RIS314689 Toelichting ter inzage legging ontwerp bestemmingsplan Anna van Hannoverstraat 4 en ontwerp MER

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan: de Gemeenteraad

DSO/10460948 RIS314689 Contactpersoon

David van der Steen Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

CID Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

14 maart 2023

David.vandersteen@denhaag.nl

Onderwerp

Toelichting ter inzage legging ontwerp bestemmingsplan Anna van Hannoverstraat 4 en ontwerp MER

Inleiding Het plan voor de herontwikkeling van het voormalige ministerie van Sociale Zaken en werkgelegenheid kent inmiddels een lange historie, maar gaat nu een nieuwe fase tegemoet. Het ontwerpbestemmingsplan Anna van Hannoverstraat 4 is door het college van B&W ter inzage gelegd. Het is een uitwerking van het door u op 16 december 2021 vastgestelde Planuitwerkingskader (PUK) inzake de Anna van Hannoverstraat 4 (RIS 309866). Dit ontwerpbestemmingsplan is u, tezamen met de ontwerp ProjectMER, met een separate raadsmededeling (DSO.10412913 en DSO.10412915) toegezonden. Bij de behandeling van het PUK in de gemeenteraad heeft u amendementen aangenomen die ook ingrijpen op de ruimtelijke en programmatische kaders die eerder in overleg met de ontwikkelaar tot stand zijn gekomen. U heeft daarna een raadsmededeling ontvangen van het College (RIS 211560) waarin wij hebben aangegeven dat wij in gesprek gaan met de ontwikkelaar om een plan tot stand te brengen dat zoveel mogelijk past binnen de door u vastgestelde kaders, ondanks dat de ontwikkelaar heeft aangegeven dat aan de verzochte aanpassingen mogelijk financiële consequenties verbonden zijn. Dit is nog onderwerp van gesprek met VORM, waarbij is afgesproken dat ongeacht de duur en uitkomst van deze gesprekken, VORM onverkort de herontwikkeling op basis van het PUK voortzet.

Het resultaat dat hiermee nu is bereikt, is vertaald in het ontwerpbestemmingsplan. Bij uw instemming met het PUK zijn een vijftal amendementen aangenomen. In deze brief informeren wij u per amendement hoe deze zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Ook informeren wij u over de actuele stand van het project en de vervolgprocedures. A1. R.A Bouw voldoende voorzieningen en volg de groennormen; Dit amendement stelt als voorwaarde dat invulling gegeven wordt aan de vastgestelde Structuurvisie CID en dat in de fase van het bestemmingsplan concreet moet worden aangegeven, op basis van de referentienormen, welke voorzieningen wanneer en waar gerealiseerd worden en hoe deze voorzieningen gefinancierd worden. Het gaat daarbij ook om de invulling van de openbare groennorm waarbij hoogwaardige groene buitenruimte met een hoge gebruiks- en ecologische waarde wordt gerealiseerd. Daarbij moet de situatie qua waterberging in de nieuwe situatie niet verslechteren en moet de in kaart gebrachte windhinderproblemen worden gemitigeerd.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10460948

Voorzieningen In paragraaf 4.4.20 van de toelichting van het bestemmingsplan is de ontwikkeling afgezet tegen de Haagse referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen. In het plangebied wordt in lijn met de nota referentienormen minimaal 440 m2 gereserveerd voor eerstelijns zorgvoorzieningen en er is ruimte voor een deel van de speel- en sporttoestellen op de daktuinen. Ontwikkelaar Vorm is bereid de ruimte voor de eerstelijns zorgvoorzieningen onder de marktprijs verhuren, aangezien zorgverzekeraars daar een gemaximaliseerde vergoeding voor geven, die in Den Haag onder de markthuur is. Voor andere voorzieningen, zoals basisscholen en zwembaden wordt ingezet op ruimte op het daarvoor relevante schaalniveau. In de Integrale Huisvestingsplannen (IHP's) voor Sport, Onderwijs en Cultuur & Bibliotheken is aangegeven wat de behoefte is aan voorzieningen voor de komende 10 jaar. Deze informatie wordt aangevuld met het nog vast te stellen IHP Zorg & Welzijn en het Voorzieningenonderzoek CID. Het voorzieningenonderzoek CID geeft daarbij een vertaling van de referentienormen naar het CID, laat zien hoe de voorzieningen ruimtelijke inpasbaar zijn en welke financiële opgave daarbij hoort. Bij vaststelling van het bestemmingsplan zal het integrale CID voorzieningenonderzoek gereed zijn.

Met de begroting is aangegeven dat maatschappelijke voorzieningen (IHP’s) zullen worden gedekt uit structureel oplopende kapitaallasten. De insteek is dat conform het coalitieakkoord geprioriteerd wordt op duurzaamheidsinvesteringen en investeringen om voorzieningen en woningen gelijk op te laten lopen. Hiermee worden op een passende wijze voorzieningen in de tijd gewaarborgd voor zover dit past binnen het mandaat van de Raad, waarbij begrotingen niet verder dan 4 jaar vooruitkijken en ook voor exploitatielasten dekking nodig is. Voorzieningen voor eerstelijnszorg alsook een buurtkamer met (mini) bieb worden op het plot zelf opgelost. Hiermee kan bij realisatie van het plan worden voorzien in een voldoende voorzieningenniveau. Invulling plinten Daarnaast heeft u recentelijk de Plintenstrategie vastgesteld (RIS312977), om bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen een levendige ‘eyeline’ te creëren die leidt tot een aangenaam verblijfsklimaat voor bewoners en bezoekers. In bijlage 1 van het bestemmingsplan is een plintenvisie opgenomen, waarin de strategie voor dit plangebied staat omschreven, namelijk ‘stimuleren’, ‘reguleren’ en ‘richting geven’.

Dit heeft geleid tot een diversiteit van functies in de plintruimten, waarbij delen van het plangebied zijn aangemerkt als publiek aantrekkend (met looproutes voor voorzieningen) en tevens zijn er plekken met meer rust en verblijfskwaliteit. Met de ontwikkelaar en de architect is gezocht naar een optimaal ontwerp van het gebouw, met flexibele plintruimten in relatie tot de omgeving, waarbij minimaal 20% van de totale plintruimte openbaar toegankelijk is. Met dit bestemmingsplan worden in de plint horeca, detailhandel, sportvoorzieningen, bedrijven en een eerstelijns zorgvoorziening mogelijk gemaakt. Ten aanzien van retail is het mogelijk dat er conform het PUK een voorziening van maximaal 500 m2 (bijvoorbeeld een kleinere supermarkt) wordt gerealiseerd. Het vergroten van het aantal m2 retail (tot maximaal 900m2) is opgenomen als een wijzigingsbevoegdheid van het college. De verwachting is dat dit niet ten koste gaat van de levendige plint waarnaar in de plintenvisie wordt gestreefd, hetgeen voorwaardelijk is en blijft. De voetprint van de stedelijke laag laat namelijk zien dat een supermarkt mogelijk is, die diep is en niet breed hoeft te zijn, zodat ook andere functies dan retail een plek kunnen krijgen in de plint.

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10460948

Groenvoorzieningen Voor het toevoegen van groen geldt dat de bepaling uit de nota Eyeline en Skyline (RIS298448) worden gevolgd. Dat wil zeggen: minimaal 100% van de footprint van de stedelijke laag komt terug als horizontale buitenruimtes, zoals daktuinen. Daarvan moet minimaal 40% ingericht worden met groen dat een bijdrage levert aan biodiversiteit. Conform de structuurvisie CID (RIS307135, p. 6) wordt gewerkt aan een hoogwaardige groene buitenruimte met een hoge gebruiks- en ecologische waarde, met op gebiedsniveau een norm voor openbaar groen van 8 m2 per woning. De aanpak van de openbare ruimte gebeurt stapje voor stapje en het kwaliteitsniveau wordt uitgewerkt in de inrichtingsplannen voor de openbare ruimte. Voor de omgeving van de nieuwbouw aan de Anna van Hannoverstraat 4 wordt nog een volledig inrichtingsplan opgesteld met groenvoorzieningen. De binnen de ontwikkeling voorziene daktuinen en publiekstoegankelijke binnentuinen die door de ontwikkelaar gerealiseerd gaan worden, dragen ook bij het realiseren van groen. In het ontwerpbestemmingsplan is in paragraaf 3.4 en 4.4.20.2 van de toelichting een nadere uitwerking van de groennorm op CID gebiedsniveau opgenomen. A2.

R.B Hergebruik materialen en bouw biobased; Dit amendement verzoekt dat bij het vaststellen van het bestemmingsplan circulair materiaalgebruik concreet dient te worden uitgewerkt met juridisch bindende eisen op het gebied van hergebruik van bestaande materialen, biobased bouwen en een duidelijke eis op het gebied van de MilieuPrestatie Gebouwen (MPG). Gemeente Den Haag heeft de ambitie om in 2050 volledig circulair te zijn. In 2030 wil de gemeente voor 50% circulair zijn. Dat vraagt om een andere aanpak, o.a. op het gebied van inkoop, ontwerp en bouw. Het materiaalgebruik gerelateerd aan bouw en (bouw)processen is verantwoordelijk voor 11% van de gehele Nederlandse CO2 uitstoot. Het is daarom van belang om naast energiezuinige gebouwen ook waarde te hechten aan het omlaag brengen van het materiaalgebruik. De milieukosten van een gebouw worden berekend d.m.v. een MilieuPrestatieGebouw (MPG). Dit zijn alle milieukosten van materialen opgeteld, gedeeld door de levensduur en de vloeroppervlakte. De landelijke norm hiervoor ligt op 0.8 voor woningen en 1.0 voor utiliteit. Voor nieuwbouw in Den Haag streven wij naar een zo laag mogelijke MPG-waarde. Dit valt te behalen door slim om te gaan met de hoeveelheid materialen, in te zetten op hergebruik en te kiezen voor verantwoorde biobased materialen.

Het bouwbesluit staat echter nu het voorschrijven van hergebruik van materialen nog niet dwingend toe. Met de projectontwikkelaar zijn wij in overleg om op vrijwillige basis afspraken te maken over het hergebruik van materialen en zoveel mogelijk biobased te bouwen. A3. R.G Geen kippenhokjes aan de Anna van Hannoverstraat; Dit amendement zag toe dat binnen het aandeel kleine woningen (woningen kleiner dan 40m2 GBO), altijd minimaal tweekamerwoningen worden gerealiseerd, met uitzondering van studentenwoningen. Dit is als bepaling opgenomen in de specifieke bouwregels van het bestemmingsplan. A4. R.I SoZa 30% sociaal; Dit amendement bevatte de ophoging van het percentage sociale woningbouw naar 30% van het totaal aantal woningen, waarbij de toe te voegen sociale woningen binnen het maximale bouwvolume gerealiseerd moeten worden. Via de doelgroepenverordening is het mogelijk om het aandeel sociale en middeldure huurwoningen publiekrechtelijk op te nemen. Hiermee wordt de realisatie 30% sociale woningen en 20% middeldure huurwoningen opgelegd binnen de toekomstige ontwikkeling. In aanvulling hierop is opgenomen dat 10% van de woningen een oppervlakte van 70m2 GBO zal krijgen en zal bestaan uit drie kamerwoningen. Dit om beter aan te sluiten bij de verwachte woningbehoefte in het gebied.

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10460948

In het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen dat de sociale woningen door een toegelaten instelling geëxploiteerd dienen te worden. Een afwijking hierop (te besluiten door het bevoegd gezag) is mogelijk op basis van een integrale belangenafweging, waarbij geconcludeerd wordt dat het voldoen aan deze verplichting in redelijkheid niet kan worden gevergd. Wij zijn met de ontwikkelaar in gesprek over het nader specificeren van een procedure tot afwijking om op te kunnen nemen in de anterieure overeenkomst. A5. R.K Serieuze participatie en aanpassingen aan hoogte; Dit amendement zag toe op het volgende: Het doorlopen van een uitvoerig participatietraject voordat een planologisch juridisch kader wordt vastgesteld (het bestemmingsplan). Hierin dienen de architectonische uitgangspunten, wind- en schaduwhinder en klimaatadaptatie aan bod te komen; Het aanpassen van het bouwvolume naar maximaal 120.000 m2 bvo functioneel programma (bovengronds) met daarbij de mogelijkheid om maximaal 15.000 m2 bvo parkeren bovengronds en inpandig uit het zicht te realiseren met daarop hoogwaardig groen. De uitwerking van de verlaging van het volume op de SoZa kavel resulteert in twee bouwblokken met hogere torens van maximaal 75 meter hoog, met bouwblokken aan de Schenkkade van maximaal 35 meter hoog. De verlagen van het totale kantoorprogramma met 10.000 m2 naar 24.000 m2 bvo.

Op deze wijze wordt gezorgd dat de maximaal benodigde ruimte voor het woonprogramma in stand blijft. Participatie en beeldkwaliteit Na vaststelling van het PUK heeft ontwikkelaar VORM participatie over het bouwplan en de openbare ruimte georganiseerd. Naast meerdere bijeenkomsten met een klankbordgroep, zijn er ook bijeenkomsten geweest, waarvoor alle omwonenden zijn uitgenodigd. Van dit participatietraject is een uitgebreid verslag gemaakt, dat ook met de raadscommissie is gedeeld (zie bijlage 1). Daarnaast heeft de gemeente over de architectonische uitgangspunten een beeldkwaliteitsdocument opgesteld. Hierover is een bijeenkomst gehouden met dezelfde klankbordgroep, die ook heeft geparticipeerd over het bouwplan. Er wordt over het beeldkwaliteitsdocument nog een buurtbrede bijeenkomst georganiseerd. Ook de welstandscommissie zal een geraadpleegd worden over het beeldkwaliteitsdocument. Met deze inbreng zal het beeldkwaliteitsdocument ter vaststelling aan u worden aangeboden. Over de inrichting van de openbare ruimte zal de gemeente tezijnertijd ook bijeenkomsten organiseren conform het Communicatie en Participatieplan CID.

Programma Ontwerpbestemmingsplan Anna van Hannoverstraat 4 Het ontwerpbestemmingsplan maakt een bovengronds functioneel programma mogelijk van maximaal 120.000 m2 bvo, met daarbij de mogelijkheid om maximaal 15.000 m2 bvo parkeren bovengronds en inpandig (uit het zicht) te realiseren. In het ontwerp bestemmingsplan is een bandbreedte van 1.000 1.200 woningen opgenomen. Daarnaast is er een maximum van 24.000 m2 bvo kantoor (met een minimum van 23.000 m2) kantoor en een maximum van 6000 m2 (met een minimum van 5000 m2) niet wonen/ overige commerciële en maatschappelijke functies opgenomen. Omdat het van belang is dat het plan binnen de milieukaders blijft, is voor een uitvoerbaar bestemmingsplan een onder- en bovenmarge opgenomen, ten opzichte van de getallen in het planuitwerkingskader.

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10460948

Ruimtelijke kaders ontwerpbestemmingsplan Anna van Hannoverstraat 4 Het bestemmingsplan Anna van Hannoverstraat 4 maakt het mogelijk dat het bestaande gebouw op de Anna van Hannoverstraat 4-kavel gesloopt kan worden en plaats kan maken voor twee hoogstedelijke, samengestelde bouwblokken met ieder twee torens van 75 meter. Tussen de twee bouwblokken komt een tussenstraat die de Schenk verbindt met de Haagse zijde van station Laan van NOI. U heeft bij het vaststellen van het PUK verzocht om de windhinderproblematiek te optimaliseren. Dat heeft geleid tot de volgende aanpassingen op de ruimtelijke randvoorwaarden: 1. Het toevoegen van een tussenvolume bij de Wilhelmina van Pruisenweg, zodat de binnentuin beschut is; 2. Een minimale set back toren 2 ter plaatse van plein en tussenstraat; 3. Verbreden van de tussenstraat van 15 meter naar 17,3 meter; 4. Geen set-back 1realiseren op begane grond aan noordzijde ter plaatse van plein; 5. Geen set-back realiseren op hoekpunt begane grond van de toren bij de Laan van Nieuw OostIndië.

Naast deze aanpassingen als gevolg van de optimalisatie van het plan ten gevolge van wind, zijn de volgende ruimtelijke aanpassingen gedaan: Verlaging hoogte 2de verdieping van de plint Het PUK omschrijft de realisatie van bouwblokken met een plint met een minimale hoogte van 8,1 meter, bestaande uit een begane grond van 4,5 meter en een tweede verdieping van minimaal 3,6 meter met als doel om flexibel uitwisselbare functies in de toekomst mogelijk te maken. Het kantoorprogramma (maximaal 24.000 m2) wordt gerealiseerd in één kantoortoren, op de hoek Laan van NOI/ Anna van Hannoverstraat. De positionering van de kantoortoren op de hoek is optimaal vanwege de geluidbelasting, die woningen op deze locatie minder goed mogelijk maakt. Aangezien het maximum aan kantoorprogramma daarmee al is bereikt, is het niet meer nodig om voor de rest van de bebouwing een verdiepingshoogte van 3,6 meter te hanteren voor de tweede bouwlaag. Deze verdiepingshoogte is niet nodig voor de woningen, en door de ondiepte van deze verdieping is deze niet geschikt voor andere functies dan wonen. Bovendien zorgt deze verminderde hoogte ervoor dat het toegestane programma binnen de bebouwingsgrenzen gerealiseerd kan worden. De intentie van de dubbelhoge plint van 8,10 m zal met architectonische middelen wel visueel tot uitdrukking worden gebracht. Dit wordt in het beeldkwaliteitsdocument verder uitgewerkt.

Verbreding woningen Schenkblok met 1,35 meter De woningen aan het zogenaamde Schenkblok (Schenkzijde van het plan) worden 1,35 meter dieper gemaakt, zodat een betere indeling van de woningen mogelijk is. Er zijn dan betere woon- en slaapkamers mogelijk. Dit heeft geen consequenties voor windhinder en bezonning. Wel worden de oppervlaktes van de binnentuinen iets verkleind, wat wordt gecompenseerd door een uitbreiding van het groene dak. Duurzame energie In het PUK is ten aanzien van duurzaamheid aangegeven dat de beschikbare energiebronnen zo optimaal mogelijk worden ingezet, volgens het Stedelijk Energie Plan 2020 (RIS306869) “Schone Energie voor Den Haag”. In het bestemmingsplan is aangegeven dat deze nieuwbouwlocatie niet kan worden aangesloten op het stadswarmtenet en zich moet beroepen op WKO. Daarnaast willen wij als gemeente beproeven of piekbelasting van duurzame warmtebronnen beperkt kan worden. Hierin kan het bestaande warmtenet mogelijk een rol vervullen.

1

Set-back: De gevel ligt enigszins terug ten opzichte van het grootste deel van de gevel ter plaatse.

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10460948

De capaciteit van het warmtenet wordt namelijk niet op alle momenten volledig benut. Het is mogelijk om in daluren warmte uit het net te halen, deze op te slaan in buffers en tijdens piekuren te benutten. Zo wordt geen beslag op het warmtenet gelegd op (koude) momenten, waarop de capaciteit nodig is voor de bestaande bouw. In de transitievisie warmte staat hierover “Op de koudste dagen van het jaar kan de vraag hoger liggen. Dat noemen we de piekvraag. Daarvoor zijn piekvoorzieningen nuttig. Nu werken piekvoorzieningen nog vaak op aardgas. In de toekomst kan duurzaam gas of warmte-opslag worden ingezet. Daarbij wordt reserve warmte opgeslagen voor de koudste dagen”. De toepassing van warmte-opslag, gekoppeld aan warmtenetten is nog nauwelijks toegepast. Ervaring opdoen met buffers, die pieken in de warmtevraag kunnen afvlakken, is belangrijk voor de energietransitie. Daarom wordt deze ontwikkeling het eerste project waarin warmtebuffers met warmtenetten worden gecombineerd. Dit sluit aan bij het gemeentelijk energietransitiebeleid, ondanks dat het hier een nieuwbouwsituatie is. Dit levert belangrijke informatie op, die ook in bestaande bouw toepasbaar is. Vervolgplanning In 2023 zou het bestemmingsplan vast kunnen worden gesteld. Dat is wel afhankelijk van het aantal zienswijzen bij de terinzagelegging.

De ontwikkelaar is voornemens om vervolgens in 2023 een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen, zodat begin 2024 zou kunnen worden gestart met de sloop van het huidige pand. Overige ontwikkelingen Het bestemmingsplan voor de Anna van Hannoverstraat 4 ontwikkeling maakt deel uit van het gebied Laan van NOI waarvoor een ontwikkelvisie wordt opgesteld. De verwachting is dat de ontwikkelvisie niet eerder gereed is, dan na vaststelling van het bestemmingsplan Anna van Hannoverstraat 4. In de ontwikkelvisie zullen op gebiedsniveau de randvoorwaarden m.b.t. voorzieningen, openbare ruimte en groen een nadere uitwerking krijgen. De herontwikkeling van Anna van Hannoverstraat 4 is in de Ontwikkelvisie een uitgangspunt. Ook gaat de gemeente starten met een MIRT verkenning voor station Laan van NOI, als onderdeel van de MIRT verkenning Oude Lijn en knopen, waarover in november 2022 in het BO- MIRT een besluit is genomen. Ten slotte Naast het bestemmingsplantraject wordt een Anterieure Overeenkomst (AO) afgesloten met de ontwikkelaar. In deze overeenkomst worden in ieder geval afspraken gemaakt over het verhalen van de gemeentelijke kosten, waaronder de aanpassingen van de openbare ruimte en de kosten voor het maken van het bestemmingsplan.

Er is een separate raadsmededeling in wording waarin de totale investeringen in het gebied nader worden toegelicht, inclusief de verkregen BZK-subsidie en de bijdrage van de ontwikkelaar. Deze wordt u toegezonden zodra er overeenstemming is over de anterieure overeenkomst. Deze moet ondertekend zijn bij definitieve vaststelling van het bestemmingsplan. Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd over de laatste stand van zaken met de betrekking tot de ontwikkeling van de Anna van Hannoverstraat 4.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10460948

In de raadsmededeling Ontwerpbestemmingsplan Anna van Hannoverstraat 4 en ontwerp MER kunt u nog nadere informatie vinden over de procedurele aspecten.

Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

7/7