisatie

Vragenlijst gemeente

Vragenlijst kredietverstrekkers

Rapportage

Doel

Analyseren van de meest recente algemene erfpachtbepalingen van 24 gemeenten.

Inzicht verkrijgen in het bestuurlijk proces van vaststellen van algemene erfpachtbepalingen en erfpachtbeleid in algemene zin.

Inzicht verkrijgen in het financieringsbeleid van erfpacht.

Ordenen en verwerken van resultaten

Onderzoeksactiviteiten

• Het in kaart brengen van de erfpachtbepalingen. • Het bepalen welke bepalingen rechtszekerheid, rechtsgelijkheid en transparantie van en voor de erfpachter behandelen. • Het beschrijven van de wijze waarop vanuit de algemene bepalingen voorzieningen getroffen zijn voor oplossing van onenigheden tussen erfverpachter en erfpachter.

• Het beschrijven van de wijze waarop de bepalingen voor actuele uitgiften in erfpacht tot stand zijn gekomen, met name de borging van het democratisch proces en de participatie bij het bestuurlijk vaststellen van die actuele bepalingen. • Het beschrijven van de mogelijkheden om over te stappen naar actuele bepalingen en hoe die overstap tot stand komt en de wijze waarop voorzieningen getroffen zijn voor oplossing van onenigheden tussen erfverpachter en erfpachter.

• Het beschrijven van de wijze waarop kredietverstrekkers erfpacht en de mogelijkheden om over te stappen naar actuele bepalingen beoordelen binnen hun (financierings-)beleid.

• Het rapporteren van de bevindingen en aanbevelingen

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten A. Inventarisatie

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten | Inventarisatie (1/7) Op basis van de inventarisatie blijkt dat in de erfpachtbepalingen meermalen eenzelfde soort onderwerpen wordt behandeld, waardoor deze per begrip zijn te rangschikken naar Thema’s en Rode draden. 4.A.1 Inleiding In dit hoofdstuk geven wij de resultaten weer van de inventarisatie van de meest recente algemene erfpachtbepalingen van 24 Nederlandse gemeenten. De algemene erfpachtbepalingen zijn geïnventariseerd aan de hand van de Gedefinieerde Begrippen Transparantie, Rechtsbescherming en Rechtszekerheid, zoals overeengekomen met de Begeleidingscommissie. Een totaaloverzicht hiervan is opgenomen als Bijlage A. De Gedefinieerde Begrippen komen voort uit de moties die zijn ingediend naar aanleiding van de Nota. De Gedefinieerde Begrippen zijn afgestemd met de Begeleidingscommissie. Hiermee zijn de Gedefinieerde Begrippen een gegeven. Op basis van de inventarisatie blijkt dat in de algemene erfpachtbepalingen veelal eenzelfde soort onderwerpen wordt behandeld. De onderwerpen komen daarmee (zij het telkens in andersoortige bewoordingen) in de meeste van de door ons geanalyseerde sets algemene erfpachtbepalingen voor. Deze onderwerpen zijn zodoende nader gerangschikt naar Thema’s. De Thema’s zijn vervolgens getoetst aan de Gedefinieerde Begrippen.

Wanneer wij hierin een verband constateerden, hebben wij het Thema verbonden aan het bijpassende Gedefinieerd Begrip. De Thema’s zijn daarmee onderdeel geworden van de verschillende Gedefinieerde Begrippen. Vervolgens zijn wij dieper ingegaan op de Thema’s, waarbij wij onderzocht hebben of per Thema Rode draden te herkennen waren die (op hoofdlijnen) in de algemene erfpachtbepalingen meermalen terugkeerden. De Rode draden maakten het mogelijk de Thema’s, en daarmee de Gedefinieerde Begrippen in kaart te brengen en de verschillen tussen gemeenten te duiden. © 2022 Deloitte The Netherlands

4.A.2 Overzicht categorisering (1/2)

Begrippen

Transparantie

Rechtsbescherming

Thema’s

Leesbaarheid

Rekensystematiek (canon)

Geschillen

Kostenverdeling

Rode draad

Structuur

Beschreven

Deskundigen

Beschreven

Geen structuur

Niet beschreven

Rechtbank

Niet beschreven

Figuur 1: de categorisering van de Gedefinieerde Begrippen Transparantie en Rechtsbescherming

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten | Inventarisatie (2/7) Het Gedefinieerde Begrip Rechtszekerheid is onder te verdelen in meerdere Thema’s, die nader zijn onder te verdelen in te herkennen Rode draden. 4.A.2 Overzicht categorisering (2/2) Begrippen

Rechtszekerheid

Thema’s

Erfpachtvorm

Conversie

Herziening (canon)

Afkoop (canon)

Rode draad

Tijdelijk

Niet beschreven

Wijziging gebruik

Voortdurend

Naar eigendom

< 5 jaar

Eeuwigdurend

6 – 24 jaar

Ingebrekestelling (boete)

Toestemming vervreemding

Toestemming overig

Boetebedrag (boete)

Mogelijk

Vereist

Variabel

Wettelijk

Niet mogelijk

Niet vereist

Vast

Nee

Bovenwettelijk

Bibob

Beëindiging

Gecombineerd

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten | Inventarisatie (3/7) Op basis van de inventarisatie blijkt dat in de erfpachtbepalingen meermalen eenzelfde soort onderwerpen wordt behandeld, waardoor deze per begrip zijn te rangschikken naar Thema’s en Rode draden. 4.A.3 Uitwerking Thema’s en Rode draden (1/3) Op basis van de inventarisatie blijkt dat in de algemene erfpachtbepalingen meermalen eenzelfde soort onderwerpen wordt behandeld, waardoor deze per begrip zijn te rangschikken naar Thema’s en Rode draden.

Rechtsbescherming

Transparantie

• Rode draden: er wordt onderscheid gemaakt tussen een procedure bij de rechtbank, een deskundigenregeling of het ontbreken van een geschillenregeling.

• Leesbaarheid: is ter bevordering van de leesbaarheid gebruikt gemaakt van een inhoudsopgave, titels, paragrafen, of een definitielijst? • Rode draden: indien de gemeente hiervan gebruik heeft gemaakt wordt dit in de tabel aangegeven met structuur. Indien de gemeente hier geen gebruik van maakt wordt dit aangegeven met geen structuur. ◦ structuur / geen structuur • Rekensystematiek: is de wijze van berekening van de canon in de algemene erfpachtbepalingen beschreven?

• Rode draden: de wijze van berekening van de canon is wel of niet beschreven.

• Geschilbeslechting: welke procedure is gekozen voor de beslechting van geschillen tussen de gemeente en de erfpachter?

◦ rechtbank / deskundigen / geen geschillenregeling • Kostenverdeling: welke partij dient de kosten van geschillenbeslechting te vergoeden?

• Rode draden: de kosten voor geschillenbeslechting kunnen op verschillende manieren worden verdeeld tussen de erfpachter en de gemeente. ◦ erfpachter / gemeente / 50:50 / de in het ongelijk gestelde partij / deskundigenonderdeel / afhankelijk van geschil

◦ beschreven / niet beschreven

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten | Inventarisatie (4/7) Op basis van de inventarisatie blijkt dat in de erfpachtbepalingen meermalen eenzelfde soort onderwerpen wordt behandeld, waardoor deze per begrip zijn te rangschikken naar Thema’s en Rode draden. 4.A.3 Uitwerking Thema’s en Rode draden (2/3)

xxx

Rechtszekerheid

• Afkoop: is het mogelijk om de canon geheel of voor een tijdvak af te kopen? (De erfpachter betaalt in dat geval alle nog niet betaalde termijnen in één keer vooruit)

• Erfpachtvorm: welke vorm van erfpacht hanteert de gemeente? • Rode draden: de gemeenten maken gebruik van de erfpachtvormen voortdurende erfpacht, eeuwigdurende erfpacht en erfpacht voor bepaalde tijd. ◦ voortdurend / eeuwigdurend / bepaalde tijd • Conversie: is de mogelijkheid om de erfpachtvorm te converteren naar eigendom in de algemene bepalingen beschreven? • Rode draden: de mogelijkheid om te converteren naar eigendom is wel of niet beschreven. ◦ niet beschreven / beschreven

• Herziening: wanneer hebben de gemeenten de mogelijkheid om de canon te herzien? • Rode draden: de gemeenten kunnen kiezen om de canon niet te herzien, binnen een bepaalde tijdsduur of om andere redenen. ◦ n.v.t. / ≤ 5 jaar / 6 – 24 jaar / ≥ 25 jaar / anders

• Rode draden: is het afkopen van de canon voor de erfpachter mogelijk, niet mogelijk of verplicht? ◦ mogelijk / niet mogelijk / verplicht • Toestemming vervreemding: dient de erfpachter toestemming te vragen aan de gemeente om de onroerende zaak te vervreemden? • Rode draden: toestemming om de onroerende zaak te vervreemden kan vereist of niet vereist zijn.

◦ vereist / niet vereist • Toestemming: dient de erfpachter toestemming te vragen aan de gemeente om de bebouwing, inrichting en ingebruikname van de onroerende zaak aan te passen, het gebruik te wijzigen, te slopen, bouwen, splitsen van het recht van erfpacht, splitsen van het recht van erfpacht in appartementsrechten, het onroerend goed met een beperkt recht te bezwaren, verhuren of te verpachten?* • Rode draad: de toestemming is bij iedere gemeente vereist. ◦ vereist *Deze bepaling blijkt in alle onderzochte algemene erfpachtbepalingen gelijkluidend te zijn, waardoor wordt volstaan met één Rode draad.

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten | Inventarisatie (5/7) Op basis van de inventarisatie blijkt dat in de erfpachtbepalingen meermalen eenzelfde soort onderwerpen wordt behandeld, waardoor deze per begrip zijn te rangschikken naar Thema’s en Rode draden. 4.A.3 Uitwerking Thema’s en Rode draden (3/3)

• Boetebedrag: welke soort boete kan de gemeente opleggen in geval van niet nakoming van een der verplichtingen (prestatie) in de algemene bepalingen en/of bijzondere bepalingen?

• Bibob: het doel van de Wet Bibob is dat overheden de integriteit van houders en/of aanvragers van vergunningen en subsidies toetsen bij het Landelijk Bureau Bibob. Deze toets kunnen gemeenten ook doen bij het uitgeven van grond in erfpacht. De mogelijkheid om te toetsen aan de Wet Bibob kan worden opgenomen in de algemene erfpachtbepalingen.

• Rode draden: de boete heeft een vast bedrag, het boetebedrag is variabel of een combinatie van vast en variabel.

• Rode draden: de mogelijkheid om te toetsen aan de Wet Bibob is wel of niet aanwezig.

Rechtszekerheid (vervolg)

◦ vaste boete / variabele boete / gecombineerd • Ingebrekestelling: is de boete ten gevolge van verzuim (wanbetaling en/of wanprestatie) direct opeisbaar? • Rode draden: de boete is direct opeisbaar of de boete is niet direct opeisbaar. ◦ ja / nee

◦ aanwezig / niet aanwezig • Beëindiging: de gemeente kan het recht van erfpacht beëindigen indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen (art. 5:87 lid 3 BW). De gemeente kan ook andere, bovenwettelijke beëindigingsgronden opnemen in de algemene bepalingen. • Rode draden: er zijn wettelijke beëindigingsgronden genoemd of er zijn bovenwettelijke beëindigingsgronden genoemd. ◦ wettelijk / bovenwettelijk

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten | Inventarisatie (6/7) De onderzochte gemeenten hanteren binnen de Thema’s diverse Rode draden. Onderzochte Rode lijnen Transparantie

Rechtsbescherming

Rechtszekerheid (1/2) Conversiebepaling als

Jaartal

Leesbaarheid

Rekenmethodiek

Geschilbeslechting

Kostenverdeling

Erfpachtvorm

Amsterdam

2016

Structuur

Beschreven

Deskundigen

50:50

Eeuwigdurend

Niet beschreven

Mogelijk

Arnhem

2019

Geen structuur

Niet beschreven

Deskundigen

Type geschil

Bepaalde tijd

Niet beschreven

Niet mogelijk

Eeuwigdurend

Naar eigendom

Mogelijk

algemene bepaling

Afkoop

Delft

2012

Structuur

Beschreven

Deskundigen

50:50

Den Bosch

1996

Geen structuur

Beschreven

Deskundigen

50:50

Voortdurend

Naar eigendom

Mogelijk

Den Haag

1986

Structuur

Beschreven

Deskundigen

Ongelijke partij

Eeuwigdurend

Niet beschreven

Mogelijk

Den Helder

1997

Geen structuur

Niet beschreven

Rechtbank

50:50

Voortdurend

Naar eigendom

Niet mogelijk

Deventer

2002

Geen structuur

Beschreven

Deskundigen

50:50

Bepaald

Niet beschreven

Niet mogelijk

Dordrecht

1980

Geen structuur

Beschreven

Deskundigen

Gemeente

Bepaald

Niet beschreven

Mogelijk

Groningen

1993

Geen structuur

Beschreven

Deskundigen

Ongelijke partij

Voortdurend

Niet beschreven

Mogelijk

Haarlem

1997

Geen structuur

Niet beschreven

Deskundigen

50:50

Voortdurend

Niet beschreven

Mogelijk

Hoorn

1977

Structuur

Beschreven

Deskundigen

Deskundigenoordeel

Voortdurend

Niet beschreven

Niet mogelijk

Leeuwarden

1982

Geen structuur

Beschreven

Deskundigen

Erfpachter

Voortdurend

Niet beschreven

Niet mogelijk

Leiden

1992

Geen structuur

Beschreven

Deskundigen

Deskundigenoordeel

Eeuwig

Niet beschreven

Mogelijk

Lelystad

1993

Structuur

Beschreven

Deskundigen

50:50

Voortdurend

Niet beschreven

Mogelijk

Maastricht

2013

Geen structuur

Beschreven

Deskundigen

Type geschil

Bepaald

Naar eigendom

Mogelijk

Nissewaard

1993

Geen structuur

Beschreven

Deskundigen

50:50

Voortdurend

Niet beschreven

Mogelijk

Purmerend

1992

Geen structuur

Beschreven

Deskundigen

50:50

Eeuwigdurend

Niet beschreven

Mogelijk

Rotterdam

2006

Structuur

Niet beschreven

Rechtbank

Erfpachter

Eeuwigdurend

Niet beschreven

Mogelijk

Schiedam

2004

Geen structuur

Beschreven

Deskundigen

50:50

Voortdurend

Niet beschreven

Mogelijk

Tilburg

2015

Geen structuur

Beschreven

Deskundigen

Gemeente

Bepaald

Niet beschreven

Niet mogelijk

Utrecht

1989

Structuur

Niet Beschreven

Deskundigen

Ongelijke partij

Voortdurend

Niet beschreven

Verplicht

Vlaardingen

2014

Geen structuur

Beschreven

Deskundigen

Erfpachter

Eeuwigdurend

Niet beschreven

Niet mogelijk

Zaanstad

1991

Geen structuur

Beschreven

Deskundigen

Deskundigenoordeel

Eeuwigdurend

Niet beschreven

Mogelijk

Zoetermeer

2022

Structuur

Beschreven

Rechtbank

50:50

Voortdurend

Niet beschreven

Niet mogelijk

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten | Inventarisatie (7/7) De onderzochte gemeenten hanteren binnen de Thema’s diverse Rode draden. Onderzochte Rode draden Rechtszekerheid (2/2) Jaartal

Herziening

Toestemming vervreemding

Toestemming overig**

Boetebedrag

Ingebrekestelling

Bibob

Beëindiging

Amsterdam

2016

Niet

Niet vereist

Vereist

Variabel

Nee

Geen Bibob

Wettelijk

Arnhem

2019

Niet

Vereist

Variabel

Nee

Bibob

Wettelijk

Delft

2012

≤ 5jaar

Niet vereist

Vereist

Vast

Nee

Geen Bibob

Wettelijk

Den Bosch

1996

≤ 5jaar

Niet vereist

Vereist

Variabel

Nee

Geen Bibob

Wettelijk

Den Haag

1986

Wijziging gebruik

Niet vereist

Vereist

Variabel

Nee

Geen Bibob

Wettelijk

Den Helder

1997

6 – 24 jaar

Vereist

Vast

Geen Bibob

Bovenwettelijk

Deventer

2002

Niet

Niet vereist

Vereist

Gecombineerd

Nee

Geen Bibob

Wettelijk

Dordrecht

1980

≥ 25 jaar

Niet vereist

Vereist

Variabel

Nee

Geen Bibob

Bovenwettelijk

Groningen

1993

Wijziging gebruik

Niet vereist

Vereist

Vast

Geen Bibob

Wettelijk

Haarlem

1997

≥ 25 jaar

Niet vereist

Vereist

Vast

Geen Bibob

Wettelijk

Hoorn

1977

≥ 25 jaar

Vereist

Variabel

Nee

Geen Bibob

Wettelijk

Leeuwarden

1982

6 – 24 jaar

Niet vereist

Vereist

Variabel

Nee

Geen Bibob

Bovenwettelijk

Leiden

1992

≥ 25 jaar

Vereist

Variabel

Geen Bibob

Wettelijk

Lelystad

1993

Anders

Niet vereist

Vereist

Variabel

Geen Bibob

Bovenwettelijk

Maastricht

2013

6 – 24 jaar

Niet vereist

Vereist

Variabel

Nee

Geen Bibob

Wettelijk

Nissewaard

1993

≤ 5jaar

Niet vereist

Vereist

Variabel

Geen Bibob

Wettelijk

Purmerend

1992

≤ 5 jaar

Niet vereist

Vereist

Vast

Nee

Geen Bibob

Wettelijk

Rotterdam

2006

Niet

Niet vereist

Vereist

Variabel

Nee

Geen Bibob

Wettelijk

Schiedam

2004

6 – 24 jaar

Vereist

Variabel

Nee

Geen Bibob

Wettelijk

Tilburg

2015

Anders

Niet vereist

Vereist

Vast

Nee

Bibob

Wettelijk

Utrecht

1989

Niet

Niet vereist

Vereist

Variabel

Nee

Geen Bibob

Wettelijk

Vlaardingen

2014

Niet

Niet vereist

Vereist

Variabel

Nee

Geen Bibob

Wettelijk

Zaanstad

1991

≥ 25 jaar

Niet vereist

Vereist

Variabel

Geen Bibob

Wettelijk

Zoetermeer

2022

≤ 5jaar

Niet vereist

Vereist

Gecombineerd

Nee

Bibob

Bovenwettelijk

4. Resultaten B. Vragenlijst gemeenten

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten | Vragenlijst gemeenten (1/3) In antwoord op de vragenlijst blijkt dat gemeenten met de inzet van erfpacht bepaalde ruimtelijke doelen kunnen nastreven en dat erfpacht het mogelijk maakt om waardevermeerdering van de grond ten gunste van de gemeenschap te laten komen. Introductie

4.B.1 Het doel van erfpacht

Om het Gedefinieerde Begrip Participatie te onderzoeken is een vragenlijst opgestuurd naar de verschillende gemeenten. In dit hoofdstuk beschrijven wij de antwoorden van de deelnemende gemeenten op de vragenlijst. De vragenlijst is opgenomen als Bijlage B. We gaan in op welk doel gemeenten met erfpacht nastreven, hoe gemeenten aankijken tegen (de toekomst van) erfpacht, de manier waarop erfpachtbepalingen tot stand komen, welke mogelijkheden erfpachters hebben in het geval van geschilbeslechting, in hoeverre conversie (naar recentere algemene erfpachtbepalingen) mogelijk is en op welke manier gemeenten communiceren ten aanzien van erfpacht.

Uit de antwoorden op de vragenlijst blijkt dat de benaderde gemeenten erfpacht voor diverse doelen gebruiken. Veruit de meeste gemeenten geven aan dat zij erfpacht als ‘grondinstrument’ gebruiken om uitvoering te kunnen geven aan het gemeentelijk grondbeleid. Het gebruik van erfpacht vloeit voort uit diverse ambtelijke stukken, zoals nota’s Grondbeleid of de paragraaf ‘Grondbeleid’ die verplicht is op basis van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten. (‘BBV’).

Hiermee analyseren wij welke doelen gemeenten nastreven met erfpacht, hoe het democratisch proces en participatie bij het vaststellen van de erfpachtbepalingen geborgd worden en wat de positie is van de particuliere erfpachters. De volgende paragrafen geven op hoofdlijnen de antwoorden van gemeenten weer.

De gemeenten geven aan dat dat zij met de inzet van erfpacht bepaalde ruimtelijke doelen kunnen nastreven, zoals het houden van regie op grondgebruik of toekomstige functies, of het mogelijk maken van betaalbaar wonen en het tegengaan van speculatie. Voorts stellen de gemeenten dat erfpacht het mogelijk maakt om waardevermeerdering van de grond (die toekomt aan de gemeente) ten gunste van de gemeenschap te laten komen, bijvoorbeeld in het openbaar gebied. Het idee hierbij is dat de canon die de gemeente incasseert (en/of de waardestijging van de grond), gebruikt kan worden om investeringen te doen in de openbare ruimte. Daarnaast geeft een aantal van de gemeenten aan dat erfpacht een structurele inkomstenbron is voor de gemeente.

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten | Vragenlijst gemeenten (2/3) In antwoord op de vragenlijst blijkt dat gemeenten niet of relatief beperkt erfpachters betrekken bij de totstandkoming van de algemene erfpachtbepalingen. 4.B.2 Toekomst

4.B.3 Totstandkoming algemene erfpachtbepalingen

Uit de reacties op de vragenlijst blijkt dat gemeenten verschillend kijken naar de toekomst van erfpacht.

De onderzochte gemeenten hebben in diverse tijdsperioden hun meest recente algemene erfpachtbepalingen vastgesteld. Het is zodoende niet voor elke gemeente duidelijk in hoeverre hun meest recente algemene erfpachtbepalingen tot stand gekomen zijn. In beginsel is het college van burgemeester en wethouders, op grond van de Gemeentewet en Algemene wet bestuursrecht, bevoegd tot het vaststellen van algemene erfpachtbepalingen. De procedure van vaststelling verschilt echter per gemeente.

Ongeveer de helft van de gemeenten (waarvan gemeenten met zowel relatief veel als relatief weinig inwoners), geeft aan dat zij een ‘uitsterfbeleid’ hanteren op het gebied van erfpacht voor particuliere woningen. In enkele gevallen wordt erfpacht in die gemeenten nog wel gehanteerd als ‘maatwerkoplossing’ in geval van bijvoorbeeld horeca of industrie. De gemeenten die een dergelijk uitsterfbeleid hanteren geven aan dat erfpacht complex en lastig toepasbaar is. Daarnaast is het (niet langer) hanteren van erfpacht voor hen een strategische overweging, omdat dit financiële onzekerheid met zich meebrengt wanneer gemeenten gronden zelf willen gaan (her)ontwikkelen. Daarnaast brengt het contractbeheer een administratieve last met zich mee waaraan de gemeenten zich (niet langer) willen conformeren. De andere helft van de gemeenten stelt dat erfpacht een flexibel en bruikbaar instrument is om bepaalde ruimtelijke doelen mogelijk te maken. Zij geven aan dat erfpacht, mede vanwege huidige maatschappelijke en ruimtelijke opgaven, een instrument is dat zij (ook in de toekomst zullen gaan) inzetten. De gemeenten geven aan dat erfpacht kan bijdragen aan een zelfbewoningsplicht, blijvende middeldure huurwoningen, betaalbare koopwoningen, duurzame gebouwen en transformatie van leegstaand vastgoed.

Daarnaast biedt erfpacht en de bijhorende canonvergoedingen een constante kasstroom, waardoor de gemeente verzekerd is van structurele inkomsten.

De wens om nieuwe algemene erfpachtbepalingen vast te stellen komt, volgens de onderzochte gemeenten, ofwel vanuit de gemeenteraad, omdat zij bepaalde ontwikkelingen willen mogelijk maken, ofwel vanuit de ambtelijke organisatie, omdat zij bepaalde erfpachtbepalingen werkbaarder willen maken of willen actualiseren. Bij het opmaken van de erfpachtbepalingen worden veelal, volgens de onderzochte gemeenten, notarissen en/of advocaten ingeschakeld. Zij stellen de bepalingen op in documenten. De documenten worden vervolgens vastgesteld door het college. Bepaalde gemeenten geven aan dat hun gemeenteraad hierbij toestemming dient te verlenen aan het college voor het nemen van een besluit. Bij andere gemeenten daarentegen wordt de gemeenteraad slechts geïnformeerd. Daarnaast blijkt dat de urgentie of aanleiding om nieuwe erfpachtbepalingen vast te stellen veelal uit de ambtelijke organisatie zelf komt. Uit de reacties van gemeenten blijkt niet dat (potentiële) erfpachters (en/of andere stakeholders, zoals vakverenigingen en koepelorganisaties) in het algemeen worden betrokken bij het proces van opmaak en/of vaststelling. Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten | Vragenlijst gemeenten (3/3) In de meeste gemeenten is er voor de erfpachter de mogelijkheid om het erfpachtrecht te converteren naar de meest recente algemene erfpachtbepalingen of naar volle eigendom. 4.B.4 Geschillenbeslechting

4.B.5 Conversie

Wanneer erfpachters het niet eens zijn met hun erfpachtsituatie kunnen zij geschillen met de gemeente aanbrengen bij de rechter. Naast deze mogelijkheid tot geschillenbeslechting hebben de meeste gemeenten een deskundigencommissie waaraan onenigheden worden voorgelegd.

Uit de reacties op de vragenlijst blijkt dat het in veel gemeenten mogelijk is om over te stappen naar recentere algemene erfpachtbepalingen. Enkele gemeenten maken dit niet mogelijk vanwege administratieve redenen (zoals personeelsinzet en kosten). In bepaalde gemeenten wordt overstappen pas mogelijk na een bepaalde periode (bijvoorbeeld een eerste tijdvak van 30 jaar of 50 jaar).

De deskundigencommissies hebben verschillende werkzaamheden en bevoegdheden. In de meeste gevallen kan een deskundigencommissie worden ingeschakeld in geval van onenigheid over de hoogte van de canon, (financiële) gevolgen van een nieuw canonbedrag, beëindiging van de erfpacht of de mogelijkheid over te stappen naar een ander contract. In die gevallen kunnen deskundigen een bindend advies uitbrengen. Buiten de deskundigencommissie (en de rechter), bieden sommige gemeenten een beperkt aantal andere mogelijkheden tot geschilbeslechting. Sommige onderzochte gemeenten verwijzen door naar de algemene klachtenregeling van de gemeentelijke ombudsman. Andere gemeenten stellen dat bezwaar gemaakt kan worden tegen besluiten van het college van burgemeester en wethouders die erfpacht betreffen. Tot slot geeft een enkele gemeente aan dat de gemeenteraad als democratische volksvertegenwoordiger specifieke erfpachtsituaties kan inbrengen in de raadsvergadering. In de meeste gemeenten is de hoogte van de canon (onder andere) gebaseerd op de grondwaarde. In sommige gemeenten is de grondwaarde afgeleid van de WOZwaarde. Die gemeenten geven aan dat erfpachters die het niet eens zijn met de hoogte van de grondwaarde, bezwaar kunnen maken tegen hun WOZ-aangifte.

Naast de overstap naar recentere algemene erfpachtbepalingen, is het converteren van (tijdelijke) erfpacht naar eigendom of eeuwigdurende erfpacht ook mogelijk in sommige gemeenten. Gemeenten bieden in die gevallen respectievelijk aan de erfpachter de mogelijkheid de grond onder hun woning te kopen of om de canonverplichting af te kopen. De wijze waarop deze som tot stand komt, verschilt per gemeente en kan bovendien verschillen per set algemene erfpachtbepalingen die de gemeente hanteert.

4.B.6 Communicatie De onderzochte gemeenten geven aan dat communicatie met erfpachters op verschillende manieren plaatsvindt. In de meeste gevallen wordt de informatie aangeboden via de gemeentewebsite, waarop eveneens de algemene erfpachtbepalingen zijn gepubliceerd. In geval van specifieke vragen kunnen erfpachters veelal via telefoon of e-mail contact opnemen met de gemeente. De gemeenten die (recent) grootschalige overstapmogelijkheden hebben aangeboden geven aan informatiebijeenkomsten en inspraakavonden voor erfpachters te hebben gehouden. Deze gemeenten bieden ook aanvullende informatie over conversie op specifiek daarvoor opgerichte digitale kennisportalen waarop onder meer proefberekeningen te zien zijn. Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten C. Vragenlijst NHG en kredietverstrekkers

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten | Vragenlijst NHG en kredietverstrekkers (1/5) De NVB heeft in 2011, samen met makelaars, het notariaat, erfverpachters en erfpachters, criteria geformuleerd voor de financierbaarheid van woningen op particuliere erfpacht. Introductie

4.C.1 Nederlandse Vereniging Banken (NVB)

Om te onderzoeken wat de positie is van de particuliere erfpachters en hoe kredietverstrekkers hiermee omgaan, is een vragenlijst opgestuurd naar de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). De NVB heeft, vanwege het karakter van haar organisatie als belangenvereniging, de vragenlijst doorgestuurd naar een aantal van haar leden. Hierop hebben ING Bank, Rabobank en de Volksbank gereageerd. Met de vragenlijst is onderzocht in hoeverre kredietverstrekkers gemeentelijke erfpacht met particuliere woonbestemmingen financieren.

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) is een vereniging die de belangen behartigt van verschillende Nederlandse banken. Vrijwel alle in Nederland actieve banken zijn lid van de NVB. De vereniging streeft naar een sterk, gezond en internationaal concurrerend bankwezen. Dit doet zij door onder meer kennis en informatie te delen.

In dit hoofdstuk beschrijven wij onze bevindingen van de vragenlijst aan de NHG en deelnemende kredietverstrekkers. De vragenlijst is opgenomen als Bijlage C. In dit hoofdstuk geven wij uitleg over de wijze waarop de vragenlijst tot stand is gekomen en welke vragen centraal staan. Aansluitend beschrijven wij in dit hoofdstuk de criteria en richtlijnen die de NHG en kredietverstrekkers hanteren voor de financierbaarheid van woningen op particuliere erfpacht. Dit sluit aan bij het onderzoeksdoel, waarmee onderzocht dient te worden wat de positie is van de particuliere erfpachters en hoe kredietverstrekkers hiermee omgaan.

4.C.2 Criteria en richtlijn Op 6 oktober 2011 zijn de criteria voor de financierbaarheid van woningen op particuliere erfpacht gepubliceerd door de NVB. 4 De NVB heeft deze criteria samen met makelaars, het notariaat, erfverpachters en erfpachters vastgesteld. Aan de hand van die criteria kan worden getoetst of het erfpachtcontract voldoende bescherming biedt aan erfpachters en banken. De criteria zijn openbaar toegankelijk via de website van de NVB. De NVB maakt in haar beleid onderscheid tussen enerzijds bestaande erfpachtrechten van vóór 1 januari 2013, en anderzijds bestaande en nieuwe erfpachtrechten van 1 januari 2013 en later. Ten aanzien van erfpachtrechten van vóór 1 januari 2013 hanteert de NVB de vastgestelde criteria.

4 https://www.nvb.nl/publicaties/protocollen-regelingen-richtlijnen/bancaire-richtlijn-financierbaarheid-erfpachtrechten/

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten | Vragenlijst NHG en kredietverstrekkers (3/5) De NVB maakt in haar beleid onderscheid tussen enerzijds bestaande erfpachtrechten van vóór 1 januari 2013, en anderzijds bestaande en nieuwe erfpachtrechten van 1 januari 2013 en later. 4.C.2 Criteria en richtlijn (vervolg) Aan de hand van die criteria kan worden getoetst of het erfpachtcontract voldoende bescherming biedt aan erfpachters en banken. Erfpachters kunnen bij elke notaris toetsen of bestaande erfpachtrechten van vóór 1 januari 2013 financierbaar zijn. Ten aanzien van erfpachtrechten van ná 1 januari 2013 hanteert de NVB de Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. 5 Erfpachtrechten tot 1 januari 2013 zijn volgens de NVB in beginsel financierbaar wanneer deze aan alle hieronder vermelde criteria voldoen:

• Duur van het erfpachtrecht en vergoedingsregeling, waarbij de akte van uitgifte helderheid dient te bieden over de looptijd van het erfpachtrecht en de vergoeding voor de erfpachter bij het einde van de erfpacht. • Canon en canonaanpassing, waarbij de actuele canon bekend moet zijn en de (verwachte) lastenontwikkeling voor de erfpachter duidelijk en niet onaanvaardbaar moet zijn. • Geen verplichting tot koop, waarbij de akte van uitgifte niet mag bepalen dat de erfpachter verplicht is om de bloot eigendom op enig moment te kopen. • Wijziging erfpachtbepalingen, waarbij de akte van uitgifte niet mag bepalen dat de bloot eigenaar het recht heeft om eenzijdig erfpachtbepalingen te wijzigen die van materiële invloed zijn op de waarde van het erfpachtrecht.

.) Erfpachtrechten vanaf 1 januari 2013 zijn volgens de NVB in beginsel financierbaar wanneer deze aan alle hieronder vermelde criteria voldoen: • Onbepaalde tijd, waarbij de uitgifte van grond in erfpacht voor onbepaalde tijd geschiedt. • Bewoning, waarbij de grond die in erfpacht is uitgegeven en de zich daarop bevindende opstallen gebruikt moeten worden voor bewoning.

• Vrij overdraagbaar, waarbij het erfpachtrecht vrij overdraagbaar is en onvoorwaardelijk kan worden bezwaard met hypotheek. • Toestemming bestemmingswijziging, waarbij de hypotheekverstrekker schriftelijke toestemming dient te verlenen voor een bestemmingswijziging. • Toestemming verhuur, splitsing en ondererfpacht, waarbij de hypotheekverstrekker schriftelijke toestemming dient te verlenen voor verhuur, splitsing en ondererfpacht. • Toestemming wijziging, waarbij de hypotheekverstrekker schriftelijke toestemming dient te verlenen voor het wijzigen van de erfpachtbepalingen. • Geen verplichting tot koop, waarbij de akte van uitgifte niet mag bepalen dat de erfpachter verplicht is om de bloot eigendom op enig moment te kopen. 5 https://www.nvb.nl/media/1608/000451_bancaire-richtlijn-financierbaarheid-erfpachtrechten.pdf

Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten | Vragenlijst NHG en kredietverstrekkers (4/5) Door het gebruik van de criteria en de richtlijn kan de NVB de erfpachter (en zichzelf) beschermen in geval van neerwaartse markten. 4.C.2 Criteria en richtlijn (vervolg)

4.C.3 4. NVB Toetsing en bescherming

• Financiële benadeling bij koop, waarbij er geen recht tot koop is opgenomen, waarbij de erfpachter financieel wordt benadeeld.

De NVB geeft aan dat wanneer er voldaan wordt aan de criteria en de richtlijn er sprake is van transparante bepalingen. Hierbij merkt zij op dat de doorsneeerfpachter de risico’s van de bepalingen niet goed kan inschatten. Door het gebruik van de criteria en de richtlijn kan de NVB de erfpachter (en zichzelf) beschermen in geval van neerwaartse markten.

• Geen materiële aantasting genotsrecht, waarbij de akte van uitgifte geen bepalingen bevatten die het genotsrecht van de erfpachter materieel aantasten. • Uitsluitend wettelijk opzeggen, waarbij de bloot eigenaar het erfpachtrecht uitsluitend mag opzeggen op grond van de in de wet vermelde opzeggingsgronden.

• Waardevergoeding, waarbij de bloot eigenaar verplicht is bij het einde van het erfpachtrecht aan de voormalige erfpachter de waarde van het erfpachtrecht te vergoeden. • Onafhankelijke taxateurs, waarbij de procedure tot benoeming van taxateurs onafhankelijkheid moet waarborgen. Daarnaast zijn er specifieke criteria van toepassing voor erfpacht, waarbij erfpachters (nog een) canonverplichting hebben. Hieronder valt onder meer dat de canon alleen kan wijzigen door indexatie of herziening, dat de canon na herziening voorspelbaar moet zijn en niet mag leiden tot grote schokken, de canon niet voor een bepaalde tijd mag worden afgekocht of dat de canon niet mag worden verhoogd bij een verbouwing. Daarbij dient de canon bij vestiging gelijk te zijn aan de grondwaarde bij vestiging van het erfpachtrecht vermenigvuldigd met het canonpercentage bij vestiging.

Het uitgangspunt van de NVB is dat wanneer er sprake is van een kortingsconstructie zij de hypotheek alleen met een nationale hypotheekgarantie verstrekt. Hierdoor blijven erfpachters beschermd tegen de specifieke risico’s die bij (erfpacht en) woningbezit horen.

4.C.4 Afwegingen De NVB stelt dat zij in haar praktijk diverse afwegingen maakt bij het (al dan niet) verstrekken van financiering bij erfpacht. Hierbij onderscheidt zij als belangrijkste aandachtspunten dat: • de waardeontwikkeling gelijk loopt met woningbezit en het erfpachtrecht goed te waarderen is door een taxateur; • de erfpachtbepalingen leesbaar en begrijpelijk zijn (voor zowel erfpachter, taxateur als medewerkers van de bank); • de blooteigenaar niet willekeurig aanpassingen kan doorvoeren (zoals canonverhogingen). Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen

4. Resultaten | Vragenlijst NHG en kredietverstrekkers (5/5) Grote banken passen de criteria en de richtlijn van de NVB toe in hun beoordeling van erfpachtbepalingen, waarbij zij toetsen of deze ‘verantwoord’ en ‘begrijpelijk’ zijn voor de erfpachter. 4.C.5 Toepassing door banken

4.C.6 Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

In overleg met de NVB is de vragenlijst doorgestuurd naar (vertegenwoordigers van) grote banken, zoals ING Bank, De Volksbank en Rabobank.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12936764/1