RIS313881 Erfpacht, vaststelling nieuw canonpercentage voor het jaar 2023

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan: de Gemeenteraad

DSO/10438402 RIS313881 Contactpersoon

Wilbert Verweij Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Erfpacht Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

6 december 2022

wilbert.verweij@denhaag.nl

Onderwerp

Erfpacht, vaststelling nieuw canonpercentage voor het jaar 2023

Deze mededeling gaat in op het canonpercentage dat ieder jaar voor de erfpacht dient te worden vastgesteld. In deze mededeling is een korte toelichting opgenomen over het instrument erfpacht en een schets van het verloop van het canonpercentage in de afgelopen decennia. Ten slotte wordt u geïnformeerd over de financiële consequenties van een hoger canonpercentage in het jaar 2023. Aanleiding Burgemeester en wethouders dienen op grond van de Algemene Erfpachtbepalingen ieder jaar het canonpercentage voor de erfpachtcontracten vast te stellen en openbaar te maken.1 Het canonpercentage voor een bepaald jaar wordt sinds 1986 bepaald door het gemiddelde te nemen van rentepercentages zoals die gelden op 15 november van het voorafgaande jaar. Het gemiddelde wordt genomen van: door de Bank Nederlandse Gemeenten te verstrekken lineaire leningen met een looptijd van twintig jaar; hypothecaire leningen zonder overheidsgarantie ter hoogte van maximaal 70% van de taxatiewaarde met een rentevaste periode van vijf jaar, bij eerste afsluiting op nieuwbouw verstrekt door leningverstrekkende instellingen. Het huidige canonpercentage, voor het jaar 2022, is op 14 december 2021 door het college vastgesteld op 0,9%. De onderliggende, voornoemde marktrenten zijn het afgelopen jaar echter flink gestegen waardoor het percentage voor het jaar 2023 uitkomt op 4,0%.

Het instrument Erfpacht Bij de invoering van het Haagse gronduitgiftesysteem heeft de gemeente haar overwegingen bij het gebruik van erfpacht uiteengezet. Erfpacht geeft de gemeente een onderhandelingspositie bij herontwikkeling. De gemeente is immers eigenaar van de grond. De erfpachtvoorwaarden staan gebruikswijziging en bebouwingsverandering behoudens toestemming van de gemeente niet toe. 1 Naast het canonpercentage worden ook de aan erfpacht gerelateerde beheerkosten vastgesteld en openbaar gemaakt. Algemene

Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente ’s-Gravenhage 1986 herziening 1993 versie 2008, art. 8.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10438402

En indien tengevolge van de herontwikkeling een economische meerwaarde van de grond ontstaat, komt deze ten goede aan de gemeente. Met het erfpachtinstrument kan daarom sturing worden gegeven aan de herstructurering en herontwikkeling in de stad. Enerzijds door grip te hebben op het gebruik, anderzijds door het tegengaan van speculatie met gemeenschapsgrond. De gemeente kan vervolgens de meerwaardeopbrengsten aanwenden voor haar beleid. Bovendien zijn er met erfpacht meer mogelijkheden om te sturen in aantallen en precieze bouwvlakken voor woningbouwcategorieën en kan een zelfbewoningsplicht worden opgelegd. Erfpacht kan ook worden ingezet als financieringsinstrument (om aankoop van een woning beter financierbaar te maken). Het wordt gezien als een flexibel instrument dat aan de erfpachter rechtszekerheid biedt. De canon De hoogte van de canon die erfpachters betalen, wordt berekend door vermenigvuldiging van het canonpercentage en de op het moment van (her)uitgifte overeengekomen grondwaarde. Het afgelopen jaar zijn de marktrenten flink gestegen. Het percentage voor het jaar 2023 komt hierdoor uit op 4,0%. Over een langere periode bezien is een canonpercentage van 4% niet uitzonderlijk in de gehele periode 1977-2005 lag het percentage op een hoger niveau. Canonpercentages gemeente Den Haag 1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1991

1992

9,0%

8,5%

8,5%

9,0% 10,0%

11,0% 10,0%

8,5%

8,5% 8,0%

7,0%

7,0%

7,0% 8,0% 9,0%

9,4%

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999 2000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

8,1%

6,5% 8,0%

6,6%

5,9%

5,8%

4,8%

5,2%

6,1%

5,0%

4,8%

4,6%

4,1%

1990

3,8%

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019 2020

2021 2022

5,2%

4,8%

4,2%

3,8%

3,3%

3,1%

2,3%

1,8%

1,6%

1,5%

1,6%

0,9%

1,1%

4,3%

4,8%

0,9%

Het bijzondere aan de recente ontwikkeling is dat het een einde markeert aan een reeks van zeven jaar met zeer lage rentes, van onder de 2%. Dat heeft voor uitgiften in de afgelopen periode voor (relatief) lage canonbedragen gezorgd. Een hoger canonpercentage, daarentegen, zal voor verschillende groepen erfpachters juist (relatief) ongunstige financiële consequenties hebben. Verschillende financiële gevolgen Niet alle erfpachters zullen dezelfde gevolgen van een hoger percentage ondervinden. Opgemerkt dient ook te worden dat de canonverplichtingen fiscaal aftrekbaar zijn. Voor een aantal groepen zijn niettemin volgend jaar financiële nadelen te verwachten. Dat betreft in de eerste plaats de nieuwe uitgiften. In het jaar 2023 zal bij nieuwe aanbiedingen het percentage van 4,0% gehanteerd dienen te worden. Het percentage van 0,9% is dan niet langer van toepassing. De met het hogere percentage berekende bedragen zullen voor de nieuwe groep erfpachters vervolgens voor een periode van 5 jaar vaststaan.

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10438402

De tweede groep die de gevolgen van een aangepast percentage volgend jaar zal ondervinden, betreft de erfpachters waarvoor de canon in 2023 herzien dient te worden. Het zijn erfpachters waarop de Algemene Bepalingen 1986 van toepassing zijn. In 1986 is aanpassing van de canon aan een nieuw canonpercentage in de Algemene Bepalingen opgenomen. Die aanpassingen gebeuren eens per vijf jaar. Voor ca. 3.000 erfpachters stond de huidige canon voor de 2018-2022 vast op basis van het voor 2018 geldende percentage van 1,5%. Hun nieuwe canon zal voor de periode 2023-2027 op basis van 4,0% berekend dienen te worden. De derde groep betreft de ca. 14.000 erfpachters waarvan de grond vanwege aflopende rechten in de periode tot 2035 opnieuw uitgegeven dient te worden. Voor deze erfpachters zullen de gevolgen door de bij heruitgifte noodzakelijke taxatie van de grondwaarde naar verwachting het grootst zijn. Volgend jaar gaat het om circa 1.500 heruitgiften. Hun canon kan veel hoger gaan uitvallen. Dat komt mede omdat hun huidige canonbedrag nog gebaseerd kan zijn op de grondwaarde in een ver verleden (bijvoorbeeld bij een uitgifte in het jaar 1950). Hoeveel hoger een specifieke canon gaat uitvallen, is bovendien afhankelijk van de uitkomst van de voor heruitgifte benodigde taxatie.

Financiële hulpverlening Voor de erfpachters die als gevolg van de veranderingen in de problemen geraken, worden mogelijkheden op het gebied van financiële hulpverlening onder de aandacht gebracht. De gemeente wil haar erfpachters zo goed mogelijk proactief gaan informeren en verwijzen naar de juiste instanties mocht dat nodig zijn. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

3/3