RIS312977 Bijlage

Grip op de Haagse plint Strategie voor sturing op levendige, diverse en inclusieve plinten

Opdrachtgever: Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling Auteurs: Steven Hamming, Damo Holt, Gert-Jan Fernhout Versie: Definitief, mei 2022

2

Inhoudsopgave A. Aanleiding en plaatsbepaling 1. Mooie skyline, mooie eyeline 2. Wat is een goede of een slechte plint? 3. Waarom plinten niet altijd vanzelf goed worden B. Naar betere plinten voor Den Haag 1. Beschikbaar instrumentarium; de Plinten-ladder 2. Beschikbaar instrumentarium effectief inzetten 3. Inspirerende voorbeelden 4. Sturen op ruimtelijke kwaliteit op ooghoogte: vuistregels C. Toepassing op Den Haag: drie casussen 1. Beatrixkwartier en Laan van NOI 2. Laakhavens 3. De Binckhorst D. Roadmap 1. Hoe nu verder?

E. Bijlage Overzicht toepassing Plinten-ladder op drie casussen

3

Mooie skyline, mooie eyeline

A.1. ACHTERGROND EN AANLEIDING

Den Haag is trots op haar ‘sky line’, maar voor de beleving van de stad is de ‘eye line’ misschien nog wel belangrijker; datgene wat je op ooghoogte ziet wanneer je door de stad loopt. De plinten vormen daar een belangrijk onderdeel van. Den Haag is een fijne stad en dat willen we zo houden. De gemeente heeft een bijzondere verantwoordelijkheid in het bewaken van de leefbaarheid van de stad en is gelegitimeerd om in te grijpen als het publieke belang daarom vraagt. Bijvoorbeeld als de private sector onvoldoende in staat blijkt de leefbaarheid te borgen. Dat lijkt bij de invulling van de plinten in den Haag het geval. De dagelijkse praktijk van vastgoedontwikkeling en planvorming in de stad toont aan dat stedelijke kwaliteit, levendigheid en inclusiviteit maar beperkt ‘vanzelf’ tot stand komt bij invulling van de plinten, zeker bij grootschalige nieuwbouwontwikkelingen. In het bijzonder is behoefte aan meer kansen voor lokale Haagse ondernemers en initiatieven om zich op goede plekken in de stad te kunnen ontplooien. In de meeste nieuwbouwontwikkelingen in Den Haag is de invulling van plinten in handen van private ontwikkelaars en beleggers met een één-dimensionaal belang: het realiseren van een zo hoog mogelijk rendement op hun geïnvesteerde vermogen.

Dat betekent over het algemeen dat zij het liefst verhuren of verkopen aan de partij die ze de meeste inkomsten en de minste risico’s oplevert. In de praktijk zijn dat (1) de grote, (inter)nationale ketens en niet de kleinere lokale ondernemers, of startende ondernemers die vernieuwing en diversiteit brengen of (2) eerder woningen (met het bijbehorende parkeren), dan bedrijfsruimte, winkels, horeca, maatschappelijke voorzieningen (o.a. buurtontmoetingsruimtes) en leisure-voorzieningen, laat staan tijdelijke functies/ placemaking. Ook in de al bestaande voorraad zien we verdringing van dergelijke functies en ondernemers. Zij krijgen forse huurverhogingen opgelegd of (desnoods via allerlei omwegen) beëindiging van de huur. De vastgoedeigenaar wil de ruimte graag verhuren aan partijen die wel de hoogste huur kunnen betalen. Soms is het ook onwetendheid of onbekendheid met interessante (lokale/ bijzondere) alternatieven. De toekomst is aan plekken waar ontmoeten, werken, eten & drinken, winkelen, ontspannen en wonen in een prettige omgeving bij elkaar komen. In een mix van lokale eigenheid en (inter)nationale mondaine uitstraling, die vanuit een diversiteit aan concepten en ondernemers duurzaam waarde creëert voor bewoners, bezoekers, ondernemers en vastgoedeigenaren.

Maar hier speelt het free-rider probleem: welke vastgoedeigenaar is bereid om een lagere huur te accepteren voor een huurder die iets toevoegt aan de aantrekkelijkheid van de straat of het gebied als geheel? De praktijk is dat voor de meeste private ontwikkelaars en beleggers hun eigen korte termijn financiële focus het wint van de waarde-creatie voor het hele gebied op langere termijn. Er is sprake van marktfalen.

4

Wat is een goede plint?

A.2. ACHTERGROND EN AANLEIDING

Het mixen van verschillende functies in de plint, waardoor er een levendig straatbeeld op ooghoogte ontstaat.

In de plint is er gezorgd voor een goede verbinding tussen de horeca en de voorbijgangers

Bron: Handboek Superplinten (Heren5 architecten, AM, STIPO, 2021)

Detailhandel en kleine korrelgrootte bevordert de mogelijkheid tot diversiteit in de plintinvulling

5

Wat is een slechte plint?

A.2. ACHTERGROND EN AANLEIDING

Monofunctioneel gebruik dat weinig contact maakt met de straat

Anonieme in- en uitgangen zonder ogen op straat zorgen voor gebrek aan levendigheid en onveiligheid

Bron: Handboek Superplinten (Heren5 architecten, AM, STIPO, 2021)

Grote ketens met anonieme gevels maken een blinde muur op plintniveau die de straat niet verbeterd

6

Waarom plinten niet altijd vanzelf goed worden

A.3. ACHTERGROND EN AANLEIDING

Voldoende betaalbare ruimte in de plint is belangrijk voor inclusie, diversiteit en vernieuwing. Maar anders dan bij wonen, zijn er geen corporaties voor betaalbare plinten en kan de gemeente via het RO-instrumentarium geen percentage sociale huur voor plinten afdwingen. Die ruimte die corporaties hadden om -met het oog op de leefbaarheid- ook actief te investeren in de kwaliteit en aantrekkelijkheid van plinten is door de wetgever niet tot hun kerndoelstellingen benoemd. Wat gelukkig niet betekent dat ze er niets meer aan doen, maar toch... De gemeente kan via bestemmingsplannen sturen op diversiteit van functies en kan, door heel precies te zijn, daar zelfs behoorlijk ver in gaan. Dat beperkt echter sterk de broodnodige flexibiliteit en geeft vaak veel gedoe bij vernieuwing. De conclusie: voor de realisatie van maatschappelijk gewenste invullingen van de plinten is creativiteit vereist. Daarom ook ligt de focus van deze strategie op de ‘plint’: de plek waar de stad het meest intens beleefd wordt en die de dus de beleving van de stad sterk beïnvloedt. Doel van deze strategie is het actief sturen op de realisatie van levendige, aantrekkelijke en diverse plinten, gericht op een inclusief resultaat: betaalbaar en bereikbaar/ toegankelijk voor ook lokale Haage ondernemers en initiatieven. Het gaat er hier niet om te bepalen ‘Wat komt waar precies’.

Dit vraagt precieze programmering en maatwerk per situatie. De centrale vraagstelling is ‘welke principes/ sturingsmechanismes en werkwijzen/instrumenten moeten we hanteren om het doel te realiseren?’ Deze strategie richt zich primair op financieel-economische, en programmatisch en planologische sturing. Parallel hieraan is het mogelijk om via slimme ruimtelijk-stedenbouwkundige principes te sturen op de beoogde invulling van plinten. We zetten deze principes kort uiteen. Daarbij kan synergie benut worden in sturing op functies, RO, gebouwtypologieën en vormgeving van plinten. We presenteren hier een stadsbreed in te zetten instrumentarium. Uiteindelijk gaat het er om per gebied en situatie daarbinnen gerichte keuzes te maken welke instrumenten in te zetten. Dit wordt voorbeeldgewijs voor drie casussen uitgewerkt: Beatrixkwartier/Laan van NOI, Binckhorst en Laakhavens. Zie blok C. voor nadere toelichting en concrete adviezen voor deze casussen.

7

Beschikbaar instrumentarium: de Plinten-ladder

B.1. NAAR BETERE PLINTEN IN DEN HAAG

In ons rapport ‘Grip op vastgoed voor economische activiteiten’ presenteerden wij een overzicht van het instrumentarium dat de gemeente Den Haag tot haar beschikking heeft om in te grijpen in de vastgoedmarkt om zo tot de voor de stad beste aanwending daarvan te komen. Specifiek voor de bevordering van de maatschappelijk gewenste plinten ziet deze menukaart er als volgt uit: Levendige en gevarieerde plinten Zelf doen

• • •

Plinten-BV: ontwikkelen/ in eigendom nemen/ aan- en verhuren Plintenbeheer-organisatie Achtervang-/garantie-regeling (aanhuur, in eigendom nemen)

Stimuleren

• • •

Plintenfonds (t.b.v. bekostiging plintenregisseur of compensatie lagere grex/ vexopbrengsten, evt. i.c.m. omzet- of ingroeihuren) Herinrichting-, (ver)huursubsidie of –lening Achtervang/ garanties (in €, tijd)

Reguleren

• • • • • • • • • • • •

Omgevingsplan (planregels, voorwaarden/ voorwaardelijke verplichtingen) Doelgroepenverordening opstellen (cf. woningbouw: betaalbaarheid borgen) Referentienormen (specifiek voor maatschappelijke voorzieningen) Beeldkwaliteitsplan en sturen op vertaling in private plannen, rol Welstand Inzet pro-actieve sturing via Q-team/ curator/supervisor Omgevingsvergunning met inrichtingsregels (bv. uitritten, installaties, etc.) Opnemen eisen in tender + kettingbedding bij gem. uitgifte/ verkoop vastgoed Erfpacht i.c.m. beleidsregels Uitruil-afspraken over bonus-rechten, verevening/afkoop of compensatie Sturing op opnemen kettingbeding via anterieure ovk/ ontwikkel ovk Afspraken over vergroten b.o.g. corpo’s (bv. via prestatieafspraken) BIZ met brancheringsplan

Verbinden

• • • • • •

Plintenregisseur/-makelaar Plintencommissie Plintenconvenant, plintenmanifest Gezamenlijke visie, plintenstrategie gebied Activeren VvE(‘s), vorming BIZ Tijdelijk gebruik/ placemaking/ programmeren openbare ruimte

(financieel)

(juridisch)

Richting geven • Integrale business case waarde-creatie plinten-verlevendiging • • • • • •

Gemeentelijk brancheringsbeleid/ plintenvisie voor gebieden Opnemen eisen/wensen in beleid, visies, gebiedspaspoorten Ontwikkelen straat- en plint-paspoorten Opstellen plintenhandboek Den Haag (met voorbeelden, inspiratie) Zicht op (omvang en type) marktbehoefte in de stad Visie gemeente op maatschappelijk gewenste plinten

8

Beschikbaar instrumentarium effectief inzetten -1

B.2. NAAR BETERE PLINTEN IN DEN HAAG

In de praktijk wordt de inzet van de instrumenten uit de plinten-menukaart vooral bepaald door de context per casus. Gaat het om een nieuwe ontwikkeling/ transformatie met een belangrijke rol voor gemeentelijk grondeigendom? Of gaat het om een situatie in bestaande stedelijke gebieden met privaat vastgoed, waar vooral gerichter zou moeten worden bijgestuurd in de plint-invullingen? We zien in beide voorkomende situaties vooral een aantal instrumenten waar de gemeente nadrukkelijker op kan inzetten: Voor (her)ontwikkelingen/nieuwbouw-gebieden: 1. Verwerk in elke gebiedsvisie, gebiedspaspoort etc. een expliciete visie op karakteristieken van maatschappelijk gewenste plinten (incl. tijdelijkheid/ place-making). Hier horen evident ook de referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen een plek in te hebben. Verken (evt. in samenwerking met het Rijk) of dit te vertalen is in een gemeentebrede of gebieds-specifieke doelgroepen-verordening (waarin juist ook op betaalbaarheid gestuurd wordt, net als in de woningbouw). 2. Stel stadsbreed of per gebied een Q-team of curator/ supervisor o.i.d. aan voor plinten, die pro-actief en expliciet stuurt op realisatie van de plannen. Verwerk aandacht voor functionele en ruimtelijke kwaliteit van plinten ook in de toetsing door Welstand. 3.

Ingeval van gemeentegrond: a) Neem in de tender eenduidige & toetsbare eisen en randvoorwaarden over de kwaliteit en betaalbaarheid van plintruimten op. Vertaal deze in het omgevingsplan (incl. planregels, voorwaardelijke verplichtingen) en de omgevingsvergunning. b) Geef de grond in erfpacht uit, waarbij de karakteristieken van de beoogde plinten zijn vastgelegd in contract en beleidsregels. c) Stel vast dat de beleggers per jaar een bepaald bedrag afdragen aan een plintenfonds, waaruit bijvoorbeeld een gezamenlijke plintenregisseur of –makelaar (met actieve verhuur-rol) wordt bekostigd.

9

Beschikbaar instrumentarium effectief inzetten -2

B.2. NAAR BETERE PLINTEN IN DEN HAAG

4. Ingeval van private grond is meer creativiteit nodig. Als basis is een gezamenlijke visie en plinten-strategie essentieel in de bereidheid tot afspraken. Zet vervolgens het verdienvermogen en/of risico-beperking voor de markt voorop. Dit zijn effectieve knoppen om tot afspraken over realisatie van de plannen te komen: a) Zet in op uitruil-regelingen. Dit kan door ontwikkelaars (bv. in prioritaire gebieden) meer of duurder programma te laten bouwen bij realisatie van een levendig en divers plint-programma. Of via een verevenings-constructie: er wordt bv. een (hoog) min. % segment voor functies in de plinten in het omgevingsplan opgelegd, wat men op plot x kan afkopen als de doelstellingen niet worden gehaald. Dit kan worden ingezet voor compenseren van ontwikkeling van een minder opbrengende functie op plot y. b) Stuur op vastleggen van voor de beoogde invullingen beschikbare plinten in kettingbeding in ontwikkelovereenkomsten. c) Hier kan een garantie-/achtervang-regeling voor de marktpartij dan zinvol zijn: als in de plannen opgenomen maatschappelijke gewenste huisvesting niet wordt afgezet dan garandeert de gemeente de afname (door derden) of neemt de gemeente de aanhuur-verplichting over danwel zelfs het eigendom van de plinten.

Een achtervang kan ook in de vorm van een financiële compensatie; de praktijk wijst dan wel uit dat harde afspraken over te leveren inspanningen etc. nodig zijn; er is dan een prikkel/ sanctionering voor de ontwikkelaar/eigenaar gewenst.

10

Beschikbaar instrumentarium effectief inzetten -3

B.2. NAAR BETERE PLINTEN IN DEN HAAG

5. Zowel in nieuwbouwontwikkelingen op gemeentelijke als op private grond is het denkbaar –in prioritaire gebieden- in te zetten op het in exploitatie nemen van de plinten door een plinten-BV. Deze neemt dan de verantwoordelijkheid voor koop en exploitatie, vooral aanen verhuur, alleen verhuur of primair actief beheer. Verplichting tot verkoop (wat alleen opgelegd kan worden bij ontwikkelingen op gemeentegrond) leidt wel tot gesplitst eigendom, waar beleggers minder op zitten te wachten. Dit betekent dan dus ook een lagere grondprijs. Goed alternatief is de verplichting tot verhuur aan de plinten-BV, voor bijvoorbeeld een vast bedrag per m2. De plinten-BV kan dan bepaalde ruimtes voor hogere bedragen verhuren, waardoor ook ruimte ontstaat voor lagere huren (of het werken met flexibele ingroei- of omzet-huren). De belegger is verzekerd van een voorspelbare vaste inkomst en heeft geen last van verhuur- en transactiekosten, leegstandsrisico’s etc. voor de plint. Deze incentive kan er goed toe leiden dat ook partijen op private gronden hier geïnteresseerd in zijn.

Vindt men dit toch niet wenselijk en is de urgentie hoog om hier zelf actief regie op te kunnen voeren, dan is het aankopen van het betreffende vastgoed denkbaar, mits dat in verhouding staat tot de rol van de betreffende plint (dit is bijvoorbeeld iets anders in een woontoren van 80 hoog dan in een gemengd 2-3 lagen hoog complex met allerhande functies. Ingeval van aankoop en/of afspraken over beheer kan het vastgoed worden ondergebracht in de voorgestelde op te richten Haagse InvesteringsMaatschappij (HIM) of (in de huidige situatie) bij de Centrale Vastgoedorganisatie Den Haag (CVDH). In Seestadt Aspern in Wenen heeft de gemeentelijke ontwikkel-maatschappij Wien 3420 een PPS opgericht met retailer SES: de winkelstraat BV huurt voor geïndexeerd €8 euro p/m2/m voor 12 jaar standaard alle plintenvastgoed van de beleggers en verhuurt dit aan een grote mix van functies en ondernemers.

11

Beschikbaar instrumentarium effectief inzetten -4

B.2. NAAR BETERE PLINTEN IN DEN HAAG

6. Voor situaties met bestaand vastgoed: a) Essentieel vertrekpunt is een gezamenlijke visie en strategie, dus een per gebied op te stellen visie en plintenstrategie. Als de neuzen niet dezelfde kant op staan (het ‘waarom’) krijg je het nooit goed afgesproken, georganiseerd, betaald en uitgevoerd (het ‘hoe’ en het ‘wat’). Hier zijn dus de vastgoedeigenaren cq. VvE(‘s) instrumenteel in. b) Zet in op het vervolgens samen opstellen van een plintenconvenant, gericht op de maatschappelijk gewenste doorontwikkeling van plinten. Ingeval van de aanwezigheid van een BedrijvenInvesteringsZone (BIZ) kan dit in de vorm van een collectief brancheringsplan. c) Spreek af een onafhankelijke plintenregisseur aan te stellen, die partijen met elkaar in contact brengt en helpt bij realisatie van de beoogde gezamenlijke doelstellingen (als bemiddelaar, matchmaker, vanuit overkoepelend marktinzicht). Diens inzet wordt dan bekostigd uit een in het convenant of via een aanwezige BIZ af te spreken jaarlijkse bijdrage. Dit kan via een vast bedrag, of naar rato per m2 vastgoedbezit. d) Benut de woningcorporaties waar mogelijk als partner, afhankelijk van hun bezit in de betreffende gebieden waar extra inzet nodig is. Bespreek gebiedsgericht met hen de ambities voor de plinten en maak afspraken over inzet en doorontwikkeling van hun b.o.g.

(bedrijfsonroerend goed) in de plinten danwel mogelijke overdracht of andere vormen van samenwerking.

Waarom niet de behoefte van de gebruikers expliciet centraal stellen? Bewoners, werknemers, ondernemers/ bedrijven, huurders, etc. oftewel de klanten van de beleggers/ vastgoedeigenaren cq. de klanten van hun huurders. Kom dan samen tot een plintenmanifest, wat de behoefte aan meer levendigheid en aantrekkelijkheid uitspreekt en concretiseert in specifieke functies, ideeën etc.. Partijen zouden dan (in overleg met de vastgoedeigenaren) een plintencommissie kunnen vormen, die in een gebied wordt gevraagd om reflectie/beoordeling van initiatieven in zowel nieuw/te herontwikkelen vastgoed als vernieuwing van plinten in bestaand vastgoed.

12

Inspirerende voorbeelden

B.3. NAAR BETERE PLINTEN IN DEN HAAG

Rotterdam Central District: gezamenlijke sturing van vastgoedeigenaren op kernwaarden van stedelijkheid en aantrekkelijkheid

Glamourmanifest Amstel III is een goed voorbeeld van vraaggestuurd/ bottom up initiatief voor verlevendiging

Eindhoven Strijp S: plintenstrategie, -convenant, -fonds en - regisseur, toewerkend naar een plinten-BV

13

Sturen op ruimtelijke kwaliteit op ooghoogte: vuistregels

B.4. NAAR BETERE PLINTEN IN DEN HAAG

Deze strategie richt zich primair op financieel-economische, en programmatisch en planologische sturing. Parallel hieraan is het mogelijk om via slimme ruimtelijk-stedenbouwkundige principes te sturen op de beoogde invulling van plinten. We zetten deze principes kort –als indicatief kader- uiteen. Door deze stedenbouwkundige vuistregels kan de gemeente sturen op de ruimtelijke kwaliteit en beleving van plinten. Maar ook op specifieke gebouwtypologieën met wel/geen plintruimtes en bouwkundige kenmerken, die de plint geschikt maken voor de gewenste functies. Daarbij gaat het ook om ruimte voor creatieve ruimtelijke ideeën. Benut steeds de synergie in sturing op functies, RO, gebouwen en plinten:

1. Richtlijnen voor omvang (m2), bijvoorbeeld inclusief structurering in S/M/L/XL in juiste mix hiervan. 2. Stramienmaten voor gevelbreedtes, minimaal aantal voordeuren per 100m. 3. Richtlijnen voor de hoogten van plinten (met afwisselend ruimte voor hoogte/meervoudige functies vs. juist lager/kleiner) 4. Flexibele indeling panden mogelijk maken (horizontaal/ verticaal). 5. Open en goede verbinding tussen buiten en binnen (geen dichte gevels, installaties aan gevelzijde, parkeergevels, laden-/lossen in gevelopeningen, etc.). Uitgangspunt is optimale 6. Kantoren pas vanaf de eerste verdieping toestaan. functie-menging, mits 7. Architectuur laten aansluiten bij menselijke maat (uitnodigend om te vertragen, stil te staan) mengbaar en stapelbaar 8. Materiaalgebruik 9. Zonering in bijvoorbeeld Rust (rustiger functies), Ruis (bedrijvigheid) en Reuring (levendigheid/voorzieningen/publieksfuncties)* 10. Gemengde functies in de plinten en niet één dominante functiegroep 11. Levendige hoeken reserveren voor levendige functies (bv. met publieksfunctie) Deze vuistregels zijn te verwerken in gebiedsvisies, gebieds-, straat-, plintpaspoorten etc. en beeldkwaliteitsplannen, inclusief waar mogelijk cq. nodig/gewenst in omgevingsplannen (zowel t.a.v. functies als hoogtes, indelingen etc.) en bijbehorende planregels.

Het is handig om een Plintenhandboek op te stellen, als voorbeeld en ter inspiratie. Hier kan dan steeds naar verwezen worden. *1 cf. Handboek Superplinten, gemeente Amsterdam (Heren5 architecten, AM, Stipo) *2 cf. Advies CRA: MetroMix: guiding principles voor een metropolitane mix

14

Beatrixkwartier en Laan van NOI -1

C.1 TOEPASSING OP DEN HAAG

Uitdaging: Het Beatrixkwartier en de Laan van NOI kenmerken zich door grote, naar binnen gerichte kantoorkolossen. Op straat is het stil, ‘s avonds voelt het zelfs onveilig. Op straat is er weinig van te merken dat de gebieden onderdeel zijn van het Central Innovation District. Internationale beleggers bezitten een groot deel van de panden. Meestal grote partijen met forse investeringsmogelijkheden en een lange horizon, maar ook weinig behoefte aan lokaal maatwerk of suboptimale huurniveaus voor de plinten.

Instrumenten: Experimenteer met het centraal stellen van de behoeften van de gebruikers van het gebied en van het vastgoed: huurders, ondernemers, bewoners, bijvoorbeeld via het door/ met hen opstellen van een plintenmanifest. Meerdere in het gebied actieve partijen hebben zich al verenigd in de Green Business Club Beatrixkwartier, benut dit. Neem dit als basis voor een samen met ook de vastgoedeigenaren op te stellen plintenstrategie. Stel gezamenlijk een collectieve plintencommissie, aan ter bespreking van voorstellen voor nieuwe ontwikkelingen en aanpassing voor bestaande panden. Mogelijk is een plintensubsidie als incentive voor de eigenaren noodzakelijk, of als garantie/achtervang een financiële compensatie als het rendement tegen valt. Optioneel is ook het plintenbeheer over te nemen, om ‘gedoe’ voor de belegger te minimaliseren.

Door in de plinten ruimte in te bouwen voor publieke, met horeca gemengde co-work spaces en ruimte voor startups, wordt het innovatieve karakter van het CID zichtbaar: de I van CID. Met pop-up horeca (bijvoorbeeld food trucks), tijdelijke sportfaciliteiten, evenementen, etc. kan de beschikbare (nog te vergroenen) open ruimte vooruitlopend beter worden benut. Zie het programmeren van de openbare ruimte als start voor het (her)programmeren van de plinten.

Er is een verschil tussen direct rendement (huur) en indirect rendement (vastgoedwaarde). Voor Rotterdam Central District is door Stipo & Stad2 uitgerekend dat levendige, diverse plint-functies (‘couleur locale’) met lagere huren een hogere waarde aan het bovenliggende vastgoed geven dan ‘reguliere’ plinten. Zo’n integrale business case kan een interessante trigger zijn voor vastgoedbeleggers.

15

Beatrixkwartier en Laan van NOI -2

C.1 TOEPASSING OP DEN HAAG

Uitdaging: het Rijksvastgoedbedrijf heeft het oude pand van het Ministerie van Sociale Zaken & Werkgelegenheid al enige tijd geleden verkocht aan de markt. De nieuwe eigenaren hebben ingezet op een combinatie van tijdelijk gebruik en planvoorbereiding voor herontwikkeling van de grond cq. het complex. In de tijdelijkheid is een interessant milieu van bedrijvigheid en cluster-ontwikkeling ontstaan (o.a. ‘The Hague Tech’). Zaak is deze waarde-creatie niet verloren te laten gaan. Daarnaast is van belang te borgen dat in het nieuwe complex –o.a. gelegen direct tegenover intercitystation Laan van NOI- een levendige, aantrekkelijke plint komt.

Instrumenten: De markt ziet de door de gemeente geuite wensen als druk op haar verdienmodel. Hun afspraken bij de verkoop voorzagen deze actuelere inzichten ook niet. Al snel kom je dan in wat je als gemeente planologisch kan opleggen ca. vastleggen. Hiertoe is primair een op plintniveau gedetailleerd ingericht omgevingsplan van belang, met idealiter beroep op een op te stellen gemeentelijke plintenvisie, doelgroepen-verordening en/of brancheringsbeleid en een beeldkwaliteitsplan. De vastgestelde referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen zijn behulpzaam. Een uitruilmodel is lastig omdat de gemeenteraad heeft gevraagd om minder hoge woontorens, waardoor aan die kant weinig extra valt toe te voegen. Volledige overname van de plinten is vermoedelijk niet waar de ontwikkelaar/belegger op zit te wachten. Dan is een afspraak over aanhuur door een plinten-BV een goede keuze, met een gegarandeerd lange termijn-rendement voor de belegger, die dan ook geen transactiekosten, leegstandsrisico’s etc. loopt. Alternatief is een afname-garantie, met de afspraak dat die plinten die niet passend door de markt zijn ingevuld, worden aangehuurd en verhuurd door de gemeente cq. een HIM. Dan kan je als gemeente ook voorwaarden stellen in ruil voor die garantie.

16

Laakhavens

C.2 TOEPASSING OP DEN HAAG Uitdaging: het gebied achter station Den Haag Hollands Spoor wordt grootschalig herontwikkeld. Van een gebied gedomineerd door bedrijvigheid, onderwijs, kantoren en grootschalige detailhandel transformeert dit naar een integraal stadsgebied met ook een belangrijke functie voor wonen. De opgave ligt in het borgen van behoud van voldoende ruimte voor bedrijvigheid en de totstandkoming van levendige, aantrekkelijke en diverse plinten op de belangrijkste plekken van het gebied.

Instrumenten: In de gesprekken met marktpartijen (er is dominant privaat eigendom) is de inzet om de onderste twee lagen van gebouwen geschikt te maken voor bepaalde typen bedrijfsruimte en aantrekkelijke plinten. Ook is het zaak tot goede place-making te komen. De markt ziet druk op haar verdienmodel ontstaan. Is het lastig om er samen uit te komen, dan stuurt inzet op ‘verbinden’ (gezamenlijke visie, afspraken, plintenconvenant) niet genoeg. Zet dan in op een combinatie van a) planologische eisen, b) een commercieel interessant uitruilmodel en c) een achtervang (garanties geven of zelf doen). Planologisch (ad a) zijn via het omgevingsplan (met idealiter beroep op een op te stellen doelgroepen-verordening), referentienormen, beeldkwaliteitsplan kaders te stellen. Daarbij is aan te bevelen voor specifiek bedrijvigheid de norm te zetten op behoud van de huidige m2*, wat afkoopbaar of compenseerbaar is: afdracht voor bijdrage aan plots elders waar dit ruimer gebeurt, of alleen akkoord als verplaatsing passend geregeld is. Vervolgens (ad b) biedt je bonus-rechten om meer wonen te maken als partijen bedrijvigheid en de plint goed oplossen. Wordt onvoldoende soelaas/ borging op lange termijn verwacht dan is (ad c) ‘we nemen die delen wel over’ of ‘we huren het wel en doen het zelf’ een optie.

Of het afspreken van een achtervang (‘als het niet verhuurd wordt garanderen wij afname of nemen het zelf over’). Als er vastgoed ‘overkomt’ dan kan de voorgestelde Haagse Investeringsmaatschappij (HIM) dit opnemen (danwel vooralsnog bij de CVDH). Dit geldt zowel voor bedrijfsruimte als breder plintenvastgoed.

*dit is niet hetzelfde als het willen behouden vvan alle bestaande bedrijven; focus daarbij vooral op inpasbaarheid in het gebied/ plinten

17

De Binckhorst: de borging van goede plinten via een GIZ? -1

C.3 TOEPASSING OP DEN HAAG

Uitdaging: De Binckhorst is een transformatie aan het ondergaan van bedrijven- en industrieterrein naar woon-werkgebied. Daarvoor geschikte panden worden herontwikkeld en op veel andere plekken vindt sloop-nieuwbouw plaats. Juist in dit soort gebieden –waar nog een geheel nieuwe gemeenschap moet ontstaan- is goede plintinvulling essentieel, inclusief plek voor tijdelijke functies/ placemaking.

Instrumenten: Momenteel loopt een verkenning naar de

mogelijke vorming van een GebiedsInvesteringsZone (GIZ) in de Binckhorst, in het bijzonder voor de Trekvlietzone. Een GIZ (cf. een BIZ) kan helpen in het samenbrengen van private partijen, zowel ontwikkelaars, beleggers en corporaties als huurders/ woningeigenaren (cq. VvE’s) en ondernemers/ exploitanten. Specifiek voor plinten kan dit in deze volgorde: - Collectief een plintenvisie en –strategie opstellen, die (cf. een BIZ) formeler vastgelegd kan worden in een brancheringsplan - Samen wat geld inleggen en een plintenregisseur aanstellen - Vervolgens regelen dat er een gezamenlijk plintenfonds komt wat verevening voor minder/meer opbrengende plintenfuncties kan regelen (als je wat minder doet dan doe je een afdracht die de ander compenseert in een lagere huuropbrengst). Een GIZ biedt een label om dit privaatrechtelijk op te pakken samen. Parallel is het zaak om i.s.m. het Rijk een publiekrechtelijke stok achter de deur te ontwikkelen (via Experimentenwet GIZ) om onwillige partijen/free riders te kunnen dwingen mee te doen. De praktijk wijst uit dat dit voor partijen die welwillend zijn belangrijk is om er mee aan de gang te gaan. Hiertoe kan de basis voor kostenverhaal –specifiek bij aanwijzing van een gebied als GIZverbreed worden met een verplichte bijdrage aan betaalbare plinten/plintenregisseur/placemaking’.

In dit geval is aandacht nodig voor de methodiek van vaststellen van de bijdrage en de afbakening (wanneer in te zetten, welke functies, huurprijzen, etc.).

18

De Binckhorst: de borging van goede plinten via een GIZ? -2

C.3 TOEPASSING OP DEN HAAG

Los van uitwerking van meer financiële en juridische maatregelen (‘harde sturing’) voor het garanderen van diverse en betaalbare plinten, is het dus goed om te starten met ‘zachte sturing’ (verbinding en richting geven). Bijvoorbeeld met behulp van bestaande bredere verbanden zoals I’M BINCK en We Think Binck. Het is handig om voor de Trekvlietzone dan een gebiedsgericht consortium van partijen bijeen te brengen, o.a. om zo te komen tot gezamenlijke afspraken over plinten tussen de partijen (maar dit kan evengoed behulpzaam zijn voor afspraken over mobiliteitshubs, collectieve energiesystemen, circulaire bouwhubs, etc.). Via een GIZ afdwingen dat gewerkt wordt voor de verhuur van plinten via een aparte Plinten-BV is publiekrechtelijk vooralsnog niet mogelijk, maar zou ook complex zijn vanwege het in feite opleggen van gedwongen winkelnering (bij dienstverlening) of zelfs verhuur of verkoop aan een voorgeschreven partij. Dit kan sowieso wel op gemeentegrond, maar op private grond niet. Partijen kunnen dit wel afspreken natuurlijk. Als gewenst kan dan de gemeente wel de eigendomsrol op zich nemen of het risico nemen op aan- en verhuur, evt. vanuit een achtervang-constructie. Dit kan dan ondergebracht worden in de voorgestelde Haagse InvesteringsMaatschappij (HIM) –of in de huidige situatie bij de CVDH.

Hiermee heeft de gemeente de mogelijkheid om zelf plinten in eigendom te (laten) nemen als de situatie dat vraagt.

19

Hoe verder?

D.1 ROADMAP

1. Doe een stadsbrede marktstudie naar vraag/programma voor de beoogde levendige, aantrekkelijke, diverse plinten. Op veel plekken wordt vastgoed (her)ontwikkeld. Als marktpartijen worden gevraagd, uitgedaagd of zelfs gedwongen om hiertoe geschikte plinten te realiseren, is van belang goed zicht op de marktvraag en idealiter zelfs een pijplijn (concrete zoekers) te hebben.

2. Hanteer de Plinten-ladder voor het per gebied gericht kiezen van instrumenten voor samenwerking met de markt. Verken de toepasbaarheid van een doelgroepenverordening (voor betaalbare plinten). Geef randvoorwaardelijk altijd stedenbouwkundige vuistregels mee, in bijvoorbeeld gebieds-, straat- of plintpaspoorten. Stel als voorbeeld en inspiratie ook een Plintenhandboek op.

3. Richt je in het bijzonder op toepassing in de praktijk van een aantal kansrijke beschikbare instrumenten: a) Als vertrekpunt is een per gebied (gezamenlijk opgestelde) plintenstrategie essentieel. b) Stel een Q-team/ curator/supervisor o.i.d. aan in de belangrijkste gebieden die expliciet stuurt op de plinten-ambities. Verwerk aandacht voor functionele en ruimtelijke kwaliteit van plinten ook in de toetsing door Welstand. c) Werk met een plintenconvenant of –met een BIZ- een brancheringsplan en stel samen een plintenregisseur/-makelaar aan. d) Experimenteer met een plintenfonds, met private afdrachten t.b.v. bekostiging van een plintenregisseur of onderlinge verevening. e) Zet in op uitruil-afspraken met marktpartijen gericht op borging van verdienvermogen, met als back-up een garantie-/ achtervang-regeling voor het inperken van marktrisico’s. f) Maak afspraken met woningcorporaties over inzet van b.o.g.-vastgoed in plinten en neem dit op in de prestatie-afspraken. g) Zorg voor een parate plinten-BV, die de verantwoordelijkheid voor aan- en verhuur van plinten kan overnemen van beleggers of in voorkomende gevallen ook het eigendom van het betreffende vastgoed overneemt. Dit kan vanuit een voorgesteld op te richten Haagse InvesteringsMaatschappij (cq. vooralsnog in de huidige situatie bij de CV Starterspanden of de CVDH).

4. Handel volgens de adviezen voor de drie casussen om tot borging van levendige, aantrekkelijke en diverse plinten te komen: a) Beatrixkwartier: zet een experiment op met gebruikers van het gebied met een plintenmanifest en een plintencommissie. Als basis voor een collectieve plintenstrategie i.s.m. de eigenaren. Start tegelijkertijd met het programmeren van de openbare ruimte. b) Binckhorst: benut pilot GIZ om tot een collectief te komen om afspraken te maken over plintenstrategie, branchering, plintenregisseur, plintenfonds of zelfs plinten-BV. Werk parallel aan een oplegbaar systeem van afdrachten/compensatie c) Laakhavens: zet als richtlijn in op behoud van m2 bedrijfshuisvesting in de plinten en laat vermindering afkopen of gecompenseerd worden via herhuisvesting elders in de stad/omgeving. Borg goede inpassing van bedrijvigheid in de plinten.

20

Bijlage. Overzicht toepassing Plinten-ladder op drie casussen Levendige en gevarieerde plinten Zelf doen

• • •

Plinten-BV: ontwikkelen/ in eigendom nemen/ aan- en verhuren Plintenbeheer-organisatie Achtervang-/garantie-regeling (aanhuur, in eigendom nemen)

CID/Beatrixkwartier/ Laan van NOI

Binckhorst

Laakhavens

√ (√) √

√ √ √

√

√

√

√

√

√

√

√ √

√

√

√

√

√

√

√

Stimuleren • Plintenfonds (t.b.v. bekostiging plintenregisseur of compensatie (financieel)

• •

lagere grex/ vex-opbrengsten, evt. i.c.m. omzet- of ingroeihuren) Herinrichting-, (ver)huursubsidie of –lening Achtervang/ garanties (in €, tijd)

Reguleren • Omgevingsplan (planregels, voorwaarden/ voorwaardelijke (juridisch)

• • • • • • • • • •

verplichtingen) Doelgroepenverordening opstellen (PM/check!?) Referentienormen toepassen (specifiek voor maatschappelijke voorzieningen) Beeldkwaliteitsplan en sturen op vertaling in private uitwerkingsplannen Omgevingsvergunning met inrichtingsregels (bv. uitritten, installaties, etc. Uitgifte gemeentegrond in erfpacht i.c.m. beleidsregels Opnemen eisen in tender + kettingbedding bij gemeentelijke gronduitgifte/ verkoop vastgoed Uitruil-afspraken over bonus-rechten, verevening/afkoop of compensatie Sturing op opnemen kettingbeding via ant. ovk/ ontwikkel ovk Afspraken over vergroten b.o.g. corpo’s (bv. via prestatieafspraken) BIZ met brancheringsplan

Verbinden • Plintenregisseur/-makelaar

Richting geven

√ √

√

√ √

√

√ √

√

√ (GIZ) √

• • • • •

Plintencommissie Plintenconvenant, plintenmanifest Gezamenlijke visie, plintenstrategie gebied Activeren VvE(‘s), vorming BIZ Tijdelijk gebruik/ placemaking/ programmeren openbare ruimte

√ √ √ √ (GBC) √

√

√

• • • • • •

Integrale business case waarde-creatie plinten-verlevendiging Gemeentelijk brancheringsbeleid (PM/check?!), plintenvisie gebied Opnemen eisen/wensen in beleid, visies, gebiedspaspoorten Ontwikkelen straat- en plint-paspoorten Zicht op (omvang en type) marktbehoefte in de stad Visie gemeente op maatschappelijk gewenste plinten

√ √ √

√ √ √

√ √

√ √

Steven Hamming

Gert-Jan Fernhout

Damo Holt

06 39774425

06 23365437 gert-jan.fernhout@rebelgroup.com

06 52311710 damo.holt@rebelgroup.com

steven.hamming@rebelgroup.com

Rotterdam

Amsterdam Düsseldorf

Londen Antwerpen Washington DC

Mumbai

Nairobi

Wijnhaven 23 3011 WH Rotterdam The Netherlands +31 10 275 59 90 info@rebelgroup.com www.rebelgroup.com

Jakarta

Johannesburg