RIS312933 Stand van zaken Bovenbouw KJ-plein

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Anne Mulder Wethouder van Financiën en Stadsontwikkeling

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10337376 RIS312933 Contactpersoon

Karyn Cheung Lee Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

CID Telefoonnummer

14070 E-mailadres

Datum

20 september 2022 Onderwerp

Stand van zaken Bovenbouw KJ-plein

Geachte voorzitter, Middels deze brief wil ik u informeren over de laatste stand van zaken ten aanzien van de bouw van de appartementen op het Koningin Julianaplein. Voorgeschiedenis De ontwikkeling van het KJ-plein kent een lange voorgeschiedenis. 20 jaar geleden werden voor dit plein al plannen voor bebouwing gemaakt. In 2016 heeft de gemeente een tender gehouden voor de ontwikkeling van deze bouwplot die door de Ontwikkelingscombinatie KJ-plein (OCKJ) is gewonnen. Dit is een combinatie van Synchroon en Amvest samen. In 2017 is met deze partij een grondreserverings- en afnameovereenkomst gesloten (GARO) die de basis vormt voor de verdere planvorming en samenwerking. Dat maakt dat sommige afspraken niet meer aansluiten bij de huidige beleidsvoornemens van de gemeente.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10337376

Wat dit plan bijzonder en complex maakt is dat het plan wordt gerealiseerd boven de ondergrondse fietsenstalling op het KJ-plein. Deze fietsenstalling is in opdracht van de gemeente gemaakt. In deze stalling is de fundering voor de bovenbouw opgenomen. Door wederzijdse afstemming tussen onze aannemer van de fietsenstalling en OCKJ is een op maat gemaakte fundering gerealiseerd die volledig past bij de bovenbouw. Maar ook de opgangen van de fietsenstalling worden ingepast in de bebouwing van OCKJ. Deze wederzijdse afstemming heeft geleid tot wederzijdse meer- of minderkosten, maar uiteindelijk is het gelukt om beide plannen goed op elkaar af te stemmen. De omgevingsvergunning voor de bovenbouw is inmiddels verleend en onherroepelijk. Wat niet gelukt is, is om de bouw van de appartementen direct te laten aansluiten op de bouw van de fietsenstalling. Dat heeft ertoe geleid dat de gemeente de fietsenstalling heeft geopend op 1 april 2020, maar dat de bouw van de bovengelegen appartementen nog steeds niet is begonnen. In september 2020 (RIS306163) zijn er aanvullende afspraken gemaakt tussen de gemeente en OCKJ om de bouw vlot te trekken. Onzekerheden zijn weggenomen en afspraken gemaakt over het meer- en minderwerk. Daarbij is ook afgesproken dat de sociale huurwoningen via een belegger worden verhuurd.

Deze afspraken zijn financieel verwerkt in de herziening van de grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal (RIS308433). Na deze afspraken heeft OCKJ een bouwer gevonden en het bouwplan verder uitgewerkt op basis waarvan de prijsonderhandeling met de bouwer kon plaatsvinden. Met de gemeente zijn de laatste details afgesproken ter voorbereiding op de levering van de grond. Over die afspraken informeer ik u nu. Bouwplan Het bouwplan bestaat uit een aantrekkelijke begane grond met een “stadshal” met daarboven de twee woontorens verbonden door een lager dal met onder meer daktuinen en een gemeenschappelijk terras. De “stadshal” is de openbare ruimte die onder het gebouw ligt. Met de gekromde plafonds ontstaat een bijzonder entreegebied naar het station en bij binnenkomst van Den Haag. In de begane grond laag zijn winkels en horeca voorzien. Het plein wordt richting Koekamp meer vergroend en hierop is ook een horeca-paviljoen gesitueerd.

De ontwikkelcombinatie heeft ons laten weten dat van de vrije sector woningen er een aantal te koop worden aangeboden, maar het merendeel in eerste instantie verhuurd zal worden. Daarbij zijn 26 vrije sector woningen van zodanige afmetingen en kwaliteit dat deze naar verwachting in de categorie middenhuur gaan vallen.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10337376

Deze inschatting is u eerder meegedeeld bij de herziening van de grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal (RIS308433). De categorie middenhuur is ten tijde van de tender geen eis geweest, noch zijn er verdere eisen gesteld aan het woonprogramma. Wel konden er punten verdiend worden door toevoegen van sociale woningen. In casu zullen er 51 sociale woningen komen, welke conform de vorige Woonagenda tenminste 20 jaar in dit segment dienen te blijven (RIS306163). Resumerend bevat het bouwprogramma de volgende onderdelen: • een commerciële plint, bestaande uit horeca en kleinschalige retail; • 51 sociale huurwoningen (20 jaar); • 345 vrije sector woningen; • congres- en vergaderfaciliteiten; • nutsvoorzieningen. Gemaakte afspraken vastgelegd in overeenkomsten In de GARO en de afspraken uit 2020 zijn de kaders voor deze planontwikkeling bepaald. Het afgelopen jaar zijn afspraken verder uitgewerkt zodat een goede en duidelijke eigendomssituatie ontstaat en zijn de laatste wijzigingen in de plannen verwerkt. Deze afspraken zijn verwerkt in drie aanvullende overeenkomsten, waarmee het college recent heeft ingestemd: 1. een allonge met diverse afspraken; 2. een ingebruikgevingsovereenkomst over het gebruik van het bouwterrein (dek fietsenstalling): 3. een 4 partijen-overeenkomst met NS Stations en NS Vastgoed en OCKJ over de raakvlaken met het station.

In de allonge zijn aanvullende afspraken gemaakt over de juridische levering in erfpacht, bouwprogramma, meerkosten en een geschillenregeling. In de GARO waren al een aantal principes rond die notariële levering vastgelegd. Die bleken in de praktijk niet altijd even handig of mogelijk; vandaar dat nu een andere wijze is gekozen is om de eerdere afspraken notarieel met elkaar vast te leggen. Ook leggen we het vergunde bouwprogramma vast en geven we aan dat we deze appartementen, met uitzondering van de sociale huur, gesplitst leveren. In de allonge is ook vastgelegd dat de gemeente zes in plaats van twee tapis roulants (de rolbanen bij de hoofdentree) verwijderd. Deze nieuwe werkwijze heeft voordelen voor de gemeente en OCKJ; de meerkosten hiervan worden door OCKJ betaald. Tot slot zijn afspraken gemaakt over de geschillenregeling tijdens de bouw. Die waren nodig om de bouwer van OCKJ het vertrouwen te geven dat eventuele problemen tussen de bouw van de appartementen en de fietsenstalling snel worden opgelost, zodat gevolgschade zoveel mogelijk wordt voorkomen. Met de geschillenregeling verwachten we problemen met eventuele kleinere schades snel met elkaar op te lossen. Maar het feit dat sprake is van een gebouw dat door twee verschillende aannemers/opdrachtgevers is gebouwd die boven elkaar staan, blijft een moeilijk element van dit bouwplan, waardoor de gemeente c.q.

onze aannemer aansprakelijk kan zijn bij het optreden van schades. In de ingebruikgevingsovereenkomst zijn concrete afspraken gemaakt over de staat van het bouwterrein bij start en oplevering van de bouw, de belastbaarheid van het dek voor bouwverkeer en bouwmaterialen, de monitoring van de omliggende bouwwerken en de wijze waarop de fietsenstalling toegankelijk is bij calamiteiten. In de vierpartijenovereenkomst zijn afspraken gemaakt met NS over een grondruil over kleine stukjes grond (< dan 20 m2) die in eigendom van NS of de gemeente moeten komen. Ook worden er erfdienstbaarheden gevestigd die NS zekerheid geven over de toegankelijkheid van het station en zijn tussen OCKJ en NS afspraken gemaakt over de aanduiding van het station.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10337376

Effect op fietsenstalling Gedurende het eerste jaar van de bouw zal de fietsenstalling gesloten worden. Het is dan niet mogelijk om de fietsenstalling op een veilige manier te betreden en te gebruiken. Voor de bouw worden de lift, roltrappen en tapis roulants (de rolbanen bij de hoofdentree) verwijderd en opgeslagen. Volgens de planning van de aannemer gaat de fietsenstalling na het jaar weer gedeeltelijk open en worden de tapis roulants teruggeplaatst. Er zijn dan circa 2.000 fietsplekken beschikbaar tot oplevering van het gebouw. Deze periode duurt naar verwachting van de ontwikkelaar 2,5 jaar. De verwachting van de gemeente is dat dit aantal, in combinatie met de andere stallingsplekken rondom Den Haag Centraal, voldoende is om de behoefte aan fietsparkeren op te vangen. Zeker gezien de verwachting dat sprake zal zijn van een lagere groei in het reizigersvervoer na de corona-jaren. In de exploitatie van de stalling zal rekening gehouden worden met de diverse momenten van sluiting en gedeeltelijke openstelling. Start bouw niet zeker Met het aangaan van de genoemde overeenkomsten kan de gemeente de gronden leveren aan OCKJ, waarna OCKJ de overeengekomen grondwaarde aan de gemeente betaalt. De gemeente stuurt erop dat over de levering nog dit jaar afspraken gemaakt worden met OCKJ. De levering van de grond betekent echter niet automatisch een start bouw.

OCKJ heeft sinds enige tijd een aannemer aan boord en met deze partij ook een principe-prijsafspraak gemaakt. Daarmee leek een start bouw dichtbij. Helaas heeft OCKJ recent aangegeven dat de onzekerheid op de bouwmarkt als gevolg van de oorlog in Oekraïne leidt tot het nog niet kunnen sluiten van de aannemingsovereenkomst met hun aannemer. De aannemer wil de overeenkomst met OCKJ nu niet finaliseren. De bouwkosten zijn zeer schommelend en niet goed in te schatten. De bouwer schrikt terug voor deze risico’s. De verwachting van de bouwer en OCKJ is dat er de resterende maanden van het jaar meer “rust” ontstaat op de bouwmarkt en het dan lukt om tot goede afspraken te komen. Bij een positieve uitkomst zal een start bouw in de loop van 2023 kunnen plaatsvinden. Zekerheid hierover is echter niet te geven. De gemeente kan een start bouw ook niet afdwingen omdat in de eerste overeenkomst geen bouwplicht is opgenomen. Dit is echter in zeer veel contracten het geval en een punt dat al eerder is besproken in de raad.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10337376

Mocht duidelijk worden dat OCKJ het komende jaar geen start bouw verwacht, dan gaat het college onderzoeken of we op een gedeelte van het dek van de fietsenstalling op het KJ-plein een tijdelijke invulling/inrichting kunnen maken. Een eventueel voorstel wordt besproken met omwonenden en betrokkenen. Slot Het college is blij dat nu de resterende afspraken met OCKJ zijn gemaakt en dat daarmee een levering en betaling van de gronden mogelijk wordt. De onzekerheid rond de bouwkosten maken het echter onzeker of de bouw daadwerkelijk zal starten. Als gemeente kunnen we de onzekerheden in de wereld en de economische effecten niet sturen. Het college houdt de vinger aan de pols, maar het is nu vooral aan de ontwikkelaar en haar bouwer om hier tot goede afspraken te komen. Als gemeente staan we klaar om bij “groen licht” zo snel mogelijk te handelen en de bouw mogelijk te maken. Met vriendelijke groet, Anne Mulder

5/5