RIS312632 Beantwoording SV Laak - dakopbouwen, verkamering en omzetting

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE

5 oktober 2022

VRAGEN

Onderwerp

Ons kenmerk

Antwoord van het college op de vragen van de raadsleden de dames Faïd, Gerritsen, Arp, Bos, Klokkenburg-Reedeker, de heren Icar en Assad, luidend: ‘Laak - dakopbouwen, verkamering en omzetting’

DSO/10362683 RIS312632

De raadsleden de dames Faïd, Gerritsen, Arp, Bos, Klokkenburg-Reedeker, de heren Icar en Assad hebben op 22 juni 2022 een brief met daarin 20 vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. Uit de wijk Laak zijn de afgelopen jaren veel signalen gekomen over overbewoning, het opkopen van huizen en andere uitwassen van de woningmarkt. Recent zijn verschillende maatregelen ingegaan op het gebied van opkoopbescherming en verkamering om een en ander tegen te gaan. Bewoners signaleren echter een toename van het aantal dakopbouwen en omzettingen naar wonen. 1.

Kan het college aangeven hoeveel vergunningen er zijn aangevraagd en verleend voor het realiseren van dakopbouwen in Laak sinds 1-1-2021? En hoeveel vergunningen zijn er aangevraagd en verleend voor omzettingen van bedrijfsruimte naar wonen?

Op peildatum 15 juli 2022 zijn 24 omgevingsvergunningen voor het realiseren van een dakopbouw of kapverdieping verleend, waarvan er 6 zijn uitgevoerd als vergroting van de onderliggende woning en 18 zijn uitgevoerd als kapverdieping met daarin 1 of 2 (kleine) zelfstandige woning(en) per kapverdieping (in totaal 31 woningen). Met betrekking tot de aanvragen voor het omzetten van bedrijfsruimte naar wonen geldt dat er 3 omgevingsvergunningen zijn verleend voor in totaal 5 woningen. Een extra controle bevestigt dat alle omgevingsvergunningen conform het vigerende bestemmingsplan zijn verleend. Voor de goede orde: het gaat dus niet om kamerbewoning of bouwkundige splitsing, dat is in Laak niet toegestaan. 2.

Kan het college op heldere wijze toelichten wanneer er mogelijkheden zijn om zelfstandige woningen te realiseren in deze opbouwen?

Het grootste deel van Laak (Laakkwartier-oost en west, Molenwijk en Schipperskwartier) valt binnen het bestemmingsplan Laakwijk - Schipperskwartier dat in 2009 is vastgesteld. Daarnaast geldt het beleid inzake dakopbouwen uit 2011 (raadsvoorstel 85 van 14 juni 2011, RIS 180461). Genoemd bestemmingsplan is echter maatgevend en maakt geen onderscheid tussen een dakopbouw als uitbreiding van de onderliggende woning en een extra bouwlaag met zelfstandige bewoning. Het bestemmingsplan biedt op veel plekken in Laak (vooral Laakkwartier-oost en west) de bouwmogelijkheid van een extra laag in de vorm van een kapverdieping, waarbij dus niet is uitgesloten dat deze ruimte wordt benut voor zelfstandige bewoning. Dit kan dus zonder splitsen. Wel moet uiteraard worden voldaan aan de technische voorwaarden die worden gesteld aan zelfstandige woningen, zoals parkeren en een eigen toegang die via een al of niet gemeenschappelijke verkeersruimte leidt naar de openbare weg. Met betrekking tot parkeren zie het antwoord op vraag 7.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10362683

3.

Kan het college toelichten of deze dakopbouwen ook mogen worden verkamerd? Zo ja, welke voorwaarden gelden daarbij?

Nee, dat is in Laak niet mogelijk. Met de Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 (RIS 311091) is het (stringente) beleid vastgesteld inzake kamerverhuur. Een omzettingsvergunning is verplicht voor kamerbewoning vanaf 3 personen. In Laakkwartier en Spoorwijk worden geen omzettingsvergunningen verleend. Voor een woning, die is vergroot met een dakopbouw, gelden dezelfde eisen. 4.

Kan een woning waar al kamerverhuur is toegestaan worden uitgebreid met een dakopbouw met meer kamers? Welke voorwaarden gelden daarbij?

Indien er in een woning reeds sprake is van kamerbewoning met een omzettingsvergunning is het mogelijk om het aantal kamerbewoners te verhogen. In die gevallen dient voldaan te worden aan de eisen zoals die zijn vastgesteld in de Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 en de Huisvestingsverordening Den Haag 2019. Samengevat dient het woonoppervlak per kamerbewoner gemiddeld 18 m2 te bedragen, dient voldaan te worden aan geluidseisen bij kamerverhuur aan minimaal 5 personen en kunnen er maximaal acht kamerbewoners in een woning wonen. Daar komt bij dat als er 5 of meer wooneenheden worden verhuurd, er ook brandveiligheidseisen van toepassing zijn. 5.

Wordt er bij aanvragen voor dakopbouwen of omzetting van bedrijfsruimte naar wonen een Bibob-toets uitgevoerd?

Op grond van de Regeling Bibob Den Haag 2021 (RIS 308678) wordt voor het bouwen of vergroten van een woning (niet bedoeld voor de opvang van arbeidsmigranten, logies en verhuur aan toeristen of voor kamerverhuur) in een dakopbouw in principe geen Bibob-toets gedaan, tenzij er aanwijzingen zijn die het vermoeden rechtvaardigen dat sprake is van een mindere mate van gevaar of een ernstig gevaar als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Voor de transities van de bestemming niet-wonen naar wonen is (op grond van artikel 2:3 van de Regeling) wel een Bibob-toets vereist. Bij de in het antwoord op vraag 1 genoemde aanvragen voor transities is de Bibob-toets uitgevoerd. 6.

Kan het college aangeven in hoeverre de druk op Laak (zoals te lezen in de diverse brandbrieven en oproepen van bewoners) een rol speelt bij de vergunningverlening?

Er geldt voor Laak een splitsings-, verkamerings- en opkoopverbod. Deze maatregelen zijn ingegeven door de leefbaarheid in de wijken alsmede de schaarste aan betaalbare zelfstandige woningen die hierdoor verdwijnen (woningen werden massaal opgekocht en duur doorverhuurd). Voor omgevingsvergunningen wordt getoetst aan het bestemmingsplan Laakwijk - Schipperskwartier uit 2009. Het beleid ten aanzien van dakopbouwen (uitbreiding van een bestaande zelfstandige woning) dat in 2011 door de raad is vastgesteld heeft hier maar beperkt invloed op. Uitgangspunt van dat beleid is dat dakopbouwen in de hele stad zijn toegestaan om gezinnen te binden aan de stad (die op deze wijze hun woning kunnen vergroten), tenzij het uit stedenbouwkundig en/of cultuurhistorisch oogpunt niet verantwoord is. Bij de actualisatie van de meeste bestemmingsplannen van de afgelopen 10 jaar is met dit beleid rekening gehouden. Het bestemmingsplan Laakwijk - Schipperskwartier staat op veel plekken kapverdiepingen toe met de mogelijkheid om extra woningen toe te voegen, mits wordt voldaan aan de genoemde technische voorwaarden bij het antwoord op vraag 2. Dit is een gegeven recht. Het bestemmingsplan Laakwijk - Schipperskwartier (2009) gaat op in het Omgevingsplan en kan desgewenst in de transitieperiode worden aangepast aan het meest recente dakopbouwenbeleid.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10362683

7.

In hoeverre spelen de parkeereisen een rol bij de vergunningverlening?

Op grond van het parkeerbeleid wordt geen parkeereis gesteld aan een dakopbouw, die een uitbreiding vormt van de onderliggende woning. Bij het realiseren van nieuwe woningen moet wel worden voldaan aan de van toepassing zijnde parkeereis (parkeren op eigen terrein). Dit kan in bepaalde gevallen een belemmering betekenen voor het verlenen van de omgevingsvergunning. Voor kleine verbouwplannen, waaronder kapverdiepingen, is onder voorwaarden vrijstelling van de parkeereis mogelijk. In de recentelijk vastgestelde Nota parkeernormen Den Haag 2021 (RIS309940) staat onder welke voorwaarden dit mogelijk is. Een van de voorwaarden is dat de aanvrager, de toekomstige bewoners of gebruikers van de verbouwontwikkeling niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning. 8.

Kan het college aangeven of bewoners van appartementen in een dakopbouw ook parkeervergunningen kunnen aanvragen?

Ja, maar het aangescherpte beleid ten aanzien van het verstrekken van parkeervergunningen is wel van toepassing. Bij nieuwbouw- en herontwikkelingen is parkeren op eigen terrein leidend en wordt grote terughoudendheid betracht in het verstrekken van parkeervergunningen. Zie verder het antwoord op vraag 7. 9.

Bij plannen voor verhuur wordt vaak door de aanvrager gesteld dat het huis/de kamer wordt verhuurd aan studenten door middel van een campuscontract. Kan het college aangeven of de gemeente controleert of hier daadwerkelijk aan studenten wordt verhuurd? Zo nee, waarom niet?

Wanneer er sprake is van kamerbewoning waarvoor een omzettingsvergunning is vereist, wordt niet gecontroleerd of er sprake is van een campuscontract. Aan welke doelgroep wordt verhuurd maakt namelijk geen deel uit van de toetsingsprocedure bij een omzettingsvergunning. In beginsel kunnen wel aan omgevingsvergunningen voorschriften worden verbonden ten aanzien van de bewoning door studenten, bijvoorbeeld met betrekking tot de hoogte van de parkeereis, indien dit door de aanvrager wordt gesteld. Dit speelt hier echter nauwelijks een rol omdat (zie het antwoord op vraag 7) bij kleine verbouwplannen, zoals het toevoegen van een kapverdieping, onder voorwaarden vrijstelling van de parkeereis wordt verleend. Het college handhaaft op de wijze zoals is aangegeven in het antwoord op vraag 11. 10. Hoe lang geldt een campuscontract? Is er een minimum aantal jaar dat een dergelijke woning aan studenten moet worden verhuurd? Een campuscontract is een huurovereenkomst die direct is gekoppeld aan een inschrijving bij een onderwijsinstelling. Er is dus geen specifieke duur van een campuscontract, behalve dat de huurovereenkomst na de wettelijke opzegtermijn eindigt wanneer de student zich uitschrijft bij de onderwijsinstelling. 11.

Kan het college aangeven of de gemeente controleert of de gekozen parkeeroplossing ook daadwerkelijk wordt gebruikt? Zo nee, waarom niet?

Het college heeft de eindcontrole op de uitvoering van de omgevingsvergunning en controleert dus ook of de gekozen parkeeroplossing is gerealiseerd. Verder reageert het college op signalen inzake het juiste gebruik van de parkeervoorziening. Bij de aanvraag van een parkeervergunning wordt gekeken of de aanvrager daarvoor in aanmerking komt. Zie ook het antwoord bij vraag 7.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10362683

In welstandsadviezen wordt opmerkelijk vaak bij verwijzingen naar eerdere dakopbouwen vermeld dat deze niet zijn uitgevoerd zoals aangevraagd en dat dus alleen de vergunde situatie kan dienen als vergelijking. 12. Waarom handhaaft de gemeente niet op het deugdelijk uitvoeren van dakopbouwen volgens de verleende vergunning? Kan het college dit toelichten? Het college herkent het beeld niet dat wordt opgeroepen door deze vraag. Bij het afhandelen van de omgevingsvergunning wordt een aantal controles uitgevoerd. Bij afwijkingen in de uitvoering van de omgevingsvergunning zal de gemeente, afhankelijk van de mate van afwijken, de afweging maken of en op welke wijze er moet worden gehandhaafd. Het opleggen van een dwangsom, stilleggen van de bouwwerkzaamheden of verzegelen van een pand behoren onder andere tot de handhavingsmogelijkheden. In uiterste gevallen kan de gemeente een BIBOB-toets doen en/of de vergunning intrekken. 13. Er is in de stad een groot tekort aan kleinschalige bedrijfsruimte. Toch werkt de gemeente mee aan het omzetten van bedrijfsruimte in vaak hele kleine woningen. Kan het college uitleggen waarom zij dit toestaat? Het college toetst in eerste instantie aanvragen aan het bestemmingsplan en staat in principe niet toe dat hiervan wordt afgeweken, als hiervoor geen zwaarwegende redenen zijn.

De verleende omgevingsvergunningen bij vraag 1 voor het transformeren van een bedrijfsfunctie naar wonen zijn in overeenstemming met het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is in deze het bestuurlijk-juridisch kader en gaat voor op de Bedrijfshuisvestingstrategie (RIS303686). De gemeente moet meewerken indien een aanvraag in overeenstemming is met het bestemmingsplan. 14. Kan het college aangeven of de gemeente vervolgens controleert voor welke huurprijzen deze kleine woningen worden verhuurd? De gemeente heeft geen bevoegdheden om de huurprijzen van particuliere verhuurders te controleren. Dit betreft een privaatrechtelijke kwestie tussen huurder en verhuurder waarin de gemeente geen bevoegdheden heeft. Wel adviseert de gemeente, via het Huurteam en de Huurbalie, huurders en verhuurders over huurprijzen en andere huur-gerelateerde zaken. 15.

Waarom staat het college de vorming van vele kleine woningen nog toe in Laak?

Het college toetst aanvragen om omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan en het Bouwbesluit. Aanvragen die passen binnen het vastgestelde kader, het bestemmingsplan, en de technische regelgeving zijn gebonden beschikkingen. Zo moet een woning volgens het Bouwbesluit een minimale oppervlakte van 24 m2 aan verblijfsgebied hebben. Het bestemmingsplan schrijft geen minimale oppervlakte voor. Bij de ontwikkelingsgebieden ligt dat anders. Zoals in de Woonagenda 2020-2023 is opgenomen is er een bovengrens gesteld aan hoeveel woningen bij elkaar wenselijk zijn. Bij nieuwbouw is het beleid om voldoende gedifferentieerd te bouwen met voldoende aandacht voor verschillende woningtypen en diverse woninggrootten. Specifiek betekent dit voor het CID dat per project maximaal 20% het woningbouwprogramma een oppervlakte mag hebben dat kleiner is dan 40 m 2. Wel is in Laakkwartier en Spoorwijk in de afgelopen jaren strenger beleid ingevoerd voor kamerbewoning en bouwkundig splitsen van bestaande woningen.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10362683

16. Kan het college aangeven wat het huidige percentage verkamering is in Laak? Kan het college aangeven hoeveel particuliere huur er nu is in Laak? En kan het college aangeven hoeveel woningen kleiner dan 50 m2 er in Laak zijn? Wat is dit in percentages? In Laakkwartier en Spoorwijk vindt in 11% van de woningen (vergunde) kamerbewoning plaats (zie ook: RIS308173). In de wijk heeft in 2022 14,6% van de woningen een bruto vloeroppervlak kleiner dan 50 m2. Laakkwartier en Spoorwijk hebben 7.828 particuliere huurwoningen van de in totaal 20.636 woningen (bron: Den Haag in Cijfers, 2022). 17.

Zijn er ook woningen kleiner dan 40 m2 gerealiseerd?

Van de 36 woningen in het antwoord op vraag 1 zijn 28 kleiner dan 40 m2. 18. Op welke wijze is het college van plan de verkamering in Laak te verminderen en in lijn te brengen met het aangehouden maximum in de Nota Voorraadbeleid? De raad heeft in de Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 en de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 strenger kamerbewoningsbeleid vastgesteld. Daarin wordt nieuwe kamerbewoning vanaf 3 personen niet toegestaan in Laakkwartier en Spoorwijk. Er worden dan ook geen omzettingsvergunningen meer afgegeven bij kamerbewoning vanaf 3 personen. Reeds bestaande kamerbewoning is een gegeven. In verband met de rechtszekerheid voor woningeigenaren heeft de gemeente geen mogelijkheid om reeds bestaande, legale kamerbewoning te verminderen. 19. Op welke wijze pakt het college de uitwassen van de particuliere huurmarkt aan in Laak? Het college pakt, voor zover wettelijk bevoegd, uitwassen op de particuliere huurmarkt aan door handhaving. De Haagse Pandbrigade handhaaft onder meer op kamergewijze verhuur zonder vergunning, (brand)onveiligheid van gebouwen, overbewoning, strijdigheid met het bestemmingsplan, achterstallig onderhoud en op illegaal uitgevoerde omgevingsvergunning-plichtige bouwwerkzaamheden.

Zoals uit de resultaten van de pilot goed verhuurderschap (RIS 311820) naar voren is gekomen zijn er ook verschillende misstanden die zich voordoen op de particuliere huurmarkt, waarbij het college niet of te beperkt kan ingrijpen omdat het gaat om civielrechtelijke kwesties. Het college vindt het dan ook een goede zaak dat het wetsvoorstel goed verhuurderschap inmiddels is aangeboden aan de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel goed verhuurderschap bestaat, zoals het er nu uitziet, uit algemene regels en een verhuurdervergunning voor specifieke gebieden in de stad, waardoor het mogelijk wordt om (beter) te kunnen handhaven op zaken als intimidatie, discriminatie en disproportioneel hoge huren bij gereguleerde woningen. 20. Kan het college aangeven hoe de gemeente omgaat met zorgen, meldingen en klachten van bewoners over het toevoegen van extra woningen in een wijk die kampt met veel problemen die te maken hebben met overbewoning? Het college neemt zorgen, meldingen en klachten serieus. Met de bewonersorganisaties en schrijvers van de brandbrief is zowel ambtelijk als bestuurlijk intensief contact. In onder andere Laakkwartier en Spoorwijk is in de afgelopen jaren daarom strenger beleid ingevoerd voor kamerbewoning en bouwkundig splitsen. Zo is nieuwe kamerbewoning vanaf 3 personen en het splitsen van woningen niet toegestaan.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10362683

Begin 2022 is ook de opkoopbescherming ingevoerd waardoor het kwetsbare deel van de koopwoningvoorraad wordt beschermd. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

6/6