RIS314780 Onderzoeksresultaten en acties kwaliteit van de Haagse woningvoorraad

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn en Zuidwest

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10491279 RIS314780 Contactpersoon

Naomi Heijloo Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

14 maart 2023

naomi.heijloo@denhaag.nl

Onderwerp

Onderzoeksresultaten en acties kwaliteit van de Haagse woningvoorraad

Geachte voorzitter, Het college bouwt aan een stad die klaar is voor de toekomst en waar iedereen prettig kan wonen, in een veilige en gezonde woning. Dit is echter niet altijd vanzelfsprekend. De zeer grote brand in de Wouwermanstraat en de koolmonoxidevergiftiging aan de Melis Stokelaan in 2021 hebben dit nog maar eens laten zien. Daarom greep het college de afgelopen jaren in om problemen als koolmonoxide, brandveiligheid, vocht en schimmel, loden leidingen en woonoverlast tegen te gaan. Om een goed beeld te krijgen van de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad tot en met bouwjaar 1984, liet de gemeente in 2009 al een onderzoek uitvoeren. De kwaliteit van de particuliere woningen bleek destijds op orde. Dit kwam deels door de door (lokale en rijks-) overheid verstrekte subsidies voor stimuleringsmaatregelen gericht op onderhoud, renovatie en wijkaanpak. Sinds enkele jaren zijn er echter toenemende zorgen over de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad en de mate waarin bewoners gezond en veilig kunnen wonen. Dit komt onder andere doordat sinds omstreeks 2014 financiële ondersteuning voor onderhoud en renovatie is komen te vervallen en door het wegvallen van rijkssubsidies voor het verbeteren van de woningvoorraad en wijkaanpak. Eigenaar-bewoners (en verhuurders) zijn meer en meer zelf verantwoordelijk geworden voor de onderhoudsstaat van hun woning.

Daarbij is ook de situatie op de woningmarkt onder druk komen te staan. Dit komt onder andere door de financiële situatie bij de woningcorporaties en de grote discrepantie tussen vraag en aanbod naar betaalbare woningen, mede veroorzaakt door een toename van vraag naar vastgoed als investeringsobject (buy to let). Ook spelen organisatorische uitdagingen binnen VvE’s en de toenemende kosten voor arbeid en materiaal bij met name de oude en goedkope particuliere voorraad, om woningen op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen, een rol. Het college is al jaren actief om deze trends te keren en aan de toenemende problemen het hoofd te bieden. Dat is te zien in het vorige en huidige coalitieakkoord en is ook door het college aan de raad toegezegd als een probleem dat in kaart gebracht moet worden en aangepakt. Er is daarnaast veelvuldig aandacht geweest vanuit de media en politiek voor problemen als vocht- en schimmel. Zo zijn er onder andere diverse raadsvragen gesteld (RIS304239, RIS304468, RIS310491 en RIS311571). In het vorige coalitieakkoord is het voornemen opgenomen om de brede onderhoudsstaat van woningen in Den Haag te onderzoeken.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10491279

Het college heeft daarom een onderzoek laten uitvoeren: de ‘Schouw kwaliteit Haagse woningvoorraad’. Over het onderzoek is de gemeenteraad geïnformeerd via een aankondiging in 2020 (RIS305026). De onderzoeksopzet en de resultaten van het eerste deel van het onderzoek zijn begin 2021 al met de raad gedeeld (RIS307512). In de eerste helft van 2022 zijn de voorlopige resultaten van het onderzoek als geheel gepresenteerd (RIS311867). Voor u liggen de definitieve resultaten van de Schouw kwaliteit Haagse woningvoorraad. Hieruit blijkt dat de kwaliteit van de woningvoorraad over het algemeen op orde is en dat de bouwkundige kwaliteit gemiddeld genomen niet drastisch is verminderd. Het onderzoek laat echter ook zien dat in een deel van de woningvoorraad sprake is van significante problemen. Die problematiek speelt zicht voornamelijk af rondom bepaalde woningkenmerken. Zo blijkt uit de resultaten dat de particuliere huurwoningen het minst goed onderhouden zijn, het college ziet hier bij tijd en wijle significante problemen. Corporatiewoningen zijn daarentegen vaak beter onderhouden. Verder speelt de bouwperiode een belangrijke rol. Bij 1 op de 4 woningen, gebouwd voor 2001, komen materiële- en functionele gebreken voor1. Bij vooroorlogse woningen wordt dit aantal geschat op 34.000 waarbij het veelal om functionele gebreken gaat.

Materiële- en functionele gebreken komen ook vaker voor bij eengezinswoningen met een WOZ-waarde onder de drie ton en bij kleine VvE’s. In een aantal gebieden in de stad is bovendien sprake van een stapeling van deze problemen. Dit zijn onder andere gebieden die ook in de EFG-aanpak, waar de raad apart over wordt geïnformeerd, op de radar van het college komen. In die gebieden spelen vaak ook zaken als slechte energielabels, bovengemiddeld veel energiearmoede, illegale verhuur, overbewoning, sociale- en leefbaarheidsproblematiek, etc. Daar wil het college stevig mee aan de slag. In de eerste plaats zet het college daartoe – zoals al is aangekondigd in het coalitieakkoord – een actieprogramma opknappen en verduurzamen op, waarbij onderhoud en verduurzaming hand in hand gaan en de woningen die er het slechtst aan toe zijn met voorrang worden aangepakt. Daarnaast werkt het college samen met de Rijksoverheid aan een specifieke aanpak in de wijken Laak, Rustenburg-Oostbroek, Transvaal en de Schilderswijk om de bredere problematiek rond woonkwaliteit, slecht verhuurderschap en leefbaarheid significant te verbeteren. Hierover is een intentie afgesproken in de Regionale Realisatieagenda tussen het Rijk, provincie en de gemeente Den Haag (RIS314502). Via deze brief informeert het college de gemeenteraad over de resultaten van de Schouw en de uitdagingen die dit met zich meebrengt.

We brengen in beeld welke acties reeds lopen en welke aanvullende acties hierop noodzakelijk zijn, op basis van de onderzoeksresultaten. De brief wordt afgesloten met twee aanvullende beleidslijnen: het gericht aanpakken van de woningvoorraad waar de negatieve spiraal van onderhoud en duurzaamheidsstaat het lastigst is te doorbreken (Haagse stadsrenovatie) en een aanpak die de komende tijd samen met het Rijk wordt vormgegeven in de wijken met de meest kwetsbare particuliere woningvoorraad: het Nationaal programma particuliere wijken.

1. Onderzoeksmethodes en resultaten Het onderzoek focust op kwaliteitsaspecten die de gezondheid en veiligheid direct raken. Bijvoorbeeld de kwaliteit van de gevel en installaties, de aanwezigheid van open verbrandingstoestellen, loden leidingen en de aanwezigheid van vocht- en schimmel. Om deze aspecten te onderzoeken is onderscheid gemaakt tussen de buitenschil en het binnenklimaat van de woningen. Allereerst wordt beknopt ingegaan op deze definities en de hierbij gebruikte onderzoeksmethodes. Vervolgens worden de hoofdconclusies en resultaten gedeeld.

2/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10491279

De buitenschil omvat alle zaken die te maken hebben met de buiten- en binnen afwerking waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen functionele gebreken (bv. constructieve scheuren, afbladderend schilderwerk) en materiële gebreken (bv. erosie, beschadigingen)2. Het binnenklimaat omvat alle onderdelen binnen de thema’s gezond en veilig wonen die extra aandacht behoeven, zoals de aanwezigheid van loden leiden, koolmonoxidemelders en de aanwezigheid/intensiteit van schimmel(s). Voor het onderzoek is er voor de buitenschil gekeken naar de bouwkundige (technische) staat van de woningen waarbij technische inspecties zijn uitgevoerd. De inspecties zijn verricht aan de hand van digitale straat- en luchtfoto’s in combinatie met kunstmatige intelligentie software. De software herkent de gebreken en materialen die via een NEN2757 methode zijn geïnterpreteerd om tot een conditiescore te komen. Er hebben geen fysieke inspecties plaatsgevonden omdat het onderzoek is uitgevoerd ten tijde van de COVID-19 pandemie en huisinspecties buiten het protocol van het RIVM vielen. Voor het onderzoek naar het binnenklimaat zijn daarom ook geen fysieke inspecties gedaan, maar is de gezond- en veiligheid van de woningen onderzocht aan de hand van (digitale) enquêtes die, gezien de technische en inhoudelijke aard, met voorbeelden en foto’s zijn voorzien 3.

Het is daarbij goed te beseffen dat deze manier van data verzamelen in zekere zin minder consistent is dan wanneer er fysieke inspecties door technische experts hadden plaatsgevonden. Asbest- en funderingsproblematiek zijn niet meegenomen in het onderzoek. Asbest is buiten het onderzoek gelaten omdat niet redelijkerwijze verwacht kan worden dat bewoners asbest in hun omgeving kunnen herkennen. Daarnaast vormt asbest geen groot risico als bewoners asbestonderdelen in de woning met rust laten. Funderingsproblematiek is niet meegenomen omdat funderingsproblemen over het algemeen minder voorkomen in Den Haag5. Resultaten buitenschil en binnenklimaat Het onderzoek naar de buitenschil toont aan dat: • De top drie van ernstige functionele problemen bestaat uit afbladderen en kale delen van buitenwandafwerking, doorslaand vocht door niet-constructief metselwerk en scheuren in het constructief beton. Dit komt voor bij respectievelijk 19.500, 10.000 en 4.000 woningen. • De top drie van materiële gebreken bestaat uit erosie, verwering en verzanding van voegwerk, foutief afschot dakafwerking en beschadiging van metselwerk. Dit komt voor bij respectievelijk 29.000, 13.500 en 6.500 woningen. Wanneer deze gebreken niet tijdig worden verholpen, kunnen deze gebreken overgaan in ernstige (functionele) gebreken.

• Functionele gebreken aan de buitenschil komen met 19% relatief vaak voor bij particuliere huurwoningen ten opzichte van 12% bij koop en 11% bij corporatie huur. Het verschil betreffende materiële gebreken aan de buitenschil is veel kleiner; dit varieert tussen de 11% en 13% tussen de verschillende typen woningeigenaren. • Naoorlogse woningen kennen aanzienlijk minder gebreken dan vooroorlogse woningen. Een derde van de vooroorlogse woningen kampt namelijk met materiële en functionele gebreken ten opzichte van een vijfde van de naoorlogse voorraad. • De herstelkosten voor de totale Haagse woningvoorraad worden geraamd op 570.000.000 euro4. Voor de goede orde: deze kosten liggen in beginsel bij de eigenaren en verhuurders van de woningen. Vanuit de gemeente zullen in deze opgave bijdrages worden geleverd vanuit bestaande regelingen en door middel van in deze en in hierop volgende notities beschreven aanpak en benutting van rijksbijdragen.

3/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10491279 Figuur 1: Gebreken per eigendomsklasse

Figuur 2: Conditiescore per eigendomsklasse

Het onderzoek naar het binnenklimaat laat zien dat: • Vocht- en schimmelproblematiek relatief veel voorkomt bij corporatiehuurders, ondanks dat corporatiewoningen relatief veel ventilatievoorzieningen hebben. Voor corporatiehuurders kan bij deze problematiek de vocht- en schimmelexpert worden ingezet. Uit een evaluatie van de vocht- en schimmelexpert (zie bijlage) naar de oorzaken van schimmel en vocht blijkt dat in 89% van de gevallen een verbetering mogelijk is met (kleine) aanpassingen in het woongedrag. Daarbij speelt ook hoe de installaties ervoor staan en wat de bouwkundige staat van de woning is. • Afzuigpunten en ventilatieroosters zijn in 86% van de totale woningvoorraad aanwezig. Corporaties scoren op dit onderdeel ruim boven gemiddeld. Bij particuliere huur is dit het laagst en heeft 22% niet voldoende functionerende ventilatievoorzieningen. • Van de particuliere huurders geeft 4% aan zeker te weten dat er loden leidingen in de woning aanwezig zijn. 41% weet dit niet zeker. Deze percentages zijn hoger dan bij corporatiehuurders en eigenaar-bewoners. Bij een melding van loden leidingen stellen corporaties altijd een onderzoek in, waarbij zelden daadwerkelijk loden leidingen worden gevonden. • Geisers en open verbrandingssystemen komen het meeste voor bij particuliere verhuur (17%).

Bij woningcorporaties en eigenaar-bewoners ligt de aanwezigheid hiervan, met beide rond de 8%, aanzienlijk lager. De corporaties zijn sinds 2015 een traject gestart om de open verbrandingstoestellen te vervangen. Zie ook RIS296608. Hierbij zijn alle woningen met open verbrandingstoestellen in eigendom van de woningcorporaties meegenomen. Alle woningen waar huurders meewerkten zijn aangepakt. Wat overblijft zijn woningen waar huurders medewerking weigerden en waar de toestellen eigendom zijn van de huurders zelf (beide situaties worden door de corporaties aangepakt bij mutatie). • Uit de schouw blijkt dat twee derde van de woningen in Den Haag een rookmelder heeft. Hierbij is nauwelijks onderscheid te maken tussen corporatiewoningen, particuliere huur en koop. Hierbij moet wel worden vermeld dat de resultaten m.b.t. rookmelders in corporatiewoningen niet meer relevant zijn. Uit een uitvraag bij de corporaties blijkt namelijk dat de corporaties veel woningen inmiddels van een rookmelder hebben voorzien. Hiermee voldoen zij naar verwachting dit jaar (2023) aan de wettelijke verplichting. Voor de particuliere huur en koop zijn geen recentere cijfers bekend.

4/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10491279

• In 57% van de woningen ontbreekt een koolmonoxidemelder. Deze zijn in tegenstelling tot rookmelders (nog) niet verplicht. De koolmonoxidemelders komen hiermee in aanzienlijk minder woningen voor dan een rookmelder. Tussen corporaties, particuliere huur en koop zitten hier nauwelijks verschillen. Bij corporatiewoningen waar nog open geisers en/of open verbrandingssystemen zijn, is in 52% van de gevallen geen koolmonoxidemelder aanwezig. Het college is momenteel met de corporaties in gesprek om zoveel mogelijk koolmonoxidemelders te plaatsen. Zie o.a. RIS310491. Figuur 3: Schimmel naar eigendomsklasse

Figuur 4: Aanwezigheid CO-melder

Verklarende kenmerken Het onderzoek geeft ook inzicht in de verbanden tussen de bovengenoemde resultaten, het type woning en oorzaken vanuit bewoners (bv. bewonersgedrag). Dit geeft de gemeente niet alleen inzicht in deze variabelen, maar helpt ook bij het bepalen van doelgroepen en gebieden die mogelijk extra aandacht nodig hebben. De verbanden worden hieronder kort benoemd: • Er is een duidelijk verband tussen de WOZ-waarde en de staat van een woning. Een lagere WOZwaarde hangt samen met een slechtere staat van onderhoud. Dit geldt voor zowel de binnenkant als buitenkant. • Particuliere huurwoningen zijn het minst goed onderhouden. • Corporaties hebben het onderhoud van hun woningen gemiddeld genomen goed op orde. • De bouwperiode is een indicator voor de investeringsbehoefte. Hierbij geldt dat met name vooroorlogse woningen vaker problemen aan de binnen- en buitenkant van de woning hebben. • Kleinere VvE’s kampen vaker met materiële en functionele gebreken doordat zij vaker slapend zijn en/of slechter georganiseerd.

2. Gerichte aanpak: naar een Haagse basiskwaliteit woningen Het college hecht groot belang aan een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving voor de inwoners van onze stad en wil zich daarom inzetten voor woningen die voldoen aan een basiskwaliteit op het gebied van gezondheid, veiligheid en duurzaamheid, die verder toegelicht wordt in de aanstaande woonvisie. Het college werkt toe naar een Haagse basiskwaliteit voor alle woningen in de stad. Het college neemt haar verantwoordelijkheid middels doelgroep- en gebiedsgerichte acties. Om de gemeentelijke én landelijke doelen op het gebied van zowel gezond en veilig wonen als duurzaamheid te behalen en, mede gesteund door landelijke wetgeving zoals de Wet goed verhuurderschap, te borgen dat haar partners in deze opgave dat ook doen. Het streven van de gemeente is hierin om waar mogelijk inwoners bij te staan met raad en daad en waar nodig ook financieel tegemoet te komen.

5/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10491279

Naar een Haagse basiskwaliteit woningen: onderhoud (gezondheid, veiligheid) en duurzaamheid De thema’s veiligheid, gezondheid en duurzaamheid kunnen bij de duiding en aanpak van de problematiek niet los van elkaar gezien worden. Het gezamenlijk aanpakken van onderhoud en verduurzaming biedt bovendien effectievere oplossingen voor zowel de onderhoudsstaat als vermindering van het energieverbruik. Bij het opzetten van een aanpak vanuit de gemeente wordt daarom goed gekeken naar wat de gevolgen hiervan zijn op deze drie thema’s. Hieronder volgt een aantal voorbeelden waaruit blijkt dat een gezamenlijke aanpak met het thema duurzaamheid noodzakelijk is: het verminderen van het energieverbruik en het overstappen op schone energiebronnen bij het opstellen van een aanpak. • Uit onderzoeken blijkt dat investeren in duurzaamheid voor mensen vaak samenhangt met de noodzaak tot onderhoud. Onderhoud is dikwijls het startpunt en de aanleiding voor eigenaren om aan verduurzaming te beginnen. Beide zaken kunnen daardoor moeilijk los van elkaar gezien worden. • Vooroorlogse huizen hebben vaker slecht geïsoleerde (houten) vloeren en buitenmuren. Dit zorgt niet alleen voor een hoger energieverbruik en een slechter energielabel, maar verhoogt ook het risico op doorslaand vocht en schimmel en hinder van tocht.

• Als een ouder huis beter geïsoleerd wordt, moet ook rekening gehouden worden met goede ventilatiemogelijkheden. Dat beperkt het risico op vocht- en schimmelproblemen. Ditzelfde geldt voor het risico op koolmonoxidevergiftiging. Bewoners van juiste en toegankelijke informatie voorzien is hierbij zeer belangrijk. • Stijgende gas- en energieprijzen kunnen ervoor zorgen dat bewoners minder gebruik maken van ventilatiesystemen en de verwarming. Hierdoor ontstaat een groter risico op toenemende vocht- en schimmelproblemen en neemt het risico op koolmonoxidevergiftiging toe. • De open verbrandingssystemen en geisers die een risico op brandgevaar geven zijn dezelfde systemen die doorgaans ook aangepakt dienen te worden in het kader van de verduurzamingsopgave. • Aardgasvrij wonen verlaagt het risico op koolmonoxidevergiftiging. Bewoners in positie Voor de aanpak van de problemen op de thema’s onderhoud en duurzaamheid en het versterken van de zelfredzaamheid van bewoners is een aantal zaken belangrijk. Het is allereerst noodzakelijk vast te stellen wat de omvang is van de investeringsnoodzaak met het oog op de Haagse basiskwaliteit. Anderzijds moet worden bekeken wat vervolgens de financiële slagkracht is en wat de bereidheid is tot investeren.

In het geval van VvE’s gaat het hier, afhankelijk van de omvang van de VvE, niet alleen om de bereidheid van een individuele bewoner, maar ook om de slagkracht en bereidheid van de VvE. In geval van een huurder-verhuurderrelatie is de bereidheid van een verhuurder om te investeren zeer bepalend. Zoals de resultaten laten zien, is er een verband tussen de WOZ-waarde, bewonerstype, de VvEomvang en de bouwperiode enerzijds en de problemen met de buitenschil en het binnenklimaat anderzijds. Een particuliere huurder in een woning met een lage WOZ-waarde is minder bereid om een investering te doen. Ook zijn er veel bewoners niet in staat om zelf de investeringen te doen. De huidige gascrisis vergroot dit probleem. Voor een kleine VvE zonder onderhoudsplan of middelen geldt hetzelfde. Dit levert het risico op een stapeling van problemen in de specifieke gebieden en desbetreffende doelgroepen. Dit raakt niet alleen de onderwerpen van veiligheid en gezondheid, maar ook het thema duurzaamheid. De voortgang op de energietransitie wordt hierdoor ook bemoeilijkt en het wordt voor deze bewoners naar verwachting zeer lastig om duurzaamheidsdoelstellingen te behalen, zoals de wettelijke verplichtingen van het energielabel voor 2030.

6/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10491279

Hier ligt een opgave om eigenaren en verhuurders te stimuleren en helpen, dan wel te wijzen op hun verantwoordelijkheid te werken aan de Haagse basiskwaliteit, waaronder te voldoen aan de wettelijke opdracht om E, F en G labels tot het verleden te laten behoren per 2030. Figuur 5: Problemen per stadsdeel

3. Versterken huidig beleid De resultaten benadrukken het belang van de activiteiten die de gemeente al uitvoert en laat zien dat de aanvullende investeringsnoodzaak omtrent het thema gezond, veilig en duurzaam wonen groot is. De gemeente doet al veel om de bewoners te ondersteunen. Extra investeringen zijn echter noodzakelijk, zodat elke woning voldoet aan de Haagse basiskwaliteit6. Dit geldt met name in de wijken en buurten die slecht scoren. Investeringen zijn in deze wijken daarom nodig om problemen te voorkomen die een direct of indirect risico vormen voor de veiligheid en gezondheid van de inwoners van Den Haag. Het college is daarom voornemens programmatisch te gaan werken aan gezonde en veilige woningen enerzijds en verduurzaming van de woningvoorraad anderzijds. Hierbij werkt het college toe naar een Haagse basiskwaliteit van de woningvoorraad, waarbij de geconstateerde achterstanden worden weggewerkt in samenwerking met woningeigenaren, particuliere verhuurders en woningcorporaties. Dankzij de schouw is de huidige staat van de woningvoorraad goed in beeld gebracht. Het blijft ook in de toekomst belangrijk om periodiek inzichtelijk te maken in hoeverre er wordt voldaan aan de Haagse basiskwaliteit. Versterking lopende acties De resultaten van het uitgevoerde onderzoek onderstrepen daarnaast het belang van reeds lopende acties en activiteiten.

Langs de volgende lijnen gaat het college deze aanpak versterken: Segment

Soort

Actie

Stadsbreed

Voortzetten

Advies bij Hou van je Huis (incl. Huurbalie en VvE-balie)

Stadsbreed

Voortzetten

Lobby voor rijksmiddelen

Sociaal

Voortzetten

Prestatieafspraken

Sociaal

Voortzetten

Haagse aanpak Vocht en Schimmel

Sociaal

Aanvullend

Intensiveren samenwerking met partners

7/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10491279

Particulier

Voortzetten

Woning APK

Particulier

Aanvullend

Gezond en Veilig Wonen Actie

Particulier

Aanvullend

Handhaven Wet Goed Verhuurderschap

Particulier

Aanvullend

Handhaven (aankomend) verbod Loden Leidingen

VvE’s

Voortzetten

MDOP

VvE’s

Voortzetten

EMA

VvE’s

Voortzetten

VvE duurzaamheidsfonds

EFG-labelwoningen

Aanvullend

Gezond en veilig wonen wordt een integraal onderdeel van de EFG-aanpak, zeker bij de gerichte wijkacties en stadsrenovatie

Aanpak stadsbreed Alle bewoners moeten voor informatie en advies omtrent gezond en veilig wonen terecht kunnen bij de gemeente. Hiervoor zijn de Hou van je Huis informatiepunten beschikbaar en kunnen bewoners bij vragen, ondersteuningsbehoefte of een conflict met een verhuurder contact zoeken met de huurbalie. Ook zet de gemeente actief in op communicatie richting bewoners, bijvoorbeeld over het risico en het herkennen van loden leidingen in huis en het aanstaande verbod op loden leidingen. Daarnaast biedt de gemeente nu en in de toekomst verschillende producten aan om alle huizen te laten voldoen aan de basiskwaliteit, zoals ondersteuning bij het overgaan op duurzame verwarming en de aanpak geluidssanering. In de gebieden Zuidwest, Laak, Segbroek en Centrum (Schilderswijk/Transvaal) zijn er veel serieuze problemen met betrekking tot achterstallig onderhoud en zaken als vocht en schimmel, de aanwezigheid van loden leidingen, het ontbreken van een goede ventilatievoorziening, hoge energierekeningen en slechte energielabels. Het college zal daarom, net als in het verleden, actief steun aan het Rijk vragen om bovenstaande problemen aan te pakken en de situatie rondom gezond/veilig wonen en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad drastisch te verbeteren.

Aanpak sociale huur Ook in de toekomst maakt de gemeente zich hard voor een gezond en veilig binnenklimaat van bewoners in het sociale huursegment. Hiertoe maakt het college jaarlijks prestatieafspraken. Ook worden sociale huurders ondersteund via de onafhankelijke vocht- en schimmelexpert. Deze expert inspecteert en beoordeelt de woning en komt met een advies dat bindend is. Het thema vocht en schimmel krijgt, gezien de omvang van de problematiek binnen dit segment, de komende jaren extra aandacht door de samenwerking tussen de gemeente, corporaties, de GGD, de vocht- en schimmelexpert en bewonersorganisaties verder te intensiveren. Het college wil hierin een extra impuls geven door middel van het faciliteren van kennis- en ervaringsuitwisseling, waarbij richting gegeven wordt bij het voorkomen van toekomstige en het oplossen van huidige problemen. Aanpak particuliere huur Het onderzoek laat zien dat particulier verhuurde woningen gemiddeld minder goed onderhouden en minder gezond en veilig zijn dan sociale huurwoningen en koopwoningen. Om particuliere huurders te ondersteunen in het op eigen kracht gezonder en veiliger maken van hun woning, zet het college in op de ontwikkeling en het realiseren van de Gezond en Veilig Wonen Actie (GVWA).

Hierin worden bewoners ondersteund met raad en daad om hun woning direct gezonder en veiliger te maken, waarbij de focus ligt op het geven van adviezen en het uitreiken van tools rondom onderwerpen als vocht en schimmel, brandveiligheid, koolmonoxide en lood in drinkwater. Daarnaast wil het college deze groep

8/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10491279

huurders helpen bij het controleren van de technische staat van de installaties en het leidingwerk in hun woningen. Hiervoor kunnen zij een woning-APK laten uitvoeren. Met het resultaat dat hieruit voortvloeit, kunnen huurders voor aanvullende vragen en eventuele opvolging vanuit de verhuurder terecht bij de huurbalie. Naast een ondersteunende rol, krijgt de gemeente met de aangekondigde Wet goed verhuurderschap en het aangekondigde gedeeltelijke verbod op loden leidingen in 2023, met een overgangsperiode tot 2025, tevens meer middelen om in te grijpen in woningen die onveilig of ongezond zijn. Hierdoor kan ook aan de aanbodkant van de particuliere huursector ingezet worden op verbetering van de situatie van particuliere huurders. U zult voor de zomer nader worden geïnformeerd over hoe het college de Wet goed verhuurderschap zal gaan invoeren. Aanpak Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) Het college blijft inzetten op het ondersteunen van VvE’s van verschillende omvang (klein, gespikkeld en groot) met informatie en advies via de VvE-balie. Zoals het onderzoek laat zien hebben grote VvE’s en gespikkelde VvE’s het onderhoud doorgaans relatief goed op orde. Bij kleine VvE’s vormt het onderhoud daarentegen een grotere uitdaging.

Om te zorgen dat juist deze woningen planmatig, goed en duurzaam onderhouden kunnen worden, kunnen kleine VvE’s aanspraak maken op een financiële bijdrage aan een meerjaren duurzaam onderhoudsplan (MDOP). Grote VvE’s worden onder andere ondersteund met energie maatwerkadviezen (EMA’s) bij het verduurzamen van hun woningen. Ook kunnen alle VvE’s gebruikmaken van het VvE duurzaamheidsfonds ten behoeve van duurzame ontwikkelingen. Voor maatregelen rondom verduurzaming, zoals zonnepanelen en isolatie, is subsidie en financiering voor VvE’s vanuit het Rijk beschikbaar. Voor onderhoud is echter geen financiering mogelijk. Het voortzetten van het Haags VvE-duurzaamheidsfonds voor onderhoudsingrepen is daarom van belang. Stadsrenovatie & Nationaal programma particuliere wijken Het college constateert dat er plekken in de stad zijn waar de woningen en woonsituaties bijzonder problematisch zijn. Een gerichte aanpak in deze gebieden biedt een kans om meerdere vliegen in één klap te slaan. Stadsrenovatie In de eerste plaats zet het college in op gerichte verbetering van de kwaliteit van woningen. Verbeteringen aan de woningen helpt bij tegengaan van energiearmoede, bij het inhalen van flinke onderhoudsachterstanden en bij het verminderen CO2-uitstoot. Inwoners die het nodig hebben, kunnen rekenen op extra ondersteuning en worden geholpen met een gezondere en veiligere woning.

Met de stadsrenovatie wordt ook een bijdrage geleverd aan een effectieve EFG-aanpak, waarbij het verduurzamen van woningen en het onderhoud hand in hand gaan in wijken waar woningverbetering niet vanzelf tot stand komt en de Haagse basiskwaliteit ver uit beeld is. Daar wil het college onder de noemer stadsrenovatie forse verbeteringen gaan realiseren om uiteindelijk een tempo van 1.500 woningen per jaar te bereiken. U wordt over deze aanpak apart geïnformeerd. Nationaal Programma particuliere wijken Naast de achterblijvende staat van woningen is specifiek in de wijken Rustenburg-Oostbroek, Laak en delen van Transvaal en Schilderswijk sprake van een combinatie van factoren die maakt dat (particuliere) woningverbetering – ook met de beschikbaarheid van financieel instrumentarium en intensieve begeleiding – niet vanzelfsprekend is. Sterker nog: er is in (delen van) deze wijken sprake van een neerwaartse spiraal op het gebied van woonkwaliteit en leefbaarheid.

9/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10491279

Een combinatie van slecht verhuurderschap, VvE’s met weinig slagkracht, overbewoning, achterblijvende leefbaarheid en veel huurders in een kwetsbare positie, maken dat een neerwaartse spiraal lastig wordt doorbroken. Daarom is het college in gesprek getreden met het Rijk om tot een gezamenlijke aanpak te komen die de woonkwaliteit en leefbaarheid in deze wijken moet verbeteren. Dit zijn ook zaken die het Rijk aankaart in haar Programma Leefbaarheid en Veiligheid. Dit heeft ertoe geleid dat het Rijk en gemeente Den Haag hebben afgesproken tot een programmatische aanpak te komen om de leefbaarheid en woonkwaliteit in de bovengenoemde wijken de komende jaren substantieel te verbeteren. Deze ambitie is vervat in de Regionale Realisatieagenda Woningbouw Haaglanden (RIS314502). De komende tijd werkt het college deze ambitie samen met het Rijk (onder regie van het ministerie van Binnenlandse Zaken) verder uit. Het benutten van financiële mogelijkheden zoals woningbouwimpuls, middelen voor energietransitie (vanuit het Programma Versnelling Gebouwde Omgeving en de lokale wijkaanpak van het Nationaal Isolatieprogramma), middelen vanuit het Volkshuisvestingsfonds, en het benutten van de mogelijkheden die de Wet goed verhuurderschap gemeenten biedt vormen hierbij een eerste stap.

Binnenkort informeren we u over de probleemanalyse en aanpak voor deze wijken en de sporen die naast bovenstaande worden ingezet. Naast de verbetering van de woonkwaliteit en de aanpak van slecht verhuurderschap, zullen de versterking van de positie van VvE’s en kwetsbare huurders, het aanpakken van malafide verhuurders, uitzenders en ondermijning in elk geval onderdeel worden van de aanpak. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn en Zuidwest Martijn Balster

Afdruk aan: Typ tekst

10/10