RIS315046 Beantwoording vragen raad over planuitwerkingskader Bezuidenhoutseweg 50

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Robert van Asten Wethouder van Stedelijke Ontwikkeling, Strategie en Europa Saskia Bruines Wethouder van Financiën, Cultuur en

040

Economie

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de Commissie Ruimte

DSO/10502751 RIS315046 Contactpersoon

Steven Hokken Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

CID Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

4 april 2023

steven.hokken@denhaag.nl

Onderwerp

Beantwoording vragen raad over planuitwerkingskader Bezuidenhoutseweg 50

Geachte voorzitter, Tijdens de commissievergadering van 16 februari is bij de behandeling van het voorstel over het planuitwerkingskader Bezuidenhoutseweg 50 (RIS 314089) toegezegd om een verhelderende brief te sturen over de hotelfunctie op deze locatie in relatie tot het vigerende hotelbeleid (RIS 310666) en eerder vastgestelde kaders. Tevens zijn er vragen gesteld over de totstandkoming van het dictum van het hotelbeleid. In deze brief gaan wij daarop in. De beantwoording op alle andere in de commissie gestelde vragen zijn schriftelijk toegevoegd in bijlage I van deze brief. Toelichting hotelbeleid Met het vaststellen van het hotelbeleid (RIS 310666) heeft de raad besloten om in beginsel geen medewerking te verlenen aan noodzakelijke bestemmingsplanwijzigingen en/of afwijkingsprocedures ten behoeve van nieuwe hotelinitiatieven, totdat de Haagse hotelmarkt zich heeft hersteld uit de coronacrisis. Dit doen we middels een model van beheersing op de korte termijn en geleidelijke groei op de lange termijn. Dat houdt in dat de planvoorraad wordt afgebouwd en beperkt tot een maximum van 1.000 kamers. Zo maken wij nu even pas op de plaats, en kunnen nieuwe, kansrijke initiatieven toch worden gefaciliteerd met het oog op de toekomst. Op pagina 10 van het hotelbeleid onder het kopje 1.4 ‘vraag en aanbod in balans’ wordt dit toegelicht.

Kortheidshalve wordt hieraan vaak gerefereerd als hotelstop. Deze term is echter technisch gezien onjuist, omdat in het hotelbeleid nog steeds, zij het beperkt en onder voorwaarden, ruimte is gelaten voor planvorming voor hotels. Wij lichten dit toe: Ten eerste is er in een aantal bestemmingsplannen nog ruimte voor nieuwe hotels. Als een nieuw initiatief past binnen het bestemmingsplan moet de gemeente hieraan meewerken. De beperking is immers alleen van kracht op bestemmingsplanwijzigingen en/of afwijkingsprocedures. Ten tweede verwijst de term ‘in beginsel’ naar uitzonderingen die kunnen worden gemaakt op basis van het vastgestelde beleid. Dat gaat over de planvoorraad. Hierover zegt het hotelbeleid: tot aan herstel is er beperkte ruimte voor nieuwe hotelinitiatieven. Den Haag hanteert een maximum planvoorraad van 1.000 kamers.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10502751

Medewerking aan bestemmingsplanwijzigingen en/of afwijkingsprocedures ten behoeve van nieuwe hotelinitiatieven wordt pas verleend als en voor zover er ruimte is in de planvoorraad. Dit maximum geldt totdat de markt is hersteld. (P34, kwalitatieve ruimte). Dit geeft ruimte voor bijvoorbeeld bestaande hotels die met een beperkt aantal kamers zouden willen uitbreiden. Op pagina 29 van het hotelbeleid wordt een toelichting gegeven op de bestaande planvoorraad, hierbij is ook een verwijzing opgenomen naar bijlage 4 (pagina 47). In bijlage 4 wordt aangegeven waar de planvoorraad uit bestaat en wordt ook aangegeven waarmee de planvoorraad nog kan worden aangevuld buiten de nieuwe beperkingen: De ruimte die in gebiedsagenda's en nota's van uitgangspunten aan hotelontwikkelingen wordt geboden is niet opgenomen in de planvoorraad. Aan hotelinitiatieven die hierin passen zal de gemeente blijven meewerken. Dit zijn voornamelijk lange termijn nieuwbouwontwikkelingen waarvoor de Ladder duurzame verstedelijking (zie bijlage 1) moet worden doorlopen. Op het moment dat voor een hotelplan een vergunning wordt aangevraagd, zal deze worden toegevoegd aan de planvoorraad. De ratio om te blijven meewerken aan de initiatieven in de planvoorraad en plannen die vallen binnen de ruimte die eventuele gebiedsvisies daarvoor geven, is het bieden van rechtszekerheid voor ontwikkelaars.

Planvorming van hotels duurt gemiddeld 2 jaar. Dat betekent dat ten tijde van het vaststellen van het nieuwe hotelbeleid er al plannen in ontwikkeling waren op basis van eerder beleid en kaders, uitgaande van de ruimte die gebiedsvisies hiervoor bieden. Hiermee zijn verwachtingen gewekt en is binnen het beleid tot op dat moment medewerking verleend door de gemeente. Om als gemeentelijk bestuur een betrouwbare partner te blijven en geen kans te lopen op rechtsgeldige schadeclaims zijn deze ontwikkelingen dus doorgezet, binnen de hierboven genoemde mogelijkheid die het hotelbeleid daarvoor biedt. Hierbij blijft wel de maximale planvoorraad leidend voor het daadwerkelijk kunnen verlenen van de vergunning. Het kan dus zijn dat een dergelijke ontwikkeling langer moet wachten, omdat er nog geen ruimte in de planvoorraad is voor het nieuwe initiatief. Gebiedsagenda Policy Campus Centraal Het plan aan de Bezuidenhoutseweg 50-58 valt binnen een gebiedsvisie, de gebiedsagenda Policy Campus Centraal, die samen met twee andere prioritaire gebiedsagenda’s is vastgesteld door het college en ter informatie is aangeboden aan de raad op 1 december 2018 (RIS301329). Op de ‘agendakaart’ op bladzijde 16 en de kaart met locaties op bladzijde 20 van de gebiedsagenda is deze locatie aangemerkt als ‘perspectief’.

Dit krijgt op bladzijde 20 daarbij de volgende duiding: ‘ontwikkelgebied waarvan (her)ontwikkeling op termijn te verwachten is. Nog geen concreet initiatief of planvorming.’ Op de kaart ‘schematisch overzicht van investeringen en kostendragers’ is de locatie aangegeven als ‘nieuwe ontwikkelingen, eigendom privaat’. Verder komt deze specifieke locatie in de gebiedsagenda nergens voor. Op bladzijde 27 van de gebiedsagenda komt hoofdstuk 5.2 ‘Programmering Economie’ aan bod. In dit hoofdstuk wordt geschetst welke economische functies hier in de toekomst worden voorzien. De kantoorbestemming komt hier meerdere keren terug, hotel/shortstay wordt hier niet specifiek genoemd, wel komt de overkoepelende categorie horeca aan bod. Het totaal aan economische functies wordt in onderstaande tabel gevat. De urgentie om kantoren te ontwikkelen is hierin duidelijk weergegeven in de eerste regels van alle tijdsvakken. Onder de tweede regel “voorzieningen inclusief horeca” wordt volgens de definitie van horeca ook een hotel verstaan.

2/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10502751

Op bladzijde 45 wordt een aantal gebiedsoverstijgende opgaven genoemd, hierin wordt verwezen naar het urgentieprogramma kantoren, waaruit een opgave naar voren komt voor het hele CID, inclusief dit gebied. Urgentiebrief kantoren In de raadsmededeling ‘Urgentieprogramma kantoren’ van 28 november 2019 (RIS303984) is de locatie Bezuidenhoutseweg 52 specifiek opgenomen als locatie voor het realiseren van kantoormeters. Hierbij staat dat het gaat om een private ontwikkeling en er wordt rekening gehouden met 8.000 m2 kantoor met als toelichting: ‘In gebiedsagenda CID – Policy Campus is op deze locatie verdichting voorzien, maar nog niet uitgewerkt in programma’s en metrages. De omliggende gebouwen in Bezuidenhout bepalen de hoogte voor de kantoormeters. Hoogbouw wordt verder onderzocht in relatie tot een totaalprogramma.’ Structuurvisie CID De vertaling en verdere uitwerking van de verschillende gebiedsagenda’s van het CID is tot stand gekomen in de structuurvisie CID, met bijbehorende planMER. De structuurvisie vormt het inhoudelijk kader voor het beoordelen van initiatieven en op te stellen bestemmingsplannen in het gebied. De structuurvisie is op 1 juli 2022 (geamendeerd) door uw raad vastgesteld (RIS307135, bijlage 1). Hoofdstuk 5.2.1 geeft een toelichting op het economisch programma.

Hierin staat onder andere: ‘Binnen de Haagse kantorenmarkt is een groot tekort aan kantoorruimte en daarom wordt tot 2040 extra kantoorprogramma gerealiseerd, op loopafstand van de drie stations. Rondom de stations en in de tussenliggende zones zoals het Beatrixkwartier is ook plek voor kantoren’ en ‘in de nabijheid van de stations wordt gestuurd op invulling met grootschalige publiektrekkers als hotels, evenementenlocaties, debatcentra, leisurevoorzieningen en andere, bijzondere ruimtezoekers’. In de structuurvisie wordt niet gesproken over metrages. Op de kaarten is in de structuurvisie de betreffende locatie aan de Bezuidenhoutseweg, net als in de gebiedsagenda, weergegeven als perspectief op ontwikkeling, zonder dat er een concrete invulling genoemd wordt.

3/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10502751

Als bijlage 2 van de structuurvisie is het milieueffectrapport te vinden. In het hoofdrapport staat op pagina 37 onderstaande tabel waarin de indicatieve programmering per deelgebied is opgenomen. Voor de Policy Campus Centraal is 300.000 tot 400.000 m2 kantoren en 8.000 m2 Leisure opgenomen (met daarbij de toelichting ‘inclusief hotel, horeca en detailhandel’).

Hotelappartementen in relatie tot hotelbeleid Tijdens zijn inspraak heeft de ontwikkelaar verteld over zijn beoogde invulling van het plan en naar aanleiding daarvan heeft een aantal van u vragen gesteld over de toetsing van de hotelappartementen aan ons beleid. In het voorliggende PUK worden geen uitspraken gedaan over de maximale duur van de verhuur, oppervlakte van de kamers en/of de hoogte van de huurprijs. U neemt daarover bij de behandeling van het PUK zoals het nu voorligt ook geen besluiten. Dit komt aan bod bij de toetsing van de vergunningsaanvraag. In het PUK wordt gesproken over hotelappartementen, dit is de term die de ontwikkelaar voor de invulling van zijn initiatief gebruikt. Deze term komt niet in ons beleid voor. Op het moment dat de ontwikkelaar zijn vergunning aanvraagt zal hij moeten kiezen voor welke vorm van logies hij een aanvraag doet: hotel of short-stay. Beide vormen zijn gebonden aan bepaalde voorwaarden. In beide gevallen is er sprake van een maximale verblijfsduur van vier maanden. De vergunningsaanvraag zal hieraan worden getoetst. Na de commissievergadering is hierover contact geweest met de ontwikkelaar naar aanleiding van zijn inspraak. De ontwikkelaar heeft aangegeven te kiezen voor de logiesvorm hotel en de plannen aan te passen naar een maximum verblijf van vier maanden.

Totale afweging Op basis van voorgaande informatie over het hotelbeleid en de gebieds- en structuurvisie kan geconcludeerd worden dat er in de overkoepelende kaders ruimte gegeven kan worden voor het voorliggende alternatief, maar dat er nog ruimte is om daarbinnen een afweging te maken. Er zijn geen kaders die verplichting geven om mee te werken aan dit initiatief, wel kan het alternatief erbinnen mogelijk worden gemaakt. Aan het type hotelinvulling dat daarnaast in het initiatief is opgenomen, is wel behoefte en de kaders staan deze invulling niet in de weg.

4/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10502751

Om op deze locatie, zonder hoogbouw een rendabel plan te kunnen maken voor de herontwikkeling van de kantoorlocatie heeft de ontwikkelaar aangegeven de hotelfunctie nodig te hebben. Voor het college staat de mogelijkheid om hier bruikbare kantoormeters te kunnen realiseren voorop in de afweging. Dat is de reden waarom het college heeft meegewerkt aan de verdere uitwerking van dit initiatief en u heeft voorgesteld in te stemmen met het voorliggende PUK, waarmee het initiatief mogelijk wordt gemaakt. De medewerking van het college is gedaan onder voorbehoud van verdere bestuurlijke en politieke besluitvorming. Op het moment dat u het PUK vaststelt zal de ontwikkelaar voor de aanvraag van zijn vergunning moeten wachten tot er voldoende ruimte is in de planvoorraad om dit plan te kunnen vergunnen, conform het hotelbeleid. Besluitvorming hotelbeleid In de commissie ontstond enige onduidelijkheid over het proces van besluitvorming van het hotelbeleid en welke wijzigingen in het dictum op welk moment zijn gedaan en vastgesteld. Daarom is hieronder ter verduidelijking het proces van besluitvorming samengevat. Het raadsvoorstel Haags Hotelbeleid 2021 is op 7 december 2021 door het college aan u toegestuurd en vervolgens besproken in de commissie Bestuur van 2 februari 2022.

De bespreking spitste zich voornamelijk toe op de vraag wanneer we kunnen spreken van herstel van de markt en hoe er wordt omgegaan met de planvoorraad. In deze commissie is u toegezegd dit nader te duiden. Tevens is gesproken over het maken van een afweging in relatie tot ander relevant beleid. Bijvoorbeeld de mogelijkheid om een hotelinitiatief af te wijzen omdat er reeds beleid is om op de betreffende locatie prioriteit te geven aan een andere invulling. Toegezegd is om deze passage op te nemen in het dictum van het raadsvoorstel, om deze mogelijkheid meer kracht bij te zetten. Naar aanleiding van de commissiebehandeling heeft u op 9 februari 2022 van het college de brief ‘Toezeggingen commissie bestuur hotelbeleid’ (RIS311521) en een gewijzigde versie van het raadsvoorstel ontvangen. In de gewijzigde versie is in het dictum punt 2d toegevoegd: “het toetsen van ieder nieuw initiatief aan het toetsingskader en ander relevant gemeentelijk beleid”. Het gewijzigde raadsvoorstel Haags Hotelbeleid 2021 is besproken in uw raadsvergadering van 10 februari 2022 en geamendeerd vastgesteld. Het aangenomen amendement van de VVD ‘Stel een bezettingsgraad vast’ (RIS311589) wijzigt punt 2b van het dictum. Dit punt van het dictum gaat in op het moment waarop we vaststellen dat de hotelmarkt voldoende hersteld is om weer initiatieven toe te kunnen laten.

Met het vaststellen van het amendement is besloten dat deze conclusie getrokken moet worden op basis van de bezettingsgraad in plaats van op basis van een totaal aantal overnachtingen. Het eerste deel van punt 2 in het dictum “in te stemmen met de vaststelling van het nieuwe hotelbeleid met de titel ‘Haags Hotelbeleid 2021’, alsmede de daarin voorgestelde kaders en maatregelen” is ongewijzigd vastgesteld. Hiermee zijn de regels en uitzonderingen van het beleid zoals geschetst in het beleid in bijlage 1 en niet gewijzigd, met als enige uitzondering het moment van het bepalen van het herstellen van de markt. Het gewijzigde en geamendeerde raadsvoorstel Haags Hotelbeleid 2021 is te vinden als RIS310666. De wijziging door het college is hierin vetgedrukt weergegeven (punt 2d in het dictum) en de geamendeerde tekst is vetgedrukt met daarachter een sterretje weergegeven (punt 2b in het dictum). Deze versie heeft de voorgaande versies vervangen. Als derde bijlage bij het voorstel kunt u de originele versie van het raadsvoorstel terugvinden zoals in eerste instantie op 7 december door het college aan u voorgelegd voorafgaand aan de wijziging en het amendement. De wijziging die met het amendement is doorgevoerd in het dictum is niet gewijzigd in het beleid zelf (bijlage 1), echter wordt door het college wel op deze manier gelezen en uitgevoerd.

5/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10502751

Zo wordt elk nieuw initiatief, waaronder het voorliggende PUK in het geval van een omgevingsvergunning-aanvraag, getoetst aan het toetsingskader en ander relevant gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 van het hotelbeleid staat dat voor alle initiatieven, inclusief short stay, de acht toetsingscriteria van het ontwikkelkader gelden. Vervolgproces Indien de raad instemt met het PUK en deze wordt vastgesteld door het college volgt een uitgebreide omgevingsvergunning-aanvraag. Deze zal worden getoetst aan het PUK én het Ontwikkelkader in het hotelbeleid en vervolgens middels een specifieke Verklaring Van Geen Bedenkingen aan uw raad worden voorgelegd. Het eerste criterium van het Ontwikkelkader houdt in dat de gemeente een maximum planvoorraad hanteert van 1.000 kamers. Op dit moment is de planvoorraad circa 960 kamers. Op basis van dit criterium is er vooralsnog geen ruimte voor de 185 hotelappartementen van het initiatief Bezuidenhoutseweg 50. Op het moment dat er een vergunningsaanvraag wordt ingediend voor een nieuw hotelinitiatief worden de kamers toegevoegd aan de (zachte) planvoorraad. Indien het maximum van 1.000 hotelkamers overschreden zou worden, volgt er op basis van criterium 1 van het Ontwikkelkader een negatief advies vanuit het hotelbeleid.

De planvoorraad neemt echter af naarmate vergunde hotelkamers beschikbaar worden gesteld aan de markt of wanneer vergunningsaanvragen worden ingetrokken. De verwachting is dat er in de loop van 2023 meerdere lopende initiatieven hun deuren zullen openen en daarmee het aantal kamers in de planvoorraad verder afneemt. Tegen de tijd dat een concrete vergunningsaanvraag voor het initiatief Bezuidenhoutseweg 50 wordt ingediend, zal de planvoorraad naar verwachting ruim voldoende zijn gedaald. Mocht dit niet het geval zijn, dan wordt de aanvrager erop geattendeerd zodra er voldoende ruimte is in de planvoorraad om de vergunningsaanvraag opnieuw in te dienen. De planvoorraad wordt op regelmatige basis gemonitord. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stedelijke Ontwikkeling, Strategie en Europa Robert van Asten de wethouder Financiën, Cultuur en Economie Saskia Bruines

6/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10502751

Bijlage I: Beantwoording vragen per thema Onderstaand volgt per thema een toelichting op de gestelde vragen. Beoordeling nieuwe hotelinitiatieven • •

Hoe gaat de gemeente om met hotelinitiatieven? Hoe gaan we als gemeente om met nieuwe aanvragen voor short stay?

De wijze waarop de gemeente omgaat met hotelinitiatieven hangt in de eerste plaats af van het bestemmingsplan. Bestemmingsplan staat het toe Hotel en short stay vallen onder ‘logies’. In bestemmingsplannen wordt geen onderscheid gemaakt tussen hotel of short stay. In bestemmingsplannen kennen we enkel de functie ‘hotel’. Daarnaast kan logies worden toegestaan via een maatbestemming ‘horeca’ of via de bestemming ‘gemengd’. Bij een nieuw hotel- of short stayinitiatief kijkt de gemeente eerst naar het bestemmingsplan. Een nieuwe logiesvestiging moet in beginsel passen in de geldende bestemming. De gemeente kan hotel- of short stayontwikkeling niet tegenhouden als deze passen binnen de bestemming. Deze ontwikkeling is op basis van een vigerend bestemmingsplan dan “bij recht” mogelijk. De bestemming ‘gemengd’ vraagt om een nadere toelichting. Gemengde bestemmingen zijn niet direct gericht op logies, maar logies kan wel mogelijk zijn binnen die bestemming. Dit is afhankelijk van de huidige invulling van die bestemming. Wanneer de huidige invulling binnen de bestemming ‘gemengd’ geen logies is, dient er voor de hotel- of short stay ontwikkeling doorgaans een omgevingsvergunning te worden aangevraagd (omdat een ander gebruik mogelijk andere bouweisen uit het Bouwbesluit stelt). Er moet dan een beoordeling plaatsvinden of een omgevingsvergunning kan worden verleend.

Dit betreft dan een gebonden beschikking, wat betekent dat de gemeente in principe moet meewerken aan een functiewijziging. Het bestemmingsplan staat die ontwikkeling in dat geval ook toe. Bestemmingsplan staat het niet toe In het geval het bestemmingsplan het nieuwe hotel- of short stayinitiatief niet toestaat kan een wijziging van het bestemmingsplan worden aangevraagd. De gemeente toetst in dat geval o.a. aan het Haags Hotelbeleid 2021. Dat betekent dat nieuwe hotel- en short stayinitiatieven ook worden getoetst aan het Ontwikkelkader (hoofdstuk 4 van Haags Hotelbeleid 2021, RIS310666, p. 34) met de volgende 8 criteria: a. Kwantitatieve marktruimte: tot aan herstel is er beperkte ruimte voor nieuwe hotelinitiatieven. Den Haag hanteert een maximum planvoorraad van 1.000 kamers. b. Diversiteit en onderscheidend vermogen: levert het nieuwe concept een aantoonbare kwaliteitsimpuls aan de omgeving? c. Effect op omgeving: past het concept binnen de gebiedsvisie? d. Draagvlak en verbinding met de buurt: zijn de positieve- en negatieve effecten op de omgeving voldoende in kaart gebracht? e. Duurzame bouw en exploitatie: wordt het gebouw duurzaam ontworpen, gebouwd en geëxploiteerd? f. Mobiliteit & bereikbaarheid: ligt het nabij een OV-punt en hoe wordt omgegaan met (fiets)parkeren? g.

Toegankelijkheid: nieuwe initiatieven worden actief bevraagd en beoordeeld op de fysieke, sociale en digitale toegankelijkheid voor mensen met een beperking.

7/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10502751

h.

Professionele partners & borging concept: zijn er goede afspraken gemaakt tussen alle belanghebbenden?

Daarnaast moeten short stayinitiatieven voldoen aan extra vereisten ten aanzien van omvang, opzet en exploitatieperiode van zogenaamde short stay-voorzieningen, waaronder een minimumvloeroppervlak van 40 m², gescheiden slaap- en woonvertrekken, eigen sanitair en keuken-voorziening en een exploitatieduur van minimaal 2 weken tot maximaal 4 maanden. Vanwege het feit dat er niet meer wordt meegewerkt aan (volledig) nieuwe initiatieven in het vigerende hotelbeleid van februari 2022 wordt er in beginsel geen medewerking verleend aan noodzakelijke bestemmingsplanwijzigingen en/of afwijkingsprocedures ten behoeve van nieuwe hotelinitiatieven en short stay concepten totdat de Haagse hotelmarkt zich heeft hersteld en met toepassing van het Ontwikkelkader. Hierop bestaan twee uitzonderingssituaties, te weten: a) Nog niet gerealiseerde hotel- of short stayinitiatieven waarvoor reeds een vergunning is aangevraagd of verleend. Deze initiatieven staan op de zogenoemde planvoorraad. b) Ruimte voor hotelontwikkelingen die reeds zijn opgenomen in gebiedsagenda’s en nota’s van uitgangspunten. Bij particuliere plannen wordt dan een PUK gemaakt en/of wordt een al gestart PUK-traject afgerond.

De reden hiervoor is dat initiatieven die onder de uitzonderingssituaties vallen, veelal dateren van voor het nieuwe hotelbeleid en/of locaties betreft waarover de raad reeds (een voorlopige) een ruimtelijke beslissing heeft genomen. Op dit moment voldoen twee ontwikkelingen aan deze uitzonderingen: het voorliggende initiatief in het CID nabij station Den Haag Centraal en een mogelijke vestiging van Postillion Hotels in het gebouw “the Globe” nabij station Hollands Spoor. In gebiedsagenda College Campus HS (RIS301329, bijlage 2) staat 5.000 m2 aan hotel geprogrammeerd, waar dit initiatief binnen past. Ook voor dit initiatief geldt dat er nog besluitvorming over moet plaatsvinden en voorafgaand aan vergunningverlening er ruimte beschikbaar moet zijn binnen de planvoorraad. Bezettingsgraad hotels •

Hoe is de hotelbezetting nu? Welke bezettingsgraad wordt hier verwacht?

Bij de evaluatie van het vigerende hotelbeleid (2024) wordt gekeken naar de gemiddelde bezettingsgraad sinds de inwerkingtreding van het nieuwe hotelbeleid. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen hotels of short stay bij het meten van de bezettingsgraad. Pas als geconstateerd is dat er sprake is van herstel van de Haagse hotelmarkt (gem. bezettingsgraad van 70% over twee jaar), dan wordt er weer meegewerkt aan bestemmingsplanwijzigingen t.b.v. (volledig) nieuwe hotel- en short stay initiatieven. Het herstel van de Haagse hotelmarkt is in 2022 goed zichtbaar. De cijfers uit VisitorData laten zien dat in januari 2022 de gemiddelde bezettingsgraad nog 20% was, maar dat deze sinds het geleidelijk opheffen van de coronamaatregelen in april is gestegen naar 73% en in de zomermaanden juni- en juli 78%. De totale gemiddelde bezettingsgraad in 2022 behelst 62%. Vanaf 1 januari 2023 tot nu is de bezettingsgraad 47%. • •

Wordt er gekeken naar de bezettingsgraad van de bestaande short stay complexen voordat wij nieuwe plannen toelaten? Welk effect heeft het toevoegen van dit initiatief op de andere hotels en hotelappartementen/ shortstay in onze stad?

8/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10502751

Uit een marktanalyse hotels en short-stay van Horwath HTL in 2018 blijkt dat de landelijke resultaten van de markt voor serviced appartments in Nederland laten zien dat moderne short stay hotels een nieuwe markt bereiken en daarmee een sterke eigen vraag genereren. Terwijl het landelijk aanbod van short stay hotels in 2017 en 2018 met respectievelijk 14% en 25% toenam, zijn ook de bezettingsgraden en gemiddelde kamerprijzen van deze aanbieders gestegen. Dit bevestigt dat nieuw aanbod in dit segment zeer snel wordt opgenomen door een latente of sterk groeiende vraag. •

Is er een cijfermatige onderbouwing voor short stay of hotelappartementen; o.b.v. welke cijfers is besloten dat hier ruimte voor is en dat hier behoefte aan is in de stad?

De behoefte aan hotelappartementen is vooral kwalitatief ingestoken. De vraag naar dit type tijdelijk verblijf groeit mee met de stijging van de internationale gemeenschap in de regio. De afgelopen tien jaar nam het aantal internationale kenniswerkers gemiddeld met twee procent per jaar toe (Decisio rapport 2022). In 2022 was er zelfs sprake van een absoluut record aan nieuwkomers (zie bijlage II). De stijging komt door de aanwezigheid van internationale organisaties, ambassades, NGO’s en multinationals, internationalisering van het onderwijs, nieuwe buitenlandse bedrijven en organisaties die zich in Den Haag vestigen en een sterke toename van het aantal bedrijven die internationaal technisch personeel nodig heeft om moeilijk vervulbare vacatures te vervullen. Een beknopte uitvraag onder internationale organisaties bevestigt dat er vraag is naar dit type tijdelijk verblijf. •

Klopt het dat er in de deze wijk/buurt al short stay toegestaan zou worden? Is er een harde begrenzing voor hoe veel short stay wij in een buurt toelaten? Er liggen andere short stays in de straat.

Voor short stay initiatieven in deze buurt (bijvoorbeeld de Bezuidenhoutseweg 82) zijn de omgevingsvergunningen afgegeven vóór de inwerkingtreding van het nieuwe hotelbeleid. Er is geen harde begrenzing voor de hoeveelheid short stays of hotels dat wij toelaten. Dit doen wij immers ook niet voor woningen of voor kantoren. Door middel van de toetsingscriteria in het ontwikkelkader moet de initiatiefnemer kunnen aantonen dat een hotelinitiatief een aantoonbare kwaliteitsimpuls levert aan de omgeving en dat er wordt bijgedragen aan een gevarieerd aanbod van functies in de omgeving. Bij de afweging van locaties wordt specifiek aandacht gevraagd voor transformatie en meervoudig gebruik van locaties. Eisen aan hotelappartementen en short stay • Wat is de maximale huurprijs die gevraagd mag worden? En wat is de vrijheid om te verhogen? Er is noch bij de functie hotel noch bij short stay sprake van een maximale huurprijs.

• •

Wat zijn de kwaliteitseisen aan hotelappartementen? Klopt het dat er bouwkundig andere eisen gelden voor dit type woningen/appartementen ten opzichte van normale woningen?

In het vigerende hotelbeleid staan geen kwaliteitseisen voor hotelappartementen; de nieuwe hotel- en short stay initiatieven worden getoetst aan het ontwikkelkader met bovengenoemde acht criteria. De kwaliteitseisen zijn geregeld in het bouwbesluit en hebben betrekking op de woonkwaliteit. Het grootste verschil is dat voor wat betreft brandveiligheid er strengere eisen zijn als het gaat om een logiesfunctie(s) zoals voor dit plan.

9/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10502751

Dit komt omdat de gebruikers elkaar niet kennen, zoals dat in een huishouden wel het geval is. Ook geldt er geen daglichteis voor logiesruimten terwijl dat wel geldt voor verblijfsruimten in woningen. Hierop wordt niet getoetst in het hotelbeleid. Permanente woningbouw • Waarom geen woningen hier bouwen? De gemeente is bij particulier grondbezit enerzijds afhankelijk van de plannen van de initiatiefnemer zelf. Het college heeft dit plan en het programma als positief beoordeeld. Door het bouwen van appartementen voor tijdelijk verblijf, wordt voorzien in de woonbehoefte van personen die tijdelijk in Den Haag verblijven en zullen zij minder de reguliere woningvoorraad belasten. , Daarmee komen indirect meer woningen vrij voor de inwoners van Den Haag. Aanvullend wordt verwezen naar de door de raad verworpen motie (RIS310528, november 2021) om hier woningbouw te realiseren. Voorzieningen en leefbaarheid • Hoe zit het met de druk op de voorzieningen? • Wat wordt bedoeld met voorzieningen publiek karakter? • In deze straat met veel kantoren en logies draagt deze functie toch niet bij aan de leefbaarheid? Werknemers komen om te werken en gaan weer weg. Voor een kantoorfunctie hoeven volgens beleid dan ook geen maatschappelijke voorzieningen en groen gerealiseerd te worden. Dit principe geldt ook voor hotels omdat we uitgaan van tijdelijk verblijf.

De huurders zullen beperkt gebruik maken van de voorzieningen in de Theresiastraat (winkels en horeca). De voorzieningen op de begane grond van het nieuwe initiatief moeten toegankelijk zijn voor iedereen, zoals de horeca-voorziening in het pand. Deze functie draagt bij aan de leefbaarheid. Proces Beeldkwaliteitsplan • Waarom is er nog geen beeldkwaliteitsplan? • Hoe ziet het proces voor het Beeldkwaliteitsplan eruit? Er wordt gewerkt aan beeldkwaliteitsplannen voor de diverse deelgebieden in het CID. Voor het gebied rondom Den Haag centraal is dit traject net gestart en wordt afronding verwacht in Q3-4 van 2023. Om bouwplannen niet te frustreren kan separaat gewerkt worden met een beeldkwaliteitsdocument (BKD). Deze dient voor de afronding van de planologisch-juridische procedure gereed te zijn. Het is dus niet zo dat deze bij de behandeling van het PUK er hoeft te zijn, maar deze moet er wel zijn voordat de verklaring van geen bedenkingen voor de bouwaanvraag en gebruik (in het geval van een uitgebreide WABO-procedure) in de raad wordt behandeld en de omgevingsvergunning wordt verleend. De planning is dat dit beeldkwaliteitsdocument voor de zomer van 2023 gereed is. Het ontwerp wordt uiteraard getoetst door de Welstandscommissie aan beleidsdocumenten, waaronder het Beeldkwaliteitsdocument.

Bij vaststelling wordt het Beeldkwaliteitsdocument opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan voor het gebied CS. Verlichting Flora en Fauna • Ontstaat geen lichthinder voor de dieren in het Haagse Bos? • Wordt voldaan aan het puntensysteem Natuurinclusief bouwen? Er is door de ontwikkelaar een onderzoek gedaan en een flora en faunarapportage opgesteld. Naar aanleiding hiervan heeft de ontwikkelaar maatregelen getroffen.

10/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10502751

Er wordt een raambekleding aangebracht om de verlichting van het gebouw aan de achterzijde te dempen. De straatverlichting aan de Haagse Bos zijde wordt amberkleurig UV-vrije ledlampen (de Batlamp). De verlichting wordt niet naar boven uitgestraald maar naar beneden gericht. Het puntensysteem Natuurinclusief bouwen is van toepassing op deze ontwikkeling, maar de wijze waarop dit wordt ingevuld kan later worden bepaald. De uitkomst wordt gebruikt bij de toetsing van de omgevingsvergunning. Stedenbouw, architectuur en Welstand • Hoe kunnen we waarborgen dat dit het enige hoogteaccent blijft en niet alles rond de 44m wordt? • Hoe verhoudt dit plan zich met de inventarisatie Post 65 architectuur? • Is er betrokkenheid met Welstand geweest over dit plan? Binnen de gemeente gaan we zorgvuldig om met hoogbouw en hoogte-accenten. Binnen het CID kiezen we voor de hoogste volumes direct bij het station en aflopende hoogtes naar de omringende wijken als dat kan. De door de gemeente als passend gekenmerkte hoogte van 50 meter is in het participatieproces bijgesteld naar 44 meter. De hoogte van 44 meter geldt niet als hoogbouw; de grens hiervan ligt op 50 meter. Het hoogteaccent markeert de plek van de voetgangersdoorgang naar het Haagse bos. In principe geld voor dit gebied het vigerend bestemmingsplan met bijbehorende maximale bouwhoogtes. In de gebiedsagenda Policy Campus Centraal (pag.

16) wordt in dit deel van de Bezuidenhoutseweg (vanaf de Prins Clauslaan) een ontwikkeling in perspectief gearceerd, maar zijn er momenteel geen andere initiatieven. Ook vanuit de Ontwikkelvisie is daar geen aanleiding voor in dit deel van de Bezuidenhoutseweg. De gemeente heeft niet de ambitie de hoogte van 44 meter nu als maatgevend te zien voor dit gebied. Het pand is als “waardevol” geïnventariseerd in het kader van de Post 65 architectuur. Hoewel de gevel zeker beeldbepalend genoemd kan worden is het gebouw functioneel en energetisch sterk verouderd. De lage verdiepingshoogte en slechte gevelkwaliteit maken renovatie naar de huidige gebruikseisen slecht rendabel. De zoon van architect Mehrtens heeft contact opgenomen met ambtenaren van de gemeente. Hij benadrukte de in zijn ogen vooruitstrevendheid van het ontwerp van dit gebouw en gaf aan tegen sloop van het pand zijn. De ambtenaren hebben gewezen op de overwegingen die hebben geleid tot het opstellen van dit PUK (inclusief sloop) en gewezen op de mogelijkheid om in te spreken bij uw raad. De afdeling Welstand is betrokken. Op 7 september 2022 heeft er collegiaal overleg plaatsgevonden tussen de afdeling Welstand van de gemeente met de architect van de initiatiefnemer. Hierbij is het vooral over aandachtspunten gegaan. Er heeft nog geen overleg over het totaalontwerp plaatsgevonden.

De definitieve toetsing van het ontwerp zal plaatsvinden nadat de vergunning is aangevraagd. Opvang parkeerbehoefte • Is er voldoende parkeren voor de functies in dit plan? • Hoe zit het met het fietsparkeren? Hotelappartementen die vallen binnen het CID kent een parkeernorm 0,125 per kamer dit komt neer op 26,25 parkeerplekken. Voor de kantoren geldt dat binnen de CID de norm voor elke 200m2 1 parkeerplek moet komen. Voor de 2500 m2 kantoorruimte is de eis 12,5 parkeerplaatsen. In totaal is dit voor dit programma 42,9. Omdat hier sprake is van dubbelgebruik wijst het onderzoek uit dat met 30 parkeerplekken wordt voldaan aan het parkeerbeleid. Daarnaast is er ruimte voor 88 fietsplekken.

11/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10502751

Bijlage II: Internationale kenniswerkers in regio Den Haag

De vraag naar tijdelijke huisvesting en short stay groeit mee met de stijging van de internationale gemeenschap in de regio.

Wie maakt gebruik van voorzieningen voor tijdelijk verblijf? Het gaat om enerzijds om medewerkers van multinationals die slechts enkele maanden in Nederland zijn en voor wie een woning duurder is dan short stay of hotel. Anderzijds gaat het om medewerkers die zich in Nederland gaan vestigen en ter overbrugging in een short stay of hotel verblijven. Denk aan de medewerker die al naar Den Haag is gekomen en van wie de familie pas later overkomt als er een huis is gevonden of de schoolvakantie is begonnen/afgelopen. Ook kan het gaan om mensen die zich hier gaan vestigen en waarbij de zeecontainer langer onderweg is of de tijdelijke (internationale) medewerkers van de universiteit. Verblijven zij in short stay of in een hotel? Wat we zien is dat bovengenoemde medewerkers bij voorkeur in een short stay verblijven. Eigenlijk alleen medewerkers die alleenstaand zijn verblijven in een hotel vanwege de voorzieningen rond ontbijt en diner. Ook de kwartiermakers van bedrijven die zich nieuw gaan vestigen in Den Haag verblijven veelal in een hotel omdat zij frequent heen en weer reizen. Soms komt het voor dat medewerkers in een hotel verblijven als er geen short stay beschikbaar is. Dit kan in piekperiodes zijn rond de zomer.

12/12