RIS314392 Een meting evaluatie huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan: de Gemeenteraad

DSO/10400549 RIS314392 Contactpersoon

Marga van Iwaarden Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum:

E-mailadres

27 januari 2023

marga.vaniwaarden@denhaag.nl

Onderwerp

Eén-meting evaluatie huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen

Met deze brief informeren wij u over de evaluatie van de huisvestingsvergunning voor middeldure woonruimte of wel middenhuur via de één-meting over het jaar 2021. De huisvestingsvergunning voor het middenhuur segment wordt jaarlijks geëvalueerd zoals aangegeven in de afdoening van de motie Monitoren effectiviteit maatregelen middeldure huur (RIS302873). Deze jaarlijkse evaluaties via een nulmeting, één-meting en een twee-meting richten zich op de invoerings- en uitvoeringsaspecten van de huisvestingsvergunning, zoals vermeld in de Nulmeting evaluatie huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen (RIS308380). Zoals aangegeven in de eerdere nulmeting is bij deze één-meting niet gevraagd naar de ervaring van marktpartijen, woningzoekenden en geslaagde huurders. Wel zijn de resultaten van WoON2021 Den Haag meegenomen in deze evaluatie. We beginnen deze brief met een korte terugblik over het doel van de huisvestingsvergunning en de regels. Daarna gaan we in op het doel van de evaluatie en delen wij onze belangrijkste bevindingen en conclusies. We sluiten deze brief af met een aantal acties die we uitvoeren. 1. Doel van de huisvestingsvergunning voor middenhuur woonruimte Het doel is om vanwege de schaarste de bestaande huurwoningen in het middensegment zoveel mogelijk beschikbaar te houden voor huishoudens met een daarbij passend inkomen.

Daarom is een huisvestingsvergunning voor middeldure woonruimte opgenomen in de Huisvestingsverordening Den Haag 2019. Dit is één van de maatregelen voor het middensegment in de Woonagenda 2020-2023 (RIS305711). 1.1 Regels van de huisvestingsvergunning De vergunningplicht geldt gedurende de looptijd van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 en houdt in dat een huisvestingsvergunning voor middeldure woonruimte nodig is voor: 1. Woningen met 185 WWS-punten of minder en een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 752,33 (prijspeil 1 januari 2021); en 2. Woningen met meer dan 185 WWS-punten en een huurprijs boven de liberalisatiegrens tot en met € 988,61 (prijspeil 1 juli 2021).

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10400549

Bij een woning met 185 WWS-punten hoort volgens het woningwaarderingsstelstel (WWS) een huurprijs van € 988,61 (prijspeil 1 juli 2021). Dit puntensysteem wordt jaarlijks geïndexeerd door het Rijk. Door de huurprijs te koppelen aan het woningwaarderingsstelsel kan een verhuurder niet zomaar een huur verhogen om de verplichting voor een huisvestingsvergunning te ontlopen. Een verhuurder mag geen woning verhuren aan iemand zonder huisvestingsvergunning en moet zich bij toewijzing houden aan de inkomensgrenzen die gelden voor de huisvestingsvergunning voor middeldure woonruimte: Maximaal € 58.583 voor alleenstaanden (prijspeil 2021); Maximaal € 68.583 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2021). De hoogte van de inkomensgrenzen is vastgelegd in art. 2:3.4 van de Huisvestingsverordening 2019. Door een maximum te stellen aan de inkomensgrenzen kunnen huishoudens die meer verdienen en een duurdere huurwoning zouden kunnen betalen géén middenhuurwoning huren. Inmiddels werkt het Rijk aan een wetsvoorstel voor huurprijsregulering in de middenhuur tot 187 WWS-punten. Gemeenten kunnen hierop toezien door gebruik te maken van het sturende instrument van de huisvestingsvergunning, zoals dit nu al in Den Haag is geregeld.

Met het voornemen van het Rijk om het WWS dwingend te maken, willen zij handhaven op het respecteren van de maximale huurprijzen en daarmee de effectiviteit van de regulering vergroten. 2. Doel van de evaluatie Het doel van de evaluatie is om kennis en inzicht te krijgen over de effectiviteit van de ingevoerde huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen. Het gaat hierbij om de mate waarin de huisvestingsvergunning en bijbehorende handhaving bijdragen aan het verbeteren van de concurrentiepositie van middeninkomens voor een middeldure huurwoning in Den Haag. 3. Belangrijkste bevindingen Hieronder gaan we in op de belangrijkste bevindingen naar aanleiding van onderzoeksresultaten en gegevens die zijn gebruikt bij de één-meting. 3.1 Vergunningverleningsproces Sinds de introductie van de huisvestingsvergunning in juli 2019 zit er een stijgende lijn in het aantal aanvragen en daarmee ook in het aantal verstrekte vergunningen. In 2021 steeg het aantal aanvragen ten opzichte van 2020 met 12% en het aantal toekenningen met 16%. Ondanks deze toename bleef het aandeel incomplete aanvragen met 33% op hetzelfde niveau als in de tweede helft van 2020. Verkorten afhandelingstermijn De doorlooptijd is in 2021 veel lager dan in voorgaande jaren. Na de invoering van een nieuw systeem in augustus 2020 bedroeg de doorlooptijd van complete aanvragen 19 dagen.

In 2021 daalde deze afhandelingstermijn naar 11 dagen. Via de motie Huisvestingsvergunning snel afgeven en leegstand voorkomen (RIS302886) is in 2019 gevraagd om de afhandelingstermijn van vergunningaanvragen te verkorten naar minder dan acht weken. In 2021 werd 99% van de aanvragen binnen acht weken verstrekt en waarvan 81% zelfs binnen 14 dagen. Zie tabel 1.

2/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10400549

Middenhuur Middenhuur Middenhuur Middenhuur 2019 2020 2020 na 2021 (Vanaf 1 Vóór invoering juli) invoering nieuw nieuw systeem systeem (12-8) 7.043* 1489 2116 1983 4598 1139 1878 1820 4291 7 17 14 14 248 277 342 383 22 dagen 20 dagen 24 dagen 12 dagen -18 dagen 19 dagen 11 dagen

Inschatting aantal mutaties* Aangevraagd Verstrekt Afgewezen Gemiddeld aantal aanvragen per maand Gemiddelde doorlooptijd Gemiddelde doorlooptijd van complete aanvragen Aandeel verstrekt binnen 8 weken 98% 98% 95% Aandeel verstrekt binnen 14 dagen 29% 51% 35% Aandeel incompleet 23% 15% 33% Tabel 1. Overzicht aantallen huisvestingsvergunningen middenhuur 2019, 2020 en 2021 (bron: administratie afdeling Wonen gemeente Den Haag)

99% 81% 33%

*Op basis van de WWS punten is het aantal mutaties in de particuliere sector in 2021 ingeschat. Omdat niet bekend is wat de bijbehorende aanvangshuurprijs is en niet bekend is of in geval van een tweepersoonshuishouden zij wel of geen duurzaam gemeenschappelijke huishouding voeren is, is niet na te gaan of deze mutaties daadwerkelijk allen vergunningsplichtig zijn. Het is een combinatie van 4.150 woningen met 143-185 punten en 2.893 woningen met >185 punten. Het aantal mutaties wordt ingeschat op basis van de maandelijkse verhuismutaties uit het BRP en een koppeling met een OZBbestand (WOZ) waarin gekeken wordt naar de eigendomssituatie. Op basis van de WWS-punten (143-185) wordt een inschatting gemaakt of een mutatie een verhuizing in de particuliere middenhuur betreft. Bron cijfers: gemeente Den Haag Snelloket Om de afhandelingstermijn van de vergunningverlening te verkorten en om zo onnodige leegstand te voorkomen hebben de gemeente Den Haag, IVBN en verhuurders aangesloten bij brancheorganisatie Vastgoedmanagement Nederland in juni 2020 met elkaar procesafspraken gemaakt. Afgesproken is dat de ontvangen vergunningaanvragen binnen vijf werkdagen via een snelloket door de gemeente worden afgehandeld. De verhuurder verzamelt hiertoe alle relevante stukken die nodig zijn voor de aanvraag huisvestingsvergunning en mailt dit in één document naar de aspirant-huurder.

Met dit document en het aanvraagformulier doet de aspirant-huurder vervolgens de vergunningaanvraag bij de gemeente. 3.2 Handhaving We onderscheiden twee soorten handhaving: 1. Administratieve handhaving: Dit houdt in dat adressen worden aangeschreven waarbij er volgens het BRP sprake is van een mutatie en waarvan geen aanvraag voor een huisvestingsvergunning is ontvangen. Deze adressen worden verzocht alsnog een huisvestingsvergunning aan te vragen. Deze vorm van handhaving is eind 2020 gestart en vindt periodiek plaats. 2. Controle op de huisvestingsvergunning: De Haagse Pandbrigade (HPB) richt zich bij de controle van de aan- of afwezigheid van een huisvestingsvergunning op verhuurders die veel goedkope en middenhuur woningen aanbieden. In 2021 voerde de HPB 1.601 inspecties uit op ‘onrechtmatig gebruik woning’. Tot en met oktober 2022 bedraagt dit aantal 1.490 inspecties.

3/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10400549

Bij een inspectie controleert de HPB altijd de aan- of afwezigheid van de huisvestingsvergunning. Deze controle vindt plaats als de woning en/of de bewoning onder de huisvestingsvergunningsverplichting valt. Het aantal inspecties waarvoor dit geldt, is niet apart te specificeren. Bij het ontbreken van de huisvestingsvergunning kan een boete worden opgelegd. Niet iedere overtreding wordt beboet. Alleen grote verhuurders krijgen een boete als de huisvestingsvergunning ontbreekt. Niet-bedrijfsmatige verhuurders krijgen geen boete, maar worden geïnformeerd. Ook aan huurders wordt geen boete opgelegd. Zij zijn doorgaans niet geïnformeerd door de verhuurder en beheersen in de meeste gevallen niet de Nederlandse taal. Aan de grote verhuurders is in 2021 23 keer een boete opgelegd. In 2022 gebeurde dit al 28 keer. In 28 andere gevallen moet de boete nog definitief gemaakt worden en is de HPB in afwachting van de zes-weken-termijn voor een zienswijzegesprek. Meestal wordt in dergelijke gevallen de boete alsnog opgelegd. Voor bedrijfsmatige overtreders is de boete € 10.000,-, € 20.000,- bij recidive en €40.000,- vanaf de 10e keer. Twee verhuurders hebben inmiddels een boete van € 20.000 opgelegd gekregen. Het opleggen van boetes maakt indruk en heeft een positief neveneffect.

Verhuurders die een boete opgelegd hebben gekregen van € 10.000,- in verband met een ontbrekende vergunning, vrezen voor een hogere boete van € 20.000,- bij herhaling waardoor huisvestingsvergunningen alsnog met terugwerkende kracht tot 1 juli 2019 worden aangevraagd. 3.3 Uitkomsten woononderzoek WoON2021 Op 7 juli 2022 is het rapport Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt, uitkomsten WoON 2021 gepresenteerd. Voor dit woononderzoek zijn enquêtes afgenomen in de periode augustus 2020 tot en met september 2021. Hierbij is gekeken naar de verhuizingen tot aan twee jaar voorafgaand aan de enquêtedatum. Het betreft dus gegevens over verhuizingen in de periode augustus 2018 tot september 2021. Een deel van deze verhuizingen heeft plaatsgevonden in een periode waarin de huisvestingsvergunning voor middeldure woonruimte nog niet verplicht was, namelijk augustus 2018 tot 1 juli 2019. Door de onvolledige meetperiode hebben we geen volledig beeld of door de invoering van de huisvestingsvergunning de concurrentiepositie van middeninkomens en daarmee de toegang tot het middenhuursegment op de Haagse woningmarkt is verbeterd. In een volgend WoON rapport beslaat het woononderzoek wel een volledige meetperiode waardoor we hierover een completer beeld krijgen.

Meer verhuizingen van middeninkomens Er waren ten opzichte van WoON 2018 meer verhuizingen naar en binnen Den Haag in het middenhuursegment, een stijging van 15% naar 16%. Inmiddels verhuizen er echter meer huishoudens naar een dure huurwoning (20%) dan naar een middenhuurwoning. In 2018 was dat nog andersom. Zie figuur 1.

4/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10400549

Figuur 1 Bron: WoON 2021 Den Haag pagina 7 Verschuivingen in huurtype tussen inkomensgroepen Volgens WoON 2018 verhuisden 6.800 huishoudens naar een middeldure woning. In WoON 2021 steeg dat aantal tot 8.100. Hiervan had 55% een laag inkomen, 37% een middeninkomen en 8% een hoog inkomen. In WoON 2018 was de groep huishoudens met een laag inkomen nog de kleinste groep (25%) die verhuisde naar een middeldure huurwoning en in WoON 2021 was dat de grootste groep (55%). Dit komt waarschijnlijk omdat er op korte termijn geen goedkopere (corporatie) huurwoning voorhanden was en woningzoekenden moesten uitwijken naar het middeldure huursegment. Zowel de groep middeninkomens (-10%) als de groep met een hoog inkomen (-20%) verhuizen daarentegen steeds minder vaak maar een middenhuurwoning. Zie tabel 2. WoON 2018

Midden inkomen

Hoog inkomen

Totaal

Huur middenhuur

Laag inkomen 25%

47%

28%

100%

Huur dure huur

22%

10%

67%

100%

WoON 2021

Midden inkomen

Hoog inkomen

Totaal

Huur middenhuur

Laag inkomen 55%

37%

8%

100%

Huur dure huur

19%

54%

27%

100%

Tabel 2 Bron: WoON 2021 (Bewerking data door gemeente Den Haag) Verhuisbewegingen van middeninkomens naar eigendomstype Als we kijken naar de absolute aantallen verhuisden er volgens WoON 2021 300 minder huishoudens met een middeninkomen dan in 2018 naar een middenhuurwoning. Procentueel daalde het aandeel van 33% naar 20%. Middeninkomens verhuisden juist veel vaker naar een dure huurwoning. In 2015 en 2018 betrokken resp. 10% (800) en 3% (300) van de verhuisde middeninkomens een woning in het dure huursegment. In 2021 is dat sterk gegroeid tot 37,5% (5.400). Zie tabel 3.

5/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10400549

WoON 2015

WoON 2018

WoON 2021

Verschil t.o.v. 2018 -1.300 +1.300

Koop 3.000 4.400 3.100 Huur ≤ 2.900 1.700 3.000 liberalisatiegrens Middenhuur 2.200 3.200 2.900 -300 Dure huur 800 300 5.400 +5.100 Totaal 8.900 9.600 14.400 +4.800 Tabel 3 Bron: WoON 2021 (Figuur B4.3 In afgelopen twee jaar verhuisde huishoudens met middeninkomens naar huidige eigendom en prijsklasse, huidige woongemeente Den Haag; 2015-2021) Groei van dure particuliere woningvoorraad Het vrije sectorhuursegment (woningen met een huur vanaf de liberalisatiegrens) groeide tussen 2018 en 2021 van 30.600 naar 41.000 woningen. Met name het aantal dure woningen met een huur vanaf € 988,61 steeg fors. Vooral het aandeel dure huurwoningen binnen het particuliere segment nam sterk toe. Dit is niet alleen het gevolg van nieuwbouw en transformatie, maar ook van het omzetten van bestaande koopwoningen naar particuliere huurwoningen (buy to let). In 2018 maakten deze dure particuliere woningen 7% uit van de gehele huurvoorraad in Den Haag, in 2021 was dat 13%. Zie tabel 4. Inmiddels is het omzetten van bestaande koopwoningen tot een WOZ waarde van € 355.000 naar particuliere huurwoningen aan banden gelegd door het invoeren van de opkoopbescherming in maart 2022.

WoON 2015 WoON 2018 WoON 2021 Particulier middenhuur 10.500 12.400 14.700 Particulier dure huur 8.900 9.500 18.100 Totaal particulier midden- en dure huur 19.400 21.900 32.800 Totale huurvoorraad 127.800 134.600 141.800 Tabel 4 Bron: WoON 2021 (Figuur B2.1 Ontwikkeling huursector naar eigendom en prijsklasse (prijspeil 2021); 2015-2021) De sterke groei van het dure huursegment leidt tot een groei in de verhuisdynamiek bij jonge paren tot 35 jaar. Deze groep is in Den Haag in de afgelopen jaren relatief hard gegroeid. Mede hierdoor is het aantal doorstromers uit een huurwoning met een kwart toegenomen. Veel van deze jonge huishoudens tot 35 jaar zijn vermoedelijk naar een dure huurwoning verhuisd omdat een koopwoning niet binnen hun bereik was. Het aandeel dat naar koop is verhuisd bleef gelijk (ca. 30%). Resumé Volgens WoON2021 is sprake van een duidelijke stijging van het totaal aantal verhuisde huishoudens met een middeninkomen sinds 2018. Dit komt overeen met de groei van het totaal aantal huishoudens met een dergelijk inkomen. Naar verhouding is het aantal verhuisde middeninkomens sterker gestegen dan het totaal aantal huishoudens met een middeninkomen. Daarmee is het aandeel middeninkomens dat in de afgelopen twee jaar is verhuisd toegenomen ten opzichte van WoON2018.

Het huishoudinkomen dat voor een verhuizing (en de bijbehorende keuze voor een segment op de woningmarkt) bepalend is geweest, kan afwijken van wat uit WoON 2021 blijkt. Huishoudinkomens kunnen bijvoorbeeld na de verhuizing nog af- of juist toenemen.

6/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10400549

4. Conclusies Met de invoering van de huisvestingsvergunning voor middeldure woonruimte in juli 2019 wilden we bestaande huurwoningen in het middensegment zoveel mogelijk beschikbaar houden voor huishoudens met een daarbij passend inkomen. Door het invoeren van maximale inkomensgrenzen konden mensen met een te hoog inkomen geen middenhuurwoning meer huren. Hiermee wilden we de concurrentiepositie voor middeninkomens verbeteren voor middenhuurwoningen. Het aandeel hoge inkomens dat verhuist naar een middenhuurwoning was 28% in WoON2018 en bedraagt in WoON2021 nog maar 8% van alle verhuizingen naar het middenhuursegment. Huishoudens met een hoog inkomen verhuizen vooral naar dure vrije sector woningen. Het aanbod van middenhuurwoningen voor middeninkomens is vergroot. Toch kiezen zij vaker voor een duurdere vrije sector huurwoning omdat het (nieuwbouw) woningaanbod en de keuze in het dure segment enorm is toegenomen. We zien dat huishoudens met lagere inkomens door de krapte op de woningmarkt verdrukt worden in het sociale huursegment. Zij zijn genoodzaakt uit te wijken naar een middenhuurwoning. Hun aandeel in verhuizingen naar het middenhuur segment is inmiddels 55%. Door de schaarste aan sociale huurwoningen en het grote aanbod in het vrije sectorsegment wordt het middenhuursegment niet meer in beslag genomen door de hogere inkomens maar door de lagere inkomens. 5.

Acties Omdat we willen blijven stimuleren dat huishoudens met een (te) hoog inkomen niet naar een middenhuurwoning verhuizen maar een dure vrije sector woning betrekken, zetten we de vergunningsplicht en de bijbehorende handhaving voort. Hierdoor laten we verhuurders/eigenaren van woningen merken dat de gemeente ‘meekijkt’. Zij kunnen dan niet ongezien woningen met 185 punten of minder verhuren voor veel te hoge huurprijzen. Zo houden we de vrije sector huurmarkt enigszins onder controle. We voeren hiervoor onderstaande acties uit. •

We zetten periodiek de administratieve handhaving voort waarbij adressen worden aangeschreven waarvan nog geen aanvraag huisvestingsvergunning is ontvangen;

•

De Haagse Pandbrigade continueert bij inspecties de controle op de aan- of afwezigheid van de huisvestingsvergunning; Het nieuwe automatiseringssysteem van de HPB (huidige planning oplevering 2e helft 2023) biedt de mogelijkheid om de handhaving op de huisvestingsvergunning echt te integreren in het systeem. Hierdoor verbetert de monitoring op naleving van dit instrument als het gaat over handhavingsinformatie zoals inzicht in trends in aantal overtredingen in relatie tot de overtreders; We onderzoeken of de wet op de privacy (AVG) het toestaat om grote verhuurders/eigenaren jaarlijks te informeren. We willen hun erop attenderen dat zij verantwoordelijk zijn voor het kenbaar maken van de huisvestingsvergunningplicht bij het aanbieden en verhuren van hun huurwoningen. Ook willen we meegeven dat wij een (herhaaldelijke) bestuurlijke boete opleggen bij het ontwijken van deze verplichting; We onderzoeken of we het aandeel lagere inkomens dat verhuist naar een middenhuurwoning ook op een andere wijze dan via WoON periodiek kunnen monitoren om na te gaan of dit aandeel blijft stijgen.

•

•

•

In de eerstvolgende evaluatie, de tweemeting, informeren wij u over de uitkomsten van de acties. Naar verwachting volgt deze in het eerste kwartaal van 2024 zodat wij de meeste acties in 2023 over een volledig kalenderjaar kunnen monitoren.

7/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10400549

Het volgende WoON2024 is pas medio 2025 beschikbaar. Op basis van dat onderzoek kunnen we u opnieuw uitgebreid informeren over de effectiviteit van de huisvestingsvergunning voor middenhuurwoningen. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

8/8