Document · PDF

RIS313004 Bijlage

Commissie Ruimte 11 januari 2023, gemeente Den HaagBij agendapunt: Commissiebrief: Nadere informatie over de aanvraag om een omgevingsvergunning voor een woongebouw met bedrijfsruimte aan de Walenburg 21 in het kader van de Algemene verklaring van geen bedenkingen, RIS3130047.909 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

NIEUWBOUW WALENBURG 21, MARIAHOEVE Sloop en nieuwbouw, 24 appartementen en bedrijfsruimte op de begane grond

Ontwikkelaar/Eigenaar: Architect: Auteur: Versie:

WALENBURG BV BOS-HOFMAN | ARCHITEKTENKOMBINATIE Mr. M.R.C. van ‘t Hoog /GOOH PROJECTS Definitief 24 februari 2022.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING ........................................................................................................................... 4. 1.1 Algemeen, projectplan en communicatieplan..................................................................... 4. 1.2 Ligging projectlocatie, bereikbaarheid en het bestemmingsplan ....................................... 6. 1.3 Het ontwerp ........................................................................................................................ 9.

2. BELEID .............................................................................................................................. 11. 2.1 Rijksbeleid ....................................................................................................................... 11. 2.2 Provinciaal en Regionaal beleid ....................................................................................... 13. 2.3 Gemeentelijk beleid ......................................................................................................... 14.

3. PARKEREN ...................................................................................................................... 16.

4. MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN ............................................................................. 18. 4.1 Bodemkwaliteit ................................................................................................................ 18. 4.2 Geluid, akoestisch onderzoek .......................................................................................... 20. 4.3 Bedrijven & Milieuzonering, Externe Veiligheid………………………………………………21. 4.4 Natuurtoets, luchtkwaliteit, ecologie en stikstof................................................................27. 4.5 Waterparagraaf en waterafvoer…………………………..……………………………………28. 4.6 Archeologie en cultuurhistorie .......................................................................................... 29. 4.7 Groen, bomen en verduurzaming……………………………………………………………..30.

5. UITVOERBAARHEID ........................................................................................................ 34. 5.1 Economische uitvoerbaarheid, kostenverhaal en planschade ......................................... 34. 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid, communicatie omgeving ........................................... 35. 5.3 Communicatie omgeving ………………………………………………………………………36.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

GERAADPLAAGDE LITERATUUR………………………………………………………………38. COLOFON BIJLAGEN 1 EN 2…………………………………………………………………………………39.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

1. 1.1.

INLEIDING Algemeen, beginselplan en communicatie omgeving

Deze ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het sloop- en nieuwbouwplan voor de realisatie van 24 appartementen en een bedrijfsruimte op de begane grond op de locatie Walenburg 21. Op de locatie was voorheen een autobedrijf met showroom gevestigd. De locatie is thans in eigendom verworven door Walenburg B.V. [hierna: eigenaar].

Het eerste projectplan is via een beginselplan voorgelegd aan de gemeente Den Haag. Het ontwerp van het beginselplan is vervaardigd door ARCHITEKTENKOMBINATIE, Den Haag (hierna: de architect). Het beginselplan is ingediend op 3 september 2020. Bij besluit van 16 oktober 2020 is het plan, onder nadere voorwaarden, goedgekeurd (bijlage 1, besluit beginselplan). In 2021 is nog een aanvulling gekomen op het ontwerpplan en eveneens als opvolgend beginselplan ingediend. Daarop heeft is vanuit de welstandscommissie gereageerd met inhoudelijke punten op 28 juli 2021 (bijlage 2, welstand 28 juli 2021). Met inachtneming van de uitkomst daarvan is het onderhavige ontwerp aangepast en uitontwikkeld tot een definitief ontwerp.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

Eigenaar wenst, mede vanwege de groeiende vraag naar koopappartementen, in totaal 24 appartementen en een bedrijfsruimte (groot 241 m2), te realiseren op de locatie. Het bestaande gebouw van de autogarage wordt geheel gesloopt. De motivering die ten grondslag licht aan de uitspraak op voornoemd beginselplan voorziet er onder meer in dat eigenaar het planinitiatief dient te communiceren met de omgeving. Eigenaar heeft hiervoor een projectwebsite gelanceerd (www.woneninwalenburg.nl) waarop belanghebbenden uit de omgeving in de gelegenheid worden gesteld om zich voor de participatie en informatie bijeenkomst in te schrijven. Eigenaar heeft de kring van belanghebbenden uitgebreid tot meerdere postcode gebieden en heeft in totaal 2.571 huishoudens uitgenodigd via een flyer (zie pagina 36, weergave flyer bijeenkomst+verspreidingsgebied postcodes). De informatiebijeenkomst was gepland op 13 januari 2022. Er zijn geen inschrijvingen door eigenaar ontvangen. Geconcludeerd kan worden dat het projectplan op draagvlak vanuit de omgeving kan rekenen. Eigenaar zal desgewenst in samenwerking met de gemeente een tweede bijeenkomst kunnen organiseren op gelijke wijze, derhalve door inschrijving via de projectwebsite. Echter, voorgesteld wordt de aanvraag in behandeling te nemen en de ontvangst bekend te maken via de wettelijk voorgeschreven wijze via publicatie in het huis-aanhuisblad.

Het projectplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. De onderhavige ruimtelijke onderbouwing dient er toe om het bevoegd gezag de mogelijkheid te kunnen bieden om onderbouwd en gemotiveerd medewerking te verlenen aan de vereiste functiewijziging en realisatie van het appartementengebouw. In de motivering van het beginselbesluit wordt opgemerkt dat de gemeente in beginsel bereid is haar medewerking te verlenen via de uitgebreide Wabo-procedure (artikel 2.12 lid 1, onder a, sub 3, Wabo). In paragraaf 1.2 word dit nader toegelicht.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

De bereikbaarheid van de locatie is optimaal. Via de relatief nieuwe woonwijk aan de Hongarenburg is de locatie via de Hofzichtlaan goed bereikbaar. De hoofd ontsluitingswegen N14 en N44 liggen in de nabije omgeving van het plangebied. Binnen een straal van 500 meter bevindt zich het NS station Mariahoeve. In de nabije omgeving zijn voldoende voorzieningen aanwezig, waaronder het winkelcentrum Mariahoeve aan het Kleine Loo. Het openbaar vervoer is goed vertegenwoordigd (tramverbinding, busverbinding en het NS station Mariahoeve) in dit deel van Mariahoeve. Mobiliteit en bereikbaarheid zijn voor de onderhavige locatie optimaal te noemen. Alle vormen van mobiliteit zijn optimaal gefaciliteerd van en naar de locatie. De locatie voorziet deels in parkeerplaatsen op eigen terrein. Tevens wordt een deel van de parkeerbehoefte opgevangen in het openbaar gebied rondom de locatie. Parkeren wordt hierna in paragraaf 3.1 verder toegelicht. De locatie is gelegen in het plangebied van het vigerende bestemmingsplan Mariahoeve, vastgesteld bij besluit van 4 april 2013 en is onherroepelijk. De locatie heeft de bestemming ‘Enkelbestemming Bedrijf’. Tevens geldt een functieaanduiding ‘Garage’. De bouwhoogte is vastgesteld op maximaal 5 meter.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

Ingevolge artikel 3.1 van de regels luidt de bestemmingsomschrijving als volgt:

De bouwregels zijn vastgelegd in artikel 3.2 van de regels en luiden als volgt:

Het project is in strijd met de regels van het vigerende bestemmingsplan. Zoals hiervoor reeds toegelicht is in het beginselbesluit bepaald dat de gemeente in beginsel medewerking wenst te verlenen via de toepassing van de uitgebreide Wabo-procedure ex artikel 2.12 lid 1, onder a, sub 3 Wabo. De aanvraag omgevingsvergunning en deze ruimtelijke onderbouwing dienen te worden aangemerkt als een formeel verzoek aan het bevoegd gezag van de gemeente Den Haag tot goedkeuring aan de afwijking van het bestemmingsplan Mariahoeve. Deze ruimtelijke onderbouwing vormt in dat verband de ruimtelijke onderlegger voor het projectplan en de motivering ten behoeve van de vereiste aanvraag voor de omgevingsvergunning en het gemeentelijke besluitvormingstraject.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

1.3

Het ontwerp

Het ontwerp voor het project is vervaardigd door het architectenbureau ARCHITEKTENKOMBINATIE uit Den Haag in opdracht van de ontwikkelaar/eigenaar. Het projectplan voorziet in de ontwikkeling en realisatie van 24 appartementen in de vrije koopsector. Tevens wordt voorzien in de realisatie van een bedrijfsruimte met een oppervlakte van 241 m2 (bvo) op de begane grond. Het integrale ontwerp en planboek, voorzien van alle plattegronden en overige gegevens (o.a. materiaalkeuze), wordt gelijktijdig met de van de aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Het eigentijdse moderne projectplan is een uitgelezen kans om in deze binnenstedelijke woonomgeving van het stadsdeel Mariahoeve een eigentijdse en kwalitatief hoogwaardige en duurzame ontwikkeling mogelijk te maken. Tegelijkertijd wordt aan de uitgangspunten van het vigerende economische beleid van de gemeente tegemoetgekomen door de bestaande bestemming voor een deel terug te laten komen in het project. Door op de begane grondlaag te voorzien in een bedrijfsruimte van 241 m2 wordt ook voorzien een nieuwe bedrijfsmatige invulling en gaan de bestaande meters aan bedrijfsruimte niet verloren als gevolg van de woningbouw.

Op deze manier wordt invulling gegeven aan het geldende woon- en economische beleid van de gemeente.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

De appartementen hebben verschillende afmetingen, variërend van minimaal 40 m2 tot maximaal 160 m2.

Het gebouw bestaat uit drie bouwvolumes. De bouwhoogtes (inclusief dakrand) bedragen 19,2 meter, 16,2 meter en 13,2 meter. In de plint wordt voorzien in een bedrijfsruimte van 241 m2 (bvo).

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

2. 2.1

BELEID Rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is per 13 maart 2012 van kracht (de SVIR). De SVIR vervangt daarmee de de voorheen geldende Nota Ruimte. Het rijk propageert met de SVIR haar visie en mobiliteitsopgaven voor Nederland tot 2040. Het motto van de SVIR luidt: ‘Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’. Dit is vertaald naar drie concrete doelstellingen: 1. concurrentiekracht verbeteren; 2. bereikbaarheid verbeteren; 3. het stimuleren van een leefbare en veilige leefomgeving met unieke en cultuurhistorische waarden. De SVIR formuleert 13 nationale belangen. Daarvoor zijn vier instrumenten gegeven voor de realisatie van de betreffende nationale belangen. Die instrumenten betreffen: 1. kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen en relevante wetgeving); 2. bestuurlijke prestatieafspraken (gemeenten en provincies); 3. financiële instrumenten (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds); 4. kennis. Het onderhavige projectplan op de locatie is op geen enkele wijze strijdig met de doelstellingen en uitgangspunten van het SVIR. Eerder kan worden geconcludeerd dat het projectplan voldoet aan meerdere uitgangspunten en doelstellingen van het SVIR. De nieuwe Omgevingswet zal naar verwachting in werking treden in oktober 2022 of in januari 20231.

De Omgevingswet schrijft voor dat overheden één integrale omgevingsvisie moeten hebben, zelf regels moeten bundelen en alle informatie moeten digitaliseren. De nieuwe wet bundelt ten minste 26 bestaande wetten op het gebied van de fysieke leefomgeving (het omgevingsrecht in brede zin).

1 Zie brief aan de Tweede Kamer d.d. 1 februari 2022, kenmerk: 2022-0000057606

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

De uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet zijn als volgt samen te vatten: §

Eenvoudiger, efficiënter en beter. Projecten moeten in samenhang en per gebied worden aangepakt. Procedures mogen niet meer eindeloos duren, regelgeving moet voorspelbaar, betaalbaar en transparant zijn. Onderzoekslasten kunnen aanzienlijk worden verminderd.

Meer zekerheid én dynamiek. Bescherming van de omgeving van burgers blijft een belangrijk doel. Daarnaast moet het ook uitnodigen tot nieuwe initiatieven en ontwikkelingen en niet alles bij voorbaat dichttimmeren.

Ruimte voor duurzame ontwikkeling. Veel regels zijn verouderd en staan innovatieve ontwikkelingen, gericht op duurzaamheid, in de weg. Het nieuwe omgevingsrecht ondersteunt en stimuleert juist de transitie naar een duurzame samenleving.

Ruimte voor regionale verschillen. Wat goed is voor de ene regio, is lang niet altijd geschikt voor de andere. Het nieuwe omgevingsrecht is flexibel, waardoor provincies en gemeenten regionaal en lokaal maatwerk kunnen leveren.

Actieve en kwalitatief goede uitvoering Het oude omgevingsrecht is gericht op het beschermen van deelbelangen en daardoor defensief. Het nieuwe omgevingsrecht is flexibel en biedt transparante en doelmatige procedures. Die prikkelen bestuurders tot actief gedrag dat is gebaseerd op vertrouwen en het dragen van verantwoordelijkheid. De gemeente Den Haag heeft voor onder meer voor de integrale herontwikkeling van het projectgebied van o.m. de Binckhorst al gebruik kunnen maken van de nieuwe wetgeving. De Binckhorst is als pilotproject aangemerkt, waarvoor een omgevingsvisie en omgevingsplan nieuwe stijl is vastgesteld. Afhankelijk van de doorlooptijd van de verdere beoordeling van het onderhavige projectplan en de gemeentelijke besluitvorming, zal het onderhavige projectplan naar verwachting kunnen worden vergund onder vigeur van de huidige wetgeving (Wabo) via de uitgebreide Wabo procedure. De definitieve aanvraag Wabo wordt in februari van 2022 ingediend via het OLO. In ieder geval kan vastgesteld worden dat het projectplan geheel in lijn is met de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

De provinciale Visie ruimte en mobiliteit (VRM) en de daarbij behorende Verordening ruimte (2014) zijn op 1 april 2019 vervallen, met de inwerkingtreding van de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Zuid – Holland is een dichtbevolkte Provincie. Met meer dan 3,5 miljoen mensen, wonen, werken, recreëren en reizen in een gebied van ca. 3.000 vierkante kilometer. De provincie zet daarom in op het slim gebruik van bestaande bebouwing, infrastructuur of de gebieden daaromheen. Slim Ruimtegebruik is één van de voornaamste thema’s van de provincie. De groei in Zuid-Holland wil de provincie zoveel mogelijk opvangen binnen de bestaande bebouwingsgrenzen. Oftwel: bouwen binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Daar ligt immers de grootste vraag naar woningen, nieuw of bestaand. Slim Ruimtegebruik gaat ook over het beter of anders benutten wat al is gebouwd. Niet alleen kijkt de provincie hoe leegstand kan worden voorkomen, maar ook hoe we de bestaande gebouwen of terreinen kunnen transformeren en herbestemmen. Met het Actieprogramma Slim Ruimtegebruik stimuleert de provincie slimme ruimtelijke ordening door de bestaande bebouwing en infrastructuur beter te benutten, leegstand te voorkomen en aan te pakken en wonen en werken te mengen.

Het Actieprogramma biedt gemeenten, ontwikkelaars en bedrijven diverse stimuleringsregelingen, kennis en expertise om Slim Ruimtegebruik verder in praktijk te brengen. Op deze pagina vindt u de belangrijkste “tools” die de provincie voor Slim Ruimtegebruik biedt. Geconcludeerd dient te worden dat het projectplan voldoet aan de gestelde provinciale uitgangspunten voor Slim Ruimtegebruik, meer in het bijzonder het voorgestelde herbestemmen en de herontwikkeling van gronden binnen het bestaande stads- en dorpsgebied. De sloop en nieuwbouw ontwikkeling van Walenburg 21 biedt hiervoor een uitgelezen kans voor een integrale herontwikkeling en te voorzien in een duurzame, kwaliteitsimpuls voor de bestaande woon- en leefomgeving. Het behoeft geen nader betoog dat het project een waardevolle en noodzakelijke toevoeging is voor de Haagse woningvoorraad.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

2.3

Gemeentelijk beleid

•

Wereldstad aan Zee en Agenda Ruimte voor de Stad

In de Structuurvisie Den Haag 2020 heeft de raad de ambitie vastgelegd om van Den Haag 'Wereldstad aan Zee' te maken, een uitdagende stad in een sterke regio. Dit beleidsdocument heeft als doel impulsen en richting te geven aan de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Den Haag. De Wereldstad aan Zee heeft vier troeven; het is een multiculturele stad, een internationale stad, een stad aan zee en een monumentale residentie. De strategie is om deze troeven uit te bouwen en te versterken. Dat wil de gemeente Den Haag doen door samen met partners in de stad en de regio een kwaliteit sprong te maken in de ruimte voor wonen, werken en leven in Den Haag, in de bereikbaarheid en in de leefbaarheid en het groene karakter. De Structuurvisie wil de opgaande lijn van de jaren negentig zien vast te houden en verder versterken. De bevolkingstoename speelt daarin een voorname rol. Het is de ambitie van de gemeente om door te groeien. Daarvoor zijn veel extra woningen binnenstedelijk nodig, inclusief de sloop- en nieuwbouwplannen. Geconcludeerd kan worden dat het projectplan aan alle genoemde doelstellingen voldoet. De laatste jaren hebben ook veel expats de buurten rondom de Bezuidenhoutseweg, Theresiastraat en Mariahoeve ontdekt om te wonen.

Zoals eerder opgemerkt zijn er goede voorzieningen in de nabije omgeving en biedt het snelle toegang tot uitvalswegen naar diverse internationale organisaties in Den Haag. Niet valt uit te sluiten dat het project ook kopers vanuit dit marktsegment zal aantrekken. •

Agenda Ruimte voor de Stad en Ruimte voor nieuwe economie

Vanuit het economische beleidsterrein bezien zet de gemeente Den Haag in op de bevordering van het vestigingsklimaat en voor het behoud van zoveel mogelijk meters bedrijfsfuncties (Agenda Ruimte voor de Stad en Ruimte voor (nieuwe) economie).

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

De begane grond blijft beschikbaar voor een bedrijfsruimte, werkfunctie / werkruimte. Te denken valt bijvoorbeeld aan een invulling in de vorm van de nieuwe, jonge maakindustrie en het toenemend aantal zzp-ers. Met dit eigentijdse ontwerp wordt ingespeeld op de groeiende vraag naar flexibele bedrijfsruimten en werkplekken en nieuwe, flexibele vormen van dienstverlening. Ookal betreft het hier een beperkte oppervlakte (241 m2 bvo); de hier voorgestelde invulling draagt bij aan een toename van de werkgelegenheid op deze locatie. Via dit plan wordt voorzien in een eigentijdse invulling en toepassing van de uitgangspunten van het beleidskader ‘de Agenda Ruimte voor de Stad en Ruimte voor (nieuwe) economie’. Conclusie vanuit beleidskaders

Vanuit alle hiervoor genoemde beleidslijnen, uitgangspunten en ambities, kan worden vastgesteld dat de locatie daarmee in overeenstemming is. In het bijzonder geldt dit voor het provinciale en gemeentelijke beleid. De voorgenomen sloop-nieuwbouw voor de ontwikkeling en realisatie van het projectplan is een vorm van Slim Ruimtegebruik. De locatie valt binnen de door de gemeente aangewezen kanszones.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

PARKEREN

Uitgangspunt is de Nota parkeernormen Den Haag 10 november 2011 (en de meest recente wijzigingen hiervan), het bestemmingsplan ‘Parapluherziening (fiets)parkeren’. Er is sprake van een sloop-nieuwbouwsituatie waarbij 24 appartementen worden gerealiseerd met in de plint een bedrijfsruimte van 241 m2 (bvo). Voor fietsparkeren gelden de Beleidsregels Fietsparkeernormen Den Haag 2016. Voor appartementen bedraagt de parkeerbehoefte 21 parkeerplaatsen. De aanvraag voorziet niet in alle parkeerplaatsen op het eigen terrein. Er zullen 7 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein. In onderstaand tabel is het aantal appartementen weergegeven op basis van de verschillende oppervlakten in relatie tot de geldende parkeernorm.

Door het behoud van de gedeelde inrit en het behoud van de groenstrook aan de zuidzijde van de projectlocatie, is het mogelijk om maximaal 7 parkeerplaatsen te realiseren op eigen terrein in het binnengebied en aan de voorzijde van het blok. (!). In overleg met de gemeente, afdeling Mobiliteit, is er voor gekozen om de overige parkeerbehoefte op te lossen in het openbaar gebied (straatzijden), omdat de parkeerdruk in de huidige situatie binnen de voorgeschreven loopafstand en op het maatgevende moment lager dan 80% is en ook na toename van de extra behoefte niet boven 80% zal uitkomen. Ambtelijk is hiermee ingestemd. In deze specifieke situatie is er aanleiding om een lagere parkeereis te stellen omdat de parkeerdruk in de openbare straat binnen de voorgeschreven loopafstand in de huidige situatie lager dan 80% is en door deze ontwikkeling niet boven de 80% uitkomt. Hierdoor mag de openbare straat, conform artikel 4.3.2 van de Nota parkeernormen Den Haag, worden benut om de parkeerbehoefte voor een deel te faciliteren.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

Het maatgevend moment voor ‘bedrijf’ is overdag. Het aanwezigheidspercentage in de avond voor bedrijf is 5%, daarom is de parkeerbehoefte voor bedrijf in de avond 0,16 parkeerplaatsen. De in totaal 21 parkeerplekken (7 parkeerplaatsen op eigen terrein, 14 parkeerplaatsen rondom het plangebied) dekken de parkeerbehoefte van het plan. Fietsparkeren Tevens is op basis van de fietsparkeernormen en berekeningsmethode zoals opgenomen in de ‘Beleidsregels Fietsparkeernormen Den Haag 2016 de parkeerbehoefte voor fietsen berekend. De fietsparkeer behoefte bedraagt voor dit type projectplan, 1 fiets. Daarmee valt de fietsparkeer behoefte binnen de vrijstellingen op grond van artikel 4.3.1 van voornoemde beleidsregels. Er is daarmee geen sprake van een zogenoemde ‘fietsparkeereis’ voor dit plan. De aanvraag voorziet in voldoende bergruimte inpandig in een algemene ruimte. Bijna alle appartementen beschikken over een eigen bergruimte. Alleen de kleinste appartementen (47m2) hebben een gedeelde berging in de kelder. Ook dit is reeds ambtelijk afgestemd met de afdeling Verkeer & Mobiliteit. De fietsparkeerbehoefte bedraagt 1 fiets (zie hiervoor) en voldoet daarmee aan het gemeentelijke beleid voor fietsparkeren (valt onder de reikwijdte van de vrijstellingsregeling). Conclusie parkeren

Geconcludeerd wordt dat via voornoemde aanpak en motivering voldaan wordt aan de gemeente parkeernorm en de daarbij geldende afwijkingsmogelijkheden. Voldaan wordt aan de parkeereisen en (fiets)parkeernormen van de gemeente. Parkeren vormt geen belemmering voor de realisatie van het projectplan.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

4. 4.1

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN Bodemkwaliteit

Het is wettelijk geregeld (Wbb) dat (nieuw)bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde gebruik. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning geldt dat in het bijzonder voor nieuwbouw niet gebouwd mag worden op verontreinigde grond. Bij sloop- en nieuwbouw of herontwikkeling van bestaande locaties dient de aanvraag omgevingsvergunning vergezeld te gaan van een bodemonderzoek, waaruit blijkt dat de bodem van de projectlocatie geschikt is voor de beoogde functie. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient er in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij bouwplannen, dan wel functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Omdat sprake is van een voormalige autogarage op de locatie is zowel een verkennend als aanvullend bodemonderzoek verricht door de firma van der Helm Milieubeheer en door SGS Search (verkennend onderzoek d.d.

20 november 2020, aanvullend bodemonderzoek d.d. 13 september 2021). Uit het verkennend milieukundig onderzoek is geconcludeerd dat een aanvullend bodemonderzoek vereist is. Uit de resultaten blijkt dat in de ondergrond (bodemtraject 0,7 – 1,2 m-mv) van boring 1 een sterke verontreiniging met lood en zink aanwezig was. De sterke verontreiniging is aangetroffen in een zintuiglijk schone veenlaag, onder een holle ruimte onder een betonvloer (kruipruimte).

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

In het aanvullend bodemonderzoek wordt het volgende geconcludeerd: De grond ter plaatse van de kern van de verontreiniging (boring 101) is van 0,7 tot 1,2 m-mv sterk verontreinigd met lood en zink. De bodemlaag onder de sterke verontreiniging is matig verontreinigd met lood en licht verontreinigd met zink. Door middel van afperkende boringen is de verontreiniging met lood en zink volledig in kaart gebracht. Op basis van de resultaten van het onderzoek wordt het oppervlak van de verontreiniging geschat op circa 107 m2. De verontreiniging is aangetroffen in het traject van 0,7 tot 1,2 m-mv. De omvang van de verontreiniging wordt geschat op circa 53,5 m3. Gezien het jaartal van de huidige bebouwing (1970) is de verwachting dat de verontreiniging is veroorzaakt tijdens de bouw van de huidige bebouwing, of daarvoor al aanwezig was. Derhalve wordt geconcludeerd dat er sprake is van een historisch geval van bodemverontreiniging. Omdat de verontreiniging in de ondergrond onder het pand is aangetroffen, zijn er vanuit milieuhygiënisch oogpunt niet direct risico’s voor het huidig gebruik. Afhankelijk van de toekomstige situatie op de onderzoekslocatie (herontwikkeling tot wonen zonder tuin, inclusief commerciële ruimte in de plint van het gebouw) dient gekozen te worden voor passende saneringsmaatregelen (verwijderen verontreiniging, aanbrengen leeflaag, aanbrengen duurzame afdeklaag).

Alvorens deze werkzaamheden uit te voeren, dienen deze gemeld te worden bij het bevoegd gezag middels een BUS melding. De sanering dient te worden uitgevoerd door een BRL 7000, protocol 7001 gecertificeerde aannemer. De milieukundige begeleiding dient onder BRL 6000 met bijbehorend protocol 6001 te worden uitgevoerd. Conclusie bodem

De onderzoeken worden, zoals voorgeschreven, ingediend bij de aanvraag omgevingsvergunning. Er zal worden voldaan aan de in het aanvullend bodemonderzoek voorgeschreven werkwijze. De bodemkwaliteit en de voorgeschreven werkwijze vormen evenwel geen belemmering voor de realisatie van het project.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

4.2

Geluid, akoestisch onderzoek

In opdracht van SGS Search is een akoestisch onderzoek uitgevoerd door SPA WNP Ingenieurs, (definitief rapport d.d. 29 juli 2021 van SPA WNP Ingenieurs). Het akoestisch onderzoek wordt eveneens als bijlage bij het projecplan en de aanvraag Wabo toegevoegd. Het woongebouw ligt binnen de bebouwde kom, in de geluidzones van de Het Kleine Loo, de Hofzichtlaan en de Finnenburg. Voor de Walenburg en de Hongarenburg geldt een maximale rijsnelheid van 30 km/uur. Ondanks het feit dat er geen sprake is van een geluidzone langs deze wegen, is in het onderzoek de geluidbelasting vanwege deze wegen toch berekend. Dit omdat: •

•

de gemeente in het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing, de belangen van het realiseren van het bouwplan af moet wegen tegen de mogelijke hinder door de geluidbelasting; bij het realiseren van de woningen, deze geluidbelasting meegenomen kan worden bij de beoordeling van de geluidwering, in het kader van een goed woonklimaat. De overige wegen liggen op grotere afstand van het plangebied en/of de verkeersintensiteit is er dusdanig gering, dat deze wegen niet relevant zijn met betrekking tot de geluidbelasting. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van het verkeer op:

•

Het Kleine Loo, de Hofzichtlaan en de Finnenburg lager is dan de voorkeurswaarde van 48 dB. De wet geluidhinder vormt dan ook geen belemmering voor het realiseren van het woongebouw. de Walenburg (30 km/uur) hoger zal zijn dan de voorkeurswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder, maar (ruim) lager dan de maximale ontheffing zoals deze geldt voor gezoneerde wegen. Op basis hiervan wordt gesteld dat de geluidbelasting vanwege het verkeer op deze 30 km-wegen, aanvaardbaar is. Er zijn geen reële maatregelen te treffen, waarmee de geluidbelasting ten gevolge van de Walenburg gereduceerd kan worden tot de voorkeurswaarde. de Hongarenburg (30 km/uur) ruim lager is dan de voorkeurswaarde van 48 dB.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

Uit het onderzoek blijkt dat alle nieuwe woningen beschikken over één of meerdere geluidluwe gevels. Hiermee wordt voldaan aan de richtlijnen van het gemeentelijke geluidbeleid. Conclusie geluid

Het onderwerp geluid vormt geen belemmering voor de realisatie van het projectplan. 4.3

Bedrijven & Milieuzonering, Externe Veiligheid

De onderwerpen bedrijven & milieuzonering en externe veiligheid zijn onderzocht vanuit de beleidskaders en richtlijnen die daarvoor gelden (rapport SGS Search d.d. 17 februari 2022). Een aanvullend bureauonderzoek is uitgevoerd vanuit de onderzoeken en analyses die gedaan zijn in verband met de vaststelling van het bestemmingsplan Mariahoeve. Ter toelichting dient het volgende te worden opgemerkt. Bedrijven & Milieuzonering

De planlocatie valt binnen het werkingsgebied van bestemmingsplan ‘Mariahoeve’ (vastgesteld op 04-04-2013). In dit bestemmingsplan heeft de planlocatie op dit moment de enkelbestemming ‘Bedrijf’, in de gewenste situatie wordt dit gewijzigd naar ‘Wonen’. De planlocatie wordt omringd door de functies ‘Wonen’ (geel), ‘Gemengd-1’, ‘Maatschappelijk’ en ‘Groen’. In de directe omgeving van de planlocatie zijn dan ook geen bedrijfsbestemmingen gelegen.

Gebouwen 1, 2, 3 en 4, Bedrijven en Milieuzonering

Voor de functie ‘Maatschappelijk’, gesitueerd aan de oost-, zuid- en westzijde van de planlocatie, kan waargenomen worden dat deze in de huidige situatie ingericht zijn als kinderopvang (gebouw 1), onderwijsinstelling (gebouw 2) en werkcentrum (gebouw 3). Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

Gezien de situering zijn de kinderopvang en onderwijsinstelling (basisschool) relevant voor de planlocatie, aangezien tussen het werkcentrum en de planlocatie reeds een andere (gevoelige) functie is gelegen. Voor zowel een kinderopvang als een basisschool geldt de categorie 2 (VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering, editie 2009). Voor een gemengd gebied geldt derhalve een richtafstand van 10 meter, tussen de betreffende functies en het nieuw te realiseren woongebouw. De functie ‘Gemengd-1’, gelegen op het gebouw (gebouw 4), direct ten westen en noorden van de planlocatie, houdt in dat in het betreffende gebouw de volgende functies aanwezig mogen zijn: a) bedrijven behorend tot categorieën A en B van de Staat van bedrijven bij functiemenging; b) culturele voorzieningen; c) dienstverlening; d) horeca in de categorie 'licht' op de beganegrondlaag; e) welzijnsvoorzieningen; f) wonen uitsluitend op de verdieping(en), In de huidige situatie wordt de begane grond (commerciële ruimten) voornamelijk ingenomen door winkels en lichte horeca, de eerste en tweede verdieping zijn in gebruik als woonruimte (appartementen). De functies op de begane grond worden reeds in hun mogelijkheden beperkt door de bovengelegen appartementen.

Conclusie Bedrijven & Milieuzonering

De realisatie van het woongebouw (met commerciële ruimte in de plint) levert, mede gezien de richtafstanden, geen extra beperkingen op. Vanuit de aanwezige bedrijven en milieuzoneringen zijn er geen belemmeringen te verwachten voor de voorgenomen ontwikkelingen.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

Externe Veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijk besluit voor het toelaten van (beperkt) kwetsbare objecten moet worden getoetst aan risiconormen en veiligheidsafstanden. Dit is met name relevant op korte afstand van risicobronnen. Indien een (beperkt) kwetsbaar object wordt toegelaten binnen het invloedgebied van een belangrijke risicobron, moet ook het groepsrisico worden verantwoord. Bovendien is het van belang om af te wegen in hoeverre nieuwe risicobronnen binnen een plangebied worden toegestaan. Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen. Toetsingskaders zijn het "Besluit externe veiligheid inrichtingen” (Bevi), het "Besluit externe veiligheid transportroutes" (Bevt) en het "Besluit externe veiligheid buisleidingen" (Bevb). Daarnaast zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting, moeten worden aangehouden.

Voor het onderwerp Externe Veiligheid is eveneens bureaustudie gedaan en aansluiting gezocht bij de analyses en onderzoeken die zijn gedaan in het kader van de totstandkoming van het bestemmingsplan Mariahoeve. Tevens is uitgegaan van de risicokaart van de provincie Zuid-Holland. De omgeving, burgers en bewoners mogen voor de veiligheid en hun woonomgeving rekenen op: -

Een minimum beschermingsniveau, uitgedrukt als het plaatsgebonden risico; Een expliciete afweging en verantwoording van de kans op een groot ongeluk met veel dodelijke slachtoffers, uitgedrukt als het groepsrisico.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

In onderstaande figuur is een uitsnede gegeven van de Risicokaart Zuid-Holland, waarop de planlocatie is aangegeven met de blauwe punt. De risicobronnen zijn in rood weergegeven. Hieruit valt te zien dat zich in de directe omgeving van de planlocatie geen risicovolle functies of objecten bevinden.

Binnen de beoogde bestemming in de gewenste situatie op de planlocatie wordt niet voorzien in het oprichten van een risicovolle activiteit, zoals Bevi-activiteiten. Uit de Risicokaart Zuid-Holland blijkt dat het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting of de veiligheidsafstanden van andere stationaire risicobronnen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege risicovolle inrichtinge.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

Het risicovolle object dat het dichtst bij de planlocatie is gelegen betreft het Gasdrukregel- en meetstation 10-95-05, gesitueerd op ca. 300 meter ten zuidwesten van de planlocatie. Voor dit object geldt een risicoafstand van 15 meter, waaruit geconcludeerd kan worden dat dit geen invloed heeft op de ontwikkelingen op de planlocatie. • Buisleidingen Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Het uitgangspunt is dat er een verplichting geldt om het groepsrisico mee te wegen en te verantwoorden bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het invloedsgebied van een geprojecteerde of bestaande buisleiding. In het plangebied liggen de aardgastransportleidingen W-514-016 en W514-018 van de Gasunie. De eerste buisleiding heeft een diameter van 406 mm en een werkdruk van 40 bar. De tweede buisleiding is een vertakking van de eerste buisleiding naar de brandweerkazerne en heeft een diameter van 2 inch en een werkdruk van 40 bar. Uit de Risicokaart Zuid-Holland blijkt dat op een afstand van ca. 590 meter ten westen van de projectlocatie Walenburg 21 een buisleiding gesitueerd is, waardoor aardgas wordt vervoerd door de Gasunie (naam: W-514-16). De buisleiding heeft een maximale werkdruk van 40 bar. Er zijn geen specifieke maatregelen vastgesteld voor deze buisleiding.

Het blijkt dat de planlocatie niet is gelegen binnen het invloedgebied van relevante buisleidingen voor aardgas en vloeibare brandstoffen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege buisleidingen. • Vervoer gevaarlijke stoffen over de weg Uit de Risicokaart Zuid-Holland blijkt verder dat het aspect externe veiligheid niet relevant is, aangezien zich in de omgeving van de planlocatie geen relevante transportroutes (water, weg, rail) van gevaarlijke stoffen bevinden. Op ruim 700 meter ten oosten van de planlocatie is de N14 gesitueerd, waarover wegtransport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Dit wegvak is aangemerkt als Z53, en betreft het gedeelte tussen de A4 (afrit 8) en N44 Wassenaar (incl. Sytwendetunnel). Conform de Regeling basisnet geldt voor dit wegvak een PR 10-7 contour van 19 meter. De planlocatie is op ruimschoots voldoende afstand van de risicovolle transportroutes gelegen, waardoor deze geen belemmering opleveren voor de ontwikkelingen.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

• Groepsrisico In het kader van het bestemmingsplan Mariahoeve is onderzocht in hoeverre het groepsrisico toeneemt in het plangebied. In het invloedgebied worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Toename van het groepsrisico als gevolg van het bestemmingsplan Mariahoeve is derhalve niet aan de orde. Een nadere verantwoording is daarom niet noodzakelijk. Op grond van de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen moet bij een bestemmingsplan de risicobenadering worden toegepast. Dit geldt wanneer de ontwikkeling binnen 200 meter van de transportas is gesitueerd. Het plangebied van Mariahoeve ligt op grote afstand van snelwegen en de Route gevaarlijke stoffen (Binckhorstlaan en de Benoordenhoutseweg). Een nadere verantwoording is in het kader van het bestemmingsplan niet noodzakelijk geacht. Hetzelfde kan geconcludeerd worden met betrekking tot het onderhavige project. Voor externe veiligheid is LPG de maatgevende stof binnen het Stadsgewest Haaglanden. Nu het vervoer van deze stof niet is toegestaan, is het groepsrisico ter hoogte van de plangrens nihil. Er is geen 10-6 per jaar plaatsgebonden risicocontour. Dit geldt zodoende ook voor de locatie Walenburg 21. Conclusie Externe Veiligheid

Gelet op het voorgaande en de analyse die in verband met het vigerende bestemmingsplan is uitgevoerd zijn extra risicoberekeningen niet noodzakelijk en hoeven er geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik op de locatie. Daarnaast leidt het projectplan op de locatie niet tot een toename van de personendichtheid in het gebied die van invloed is voor het groepsrisico. Van een overschrijding van de oriëntatiewaarden zal dan ook geen sprake zijn. Aanvullende onderzoeken zijn niet noodzakelijk. Externe veiligheid vormt geen belemmering voor het projectplan. Gelet op de afwezigheid van risicobronnen op korte afstand van de planlocatie, en de ligging van de planlocatie in bestaand woongebied, hoeven er geen nadere eisen aan het plan gesteld te worden in het kader van het aspect externe veiligheid.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

4.4

Natuurtoets, luchtkwaliteit, ecologie en stikstof

In opdracht en in samenwerking met SGS Search heeft het gespecialiseerde bureau Staring Advies een quick-scan natuurtoets uitgevoerd. Uit de quick-scan (d.d. 9 maart 2021) blijkt dat voor de voorgenomen sloop- en bouwactiviteiten aan de Walenburg 21 aanvullend onderzoek naar vleermuizen (verblijfplaatsen en gebouw bewonende soorten) noodzakelijk is. Het aanvullend onderzoek is gedaan en opgeleverd (eindrapportage Staring Advies d.d. 25 oktober 2021). • Natuurtoets, eindrapportage vleermuizenonderzoek Uit de eindrapportage vleermuizenonderzoek blijkt dat de geplande sloop van een voormalig autobedrijf en de realisatie van het appartementencomplex aan de Walenburg 21 geen significant negatief effect hebben op vleermuizen. Het aanvragen van een ontheffing en het opstellen van een mitigatie- en compensatieplan is niet noodzakelijk, aangezien er geen overtredingen van de Wet natuurbescherming optreden. • Luchtkwaliteit De wettelijke context van het aspect Luchtkwaliteit is geregeld in de Wet geluidhinder en meer in het bijzonder de landelijke Regeling NIBM (‘Niet in betekende mate’). Tevens is de Wet nader uitgewerkt in het Besluit niet in betekende mate. In het Besluit niet in betekenende mate is vastgelegd dat wanneer een ontwikkeling niet meer bijdraagt dan 3% aan de grenswaarde, deze niet getoetst hoeft te worden aan de wettelijke grenswaarden.

Hierin staat dat meer dan 1,2 microgram stikstofdioxide en/of fijnstof per m3 wordt aangemerkt als in betekenende mate. In de Regeling niet in betekenende mate is dit doorvertaald naar 1.500 woningen, ofwel 7.500 verkeersbewegingen (uitgaande van 5 verkeersbewegingen per woning, conservatieve aanname conform de ASVV 2004) of 10.000 m2 kantoorruimte. De realisatie van het projectplan leidt niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

•

Ecologie

Bij ecologie gaat de aandacht uit naar de ruimte voor natuurvriendelijke oevers en natte ecologische verbindingszones. Dit is echter niet van toepassing op het projectplan. Een aanvullende motivering op dit onderwerp is niet noodzakelijk. Conclusie natuur onderwerpen

Met inachtneming van de onderzoeksresultaten resulteert de ontwikkeling en realisatie van het projectplan niet in betekenende mate in een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Gezien de ligging van het plangebied ten opzichte van de Natura-2000 zone kan een AERIUS achterwege (stikstofberekening) blijven en staan alle voornoemde milieukundige onderwerpen de voorgenomen ontwikkeling en realisatie van het projectplan niet in de weg.

4.5

Waterparagraaf

Om te bepalen wat de invloed is van het projectplan op de waterhuishouding is een waterparagraaf opgesteld door SGS Search (rapport 17 februari 2022). Tevens is gebruik gemaakt van een aanvullend advies omtrent de waterafvoersystemen (bijlage bij waterparagraaf van Installatie Adviesgroep d.d. 4 februari 2022). In een vroeg stadium van de planvorming dient overleg te worden gevoerd met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van het Waterschap Rivierenland (verder: Rivierenland), verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van de ontwikkeling dient overleg gevoerd te worden met de waterbeheerder over de ontwikkelingen. Tevens dient het bevoegd gezag de waterparagraaf in het kader van het wettelijk vooroverleg ter beoordeling voor te leggen aan de Omgevingsdienst Haaglanden en het Hoogheemraadschap. Conclusie waterparagraaf

Op basis van de uitvoerige Waterparagraaf van SGS Search en de berekeningen van Installatie Adviesgroep dient geconcludeerd te worden dat het project geen belemmering vormt voor de waterhuishouding in het openbaar gebied.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

4.6

Archeologie en cultuurhistorie

Voor het plangebied van het bestemmingsplan Mariahoeve is bureau onderzoek gedaan. Vanuit de bijlagen bij het bestemmingsplan Mariahoeve kan worden opgemaakt of en in hoeverre sprake is van een verhoogde verwachtingswaarde. Uit onderzoek blijkt dat de gemeente een aantal bestemmingen heeft voorzien van een nadere aanduiding. Voor een deel van het bestemmingsplan gebied geldt een archeologische verwachting. Voor deze gronden is een dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ opgenomen op de verbeelding en de regels. Voor werkzaamheden in deze gronden die de grond roeren in het kader van bouwplannen zijn bouwregels opgenomen waarvan aan de omgevingsvergunning nadere voorwaarden kunnen worden gesteld. Voor de locatie Walenburg geldt geen dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’. Geconcludeerd kan worden dat er geen verwachtingswaarde op deze locatie is. Daarom kan een nader archeologisch onderzoek ten tijde van de aanvraag achterwege blijven. Conclusie archeologie en cultuurhistorie Voor vrijwel het gehele bestemmingsplangebied waarin de locatie gelegen is geldt geen hoge verwachtingswaarde. Op de locatie is bovendien niet voorzien in een dubbelbestemming. Er zijn geen archeologische of cultuurhistorische belemmeringen die de realisatie van het project in de weg staan.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

4.7

Groen, bomen en verduurzaming

In verband met het eerste beginselplan is een bomen analyse opgesteld (rapport van 8 januari 2020, Boudewijn Hoveniers en Hoven Landscaping). Alle voor het projectgebied relevante bomen zijn geïnventariseerd en in kaart gebracht.

Gebleken is dat een aantal bomen dienen te worden verwijderd vanwege de slechte staat.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

De conclusie luidt als volgt: De aanwezige groenstrook bestaat uit veel zaailingen en bomen die te groot zijn geworden voor de locatie. Er is afgelopen najaar het benodigde onderhoudssnoei gepleegd aan de bomen hierdoor zijn de bomen weer voor een jaar vitaal. Maar blijft het volume aanwezig, wat zorgt voor een donkere en onaangename doorgang. Door zoals vermeld in bovenstaande een aantal bomen te verwijderen zal er meer licht komen bij de onderbeplanting en de te handhaven bomen zullen mooier uitgroeien. De onderbeplanting is niets aan gedaan dit bestaat voornamelijk uit opschot/zaailingen van aanwezige bomen en wat bosplantsoen. Door de beplanting kort te zetten en zaailingen te verwijderen kan de onderbeplanting weer vitaal worden en zelfs een grotere biodiversiteit krijgen door de strook aan te vullen met andere soorten. Voor de wijk kan een lagere begroeiing tevens zorgen voor een betere leefbaarheid. Dit i.v.m. meer overzicht en waardoor een veiliger gevoel ontstaat en tevens een betere bereikbaarheid van het achtergelegen winkelcentra. Zoals in het burgerwetboek omschreven burgerrecht artikel 5:44 lid 1 mogen overhangende takken worden verwijderd alleen zorgt dit er voor dat er een rechte wand ontstaat waarbij de vorm en vitaliteit van de aanwezige bomen verloren gaat.

Door de werkzaamheden uit te voeren als omschreven zal er een mooie groenstrook ontstaan die toekomstbestendig is. Het terrein kan ontwikkeld worden en de bewoners hebben een vitale toekomstbestendige groenstrook. Beide punten is een + voor de leefbaarheid van de wijk. Voorts dient vermeld te worden dat naast het behoud van de bestaande groenstrook het gebied rondom de bebouwing vergroend gaat worden. De nieuwe massa zal aan de voorzijde omringd worden door verschillende soorten grassen en heesters.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

Deze heesters zullen doorlopen tot in de bestaande groenstrook om meer groen volume te realiseren. De twee parkeerplaatsen aan de voorzijde van de massa zullen gerealiseerd worden middels grasbetontegels waardoor het beeld ontstaat dat het groen doorloopt.

Aan de achterzijde van de massa sluiten de parkeerplaatsen aan op de bestaande situatie en zouden we graag de kwaliteit van het binnengebied willen vergroten door een boombak met een Hazelaar boom (Corylus colurna). Indien de planontwikkeling in een volgende fase komt is het streven erop gericht om in overleg met de naastgelegen bewoners een gezamenlijk plan te ontwikkelen voor het binnenterrein. Aan de zuidzijde wordt de locatie begrensd door een groenstrook en voetpad als buffer naar de schoollocatie. Deze groenstrook wordt middels het roteren en zorgvuldig positioneren van de drie massa’s behouden. Hier ligt tevens het lagere gedeelte van het volume dat in massa verwantschap toont met de overige bebouwing maar in uitstraling afwijkt van het plan. Door de massa op deze wijze te plaatsen kan bijna de gehele groenstrook behouden worden (wens stedenbouw).

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

Eén van de bomen in de gemeentelijke groenstrook heeft zijn takken ver over de kavelgrens heen hangen. Hierdoor ontstaan een conflict met de zorgvuldig afgestemde massa. Het betreft de Abeel Populier. Deze boom is circa 47 jaar oud en in slechte staat. De verwachting is dat de gemeente hiervoor een kapvergunning zal aanvragen. Er zal alsdan ook sprake zijn vervanging van deze boom door een nieuwe van gelijke soort. Het aantal bomen neemt zodoende niet af. In totaal worden 2 bomen gekapt. Eén van de gemeente en één op eigen terrein. Tot slot in dit verband wordt vanuit duurzaamheid opgemerkt dat sprake is van een duurzame en toekomstbestendige ontwikkeling. Aangezien Mariahoeve de pilotwijk is voor de gemeentelijke visie ‘Energietransitie’ zullen alle woningen in het plan gasloos worden gerealiseerd. Wij beogen gasloos te ontwikkelen middels het toepassen van de warmtepomp, ‘wtw’ en zonnepanelen (op de hoge daken). Maar gezien de snelle ontwikkelingen omtrent duurzaamheid kan in een later stadium wellicht nagedacht worden over bijvoorbeeld waterstofgas. Dat is nu nog in de onderzoeksfase. Maar dit staat de indiening van het nu voorliggende definitieve eindplan (Definitief Ontwerp, ARCHITEKTENKOMBINATIE d.d. @ 2022) niet in de weg. De groene ruimte rondom het terrein zal naast parkeervoorziening ook volledig natuur-inclusief worden ontworpen.

Hiermee zal de gemeentelijke groenstrook tevens meer betekenis krijgen voor dieren en planten. De toevoeging van de nieuwe massa’s en het groen vormen – zowel stedenbouwkundig als architectonisch – een waardevolle kwaliteitsimpuls voor Walenburg 21 in het bijzonder en voor Mariahoeve in het algemeen.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

5. 5.1

UITVOERBAARHEID Economische uitvoerbaarheid en kostenverhaal

Het beoogde projectplan met functiewijziging is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Vastgesteld dient te worden dat het projectplan met functiewijzing procedureel onder de reikwijdte van artikel 2.12 lid 1, aanhef en onder a, onder 3° Wabo (uitgebreide procedure) valt. Op deze procedure is de UOV van toepassing. Tevens valt het projectplan onder de reikwijdte van artikel 6.12 lid 1 Wro en artikel 6.2.1 Bro. Zodoende is sprake van kosten die verhaald dienen te worden op de eigenaar van de locatie. Bij voorkeur via een anterieure overeenkomst. Een separate overeenkomst strekkende tot verhaal van gemeentelijke (apparaats)kosten dient met eigenaar gesloten te worden. Eigenaar zal zich hieraan committeren. Voor de gemeente geldt dan dat – ten tijde van het ter inzage leggen van het ontwerp besluit – de anterieure overeenkomst getekend dient te zijn, zodat het gemeentelijk kostenverhaal verzekerd is. Tot slot dient opgemerkt te worden dat de locatie reeds in eigendom is van eigenaar, zodat de besluitvorming en het aangaan van de anterieure overeenkomst niet aan enig (privaatrechtelijk) voorbehoud onderhevig is. De bouwkosten komen geheel voor rekening en risico van eigenaar. Het betreft zodoende een privaat initiatief. Nu het kostenverhaal verzekerd is en de bouwkosten geheel door eigenaar kunnen worden voldaan is het projectplan economisch uitvoerbaar.

Conclusie economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling en realisatie van het gehele projectplan wordt gedragen door eigenaar. Het gemeentelijk kostenverhaal is verzekerd via een anterieure overeenkomst. De economische en financiële uitvoerbaarheid wordt geacht gewaarborgd te zijn.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid en planschade

Gelet op het hiervoor in hoofdstuk 2 genoemde (gemeentelijke) beleid dient vastgesteld te worden dat het projectplan, juist in deze tijd, kan worden toegejuicht. Ook voor de lange termijn zal naar verwachting met de verdere internationalisering van Den Haag sprake zijn van een blijvende vraag naar voldoende woningvoorraad. De ligging van de locatie binnen een bestaande woonomgeving biedt een uitgelezen kans om een kwalitatief hoofwaardig woningbouwproject met bedrijfsruimte toe te voegen aan dit deel van de wijk Mariahoeve. Het projectplan betekent een gewenste maatschappelijke kwaliteitsimpuls in de omgeving. Het oude en gedateerde gebouw wordt vervangen door een duurzaam en toekomstbestendig ontwerp. Voorzover sprake is van planschade aan de zijde van direct belanghebbenden als gevolg van de (ruimtelijke) besluitvorming voor de realisatie van het projectplan zal dit via de anterieure overeenkomst op de eigenaar afgewenteld worden. In zoverre is de anterieure overeenkomst tevens aan te merken als een overeenkomst in de zin van artikel 6.1 Wro. Naar verwachting zal het projectplan echter – vanuit vastgoedtechnisch oogpunt – eerder een waard vermeerderend effect veroorzaken op de bestaande objecten in de nabije omgeving van de locatie. Conclusie maatschappelijke uitvoerbaarheid

De ontwikkeling en realisatie van het projectplan op de locatie kan gezien worden als een maatschappelijk en ruimtelijk wenselijke ontwikkeling. De economische haalbaarheid en maatschappelijke uitvoerbaarheid voor de uitvoering van het projectplan zijn gewaarborgd. Gelet op hetgeen in deze ruimtelijke onderbouwing is toegelicht en gemotiveerd zijn er geen belemmeringen aanwezig, noch te verwachten, die de gemeentelijke (ruimtelijke) medewerking en vergunningverlening in de weg staan. Uitvoering van het projectplan zal naar verwachting eind 2022 plaatsvinden.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

5.3

Communicatie

In overeenstemming met de motiveringen van de beginselplanuitspraak (16 oktober 2020) heeft eigenaar een projectwebsite ontworpen en online geplaatst. De website www.woneninwalenburg.nl vormt enerzijds een platform om periodiek meer informatie te geven over de voortgang van het project en voor de uiteindelijke verkoop van de appartementen. Echter, op dit moment vormt de website het platform voor de informatiebijeenkomst. Om dat mogelijk te maken heeft een actieve flyer actie plaatsgevonden.

Deze flyer is verspreid onder 2.571 (!) huishoudens in de omgeving. Op de website is bekendgemaakt dat men zich kon inschrijven voor de informatiebijeenkomst op 13 januari 2022.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

Gebleken is dat er geen inschrijvingen hebben plaatsgevonden. Geconcludeerd wordt dat het projectplan op voldoende draagvlak vanuit de omgeving kan rekenen. In ieder geval dient uiteraard nog de vereiste bekendmakingen vanuit de gemeente plaats te vinden omtrent de aanvraag Wabo in het formele traject. Wellicht dat er in dat stadium van de procedure nog aanleiding bestaat een tweede bijenkomst te organiseren in samenwerking met de gemeente. Dat is uiteraard afhankelijk van de vraag of en in hoeverre belanghebbenden zich bij de gemeente melden of sprake is van – ruimtelijk relevante – zienswijzen.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

Geraadpleegde bronnen (niet limitatief) § § § § § § § § § § § § § § § §

Bestemmingsplan Mariahoeve (inclusief toelichtingen en bijlagen/onderzoeken) Rijksbeleid, SVIR Provinciaal Beleid, Gemeentelijke beleidskaders, gemeente Den Haag Onderzoeken SGS Search Bodemonderzoek Van er Helm Kenniscentrum Infomil, Ministerie van Infrastructuur en Milieu, www.infomil.nl www.ruimtelijkeplannen.nl Besluit NIBM Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) Wet bodembescherming (Wbb) Wet geluidhinder (Wgh) Wet milieubeheer (Wmb) Wet ruimtelijke ordening VNG handreiking ‘Bedrijven & Milieuzonering, 2009’.

COLOFON Deze ruimtelijke onderbouwing is in opdracht van Walenburg BV opgesteld ten behoeve van de uitvoering van het projectplan. Hoewel aan de totstandkoming van deze ruimtelijke onderbouwing voor het projectplan de grootst mogelijke zorgvuldigheid en aandacht is besteed, aanvaardt de redacteur geen aansprakelijkheid voor de gevolgen van onvolledigheid of onjuistheden.

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

BIJLAGE 1 BEGINSELUITSPRAAK 16 OKTOBER 2020

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

BIJLAGE 2: WELSTANDSADVIES 2E BEGINSELPLAN 28 JULI 2021

Wonen in Walenburg www.woneninwalenburg.nl

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11773657/1