RIS313364 Bijlage
Tekst van het document
Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt: Uitkomsten WoON 2021
Uitgevoerd in opdracht van Gemeente Den Haag Tom Kleinepier, Michael Stuart-Fox en Denise Ligthart 2 augustus 2022 | r2022-0018TKL | 21342 WoON-publicatie Den Haag ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300
Copyright ABF Research 2022 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.
Inhoudsopgave Samenvatting .............................................................................................................................................. 9 Inleiding ..................................................................................................................................................... 13 1
Huishoudens, inkomens en woningen in Den Haag...................................................................... 17
1.1
Ontwikkeling demografie ........................................................................................................... 17
1.2
Ontwikkeling economie.............................................................................................................. 19
1.3
Ontwikkeling totale woningvoorraad .......................................................................................... 21
1.4
Bewoonde woningvoorraad ....................................................................................................... 22
1.5
Woonsituatie: huur en koop ....................................................................................................... 23
2
Huurders en hun woonsituatie ........................................................................................................ 27
2.1
Samenstelling huurvoorraad ...................................................................................................... 28
2.2
Woonsituatie huurders............................................................................................................... 31
2.3
Woonlasten huurders ................................................................................................................ 35
3
Eigenaar-bewoners en hun woonsituatie ....................................................................................... 39
3.1
Woonsituatie van eigenaar-bewoners ....................................................................................... 40
3.2
Woonlasten van eigenaar-bewoners ......................................................................................... 41
3.3
Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) ......................................................................................... 43
4
Woningmarktdynamiek: gerealiseerde verhuizingen .................................................................... 47
4.1
Gerealiseerde verhuizingen: huishoudens ................................................................................ 48
4.2
Gerealiseerde verhuizingen: woningen ..................................................................................... 50
4.3 5
Vestigers en vertrekkers ............................................................................................................ 54 Verhuis- en woonwensen ................................................................................................................ 59
5.1
Verhuiswensen .......................................................................................................................... 60
5.2
Woonwensen van huishoudens op zoek in Den Haag .............................................................. 61
5.3
Vestigers en vertrekkers ............................................................................................................ 65
6
Ouderen op de woningmarkt ........................................................................................................... 69
6.1
Huidige woonsituatie ................................................................................................................. 70
6.2
Verhuiswensen .......................................................................................................................... 73
6.3
Woonwensen ............................................................................................................................. 75
6.4
Potentieel vrijkomend aanbod ................................................................................................... 77
7
Tevredenheid en woningkwaliteit ................................................................................................... 79
7.1
Tevredenheid met de woning .................................................................................................... 80
7.2
Schimmel en veiligheid .............................................................................................................. 82
7.3
Groot onderhoud en woningverbetering .................................................................................... 84
7.4
Tevredenheid met de woonomgeving........................................................................................ 86
8
Energie en duurzaamheid ................................................................................................................ 87
8.1
Energetische kwaliteit ................................................................................................................ 88
8.2
Energieverbruik ......................................................................................................................... 92
r2022-0018TKL | Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
5
8.3
Verduurzamingsmaatregelen in afgelopen vijf jaar .................................................................... 94
8.4
Verduurzamingsmaatregelen in de toekomst ............................................................................ 97
Begrippenlijst ............................................................................................................................................ 99 Bijlage A: Woonlasten met selectie inkomens ≥ 90% sociaal minimum ............................................ 107 Bijlage B: Tabellen bij figuren................................................................................................................ 109
6
r2022-0018TKL
41.000
40.000
30.600
30.000
Sterke toename van dure huurwoningen
19.500
10.300 22.300
20.000 14.200
10.000
10.500 8.800 900
8.200 1.400
7.900
0
7.700
6.500
20.300
21.500
5.100
Dure huur
3.000
6.800
2018
13.000
4.700
5.400
2018
2021
2021
7.700
2018
Institutionele beleggers
Corporatiehuur
Middenhuur
2021
2018
39,0%
24,4%
€605
€956
€988
Corporatiehuur
Particuliere huur
Koop
Netto woonuitgaven
2021
Totaal
Particuliere huur overig
34,7%
Netto woonquote
9.300
Netto woonquote hoogst onder huurders in particuliere sector
Gerealiseerde verhuizingen 7%
20%
13%
20%
15%
2018
2021
9% 16%
15%
Veel meer huishoudens verhuisd naar dure huur
36%
49%
% naar koop ≤ € 325.000 (WOZ) % naar koop > € 325.000 (WOZ) % naar gereguleerde huur % naar middenhuur % naar dure huur
Onder verhuisgeneigden is de voorkeur voor dure koop duidelijk gestegen
Gewenste verhuizingen Koop ≤ € 325.000
8%
Koop > € 325.000
2018
Gereguleerde huur
P
TE KOO
Middenhuur Dure huur
7%
5% 31%
31%
45%
35% 12%
2021 22%
Sterke toename van aandeel huishoudens dat wil verhuizen, maar niks kan vinden
Totale bevolking
Ouderen (65-plussers) Bijna de helft (46%) van de verhuisgeneigde ouderenhuishoudens wil verhuizen vanwege gezondheid / behoefte aan zorg
50% 40%
15% 17%
16%
30% 24%
20% 24%
10%
3%
4%
4%
26%
15%
14%
13%
% huishoudens 'beslist' verhuisgeneigd % huishoudens 'misschien' verhuisgeneigd
11%
0%
4%
5%
2015
2018
2021
3%
3%
2015
2018
5%
% huishoudens 'zou wel willen, kan niets vinden'
2021
15%
22% Steeds meer eengezinswoningen met zonnepanelen
2018
2021
In 2021 hadden twee op de drie corporatiewoningen een groen energielabel (A, B of C); nog steeds veel onbekende labels bij koopwoningen
Koop
Corporatiehuur 46%
Particuliere huur 98%
65%
21%
27%
7%
28%
21%
14%
10% 10%
28%
A Bekend
B
C
D
Onbekend
E
F
G
Samenvatting Inleiding Het WoonOnderzoek Nederland (WoON) is een driejaarlijks grootschalig landelijk enquêteonderzoek onder 18-plussers. In Den Haag zijn voor WoON 2021, evenals bij de voorgaande edities, extra enquêtes afgenomen. Zo kunnen voor de koopsector, corporatiesector en particuliere huursector een breed scala aan onderwerpen in beeld worden gebracht. In dit rapport presenteren we een groot aantal uitkomsten van WoON 2021 voor Den Haag. Daarbij maken we vaak de vergelijking met WoON 2015 en 2018. Deze samenvatting geeft een overzicht van de belangrijkste bevindingen1.
Een op zes huishoudens woont in vrije huursector In de periode 2018-2021 nam het aantal particuliere huurwoningen, met name van kleine particuliere verhuurders, naar verhouding het sterkst toe. Inmiddels bestaat een kwart van de Haagse woningvoorraad uit particuliere huur. Van alle leeftijdsgroepen wonen 25-34-jarige huishoudens naar verhouding het vaakst in dat segment (55%). Bij huishoudens van 35 jaar en ouder woont ongeveer de helft in een koopwoning. De jongste huishoudens (tot 25 jaar) wonen naar verhouding het vaakst in een corporatiewoning. Ook ouderen (65+) zijn relatief vaak in deze sector te vinden. Van alle Haagse huishoudens woont 8% in een middenhuurwoning (tussen liberalisatiegrens en € 976) en nog eens 8% in een dure huurwoning (vanaf € 976). Daarmee woont een op de zes huishoudens in de vrije huursector. Middeninkomens wonen veel vaker in dat segment dan lage en hoge inkomens.
Meer en duurdere woningen in particuliere segment Het vrije huursegment (alle woningen met een huur vanaf de liberalisatiegrens) groeide tussen 2018 en 2021 van 31.000 naar 41.000 woningen. Met name het aantal dure woningen met een huur vanaf € 976 nam sterk toe. Jonge paren huren veel vaker dan andere huishoudens in het vrije segment. Dure huur en in mindere mate middenhuur lijken een onderkomen waar huurders gemiddeld genomen minder lang verblijven. Hoe hoger de huurprijs, hoe korter de gemiddelde woonduur en hoe hoger de huurprijs, hoe vaker een huishouden zou willen verhuizen.
Kwart van recent verhuisde huishoudens heeft tijdelijk huurcontract Ongeveer een op de vier recent verhuisde huishoudens heeft een tijdelijk huurcontract. Met name bij institutionele beleggers en in overige particuliere huurwoningen komen tijdelijke contracten relatief vaak voor. Vooral studenten, jonge alleenstaanden en jonge paren hebben vaak een tijdelijk huurcontract. Dat komt mede doordat deze groep veel vaker dan andere huurders in de afgelopen twee jaar is verhuisd.
1 Tenzij anders aangegeven gaan de uitkomsten in het rapport over huishoudens in zelfstandige woningen. Huishoudens in onzelfstandige woningen (zoals kamers) en alternatieve woonvormen (zoals woonboten) blijven buiten beschouwing.
r2022-0018TKL | Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
9
Woonquotes hoogst bij starters en doorstromers uit huur In 2021 betaalde de Haagse huurder bruto gemiddeld € 700 per maand aan huur, een stijging van 5% ten opzichte van 20152. Rekening houdend met de huurtoeslag betaalde een huurder netto gemiddeld € 606,9% meer dan in 2018. Omdat het netto besteedbaar inkomen van een huurder gemiddeld ongeveer even hard steeg als de netto huur, bleef de netto huurquote ongeveer gelijk. Huurders in Den Haag die in de afgelopen twee jaar niet zijn verhuisd hebben gemiddeld een lagere netto huurquote (26,0%) dan andere huurders. Voor huurders die wel recent zijn verhuisd zijn de woonlasten hoger in verhouding tot het inkomen. De huurquote is het hoogst bij starters: gemiddeld gaat 41% van hun netto inkomen op aan huur. De bijkomende woonuitgaven, en daarmee ook de gemiddelde woonquote van huurders zijn sinds 2018 iets gedaald. Echter, in het WoON zijn de effecten van de forse stijging van energieprijzen in 2022 nog niet zichtbaar.
Lagere hypotheekuitgaven maar ook minder renteaftrek voor eigenaar-bewoners Door de gedaalde hypotheekrente zijn de gemiddelde bruto hypotheekuitgaven van eigenaar-bewoners licht gedaald ten opzichte van 2018. In dat jaar gaven woningeigenaren nog gemiddeld € 799 uit, in 2021 was dat € 757 (-5%). Woningeigenaren kunnen echter ook minder rente aftrekken van de belasting waardoor de gemiddelde netto uitgaven aan de hypotheek ongeveer gelijk zijn gebleven. Het gemiddelde netto inkomen van eigenaar-bewoners is toegenomen waardoor de netto koopquote en woonquote licht zijn gedaald. Voor huishoudens die de afgelopen twee jaar zijn verhuisd is het beeld anders. Zij hebben als gevolg van de gestegen woningprijzen (en ondanks de lagere rente) juist hogere hypotheekuitgaven en overige koop- en woonlasten dan recent verhuisde woningeigenaren in 2018. De gemiddelde koopquote en woonquote van deze groep zijn dan ook gestegen.
Een op vijf verhuisde huishoudens is naar dure huur verhuisd In totaal zijn in de twee jaar vóór de enquête ruim 50 duizend huishoudens binnen of naar Den Haag naar een zelfstandige woning verhuisd. Dat is een toename in vergelijking met WoON 2018 (9%). Onder jonge paren (tot 35 jaar) is het aantal verhuisde huishoudens het sterkst toegenomen (70%). Ruim de helft van de verhuisde huishoudens heeft een particuliere huurwoning betrokken. In die sector is de verhuisdynamiek veel groter dan in de corporatie- en koopsector. Het percentage verhuisde huishoudens dat een dure huurwoning heeft betrokken is sterk toegenomen: van minder dan 10% in 2018 tot 20% in 2021. Onder middeninkomens was die groei nog sterker. In 2015 en 2018 betrok nog geen 10% van de verhuisde middeninkomens een woning in het dure huursegment, in 2021 was dat sterk gegroeid tot bijna 40%. Middeninkomens zijn zowel in absolute als relatieve zin beduidend minder vaak dan in 2018 naar een koopwoning of middenhuurwoning verhuisd. Vestigers in Den Haag – afkomstig uit een andere Nederlandse gemeente – zijn relatief vaak starters (30%). Onder de vertrekkers uit Den Haag (die zijn verhuisd naar een andere gemeente) bevinden zich juist veel doorstromers, met name uit de koopsector. Vertrekkers verhuisden veel vaker naar een koopwoning (52%) dan vestigers en huishoudens die binnen de stad verhuisden (31%).
2 Alle geldbedragen (zoals huurprijzen en hypotheekuitgaven) van WoON 2015 en WoON 2018 in dit rapport zijn omgerekend naar prijspeil 2021. Bij vergelijkingen tussen WoON 2021 en deze eerdere WoON-edities gaat het dus om de reële ontwikkeling dus om de ontwikkeling boven inflatie.
10
r2022-0018TKL
Voorkeur voor koopwoning gestegen In totaal zijn er ruim 100.000 huishoudens die in de komende twee jaar ‘misschien’ of ‘beslist’ willen verhuizen en een voorkeur hebben voor een zelfstandige woning in Den Haag. Het gaat daarbij om zowel bestaande als nieuwe huishoudens (zoals starters). Van deze totale groep verhuisgeneigden geeft een groeiend deel aan te willen verhuizen maar niets te kunnen vinden. Ruim de helft (53%) van de totale groep verhuisgeneigde huishoudens heeft een voorkeur voor een koopwoning. Dat is duidelijk meer dan in 2018 (44%). De lage hypotheekrente en het feit dat de koopmarkt in de lift zit (‘niet de boot willen missen’) zijn hiervoor (mede) verklaringen. Bij zowel starters als doorstromers (uit huur en koop) is de voorkeur voor een koopwoning gestegen. Ruim een op de tien verhuisgeneigden wil verhuizen naar een vrijesectorhuurwoning (12%). Dat is gelijk aan 2018. Huishoudens die zich willen vestigen in Den Haag vanuit een andere Nederlandse gemeente zijn relatief vaak starter. Onder de vestigers ligt daarom ook de voorkeur voor huur relatief hoog. Vertrekkers uit Den Haag hebben duidelijk vaker dan vestigers en verhuisgeneigden die binnen de stad willen verhuizen een voorkeur voor een eengezinskoopwoning (42%).
Toenemend belang van ouderen op de (Haagse) woningmarkt De Nederlandse bevolking vergrijst en ook in Den Haag zijn de gevolgen hiervan zichtbaar. Het aandeel 6574 jarige huishoudens in Den Haag is toegenomen van 9% in 2009 naar 13% in 2021. Het aandeel huishoudens van 75 jaar en ouder is stabiel gebleven op 9%. Hoewel de verhuisgeneigdheid laag is onder ouderen, is er in de afgelopen jaren wel een toename te zien in het aandeel ouderen dat (eventueel) zou willen verhuizen. Deze groei wordt vooral veroorzaakt door de groep ouderenhuishoudens die aangeeft wel te willen verhuizen, maar niks kan vinden (3,5% in 2018 en 5,3% in 2021). Dit duidt erop dat het ook voor ouderen steeds moeilijker wordt om een geschikte woning te vinden. Bijna de helft van de ouderen die zou willen verhuizen, geeft gezondheid en/of behoefte aan zorg hiervoor als belangrijkste reden. Financiële redenen worden slechts door 4% van de ouderen benoemd. Verhuisgeneigde ouderen vormen een potentieel vrijkomend aanbod van bijna 13.000 woningen (voornamelijk appartementen) in Den Haag.
Veel bewoners zijn tevreden met hun woning en woonomgeving Inwoners van Den Haag zijn over het algemeen tevreden met hun woning en woonomgeving. Voor beide aspecten geldt dat ongeveer acht op de tien bewoners (zeer) tevreden zijn. De tevredenheid is hoger onder eigenaar-bewoners dan onder huurders. Bovendien zijn huurders in 2021 minder tevreden met de woning dan in 2015, terwijl de tevredenheid bij eigenaar-bewoners licht is toegenomen in deze periode. Verschillen tussen huurders en eigenaar-bewoners zijn dus groter geworden. De tevredenheid met de woning daalde vooral onder huurders bij institutionele beleggers: waar in 2015 nog 77% van deze huurders (zeer) tevreden was, was dit aandeel gedaald tot 56% in 2018 en 57% in 2021. Dit komt onder meer omdat er steeds meer relatief kleine huurwoningen zijn van institutionele beleggers. Huurders bij institutionele beleggers geven in toenemende mate aan hun woning te klein te vinden. Er zijn in de afgelopen jaren relatief veel kleine appartementen bijgebouwd in Den Haag door institutionele beleggers.
Een op de drie huishoudens in de corporatiesector en overige particuliere huursector heeft vocht of schimmel in de woning Vocht en schimmel in woningen hebben de afgelopen jaren veel aandacht gekregen. In Den Haag zijn er verschillende initiatieven geweest om vocht- en schimmelproblemen te voorkomen en verhelpen.
Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
11
Desondanks is er in de corporatiesector en in de overige particuliere huursector nauwelijks een afname te zien in deze problematiek: in beide sectoren geeft zowel in 2018 als in 2021 ongeveer een op de drie huishoudens aan last te hebben van vocht en/of schimmel in de woning. Bij institutionele beleggers is daarentegen wel een forse afname te zien in het aandeel huurders met vocht of schimmel in de woning, van 32% in 2018 naar 23% in 2021. Dit komt waarschijnlijk (gedeeltelijk) door het feit dat er door institutionele beleggers relatief veel woningen zijn gebouwd tussen 2018 en 2021. In nieuwe woningen is bijna nooit sprake van vocht of schimmel. Vocht- en schimmelproblemen komen vooral voor in de bad- en slaapkamer. Meestal zijn ventilatieproblemen de oorzaak, maar ook doorslaand en/of optrekkend vocht wordt relatief vaak benoemd als oorzaak van de problemen. Bij ongeveer een kwart van alle woningen in Den Haag was in 2021 geen rookmelder aanwezig. Er zijn daarbij geen noemenswaardige verschillen tussen huur en koop. Vanaf 1 juli 2022 is het echter wettelijk verplicht om op elke verdieping in huis een rookmelder te hebben. Er resteert wat dat betreft dus nog een aanzienlijke opgave.
Meer woningen met een bekend energielabel en toename in duurzame installaties Het is niet goed mogelijk om uitspraken te doen over de energetische kwaliteit van de woningvoorraad op basis van energielabels, omdat een groot aandeel woningen nog geen definitief energielabel heeft. Met name in de koopsector en overige particuliere huursector zijn veel labels nog onbekend. Uitzondering vormt de corporatiesector, waarin meer dan negen op de tien woningen een geregistreerd energielabel hebben sinds 2015.In de corporatiesector nam het aandeel woningen met een ‘groen’ energielabel (A, B of C) toe van 41% in 2015 naar 71% in 2021. In de afgelopen jaren is er een grote toename geweest in het aandeel eengezinswoningen met zonnepanelen, van 15% in 2018 naar 22% in 2021. Bij appartementen zijn zonnepanelen nog altijd ongebruikelijk. Warmtepompen komen vooral voor in woningen gebouwd in 2010 of later, terwijl stadsverwarming gebruikelijker is bij woningen gebouwd tussen 2000-2009. Dit laatste komt omdat er begin van de eeuw relatief veel buitenstedelijk is gebouwd in Den Haag, terwijl dit in recentere jaren meer binnenstedelijk is gebeurd.
Daling van energieverbruik, maar stijging van energiequote door hoge energieprijzen Er is momenteel veel aandacht voor de hoge energieprijzen en de mogelijke gevolgen voor onder andere huishoudens. In deze publicatie is daarom een indicatieve berekening gemaakt van de gemiddelde energiequote van huishoudens met de energieprijzen van 1 januari 2022. We hanteren hier eenzelfde tarief per m3 gas en kWh stroom voor ieder huishouden. Hoewel energielasten in het WoON altijd gebaseerd zijn op een vast gemiddeld tarief per eenheid gas of stroom, is de foutmarge met de huidige energieprijzen aanzienlijk hoger: de verschillen in energieprijzen tussen huishoudens met een vast of variabel contract zijn momenteel erg groot. Uit de analyses komt naar voren dat huishoudens met de
huidige
energieprijzen gemiddeld hogere energielasten hebben dan in 2015, terwijl hun
energieverbruik aanzienlijk lager is. Het energieverbruik
is
gedaald
door
een
combinatie
factoren, zoals kleine woningen (vooral door nieuwbouw), meer zonnepanelen en betere isolatie.
12
r2022-0018TKL
van
Inleiding Het WoonOnderzoek Nederland (WoON) is een grootschalig enquêteonderzoek dat inzicht geeft in een breed scala aan onderwerpen die met de woningmarkt te maken hebben. Aan bod komen onder meer de woonsituatie en woonlasten van huishoudens, gerealiseerde verhuizingen, verhuisplannen en woonwensen. Maar er is bijvoorbeeld ook aandacht voor de tevredenheid van bewoners en de energetische kwaliteit van de woningvoorraad. Voor elke editie worden inwoners van 18 jaar en ouder ondervraagd1. Sinds 2006 wordt het WoON elke drie jaar in opdracht van het ministerie van Binnenlandse zaken (BZK) uitgevoerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gemeente Den Haag laat traditiegetrouw extra enquêtes afnemen (oversampling) zodat ook uitspraken kunnen worden op het niveau van Den Haag. Het WoON is voor Den Haag een belangrijke bron van informatie over de stand van zaken op de woningmarkt. In dit rapport presenteren we de belangrijkste Haagse uitkomsten van het WoON 2021. Doordat de enquête in de basis bij elke editie gelijk is, biedt het WoON bij uitstek de mogelijkheid om trends te schetsen en te duiden. In deze publicatie maken we vaak vergelijkingen met WoON 2015 en 2018.
Respondenten in én buiten Den Haag Voor WoON 2021 zijn 1.929 respondenten ondervraagd die in de gemeente Den Haag wonen. Het grootste deel daarvan (1.645) woont als zelfstandig huishouden in een zelfstandige koop- of huurwoning. De overige respondenten zijn leden van huishoudens (met name thuiswonende kinderen) en personen die in een onzelfstandige woonruimte2 wonen, zoals jongeren op een (studenten)kamer. Bij de steekproeftrekking is ervoor gezorgd dat bewoners van koopwoningen, corporatiewoningen en particuliere huurwoningen in voldoende mate zijn vertegenwoordigd. Zo kunnen voor elk van deze drie segmenten uitspraken worden gedaan. Naast de respondenten die in Den Haag wonen zijn er respondenten die Den Haag als gewenste woongemeente hebben opgegeven maar daar ten tijde van de enquête (nog) niet wonen en zijn er respondenten van wie de vorige woning in Den Haag lag. Deze vestigers en vertrekkers komen in hoofdstukken 4 en 5 aan de orde. Ook in hoofdstuk 6 (over ouderenhuishoudens) wordt aandacht besteed aan respondenten die niet in Den Haag wonen, maar wel Den Haag als gewenste woongemeente hebben ingevuld. In de overige hoofdstukken gaat het uitsluitend over huishoudens die in Den Haag wonen ten tijde van de enquête. Aan het WoON worden diverse registerdata toegevoegd, zoals het inkomen en vermogen van huishoudens, de WOZ-waarde en het energielabel van woningen.
Het WoON is een steekproefonderzoek. Dat betekent dat rekening moet worden gehouden met foutmarges in de gepresenteerde uitkomsten en dat er grenzen zijn aan hoe ver op uitkomsten kan worden ingezoomd. Het betekent ook dat uitkomsten soms kunnen verschillen van wat blijkt uit registraties van de gemeente
1
Personen woonachtig in instellingen zoals zorginstellingen of asielzoekerscentra (zogeheten institutionele huishoudens) worden niet
ondervraagd. Hun verhuis- en woonwensen blijven dus volledig buiten beschouwing. 2
Het gaat ook om personen in een alternatieve woonruimte zoals een woonwagen of woonboot.
r2022-0018TKL | Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
13
Toegenomen spanning op de woningmarkt en corona De enquêteperiode liep van augustus 2020 tot en met september 2021. Deze periode werd gekenmerkt door het (verder) oplopen van de spanning op de woningmarkt. Op de koopwoningmarkt en in de vrije huursector stegen de prijzen en in het sociale huursegment werden de wachttijden langer. Het vinden van een betaalbare woning werd daarmee steeds lastiger. De woningmarkt stond daardoor sterk in belangstelling. De enquêtes zijn afgenomen tijdens de coronacrisis, toen veel mensen thuiswerkten. Mogelijk heeft dit invloed gehad op de beleving van de eigen woning of op de verhuis- en woonwensen van mensen. Op verschillende plekken in het rapport staan we hierbij stil.
Opzet van het rapport De analyses beginnen in hoofdstuk 1 met een korte schets van de belangrijkste demografische en economische ontwikkelingen in Den Haag en een overzicht van de ontwikkeling van de woningvoorraad. Ook de woonsituatie van huishoudens qua (verdeling over) koop en huur komt hier aan bod. In hoofdstuk 2 staan huurders centraal en in hoofdstuk 3 eigenaar-bewoners. In deze hoofdstukken gaan we afzonderlijk in op de woonsituatie en woonlasten van deze twee groepen. In hoofdstuk 4 komen de gerealiseerde verhuizingen van huishoudens in de afgelopen twee jaar aan bod. In hoofdstuk 5 richten we de blik op de toekomst en onderzoeken we de verhuis- en woonwensen van Haagse huishoudens. Hoofdstuk 6 is specifiek gewijd aan de groeiende groep ouderen op de woningmarkt. Hoofdstuk 7 gaat over de kwaliteit van en tevredenheid met de woning. In het laatste hoofdstuk (8) wordt aandacht besteed aan energieverbruik en de verduurzaming van de woningvoorraad. Bij de figuren is het mogelijk om de achterliggende cijfers te bekijken door op dit pictogram te klikken:
Vanuit de bijlage kan vervolgens weer teruggegaan worden naar het figuur door op dit pictogram te klikken:
Ook is het mogelijk snel door de publicatie te navigeren. Vanuit de inhoudsopgave aan het begin van het rapport kan naar de verschillende hoofdstukken worden genavigeerd. Verder kan vanuit de tabellen met kerncijfers aan het begin van ieder hoofdstuk kan worden doorgeklikt naar de betreffende paragraaf.
Belangrijkste begrippen In het rapport worden enkele specifieke begrippen gehanteerd. De belangrijkste worden hier toegelicht. Achter in de publicatie is een uitgebreide toelichting opgenomen op de gebruikte begrippen. In de begrippenlijst zijn ook alle gehanteerde huur-, koop- en inkomensgrenzen terug te vinden. Particuliere huishoudens in zelfstandige woningen Het rapport richt zich voornamelijk op particuliere huishoudens in zelfstandige woningen. Huishoudens die wonen in instellingen als verpleeg- en verzorgingstehuizen en asielzoekerscentra zijn niet meegenomen in het onderzoek. In hoofdstuk 5 wordt wel de groep potentiële starters op de woningmarkt in beeld gebracht. Dit zijn veelal jongeren die nog bij hun ouder(s) of in een onzelfstandige woning wonen. Wanneer in de tekst wordt gesproken over ‘woningen’ of de ‘woningvoorraad’ dan gaat het feitelijk om huishoudens in woningen en dus om de bewoonde woningvoorraad.
14
r2022-0018TKL
Inflatiecorrectie op bedragen uit eerdere WoON-edities Voor alle analyses die betrekking hebben op geldbedragen van eerdere WoON-edities (2018 en 2015) is gewerkt met de voor inflatie gecorrigeerde waarde. Geldbedragen van die voorgaande edities zijn omgerekend naar prijspeil 2021 met behulp van de CBS-consumentenprijsindex. Bij vergelijkingen in de tijd van bijvoorbeeld huur- en kooplasten is de invloed van inflatie dus ‘uitgeschakeld’. In de bijschriften van de figuren en tabellen wordt dit aangeduid met het begrip ‘prijspeil 2021’. Inkomensgegevens De gebruikte inkomensgegevens zijn afkomstig van de Belastingdienst en hebben betrekking op het inkomensjaar 2020. In zowel de huur- als koopsector zijn de gegevens over de woonlasten waar mogelijk afkomstig uit registraties. In de tabellen en figuren waarin woonlasten en huur/koop- en woonquotes zijn weergegeven, zijn respondenten met negatieve inkomens weggelaten. Deze komen bijvoorbeeld voor bij huishoudens met een eigen bedrijf die in een jaar een slecht bedrijfsresultaat hebben gehaald. Bij behandeling van de woonuitgaven van huurders zijn huurwoningen waarvoor de bewoner geen huur betaalt, buiten beschouwing gelaten.
Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
15
1
Huishoudens, inkomens en woningen in Den Haag Belangrijkste bevindingen ■
De Haagse bevolking is de afgelopen jaren (ondanks corona) gegroeid door de natuurlijke aanwas en het positieve buitenlands migratiesaldo.
■
De afgelopen jaren nam het aantal huishoudens naar verhouding het sterkst toe bij jonge paren (tot 35 jaar).
■
De prijzen van koopwoningen zijn sinds 2013 in Den Haag beduidend sterker gestegen dan het landelijk gemiddelde.
■
Het aandeel particuliere huurwoningen in de woningvoorraad groeide sterk, van 19% in 2012 tot 25% in 2021.
■
Jonge huishoudens (tot 35 jaar) en middeninkomens wonen het vaakst in de particuliere huursector.
■
Kleine huishoudens wonen in de koopsector veel ruimer dan in de huursector.
1.1
Ontwikkeling demografie
Bevolking gegroeid door natuurlijke aanwas en buitenlandse migratie De Haagse bevolking groeit per saldo als gevolg van de natuurlijke aanwas en het positieve buitenlandse migratiesaldo. De natuurlijke aanwas lag lager in de afgelopen coronajaren maar laat verder een betrekkelijk stabiel beeld zien. De buitenlandse migratie verloopt veel grilliger. Het saldo daalde tijdens de coronajaren maar groeide juist sterk in de jaren direct vóór corona. Het binnenlands migratiesaldo bedroeg de afgelopen jaren gemiddeld ca. – 3.000 personen per jaar. Dat wil zeggen dat per jaar meer inwoners naar een andere gemeente in Nederland verhuisden dan er zich in Den Haag vestigden. Sinds het begin van het herstel van de koopwoningmarkt in 2013 is dat vertrekoverschot toegenomen.
r2022-0018TKL | Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
17
Figuur 1.1 Ontwikkeling natuurlijke aanwas, binnenlands migratiesaldo en buitenlands migratiesaldo, Den Haag; 2002-2020 (bron: CBS)
12.000 10.000 8.000
6.000 4.000 2.000 0 -2.000 -4.000 -6.000
Natuurlijke aanwas
Binnenlands migratiesaldo
Buitenlands migratiesaldo
In afgelopen jaren sterkste huishoudensgroei bij jonge paren Het aantal huishoudens is in de periode 2002-2021 gegroeid van 230.000 tot 270.000. Dat komt neer op een groei van 39.000 huishoudens (17%). De groei was in die periode naar verhouding het sterkst bij oudere paren (33%) en gezinnen (29%). De relatief sterke stijging van het aantal gezinnen komt vooral door de ontwikkeling van gezinsvriendelijke wijken aan de rand van de stad zoals Ypenburg, Leidschenveen en Wateringse Veld. In de afgelopen jaren (2018 tot 2021) was de groei relatief gezien het sterkst bij jonge paren (9%) en bij oudere alleenstaanden en paren (beide 6%). De totale groei in die periode was 3%. Figuur 1.2 Ontwikkeling aantal particuliere huishoudens naar type en leeftijd, Den Haag; 2000-2021 (bron: CBS) 300.000
250.000 Eenoudergezin 200.000
Gezin Paar 65+ jr Paar 35-64 jr
150.000
Paar < 35 jr
Alleenstaand 65+ jr
100.000
Alleenstaand 35-64 jr Alleenstaand < 35 jr
50.000
0
18
2002
r2022-0018TKL
2009
2012
2015
2018
2021
1.2
Ontwikkeling economie
Bijna helft Haagse huishoudens behoort tot 40% laagste inkomens Ruim 48% van de particuliere huishoudens in Den Haag behoort tot de 40% laagste inkomens van Nederland. Dat percentage is iets gedaald sinds 2012, toen het nog ruim 49% was. Lagere inkomens komen in Den Haag nog wel ruim vaker voor dan in Nederland als geheel. Dit komt onder meer door de aanwezigheid van studenten en migranten. Het percentage huishoudens met een inkomen in de middelste en hogere kwintielen is enigszins toegenomen. Dat betekent dat Haagse huishoudens ten opzichte van Nederland als geheel iets welvarender zijn geworden. Figuur 1.3 Ontwikkeling aandeel particuliere huishoudens naar besteedbaar huishoudinkomen , Den Haag; 2012-2019 (bron: CBS)
60% 50% 40%
% met laag inkomen (40% laagste NL)
30%
% met middeninkomen (kwintiel 3 en 4) % met hoog inkomen (20% hoogste NL)
20% 10%
0%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
De bovengenoemde indeling van huishoudens in groepen op basis van het besteedbaar inkomen komt verder in het rapport niet meer terug. In het vervolg wordt een indeling gehanteerd op basis van het belastbaar huishoudinkomen. Ruim de helft van de Haagse huishoudens (in zelfstandige woningen) behoort, op basis van het belastbaar huishoudinkomen, tot de corporatiedoelgroep. In dit rapport wordt deze groep ook wel met de term ‘Laag’ aangeduid. Zo’n 10% heeft een inkomen in klasse midden 1. Dit zijn huishoudens die buiten de corporatiedoelgroep vallen en een inkomen hebben tot en met € 47.325. 15% van de huishoudens heeft een inkomen in klasse midden 2. Dit zijn huishoudens met een inkomen tot en met € 58.583 (eenpersoonshuishoudens) of € 68.583 (meerpersoonshuishoudens). Tot slot heeft een kwart van de huishoudens een belastbaar inkomen boven de € 58.583 (eenpersoons) of € 68.583 (meerpersoons) en valt daarmee in de categorie Hoog. Deze indeling in inkomensgroepen komt in het vervolg van het rapport op veel plekken terug. In de begrippenlijst is een volledig overzicht van de inkomensgrenzen opgenomen.
Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
19
Tabel 1.1 Huishoudens in zelfstandige woningen naar inkomensgroep belastbaar huishoudinkomen; 2015-2021
2015 Laag (corporatiedoelgroep) Midden 1 Midden 2 Hoog Totaal
118.900 27.400 30.100 62.900 239.300
2018 50% 11% 13% 26% 100%
132.000 22.400 28.600 64.200 247.200
2021 53% 9% 12% 26% 100%
132.600 22.600 38.200 65.000 258.400
51% 9% 15% 25% 100%
Prijzen van koopwoningen sterker gestegen dan landelijk gemiddelde De prijzen van koopwoningen zijn sinds 2013 sterk gestegen, in Den Haag nog beduidend meer dan in Nederland als geheel. In 2020 en 2021 stegen de prijzen in Den Haag echter minder sterk dan het landelijk gemiddelde. In 2021 waren bestaande koopwoningen in Den Haag gemiddeld 92% duurder dan in 2013 (landelijk: 70%). In vergelijking met 2018 lagen de prijzen 33% hoger (landelijk: eveneens 33%). Bij deze cijfers is niet gecorrigeerd voor inflatie. De sterke groei van de prijzen is deels het gevolg van de historisch lage hypotheekrente. Deze daalde van ruim 5% rond 2008-2010 tot 1,5% begin 2022. Figuur 1.4 Prijsindex Bestaande Koopwoningen (2000 t/m 2021) met indexwaarde 2015=100 in Den Haag en Nederland (linker as) en gemiddelde hypotheekrente op nieuw verstrekte hypotheken bij 5 t/m 10 jaar rentevast (2003 t/m januari 2022) (rechter as), bron: CBS/Kadaster en DNB
200
6,0%
180
5,5% 5,0%
160
4,5%
140
4,0%
120
3,5%
100
3,0%
80
2,5% 2,0%
60
1,5%
40
1,0%
20
0,5%
0
0,0%
Den Haag: Prijsindex Bestaande Koopwoningen (2015=100) Nederland: Prijsindex Bestaande Koopwoningen (2015=100)
Hypotheekrente (per 1 januari, 5 t/m 10 jaar vast)
20
r2022-0018TKL
1.3
Ontwikkeling totale woningvoorraad
Woningvoorraad afgelopen jaren met 2.500 woningen per jaar gegroeid Het WoON gaat over huishoudens in woningen en dus enkel over de bewoonde woningvoorraad. In deze paragraaf schetsen we de ontwikkeling van de totale woningvoorraad, inclusief het leegstaande deel. De woningvoorraad is gegroeid van 241.000 woningen in 2012 tot 266.000 woningen in 2021. De groei bedroeg daarmee 25 duizend (10%). In de afgelopen jaren (2018 t/m 2021) zijn er volgens het CBS gemiddeld 1.800 woningen via nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd. Er waren gemiddeld 1.300 overige toevoegingen. Hieronder vallen onder andere transformaties en andere functiewijzigingen van gebouwen. Aan de andere kant werden gemiddeld 200 woningen per jaar gesloopt en 400 woningen op overige wijze (zoals functiewijzigingen) aan de voorraad onttrokken. De afgelopen jaren groeide de woningvoorraad per saldo met ca. 2.500 woningen per jaar. Figuur 1.5 Ontwikkeling mutaties in de woningvoorraad; 2012 t/m 2021 (bron: CBS (BAG))
7.000 6.000 5.000
4.000 3.000
2.000 1.000 0 -1.000 -2.000
2012
2013
Nieuwbouw
2014
2015
2016
Overige toevoegingen
2017
2018
Sloop
2019
2020
2021
Overige onttrekkingen
Sinds 2012 is het aantal particuliere huurwoningen veel sterker gegroeid dan het aantal koop- of corporatiewoningen. Het aandeel van particuliere huur in de totale woningvoorraad is daarmee toegenomen van 19% in 2012 tot bijna 25% in 2021.
Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
21
Figuur 1.6 Ontwikkeling totale woningvoorraad naar eigendom; 2012 t/m 2021 (bron: Gem. Den Haag)
100%
90% 80% 70% 60%
Onbekend
50%
Koop Particuliere huur
40%
Corporatiehuur
30% 20% 10%
0%
1.4
2012
2015
2018
2021
Bewoonde woningvoorraad
Groei voorraad het sterkst bij particuliere huurwoningen In deze paragraaf is het WoON de bron en gaat het dus om de bewoonde woningvoorraad. Het aantal bewoonde woningen is met ruim 11.000 woningen toegenomen sinds 2018. De toename is 6.500 woningen (16%) het sterkst geweest bij overige particuliere huurwoningen. Dit is niet alleen het gevolg van nieuwbouw en transformatie, maar ook van het omzetten van bestaande koopwoningen naar particuliere huurwoningen (buy to let). Bij corporatiewoningen is een lichte afname in het aantal bewoonde woningen te zien. Tabel 1.2 Bewoonde woningvoorraad naar eigendom, Den Haag; 2015-2021
2015
2018
2021 #
%
Koop Corporatiehuur Particuliere huur: inst. beleggers
111.500 80.900 17.400
112.600 78.000 15.400
116.600 77.400
45% 30%
16.700
6%
Particuliere huur: overig Totaal
29.500 239.300
41.200 247.200
47.700 258.400
18% 100%
Binnen de koopsector zijn vier op de tien woningen eengezinswoningen. In de huursector bestaat de voorraad voor het overgrote deel uit appartementen. In de corporatiesector zijn er naar verhouding meer eengezinswoningen dan in de particuliere huursector.
22
r2022-0018TKL
Tabel 1.3 Bewoonde woningvoorraad naar eigendom en vorm; 2021
Eengezins Koop Corporatiehuur Particuliere huur: inst. beleggers Particuliere huur: overig Totaal
1.5
46.300 10.400 500 5.400 62.600
Appartement 40% 13% 3% 11% 24%
70.300 67.000 16.200 42.400 195.900
60% 87% 97% 89% 76%
Totaal 116.600 77.400 16.700 47.700 258.400
100% 100% 100% 100% 100%
Woonsituatie: huur en koop
Middeninkomens en jonge huishoudens vaak in particuliere huurwoning In de volgende hoofdstukken wordt aandacht besteed aan de woonsituatie van huurders en eigenaarbewoners afzonderlijk. Hier bekijken we eerst huur en koop in samenhang met elkaar. Bijna de helft van de huishoudens in de laagste inkomensklasse woont in een corporatiewoning. Hoe hoger het inkomen, hoe groter het aandeel in een koopwoning. Onder middeninkomens is het percentage dat in een particuliere huurwoning woont het hoogst. Figuur 1.7 Huishoudens naar inkomensklasse (belastbaar inkomen) en eigendom; 2021
100% 90% 80%
70% 60%
Koop
50%
Particuliere huur: overig
Particuliere huur: inst. belegger
40%
Corporatiehuur
30% 20% 10%
0%
Laag
Midden 1
Midden 2
Hoog
Totaal
Jonge huishoudens (tot 35 jaar) die in een zelfstandige woning wonen, zijn voor het overgrote deel huurders. Van alle leeftijdsgroepen wonen 25-34-jarige huishoudens naar verhouding het vaakst in een particuliere huurwoning (55%). Bij huishoudens van 35 jaar en ouder woont ongeveer de helft in een koopwoning. De jongste huishoudens (tot 25 jaar) wonen naar verhouding het vaakst in een corporatiewoning. Ook ouderen (65+) zijn relatief vaak in deze sector te vinden.
Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
23
Figuur 1.8 Huishoudens naar leeftijd en eigendom; 2021
100% 90%
80% 70% 60% Koop
50%
Particuliere huur
40%
Corporatiehuur
30% 20% 10% 0%
17-24 jaar
25-34 jaar
35-44 jaar
45-54 jaar
55-64 jaar
65-74 75 jaar Totaal jaar en ouder
Ruim een kwart van de middeninkomens woont in een middenhuur- of dure huurwoning. Middeninkomens wonen daarmee beduidend vaker in een dergelijke huurwoning in de vrije sector dan lage of hoge inkomens. Ruim zes op de tien lage inkomens wonen in een gereguleerde huurwoning. Ruim een kwart woont in een koopwoning. Hiertoe behoren onder meer gepensioneerden met een laag inkomen die al langere tijd in hun koopwoning wonen. Figuur 1.9 Huishoudens naar inkomensklasse (belastbaar) en eigendom en prijsklasse; 2021
100% 90% 80%
70% 60%
Koop
50%
Huur dure huur Huur middenhuur
40%
Huur gereguleerd
30% 20% 10% 0%
24
Laag
r2022-0018TKL
Midden 1
Midden 2
Hoog
Totaal
Kleine huishoudens in koopsector wonen relatief ruim In de koopsector wonen huishoudens aanmerkelijk ruimer dan in de huursector. Bij elke huishoudenscategorie is het aandeel dat in een ruime woning (5 of meer kamers) woont duidelijk hoger bij eigenaar-bewoners dan bij huurders. Ook kleine huishoudens (1 of 2 personen) in een koopwoning wonen vaak relatief ruim. Figuur 1.10 Huishoudens naar grootte en aantal kamers in woning; 2021
100% 90%
80% 70% 60% 50%
5+ kamers
40%
4 kamers
30%
3 kamers
20%
1-2 kamers
Koop
Huur
Totaal
4+ personen
3 personen
2 personen
1 persoon
Totaal
4+ personen
3 personen
2 personen
1 persoon
Totaal
4+ personen
3 personen
2 personen
0%
1 persoon
10%
Totaal
Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
25
2
Huurders en hun woonsituatie Kerncijfers* Huishoudens in huurwoningen Samenstelling huishoudens
Samenstelling voorraad (eigendom)
Samenstelling voorraad (prijs)
Inkomensgroepen huurbeleid
Woonlasten huurders (prijspeil 2021)
Tijdelijke huurcontracten
Aantal huurwoningen Aandeel huurwoningen in totale voorraad % eenpersoonshuishouden % paar % gezin % eenoudergezin % niet-gezinshuishouden % corporatiehuur % institutionele beleggers % overige particuliere huur % tot kwaliteitskortingsgrens % tot aftoppingsgrens % tot liberalisatiegrens % middenhuur (2021: < € 976) % dure huur (2021: ≥ € 976) % doelgroep passend toewijzen % overige corporatiedoelgroep % midden- en hoge inkomens Bruto huur Huurtoeslag Netto huur Bijkomende woonuitgaven Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen Netto huurquote Netto woonquote Aantal dure scheefhuurders Aantal goedkope scheefhuurders Corporatiehuur (totaal) Corporatiehuur (recent verhuisden) Institutionele beleggers (totaal) Institutionele beleggers (recent verhuisden) Particuliere huur (totaal) Particuliere huur (recent verhuisden)
2015 128.000 53% 54% 19% 12% 14% 1% 63% 14% 23% 15% 39% 24% 15% 8% 57% 15% 28% € 650 € 89 € 561 € 191 € 752 € 2.330 29,8% 40,2% 20.600 9.700
2018 135.000 54% 57% 16% 15% 12% 1% 58% 11% 31% 17% 40% 21% 15% 8% 57% 16% 27% € 665 € 109 € 556 € 189 € 745 € 2.250 29,4% 39,5% 18.200 8.700
2021 142.000 55% 58% 18% 11% 11% 1% 55% 12% 34% 13% 39% 19% 15% 14% 49% 19% 32% € 700 € 94 € 606 € 153 € 759 € 2.430 28,9% 36,6% 15.800 9.400 4% 21% 15% 34% 15% 26%
+
* Klik in de tabel op het onderwerp van uw interesse en u komt direct terecht bij de paragraaf over het betreffende onderwerp.
Voor de analyses in dit hoofdstuk geldt het volgende: •
De uitkomsten gaan enkel over particuliere huishoudens in zelfstandige woningen. Huishoudens in instellingen als verpleeg- en verzorgingstehuizen en asielzoekerscentra zijn niet meegenomen. Ook onbewoonde woningen blijven buiten beschouwing.
•
Bij de vergelijkingen in de tijd worden reële inkomens en woonuitgaven gepresenteerd. De bedragen van vroegere jaren zijn omgerekend naar het prijsniveau van 2021.
•
In de tabellen waarin de opbouw van de woonlasten en de huur- en woonquotes zijn weergegeven, zijn huishoudens met een negatief inkomen weggelaten. Dit komt bijvoorbeeld voor bij huishoudens met een eigen bedrijf die in een jaar een slecht bedrijfsresultaat hebben gehaald. Ook huurders die geen huur betalen (bijv. kinderen die in een woning van hun ouders wonen) zijn niet meegenomen in de gepresenteerde uitkomsten over de woonlasten.
r2022-0018TKL | Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
27
Belangrijkste bevindingen ■
Het vrije huursegment (woningen met een huur vanaf de liberalisatiegrens) groeide tussen 2018 en 2021 van 31.000 naar 41.000 woningen. Met name het aantal dure woningen met een huur vanaf € 976 nam sterk toe. Jonge paren huren veel vaker dan andere huishoudens in het vrije segment.
■
Het aantal goedkope scheefwoners in Den Haag is sinds 2015 ongeveer stabiel gebleven. Het aantal dure scheefwoners nam af, en neemt naar verwachting nog verder af als gevolg van de Wet eenmalige huurverlaging 2021.
■
Dure huur en in mindere mate middenhuur lijken een onderkomen waar huurders gemiddeld genomen minder lang verblijven. Hoe hoger de huurprijs, hoe korter de gemiddelde woonduur en hoe hoger de huurprijs, hoe vaker een huishouden zou willen verhuizen.
■
Ongeveer een op de vier recent verhuisde huishoudens heeft een tijdelijk huurcontract. Met name bij institutionele beleggers en in overige particuliere huurwoningen komen tijdelijke contracten vaker voor.
■
In 2021 betaalde de Haagse huurder bruto gemiddeld € 700 per maand aan huur, een stijging van 5% ten opzichte van 2015. Rekening houdend met de huurtoeslag betaalde een huurder netto gemiddeld € 606; dat is 9% meer dan in 2018. Omdat het besteedbaar inkomen van een huurder gemiddeld ongeveer even hard steeg als de netto huur, bleef de netto huurquote ongeveer gelijk.
■
Huurders in Den Haag die in de afgelopen twee jaar niet zijn verhuisd hebben gemiddeld een lagere netto woonquote (34,1%) dan andere huurders. De huurquote is het hoogst bij starters: gemiddeld gaat 41% van hun netto inkomen op aan huur.
2.1
Samenstelling huurvoorraad
Meer en duurdere woningen in particuliere segment Tussen 2018 en 2021 is de particuliere huurvoorraad in Den Haag met 10% gegroeid. Het aantal corporatiewoningen nam met 2% toe, waardoor het percentage particuliere woningen in de totale huurvoorraad is gestegen. Binnen het particuliere segment is het aandeel dure huurwoningen (met een huurprijs vanaf € 976) in de afgelopen jaren sterk toegenomen. In 2018 maakten deze woningen 7% uit van de gehele huurvoorraad in Den Haag, in 2021 was dat 13%.
28
r2022-0018TKL
Figuur 2.1 Ontwikkeling huursector naar eigendom en prijsklasse (prijspeil 2021); 2015 t/m 2021
Corporatiehuur tot kwaliteitskortingsgrens
2015
Corporatiehuur tot aftoppingsgrens Corporatiehuur tot liberalisatiegrens
2018
Corporatiehuur boven liberalisatiegrens Particuliere huur tot liberalisatiegrens
2021
Particuliere huur middelduur (< € 976)
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Particuliere huur duur (≥ € 976)
Huishoudens met een middeninkomen tot hoog inkomen hebben maar zeer beperkt de mogelijkheid om een gereguleerde corporatiewoning te huren. Ook het aanbod gereguleerde woningen in het particuliere segment is sinds 2018 afgenomen. Vaak zijn deze huishoudens in de huursector daardoor aangewezen op een woning met een middenhuur (tussen liberalisatiegrens en € 976) of een dure huur (vanaf € 976). Tussen 2018 en 2021 is dit vrije huursegment met een derde gegroeid, van 31.000 naar 41.000 woningen. De groei is het grootst bij de zogenaamde overige particuliere verhuurders, dat wil zeggen de particuliere verhuurders met uitzondering van de institutionele beleggers. Figuur 2.2 Ontwikkeling vrije huursegment naar eigendom en prijsklasse (prijspeil 2021); 2015 t/m 2021
45.000 40.000 35.000
Particulier overig dure huur (≥ € 976)
30.000
Particulier overig middenhuur (< € 976)
25.000
Institutionele beleggers dure huur (≥ € 976)
20.000
Institutionele beleggers middenhuur (< € 976)
15.000
Corporatie dure huur (≥ € 976)
10.000
Corporatie middenhuur (< € 976)
5.000 0
2015
2018
2021
Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
29
Jonge paren vaakst in dure huurwoningen Meer dan de helft (58%) van de huurders is alleenstaand. Daarna volgen paren (20%), eenoudergezinnen (11%) en gezinnen met twee ouders (11%). Sinds 2015 is het aandeel alleenstaanden in de Haagse huursector, met name jonge alleenstaanden, iets gegroeid. Figuur 2.3 Samenstelling huurders naar type huishouden; 2015 t/m 2021
100%
90% 80%
Eenoudergezin
70%
Gezin
60%
Paar 65+ jr
50%
Paar 35-64 jr Paar < 35 jr
40%
Alleenstaand 65+ jr
30%
Alleenstaand 35-64 jr
20%
Alleenstaand < 35 jr
10% 0%
2015
2018
2021
Jonge paren huren veel vaker dan andere groepen een woning met een huur boven de liberalisatiegrens (68%). Van deze groep heeft ruim de helft een huur van meer dan € 976 per maand. Het aandeel huishoudens in een woning boven de liberalisatiegrens is het laagst onder oudere alleenstaanden (15%) en eenoudergezinnen (18%). Figuur 2.4 Woonsituatie huurders naar type huishouden en prijsklasse; 2021
Eenoudergezin Gezin
Paar 65+ jr
Tot kwaliteitskortingsgrens
Paar 35-64 jr
Tot aftoppingsgrens Tot liberalisatiegrens
Paar < 35 jr
Middenhuur (< € 976)
Alleenstaand 65+ jr
Dure huur (≥ € 976)
Alleenstaand 35-64 jr Alleenstaand < 35 jr 0%
30
r2022-0018TKL
20%
40%
60%
80%
100%
2.2
Woonsituatie huurders
Afname van dure scheefheid Huurders die volgens de huurgrenzen van het woonbeleid te veel verdienen noemen we ‘goedkope scheefwoners’. Daarbij gaat het om huurders die in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging conform de regelgeving in 2021, maar een huur onder de liberalisatiegrens hebben. In 2021 bedraagt het aantal goedkope scheefwoners in de Haagse huursector 9.400. Dat is ongeveer evenveel als in 2015 en 2018. In de particuliere huursector zijn relatief meer goedkope scheefwoners dan in de corporatiesector. Daartegenover staan de ‘dure scheefwoners’: huishoudens die behoren tot de doelgroep huurtoeslag 1 en wonen in een huurwoning met een huur boven de aftoppingsgrens. Tussen 2015 en 2021 is het aantal dure scheefwoners afgenomen van 20.600 huishoudens naar 15.800 huishoudens. Ook het aantal dure scheefwoners in het particuliere segment relatief hoger dan in de corporatiesector. In de uitkomsten van het WoON 2021 zijn de effecten van de Wet eenmalige huurverlaging 2021 nog niet zichtbaar. Deze regeling gaf huurders in de corporatiesector met een inkomen boven de passend-toewijzengrens in 2021 recht op een eenmalige verlaging van de huur tot aan de aftoppingsgrens.
In de praktijk hebben minstens 160.000 huishoudens in de gehele Nederlandse corporatiesector een huurverlaging gekregen van gemiddeld €40, waarmee het aantal dure scheefwoners sterk is afgenomen. Bijna de helft (7.500 huishoudens) van de 15.800 dure scheefwoners in de Haagse huursector woont in de corporatiesector en heeft dus in principe aanspraak kunnen maken op deze eenmalige huurverlaging.
2021
2018
2015
Figuur 2.5 Ontwikkeling scheefheid in de huursector; 2015 t/m 2021
Corporatiehuur Particuliere huur Corporatiehuur
Dure scheefheid Geen scheefheid
Particuliere huur
Goedkope scheefheid
Corporatiehuur Particuliere huur 0%
1
20%
40%
60%
80%
100%
Met de doelgroep huurtoeslag wordt bedoeld de groep huishoudens die qua inkomen en vermogen in aanmerking kwam voor huurtoeslag
volgens de regeling die gold tot en met 2019. Met de wijziging van de huurtoeslagregeling in 2020, waarbij de harde inkomensgrens is komen te vervallen, is de feitelijke doelgroep huurtoeslag groter geworden. In deze publicatie is dus uitgegaan van de definitie van de doelgroep huurtoeslag zoals die tot en met 2019 gold.
Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
31
Veel dure scheefheid bij eenoudergezinnen De dure scheefheid is in Den Haag relatief het grootst onder oudere paren en eenoudergezinnen. Het aandeel goedkope scheefwoners is het hoogst onder paren tot 65 jaar. Onder ouderen is er nauwelijks sprake van goedkope scheefheid. Dat komt vooral doordat AOW-gerechtigde huishoudens niet in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging, en daardoor volgens de definitie niet goedkoop scheef kunnen wonen. Figuur 2.6 Scheefheid in de huursector naar type huishouden; 2015 t/m 2021
30% 25% 20% 15% 10%
5%
Dure scheefheid Goedkope scheefheid
0%
Kortere woonduur huurders met hogere huurprijs Dure huur en in mindere mate middenhuur lijken een onderkomen waar huurders gemiddeld genomen minder lang verblijven. Hoe hoger de huurprijs, hoe korter de gemiddelde woonduur en hoe hoger de huurprijs, hoe vaker een huishouden zou willen verhuizen. In het gereguleerde huursegment is de gemiddelde woonduur 12 jaar, tegenover ruim 8 jaar in het middenhuur segment en slechts 4 jaar in het dure huursegment.
32
r2022-0018TKL
Figuur 2.7 Gemiddelde woonduur in jaren (staaf; linker as) en percentage verhuisgeneigde huishoudens (lijn; rechter as) naar prijsklasse; 2021
14
80%
12
70%
60%
10
50%
8
40% 6
30%
4
20%
2 0
10%
Gereguleerde huur
Middenhuur
Dure huur
0%
Kwart van recent verhuisde huishoudens heeft tijdelijk huurcontract Ongeveer een op de vier recent verhuisde huishoudens heeft een tijdelijk huurcontract. Met name bij institutionele beleggers en in overige particuliere huurwoningen komen tijdelijke contracten relatief vaak voor. Tabel 2-1 Tijdelijke huurcontracten naar eigendom, doelgroep en wel/niet studerend; 2021
Samenstelling voorraad (eigendom) Corporatiehuur Institutionele beleggers Particuliere huur overig Inkomensgroepen huurbeleid Doelgroep passend toewijzen Overige corporatiedoelgroep Midden- en hoge inkomens Wel/niet studerend (HBO/WO) Studerend Niet-studerend Totaal Alle huishoudens
Alle huurders Recent verhuisden 4% 21% 15% 34% 15% 26% 8% 30% 12% 31% 9% 20% 22% 28% 8% 25% 9% 26%
Vooral studenten, jonge alleenstaanden en jonge paren hebben vaak een tijdelijk huurcontract. Dat komt mede doordat deze groep veel vaker dan andere huurders in de afgelopen twee jaar is verhuisd.
Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
33
Figuur 2.8 Aandeel tijdelijke huurcontracten naar huishoudtype; 2021
Eenoudergezin Gezin Paar 65+ jr
Paar 35-64 jr Paar < 35 jr Alleenstaand 65+ jr Alleenstaand 35-64 jr Alleenstaand < 35 jr 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Gemiddelde woonoppervlakte per persoon sinds 2015 gedaald In de gemiddelde Haagse huurwoning bedraagt het woonoppervlakte per persoon 51 m². Dat is iets minder dan in 2015 (53 m²) en in 2018 (52 m²). Met name bij (eenouder)gezinnen is de gemiddelde oppervlakte per persoon vaak wat lager. Slechts in 8% van de (eenouder)gezinnen is de oppervlakte per persoon groter dan 40m². In 2015 gold dat nog voor 18% van de gezinnen. Het aandeel (eenouder)gezinnen in een woning met minder dan 25 m² per persoon steeg tussen 2015 en 2021 van 39% naar 50%.
2021
2018
2015
Figuur 2.9 Ontwikkeling gemiddeld woonoppervlak per persoon in de huursector, voor alle huurders en voor gezinnen (incl. eenoudergezinnen); 2015 t/m 2021
Alle huurders Gezinnen
≤ 25m²
Alle huurders
25m² - 40m² 40m² - 60m²
Gezinnen
60m² - 80m² > 80m²
Alle huurders Gezinnen 0%
34
r2022-0018TKL
20%
40%
60%
80%
100%
2.3
Woonlasten huurders
Hogere huren, maar lagere bijkomende woonuitgaven In 2021 betaalde de Haagse huurder bruto gemiddeld € 700 per maand aan huur, een stijging van 5% ten opzichte van 2015. Rekening houdend met de huurtoeslag betaalde een huurder gemiddeld € 606; dat is 9% meer dan in 2018. Omdat het besteedbaar inkomen van een huurder gemiddeld ongeveer even hard steeg als de netto huur, bleef de netto huurquote ongeveer gelijk. De bijkomende woonuitgaven zijn sinds 2018 iets gedaald2. Daardoor daalde de netto woonquote, het deel van het besteedbaar inkomen dat wordt betaald aan de netto woonuitgaven. Tabel 2-2 Ontwikkeling maandelijkse woonuitgaven en inkomens van huurders (prijspeil 2021); 2015 t/m 2021
Bruto huur Huurtoeslag Netto huur Kosten energie en water Heffingen en belastingen (OPL) Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen Netto huurquote Netto woonquote
2015 € 650 € 89 € 561 € 129 € 62 € 752 € 2.330 29,8% 40,2%
2018 € 665 € 109 € 556 € 130 € 60 € 745 € 2.250 29,4% 39,5%
2021 € 700 € 94 € 606 € 102 € 51 € 759 € 2.430 28,9% 36,6%
Verschil 2018-2021 Absoluut Relatief € 35 5% -€ 15 -13% € 50 9% -€ 27 -21% -€ 9 -15% € 14 2% € 180 8% -0,5% -1,7% -2,9% -7,4%
Huurquote het meest gestegen bij jonge alleenstaanden, jonge paren en gezinnen Onderstaande figuur toont voor verschillende huishoudtypen het gemiddeld besteedbaar inkomen, de gemiddelde netto huur en de daaruit volgende gemiddelde netto huurquote. De huurquote is het hoogst bij jonge alleenstaanden en het laagst bij paren tussen 35 en 64 jaar en (eenouder)gezinnen.
2
De bijkomende woonuitgaven daalden vooral door een lager gemiddeld energieverbruik. In het WoON is gerekend met
het gemiddelde energietarief van 1 januari 2021. De effecten van de forse stijging van energieprijzen in 2022 is hier dus nog niet te zien.
Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
35
Figuur 2.10 Gemiddeld netto besteedbaar inkomen en netto huur per maand in de huursector naar type huishouden; 2021
Paar < 35 (27,0%)
€ 900
Netto huur per maand
€ 850
Gezin (22,3%)
€ 800
Paar 35-64 (21,4%)
€ 750 € 700 € 650 € 600
€ 550 € 500 € 450
Paar 65+ (24,0%)
Alleenstaand < 35 (39,0%)
Totaal (28,9%)
Alleenstaand 35-64 (30,2%) Alleenstaand 65+ (29,7%)
€ 400 € 1.000
€ 1.500
€ 2.000
Eenoudergezin (22,4%)
€ 2.500
€ 3.000
€ 3.500
€ 4.000
€ 4.500
Netto besteedbaar maandinkomen
De grootste stijging van de netto huurquote ten opzichte van 2018 is te zien bij jonge paren en bij gezinnen. De gemiddelde huurquote van eenoudergezinnen en jonge alleenstaande daalde juist tussen 2018 en 2021. Figuur 2.11 Ontwikkeling netto huurquote in de huursector naar type huishouden (prijspeil 2021); 2015 t/m 2021
45% 40%
35% 30% 25% 20%
15%
2015
10%
2018
5%
2021
0%
Hogere huren, huurquotes en woonquotes bij huurders in particuliere segment De gemiddelde netto huurquote is het hoogst bij huurders in de doelgroep passend toewijzen. Midden- en hoge inkomens hebben gemiddeld een lagere huur ten opzichte van het inkomen. De verschillen in woonlasten zijn groot tussen huurders bij corporaties en huurders in het particuliere segment. Hoewel de gemiddelde huurder in het particuliere segment een hoger inkomen heeft dan corporatiehuurders, zijn als gevolg van hogere huren desondanks de huur- en woonquotes fors hoger.
36
r2022-0018TKL
Tabel 2-3 Maandelijkse woonuitgaven en inkomens van huurders naar doelgroep en naar eigendom; 2021
Bruto huur Huurtoeslag Netto huur Kosten energie en water Heffingen en belastingen (OPL) Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen Netto huurquote Netto woonquote Aantal huishoudens
Doelgroep passend toewijzen € 582 € 185 € 397 € 98 € 50 € 545 € 1.510 31,1% 41,3% 65.800
Overige corporatiedoelgroep € 680 € 18 € 662 € 96 € 47 € 805 € 2.220 30,7% 37,3% 26.400
Midden- en hoge inkomens € 887 €4 € 883 € 113 € 55 € 1.050 € 3.930 24,5% 29,1% 44.200
Corporatie- Institutionele huur beleggers € 585 € 880 € 130 € 28 € 455 € 852 € 99 € 99 € 51 € 49 € 605 € 1.000 € 2.100 € 2.880 26,1% 33,9% 34,7% 39,5% 76.500 16.700
Overige particuliere huur € 834 € 57 € 777 € 109 € 52 € 938 € 2.850 31,8% 38,8% 43.200
Woonquotes hoogst bij starters en doorstromers uit huur Huurders in Den Haag die in de afgelopen twee jaar niet zijn verhuisd hebben gemiddeld een lagere netto huurquote (26,0%) dan andere huurders. Voor huurders die wel recent zijn verhuisd zijn de woonlasten hoger in verhouding tot het inkomen. De huurquote is het hoogst bij starters: gemiddeld gaat 41% van hun netto inkomen op aan huur. Tabel 2-4 Maandelijkse woonuitgaven en inkomens van huurders naar wel/niet verhuisd en type verhuizing; 2021
Bruto huur Huurtoeslag Netto huur Kosten energie en water Heffingen en belastingen (OPL) Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen Netto huurquote Netto woonquote Aantal huishoudens
Niet verhuisd € 655 € 109 € 546 € 104 € 51 € 701 € 2.390 26,0% 34,1% 102.600
Starter € 716 € 75 € 641 € 79 € 49 € 769 € 2.000 41,2% 48,2% 9.400
Doorstromer Doorstromer uit huur uit koop € 828 € 894 € 46 € 16 € 782 € 878 € 101 € 96 € 52 € 53 € 934 € 1.027 € 2.680 € 2.950 35,1% 35,2% 41,8% 41,0% 17.300 3.700
Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt
37
3
Eigenaar-bewoners en hun woonsituatie Kerncijfers* Huishoudens in koopwoningen Samenstelling huishoudens
Samenstelling voorraad (WOZ) Inkomensgroepen (belastbaar huishoudinkomen)
Woonlasten alle eigenaar-bewoners per maand (prijspeil 2021)
Woonlasten recent verhuisde eigenaar-bewoners (prijspeil 2021) VvE's (bij koopappartementen)