RIS313364 Aanbieding rapportage WoON2021

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de Algemene Raadscommissie (vakcomissie Ruimte)

DSO/10357655 RIS313364 Contactpersoon

Hettie Berendsen Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

11 oktober 2022

Hettie.berendsen@denhaag.nl

Onderwerp

Aanbieding rapportage WoON2021

Geachte voorzitter, Bijgaand ontvangt u ter kennisneming het onderzoeksrapport ‘Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt, uitkomsten van het WoON2021’. Het Woon Onderzoek Nederland (WoON) is een driejaarlijks grootschalig landelijk enquêteonderzoek onder 18-plussers. In Den Haag zijn voor WoON2021, evenals bij de voorgaande edities, extra enquêtes afgenomen. Naast enquêtes zijn ook registerdata gekoppeld zoals van inkomens, WOZwaardes, energielabels, energieverbruik en eigendom van de woning. De enquêtes zijn afgenomen tussen augustus 2020 en september 2021, in een tijd van oplopende spanning op de woningmarkt en midden in de coronacrisis. Er was toen nog geen sprake van hogere energieprijzen. Ook de effecten van de Wet eenmalige huurverlaging zijn nog niet in beeld. In het rapport worden uitkomsten van het WoON2021 voor Den Haag gepresenteerd. Door een vergelijking met het WoON van 2015 en 2018 worden trends in beeld gebracht. De uitkomsten van het WoON bevestigen het beeld van de oplopende spanning op de woningmarkt en de grote druk op het betaalbare segment. Op de koopwoningmarkt en in de vrije huursector stegen de prijzen flink en in het sociale huursegment werden de wachttijden langer. Het vinden van een betaalbare woning werd daarmee steeds lastiger. In het rapport is een samenvatting opgenomen van de belangrijkste uitkomsten. Een aantal highlights hieruit: •

•

Het vrije huursegment (vanaf de huurprijsgrens) is sterk gegroeid, van 31.000 woningen in 2019 naar 41.000 woningen in 2021. Dit komt onder meer door buy-to-let, nieuwbouw en huurverhogingen. De groei van het dure huursegment vindt vooral plaats bij particuliere verhuurders en niet bij institutionele beleggers. Dit bevestigt de druk op het huursegment met als gevolg sterke prijsstijgingen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10357655

•

•

•

•

•

• •

•

Omdat het besteedbaar inkomen van een huurder gemiddeld ongeveer even hard steeg als de netto huur, bleef de netto huurquote ongeveer gelijk. De bijkomende woonuitgaven zijn iets gedaald. Bijkomende woonuitgaven zijn de uitgaven voor energie en water en de uitgaven voor heffingen en belastingen van gemeente en waterschap, deze zijn sinds 2018 iets gedaald. Daardoor daalde de netto woonquote, het deel van het besteedbaar inkomen dat wordt betaald aan de netto woonuitgaven. Hierbij is echter nog geen rekening gehouden met de recente stijging van de energieprijzen. De verschillen in woonlasten zijn groot tussen huurders bij corporaties en huurders in het particuliere segment. Hoewel de gemiddelde huurder in het particuliere segment een hoger inkomen heeft dan corporatiehuurders, zijn als gevolg van hogere huren desondanks de huur- en woonquotes fors hoger. Ook bewoners die recent zijn verhuisd hebben substantieel hogere woonquotes. Dat geldt vooral voor starters, maar ook voor doorstromers uit huurwoningen. De huurquote is het hoogst bij starters: gemiddeld gaat 41% van hun netto inkomen op aan huur. Door stijging van de inkomens en daling van de lasten voor bewoners van een koopwoning zijn de koopquotes lager. Ook de woonquote voor kopers daalde, ook hier zit het effect van de stijgende energieprijzen nog niet in.

Ook de recente verhoging van de hypotheekrente voor nieuwe hypotheken is hier nog niet in meegenomen. Recent verhuisde eigenaar-bewoners hebben juist hogere hypotheekuitgaven en overige woonlasten dan in 2018. Er is een flinke toename van huishoudens die willen verhuizen maar geen woning kunnen vinden. Veel bewoners die een noodzaak tot verhuizen hebben kunnen niet aan een andere woning komen, zoals jongeren die thuiswonen en niet weg kunnen, en ouderen die niet kunnen doorstromen omdat er geen geschikt woningaanbod is. De particuliere huursector heeft de meeste verhuisdynamiek. Van degenen die afgelopen 2 jaar verhuisden komt de helft in een particuliere huurwoning terecht. Dure huur en in mindere mate middenhuur lijken een onderkomen waar huurders gemiddeld genomen minder lang verblijven. Hoe hoger de huurprijs, hoe korter de gemiddelde woonduur en hoe hoger de huurprijs, hoe vaker een huishouden zou willen verhuizen. Zoals ook uit vorige WoON onderzoeken bleek vervult de particuliere huursector een belangrijke rol, als entree op de Haagse woningmarkt en voor huishoudens die niet in de sociale sector terecht kunnen of (nog) niet kunnen of willen kopen. De particuliere huursector is dan vaak de enige uitwijkmogelijkheid, ongeacht huurprijzen en woonomstandigheden.

Het aantal tijdelijke huurcontracten bij bewoners die recent verhuisd zijn is fors toegenomen, ruim een op de vijf heeft een tijdelijk huurcontract. Dit contract zorgt door de korte looptijd vaker voor een mogelijkheid om de huur op te trekken naar de markthuur. In een markt met grote schaarste heeft dit een sterk prijsopdrijvend effect. De schaarste op de woningmarkt maakt ook dat het vinden van vervolghuisvesting problematisch. De gemeente Den Haag pleit om deze redenen (ook in VNG verband) voor het afschaffen van de mogelijkheid om tijdelijke huurcontacten in het algemeen in te zetten en tijdelijke huurcontracten alleen toe te laten als het gaat om specifieke doelgroepen en specifieke woningen. Positief is dat veel zittende bewoners tevreden zijn met hun woning en woonomgeving. Ongeveer 8 op de 10 bewoners zijn (zeer) tevreden. Er is een toename in duurzame installaties in woningen. Bij corporatiewoningen is een flinke stijging van het aandeel woningen met een A.B of C label. Het energieverbruik van gas en elektriciteit per woning, is afgelopen jaren gedaald. Het aandeel woningen met vocht en/of schimmel is licht gedaald. Deze daling is ondanks veel initiatieven nog beperkt op dit onderwerp, met name in de corporatiesector. Het college gaat hier nader op in bij het onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad dat binnen afzienbare tijd met de raad gedeeld wordt.

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10357655

De resultaten van het WoON-onderzoek worden onder andere gebruikt voor de analyse die ten grondslag zal liggen aan de nieuwe woonvisie en woonagenda, die, zoals aangekondigd in de brief Aanpak actualisering woonbeleid: woonvisie/woonagenda (RIS313200), naar verwachting in het derde kwartaal van 2023 aan uw raad zal worden aangeboden.

Met vriendelijke groet, Martijn Balster wethouder Volkshuisvesting, Welzijn en Zuidwest

3/3