RIS315322 Bijlage
Tekst van het document
De Nationale Hypotheek Garantie is een borgstelling in de zin van artikel 7:850 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De borgstelling wordt verstrekt aan de geldverstrekker en ziet op de betalingsverplichtingen (rente en aflossing).
De banken herkennen de criteria en richtlijn van de NVB en passen deze in hun dagelijkse werkzaamheden toe. Sommige banken hanteren daarbij aanvullende voorwaarden, zoals de verplichte aanwezigheid van een ‘Notariële Opinie’, die bevestigt dat het erfpachtrecht financierbaar is. De banken geven allemaal aan dat een goede beoordeling van erfpachtbepalingen belangrijk is, voor zowel de bank als de erfpachter. De erfpachtbepalingen dienen zodoende ‘verantwoord’ en ‘begrijpelijk’ te zijn, waarbij er geen onverwachte en onredelijke, financiële schokken ontstaan die leiden tot betalingsproblemen bij de erfpachter.
De NHG houdt in dat bij het afsluiten van een hypothecaire lening de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen borg staat voor de lening. De geldnemer betaalt aan de NHG hiervoor een borgtochtprovisie, een eenmalig bedrag van 0,6% (2022) van het totale hypotheekbedrag. Naast de borgstelling geven geldverstrekkers aan geldleners met een NHG een korting op de hypotheekrente.
Om deze toets te vergemakkelijken, hebben de banken sets van reeds goedgekeurde standaard erfpachtbepalingen van gemeenten die gebruikt kunnen worden (mede door intermediairs) bij de aanvragen van klanten. Hierbij worden de erfpachtbepalingen beoordeeld op het punt of deze voldoende in het belang van de klant en bank zijn. De banken hanteren hierbij eigen richtlijnen over de erfpachtvorm (tijdelijk, eeuwigdurend of voortdurend) en de wijze waarop de hoogte van de canon wordt vastgesteld. Hierbij wordt opgemerkt dat niet is onderzocht hoe vaak gemeentelijke erfpachtfinancieringen in de praktijk worden geweigerd. De meeste banken geven aan dat zij erfpacht complex vinden en veelal niet in het belang van de erfpachter. De voorkeur gaat daarom uit naar eigen grond, boven erfpacht. Hierbij geven de banken aan dat zij een ‘zorgplicht’ hebben. Tot slot bestaat vanuit de banken beperkt contact met gemeenten; dit wordt veelal gefaciliteerd door de NVB. © 2022 Deloitte The Netherlands
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
34
4. Resultaten | Vragenlijst NHG en kredietverstrekkers (1/5) De NHG heeft richtlijnen opgesteld om erfverpachters te helpen bij het aanbieden van verantwoorde financieringsconstructies, zodat het belang van de erfpachter voorop kan staan. 4.C.7 Voorwaarden NHG NHG verstrekt zelf geen hypotheken. Het beleid van de NHG bepaalt welke constructies door geldverstrekkers mogen worden geaccepteerd om een hypotheek met borging van NHG te kunnen verstrekken. De NHG garantie wordt aangevraagd via een geldverstrekker of tussenpersoon. Deze beoordeelt of aan alle voorwaarden van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning wordt voldaan. De belangrijkste voorwaarden in 2022 zijn:
Om in aanmerking te blijven komen voor NHG zijn er onder andere een aantal kaders gesteld voor de vaststelling en ontwikkeling van de canon en over de verdeling van de waardestijging- of daling bij verkoop van de woning. Ook zijn aanbieders voortaan verplicht om bij informatie over een constructieve een bijsluiter aan te bieden met een begrijpelijke uitleg over de voorwaarden en mogelijke (toekomstige) financiële consequenties. Het nieuwe beleid is ingegaan op 1 juli 2022.
• De maximale hypotheek voor aankoop is €355.000,- (€405.000,- in 2023), zijnde 100% van de marktwaarde;
Nu het nieuwe beleid is aangescherpt, moeten zowel nieuwe als bestaande constructies aan de voorwaarden voldoen om op een lijst met geaccepteerde constructies te komen of te blijven staan. De NHG hanteert een overgangsbeleid voor constructies die in het verleden zijn geaccepteerd.
• De maximale hypotheek bij oversluiten is €355.000,- (€405.000,- in 2023), inclusief bijkomende kosten; • De marktwaarde vrij van huur en gebruik van een bestaande woning moet blijken uit een taxatierapport dat is uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut;
• Bij nieuwbouw moet er een waarborgcertificaat zijn afgegeven door een instelling aan wie Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. 4.C.8 Richtlijnen NHG NHG vindt het belangrijk dat het belang van de erfpachter voorop staat. De NHG heeft daarom richtlijnen opgesteld om erfverpachters (ook andere dan gemeenten) te helpen verantwoorde constructies aan te bieden.
© 2022 Deloitte The Netherlands
De NHG maakt een onderscheid tussen traditioneel gemeentelijke erfpacht en nieuwe constructies (van met name particuliere initiatieven of woningcorporaties) waarbij de erfpacht projectmatig en/of doelgroepgericht wordt uitgegeven. Erfpachtbepalingen van traditioneel gemeentelijk erfpacht worden nu zonder nadere toetsing geaccepteerd door NHG. Dit gaat veranderen, omdat de NHG van mening is dat traditioneel gemeentelijk erfpacht veelal oude constructies betreffen. Deze constructies voldoen volgens de NHG niet langer meer aan de huidige maatstaven en passen niet langer binnen de opgestelde criteria en richtlijnen. De NHG heeft aangegeven dat zij de aankomende periode in gesprek wil gaan met gemeenten over bepalingen van traditioneel gemeentelijk erfpacht. Hierbij zal onder meer worden ingegaan op de wijze hoe deze in lijn kunnen worden gebracht met de richtlijnen en criteria van NHG. Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
35
5. Bevindingen
© 2022 Deloitte The Netherlands
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
36
5. Bevindingen A. Inventarisatie
© 2020 Deloitte The Netherlands
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
37
5. Bevindingen | Inventarisatie (1/4) Geconcludeerd wordt dat de Transparantie van de algemene erfpachtbepalingen vatbaar is voor verbetering, nu gemeenten weinig gebruik maken van een leesstructuur en de rekensystematiek zelden is beschreven. 5.A.1 Algemene bevindingen In algemene zin concluderen wij dat het verkrijgen van de meest recente algemene erfpachtbepalingen niet eenvoudig is. Bij niet alle gemeenten zijn de meest recente algemene bepalingen namelijk (online) raadpleegbaar. Ook komt het in bepaalde gemeenten voor dat algemene bepalingen deel uitmaken van losstaande (en los gepubliceerde) beleidsstukken. In een enkele gemeente is een relatief beperkt aantal medewerkers bekend met erfpacht, waardoor erfpachters met vragen over hun contract in relatief grote mate afhankelijk zijn van de beschikbaarheid en bereikbaarheid van medewerkers.
Het is echter voor de erfpachter vooral van belang hoe de gemeente de erfpachtgrondwaarde berekent en hoe zij komt tot het canonpercentage.
De berekening van deze parameters door de gemeente is niet altijd beschreven in de algemene erfpachtbepalingen. De berekeningen die wel zijn beschreven in de algemene erfpachtbepalingen verschillen erg per gemeente.
Om het Gedefinieerde Begrip Transparantie te onderzoeken is gekeken naar de thema’s leesbaarheid en rekensystematiek.
De meest voorkomende rode draad is dat de grondwaarde wordt overeengekomen met inachtneming van eventueel terzake geldende overheidsvoorschriften, de ontwikkeling van de marktprijzen van onroerende zaken, alsmede met het oog op het gebruik van de grond en de opstallen dat aan de erfpachter is of wordt toegestaan. Het canonpercentage wordt vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Dit verschilt per gemeente of dit jaarlijks of elk kwartaal gebeurt. Over het algemeen is het canonpercentage gelijk aan het door de Bank voor Nederlandse Gemeenten in rekening te brengen rentepercentage voor 25-jarige leningen op annuïteitenbasis, vermeerderd met 1% per jaar.
Indien de gemeente gebruik maakt van een inhoudsopgave, titels, paragrafen of een definitielijst, is dit in de tabel aangegeven met ‘Structuur’. Uit de inventarisatie blijkt dat de meeste gemeenten geen gebruikmaken van een structuur. De leesbaarheid van de algemene erfpachtbepalingen kan worden verbeterd.
Geconcludeerd wordt dat de Transparantie van de algemene erfpachtbepalingen vatbaar is voor verbetering. Gemeenten maken weinig gebruik van een leesstructuur en de rekensystematiek van grondwaarde en canonpercentage zijn zelden beschreven in de algemene erfpachtbepalingen.
De bevindingen ten aanzien van de Gedefinieerde Begrippen Transparantie, Rechtszekerheid en Rechtsbescherming delen wij in de navolgende paragrafen.
5.A.2 Transparantie
De algemene rekensystematiek van de canon is in de meeste erfpachtbepalingen genoemd. Gemeenten geven aan dat de canon wordt bepaald door de erfpachtgrondwaarde bij uitgifte te vermenigvuldigen met het canonpercentage. © 2022 Deloitte The Netherlands
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
38
5. Bevindingen | Inventarisatie (2/4) Ten aanzien van het begrip Rechtsbescherming wordt geconstateerd dat een erfpachter (juridische) mogelijkheden heeft om op te komen tegen rechtshandelingen van de gemeente als contractspartij. 5.A.3 Rechtsbescherming Onder het begrip Rechtsbescherming vallen de thema’s geschillenbeslechting en de kostenverdeling hiervan. Uit de inventarisatie blijkt dat bijna alle gemeenten gebruikmaken van een deskundigenregeling. Hierbij wordt een geschil op verzoek van een der partijen voorgelegd aan drie deskundigen. De manier waarop deze deskundigen worden benoemd verschilt per gemeente. In het algemeen wordt één deskundige benoemd door de erfpachter, één deskundige door de gemeente en de twee benoemde deskundigen benoemen gezamenlijk een derde deskundige. De deskundigen stellen de partijen gemotiveerd en schriftelijk in kennis van hun advies binnen een afgesproken termijn. Het advies van de deskundigen is bindend. Of de erfpachter nog andere (informele) mogelijkheden heeft alvorens er deskundigen worden ingeschakeld (zoals mediation) is in de onderzochte algemene erfpachtbepalingen niet beschreven.
Een enkele gemeente geeft aan dat naast deze vormen van geschillenbeslechting de mogelijkheid bestaat een gemotiveerde brief aan de gemeenteraad (als volksvertegenwoordigend orgaan) op te sturen, om bepaalde specifieke erfpachtsituaties onder de aandacht te brengen. De manier waarop de kosten van geschillenbeslechting worden verdeeld verschilt echter per gemeente. De meest voorkomende lijn is dat de gemeente en de erfpachter ieder de helft van de kosten voor het advies van de deskundigen betalen.
© 2022 Deloitte The Netherlands
Op basis van de inventarisatie op het begrip Rechtsbescherming wordt geconcludeerd dat een erfpachter (juridische) mogelijkheden heeft om op te komen tegen rechtshandelingen van de gemeente als contractspartij (in situaties anders dan conversie).
4.A.4 Rechtszekerheid Het begrip Rechtszekerheid raakt de duidelijkheid van de rechten en verplichtingen die de erfpachter heeft en de voorzienbaarheid van de toepassing daarvan door de gemeente. Voor de invulling van dit begrip is gekeken naar de thema’s: erfpachtvorm, conversie als bepaling opgenomen binnen de algemene erfpachtbepalingen, afkoop, herziening, toestemmingen, boetebedrag, ingebrekestelling, Bibob en beëindiging. Eeuwigdurende erfpacht is de erfpachtsvorm die het meest rechtszeker is voor de erfpachter. Hierbij wordt het erfpachtrecht voor een onbepaalde duur aangegaan en is de canonverplichting vaak afgekocht. Alleen in bijzondere (in de wet opgenomen) gevallen kan de erfpacht tussentijds beëindigd worden. Ook is in deze gevallen de financiële positie van de erfpachter zeker.
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
39
5. Bevindingen | Inventarisatie (3/4) Er zijn grote verschillen binnen de thema’s over Rechtszekerheid, waarbij als voornaamste constatering geldt dat ten aanzien van herziening, hoewel de herzieningsmomenten duidelijk beschreven zijn, afgedaan kan worden aan de financiële positie van erfpachters. 4.A.4 Rechtszekerheid (vervolg) Enkel bij twee gemeenten is in de algemene erfpachtbepalingen de conversiebepaling naar eigendom opgenomen. In de conversiebepaling hebben de gemeenten aangegeven onder welke condities de erfpachter de grond kan kopen en wat de financiële consequenties hiervan zijn. Of conversie naar eigendom en/of nieuwe erfpachtbepalingen bij andere gemeenten wel mogelijk is volgt niet uit de algemene erfpachtbepalingen. In een aantal gemeenten is hieromtrent wel beleid ontwikkeld. Het benoemen van de conversiemogelijkheid in de algemene erfpachtbepalingen komt de Rechtszekerheid voor de erfpachter ten goede. Het afkopen van de canonverplichting is in de meeste gemeenten mogelijk. Bij het afkopen van de canonverplichting betaalt de erfpachter alle nog niet betaalde canon in één keer vooruit. De mogelijkheid van het afkopen van de canonverplichting biedt de erfpachter meer financiële zekerheid. De erfpachter komt in dit geval niet (meer) in aanraking met een indexering en/of herziening van de canon.
Uit de inventarisatie blijkt dat er een groot verschil is in de herzieningsmomenten van de canon tussen gemeenten. Bij herziening van de canon wordt de grondwaarde opnieuw bepaald tegen de dan geldende marktwaarde. Op basis van de actuele grondwaarde wordt de nieuwe canon vastgesteld. Het moment van herziening staat in de algemene bepalingen, echter indien de canon vaak wordt herzien brengt dit financiële onzekerheden mee voor de erfpachter omdat de hoogte van de canon in de praktijk relatief onvoorspelbaar is. In enkele gevallen past de gemeente geen herziening toe of enkel bij de wijziging van het gebruik. De herzieningsmomenten zijn duidelijk beschreven en doen daarmee geen afbreuk aan de Rechtszekerheid voor de erfpachter. © 2022 Deloitte The Netherlands
De herziening kan echter wel afbreuk doen aan de financiële zekerheid die een erfpachter meent te hebben, nu de canonverplichting als gevolg van de herziening (afhankelijk van de situatie) met relatief significante schokken kan veranderen. Bij alle gemeenten dient de erfpachter toestemming te vragen aan de gemeente om de bebouwing, inrichting en ingebruikname van de onroerende zaak aan te passen, het gebruik te wijzigen, te slopen, bouwen, splitsen van het recht van erfpacht, splitsen van het recht van erfpacht in appartementsrechten, het onroerend goed met een beperkt recht te bezwaren, verhuren of te verpachten. In enkele gevallen dient de erfpachter toestemming te vragen aan de gemeente om zijn woning te vervreemden. De bepalingen omtrent toestemming dragen niet bij aan de Rechtszekerheid voor de erfpachter. Het is weliswaar helder dat de erfpachter voor bepaalde zaken toestemming behoeft, echter heeft de erfpachter geen zekerheid dat de gemeente daadwerkelijk de toestemming zal geven, althans niet onder welke voorwaarden dat al dan niet gebeurt. De hoogte en de wijze van berekening van de boete loopt erg uiteen tussen de verschillende gemeenten. Er is onderzocht of de gemeente gebruikmaakt van een vast, variabel of gecombineerd boetebedrag. Een voorbeeld van een vast boetebedrag is twee maal de jaarlijkse canon, of 20% van de afkoopsom.
Voor de rechtszekerheid is het van belang dat de erfpachter op voor hand weet welke gedragingen bestraft worden met een boete en welke omvang het boetebedrag zal hebben, waarbij het boetebedrag ook in een redelijke verhouding tot de gedraging moet staan. Deze aspecten kunnen onderling botsen. Daarmee worden de logica, inzichtelijkheid en consistentie van de keuzes in de boetesystematiek maatgevend voor de mate van rechtszekerheid. Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
40
5. Bevindingen | Inventarisatie (4/4) De algemene bepalingen tonen een zeer divers beeld op de Gedefinieerde Begrippen, waardoor de rechtspositie van erfpachters op basis van de verschillende algemene bepalingen nauwelijks vergelijkbaar is. Voordat de gemeente een boete oplegt is zij volgens artikel 6:93 BW verplicht de erfpachter in gebreke te stellen. Een ingebrekestelling is de schriftelijke aanmaning aan de erfpachter indien de erfpachter zijn verplichtingen niet nakomt. De ingebrekestelling heeft als doel om de erfpachter nog één kans te geven om zijn verplichting na te komen. De meeste gemeenten stellen de erfpachter niet eerst in gebreke voordat zij een boete opleggen. Het sturen van een aanmaning of ingebrekestelling vergroot de Rechtszekerheid van de erfpachter. Het handelen van de gemeente is voor de erfpachter daardoor meer voorspelbaar.
De meeste gemeenten hebben de wet Bibob niet in de algemene erfpachtbepalingen opgenomen. De Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur is in 2003 ingesteld. Met de wet Bibob toetst de gemeente de integriteit van de erfpachter bij de vestiging van het erfpachtrecht. De Rechtszekerheid van de erfpachter zou verbeteren indien alle gemeenten in de algemene erfpachtbepalingen aangeven dat zij een Bibob toets kunnen uitvoeren. Hoe het erfpachtrecht kan worden beëindigd is in de tabel aangegeven met wettelijk (gronden die zijn beschreven in de wet) en bovenwettelijk (gronden die niet in de wet zijn beschreven, maar wel deel uitmaken van de algemene erfpachtbepalingen). De gemeente kan het recht van erfpacht beëindigen indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen (art. 5:87 lid 3 BW). De gemeente kan ook andere, bovenwettelijke beëindigingsgronden opnemen in de algemene bepalingen.
Bij de meeste gemeenten kan de gemeente het recht van erfpacht enkel beëindigen indien de erfpacht in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen. Deze bepaling is duidelijk en voorzienbaar voor de erfpachter. Gemeenten kunnen de algemene bepalingen gebruiken om hun handelswijze te communiceren en daarmee beter voorspelbaar te maken. Dit sluit aan op de constateringen met betrekking tot de Transparantie van de algemene bepalingen. Dit geldt met name voor de onderdelen toestemmingen en de bepalingen met betrekking tot niet-nakoming en boetes. De herziening kan echter afbreuk doen aan de financiële zekerheid die een erfpachter meent te hebben, nu de canonverplichting als gevolg van de herziening in een 4 bepaalde mate kan veranderen. De onzekerheid die uitwerking van deze bepalingen voor erfpachters met zich brengt, rechtvaardigt een verbetering in de positie van de erfpachter ten opzichte van de erfverpachter. De algemene bepalingen tonen een zeer divers beeld op de Gedefinieerde Begrippen. De rechtspositie van erfpachters op basis van de verschillende algemene bepalingen is aldus nauwelijks vergelijkbaar. Bovendien bieden de algemene bepalingen zelf ook nog ruimte voor onderlinge verschillen in de positie van de erfpachters.
Neemt men in ogenschouw dat ons onderzoek enkel op de meest recente algemene bepalingen ziet, dan mag redelijkerwijs worden verondersteld dat een onderzoek naar alle algemene bepalingen een nog versnipperd beeld laat zien. Al met al is er onzes inziens voldoende aanleiding om voor de toekomst te streven naar een eenduidiger beeld over de rechtspositie van particuliere erfpachters van gemeenten. 4 Partijen hebben hierbij geen invloed op de uitwerking (nu deze afhankelijk is gesteld van marktomstandigheden, waarbij in een neergaande markt de erfverpachter inkomsten ziet teruglopen.
© 2022 Deloitte The Netherlands
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
41
5. Bevindingen B. Vragenlijst gemeenten
© 2020 Deloitte The Netherlands
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
42
5. Bevindingen | Vragenlijst gemeenten De participatie van de erfpachter bij het opstellen en wijzigen van de algemene erfpachtbepalingen is vatbaar voor verbetering, nu de erfpachter niet of relatief beperkt daarbij wordt betrokken. 5.B.1 Algemene bevindingen Ruim de helft van de gemeenten hebben aangegeven dat het (te) lang geleden is dat zij de algemene erfpachtbepalingen hebben gewijzigd, omdat zij geen toekomst meer zien in het gebruik van erfpacht voor woningen. Zij zien erfpacht als complex en lastig toepasbaar. Uit de antwoorden die deze gemeenten gaven is niet duidelijk af te leiden hoe de huidige meest recente algemene erfpachtbepalingen tot stand zijn gekomen. Voor deze gemeenten is de Participatie van de erfpachter bij de totstandkoming van nieuwe erfpachtbepalingen dan ook lastig, dan wel niet te toetsen. De gemeenten die in de afgelopen 10 jaar hun algemene erfpachtbepalingen hebben gewijzigd zien nog wel toekomst in het gebruik van erfpacht. De gemeenten geven aan dat zij met de inzet van erfpacht bepaalde ruimtelijke doelen kunnen nastreven, zoals het houden van regie op grondgebruik of toekomstige functies, of het mogelijk maken van betaalbaar wonen en het tegengaan van speculatie.
De wens om nieuwe algemene erfpachtbepalingen vast te stellen komt volgens deze gemeenten, ofwel vanuit de gemeenteraad, omdat zij bepaalde ontwikkelingen willen mogelijk maken, ofwel vanuit de ambtelijke organisatie, omdat zij bepaalde erfpachtbepalingen werkbaarder willen maken of willen actualiseren. Bij het opmaken van de erfpachtbepalingen worden veelal notarissen en/of (huis)advocaten ingeschakeld. De documenten worden vervolgens vastgesteld door het college. Bepaalde gemeenten geven aan dat hun gemeenteraad hierbij toestemming dient te verlenen aan het college, terwijl andere gemeenten de gemeenteraad enkel informeren. Het interne proces dat de gemeente volgt bij het opstellen en bestuurlijk vaststellen van nieuwe erfpachtbepalingen is daarom weinig transparant.
© 2022 Deloitte The Netherlands
Uit de reacties van de meeste gemeenten blijkt dat (potentiële) erfpachters (en/of andere stakeholders, zoals belangenverenigingen) niet worden betrokken bij het proces van het bestuurlijk vaststellen van algemene erfpachtbepalingen. Een aantal (grote) gemeenten vormt hierop een uitzondering. De communicatie met de erfpachter geschiedt vooral eenzijdig via een website, of individueel per brief of mail. Mocht er een geschil ontstaan tussen de erfpachter en de gemeente over bijvoorbeeld de canon, dan kan het geschil worden voorgelegd aan een deskundigencommissie. Een ’formele’ deskundigenregeling zou mogelijkerwijs door de erfpachter kunnen worden ervaren als een relatief hoge drempel. Op basis van de antwoorden die de gemeenten hebben gegeven, kan worden geconcludeerd dat de Participatie van de erfpachter vatbaar is voor verbetering. Deze verbetering zou onder meer kunnen gelden ten aanzien van het proces bij het opstellen en wijzigen van de algemene erfpachtbepalingen. Tot slot komen wij tot de conclusie dat de antwoorden van de gemeenten sterk uiteenlopen met betrekking tot het toekomstperspectief en het gebruik van erfpacht door gemeenten. Relatief weinig deelnemende gemeenten geven nog gronden met woonbestemming uit in erfpacht. Daar tegenover staat dat erfpacht is sommige (grote) gemeenten onmisbaar is in het grondbeleid.
Uiteindelijk blijft de inzet van erfpacht daarmee een beleidskeuze van de gemeente.
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
43
5. Bevindingen C. Vragenlijst NHG en kredietverstrekkers
© 2020 Deloitte The Netherlands
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
44
5. Bevindingen | Vragenlijst NHG en kredietverstrekkers De zorgplicht die banken hebben, zou kunnen bijdragen aan rechtszekerheid voor erfpachters.
5.C.1 Algemene bevindingen Op hoofdlijnen is te concluderen dat zowel de NHG als NVB eigen beleid(criteria) hebben vastgesteld. Aan de hand van dit beleid kunnen hypotheekaanvragen door kredietverstrekkers worden getoetst. Het beleid van zowel de NHG als de NVB is openbaar toegankelijk via hun websites. Hierbij maken de organisaties gebruik van infographics en stroomschema’s, aan de hand waarvan het proces van financiering (op vereenvoudigde wijze) wordt uitgelegd. Dit maakt het beleid duidelijk en toegankelijk, en daarmee transparant.
De NVB behartigt de belangen van verschillende Nederlandse banken. De NVB hanteert vaststaand beleid ten aanzien van de financierbaarheid van gemeentelijke erfpacht in geval van particuliere woonbestemmingen. Dit beleid is onder te verdelen in enerzijds erfpachtcontracten die zijn aangegaan vóór 2013 (waarvoor zogenoemde ‘Criteria’ gelden) en anderzijds erfpachtcontracten die zijn aangegaan ná 2013 (waarvoor de ‘Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten’ geldt). De bij de NVB aangesloten banken hebben geen beleidsvrijheid bij het toetsen aan de criteria en de Bancaire richtlijn. Hiermee wordt een uniforme werkwijze beoogd. Een aantal banken heeft daarbij aanvullende voorwaarden gesteld. Dit betekent dat zowel kredietverstrekkers als (potentiële) erfpachters zichzelf duidelijkheid kunnen verschaffen over de rechten en verplichtingen die zij hebben, en in hoeverre deze voorzienbaar zijn bij de toepassing daarvan. Daarnaast hanteren de banken sets van reeds goedgekeurde standaard erfpachtbepalingen van gemeenten die gebruikt kunnen worden bij de aanvragen van klanten. © 2022 Deloitte The Netherlands
Hierbij wordt opgemerkt dat niet is onderzocht hoe vaak gemeentelijke erfpachtfinancieringen in de praktijk worden geweigerd. Omdat de banken een zorgplicht hebben, geven zij aan met name in het belang van de erfpachter hun beleid uit te leggen. Ten aanzien van de NHG wordt opgemerkt dat zij de risico’s voor erfpachters wil beperken en aanbieders wil helpen verantwoorde constructies aan te bieden. Dit doet de NHG door middel van richtlijnen en criteria waar een erfpachtconstructie minimaal aan moet voldoen om in aanmerking te komen voor financiering met borging van NHG. Deze richtlijnen zien op bescherming van de financiële positie van de erfpachter en dragen hiermee indirect bij aan de rechtszekerheid van de erfpachter met NHG-borging. Wij concluderen dat de criteria en richtlijnen van de NHG en de kredietverstrekkers bijdragen aan de verbetering van de juridische kwaliteit van erfpacht als instrument van grondbeleid. Daarnaast draagt de rol van de NHG en NVB bij aan een stevigere positie van de erfpachter ten opzichte van gemeenten, doordat zij eisen stellen aan de kwaliteit van de algemene erfpachtbepalingen.
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
45
6. Aanbevelingen
© 2022 Deloitte The Netherlands
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
46
6. Aanbevelingen (1/2) In dit onderzoek zijn verschillende praktijkvoorbeelden geconstateerd, waarbij de artikelsgewijze toelichting op de algemene erfpachtbepalingen als voornaamste best practice is aan te merken en waarbij het schriftelijk toestemmingsvereiste voor woningverkoop als voornaamste poor practice is aan te merken. Introductie
.5
Op basis van de inventarisatie, de vragenlijsten aan de gemeenten en aan de kredietverstrekkers zijn verschillende inzichten opgedaan. In dit hoofdstuk benoemen wij eerst de verschillende best practices en poor practices die wij zijn tegengekomen in ons onderzoek. Vervolgens doen wij aanbevelingen voor mogelijke vervolgstappen naar aanleiding van dit onderzoek, waarmee de rechtspositie van erfpachters gewaarborgd kan worden. Hierbij maken wij onderscheid in het opstellen van een handreiking enerzijds en overige aanbevelingen anderzijds.
Naast de best practices zijn wij ook poor practices tegengekomen in ons onderzoek. Dit zijn praktijkvoorbeelden die wij vanuit onze expert judgement beoordelen als onwenselijk. Hieronder vallen:
6.1 Best practices and poor practices Gedurende het onderzoek zijn wij verschillende best practices tegengekomen. Dit zijn praktijkvoorbeelden van erfpachtsituaties die wij vanuit onze expert judgement beoordelen als wenselijk voor iedere gemeente. Hieronder vallen:
• Het schriftelijk toestemmingsvereiste voor erfpachters om hun woning te mogen vervreemden; • De opgelegde verplichting voor erfpachters om de canon eeuwigdurend af te kopen, hetgeen mede door kredietverstrekkers als onwenselijk wordt beschouwd;
• Het overeenkomstig van toepassing verklaren van algemene voorwaarden van een commerciële partij op de algemene erfpachtbepalingen bij een van de onderzochte gemeenten.
• De artikelsgewijze toelichting bij algemene erfpachtbepalingen, waarbij in ‘eenvoudig Nederlands’ (B1-niveau) wordt uitgelegd wat de artikelen betekenen en welke rechten erfpachters daaraan kunnen ontlenen; • Communicatievoorzieningen, zoals informatieportalen, online gepubliceerde ‘Q&A’s’ en de mogelijkheid tot het stellen van (specifieke) vragen aan ambtenaren die zich bezighouden met erfpacht; • Een boete die afhankelijk is van het type overtreding en de duur van het verzuim, in plaats van een vaststaande boete.
© 2022 Deloitte The Netherlands
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
47
6. Aanbevelingen (2/2) Als voornaamste aanbeveling geldt dat een handreiking kan worden opgesteld, waarin ingegaan wordt op hoe gemeenten erfpacht kunnen toepassen, en op welke manier de rechten van erfpachters daarbij geborgd kunnen worden. 6.2 Handreiking
.5 Overige aanbevelingen 6.3
• Het opstellen van een handreiking voor gemeenten die erfpacht toepassen of wensen toe te passen, waaraan aandacht wordt besteed aan de doelstellingen die gemeenten wensen te bereiken met uitgiftes middels erfpacht. In de handreiking dient te worden ingegaan op hoe de rechtspositie van erfpachters op de onderzochte Gedefinieerde Begrippen te verbeteren is, waardoor de relatie tussen erfpachter enerzijds en erfverpachter anderzijds vergelijkbaar(der) kunnen worden gemaakt. Bij het opstellen van de handreiking dienen verschillende stakeholders betrokken te worden, zoals erfpachters, financiers en andere belanghebbenden (zoals de Vereniging van Nederlandse Gemeenten). Hierbij dient de handreiking vanzelfsprekend te voldoen aan de eisen van leesbaarheid en transparantie, zoals is geanalyseerd in dit rapport.
• Het motiveren en ondersteunen van gemeenten waarvan de meest recente erfpachtbepalingen dateren van vóór 2002 (intrede Wet dualisering gemeentebestuur), maar in ieder geval van vóór 1992 (intrede nieuw Burgerlijk Wetboek), om nieuwe algemene erfpachtbepalingen vast te stellen die recht doen aan de (juridische, economische en sociale) behoeften en uitdagingen van de huidige realiteit, omwille de rechtspositie van de erfpachter te verbeteren.
• Het opstellen van een uniform format voor algemene erfpachtbepalingen, dat gemeenten die erfpacht (willen gaan) hanteren, kunnen gebruiken. Het format kan worden vormgegeven als een geannoteerde inhoudsopgave die voldoende structuur bevat en leesbaar is (bijvoorbeeld door het hanteren van paragrafen en een artikelsgewijze toelichting). Bij het opstellen van het format dienen verschillende stakeholders betrokken te worden, zoals erfpachters, financiers en andere belanghebbenden (zoals de Vereniging van Nederlandse Gemeenten). Het format zou eventueel ook integraal onderdeel kunnen zijn van de hiervoor genoemde handreiking.
© 2022 Deloitte The Netherlands
• Het motiveren van gemeenten om hun (meest recente algemene erfpachtbepalingen) openbaar toegankelijk te maken en houden (bijvoorbeeld door deze op hun website te publiceren). • Het motiveren van (periodiek) contact en overleg tussen gemeenten (bijvoorbeeld onder regie van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten), de NHG en NVB om op de hoogte blijven van ontwikkelingen ten aanzien van erfpacht (en de financierbaarheid daarvan). • Het motiveren van gemeenten om de rechtsbescherming van de erfpachter laagdrempeliger (en minder kostbaar) te maken. Bijvoorbeeld door aanvullend een vorm van informele geschillenbeslechting (in de algemene erfpachtbepalingen) aan te bieden, zoals een erfpachtloket en/of klachtenregeling.
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
48
Bijlagen
© 2022 Deloitte The Netherlands
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
49
Bijlagen A. Inventarisatie thema’s per gemeente
© 2020 Deloitte The Netherlands
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
50
Onderzoeksresultaten (1/15) | Leesbaarheid en Vestiging erfpacht – Amsterdam tot en met Leeuwarden Leesbaarheid
Vestiging erfpacht
#
Gemeente
Bevinding
Bevinding
Artikel
1
Amsterdam
• • • •
Inhoudsopgave Definitielijst Titels Paragrafen
• • • •
Eeuwigdurende erfpacht. Gemeente kiest notaris in Amsterdam na overleg met erfpachter. Bodemonderzoek aangehecht. Als op grond van de inhoud van de Algemene Bepalingen of bijzondere bepalingen een notariële akte moet worden opgemaakt, bepaalt de gemeente of, en tot welk bedrag, de daaraan verbonden kosten door de gemeente worden betaald. Deze kosten betreffen het tarief van de notaris en de kosten voor de inschrijving van die akte in de openbare registers. De verschuldigde belastingen en andere lasten zijn voor rekening van de erfpachter.
• •
3 35
2
Rotterdam
• • •
Inhoudsopgave Definitielijst Titels
• • • •
Eeuwigdurende erfpacht. Milieurapportage aangehecht indien aanwezig. Notaris wordt door partijen aangewezen. Alle notariële en andere kosten die verband houden met de vestiging, wijziging, overgang, splitsing, of beëindiging van de erfpacht komen voor rekening van de erfpachter.
• • •
2 3.1 26
3
Den Haag
• • •
Inhoudsopgave Definitielijst Titels
• • • •
Eeuwigdurende erfpacht. Gemeente kiest notaris na overleg met erfpachter. Kaart van de in erfpacht uitgegeven grond aangehecht. Kosten komen voor rekening van erfpachter.
• •
2 18.3
4
Utrecht
• • • •
Inhoudsopgave Definitielijst Titels Paragrafen
• • •
Voortdurende erfpacht. Gemeente kiest notaris in overleg met erfpachter. Kosten, lasten en rechten terzake van de uitgifte van het perceel grond in erfpacht, alsmede de kosten en rechten wegens de uitgifte van grossen en authentieke afschriften, komen ten laste van de erfpachter.
• •
2.1 2.5
5
Groningen
• • •
Geen inhoudsopgave Definitielijst Titels
• •
Uitgifte in erfpacht voor onbepaalde tijd. Kosten, rechten en belastingen verbonden aan het vestigen en wijzigen van de erfpacht komen voor rekening van de erfpachter.
• •
2 9
6
Maastricht
• • •
Geen inhoudsopgave Geen definitielijst Titels
• • • • •
Erfpacht in bepaalde tijd. 75 jaar wonen, 40 jaar anders dan wonen. Vooraf informeert gemeente erfpachter over chemische kwaliteit van de bodem en/of bouwkundige staat van opstal. Erfpachter kiest notaris. Gemeente kan de erfpachter vervroegde ingebruikneming van de onroerende zaak toestaan. Kosten, rechten, en belastingen die verband houden met de uitgifte, vestiging, wijziging, splitsing, overdracht, toedeling, omzetting en overgang van het erfpachtrecht, incl. kadastrale opmeting komen voor rekening van erfpachter.
• • • •
2.2 4.1 4.2 4.3
7
Dordrecht
• • •
Geen inhoudsopgave Geen definitielijst Geen titels
• • •
Erfpacht in bepaalde tijd. Maximaal 100 jaar. Erfpachter kiest een in Dordrecht gevestigde notaris. Kosten en rechten wegens de vestiging van het erfpachtrecht, splitsing of een andere wijziging van dat recht, alsmede kosten kadastrale inmeting, komen ten laste van de erfpachter.
• • •
1.1 15.1 15.3
8
Delft
• • •
Inhoudsopgave Definitielijst Titels
• • • •
Duur van het erfpachtrecht bij overeenkomst bepaald, kan zijn: eeuwigdurend, 26, 50 of 75 jaar. Milieurapportage aangehecht indien aanwezig. Bij voorkeur wordt de akte tot vestiging verleden ten overstaan van een in de gemeente Delft gevestigde notaris. Notariële en andere kosten die verband houden met de vestiging, wijziging, overgang, splitsing of beëindiging komen voor rekening van de erfpachter.
• • • •
2 5 9.3 33
9
Leeuwarden
• • •
Geen inhoudsopgave Geen definitielijst Titels
• •
Voortdurende erfpacht. Kosten van de uitgifte in erfpacht zijn voor rekening van de erfpachter.
© 2022 Deloitte The Netherlands
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
51
Onderzoeksresultaten (2/15) | Leesbaarheid en Vestiging erfpacht – Purmerend tot en met Den Bosch Leesbaarheid
Vestiging erfpacht
#
Gemeente
Bevinding
Bevinding
Artikel
10
Purmerend
• •
Geen inhoudsopgave Definitielijst
• • • • •
Eeuwigdurende erfpacht. Kosten voor notariële akte en de inschrijving daarvan, alsmede belastingen en lasten zijn voor de erfpachter. Aan de uitgifte in erfpacht gaat een schriftelijke aanbieding vooraf. Erfpachter kan aan gemeente toestemming vragen om de grond vóór het passeren van de akte in gebruik te nemen. In de gemeente Purmerend gevestigde notaris gekozen door de gemeente in overleg met de erfpachter.
• • • • •
1.1 4 5 6.1 7.1
11
Schiedam
• • •
Geen inhoudsopgave Geen definitielijst Titels
•
De kosten met betrekking tot de erfpachtovereenkomst, de akte van vestiging, de afschriften, de kadastrale uitmeting en de kosten en rechten van alle uit deze overeenkomst voortvloeiende akten worden door de erfpachter gedragen.
•
33
12
Nissewaard
• • • •
Geen inhoudsopgave Definitielijst Titels Modelakte
• • •
Voortdurende erfpacht, onbepaalde tijd met tijdvakken van 50 jaar. Notaris aangewezen door de gemeente in overleg met de erfpachter. Kosten, lasten en rechten, kosten voor kadastrale opmeting alsmede de kosten wegens de uitgifte komen ten laste van de erfpachter.
• • •
4.1 2.1 18.2
13
Vlaardingen
• • • •
Inhoudsopgave Definitielijst Geen paragrafen Titels
• •
Eeuwigdurende erfpacht Erfpachter wijst notaris aan, indien de erfpachter geen keuze maakt, wijst de gemeente een notaris aan.
• •
2.1 2.2-2.3
14
Zaanstad
• • • •
Geen inhoudsopgave Geen definitielijst Paragrafen Titels
• • •
Eeuwigdurende erfpacht Gemeente wijst, in overleg met erfpachter, notaris aan. Alle kosten, lasten, rechten en belastingen verbonden aan de uitgifte komen ten laste van de erfpachter
• • •
4 2.1 3
15
Hoorn
• • • • •
Inhoudsopgave Definitielijst Paragrafen Geen titels Voorbeeldakte
• • • •
Voortdurende erfpacht Erfpachter kiest notaris uit Gemeente Hoorn. Alle kosten verbonden aan het vestigen van het recht van erfpacht, komen ten laste van de erfpachter. De erfpachter kan het terrain (met toestemming van het college) in vervroegd gerbuik nemen.
• • • •
Aanhef 1.4.1, lid 2 1.4.1, lid 4 2.4.1, lid 2
16
Arnhem
• • • •
Inhoudsopgave Definitielijst Geen paragrafen Titels
• • •
Bepaalde tijd Erfpachter wijst notaris aan Alle gewone en buitengewone lasten komen voor rekening van de erfpachter.
• • •
3.2 3.1 5.1
17
Den Bosch
• • • •
Geen inhoudsopgave Definitielijst Geen paragrafen Titels
• • •
Voortdurende erfpacht Erfpachter wijst notaris aan in Den Bosch De notariële kosten, het kadastraal recht, en alle zakelijke lasten en de belastingen zijn voor rekening van de erfpachter, tenzij anders overeengekomen
• • •
6, lid 2 4, lid 1 4, lid 2 en lid 3
© 2022 Deloitte The Netherlands
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
52
Onderzoeksresultaten (3/15) | Leesbaarheid en Vestiging erfpacht – Zoetermeer tot en met Haarlem Leesbaarheid
Vestiging erfpacht
#
Gemeente
Bevinding
Bevinding
Artikel
18
Zoetermeer
• • • •
Inhoudsopgave Definitielijst Paragrafen Titels
• • • •
Voortdurende erfpacht Erfpachter wijst een notaris aan, bij voorkeur, in Zoetermeer Erfpachter dient waarborgsom of bankgarantie over te maken Ingebruikname kan pas nadat de erfpachter de canon vooruitbetaald heeft, of eerder met schriftelijke toestemming.
• • •
3.3 2.1, onder a en onder d 3.2, onder a en onder b.
19
Lelystad
• • • •
Inhoudsopgave Definitielijst Paragrafen Titels
• • •
Voortdurende erfpacht Erfpachter dient een waarborgsom ten bedrage van 10% van de grondwaarde te voldoen. Notaris bij voorkeur in Lelystad.
• • •
8, lid 1 2, lid 4 3, lid 4
20
Den Helder
• • • •
Geen inhoudsopgave Definitielijst Paragrafen Titels
• • •
Voortdurende erfpacht Notariskeuze ligt bij erfpachter, indien deze geen notaris aanwijst, wijst de Gemeente een notaris aan. Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de vestiging van het erfpachrecht, zijn voor rekening van de erfpachter
• • •
2.13 2.2, onder a 2.3, onder a.
21
Leiden
• • • •
Geen inhoudsopgave Geen definitielijst Paragrafen Geen titels
• • • •
Eeuwigdurende erfpacht Erfpachter dient een waarborgsom te betalen van éénmaaal de jaarlijkse canon. Ingebruikgeving kan geschieden vóórdat vestiging van het erfpachtrecht heft plaatsgevonden, waarbij Gemeente een vergoeding kan bedingen. Erfpachter is verplicht notaris in Leiden te kiezen.
• • • •
1.4 4.3 5.1 en 5.3 10.1
22
Deventer
• • • •
Geen inhoudsopgave Geen definitielijst Geen paragrafen Titels
• •
Bepaalde tijd, met een minimum van 25 jaar De kosten, rechten en belastingen wegens de vestiging van het erfpachtrecht, komen ten laste van de erfpachter.
• •
1, onder b 10.1
23
Tilburg
• • • • •
Geen inhoudsopgave Definitielijst Paragrafen Titels Artikelsgewijze toelichting
• • • •
Bepaalde tijd, tenzij anders aangegeven. Erfpachter dient een waarborgsom van tweemaal de jaarlijkse canon te betalen, als er in de overeenkomst geen (ander) bedrag is opgenomen, óf een bankgarantie. Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de uitgifte in erfpacht (waaronder kadastrale inmeting) zijn voor rekening van erfpachter Het is erfpachter toegestaan om, na schriftelijke toestemming, de onroerende zaak eerder in gebruik te nemen.
• • • •
21 lid 1 6.1 en 6.2 7.1 14.1
24
Haarlem
• • • •
Geen inhoudsopgave Definitielijst Paragrafen Titel
• • • •
Voortdurende erfpacht Notariskeuze (voorkeur Haarlems) bij erfpachter. Het is erfpachter toegestaan om, na schriftelijke toestemming, de onroerende zaak eerder in gebruik te nemen. Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de uitgifte in erfpacht (waaronder kadastrale inmeting) zijn voor rekening van erfpachter
• • • •
2.7 2.3 onder 1 3.8 2.6
© 2022 Deloitte The Netherlands
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
53
Onderzoeksresultaten (4/15) | Canon en Toestemmingen – Amsterdam tot en met Maastricht Canon
Toestemmingen
#
Gemeente
Bevinding
Artikel
Bevinding
Artikel
1
Amsterdam
•
• • •
7 8 27
•
De erfpachter heeft voorafgaande schriftelijke vrijstelling of toestemming van de gemeente nodig om af te wijken van verplichtingen, verboden en termijnen die staan in de volgende artikelen: artikel 4 - Bebouwing, inrichting en ingebruikname van het perceel; artikel 5 - Overdracht voor ingebruikname; artikel 9 - Gebruik overeenkomstig de bestemming; artikel 10 - In stand houden van de opstallen; artikel 11 - Splitsing en samenvoeging van het erfpachtrecht, en artikel 12 – Ondererfpacht.
•
20
• • •
Canon bij uitgifte in eeuwigdurende erfpacht wordt bepaald door de erfpachtgrondwaarde die bij uitgifte is vastgesteld, te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Jaarlijks aangepast middels CPI (uitleg in artikel) Afkoop canon mogelijk Betaling op een wijze die gemeente aangeeft
•
Canon kan eenmalig of periodiek verschuldigd zijn.
•
10.1
•
Gemeente kan ontheffing verlenen voor: bouwen op de wijze als in de akte is aangegeven, de onroerende zaak in goede staat houden en de bestemming en het gebruik. Erfpachter moet voorafgaand schriftelijk toestemming vragen aan gemeente om: te splitsen in appartementsrechten, vervreemden indien andere bestemming dan wonen, beperkte rechten bezwaren, verhuren of verpachten, splitsen in twee of meer erfpachten.
• •
14.2 15.1
Afkoop en vooruitbetaling van de canon en de beheerkosten is uitsluitend mogelijk na goedkeuring van de gemeente. Dit wordt vastgelegd in een notariële akte voor rekening van de erfpachter. Erfpachter kan gemeente verzoeken bestemming/gebruik te wijzigen. Erfpachter kan gemeente verzoeken omtrent splitsing van rechten.
• • • •
9.2 9.3 16 20
2
Rotterdam
•
3
Den Haag
• • • • • • •
4
Utrecht
• •
• 5
Groningen
• • • • • •
6
Maastricht
• • • • • •
Erfpachter betaalt jaarlijkse canon alsmede een bedrag aan beheerkosten. Canon wordt berekend aan de hand van de voor de grond voor het moment van uitgifte overeengekomen grondwaarde vermenigvuldigd met het dan geldende canonpercentage. Grondwaarde bepaald a.d.h.v. overheidsvoorschriften/marktprijzen/gebruik van de grond en opstallen. Canonpercentage wordt bepaald door het gemiddelde van het rentepercentage per 15 november van elk jaar van: 1) lineaire leningen met een looptijd van twintig jaar en wederzijdse rente-aanpassing na tien jaar. 2) hypothecaire leningen zonder overheidsgarantie, ter hoogte van maximaal 70% van de taxatiewaarde met een rentevaste periode van vijf jaar. Beheerskosten aanpassen aan de hand van CPI. Erfpachter kan alleen vóór uitgifte aangeven de verschuldigde canon en beheerkosten eeuwigdurend af te kopen. Teruggave kan niet worden gevorderd door erfpachter. Herziening van de grondwaarde enkel bij wijziging van het gebruik van de grond en/of opstallen.
• • • •
8 9 11 12
•
Uitgifte in erfpacht geschiedt tegen een tussen partijen overeengekomen grondprijs. De grondwaarde kan wijzigen door een wijziging van het gebruik van het perceel of een wijziging van de opstallen. De grondwaarde wordt vastgesteld met inachtneming van de waarderingsmaatstaven van het moment van de waardebepaling. De meerwaarde van de grond komt toe aan de gemeente. De meerwaarde wordt berekend door het verschil te nemen van de grondwaarde met het oog op het gewijzigd gebruik en de grondwaarde zoals vastgesteld in de akte van vestiging. Indien de berekening een negatief bedrag is heeft de erfpachter niets van de gemeente te vorderen.
• • •
2.1 7.1 7.2
•
De erfpachter is tot verticale splitsing van het recht van erfpacht, splitsing in appartementsrechten of tot samenvoeging van rechten van erfpacht slechts bevoegd na voorafgaande schriftelijke toestemming van gemeente.
•
17.1.
Canon berekend naar een percentage van de waarde, welke door de gemeente aan de grond is toegekend. Dit percentage is een percentage als een rentevergoeding te vermeerderen met een percentage als vergoeding voor de administratiekosten (= 1%). Canon per kalenderjaar verschuldigd, uiterlijk te voldoen op de eerste werkdag van de maand maart. Indien niet binnen deze termijn ontvangen is erfpachter zonder ingebrekestelling in verzuim. Korting/verrekening toegestaan voor zover het onbetwiste vorderingen op de gemeente betreft welke direct verband houden met de in erfpacht uitgegeven grond. Aanpassing canon elke 5 jaar aan de hand van de rentestand op basis van het effectieve rendement obligaties (CBS). Erfpachter wordt op de hoogte gebracht middels brief en aanpassing eenzijdig in akte opgenomen. Herziening van de canon uitsluitend naar aanleiding van wijziging van het gebruik van de grond en/of opstallen. Afkoop van de canon mogelijk.
• • • •
10 11 12 13
• • •
Erfpachter kan gemeente verzoeken ontheffing te verlenen van het gebruik en de bestemming. Erfpachter kan gemeente verzoeken ontheffing te verlenen omtrent de instandhouding van de opstallen. Erfpachter moet om toestemming vragen bij splitsing van de erfpacht, appartementsrechte, ondererfpacht en samenvoegingen van twee of meer erfpachten. Er zijn geen beroepsmogelijkheden opgenomen voor de erfpachter indien de gemeente geen toestemming verleent.
• • •
16.4 17.5 19.1
De jaarlijkse canon is gelijk aan een percentage, dat het gemiddelde is van de rente waartegen gedurende de laatste vijf jaren door de gemeente leningen op langere termijn zijn aangegaan, van de marktwaarde van de onroerende zaak die wordt bepaald door middel van een openbare biedprocedure, een aanbestedingsprocedure daaronder mede begrepen, of taxatie door een onafhankelijke deskundige. Canon telkenjare bij vooruitbetaling op een februari worden voldaan. Gemeente kan jaarlijks de canon herzien en wel de eerste keer na verloop van 10 jaar na vestiging erfpacht en vervolgens na verloop van 5 jaar. Herziening berekend door opnieuw vast te stellen wat de marktwaarde is van de onroerende zaak, overeenkomende met de rentevoet welke het gemiddelde is van de rente waartegen gedurende de laatste vijf jaren door de gemeente leningen op langere termijn zijn aangegaan. Gemeente kan canon tussentijds aanpassen bij verandering van het doel of het gebruik van de grond/opstallen of indien de bebouwing wordt uitgebreid. Afkoop van canon mogelijk vóór de uitgifte op verzoek van erfpachter. Kan eveneens op tijdstippen van herziening.
• • • • • •
Toestemming vereist voor wijziging gebruik. Verhuren en verpachten vereist toestemming gemeente. Splitsing vereist toestemming. De overdracht/toedeling van het erfpachtrecht of een aandeel daarin, of de bezwaring van het erfpachtrecht of een aandeel daarin met een recht van vruchtgebruik/hypotheek behoeft GEEN toestemming. Overdracht van erfpacht met een ander beoogd gebruik dan wonen behoeft toestemming.
• • • • •
11.1a 15.1 16.1 17.1 17.2
© 2022 Deloitte The Netherlands
• •
•
6.1 6.2 7.1 7.2 7.4 8.1 en 8.2
• • • • •
Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen
54
Onderzoeksresultaten (5/15) | Canon en Toestemmingen – Dordrecht tot en met Schiedam Canon
Toestemmingen
#
Gemeente
Bevinding
Artikel
Bevinding
Artikel
7
Dordrecht
• •
Canon wordt betaald voor zoveel over elk kalenderhalfjaar verschuldigd op de 14e werkdag van elk der maanden januari en juli. Bij de akte van uitgifte wordt door het college van B&W bepaald van welk waarde bedrag en van welk martkrentepercentage bij de vaststelling van de canon is uitgegaan en op welke wijze de canon overigens is berekend. Dit kan op één van de vier manieren genoemd in artikel 8a lid 2. Aanpassing van de canon geschiedt voor het eerst naar verloop van 5 jaar sinds de datum van ingang van het erfpachtrecht en vervolgens ieder jaar. Als percentage dat zal dienen voor de canonberekening voor een volgende periode zal gelden het gemiddelde reële rendement van 25-jarige geldleningen van de Bank voor Nederlandsche Gemeenten aan gemeenten. De erfpachtcanon zal telkens na een periode van 50 jaar worden herzien op basis van een vaste formule. Het is ook mogelijk om de canon voor een bepaalde periode af te kopen.
• • • • • •
8.1 8a.1 8a.2 8a.3.a. 8c. 8b.
• •
Zonder vergunning mag de bestemming niet worden veranderd. Toestemming vereist voor splitsing.
• •
2.2 12.1
De canon kan eenmalig of periodiek verschuldigd zijn. Verplichting tot betaling gaat in bij het tekenen van de akte tot vestiging. De canon wordt gebaseerd op een percentage van de grondprijs. Percentage is gelijk aan het door de Bank voor Nederlandse Gemeenten in rekening te brengen rentepercentage voor 25-jarige leningen, met een minimum van 4%. Dit percentage wordt vermeerderd met een opslag voor kosten, berekend tegen 0,25%. Na 5 jaar wordt rentepercentage opnieuw vastgesteld. Grondprijs door de gemeente vastgesteld met inachtneming van de marktprijzen van onroerende zaken, het gebruik van de bodem en opstallen. Grondprijs kan worden aangepast na wijziging bestemming. Gemeente is gerechtigd de canon jaarlijks te herzien volgens CPI-index. Grondprijs kan worden herzien na verloop van 25 jaar en indien de gemeente op verzoek van de erfpachter de bestemming van het registergoed aanpast. Formule grondprijs opgenomen in 14.5. Afkoop van de canon mogelijk, indien de erfpachter overgaat tot afkoop wordt op de grondprijs een korting van 15% gegeven ingeval van afkoop van 25 jaar, en 10% korting bij afkoop periode 50 jaar.
• • • • •
10.1 11 12 13 15
•
•
22.1
•
Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente is de erfpachter niet bevoegd de erfpacht cq de onroerende zaak te: splitsen in appartementsrechten, vervreemden, te bezwaren met beperkte rechten, verhuren of verpachten of te splitsen in twee of meer erfpachten. Geen beroepsmogelijkheid opgenomen indien geen toestemming.
Canon per kalenderjaar verschuldigd. De canon bedraagt een door de gemeenteraad bij zijn besluit tot uitgifte vastgesteld percentage van het eveneens door de gemeenteraad bij dat besluit vastgestelde bedrag van de waarde van de grond. De gemeente stelt eenzijdig na 10 jaar het percentage en de bedragen opnieuw vast. De gemeente kan het percentage en de bedragen opnieuw vaststellen na een geconstateerde wijziging van het gebruik c.q. van het realiseren van een ingrijpende verbouwing, nieuwbouw daaronder begrepen. Erfpachter kan na elke wijziging van de canon taxatie resp. hertaxatie van de grondwaarde verzoeken. Erfpachter kan (her)taxatie verzoeken indien naar zijn oordeel de grondwaarde zich heeft gewijzigd als direct gevolg van door de gemeente uitgevoerde of in de nabije toekomst uit te voeren stedenbouwkundige plannen en/of openbare werken. Van de herziening van de canon wordt eenzijdig een akte opgemaakt en wordt ingeschreven. De kosten van deze akten komen voor de helft voor rekening van de erfpachter en voor de helft voor rekening van de gemeente. De erfpachter kan geen vermindering/kwijtschelding/teruggaaf van de canon vorderen om welke reden of uit welke oorzaak dan ook, zelfs niet indien hij gedurende vijf achtereenvolgende jaren van het gehele genot van de grond beroofd is geweest.
• • •
16.1 14 18
•
Splitsing slechts geoorloofd met voorafgaande schriftelijke toestemming.
•
19
De canon wordt bij uitgifte berekend naar een percentage van de grondwaarde op het moment van uitgifte. Canonpercentage wordt jaarlijks per januari door gemeente vastgesteld a.d.h.v. gemiddelde rentepercentage N.V. Bank Nederlandse Gemeenten; rentepercentage van laatst opgemaakte jaarrekeningen Grondbedrijf Purmerend; het hoogste percentage van voorgaande twee percentages wordt gebruikt als canonpercentage. Canon verschuldigd in halfjaarlijkse termijnen, uiterlijk voor de eerste werkdag van de maanden mei en november voor de daaraan voorafgaande periode van een half jaar. Korting mogelijk voor zover het onbetwiste vorderingen op de gemeente betreft welke direct verband houden met het in erfpacht uitgegeven perceel grond. De canon wordt na elke periode van vijf jaar herzien, door middel van prijsindexcijfer voor de gezinsconspumptie. Indien dit resulteert in een lagere canon wordt het niet aangepast. Herziening van de canon kan voorts plaatsvinden in geval van wijziging van het gebruik of de bebouwing. Afkoop van de canon mogelijk. Bij een weigering van verzoek tot afkoop kan erfpachter binnen twee maanden in beroep gaan bij Raad van de gemeente.
• • • • • •
10 11.1 11.3 12.1 13 14
•
Gemeente kan vrijstelling verlenen voor de verplichtingen als grond te bebouwen overeenkomstig bouwplan, afscheidingen plaatsen, inrichting van onbebouwde grond etc. Gemeente kan vrijstelling verlenen omtrent gebruik overeenkomstig bestemming. Gemeente kan vrijstelling verlenen omtrent instandhouding van de opstallen. Erfpachter heeft schriftelijke toestemming van gemeente nodig voor splitsing, samenvoeging en ondererfpacht van het erfpachtrecht.
• • • •
15.2 16.7 17.4 23
Telkens na verloop van 10 jaar dient de canon te worden herzien. Herziening kan tussentijds plaatsvinden bij veranderd gebruik van de grond/opstallen, wijziging van de opstallen en bij splitsing. Bij herziening wordt de nieuwe canon bepaald op het rekenkundig product van het bij deze voorwaarden behorende herzieningspercentage zoals dat geldt voor het kalenderkwartaal voorafgaande aan het kwartaal waarin de herzieningsdatum is gelegen en de grondwaarde op de herzieningsdatum. • Herzieningspercentage door de gemeente vastgesteld op basis van het renteniveau van langlopende leningen aangeboden door de Bank voor Nederlandse Gemeenten. • Bij bepalen grondwaarde worden de opstallen niet meegenomen. • De canon kan bij aanvang van het recht worden afgekocht voor een periode van 50 jaar. • Canon is bij achterafbetaling in twee gelijke halfjaarlijkse termijnen verschuldigd en is opeisbaar per 1 januari en 1 juli. Vermindering erfpachtcanon niet mogelijk bij geheel of gedeeltelijk gemis van het genot van de grond, ook niet indien dit gedurende 5 achtereenvolgende jaren is. © 2022 Deloitte The •Netherlands
• • • • • • • •
4 5a 6a 6b 6c 7a 8a 11
• • •
Zonder toestemming niet mogelijk om een motorbrandstofpompinstallatie op te richten. Toestemming nodig voor slopen, wijziging bouwvolume. Het recht van erfpacht mag zonder toestemming van de gemeente niet worden overgedragen of toebedeeld. Toestemming wordt niet verleend indien achterstallige canon niet betaald is, en indien het een erfpachtrecht betreft met bedrijfsmatige gebruiksbestemming en het bedrijf waarvoor toestemming wordt gevraagd volgens het gemeentelijk vestigingsbeleid niet voor vestiging ter plaatse in aanmerking komt. Toestemming nodig voor splitsing, samenvoeging en ondererfpacht. Toestemming nodig voor verhuren of verpachten. Rapportage – onderzoek algemene erfpachtbepalingen Toestemming nodig voor splitsing in appartementsrechten.
• • • • •
15 16d 19a 19b 20a, b en c 22a 23a
• • • 8
Delft
• • • • • • •
9
Leeuwarden
• • • •
• • • •
10
Purmerend
• • •
• • • • 11
Schiedam
• • •
• • •
• • • •
• •
55
Onderzoeksresultaten (6/15) | Canon en toestemmingen – Nissewaard tot en met Zoetermeer Canon
Toestemmingen
#
Gemeente
Bevinding
Artikel
Bevinding
Artikel
12
Nissewaard
• •
Jaarlijkse canon, die bestaat uit een percentage van de voor het moment van vestiging overeengekomen grondprijs. Grondprijs overeengekomen met inachtneming van overheidsvoorschriften, ontwikkeling in de prijzen van de grond, alsmede het gebruik van de onroerende zaak. Afkoop van de canon mogelijk. Hiervoor is toestemming van de gemeente nodig en indien de gemeente deze toestemming niet geeft kan de erfpachter daarvan schriftelijk in beroep gaan bij de raad van de gemeente. Betaling van de canon in jaarlijkse termijnen. Na vijf, tien, vijftien, twintig etc. jaar aangepast aan de hand van ontwikkelingen van het algemeen prijsniveau. Herziening van de canon tijdens een erfpachttijdvak naar aanleiding van een door de erfpachter voorgenomen en door de gemeente verleende toestemming tot verandering van de opstallen/gebruik en de bestemming van de onroerende zaak.
• • • • • •
7.1 7.2 8.1 9.1 10.1 11.1
•
Toestemming nodig voor wijziging gebruik en de bestemming, in de opstallen verandering aanbrengen, opstallen slopen, op de grond en in de opstallen werkzaamheden verrichten of een bedijf uit te oefenen waar gevaar/schade/hinder kan voorkomen, erfpachtrecht te splitsen in appartementsrechten, bezwaren, verhuren of verpachten. Beroep staat open bij de raad der gemeente.
• •
15.1 15.2
• • • •
•
13
Vlaardingen
• •
Betaling canon jaarlijks bij vooruitbetaling Indexering aan de hand van CPI, op basis van 2006=100
• •
5 6
•
Het is de erfpachter niet geoorloofd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van het college: • Het terrein voor een ander doel te gebruiken; • In het op het terrein gebouwde verandering te brengen • De op het terrein gestichte opstallen (gedeeltelijk) te slopen • Werkzaamheden te verrichten of een bedrijf uit te oefenen, waarvan gevaar, schade of hinder te duchten is. • De erfpacht te splitsen (overdracht of appartementsrechten) • In onder erfpacht uit te geven.
•
9.1
14
Zaanstad
• • • •
Betaling canon halfjaarlijks bij vooruitbetaling Indexering elke vijf jaar: markrente van Bank van Nederlandsche Gemeenten voor langlopende geldleningen. Herziening elke vijfentwintig jaar (einde tijdvak): grondwaarde en marktrentepercentage Afkoop is mogelijk bij vestiging en telkens na verloop van vijftig jaar.
• • • •
7 8 9 10.1
•
Van het voornemen het recht van erfpacht te splitsen (waarionder tevens het vestigen van een zakelijk recht anders dan hypotheek wordt verstaan), dient bij aangetekend schrijven toestemming te worden gevraagd aan het college.
•
20.2
15
Hoorn
•
Indexering elke vijf jaar: gemiddelde van rentepercentages van de door de gemeente gesloten langlopende leningen gedurende de aan de aanpassing voorafgaande vijfjarige periode. Herziening elke dertig jaar (einde tijdvak), bij gehele vervreemding of splitsing: herziene canon vermenigvuldigd met aanpassingscoëfficiënt.
• •
7.1.1 7.1.2
•
Indien de erfpachter voornemens is het recht van erfpacht geheel te vervreemden is hij verplicht van dit voornemen schriftelijk mededeling te doen aan burgemeester en wethouders, waarna burgemeester en wethouders goedkeuring dient te verlenen. Het is erfpachter niet geoorloofd zonder medewerking van de Gemeente, waarbij burgemeester en wethouders nadere voorwaarden kunnen stellen, tot splitsing van het erfpachtsrecht over te gaan.
• •
4.1.1.1 4.1.1.2
Burgemeester en wethouders kunnen op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter vrijstelling verlenen van één of meer verplichtingen, zoals bebouwingsverplichting, afscheidingsverplichting, inrichtingsverplichting of gebruiksverplichting. De erfpachter is zonder toestemming van burgemeester en wethouders niet bevoegd het erfpachtrecht geheel of gedeeltelijk over te dragen of toe te delen of in ondererfpacht te geven, daarop erfdienstbaarheden of gerbuiksrechten ten behoeve van derden hoe ook genaamd te vestigen, dan el de onroerende zaak en/of het opstal te verhuren of te verpachten of anderszins aan derden in gebruik te geven.
• •
6.2 7.1 en 17.1
Alle bouwplannen met betrekking tot de in erfpacht uitgegeven grond moeten door de erfpacht aan privaatrechtelijke goedkeuring van burgemeester en wethouders worden onderworpen. Burgemeester en wethouders kunnen op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter schriftelijk ontheffing verlenen van verplichtingen en verboden op gebruiik, bouw en splitsing. Indien de erfpachter gebruik wil maken van zijn recht van voorkeur tot koop, dient hij zulks schriftelijk aan burgemeester en wethouders kenbaar te maken.